COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre civile 1-6

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 04 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/04291 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WT7K

AFFAIRE :

S.A.S. SMAS TOURISME

C/

[JV] [D]

Société [SP] [LZ]

[TG] [DW] EPOUSE [VT]

et autres

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Juin 2024 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 174]

N° RG : 21/07313

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 04.09.2025

à :

M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, avocat au barreau

M^e Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, avocat au barreau de PARIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.S. SMAS TOURISME

N° Siret : 443 377 585 (RCS [Localité 180])

[Adresse 120]

[Localité 104]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 – N° du dossier 20240455 – Représentant : M^e Christian BEER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0107

APPELANTE

****************

Monsieur [JV] [D]

né le 28 Janvier 1949 à [Localité 156]

de nationalité française

[Adresse 54]

[Localité 70]

Madame [JE] [D]

née le 26 Juin 1950 à [Localité 179]

de nationalité française

[Adresse 54]

[Localité 70]

Madame [TG] [DW] épouse [VT]

Venant aux droits de Monsieur [HX] [VT] (décédé)

née le 21 Février 1973 à [Localité 136]

de nationalité française

[Adresse 24]

[Localité 109]

Monsieur [XH] [VT]

né le 27 Mai 2000 à [Localité 175]

de nationalité française

[Adresse 25]

[Localité 109]

Madame [BV] [VT]

née le 08 Août 2001 à [Localité 175]

de nationalité française

[Adresse 26]

[Localité 109]

Madame [GZ] [VT]

née le 18 Octobre 2003 à [Localité 175]

de nationalité française

[Adresse 25]

[Localité 109]

Monsieur [UE] [VT]

né le 12 Juin 2010 à [Localité 198]

de nationalité française

[Adresse 25]

[Localité 109]

Monsieur [UV] [JU]

né le 2 Décembre 1968 à [Localité 168]

de nationalité française

[Adresse 14]

[Localité 45]

Madame [LI] [EM] épouse [JU]

née le 23 Avril 1970 à [Localité 171]

de nationalité française

[Adresse 14]

[Localité 45]

Madame [TG] [JU]

née le 28 Mars 1974 à [Localité 168]

de nationalité française

[Adresse 116]

[Localité 122]

Monsieur [CL] [Y]

né le 29 Décembre 1978 à [Localité 173]

de nationalité française

[Adresse 10]

[Localité 94]

Madame [AW] [P]

née le 12 Octobre 1966 à [Localité 140]

de nationalité française

[Adresse 118]

[Localité 122]

Monsieur [WS] [S]

né le 1er Février 1952 à [Localité 184]

de nationalité française

[Adresse 51]

[Localité 123]

Madame [WB] [B]

née le 10 Mai 1962 à [Localité 191]

de nationalité française

[Adresse 7]

[Localité 124].

Monsieur [PL] [H]

né le 16 Juin 1961 à [Localité 151] (Irlande)

de nationalité irlandaise

[Adresse 153]

[Localité 3]/IRLANDE

Madame [PK] [H]

née le 17 Avril 1962 à [Localité 151] (Irlande)

de nationalité irlandaise

[Adresse 153]

[Localité 3]/IRLANDE

Madame [OV] [E]

née le 27 Mars 1963 à [Localité 177] (Angleterre)

de nationalité irlandaise

[Adresse 84]

[Localité 2] (IRLANDE)

Monsieur [BZ] [NW]

né le 24 Mai 1962 à [Localité 149] (Irlande)

de nationalité irlandaise

[Adresse 84]

[Localité 2] (IRLANDE)

Monsieur [R] [MH]

né le 15 Décembre 1968 à [Localité 178] (Royaume-Uni)

[Adresse 167],

[Adresse 160]

[Localité 5] (ROYAUME-UNI)

Madame [LJ] [FC]

née le 03 Juin 1969 à [Localité 176] (Royaume-Uni)

[Adresse 167],

[Adresse 159]

[Localité 5] (ROYAUME-UNI)

Monsieur [F] [KK]

né le 12 Janvier 1948 à [Localité 163]

de nationalité française

[Adresse 85]

[Localité 106]

Monsieur [DF] [UM]

né le 03 Juin 1977 à [Localité 139]

de nationalité française

[Adresse 21]

[Localité 123]

Madame [L] [DN] épouse [UM]

née le 26 Juin 1977 à [Localité 198]

de nationalité française

[Adresse 21]

[Localité 123]

Monsieur [NF] [IW]

né le 03 Octobre 1959 à [Localité 142]

de nationalité française

[Adresse 33]

[Localité 126]

Madame [SH] [NG] épouse [IW]

née le 28 Juin 1957 à [Localité 138]

de nationalité française

[Adresse 33]

[Localité 126]

Monsieur [EL] [HH]

née le 22 Décembre à [Localité 183]

de nationalité française

[Adresse 194]

[Adresse 158]

[Localité 1] SUISSE

Monsieur [CL] [XY]

né le 16 Juillet 1964 à [Localité 181]

de nationalité française

[Adresse 93]

[Localité 102]

Monsieur [AY] [M]

né le 06 Février 1957 à [Localité 157]

de nationalité française

[Adresse 129]

[Localité 110]

Madame [OE] [RJ] épouse [XY]

née le 02 Janvier 1968 à [Localité 138]

de nationalité française

[Adresse 93]

[Localité 102]

Monsieur [CL] [XP]

né le 25 Février 1967 à [Localité 172]

de nationalité française

[Adresse 29]

[Localité 100]

Madame [RR] [GR] épouse [XP]

née le 02 Juillet 1970 à [Localité 190]

de nationalité française

[Adresse 29]

[Localité 100]

Monsieur [VD] [HP]

né le 23 Novembre 1962 à [Localité 154] (Chine)

[Adresse 96]

[Localité 123]

Monsieur [SP] [LZ]

[Adresse 9]

[Localité 130]

Madame [SA] [PC] épouse [LZ]

[Adresse 9]

[Localité 130]

Monsieur [NO] [EE]

[Adresse 60]

[Localité 108]

Madame [VL] [GA] épouse [EE]

[Adresse 61]

[Localité 108]

Madame [TO] [SY] épouse [M]

née le 21 Juillet 1957 à [Localité 192]

de nationalité française

[Adresse 129]

[Localité 110]

Monsieur [FT] [IF]

né le 20 Juin 1943 à [Localité 161]

de nationalité française

[Adresse 117]

[Localité 119]

Madame [V] [AV]

née le 27 Août 1972 en Zamby

[Adresse 137]

[Adresse 135]

[Localité 4]

Monsieur [PT] [OM]

né le 12 Octobre 1973 à [Localité 193]

de nationalité française

[Adresse 72]

[Localité 99]

Monsieur [AY] [RZ]

né le 02 Août 1975 à [Localité 196]

de nationalité française

[Adresse 16]

[Localité 128]

Monsieur [IN] [ZE]

né le 15 septembre 1967 à [Localité 155]

de nationalité française

[Adresse 50]

[Localité 125]

Madame [FK] [A] épouse [ZE]

née le 27 Avril 1970 à [Localité 186]

de nationalité française

[Adresse 50]

[Localité 132]

Madame [OE] [U]

[Adresse 8]

[Localité 127]

Monsieur [CH] [G]

né le 31 Août 1981 à [Localité 152]

de nationalité française

[Adresse 28]

[Localité 111]

Monsieur [AD] [XA]

né le 14 Juin 1978 à [Localité 149] (Irlande)

de nationalité irlandaise

[Adresse 86]

[Adresse 143]

[Localité 4]

Madame [YO] [WJ] épouse [XA]

née le 27 Juillet 1976 à [Localité 149] (Irlande)

de nationalité irlandaise

[Adresse 86]

[Adresse 143]

[Localité 4]

Monsieur [WS] [K]

né le 05 Février 1954 au [Localité 165]

de nationalité française

[Adresse 115]

[Localité 71]

Madame [YG] [NN] épouse [ZV]

née le 23 Avril 1946 à [Localité 170]

de nationalité française

[Adresse 15]

[Localité 27]

Monsieur [TW] [CP]

né le 25 Mars 1966 à [Localité 183]

de nationalité française

[Adresse 52]

[Localité 18]

Madame [TN] [CP]

née le 10 juin 1969à [Localité 190]

de nationalité française

[Adresse 52]

[Localité 18]

Monsieur [LR] [T]

né le 03 Octobre 1948 à [Localité 197] (Tunisie)

de nationalité française

[Adresse 6]

[Localité 98]

Madame [O] [T]

née le 05 Juillet 1948 à [Localité 166]

de nationalité française

[Adresse 6]

[Localité 98]

Madame [CU] [N] née [X]

née le 08 Avril 1971 à [Localité 147]

de nationalité française

[Localité 133] INVESTMENT AUTHORITY, [Adresse 188]

[Adresse 144]

[Localité 1] EMIRATS ARABES UNIS

Monsieur [MP] [N]

né le 18 Août 1970 à [Localité 182]

de nationalité française

[Localité 133] INVESTMENT AUTHORITY, real estate dpt, [Adresse 34]

[Adresse 144]

[Localité 1] EMIRATS ARABES UNIS

Madame [GJ] [HP]

née le 09 Novembre 1966 à [Localité 187] ( Chine)

[Adresse 97]

[Localité 123]

Monsieur [LB] [ZV]

né le 09 Mai 1944 à [Localité 169]

de nationalité française

[Adresse 15]

[Localité 27]

S.A.S. BERCHE & CO

N° Siret : 498 919 158 (RCS [Localité 150])

