COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°145

PAR DEFAUT

DU 13 MAI 2025

N° RG 23/08242 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WHNU

AFFAIRE :

E.P.I.C. VAL D’OISE HABITAT

C/

[X] [Y]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Novembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 12]

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 11-23-0130

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 13/05/25

à :

M^e Céline BORREL

M^e Merlin Richard BADZIOKELA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TREIZE MAI DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

E.P.I.C. VAL D’OISE HABITAT

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentant : M^e Céline BORREL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122

Représentant : M^e Paul Gabriel CHAUMANET, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

****************

INTIMES

Madame [X] [Y]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 10]

Représentant : M^e Merlin Richard BADZIOKELA, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 154

Représentant : M^e Roger BISALU, Plaidant, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 85

Monsieur [P] [E]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représentant : M^e Merlin Richard BADZIOKELA, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 154

Représentant : M^e Roger BISALU, Plaidant, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 85

Monsieur [W] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 11]

Monsieur [J] [D] [I]

[Adresse 5]

[Localité 11]

Défaillants, déclaration d’appel signifiée par commissaire de justice PV 659 du code de procédure civile

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 13 Mars 2025, Madame Anne THIVELLIER, conseillère, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffière en pré-affectation, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 15 août 1989, l’Opievoy, aux droits duquel intervient l’EPIC Val d’Oise Habitat, a donné à bail à Mme [U] et M. [T] un appartement situé [Adresse 2], devenu [Adresse 3], à [Localité 13].

Aux termes d’un avenant du 18 juin 1998, ce bail a été transféré à Mme [X] [Y].

Soutenant que la locataire avait quitté les lieux et y avait facilité l’installation de tiers, l’établissement Val d’Oise Habitat a obtenu, par ordonnance du 5 décembre 2022 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise, une autorisation de se rendre sur les lieux afin de vérifier l’identité du ou des occupants des lieux.

Un procès-verbal a été dressé par le commissaire de justice le 15 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice délivré le 23 janvier 2023, l’établissement Val d’Oise Habitat a assigné Mme [Y], M. [W] [Z], M. [P] [E] et M. [J] [D] [I] aux fins de :

— prononcer la résolution judiciaire du bail aux torts exclusifs de la défenderesse,

En conséquence,

— ordonner l’expulsion du logement de Mme [Y], s’il y a lieu, ainsi que de toutes personnes dans les lieux de son chef, et notamment M. [Z], M. [E] et M. [D] [I], et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner solidairement Mme [Y], M. [Z], M. [E], M. [D] [I] à lui payer toute somme due à titre d’arriéré locatif au jour de la résiliation du bail, puis une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, comme si le bail s’était poursuivi,

— condamner solidairement Mme [Y], M. [Z], M. [E], M. [D] [I] à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du constat d’huissier.

Par jugement réputé contradictoire du 14 novembre 2023, seuls Mme [Y] et M. [E] étant assistés ou représentés, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise:

— a déclaré l’établissement Val d’Oise Habitat recevable à agir,

— l’a débouté de l’ensemble de ses demandes,

— a débouté Mme [Y] et M. [E] de leur demande reconventionnelle,

— a condamné l’établissement Val d’Oise Habitat à payer à Mme [Y] et M. [E] chacun la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— a condamné l’établissement Val d’Oise Habitat aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 8 décembre 2023, l’établissement Val d’Oise Habitat a relevé appel de ce jugement.

