COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70E

Chambre civile 1-1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 30 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/00483 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WJWX

AFFAIRE :

S.C.I. DES DEUX BALAFONS

C/

[S], [U], [E], [R] [C]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 20 Novembre 2023 par le tribunal judiciaire de VERSAILLES

N° RG : 11-22-556

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— M^e MONIN

— Me [Localité 8]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TRENTE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.C.I. DES DEUX BALAFONS

N° SIRET : 445 107 790

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Benoît MONIN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 397 – N° du dossier 23179

APPELANTE

****************

Monsieur [S], [U], [E], [R] [C]

né le 01 Août 1944 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 7]

Madame [P], [Y] [T] épouse [C]

née le 06 Février 1949 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentés par M^e Anne-Sophie CHEVILLARD-BUISSON de la SELARL ASCB AVOCAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 441

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 08 Septembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anna MANES, Présidente chargée du rapport et Marina IGELMAN, Conseillère,

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Madame Isabelle CHESNOT, Présidente de chambre,

Greffier, lors des débats : Madame Rosanna VALETTE,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 13 février 2003, la SCI des deux Balafons, a acquis un bien immobilier situé [Adresse 4] à Versailles (Yvelines), cadastré n° [Cadastre 6].

Le bien immobilier est contiguë de celui de M. [S] [C] et Mme [P] [T], épouse [C] situé au [Adresse 1], cadastré n° [Cadastre 5].

Un mur en briques a été construit sur le fonds de la SCI des deux Balafons, d’une longueur de 8 mètres environ, sur une hauteur de 1m80 environ, présentant une épaisseur de 10 cm.

A la suite de la chute d’une partie du mur, M. et Mme [C] ont mis en place une procédure de conciliation avec la SCI des deux Balafons. La tentative de conciliation du 3 décembre 2020 s’est soldée par un échec.

Par acte du 18 mars 2022, M. et Mme [C] ont fait assigner la SCI des deux Balafons devant le tribunal judiciaire de Versailles afin de la voir condamner, sous exécution provisoire :

* à reconstruire le mur à l’identique sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du présent jugement,

* à la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par jugement contradictoire rendu le 20 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Versailles a :

' Rejeté la demande de dommages-intérêts de M. et Mme [C],

' Condamné la SCI des deux Balafons à reconstruire le mur privatif à l’identique,

' Rejeté la demande d’astreinte,

' Condamné la SCI des deux Balafons au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' Condamné la SCI des deux Balafons aux dépens,

' Rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

' Rejeté toute autre demande.

Le 22 janvier 2024, la SCI des deux Balafons a interjeté appel de la décision à l’encontre de M. et Mme [C].

Une mesure de médiation a été ordonnée le 7 novembre 2024 par le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Versailles.

Par ordonnance du 5 mars 2025, le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Versailles a prorogé jusqu’au 3 juin 2025 la mission du médiateur.

Le 20 juin 2025, le médiateur a informé le conseiller de la mise en état que les parties ne sont pas parvenues à trouver une solution par accord amiable au litige qui les oppose.

Par dernières conclusions notifiées au greffe le 27 septembre 2024, la SCI des deux Balafons demande à la cour de :

' La déclarer recevable et bien fondée en ses conclusions, fins et prétentions,

' Débouter M. et Mme [C] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

' Réformer le jugement en ce qu’il a reçu M. et Mme [C] en leurs prétentions, et l’a condamnée à reconstruire le mur à l’identique,

' Réformer le jugement en ce qu’il l’a condamnée au paiement de la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles exposées en première instance et aux dépens,

' Et statuant à nouveau, condamner in solidum M. et Mme [C] au paiement de cette somme, ainsi qu’aux dépens,

' Condamner in solidum M. et Mme [C] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel,

' Condamner in solidum les époux [C] aux entiers dépens de première instance, et de l’instance d’appel, dont distraction au profit de M. Benoît Morin, avocat au barreau de Versailles, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par leurs dernières conclusions notifiées au greffe le 29 août 2025, M. et Mme [C] demandent à la cour de :

' Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

* les a reçus en leurs prétentions,

* condamné la SCI des deux Balafons à reconstruire le mur privatif à l’identique,

* condamné la SCI des deux Balafons aux dépens,

' Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* rejeté leur demande en dommages et intérêts,

* condamné la SCI des deux Balafons au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau :

' Assortir la condamnation de la SCI des deux Balafons de reconstruire le mur privatif à l’identique d’une astreinte calculée comme suit :

* Une première astreinte de 50 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 30 jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir pour déposer une déclaration préalable portant sur la reconstruction du mur à l’identique, pour une durée de 30 jours à l’issue de laquelle il sera de nouveau fait droit,

* Une seconde astreinte de 50 euros par jour de retard pour une durée de 30 jours à l’issue de laquelle il sera de nouveau fait droit, à l’expiration d’un délai de 30 jours à compter de la décision, expresse ou tacite, de non-opposition à la déclaration préalable,

' Condamner la SCI des deux Balafons à leur verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,

' Condamner la SCI des deux Balafons à leur verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la première instance,

' Condamner la SCI des deux Balafons à leur verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

' La condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel, y compris les éventuels frais d’exécution de la décision à intervenir.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 4 septembre 2025.