[Adresse 23]

[Localité 121]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

S.A.R.L. EURASUD VENTURES

N° Siret : 487 424 657 (RCS [Localité 180])

[Adresse 17]

[Localité 102]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

E.U.R.L. FILIMEPRO

N° Siret : 484 921 200 (RCS [Localité 180])

[Adresse 53]

[Localité 102]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

S.A.R.L. IMMOBILIERE [VK]

N° Siret : 487 424 277 (RCS [Localité 180])

[Adresse 53]

[Localité 102]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

E.U.R.L. LORRAINAL

N° Siret : 489 412 544 (RCS [Localité 198])

[Adresse 22]

[Localité 112]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

E.U.R.L. MILENA PATRIMOINE

N° Siret : 493 402 416 (RCS [Localité 180])

[Adresse 107]

[Localité 105]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

S.C.I. NATESROX

N° Siret : 510 036 460 (RCS [Localité 145])

[Adresse 49]

[Localité 131]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

SARL BC PATRIMOINE

N° Siret : 494 749 815 (RCS [Localité 180])

[Adresse 68]

[Localité 103]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

SARL HC PATRIMOINE

N° Siret : 480 126 747 (RCS [Localité 180])

[Adresse 53]

[Localité 102]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

S.A.R.L. LA TRUYERE

N° Siret : 498 617 323 (RCS [Localité 180])

[Adresse 95]

[Localité 101]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

S.A.R.L. ATID

N° Siret : 484 921 051 (RCS [Localité 180])

[Adresse 53]

[Localité 102]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L158 – N° du dossier E000621O

INTIMÉS

****************

SOCIÉTÉ [SP] [LZ]

Venant aux droits de Monsieur [SP] [LZ] et Madame [SA] [PC] épouse [LZ]

N° Siret : 932 314 032 (RCSParis)

[Adresse 114]

[Localité 102]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Madame [RS] [EE]

Venant aux droits de Monsieur [NO] [EE] et Madame [VL] [GA] épouse [EE]

née le 23 Février 1994 à [Localité 195] (Japon)

de nationalité Française

[Adresse 113]

[Localité 69]

Madame [LS] [EE]

Venant aux droits de Monsieur [NO] [EE] et Madame [VL] [GA] épouse [EE]

née le 15 Juillet 1997 à [Localité 164]

de nationalité Française

[Adresse 62]

[Localité 108]

Madame [CX] [EE]

Venant aux droits de Monsieur [NO] [EE] et Madame [VL] [GA] épouse [EE]

née le 18 Août 2001

de nationalité Française

[Adresse 62]

[Localité 108]

Représentant : M^e Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L158

PARTIES INTERVENANTES VOLONTAIRES

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 Juin 2025, Madame Sylvie NEROT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Fabienne PAGES, Présidente,

Madame Florence MICHON, Conseillère,

Madame Sylvie NEROT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie RIBEIRO

EXPOSÉ DU LITIGE

La résidence de tourisme dénommée '[Adresse 189]située [Adresse 19]) est composée de 97 appartements destinés à la location en meublé de logements à usage d’habitation pour des séjours temporaires ; selon la législation applicable ressortant notamment des dispositions des articles L 321-1, L 321-2, L321-3, D 321-1 et D 321-2 du code du tourisme, les copropriétaires de lots ont conclu entre 2006 et 2010, pour neuf années ayant fait l’objet de renouvellement, des baux commerciaux auprès d’un seul et même exploitant, ce gestionnaire unique étant, jusqu’au 25 octobre 2027, la société SMAS Tourisme SAS.

Exposant qu’une procédure en fixation de loyer est actuellement pendante devant le tribunal judiciaire, que, par ailleurs, la société SMAS est redevable de loyers (en particulier au titre de retenues afférentes à l’entretien des équipements pourtant à sa charge et d’impayés durant la crise sanitaire) qu’ils ont, par suite, été conduits à délivrer à la société SMAS Tourisme un commandement de payer les 03 et 26 mars 2021 pour avoir paiement d’une somme globale de 132.615,27 euros, qu’elle n’y a pas satisfait et qu’elle s’est, en outre, abstenue de payer le loyer du 1er trimestre 2021, divers copropriétaires de cette résidence, à savoir :

monsieur [JV] [D] et madame [JE] [D], monsieur [CL] [Y], la société Atid Sarl, madame [OE] [U], monsieur [AY] [M] et madame [TO] [M], la société BC Patrimoine, monsieur [CH] [G], monsieur [GI] [T] et madame [O] [T], monsieur [MP] [N] et madame [CU] [N], monsieur [WS] [K], madame [AW] [P], la Sarl Berche & Co, monsieur [WS] [S], madame [WB] [B], monsieur [PL] [H] et madame [PK] [H], monsieur [BZ] [NW] et madame [OV] [E], monsieur [R] [MH] et madame [LJ] [FC], monsieur [F] [KK], monsieur [PT] [OM], monsieur [DF] [UM] et madame [L] [JM] [UM], monsieur [NF] [IW] et madame [SH] [IW], la société Eurasud Ventures Sarl, monsieur [EL] [HH], monsieur [LB] [ZV] et madame [YG] [ZV], monsieur [CL] [MY] et madame [OE] [XY], la société Filimepro Eurl, monsieur [CL] [XP] et madame [RR] [XP], la société Immobilière [VK] Sarl, monsieur [VD] [HP] et madame [GJ] [HP], monsieur [AD] [XA] et madame [YO] [XA], monsieur [SP] [LZ] et Madame [SA] [LZ], monsieur [NO] [EE] et Madame [VL] [GA] épouse [EE], monsieur [FT] [IF], la société Lorrainal Eurl, la société Milena Patrimoine Eurl, madame [V] [AV], la société Natesrox, monsieur [AY] [RZ], monsieur [TW] [CP] et madame [TN] [CP], monsieur [IN] [ZE] et madame [FK] [ZE], la société La Truyère, monsieur [UV] [JU] et madame [LI] [JU] ont assigné la société SMAS Tourisme aux fins de résiliation des baux la liant à chacun d’entre eux, de voir ordonner l’expulsion de cette dernière et de la voir condamner au paiement de diverses sommes représentant ces arriérés de loyers outre des indemnités d’occupation, ceci selon acte du 09 septembre 2021.

Sont alors intervenus volontairement à l’instance monsieur [UE] [VT], madame [GZ] [VT], madame [BV] [VT], monsieur [XH] [VT], madame [TG] [VT] (venant aux droits de monsieur [HX] [VT], décédé), monsieur [UV] [JU], madame [LI] [EM] épouse [JU] et madame [TG] [JU].

Par jugement contradictoire rendu le 10 juin 2024 le tribunal judiciaire de Nanterre, disant n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de sa décision, a :

condamné la société SMAS Tourisme à payer les sommes suivantes au titre des loyers restant dus pour le 3ème trimestre 2018 et les 1er , 2ème et 4ème trimestres 2020 :

* à monsieur [JV] [D] et madame [JE] [D] : la somme de 2.532,05 euros au titre du bail commercial portant sur le logement 102 de l’immeuble sis [Adresse 20],

* à monsieur [CL] [Y] : la somme de 5.510,21 euros au titre du bail commercial portant sur le logement C418 de l’immeuble sis [Adresse 20],

* à la société Atid : la somme de 4.629,53 euros au titre du bail commercial portant sur le logement 316 et la somme de 4 484,23 euros au titre du bail commercial portant sur le logement 318 de (ce même immeuble),

* à madame [OE] [U] : la somme de 3.189,91 euros au titre du bail commercial portant sur le logement 608 de (ce même immeuble),

* à monsieur [AY] [M] et madame [TO] [M] née [SY] : la somme de 2.729,60 euros au titre du bail commercial portant sur le logement 501 de (ce même immeuble),

* à la société BC Patrimoine : la somme de 4.486,59 euros au titre du bail commercial portant sur le logement [Cadastre 40], la somme de 4.518,43 euros au titre du bail commercial portant sur le logement [Cadastre 42], la somme de 4.910,23 euros au titre du bail commercial portant sur le logement [Cadastre 48] et la somme de 7.010,74 euros au titre du bail commercial portant sur le logement 605 de (ce même immeuble),

* à monsieur [CH] [G] : la somme de 4 658,28 euros au titre du bail commercial portant sur le logement [Cadastre 63] de (ce même immeuble)

* à monsieur [LR] [I] et madame [O] [I] : la somme de 7.700,73 euros au titre du bail commercial portant sur le logement C205 de (ce même immeuble),

* à monsieur [MP] [N] et madame [CU] [X] épouse [N] : la somme de 2.272,69 euros au titre du bail commercial portant sur le logement 116 et la somme de 2.296,20 euros au titre du bail commercial portant sur le logement 208 de (ce même immeuble),

* à monsieur [WS] [K] : la somme de 5.404,63 euros au titre du bail commercial portant sur le logement 118 de (ce même immeuble),

* à madame [AW] [P] : la somme de 4.687,20 euros au titre du bail commercial portant sur le logement 109 de (ce même immeuble),

* à la société Berche &Co : la somme de 5.163,41 euros au titre du bail commercial portant sur le logement 201 et la somme de 5.091,35 euros au titre du bail commercial portant sur le logement 503 de (ce même immeuble),

* à monsieur [WS] [S] : la somme de 2.483,07 euros au titre du bail commercial portant sur le logement [Cadastre 46] et la somme de 2.483,07 euros au titre du bail commercial portant sur le logement 514 de (ce même immeuble),