Par ordonnance d’incident du 24 octobre 2024, le conseiller de la mise en état a :

— déclaré recevable l’appel de l’établissement Val d’Oise Habitat,

— débouté Mme [Y] de ses demandes,

— condamné Mme [Y] à payer à l’établissement Val d’Oise Habitat une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [Y] aux dépens de l’incident.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 3 septembre 2024, l’établissement public Val d’Oise Habitat, appelant, demande à la cour de :

— débouter Mme [Y] de toutes ses demandes, fins et conclusions et notamment de sa demande de réformation du jugement et d’indemnisation à titre reconventionnel ;

— infirmer le jugement du 14 novembre 2023 en ce qu’il l’a :

— débouté de l’ensemble de ses demandes,

— condamné à payer à Mme [Y] et M. [E] chacun la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné aux dépens,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Mme [Y] et M. [E] de leur demande reconventionnelle,

Statuant à nouveau,

— prononcer la résolution judiciaire du bail conclu à compter du 15 août 1989 avec M. [T] et Mme [U] et transféré à Mme [Y] aux termes d’un avenant du 18 juin 1998, aux torts exclusifs de cette dernière,

En conséquence,

— ordonner l’expulsion du logement ainsi que de tous les locaux accessoires sis [Adresse 4] de Mme [Y] ainsi que de toutes personnes dans les lieux de son chef, et notamment M. [Z], M. [E] et M. [D] [I], et ce, avec le concours de la force publique, ainsi que d’un serrurier s’il y a lieu,

— condamner in solidum M. [Y], M. [Z], M. [E] et M. [J] [D] [I] à lui payer toute somme due à titre d’arriéré locatif au jour de la résiliation du bail, puis une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, comme si le bail s’était poursuivi,

— condamner in solidum M. [Y], M. [Z], M. [E] et M. [J] [D] [I] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner in solidum en tous les dépens comprenant notamment le coût du constat sur ordonnance.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 4 juin 2024, Mme [Y], intimée et appelante à titre incident, demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée dans ses demandes,

— dire et juger que l’exigence de l’article 1313 du code civil n’est pas remplie,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il déboute l’établissement Val d’Oise Habitat de l’ensemble de ses demandes,

En tout état de cause,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les demandes reconventionnelles,

Statuant à nouveau,

— condamner l’établissement Val d’Oise Habitat à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner l’établissement Val d’Oise Habitat à lui payer la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner l’établissement Val d’Oise Habitat aux entiers dépens qui comprennent le remboursement des frais du timbre fiscal.

M. [Z] n’a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 25 janvier 2024, la déclaration d’appel lui a été signifiée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile. Par actes de commissaire de justice délivrés les 5 avril 2024 et 16 septembre 2024, les conclusions de l’appelant lui ont été signifiées selon les mêmes modalités.

M. [E] a constitué avocat mais n’a pas conclu.

M. [D] [I] n’a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 25 janvier 2024, la déclaration d’appel lui a été signifiée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile. Par actes de commissaire de justice délivrés les 5 avril 2024 et 16 septembre 2024, les conclusions de l’appelant lui ont été signifiées selon les mêmes modalités.

L’arrêt sera donc rendu par défaut en application de l’article 474 alinéa 2 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 23 janvier 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation du bail

Le premier juge a débouté l’établissement Val d’Oise Habitat de sa demande de résiliation du bail aux motifs qu’il ne démontrait pas suffisamment une occupation illicite des lieux en infraction avec les termes du bail, après avoir relevé que le constat produit établissait simplement la présence de tiers dans le logement, ce qui était insuffisant à démontrer leur qualité de sous-locataire et le versement d’une contrepartie financière à leur présence dans l’appartement, de même que le fait que Mme [Y] ait indiqué par téléphone au commissaire de justice, qui outrepassait au demeurant sa mission, ne constituait pas la preuve de cette contrepartie ni même celle d’une occupation inférieure à huit mois dans l’année. Il a également relevé que les pièces produites par Mme [Y] attestaient de ce qu’elle se comportait bien comme la locataire en titre de l’appartement.

Poursuivant l’infirmation du jugement déféré et la résiliation du bail, l’établissement Val d’Oise Habitat fait valoir que Mme [Y] ne respecte pas ses obligations légales et contractuelles qui interdisent toute sous-location partielle ou totale.

