COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°

REPUTE CONTRADICTOIRE

DU 5 MARS 2024

N° RG 23/04439 – N° Portalis DBV3-V-B7H-V6L3

AFFAIRE :

S.A. ERIGERE

C/

Mme [Y] [M]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 20 Mars 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 5]

N° RG : 1122000867

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 05/03/24

à :

M^e Emilie VAN HEULE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE CINQ MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A. ERIGERE

N° SIRET : 612 050 591 RCS Nanterre

Ayant son siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Emilie VAN HEULE de la SCP EVODROIT, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 13- N° du dossier 20220662

APPELANTE

****************

Madame [Y] [M]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Assignée à personne

INTIMEE DEFAILLANTE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 Janvier 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseiller,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé prenant effet le 2 juillet 2021, la société Erigère a donné à bail à Mme [M] un appartement sis [Adresse 2] à [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice délivré le 13 juin 2022, la société Erigère a assigné Mme [M] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse aux fins de notamment, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— de voir ordonner le séquestre des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— d’obtenir sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif d’un montant de 3 333,08 euros et d’une indemnité mensuelle d’occupation, ainsi qu’au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 20 mars 2023, le tribunal de proximité de Gonesse a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 4 avril 2022,

— suspendu les effets de la clause résolutoire jusqu’à la décision définitive du juge devant statuer sur la contestation de la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcée par la commission de surendettement du Val d’Oise,

— dit qu’en revanche, pour le cas où la contestation de la société créancière et bailleresse serait rejetée, Mme [M] bénéficiera d’une suspension des effets de la clause résolutoire pendant un délai d’un an à compter de la date de la décision rejetant cette contestation, et que si pendant ce délai elle s’est régulièrement acquittée du paiement du loyer et des charges la clause de résiliation de plein droit cessera d’avoir effet,

— dit qu’à défaut :

* la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

* qu’à défaut pour Mme [M] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société Erigère pourra faire procéder à son expulsion,

* que Mme [M] sera condamnée à verser à la société Erigère une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à libération des lieux,

— rejeté la demande de paiement formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration reçue au greffe en date du 29 juin 2023, la société Erigère a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 12 janvier 2024, la société Erigère demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

— d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse rendu le 20 mars 2023, sauf en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 4 avril 2022, et suspendu les effets de la clause résolutoire jusqu’à la décision définitive du juge devant statuer sur la contestation de la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire accordée par la commission de surendettement du Val d’Oise à Mme [M],

statuant à nouveau,

— condamner Mme [M] à payer à la société Erigère la somme de 9 314,46 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au mois de juillet 2023 inclus, à titre provisionnel, avec intérêts légaux sur la somme de 2 105,29 euros à compter du commandement du 3 février 2022 et de l’assignation pour le surplus,

au cas de rejet de la contestation de la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, juger que la clause résolutoire reprendra son plein effet,

en tout état de cause,

— ordonner l’expulsion sans délai de Mme [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement avec cave sis [Adresse 2] à [Localité 4], si besoin est avec le concours de la force publique,

— condamner Mme [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer contractuellement dû en vertu du bail résilié du 2 juillet 2021, majoré des charges et révisable selon les dispositions contractuelles, à compter du 1er août 2023 et jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner l’intimée au paiement d’une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile du code de procédure civile en cause de première instance, et de 1 000 euros en cause d’appel,

— condamner Mme [M] aux dépens incluant le coût du commandement de payer du 3 février 2022, dont distraction au profit de la SCP Evodroit.

Mme [M] n’a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 22 août 2023, la déclaration d’appel et les conclusions de l’appelant lui ont été signifiées par remise à personne physique.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 15 janvier 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Il y a lieu de rappeler à titre liminaire que l’article 472 du code de procédure civile dispose que 'lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n’est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée'.

Il y a lieu de confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse le 20 mars 2023 en ses dispositions non contestées ayant constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 4 avril 2022, et ayant suspendu les effets de la clause résolutoire jusqu’à la décision définitive du juge devant statuer sur la contestation de la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire accordée par la Commission de surendettement du Val d’Oise à Mme [M].

Sur l’appel de la société Erigère.

— sur la suspension des effets de la clause résolutoire insérée à l’engagement de location.

Au soutien de son appel, la société Erigère fait valoir que, si le premier juge a fait une exacte application des textes en prononçant la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu’à la décision du juge devant statuer sur la contestation qu’elle a élevée le 15 novembre 2022 relativement à la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcée le 3 novembre 2022, il a néanmoins excédé ses pouvoirs :

* en prononçant, dans le dispositif de sa décision, une nouvelle suspension des effets de la clause résolutoire pendant un délai d’un an courant à compter de la date de la décision de la commission de surendettement dans la mesure où celle-ci rejetterait la contestation de la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire concédée par la commission de surendettement à Mme [M] qu’elle a élevée,

*en jugeant que si, pendant ce délai, la débitrice s’acquitte régulièrement de ses loyers et charges, la clause de résiliation de plein droit cessera de produire effet.

Elle ajoute que le principe général issu de la loi Elan est que les dispositions de l’article 24 ne trouvent à s’appliquer que dans l’hypothèse où, au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement des loyers et des charges, et qu’il fasse la démonstration qu’il est en capacité de poursuivre cette reprise de manière pérenne, que ce principe est d’ailleurs repris à l’article 24 §V tel qu’issu de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, faisant observer que Mme [M] a cessé tout paiement depuis février 2022, et qu’elle n’a pas davantage repris les paiements depuis l’ouverture de la procédure d’ouverture de surendettement le 6 septembre 2022.