* à monsieur [PL] [H] et madame [PK] [H] : la somme de 6.092,80 euros au titre du bail commercial portant sur le logement 500 de (ce même immeuble),

* à madame [OV] [J] et monsieur [BZ] [NW] : la somme de 4.962,59 euros au titre du bail commercial portant sur le logement 405 de (ce même immeuble),

* à monsieur [R] [MH] et madame [LJ] [FC] : la somme de 4.975,36 euros au titre du bail commercial portant sur le logement 507 de (ce même immeuble),

* à monsieur [F] [KK] : la somme de 5.025,14 euros au titre du bail commercial portant sur le logement 609 de (ce même immeuble),

* à monsieur [PT] [OM] : la somme de 3.887,75 euros au titre du bail commercial portant sur le logement C601 de (ce même immeuble),

* à monsieur [AD] [XA] et madame [YO] [WJ] épouse [XA] : la somme de 6.431,56 euros au titre du bail commercial portant sur le logement 300 de (ce même immeuble),

* à monsieur [DF] [UM] et madame [L] [JM] [KT] épouse [UM] : la somme de 4.897,95 euros au titre du bail commercial portant sur le lot 4091 de (ce même immeuble),

* à monsieur [NF] [IW] et madame [SH] [NG] épouse [IW] : la somme de 2.442,21 euros au titre du bail commercial portant sur le logement 103 de (ce même immeuble),

* à monsieur [EL] [HH] : la somme de 4.618,49 euros au titre du bail commercial portant sur le logement C422 de (ce même immeuble),

* à la société Eurasud Ventures : la somme de 5.021,26 euros au titre du bail commercial portant sur le logement 508, la somme de 5.043,97 euros au titre du bail commercial portant sur le logement 506 et la somme de 5.008,44 euros au titre du bail commercial portant sur le logement 504 de (ce même immeuble),

* à monsieur [LB] [ZV] et madame [YG] [NN] épouse [ZV] : la somme de 4.674,86 euros au titre du bail commercial portant sur le logement 110, la somme de 4.869,71 euros au titre du bail commercial portant sur le logement C502 et la somme de 4.694,70 euros au titre du bail commercial portant sur le logement C512 de (ce même immeuble),

* à monsieur [CL] [XY] et madame [OE] [RJ] épouse [XY] : la somme de 4.447,43 euros au titre du bail commercial portant sur le logement 414 de (ce même immeuble),

* à la société Filimetro : la somme de 5.988,08 euros au titre du bail commercial portant sur le logement 105 de (ce même immeuble),

* à monsieur [CL] [XP] et madame [RR] [GR] épouse [XP] : la somme de 2.811,56 euros au titre du bail commercial portant sur le logement [Cadastre 80], la somme de 2.811,56 euros au titre du bail commercial portant sur le logement [Cadastre 81] et la somme de 2.735,37 euros au titre du bail commercial portant sur le logement 520 de (ce même immeuble),

* à la société HC Patrimoine : la somme de 3.900,95 euros au titre du bail commercial portant sur le logement 600 de (ce même immeuble),

* à madame [TG] [DW] épouse [VT] et monsieur [XH] [C] [Z] [VT], madame [BV] [EU] [HY] [VT], madame [GZ] [ZM] [GB] [VT] et monsieur [UE] [KC] [VT], venant tous les quatre aux droits de feu monsieur [HX] [VT] en qualité d’héritiers : la somme de 4.892,58 euros au titre du bail commercial portant sur le logement [Cadastre 39] de (ce même immeuble),

* à monsieur [VD] [HP] et madame [GJ] [HP] : la somme de 4.744,46 euros au titre du bail commercial portant sur le logement C309 de (ce même immeuble),

* à monsieur [SP] [LZ] et madame [SA] [AX] épouse [LZ] : la somme de 2.522,79 euros au titre du bail commercial portant sur le logement [Cadastre 44], la somme de 2.424,58 euros au titre du bail commercial portant sur le logement [Cadastre 43], la somme de 2.198,83 euros au titre du bail commercial portant sur le logement [Cadastre 31], la somme de 2.643,43 euros au titre du bail commercial portant sur le logement [Cadastre 90] et la somme de 2.647,48 euros au titre du bail commercial portant sur le logement C209 de (ce même immeuble),

* à monsieur [NO] [EE] et madame [VL] [GA] épouse [EE] : la somme de 2.600,73 euros au titre du bail commercial portant sur le logement [Cadastre 47] et la somme de 2.577,95 euros au titre du bail commercial portant sur le logement [Cadastre 67] de (ce même immeuble),

* à monsieur [FT] [RB] [W] [IF] : la somme de 2.532,05 euros au titre du bail commercial portant sur le logement C108 de (ce même immeuble),

* à la société Lorrainal : la somme de 5.112,75 euros au titre du bail commercial portant sur le logement 216 et la somme de 5.112,75 euros au titre du bail commercial portant sur le logement 218 de (ce même immeuble),

* à madame [WB] [B] : la somme de 5.207,19 euros au titre du bail commercial portant sur le logement 614 de (ce même immeuble),

* à la société Milena Patrimoine : la somme de 3.115,04 euros au titre du bail commercial portant sur le logement C206 et la somme de 3 100,78 euros au titre du bail commercial portant sur le logement C210 de (ce même immeuble),

* à madame [V] [AV] : la somme de 6.229,38 euros au titre du bail commercial portant sur le logement 305 de (ce même immeuble),

* à la société Natesrox : la somme de 5.614,13 euros au titre du bail commercial portant sur le logement 505 de (ce même immeuble),

* à monsieur [AY] [RZ] : la somme de 2.589,06 euros au titre du bail commercial portant sur le logement 212 de (ce même immeuble),

* à monsieur [TW] [CP] et madame [TN] [CP] : la somme de 4.967,80 euros au titre du bail commercial portant sur le logement [Cadastre 88] et la somme de 5.330,98 euros au titre du bail commercial portant sur le logement 522 de (ce même immeuble),

* à monsieur [IN] [ZE] et madame [FK] [A] épouse [ZE] : la somme de 4.937,16 euros au titre du bail commercial portant sur le logement 404 de (ce même immeuble),

* à la société Immobilière [VK] : la somme de 2.494,06 euros au titre du bail commercial portant sur le logement 220 et la somme de 2.504,14 euros au titre du bail commercial portant sur le logement 222 de (ce même immeuble),

* à la société La Truyère : la somme de 5.232,05 euros au titre du bail commercial portant sur le logement 416, la somme de 4 458,51 euros au titre du bail commercial portant sur le logement 412, la somme de 4.854,53 euros au titre du bail commercial portant sur le logement 409, la somme de 4.889,62 euros au titre du bail commercial portant sur le logement 408 et la somme de 5.546,64 euros au titre du bail commercial portant sur le logement 401 de (ce même immeuble),

* à madame [TG] [JU] : la somme de 2.968,29 euros au titre du bail commercial portant sur le logement 214 de (ce même immeuble),

* à monsieur [UV] [JU] et madame [LI] [EM] épouse [JU] : la somme de 4.774,00 euros au titre du bail commercial portant sur le logement 602 de (ce même immeuble),

— prononcé au jour de la présente décision la résiliation judiciaire des baux commerciaux, aux torts exclusifs de la société SMAS Tourisme la liant à :

* monsieur [JV] [D] et madame [JE] [D] portant sur le logement 102 de l’immeuble sis [Adresse 20],

* monsieur [CL] [Y] portant sur le logement C418 de l’immeuble sis [Adresse 20],

* la société Atid portant sur le logement 316 et le logement 318 de (ce même immeuble),

* madame [OE] [U] portant sur le logement 608 de (ce même immeuble),

* monsieur [AY] [M] et madame [TO] [M] née [SY] portant sur le logement [Cadastre 73] de (ce même immeuble),

* la société BC Patrimoine portant sur le logement [Cadastre 42], sur le logement [Cadastre 48] et sur le logement [Cadastre 89] de (ce même immeuble),

* monsieur [CH] [G] portant sur le logement [Cadastre 63] de (ce même immeuble)

* monsieur [LR] [I] et madame [O] [I] portant sur le logement C205 de (ce même immeuble),

* monsieur [MP] [N] et madame [CU] [X] épouse [N] portant sur le logement [Cadastre 12] et sur le logement [Cadastre 32] de (ce même immeuble),

* monsieur [WS] [K] portant sur le logement [Cadastre 13] de (ce même immeuble),

* madame [AW] [P] portant sur le logement 109 de (ce même immeuble),

* la société Berche &Co portant sur le logement [Cadastre 30] et sur le logement 503 de (ce même immeuble),

* monsieur [WS] [S] portant sur le logement [Cadastre 46] et sur le logement [Cadastre 79] de (ce même immeuble),

* monsieur [PL] [H] et madame [PK] [H] portant sur le logement 500 de (ce même immeuble),

* madame [OV] [J] et monsieur [BZ] [NW] portant sur le logement [Cadastre 57] de (ce même immeuble),

*monsieur [R] [MH] et madame [LJ] [FC] portant sur le logement [Cadastre 77] de (ce même immeuble),

* monsieur [F] [KK] portant sur le logement [Cadastre 91] de (ce même immeuble),

* monsieur [PT] [OM] portant sur le logement C601 de (ce même immeuble),

* monsieur [AD] [XA] et madame [YO] [WJ] épouse [XA] : la somme de 6.431,56 euros au titre du bail commercial portant sur le logement 300 de (ce même immeuble),