Il relève qu’il ressort du constat de commissaire de justice du 15 décembre 2022 que plusieurs occupants se trouvent sur place depuis plusieurs mois ; qu’une des trois chambres a été aménagée à usage de bureau où sont stockés des documents confidentiels, sans literie, alors qu’aucune autorisation n’a été sollicitée auprès de lui et qu’il s’agit d’un logement à usage d’habitation ; que la chambre occupée par M. [D] [I] dispose d’un réfrigérateur ; que jointe par téléphone, Mme [Y] a reconnu ne plus habiter dans les lieux, ce qui est confirmé par le procès-verbal de constat duquel il ressort que toutes les chambres sont occupées par des tiers alors que le logement doit constituer sa résidence principale au moins huit mois par an. Il soutient donc que l’intimée ne réside pas dans les lieux et qu’elle sous-loue son logement à des tiers sans l’en avoir informé, ajoutant que lors du constat du 4 janvier 2024, elle n’était toujours pas présente dans les lieux.

Mme [Y] s’oppose à cette demande et reprend la motivation du premier juge. Elle ajoute que l’établissement Val d’Oise Habitat ne critique pas le jugement entrepris mais se contente d’allégations et de deux constats de commissaire de justice.

Elle soutient que le bailleur, qui a la charge de la preuve, échoue à démontrer l’existence d’une occupation illicite des lieux en infraction avec les termes du bail ; qu’elle n’a jamais abandonné son logement et que le bail ne lui interdit pas d’héberger des membres de sa famille à titre gratuit pour une durée raisonnable comme elle le fait ; qu’il appartient à l’appelant d’établir que ces personnes lui verseraient une participation financière en contrepartie de l’occupation des lieux permettant d’établir une sous-location, ce qu’il échoue à faire et que la seule présence de membres de sa famille ne constitue pas davantage la preuve qu’elle occupe le logement moins de huit mois dans l’année.

Sur ce,

En application de l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire se doit d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le bail.

Il est de principe que si le locataire n’use pas de la chose louée conformément à l’usage auquel elle a été destinée, le bailleur peut demander la résiliation du bail. La résiliation judiciaire ne peut être prononcée que si le manquement est suffisamment grave pour la justifier.

Au cas d’espèce, le bailleur reproche à la locataire de ne pas occuper les lieux à titre de résidence principale et de sous-louer illicitement le bien.

Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

Lorsque les locaux sont prévus à usage d’habitation principale comme en l’espèce, le locataire doit occuper effectivement et personnellement les lieux, étant précisé que cette obligation ne l’oblige pas à occuper les lieux en permanence.

La charge de la preuve de l’inoccupation des lieux incombe au bailleur.

En application de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

Il en résulte que seule la cession et la sous-location sont interdites et non l’hébergement d’un tiers à titre gratuit, la qualification de sous-location interdite imposant de caractériser l’existence d’une obligation de paiement à la charge du tiers, en argent ou en nature, en contrepartie de cet hébergement. La charge de la preuve de l’existence d’une contrepartie onéreuse consentie par l’occupant au locataire principal appartient au bailleur et peut être rapportée par tout moyen.

Le bail prévoit que le locataire utilisera les lieux loués à usage d’habitation ; qu’il constitue sa résidence principale et que la sous-location est en tout ou partie interdite.

En l’espèce, l’établissement Val d’Oise Habitat verse aux débats :

— un procès-verbal de constat d’occupation infructueux du 7 septembre 2022 dans lequel le commissaire de justice relève s’être transporté sur les lieux à trois reprises à des horaires différents et pour la dernière fois ce jour à 10h20 et qu’il a pu constater que l’interphone est bien au nom de Mme [Y] tout comme la boîte aux lettres mais que personne ne répond jamais quand il sonne en bas de l’immeuble ; qu’après avoir frappé et sonné avec insistance à la porte, personne ne lui a ouvert alors qu’il a entendu du bruit à l’intérieur ; que l’un de ses voisins de palier lui a indiqué avoir vu une autre personne que la locataire en titre entrer plusieurs fois dans les lieux sans plus de précision.