SUR CE, LA COUR

A titre liminaire

Conformément à l’autorisation de la cour, la SCI des deux Balafons et les époux [C] lui ont fait une note en délibéré les 15 et 16 septembre 2025.

Sur l’objet de l’appel

Il résulte des conclusions respectives des parties que l’ensemble des dispositions du jugement est querellé.

Le débat en cause d’appel se présente donc dans les mêmes termes qu’en première instance, chacune des parties maintenant ses prétentions telles que soutenues devant les premiers juges. La cour observe cependant que les intimés ne fondent plus leurs demandes sur le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédent les inconvénients normaux de voisinage, mais uniquement sur les dispositions des articles 678 et 680 du code civil. Il s’ensuit que les développements de l’appelante sur ce fondement sont inopérants et il n’y sera pas répondu.

Sur la demande de reconstruction du mur

Pour accueillir la demande de M. et Mme [C], le tribunal, se fondant sur les dispositions de l’article 544 du code civil, le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, les articles 678 et 680 du code civil, a retenu que le procès-verbal d’huissier de justice démontrait que l’effondrement du mur de clôture appartenant à la SCI des deux Balafons, situé sur son fonds, avait provoqué une vue directe sur le fonds voisin. Il en a déduit que la gêne excessive ainsi causée par cet effondrement était constitutive d’un trouble anormal de voisinage justifiant la demande de reconstruction du mur de M. et Mme [C].

Moyens des parties

La SCI des deux Balafons poursuit l’infirmation du jugement de ce chef et fait valoir, au fondement des articles 544, 647 du code civil, de la jurisprudence constante de la Cour de cassation, des productions (notamment, la pièce 5), que le mur litigieux est un mur de clôture, implanté sur son terrain, en retrait de la ligne divisoire, ce qui démontre, selon elle, la volonté de son propriétaire de s’en réserver exclusivement l’usage et l’utilité. Elle soutient dès lors que c’est à tort que le jugement l’a condamnée à le reconstruire alors que le droit de se clore appartient au propriétaire qui peut l’exercer discrétionnairement. Elle observe que M. et Mme [C] peuvent, s’ils l’entendent ainsi, exercer ce droit et clore leur propriété.

L’appelante souligne qu’au moment où le juge a statué, elle avait procédé à la réparation du mur, de manière provisoire (pièces 3 et 11), dans l’attente de l’autorisation administrative de la ville de [Localité 11] pour le réaliser de sorte que le trouble anormal allégué n’était pas caractérisé.

Elle prétend que l’article 676 du code civil n’est pas applicable, que la notion de vue suppose l’intervention de l’homme ; qu’en l’occurrence, le mur de clôture s’est effondré sans intervention humaine, mais en raison de la chute d’un arbre sur celui-ci. En outre, elle observe qu’à supposer que la cour considère que l’article 676 du code civil serait applicable, qu’ainsi, une vue aurait été réalisée, ce qu’elle conteste fermement, les productions démontrent que celle-ci se limiterait à la vue sur le jardin de ses voisins à l’exclusion de vue directe sur l’habitation et sur toute intimité. Elle ajoute que les photos prises par l’huissier de justice (pièces 3 et 11) montrent du reste qu’une haie de végétaux cachent la vue sur le jardin. Elle relève au surplus que ces mêmes constats font apparaître que les terrains respectifs sont profonds et que les maisons d’habitation sont très éloignées de ce mur. Ainsi, la distance entre le mur effondré dans sa partie supérieure et la façade de la maison de l’appelante est d’environ 21,20 et celle avec la maison des intimés est de 18,24 mètres (pièce 3). Elle soutient donc que la perte d’intimité, surtout en milieu urbain, n’est nullement caractérisée de sorte que la notion de trouble anormal de voisinage est inopérante.

M. et Mme [C] poursuivent la confirmation du jugement sur ce point. Se fondant sur les dispositions des articles 678 et 680 du code civil, ils prétendent que l’effondrement du mur voisin, initialement d’une hauteur de 1,88 m, a eu pour effet de créer des vues droites sur leur fonds (pièce 7) ; que sa reconstruction à une hauteur de 1,52 m n’est pas suffisante pour protéger leur intimité (pièce 11).

Selon eux, en s’abstenant de reconstruire son mur, pendant plusieurs années, puis en le reconstruisant de manière partielle, la SCI des deux Balafons a créé des vues droites sur leur fonds, à moins de 1,90m entre les deux fonds, en violation des dispositions susvisées, de sorte que la condamnation à reconstruire le mur à l’identique est justifiée.

Appréciation de la cour

L’article 678 du code civil dispose que 'On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.'

Aux termes de l’article 679 du même code, 'On ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s’il n’y a six décimètres de distance.'

Selon l’article 680 du code civil, 'La distance dont il est parlé dans les deux articles précédents se compte depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait, et, s’il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés.'