* monsieur [DF] [UM] et madame [L] [JM] [KT] épouse [UM] portant sur le lot 4091 de (ce même immeuble),

* monsieur [NF] [IW] et madame [SH] [NG] épouse [IW] portant sur le logement 103 de (ce même immeuble),

* monsieur [EL] [HH] portant sur le logement C422 de (ce même immeuble),

* la société Eurasud Ventures portant sur le logement [Cadastre 78], sur le logement [Cadastre 76] et sur le logement [Cadastre 74] de (ce même immeuble),

* monsieur [LB] [ZV] et madame [YG] [NN] épouse [ZV] portant sur le logement [Cadastre 11], sur le logement C502 et la somme de 4.694,70 euros et sur le logement C512 de (ce même immeuble),

* monsieur [CL] [XY] et madame [OE] [RJ] épouse [XY] portant sur le logement [Cadastre 65] de (ce même immeuble),

à la société Filimetro : la somme de 5.988,08 euros au titre du bail commercial portant sur le logement 105 de (ce même immeuble),

* monsieur [CL] [XP] et madame [RR] [GR] épouse [XP] portant sur le logement [Cadastre 80], sur le logement [Cadastre 81] et sur le logement [Cadastre 82] de (ce même immeuble),

* la société HC Patrimoine portant sur le logement 600 de (ce même immeuble),

* madame [TG] [DW] épouse [VT] et monsieur [XH] [C] [Z] [VT], madame [BV] [EU] [HY] [VT], madame [GZ] [ZM] [GB] [VT] et monsieur [UE] [KC] [VT], venant tous les quatre aux droits de feu monsieur [HX] [VT] en qualité d’héritiers, portant sur le logement [Cadastre 39] de (ce même immeuble),

* monsieur [VD] [HP] et madame [GJ] [HP] portant sur le logement C309 de (ce même immeuble),

* monsieur [SP] [LZ] et madame [SA] [AX] épouse [LZ] portant sur le logement [Cadastre 44], sur le logement [Cadastre 43], sur le logement [Cadastre 31], sur le logement [Cadastre 90] et sur le logement C209 de (ce même immeuble),

* monsieur [NO] [EE] et madame [VL] [GA] épouse [EE] portant sur le logement [Cadastre 47] et sur le logement [Cadastre 67] de (ce même immeuble),

* monsieur [FT] [RB] [W] [IF] portant sur le logement C108 de (ce même immeuble),

* la société Lorrainal portant sur le logement [Cadastre 36] et sur le logement [Cadastre 37] de (ce même immeuble),

* madame [WB] [B] portant sur le logement [Cadastre 92] de (ce même immeuble),

* la société Milena Patrimoine portant sur le logement C206 et portant sur le logement C210 de (ce même immeuble),

* madame [V] [AV] portant sur le logement [Cadastre 41] de (ce même immeuble),

* la société Natesrox portant sur le logement [Cadastre 75] de (ce même immeuble),

* monsieur [AY] [RZ] portant sur le logement [Cadastre 35] de (ce même immeuble),

* monsieur [TW] [CP] et madame [TN] [CP] portant sur le logement [Cadastre 88] et sur le logement [Cadastre 83] de (ce même immeuble),

* monsieur [IN] [ZE] et madame [FK] [A] épouse [ZE] portant sur le logement [Cadastre 56] de (ce même immeuble),

* à la société Immobilière [VK] portant sur le logement [Cadastre 38] et sur le logement 222 de (ce même immeuble),

* à la société La Truyère : la somme de 5.232,05 euros au titre du bail commercial portant sur le logement [Cadastre 66], sur le logement [Cadastre 64], sur le logement [Cadastre 59], sur le logement [Cadastre 58] et sur le logement [Cadastre 55] de (ce même immeuble),

* à madame [TG] [JU] portant sur le logement 214 de (ce même immeuble),

* à monsieur [UV] [JU] et madame [LI] [EM] épouse [JU] portant sur le logement [Cadastre 87] de (ce même immeuble),

— ordonné en conséquence à la société SMAS Tourisme, et tous occupants de son chef, de libérer les logements 102, C418, 316, 318, 608, 501, 304, [Cadastre 42], 322, 605, 410, C205, 116, 208,118, 109, 201, 503, 314, 514, 500, 405, 507, 609, C601, 300, 103, C422, 508, 506, 504, 110, C502, C512, 414, 105, 516, 518, 520, 600, 303, C309, 312, 310, 202, 607, C209, 320, 420, C108, 216, 218, 614, C206, C210, 305, 505, 212, 603, 522, 404, 220, 222, 416, 412, 409, 408, 401, 214 et [Cadastre 87] et le lot 4091 de l’état descriptif de division de l’immeuble sis [Adresse 20],

dit qu’à défaut de départ volontaire, la société SMAS Tourisme et tous occupants de son chef, pourront être expulsés à la requête de :

monsieur [JV] [D] et madame [JE] [D], monsieur [CL] [Y], la société Atid Sarl, madame [OE] [U], monsieur [AY] [M] et madame [TO] [M], la société BC Patrimoine, monsieur [CH] [G], monsieur [GI] [T] et madame [O] [T], monsieur [MP] [N] et madame [CU] [N], monsieur [WS] [K], madame [AW] [P], la Sarl Berche & Co, monsieur [WS] [S], madame [WB] [B], monsieur [PL] [H] et madame [PK] [H], monsieur [BZ] [NW] et Madame [OV] [E], monsieur [R] [MH] et madame [LJ] [FC], monsieur [F] [KK], monsieur [PT] [OM], monsieur [DF] [UM] et madame [L] [JM] [UM], monsieur [NF] [IW] et madame [SH] [IW], la société Eurasud Ventures Sarl, monsieur [EL] [HH], monsieur [LB] [ZV] et madame [YG] [ZV], monsieur [CL] [XY] et madame [OE] [XY], la société Filimepro Eurl, monsieur [CL] [XP] et madame [RR] [XP], la société Immobilière [VK] Sarl, monsieur [VD] [HP] et madame [GJ] [HP], monsieur [AD] [XA] et madame [YO] [XA], monsieur [SP] [LZ] et Madame [SA] [LZ], monsieur [NO] [EE] et Madame [VL] [GA] épouse [EE], monsieur [FT] [IF], la société Lorrainal Eurl, la société Milena Patrimoine Eurl, madame [V] [AV], la société Natesrox, monsieur [AY] [RZ], monsieur [TW] [CP] et madame [TN] [CP], monsieur [IN] [ZE] et madame [FK] [ZE], la société La Truyère, monsieur [UV] [JU] et madame [LI] [JU], monsieur [UE] [VT], madame [GZ] [VT], madame [BV] [VT], monsieur [XH] [VT], madame [TG] [VT] (venant aux droits de monsieur [HX] [VT], décédé), monsieur [UV] [JU], madame [LI] [EM] épouse [JU] et madame [TG] [JU],

au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

ordonné en tant que de besoin, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, appartenant à la société SMAS Tourisme, aux frais, risques et périls de cette dernière, après avoir été listés, décrits avec précision et photographiés par l’huissier chargé de l’exécution,

débouté monsieur [JV] [D] et madame [JE] [D], monsieur [CL] [Y], la société Atid Sarl, madame [OE] [U], monsieur [AY] [M] et madame [TO] [M], la société BC Patrimoine, monsieur [CH] [G], monsieur [GI] [T] et madame [O] [T], monsieur [MP] [N] et madame [CU] [N], monsieur [WS] [K], madame [AW] [P], la Sarl Berche & Co, monsieur [WS] [S], madame [WB] [B], monsieur [PL] [H] et madame [PK] [H], monsieur [BZ] [NW] et madame [OV] [E], monsieur [R] [MH] et madame [LJ] [FC], monsieur [F] [KK], monsieur [PT] [OM], monsieur [DF] [UM] et madame [L] [JM] [UM], monsieur [NF] [IW] et madame [SH] [IW], la société Eurasud Ventures Sarl, monsieur [EL] [HH], monsieur [LB] [ZV] et madame [YG] [ZV], monsieur [CL] [XY] et madame [OE] [XY], la société Filimepro Eurl, monsieur [CL] [XP] et madame [RR] [XP], la société Immobilière [VK] Sarl, monsieur [VD] [HP] et madame [GJ] [HP], monsieur [AD] [XA] et madame [YO] [XA], monsieur [SP] [LZ] et Madame [SA] [LZ], monsieur [NO] [EE] et Madame [VL] [GA] épouse [EE], monsieur [FT] [IF], la société Lorrainal Eurl, la société Milena Patrimoine Eurl, madame [V] [AV], la société Natesrox, monsieur [AY] [RZ], monsieur [TW] [CP] et madame [TN] [CP], monsieur [IN] [ZE] et madame [FK] [ZE], la société La Truyère, monsieur [UV] [JU] et madame [LI] [JU], monsieur [UE] [VT], madame [GZ] [VT], madame [BV] [VT], monsieur [XH] [VT], madame [TG] [VT] (venant aux droits de monsieur [HX] [VT], décédé), monsieur [UV] [JU], madame [LI] [EM] épouse [JU] et madame [TG] [JU] de leur demande de garantie (sur les meubles et objets mobiliers transportés et séquestrés),