Sur ce,

Aux termes du jugement rendu le 8 janvier 2024, le juge du surendettement du tribunal de proximité de Pontoise a déclaré la société Erigère recevable et fondée en sa contestation de la recommandation du 2 novembre 2022 tendant au rétablissement personnel de Mme [M], et déclaré cette dernière irrecevable en sa demande tendant à bénéficier de la procédure de surendettement.

Il s’ensuit que la demande de la société Erigère tendant voir infirmer le jugement déféré en ce qu’il a prononcé une nouvelle suspension des effets de la clause résolutoire pour le cas où la sa contestation serait rejetée est devenue sans objet. En tout état de cause, compte tenu du fait qu’il est constant, ainsi qu’il ressort du décompte locatif de Mme [M] actualisé au 19 janvier 2023 produit aux débats, qu’au jour de l’audience devant le tribunal, la locataire n’avait pas repris ses paiements, le juge ne pouvait pas prononcer une nouvelle suspension des effets de la clause résolutoire.

— sur la condamnation au paiement de la dette.

La société Erigère poursuit également l’infirmation du jugement rendu le 20 mars 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de Gonesse en ce qu’aux termes des motifs de sa décision, il a retenu qu’en l’état de l’effacement de la dette de la locataire imposée par la commission de surendettement et même si cette mesure est contestée, Mme [M] ne peut être condamnée au paiement de l’arriéré locatif, la cour observant à cet égard que le premier juge a omis dans le dispositif de débouter la société Erigère de sa demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

La bailleresse fait valoir qu’en l’absence d’effacement définitif de la dette locative de Mme [M], il appartenait au premier juge de la condamner à paiement, fût-ce à titre provisionnel, qu’en effet contrairement à ce qu’a estimé le tribunal, il n’existe pas de jurisprudence constante en vertu de laquelle le locataire ne peut pas être condamné au paiement des loyers impayés, dès lors qu’une contestation est en cours et pendante devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de surendettement.

Sur ce,

Il y a lieu de relever à titre liminaire que l’ouverture d’une procédure de surendettement n’interdit pas à un créancier d’obtenir un titre exécutoire. Au surplus en l’espèce, il y a lieu de rappeler que par jugement du 8 janvier 2024, le juge du surendettement de Pontoise a déclaré la société Erigère recevable en sa contestation de la recommandation du 2 novembre 2022 tendant au rétablissement personnel de Mme [M] et a déclaré cette dernière irrecevable en sa demande tendant au bénéfice de la procédure de surendettement.

Il s’ensuit que la société Erigère doit être déclarée bien fondée en sa demande de condamnation de la locataire au paiement de l’arriéré locatif.

La bailleresse produit un décompte daté du 19 janvier 2023 de l’examen duquel il ressort que le montant des loyers et charges impayés de Mme [M] s’élève à la somme de 9 314,46 euros arrêté au 8 août 2023, terme de juillet 2023 inclus.

Mme [M] doit en conséquence être condamnée au paiement de cette somme et ce, avec intérêts légaux sur la somme de 2 105,29 euros à compter du commandement du 3 février 2022 et de l’assignation pour le surplus. Le jugement est donc infirmé sur ce point.

— sur la demande d’expulsion et les demandes subséquentes.

Il y a lieu d’ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Mme [M], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux sis à [Adresse 2], avec le cas échéant, le concours de la force publique.

Il convient de rappeler que, par application de l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être poursuivie qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Mme [M] doit être condamnée à verser à la société Erigère, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges, et ce à compter du 1er août 2023 et jusqu’à la libération des lieux se matérialisant soit par l’expulsion, soit par la remise des clés.

Sur les mesures accessoires.

Mme [M] doit être condamnée aux dépens de première instance et d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, infirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de la société Erigère au titre des frais de procédure par elle exposés en première instance et en cause d’appel en condamnant Mme [M] à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [M] doit être condamnée aux dépens de première instance et d’appel, ceux d’appel pouvant être recouvrés par la SCP Evodroit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS.

La cour,

Statuant par arrêt réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse le 20 mars 2023 en ses dispositions non contestées ayant constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 4 avril 2022, et ayant suspendu les effets de la clause résolutoire jusqu’à la décision définitive du juge devant statuer sur la contestation de la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire accordée par la commission de surendettement du Val d’Oise à Mme [M],

L’infirme sur le surplus,

Statuant à nouveau et compte tenu de la décision de la commission de surendettement,

Déclare sans objet la demande de la société Erigère tendant voir infirmer le jugement déféré en ce qu’il a prononcé une nouvelle suspension des effets de la clause résolutoire pour le cas où la sa contestation serait rejetée, et déboute, par suite, la société Erigère de cette demande,

Condamne Mme [M] à verser à la société Erigère la somme de 9 314,46 euros au titre de l’arriéré locatif, terme de juillet 2023 inclus et ce, avec intérêts légaux sur la somme de 2 105,29 euros à compter du commandement du 3 février 2022 et de l’assignation pour le surplus,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Mme [M], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux sis à [Adresse 2], avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Rappelle que, par application de l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être poursuivie qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne Mme [M] à verser à la société Erigère, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges, et ce à compter du 1er août 2023 et jusqu’à la libération des lieux se matérialisant soit par l’expulsion, soit par la remise des clés,

Condamne Mme [M] à verser à la société Erigère la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [M] aux dépens de première instance et d’appel, ceux d’appel pouvant être recouvrés par la SCP Evodroit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,