L’article 647 du code civil précise que (souligné par cette cour) 'Tout propriétaire peut clore son héritage, sauf l’exception portée en l’article 682.'

Les vues sont des ouvertures pratiquées sur sa propriété qui laissent passer la lumière et l’air et qui peuvent donc s’ouvrir. Le texte prohibe ainsi l’existence d’une ouverture permettant à un homme placé normalement de voir chez son voisin.

Les dispositions relatives aux distances sont cependant appliquées avec souplesse et le critère principal est le risque d’indiscrétion sur le fonds voisin (voir par exemple, Civ 3ème 29 avril 1986, pourvoi n° 85-10.150, Bulletin 1986 III N° 58 ; 3e Civ., 3 juillet 1969, pourvoi n° , N 551 ; 3e Civ., 28 avril 1971, pourvoi n° 69-13.400, Bulletin des arrêts Cour de Cassation Chambre civile 3 N 269 P192 ; 3e Civ., 12 avril 1972, pourvoi n° 70-13.511, Bulletin des arrêts Cour de Cassation Chambre civile 3 N 220 P158 ; 3e Civ., 21 juillet 1998, pourvoi n° 96-20.026 ; 3e Civ., 28 septembre 2005, pourvoi n° 04-14.769, Bull. 2005, III, n° 187 ; 3e Civ., 6 mai 2014, pourvoi n° 12-21.858 ; 3e Civ., 17 décembre 2013, pourvoi n° 12-25.871).

Il résulte des productions que le mur litigieux est un mur de clôture, implanté sur le terrain de la SCI des deux Balafons, située en zone urbaine, pour son usage et son utilité exclusifs. Il s’ensuit que c’est à bon droit que l’appelante fait valoir, au fondement de l’article 647 du code civil, que le droit de se clore lui appartient et qu’elle peut l’exercer discrétionnairement, M. et Mme [C] étant eux-mêmes libres d’implanter un mur sur leur terrain. Il ne peut donc lui être imposé de se clore.

En outre, à supposer que l’ouverture pratiquée par la démolition partielle et fortuite de ce mur, sans intervention volontaire de la SCI des deux Balafons, puisse être qualifiée de vue au sens de l’article 678 du code civil, alors que cette dernière n’a procédé à la réalisation d’aucune fenêtre, balcon ou quelconque saillie sur l’héritage de son voisin, il résulte des productions que depuis le fonds de la SCI des deux Balafons, en raison de cette ouverture fortuite de son mur de clôture, la vue dont elle peut bénéficier sur le fonds de M. et Mme [C] est obstruée par une épaisseur de végétaux (arbres et arbustes créant une haie épaisse) (pièce 3, constat d’huissier de justice du 29 septembre 2022, photos pages 12 et 13) protégeant ainsi les intimés de tout risque d’indiscrétion.

Il résulte encore des productions (pièce 3) que la distance entre le mur litigieux et la façade de la maison de la SCI des deux Balafons est d’environ 21,20 m et celle entre ce mur et la façade de la maison de M. et Mme [C] est d’environ 18,24 m ; que la vue que M. et Mme [C] peuvent avoir depuis leur fonds sur le fonds voisin ne concerne que le fond du jardin de la SCI des deux Balafons et réciproquement (pièce 11 procès-verbal d’huissier de justice du 17 janvier 2023) avec la réserve susmentionnée relative à la création d’une haie épaisse sur le fonds des intimés ; que depuis ce mur, les voisins n’ont aucune vue directe sur l’intérieur des maisons.

En outre, il convient de rappeler que les fonds des parties en litige sont situés en zone urbaine ; que les parties ne justifient pas de l’existence d’obligations urbanistiques leur imposant de se clore. Il s’ensuit que c’est à tort que M. et Mme [C] sollicitent, sur le fondement des articles 678 et 680 du code civil, la condamnation de la SCI des deux Balafons à reconstruire ce mur.

Il découle l’ensemble des développements qui précède que toutes les prétentions de M. et Mme [C], tant la reconstruction du mur, l’astreinte que les dommages et intérêts sollicités, sont infondées et seront rejetées.

Le jugement sera dès lors infirmé en ce qu’il condamne la SCI des deux Balafons à reconstruire le mur privatif à l’identique et confirmé en ce qu’il déboute M. et Mme [C] de leur demande de dommages et intérêts et d’astreinte.

Sur les demandes accessoires

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [C], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera dès lors rejetée.

L’équité commande d’allouer la somme de 3 000 euros à la SCI des deux Balafons, somme au paiement de laquelle M. et Mme [C] seront condamnés in solidum.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition,

Infirme le jugement en ce qu’il condamne la SCI des deux Balafons à reconstruire le mur privatif à l’identique ;

Confirme le jugement en ce qu’il déboute M. et Mme [C] de leur demande de dommages et intérêts et d’astreinte ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant ;

Rejette les demandes de M. et Mme [C] ;

Condamne in solidum M. et Mme [C] aux dépens de première instance et d’appel ;

Dit qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. et Mme [C] à verser à la SCI des deux Balafons la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes autres demandes.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Anna MANES, Présidente, et par Madame Rosanna VALETTE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,