condamné la société SMAS Tourisme à payer à monsieur [JV] [D] et madame [JE] [D], monsieur [CL] [Y], la société Atid Sarl, madame [OE] [U], monsieur [AY] [M] et madame [TO] [M], la société BC Patrimoine, monsieur [CH] [G], monsieur [GI] [T] et madame [O] [T], monsieur [MP] [N] et madame [CU] [N], monsieur [WS] [K], madame [AW] [P], la Sarl Berche & Co, monsieur [WS] [S], madame [WB] [B], monsieur [PL] [H] et madame [PK] [H], monsieur [BZ] [NW] et madame [OV] [E], monsieur [R] [MH] et madame [LJ] [FC], monsieur [F] [KK], monsieur [PT] [OM], monsieur [DF] [UM] et madame [L] [JM] [UM], monsieur [NF] [IW] et madame [SH] [IW], la société Eurasud Ventures Sarl, monsieur [EL] [HH], monsieur [LB] [ZV] et madame [YG] [ZV], monsieur [CL] [MY] et madame [OE] [XY], la société Filimepro Eurl, monsieur [CL] [XP] et madame [RR] [XP], la société Immobilière [VK] Sarl, monsieur [VD] [HP] et madame [GJ] [HP], monsieur [AD] [XA] et madame [YO] [XA], monsieur [SP] [LZ] et madame [SA] [LZ], monsieur [NO] [EE] et madame [VL] [GA] épouse [EE], monsieur [FT] [IF], la société Lorrainal Eurl, la société Milena Patrimoine Eurl, madame [V] [AV], la société Natesrox, monsieur [AY] [RZ], monsieur [TW] [CP] et madame [TN] [CP], monsieur [IN] [ZE] et madame [FK] [ZE], la société La Truyère, monsieur [UV] [JU] et madame [LI] [JU], monsieur [UE] [VT], madame [GZ] [VT], madame [BV] [VT], monsieur [XH] [VT], madame [TG] [VT] (venant aux droits de monsieur [HX] [VT], décédé), monsieur [UV] [JU], madame [LI] [EM] épouse [JU] et madame [TG] [JU] une indemnité d’occupation fixée au montant du dernier loyer, augmenté des charges, que les bailleurs auraient perçu si les baux ne s’étaient pas trouvés résiliés, ce à compter du lendemain de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clefs,

débouté la société SMAS Tourisme de ses demandes tendant au versement d’une indemnité d’éviction et à la réalisation d’une expertise judiciaire,

condamné la société SMAS Tourisme à payer à chacune des personnes ou à chacun des groupes de personnes suivants la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile: monsieur [JV] [D] et madame [JE] [D], monsieur [CL] [Y], la société Atid, madame [OE] [U], monsieur [AY] [M] et madame [TO] [M] née [SY], la société BC Patrimoine, monsieur [CH] [G], monsieur [LR] [T] et madame [O] [T], monsieur [MP] [N] et madame [CU] [X] épouse [N], monsieur [WS] [K], madame [AW] [P], la société Berche & Co, monsieur [WS] [S], monsieur [PL] [H] et madame [PK] [H], madame [OV] [E] et monsieur [BZ] [NW], monsieur [R] [MH] et madame [LJ] [FC], monsieur [F] [KK], monsieur [PT] [OM], monsieur [AD] [XA] et madame [YO] [WJ] épouse [XA], monsieur [DF] [UM] et madame [L] [JM] [KT] épouse [UM], monsieur [NF] [IW] et madame [SH] [NG] épouse [IW], monsieur [EL] [HH], la société Eurasud Ventures, monsieur [LB] [ZV] et madame [YG] [NN] épouse [ZV], monsieur [CL] [XY] et madame [OE] [RJ] épouse [XY], la société Filimepro, monsieur [CL] [XP] et madame [RR] [GR] épouse [XP], la société HC Patrimoine, madame [TG] [DW] épouse [VT] et monsieur [XH] [C] [Z] [VT], madame [BV] [EU] [HY] [VT], madame [GZ] [ZM] [GB] [VT] et monsieur [UE] [KC] [VT], venant tous les quatre aux droits de feu monsieur [HX] [VT] en qualité d’héritiers, monsieur [VD] [HP] et madame [GJ] [HP], monsieur [SP] [LZ] et madame [SA] [PC] épouse [LZ], monsieur [NO] [EE] et madame [VL] [GA] épouse [EE], monsieur [FT] [RB] [W] [IF], la société Lorrainal, madame [WB] [B], la société Milena Patrimoine, madame [V] [AV], la société Natesrox, monsieur [AY] [RZ], monsieur [TW] [CP] et madame [TN] [CP], monsieur [IN] [ZE] et madame [FK] [A] épouse [ZE], la société Immobilière [VK], la société La Truyère, madame [TG] [JU], monsieur [UV] [JU] et madame [LI] [EM] épouse [JU],

débouté la société SMAS Tourisme de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la société SMAS Tourisme aux dépens de l’instance,

rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties.

La société SMAS Tourisme a interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe le 05 juillet 2024.

En cours de procédure :

cette appelante, ayant exécuté le jugement entrepris en ses condamnations pécuniaires, a saisi le premier président de la présente cour afin d’obtenir la suspension de l’exécution provisoire concernant son expulsion.

Par ordonnance rendue le 17 octobre 2024, le délégataire du premier président a déclaré cette demande irrecevable, ceci 'faute pour la société SMAS Tourisme d’avoir formulé devant la juridiction de première instance des observations autres que générales sur l’exécution provisoire du jugement à venir et, faute pour elle de faire état de conséquences manifestement excessives qui se seraient révélées postérieurement au prononcé du jugement contesté, la fin de non- recevoir soulevée par les défendeurs doit être accueillie et la demande d’arrêt de l’exécution provisoire déclarée irrecevable'.

par conclusions notifiées le 10 juin 2025 la société en commandite simple [SP] [LZ] (ayant même avocat que l’ensemble des intimés) est intervenue volontairement aux lieu et place de monsieur [SP] [LZ] et de madame [SA] [PC] épouse [LZ], ceci à la suite d’une cession de leurs lots.

par autres conclusions notifiées le 10 juin 2025 mesdames [RS], [LS] et [CX] [EE] (ayant même avocat que l’ensemble des intimés) sont intervenues volontairement aux lieu et place de monsieur [NO] [EE] et de madame [VL] [GA] épouse [EE], ceci à la suite d’une donation de leurs parents à leur profit.

Par dernières conclusions (n° 3) notifiées le 16 juin 2025, la société par actions simplifiée SMAS Tourisme demande à la cour, au visa des articles 1104, 1108, 1131, 1195, 1218, 1219, 1220, 1223, 1231, 1722 du code civil, 514 et 700 du code de procédure civile ;

statuant sur l’appel (par elle) formé à l’encontre du jugement (entrepris) et le déclarant recevable et bien fondée,

y faisant droit, d’infirmer la décision entreprise,

statuant à nouveau

de juger qu’aucun loyer n’est dû par la société SMAS Tourisme aux intimés sur les exercices 2020 et 2021 et les débouter en conséquence de toute demande à ce titre,

d’ordonner le remboursement par les intimés des sommes versées par la société SMAS Tourisme le 1er juillet 2024,

à défaut, d’autoriser la société SMAS Tourisme à compenser lesdites sommes avec les loyers à devoir aux intimés pour l’avenir,

de débouter les intimés de leur demande de résiliation judiciaire des baux,

de condamner solidairement les intimés à lui verser, chacun, la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 10 juin 2025, monsieur [CL] [Y] et 44 autres copropriétaires, personnes physiques ou morales ou groupes de copropriétaires identifiés en en-tête desdites conclusions et de la présente décision (auxquelles il est expressément renvoyé) prient la cour :

de déclarer la société SMAS Tourisme irrecevable et mal fondée (sic) en son appel,

de confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

de débouter la société SMAS Tourisme de ses entières demandes, fins et conclusions,

y ajoutant

de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel ou tel que fixé par le juge des loyers commerciaux s’il est saisi,

de condamner la société SMAS Tourisme à payer à chacun des 'demandeurs’ et intervenants volontaires une indemnité de 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile (et) aux dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la retenue de partie des loyers du 3ème trimestre 2018

Alors que les demandeurs à l’action contestaient la retenue partielle desdits loyers motivée par un dysfonctionnement affectant le système de climatisation en soutenant qu’il n’est que prétendu, faute de preuve de la réalité ou de l’ampleur du préjudice subi, et que les baux mettent expressément à la charge du preneur son entretien, tandis que la société SMAS se prévalait de l’article 4B du bail qui ne met à sa charge que l’entretien des parties privatives, à l’exclusion de celui des parties communes comprenant ce système de climatisation, le tribunal, incluant dans le montant des condamnations prononcées au profit de divers copropriétaires les retenues opérées par la société défenderesse, a considéré, sur le fondement de l’article 768 du code de procédure civile, que cette dernière ne visait aucun fondement juridique permettant de justifier ces retenues, pas plus qu’elle ne produisait d’éléments sur la qualification du système de climatisation ainsi que sur le dysfonctionnement allégué lui permettant d’en apprécier la réalité, la cause, l’ampleur et de déterminer qui, du preneur ou du bailleur, doit en assumer la responsabilité.

Poursuivant l’infirmation du jugement sur ce point en estimant que cette retenue était fondée, l’appelante observe que les retenues effectuées, inférieures à une centaine d’euros par lot sont, par conséquent, sans commune mesure avec la question 'loyers Covid'; elle se prévaut des stipulations de l’article 4-1-B des baux selon lequel le 'preneur s’oblige à entretenir les lieux et le mobilier en état de réparations et d’entretien dans les parties privatives" (ce qui conduit à considérer que la climatisation, faisant partie des équipements collectifs et non privatifs, était contractuellement de la responsabilité du syndic, mandaté par le syndicat des copropriétaires) et de leur article 5.4 aux termes duquel 'de convention expresse entre les parties, le preneur pourra remettre en question le loyer (en cas) d’événements amenant un dysfonctionnement dans l’activité du preneur.'