— le procès-verbal de constat du commissaire de justice du 15 décembre 2022, établi sur autorisation du juge des contentieux de la protection, dans lequel il indique que :

* il a dû faire procéder à l’ouverture forcée de la porte, personne n’ayant ouvert,

* M. [Z] s’est présenté et lui a déclaré être un cousin de Mme [Y], avocat en lui présentant une carte professionnelle à jour, être de passage dans l’appartement et dormir occasionnellement sur le canapé ; que sa cousine l’aide temporairement suite à sa séparation récente d’avec son épouse et être seul dans l’appartement au moment de sa visite,

* la première chambre sur la droite est une pièce à usage de bureau à première vue avec une absence de literie ; M. [Z] lui a indiqué que Mme [Y] lui permet d’entreposer des documents confidentiels sur ses dossiers en cours pour son activité,

* dans la chambre suivante, il a constaté la présence d’un homme d’un certain âge, M. [E], qui lui a déclaré être le cousin de Mme [Y], présent depuis environ 3 mois ; que celle-ci l’aide en l’hébergeant gratuitement,

* la 3ème chambre est occupée par M. [D] [I] qui lui a déclaré être le frère de Mme [Y] et n’être là que depuis 1 mois à titre gratuit; que la présence d’un réfrigérateur dans la chambre a été constatée,

* avoir parlé avec Mme [Y] avec le téléphone de M. [Z] laquelle lui a précisé au début demeurer dans les lieux puis lui déclarer, après avoir esquivé la question de savoir quelle pièce de l’appartement elle occupait, et devant son insistance, qu’elle avait laissé sa chambre pour quelques temps à son cousin, sans plus de précisions, et qu’elle dormait ailleurs en ce moment.

— un procès-verbal de constat du 4 janvier 2024 dans lequel le commissaire de justice a constaté que la personne qui lui avait ouvert la porte se nommait M. [D] [I] et déclarait être le frère de Mme [Y] qui était absente au moment de son passage ; qu’il lui a précisé qu’elle vivait dans les lieux avec lui ; que les autres occupants présents en septembre étaient partis mais qu’il avait refusé de lui laisser voir les lieux ; qu’il avait échangé avec Mme [Y] avec le téléphone de M. [D] [I] qui lui avait déclaré vivre dans les lieux et ne pas comprendre les raisons de sa venue.

De son côté, Mme [Y] produit notamment :

— un calendrier de paiement EDF du 28 décembre 2022 pour l’année 2023 à l’adresse du bail et la facture du 27 décembre 2022 à son nom,

— l’avis d’imposition – taxe d’habitation 2019 à son nom à l’adresse du bail,

— des attestations de ses enfants attestant que leur mère réside dans les lieux,

— une attestation d’assurance du 8 décembre 2022 pour cette adresse jusqu’au 31 décembre 2023.

Il ressort de ces éléments que plusieurs personnes sont hébergées au sein du logement lesquelles se présentent comme des membres de la famille de Mme [Y] quand bien même ils n’en justifient pas. En tout état de cause, il n’en résulte pas pour autant que cet hébergement se ferait à titre onéreux, moyennant le versement d’une contrepartie financière, et ce quand bien même la présence d’un réfrigérateur a été relevée dans une des chambres, de sorte que le bailleur, sur lequel repose la charge de la preuve, n’établit pas l’existence d’une sous-location par la locataire en titre.

Il apparaît par ailleurs que le procès-verbal de constat du 7 septembre 2022 ne permet pas d’établir que Mme [Y] ne résidait pas dans les lieux, le fait qu’un voisin ait vu une autre personne entrer plusieurs fois dans le logement étant insuffisant à l’établir et ce d’autant qu’il n’a pas indiqué avoir constaté l’absence de la locataire en titre.