Elle expose que si les intimés insistent sur le fait que le paiement de l’entretien de la climatisation 'demeure à la charge exclusive’ de la société SMAS Tourisme, ce qu’elle n’a jamais contesté, elle ne pouvait pas donner l’ordre de réparation et le conseil syndical a refusé le devis proposé, entraînant un délai de plus de 3 mois pour la réparation ; de sorte qu’afin de compenser les annulations et dédommagements accordés aux clients, elle a informé tous les propriétaires-bailleurs le 30 juillet 2018, comme elle en justifie, qu’à défaut d’une réparation rapide, elle entendrait faire application des dispositions contractuelles du bail commercial; que cette retenue sur les loyers était donc la conséquence directe du dysfonctionnement de cet équipement collectif de la résidence et qu’elle n’a été que d’un montant symbolique alors même que le dysfonctionnement a perduré plus d’un trimestre.

Elle observe enfin que les intimés ne contestent pas la réalité du dysfonctionnement, ce qui prouve, selon elle, son existence, mais contestent l’imputabilité du dysfonctionnement, alors qu’il est incontestable que cet équipement est une partie commune, sous le contrôle exclusif du syndic de la résidence.

Ceci étant rappelé, c’est à juste titre que les intimés reprennent in extenso les termes de l’article 5.1 du bail, à savoir : 'de convention expresse entre les parties, le preneur pourra remettre en question le loyer en cas de force majeure interrompant l’activité touristique (tels que tremblement de terre, pollution de toute nature, catastrophe naturelle, entrave administrative ou autre au libre accès ou à la circulation des personnes ou des biens,') ou d’événements amenant un dysfonctionnement dans l’activité du preneur, notamment une quelconque modification dans la destination ou l’accès des parties communes ou encore leur mauvais entretien ou fonctionnement étant entendu que cette disposition ne saurait s’appliquer dans l’éventualité où le preneur aurait le contrôle de l’entretien ou dysfonctionnement desdites parties communes’ et observent que la preneuse ne conteste plus, dans ses dernières conclusions d’appel, que le bail prévoit que l’entretien de la climatisation est à sa charge.

Les propriétaires-bailleurs sont fondés à lui opposer le fait qu’elle ne peut se prévaloir d’un préjudice de jouissance lui permettant de 'remettre en question le loyer’ de manière unilatérale, d’autant qu’en dépit de la motivation du tribunal, elle s’abstient de produire des éléments sur l’origine, la cause et les conséquences de l’incident ayant affecté la climatisation de la résidence et son impact sur le loyer en se bornant à affirmer, sans plus de preuve, qu’elle ne pouvait pas donner l’ordre de réparation et que le conseil syndical aurait refusé le devis proposé, entraînant un délai de plus de 3 mois pour procéder à la réparation.

Par conséquent, le jugement mérite confirmation sur ce point.

Sur l’exonération totale ou partielle du versement des loyers des 1er, 2ème et 4ème trimestre 2020

Il convient de rappeler que pour entrer en voie de condamnation à ces divers titres comme il l’a fait, le tribunal a successivement considéré :

que la preneuse ne pouvait se prévaloir sans l’accord des propriétaires-bailleurs ou recours à justice, des dispositions de cet article 5.3 intitulé 'stipulations particulières', qu’au surplus les diverses mesures gouvernementales précisément rappelées prises en raison de la crise sanitaire n’ont pas imposé la fermeture totale des résidences de tourisme mais en ont seulement restreint les conditions d’exploitation de sorte qu’elles n’entraient pas dans le champ d’application de cet article 5.3 qui concerne les cas de force majeure interrompant et non point entravant l’activité commerciale de la résidence, au demeurant non précisément déterminée pour chaque logement en cause,

qu’en outre et sur le fondement de l’article 1134 (devenu 1104) du code civil, ne pouvait être retenu le manquement des bailleurs à leur obligation de bonne foi en ce qu’ils ont refusé ses propositions d’aménagement et n’ont pas formulé de contre-propositions dès lors qu’ils ne sont pas à l’origine des mesures gouvernementales et qu’il ne peut être exigé d’eux qu’ils se comportent en partenaires en faisant peser sur eux les risques d’exploitation et en leur imposant des aménagements,

que, par ailleurs et en sus du fait que partie des baux en cause restait soumise aux dispositions antérieures à la réforme du droit des contrats (soit les articles 1108 et 1131 (anciens) du code civil), la preneuse a conservé la jouissance des logements durant la crise sanitaire et que ne peut prospérer le moyen tenant à la disparition temporaire de la cause,

qu’il ne pouvait, non plus et par application des articles 1719, 1219 (nouveau), 1223 (nouveau), 1231 (nouveau) du code civil, être reproché aux propriétaires-bailleurs un manquement à leur obligation contractuelle de délivrance susceptible de fonder une exception d’inexécution, les mesures gouvernementales n’étant pas de leur fait et la preneuse ayant conservé la jouissance des logements dont seules les modalités ont été limitées,

que la preneuse n’était pas fondée à contester la doctrine de la Cour de cassation sur la perte de la chose prévue à l’article 1722 du code civil, qu’il s’agisse d’une destruction matérielle ou d’une perte juridique et qu’elle soit totale ou partielle, dès lors que les mesures gouvernementales n’emportaient pas la perte des logements eux-mêmes, pas plus qu’en son exclusion de la force majeure [définie à l’article 1218 (nouveau) du code civil] d’autant qu’aucun élément ne permet de retenir une situation de trésorerie ne permettant pas le paiement des sommes réclamées et que le paiement d’une somme d’argent est toujours, par nature, susceptible d’exécution sauf à être plus difficile ou plus onéreuse,

qu’elle ne pouvait davantage se prévaloir de l’imprévision régie par l’article 1195 (nouveau) du code civil car si la crise sanitaire liée au Covid-19 constitue un changement de circonstances imprévisible à la date de signature des baux, il n’est ni démontré ni même allégué d’une demande de leur renégociation (période durant laquelle perdurent les obligations contractées) pas plus que ne sont établis l’ampleur de son impact et le caractère excessivement et durablement onéreux de l’exécution des baux.

Reprenant liminairement, pour les combattre, les huit points de contestation soulevés dans le cadre de la procédure introduite devant le premier président (sa situation de monopole, la faiblesse des loyers, leur qualité de petits investisseurs privés, l’absence de clause d’indexation, les modalités de paiement du loyer, la charge de la taxe foncière, le mode de facturation au réel des charges de copropriété et l’existence d’une procédure en fixation du loyer du fait d’un refus de réévaluation), l’appelante reproche au tribunal d’avoir éludé ses critiques et la jurisprudence en la matière alors que les sommes réclamées sont contestables, tant en leur principe qu’en leur montant.

Sur la contestation de leur principe, elle fait valoir que l’article 5.3 du bail prévoit, contrairement à ce qui a été jugé par le tribunal, deux conditions alternatives d’application et que le tribunal aurait dû, comme l’ont fait la cour d’appel de Pau ou le tribunal judiciaire d’Albertville, retenir un dysfonctionnement dans son activité résultant de l’ensemble des mesures gouvernementales prises (confinement, restriction de déplacement, interdiction d’entrée sur le territoire, interdiction de recevoir des clients, etc.) et en particulier les décrets des 11 et 20 mai 2020 (article 10-Ibis) selon lesquels 'les résidences de tourisme (…) ne peuvent accueillir de public'; qu’elle en démontre l’impact tant sur son chiffre d’affaires (soit 0,1% de son chiffre d’affaires habituel) en explicitant ses comptes d’exploitation que sur le résultat, les aides perçues de l’Etat n’ayant compensé que 42% des pertes suscitées, et sur l’activité opérationnelle de la résidence avec des effectifs limités à sa seule surveillance ; qu’en outre, la résidence étant, selon l’article [146] 321-1 du code du tourisme, un ensemble homogène, le tribunal ne pouvait tirer argument de l’impossibilité de déterminer l’exonération potentielle de loyer pour chaque logement et les comptes d’exploitation globaux permettaient de constater une perte cumulée de plus de 3,4 millions d’euros, soit une baisse d’activité de 71% sur les deux exercices 2020 et 2021.

Se réclamant de diverses jurisprudences de juges du fond (cours d’appel de [Localité 198], [Localité 141], [Localité 185], tribunaux judiciaires de [Localité 162], [Localité 148], [Localité 134]), elle estime que les mesures gouvernementales durant les trois périodes de confinement (de mars à mai 2020, de novembre à décembre 2020 puis en avril 2021) ont constitué une entrave administrative au libre accès ou à la circulation des personnes, entraînant un dysfonctionnement majeur de son activité de sorte qu’elle était légitime à ne pas payer les loyers, comme prévu à l’article 5.3 des baux.

Elle précise, incidemment, que 26 propriétaires ont accepté les propositions d’aménagement des loyers formulées par le groupe Lagrange en 2020 et 2021 (selon ses pièces n° 3 à 7).

Et elle entend démontrer que les décisions rendues le 30 juin 2022 par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation sont loin de faire l’unanimité en évoquant la fausse affirmation de l’avocat général quant au poids économique des loyers en ce qu’elle reposait sur des analyses non spécifiques au secteur des résidences secondaires, comme relevé par la doctrine qualifiant sa position dogmatique d’inédite et contra legem et d’ailleurs corrigée, en l’espèce, par l’expert commis dans le cadre de la fixation de la nouvelle valeur locative ; elle se réclame également de décisions rendues les 06 juillet 2022 (pourvoi n° 21-11310) et 18 janvier 2023 (pourvoi n° 21-16812) par la première chambre civile puis la chambre commerciale de la Cour de cassation retenant la force majeure rendant impossible l’exécution du contrat.

Sur la contestation de leur montant, elle estime utile d’évoquer l’appréciation de l’expert judiciaire commis dans le cadre de la procédure pendante en fixation de la valeur locative des biens en ce qu’il a retenu des abattements successifs liés à la crise sanitaire [soit : moins 50% en 2020, moins 30% en 2021, moins 15% en 2022, moins 5% en 2023 outre un abattement complémentaire de 3% en 2019 en lien avec les mouvements sociaux (dénommés crise des gilets jaunes) de 2019] et en proposant un abandon de l’équivalent d’un an de loyers pour la période Covid.

Elle conteste l’affirmation du tribunal quant à son absence de contestation des quantum, ressortant pourtant de ses conclusions, et fait valoir que leur montant (dans un tableau de ses adversaires comportant des mentions 'à parfaire') est erroné pour 67 des 71 logements concernés, le montant des condamnations s’y établissant à 302.406,96 euros, alors qu’ils n’étaient dus que pour 289.059,54 euros, soit un écart net de 13.347,42 euros, ; elle illustre son propos en se référant au lot C602 de monsieur [JU] à titre exemplatif.

Ceci pour conclure qu’en raison de ces erreurs, le jugement entrepris doit être réformé.

En réplique, les intimés observent que l’appelante poursuit l’application de l’article 5.3 des baux, selon elle mal interprété par le tribunal, en renonçant à tout autre moyen de droit et qu’elle critique les décisions de la Cour de cassation du 30 juin 2022 rendus en la matière en faisant valoir sa propre jurisprudence.

Ils soutiennent que cet article 5.3 vise bien deux situations distinctes à savoir : un événement quelconque revêtant les caractéristiques de la force majeure telle qu’une entrave administrative au libre accès ou à la circulation des personnes et, d’autre part, un événement inhérent à l’immeuble occasionnant un dysfonctionnement dans l’activité du preneur et que l’appelante se rattache imparfaitement à chacun d’eux.

Ils font valoir que les mesures gouvernementales ne prévoyaient pas une fermeture totale des résidences touristiques et que la force majeure, comme en matière d’épidémies, ne peut être retenue, la preneuse ayant d’ailleurs effectivement réalisé un chiffre d’affaires sur les années 2020 et 2021 ; que, s’agissant du deuxième cas prévu par cet article 5.3, si tout événement entraînant un dysfonctionnement dans l’activité du preneur, même ceux qui ne seraient pas inhérents à l’immeuble, permet au preneur de remettre en cause le loyer, alors la première hypothèse (la force majeure) n’aurait aucune utilité, cette seconde hypothèse moins rigoureuse incluant nécessairement la première, plus stricte ; qu’à cet égard, une clause de suspension des loyers pour des événements liés à l’immeuble ne peut remettre en question l’obligation au paiement pendant la crise sanitaire, que la remise en cause stipulée ne signifie pas un refus de paiement, faute d’accord ou de décision de justice préalable et que, contrairement à la motivation du premier président dans son ordonnance précitée, sont dénuées de pertinence les décisions de justice invoquées par la preneuse ; que cette dernière n’a fait, en 2021, que des propositions d’abandon ou de réductions de loyers et qu’elle ne saurait invoquer les calculs d’abattement de loyers de l’expert qui n’a fait que répondre à sa demande dans une autre procédure.

Ils ajoutent que sont inexploitables les éléments économiques invoqués qui ne concernent pas spécifiquement la résidence en cause, que sont éludées les aides aux acteurs économiques accordées par l’Etat afin de leur permettre de faire face à leurs charges et que la preneuse ne se conforme pas à son obligation d’information annuelle sur les performances de l’investissement prévue par la loi dite Novelli du 22 juillet 2009 en les privant de la possibilité d’apprécier l’impact économique de la crise.

Sur la contestation du montant des loyers impayés, ils font valoir qu’ils en ont justifié, lot par lot et bail par bail, que les éléments chiffrés produits en appel ne comprennent pas les retenues afférentes au dysfonctionnement de la climatisation invoqué, que les mentions 'à parfaire’ sont favorables à la preneuse et que les éléments produits démontrent que la société SMAS Tourisme se reconnaît débitrice de la somme de 289.059,54 euros alors que les demandes portaient sur celle de 295.553,10 euros.

Ils concluent, pour finir, à la confirmation du jugement.

Sur la contestation des sommes réclamées dans leur principe

S’agissant de la première hypothèse visée à l’article 5.3 des baux, il convient de se prononcer sur la question de savoir si les effets des mesures sanitaires édictées par les articles 3 du décret du 23 mars 2020 et 10.I bis du décret du 11 mai 2020, dans sa version modifiée par décret du 20 mai 2020, ayant prescrit les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie de covid-19 dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire constituent ou non, un cas de force majeure autorisant les résidences de tourisme à se soustraire au paiement des loyers.

Outre le fait que l’article 10 du décret du 11 mai 2020 tel que modifié qui interdisait l’accueil du public dans les résidences de tourisme prévoyait, comme soutenu par les intimés, une dérogation concernant les personnes y élisant domicile et que – ainsi que jugé le 30 juin 2022 par la 3ème chambre de la Cour cassation, pourvoi n° 21-20190, publié au bulletin – l’effet de cette mesure générale et temporaire est sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, de sorte que la preneuse ne pouvait se prévaloir de la perte de la chose au sens de l’article 1722 du code civil,

il y a lieu de considérer que l’article 1218 (nouveau) du code civil, reprenant l’appréciation prétorienne de la force majeure, en a précisé les conditions, à savoir l’imprévisibilité au moment de la conclusion du contrat et l’irrésistibilité, appréciée in abstracto, tant dans la survenance de l’événement que dans ses effets.

Force est ici de considérer que la société SMAS Tourisme, évoquant les difficultés financières auxquelles elle a été confrontée du fait des mesures gouvernementales, se prévaut d’un cas de force majeure monétaire et que la Cour de cassation est venue rappeler que le débiteur d’une obligation de somme d’argent contractuelle ne pouvait se prévaloir de la force majeure.

Substituant un moyen de pur droit, elle a, en effet, jugé, dans un litige relatif à un impayé locatif et d’un bail afférent à une résidence de tourisme, qu’ 'aux termes de l’article 1148 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, il n’y a lieu à aucuns dommages et intérêts lorsque, par suite d’une force majeure ou d’un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou à fait ce qui lui était interdit'; que 'constitue un cas de force majeure un événement présentant un caractère imprévisible lors de la conclusion du contrat et irrésistible dans son exécution (Ass. plén., 14 avril 2006, pourvoi n° 02-11.168, Bull.2006, Ass plén. n°5), l’irrésistibilité n’étant pas caractérisée si l’exécution est seulement rendue plus difficile ou onéreuse’ ; que, 'dès lors, le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure (Com., 16 septembre 2014, pourvoi n° 13-20.306, Bull. 2014, IV, n° 118)' ; qu’ 'il en résulte que l’impossibilité d’exercer une activité du fait des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus covid-19, ne pouvait exonérer la locataire du paiement des loyers échus pendant les premier et deuxième trimestres 2020." [Cass civ 3ème, 15 juin 2023, pourvoi n° 21-10119, publié au bulletin].

Concernant la seconde hypothèse prévue à l’article 5.3 des baux, les intimés en font une juste lecture en considérant qu’il ne peut s’agir que d’événements amenant à un dysfonctionnement dans l’activité du preneur touchant les parties communes de l’immeuble, le terme 'notamment’ ne visant que des cas de dysfonctionnement dans ces parties communes.

Il ne peut être retenu que les circonstances exceptionnelles liées à la pandémie, à l’origine des mesures gouvernementales prises afin de la juguler, aient affecté le bien lui-même, seules l’ayant été les conditions de son exploitation ; les intimés approuvent de plus, à juste titre, l’appréciation du tribunal sur la possibilité ('pourra') de 'remettre en question le loyer', telle que formulée dans cette clause, en ce qu’elle n’évoque expressément ni une suspension des paiements ni leur exonération, unilatéralement décidées par la preneuse, mais suggère une négociation éventuellement soumise à l’appréciation d’une juridiction en cas de dissension.

Au surplus, les ordonnances n°2020-306 et n° 2020-316 du 25 mars 2020 ne contiennent aucune disposition particulière de nature à influer sur l’exigibilité des loyers pendant l’interdiction au public des commerces dits non-essentiels et les textes ultérieurs, qui ne pouvaient porter atteinte à la force obligatoire des contrats, n’ont fait que neutraliser les sanctions pour non-paiement des loyers et charges échus entre le 12 mars 2020 et un délai de deux mois après l’état de cessation de l’urgence sanitaire.

Par suite, l’appelante n’est pas fondée à contester comme elle le fait le principe-même des sommes réclamées.

Sur la contestation des sommes réclamées dans leur montant

Il y a lieu d’observer que si l’appelante reproche au tribunal d’avoir fait siennes les demandes des propriétaires-bailleurs sans les vérifier, elle s’abstient elle-même de procéder à un examen exhaustif et circonstancié de chacune des créances locatives invoquées, se bornant à ne citer que le cas de monsieur [JU], propriétaire du lot C602, et sollicitant purement et simplement dans le dispositif de ses conclusions que lui soit restituée l’intégralité de la somme qu’elle a versée en suite du jugement entrepris qui était assorti de l’exécution provisoire.