S’il résulte du procès-verbal de constat du 15 décembre 2022 que Mme [Y] ne résidait pas dans les lieux à cette date dans la mesure où les trois chambres de l’appartement étaient occupées par des tiers et qu’elle a déclaré au commissaire de justice dormir ailleurs 'pour le moment’ et avoir laissé sa chambre 'pour quelques temps', sans autre précision quant à la durée de cette situation, ces éléments sont insuffisants à établir que Mme [Y] ne réside pas dans les lieux au moins huit mois dans l’année. En outre, le constat du 4 janvier 2024 ne permet pas d’établir qu’elle n’y résidait pas non plus à cette date ni même qu’elle n’y aurait pas résidé depuis le dernier constat et ce même quand bien même l’occupant n’a pas accepté que le commissaire de justice visite les lieux.

Enfin, le fait que M. [Z] ait pu entreposer des dossiers professionnels dans une des pièces de l’appartement est insuffisant à démontrer l’exercice d’une activité professionnelle à cette adresse, et par conséquent une violation de la clause d’habitation du bail.

Au vu de l’ensemble des observations qui précèdent, l’établissement Val d’Oise Habitat, qui en a la charge, ne rapporte pas la preuve d’un manquement de Mme [Y] à ses obligations légales et contractuelles. Il convient donc de le débouter de sa demande en résiliation du bail et de ses demandes subséquentes (expulsion, indemnités d’occupation) ainsi que de sa demande en paiement d’un arriéré locatif faute d’en justifier.

Le jugement déféré est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Sur la demande de dommages et intérêts

Mme [Y] demande l’octroi d’une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en faisant valoir que l’intrusion du bailleur dans son appartement est constitutive d’un abus de droit et que cette procédure lui a causé un préjudice et un trouble caractérisé dans ses conditions d’existence.

L’établissement Val d’Oise Habitat s’oppose à cette demande en faisant valoir qu’elle est dénuée de tout fondement ; que Mme [Y] ne justifie pas résider dans les lieux; qu’elle n’était pas présente à chaque déplacement de l’huissier et qu’elle n’a subi aucun préjudice.

Sur ce,

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Mme [Y] ne démontre pas de comportement fautif de la part de l’établissement Val d’Oise Habitat en ce qu’il a pu pénétrer dans les lieux en vertu d’une autorisation de justice, de sorte qu’aucune intrusion illicite n’est caractérisée comme l’a justement retenu le premier juge. Elle ne justifie pas davantage d’un préjudice en résultant, étant au surplus relevé qu’elle n’était pas présente dans les lieux lors de ces constats.

Enfin, elle ne justifie d’aucun préjudice résultant de cette procédure, étant rappelé que le simple fait d’ester en justice n’est pas constitutif d’un abus de droit en l’absence d’intention de nuire ou de légèreté blâmable non démontrées au cas d’espèce.

Mme [Y] est en conséquence déboutée de cette demande et le jugement confirmé de ce chef.

Enfin, la cour rappelle qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Dans les conclusions de Mme [Y], il est indiqué que M. [E] est fondé à demander la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en ce qu’il a été attrait à la procédure alors qu’il n’a aucun lien avec le bailleur, ce qui l’a affecté psychologiquement. Or, outre le fait qu’il n’a formulé aucune demande en ce sens en cause d’appel, cette demande n’est pas reprise dans le dispositif des conclusions qui seul saisit la cour, de sorte qu’il ne sera pas statué sur cette demande.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’établissement Val d’Oise Habitat, qui succombe devant la cour, est condamné aux dépens d’appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens étant par ailleurs confirmées.

Il est condamné à payer à Mme [Y] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions dévolues à la cour ;

Condamne l’établissement Val d’Oise Habitat à payer à Mme [Y] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne l’établissement Val d’Oise Habitat aux dépens d’appel qui comprendront le timbre fiscal.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame NISI, Greffière en pré-affectation, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président