Examinant ce seul exemple, la cour peine à faire un rapprochement entre le tableau figurant en page 28/38 des conclusions de l’appelante aux entrées dénuées de clarté (comportant notamment 6 rubriques de 'loyers payés’ en 2020 et 2021) et le tableau figurant en pages 32 et 33/50 des conclusions des intimés détaillant, trimestre par trimestre, le montant des sommes réclamés.

Outre le fait qu’elle ne met donc pas la cour en mesure de se prononcer utilement quant au quantum des sommes réclamées par les propriétaires-bailleurs, l’appelante s’abstient de répondre à ses adversaires qui lui font grief de ne pas introduire dans ses décomptes les éléments chiffrés afférents au 3ème trimestre 2018 et qui concernent les retenues opérées relatives à l’incident de climatisation en cause en relevant, incidemment, que les mentions 'à parfaire’ ne lui font pas grief.

Il suit de là que le jugement sera confirmé en ses diverses condamnations, comme le demandent les intimés.

Sur la résiliation des baux

Pour prononcer la résiliation des baux commerciaux liant les parties au litige, le tribunal s’est fondé sur les articles 1184, 1217, 1228 et 1229 du code civil ; rappelant que pour justifier la résolution judiciaire, l’inexécution constatée doit être suffisamment grave, il a considéré que la preneuse n’a pas payé l’intégralité des loyers dus pour les 3ème trimestre 2018 et les 1er, 2ème et 4ème trimestres 2020, ce qui constituait un manquement grave à ses obligations contractuelles.

L’appelante reproche aux premiers juges de n’avoir démontré ni le caractère fautif du manquement ni sa gravité en dépit des exigences jurisprudentielles quant à une telle démonstration et de l’adoption, par les tribunaux, d’une approche holistique.

Elle indique incidemment que de nombreuses décisions ont été rendues dans des espèces similaires concernant des résidences du Groupe Lagrange auquel elle appartient et qu’aucune n’a jugé fautive la suspension du loyer durant la crise sanitaire.

En réponse à ses adversaires évoquant une défaillance non isolée, elle fait valoir que les impayés en cause s’inscrivent dans une unique crise sanitaire, ajoutant que les loyers la précédant ont été payés à bonne date et qu’il en va de même depuis la fin de cette crise.

Elle estime qu’il convient, pour le juge, de se placer au jour où il statue et de prendre notamment en compte des éléments postérieurs aux faits reprochés, comme, la concernant, la circonstance qu’elle a exécuté la condamnation du tribunal à son encontre pour l’ensemble des copropriétaires.

De la même façon qu’il lui appartient d’adopter une prudente approche en considération des graves conséquences résultant d’une résiliation ; elle évalue à une somme de 6,5 millions d’euros le montant des conséquences financières et opérationnelles qu’entraînerait la résiliation des baux (perte de valeur commerciale du fonds de commerce, contexte opérationnel défavorable pour les 27 appartements non concernés par la procédure en favorisant une activité mixte non prévue par les textes, …) et met en relief son caractère disproportionné en regard du montant des condamnations, observant incidemment l’effet d’aubaine qu’aurait une expulsion pour les propriétaires-bailleurs ainsi dispensés de l’acquittement d’une indemnité d’éviction alors qu’elle-même est à l’origine de ce fonds de commerce dans un site à l’origine peu attractif.

Poursuivant la confirmation du jugement sur cet autre point, les intimés soutiennent que le non-paiement systématique et unilatéral litigieux constitue bien un manquement grave dans l’exécution du contrat ; ils soulignent que la dette globale d’environ 300.000 euros représente 10% ou 15% (pages 33 puis 35/50 des conclusions) du chiffre d’affaires annuel de la résidence et, pour convaincre la cour de la gravité du manquement, mettent en avant le défaut d’émission de factures permettant unilatéralement à la preneuse de pas les honorer, sa répétition, le fait qu’ils ne sont que de petits investisseurs privés 'pris en otage', ou encore que dans une lettre du 27 mars 2020 comme dans les suivantes elle ne faisait aucune proposition d’aménagement.

Sans contester l’affirmation adverse selon laquelle l’intégralité des loyers est désormais payée, ils objectent qu’ils ne l’étaient au jour où les premiers juges ont statué et que le paiement effectué postérieurement au jugement ne résulte que de son caractère exécutoire, sans ôter sa gravité au manquement.

Ils estiment également que la gravité du manquement s’apprécie par rapport à l’équilibre contractuel et non, comme prétendu, à l’aune de la disproportion de ses conséquences.

Avançant que l’attitude de la preneuse aurait été tout autre si leurs baux avaient stipulé une clause résolutoire, ils qualifient, pour conclure, de 'pathétique’ la défense, empreinte de mauvaise foi, de leur adversaire.

Ceci étant rappelé, le paiement à bonne date des loyers dus par le preneur au bailleur constitue, pour le premier, une obligation essentielle du contrat de bail et si sa méconnaissance peut conduire à la résiliation du bail à ses torts, encore faut-il que ce manquement soit suffisamment grave pour justifier qu’il soit mis fin à la relation contractuelle.

Il ressort des éléments de la procédure que les impayés locatifs litigieux s’inscrivent dans des relations contractuelles anciennes et que les intimés, qui ont introduit l’instance le 09 septembre 2021, ne justifient pas d’autres impayés antérieurs ou postérieurs à la période considérée.

Par ailleurs, il ne peut être ignoré que ces défauts de paiement – présentés par les intimés à hauteur d’une somme globalisée d’environ 300.000 euros, en y incluant quelques retenues mineures plus anciennes, concernent 45 personnes ou groupes de personnes dont le préjudice individuel est nécessairement moindre – sont intervenus dans le contexte particulier d’une pandémie génératrice de difficultés économiques et de division de l’ensemble des juridictions nationales dans l’appréciation des divers moyens de droit qui leur étaient soumis dans le cadre de litiges portant sur l’obligation de paiement des loyers pendant les périodes de fermeture administratives ; que ce sont trois importants arrêts rendus le 30 juin 2022 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, accompagnés d’un communiqué de presse, et, dans leur continuité, deux arrêts rendus le 23 novembre 2022 ou encore celui du 15 juin 2023 précité qui ont constitué l’épilogue de cette situation juridiquement incertaine.

Et il peut être relevé, s’agissant de l’obligation de paiement, que, dans le cadre de l’instance d’appel, la preneuse se prévaut essentiellement d’une clause insérée dans les contrats de bail la liant aux intimés pour la remettre en cause.

En outre, la société SMAS Tourisme soutient, sans être contredite, qu’elle a continué à assurer les charges de la copropriété durant la période de confinement afin de maintenir en bon état d’exploitation des lieux et la pérennité des investissements, et il convient de relever qu’hormis les impayés locatifs litigieux auxquels s’ajoutent des retenues de loyer limitées et ponctuelles, les intimés ne font état d’aucun autre manquement de la preneuse à ses obligations contractuelles, laquelle peut, de plus, se prévaloir de l’envoi de cinq courriers aux propriétaires-bailleurs entre le 27 mars 2020 et le 30 mars 2021 (pièces n° 3 à 7) exclusifs de la qualification de méconnaissance rogue et brutale de ses obligations contractuelles.

Il en ressort, en effet, que la preneuse a eu soin, au moyen de lettres-circulaires, non seulement d’informer les copropriétaires-bailleurs des difficultés économiques induites par la crise liée au coronavirus, mais aussi du fait qu’elle était 'conscient(e) que cette situation est compliquée et difficile à vivre pour certains qui doivent supporter une baisse de leur loyer annuel malgré des emprunts qui restent en cours’ et que 'le Syndicat des Résidences de Tourisme a obtenu une recommandation de bienveillance’ de la Fédération Bancaire Française pour faciliter le report de crédit de 6 mois aux investisseurs (courrier disponible sur demande)' [lettre du 03 juillet 2020] ; qu’elle proposait aussi des options dénommées 'variable’ et 'fixe’ relatives à l’apurement des loyers 2020-2021 en ajoutant à son courrier un coupon-réponse [lettre du 30 mars 2021].

La réponse en a été la délivrance de l’assignation au fond du 09 septembre 2021.

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que le manquement à l’obligation de paiement des loyers en cause qui est reproché à la preneuse ne revêt pas un caractère de gravité tel qu’il fait obstacle à la poursuite de la relation contractuelle.

La résiliation des baux litigieux ne se justifie donc pas et le jugement sera infirmé en ce qu’il en dispose autrement en faisant produire à la résiliation prononcée toutes les conséquences induites.

Sur les frais de procédure

En raison de la succombance partielle de l’une et l’autre des parties au litige, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une quelconque d’entre elles.

Chacune conservera la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement entrepris sauf en ce qu’il a prononcé la résiliation des baux commerciaux liant la société SMAS Tourisme SAS et chacun des propriétaires-bailleurs en la cause, avec toutes conséquences de droit (expulsion, sort du mobilier, fixation d’une indemnité d’occupation) en résultant, et statuant à nouveau en y ajoutant ;

Déboute l’ensemble des intimés de leur demande de résiliation judiciaire des baux commerciaux conclus avec la société SMAS Tourisme SAS ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une quelconque des parties au litige ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens d’appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Présidente et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente