COUR D’APPEL DE CAYENNE

[Adresse 1]

Chambre Civile

ARRÊT N° 45 / 2025

N° RG 22/00183 -

N° Portalis 4ZAM-V-B7G-BBIK

PG/HP

S.A.R.L. AMAZONE PROGRAMMES prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié audit siège en cette qualité

S.A.R.L. ABRIBA PROMOTION prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié audit siège en cette qualité

C/

[O] [W] [H]

[K] [H]

[R] [G] [H]

[M] [B] [H]

[F] [L]

[N] [L]

ARRÊT DU 31 MARS 2025

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CAYENNE, décision attaquée en date du 26 Janvier 2022, enregistrée sous le n° 21/01172

APPELANTES :

S.A.R.L. AMAZONE PROGRAMMES prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié audit siège en cette qualité

[Adresse 4]

[Localité 11]

représentée par M^e Maurice CHOW CHINE, avocat au barreau de GUYANE

S.A.R.L. ABRIBA PROMOTION prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié audit siège en cette qualité

[Adresse 4]

[Localité 11]

représentée par M^e Maurice CHOW CHINE, avocat au barreau de GUYANE

INTIMES :

Madame [O] [W] [H]

[Adresse 10]

[Localité 13]

défaillante

Monsieur [K] [H]

[Adresse 9]

[Localité 13]

défaillant

Madame [R] [G] [H]

[Adresse 5]

[Localité 12]

défaillante

Madame [M] [B] [H]

[Adresse 6]

[Localité 8]

défaillante

Monsieur [F] [L]

[Adresse 2]

[Localité 11]

représenté par M^e Christine CHARLOT, avocat au barreau de GUYANE

Monsieur [N] [L]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 11]

représenté par M^e Cléo SEMONIN, avocat au barreau de GUYANE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

En application des dispositions des articles 907 et 805 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 mars 2024 en audience publique et mise en délibéré au 17 juin 2024 prorogé jusqu’au 31 mars 2025, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

M^me Aurore BLUM, Présidente de chambre

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

M^me Aurore BLUM,

M^me Patricia GOILLOT, Conseillère

M. Laurent SOCHAS, Conseiller

qui en ont délibéré.

GREFFIER :

M^me Lysiane DESGREZ, Directrice de Greffe, présente lors des débats

M^me Hélène PETRO, Greffier, présente lors du prononcé

ARRÊT :

Réputé contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 al 2 du Code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon acte notarié en date des 31 août, 4, 7, 14 et 17 septembre 2018, Mme [O] [H], M. [K] [H], Mme [R] [H], Mme [M] [H], M. [F] [L] et M. [N] [L] se sont engagés à vendre à la SARL Amazone Programmes un terrain à bâtir situé [Adresse 15] à [Localité 11], cadastré Section BO n°[Cadastre 7] lieudit [Localité 14], d’une contenance de 3ha24a et 54ca, et moyennant un prix de 2 280 000'.

Le compromis de vente a été conclu notamment sous la condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur avant le 30 juillet 2019 d’un permis de construire de 150 logements environ, l’acte devant alors être réitéré au plus tard le 30 octobre 2019.

Selon acte sous seing privé en date du 24 septembre 2018, la SARL Amazone Programmes a cédé ses droits issus du compromis de vente à la S.A.R.L. Abriba Promotion, société dont elle est actionnaire.

Par actes d’huissier en date des 25 et 27 mai 2021, les SARL Amazone Programmes et Abriba Promotion ont assigné les vendeurs devant le tribunal judiciaire de Cayenne afin notamment d’obtenir la restitution du dépôt de garantie, une indemnité en application de la clause pénale ainsi qu’une indemnisation au titre des frais avancés.

Par jugement contradictoire du 26 janvier 2022, le juge du tribunal judiciaire de Cayenne a:

— débouté la S.A.R.L. Amazone Programmes et Abriba Promotion de la demande de résolution judiciaire aux torts exclusifs des vendeurs,

— débouté la S.A.R.L. Amazone Programmes et Abriba Promotion de leurs demandes de dommages et intérêts au titre de la clause pénale,

— dit que le compromis de vente en date du 31 août, 4,7,14 et 17 septembre 2018 signé en l’étude de Maître [S], notaire, est caduc,

— ordonné à Maître [S], notaire associé à [Localité 11], de procéder à la restitution du dépôt de garantie versé par la S.A.R.L. Amazone Programmes et Abriba Promotion,

— ordonné à Mme [O] [H] de restituer à la S.A.R.L. Amazone Programmes et Abriba Promotion la somme de 20 000',

— condamné la S.A.R.L. Amazone Programmes et Abriba Promotion aux entiers dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 25 avril 2022, les S.A.R.L. Amazone programmes et Abriba Promotion ont relevé appel de ce jugement limité aux chefs expressément critiqués, en ce que ce dernier les a déboutées de leur demande de résolution judiciaire aux torts exclusifs des vendeurs et de dommages et intérêts au titre de la clause pénale, et en ce qu’il a dit que le compromis de vente en date du 31 août, 4,7,14 et 17 septembre 2018 signé en l’étude de Maître [S], notaire, est caduc .

Par avis en date du 27 avril 2022, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi devant le conseiller de la mise en état de la chambre civile de la cour d’appel.

Les S.A.R.L. Amazone Programmes et Abriba Promotion ont déposé leurs premières conclusions d’appelantes le 21 juillet 2022.

M. [F] [L] a constitué avocat le 12 août 2022 et a déposé ses premières conclusions d’intimé le 26 septembre 2022.

M. [N] [L] a constitué avocat le 19 octobre 2022 et a déposé ses premières conclusions d’intimé le 24 octobre 2022.

Par ordonnance en date du 10 mai 2023, la Présidente de chambre chargée de la mise en état a dit recevable les conclusions déposées le 24 octobre 2022 par M. [N] [L], et rappelé que les appelantes devront justifier de la signification de leurs conclusions aux intimés non constitués dans le délai d’un mois à compter de la présente ordonnance.

Aux termes de leurs dernières conclusions d’appelant N°3 transmises le 21 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, les S.A.R.L. Amazone Programmes et Abriba Promotion sollicitent, que la cour, au visa des articles 1589, 1304-4, 1216, 1227, 1228, 1229 et 1231-5 du Code civil, et des articles 4 et 5 du Code de la procédure civile,

— dise les sociétés Abriba Promotion et Amazone Programmes recevables et bien fondées en leurs demandes et y faisant droit :

Infirme le jugement rendu le 26 janvier 2022 par le Tribunal Judiciaire de Cayenne, en ce qu’il a :

o Débouté la S.A.R.L. Amazone Programmes et Abriba Promotion de la demande de résolution judiciaire aux torts exclusifs des vendeurs,

o Débouté la S.A.R.L. Amazone Programmes et Abriba Promotion de leurs demandes de dommages intérêts et au titre de la clause pénale,

o Dit que le compromis de vente en date du 31 août, 4,7,14 et 17 septembre 2018 signé en l’étude de Maître [S], notaire est caduc,

o Condamné la S.A.R.L. Amazone Programmes et Abriba Promotion aux entiers dépens,

Et statuant à nouveau :

— Prononce la résolution du compromis de vente aux torts exclusifs des vendeurs, Madame [O] [H], Monsieur [K] [H], Madame [R] [H], Madame [M] [H], Monsieur [F] [L] et Monsieur [N] [L] ;

— Condamne in solidum Madame [O] [H], Monsieur [K] [H], Madame [R] [H], Madame [M] [H], Monsieur [F] [L] et Monsieur [N] [L] à payer aux sociétés Abriba Promotion et Amazone Programmes, la somme de 228.000', en application de la clause pénale prévue au compromis de vente avec intérêts de retard au taux légal à compter de la date de l’assignation,

— Condamne in solidum Madame [O] [H], Monsieur [K] [H], Madame [R] [H], Madame [M] [H], Monsieur [F] [L] et Monsieur [N] [L], à payer aux sociétés Abriba Promotion et Amazone Programmes, la somme de 59 389,00 ' au titre des frais avancés dans le cadre du projet immobilier attaché au terrain, objet du compromis de vente,

— Ordonne la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1154 du Code civil,

— Déboute les intimés de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

— Condamne in solidum Madame [O] [H], Monsieur [K] [H], Madame [R] [H], Madame [M] [H], Monsieur [F] [L] et Monsieur [N] [L], à payer aux sociétés Abriba Promotion et Amazone Programmes la somme de 5.000' en application de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance ;

— Condamne in solidum Madame [O] [H], Monsieur [K] [H], Madame [R] [H], Madame [M] [H], Monsieur [F] [L] et Monsieur [N] [L], à payer aux sociétés Abriba Promotion et Amazone Programmes la somme de 8.000' en application de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles pour la procédure d’appel;

— Condamne in solidum Madame [O] [H], Monsieur [K] [H], Madame [R] [H], Madame [M] [H], Monsieur [F] [L] et Monsieur [N] [L] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de leurs prétentions, les S.A.R.L. Amazone Programmes et Abriba Promotion exposent qu’alors que des démarches avaient été initiées en vue d’obtenir le permis de construire, elles ont découvert que le terrain était enclavé, ce dont elles n’avaient pas été informées, les vendeurs ayant indiqué en cours de pourparlers que le terrain était desservi par un accès passant par le lotissement contigu "[Adresse 16]". Elles expliquent que les propriétaires de ce lotissement ont fait savoir dès le 6 octobre 2018 que le chemin desservant le terrain était une voie privée et qu’elles n’étaient donc pas autorisées à l’emprunter. Elles indiquent en outre que lors de l’instruction de la demande de permis de construire, la commune de [Localité 11] a exigé que le terrain soit desservi par deux accès distincts raccordés au réseau viaire existant.

Les sociétés appelantes expliquent que la société Amazone, en dépit de ces difficultés inattendues, et afin de ne pas retarder la réitération de la vente, a, par courrier du 31 juillet 2019 adressé à Maître [S] et l’ensemble des vendeurs, renoncé expressément à la condition suspensive d’obtention du permis de construire. Elles indiquent avoir sollicité auprès de la C.T.G. l’acquisition d’une servitude, et avoir reçu un avis favorable en date du 25 octobre 2019, et que des négociations étaient entreprises avec les habitants du lotissement [Adresse 16] afin d’obtenir une seconde servitude de passage.

Les S.A.R.L. Amazone Programmes et Abriba Promotion relèvent que c’est alors que M. [N] [L] a notifié par correspondance du 2 novembre 2019 à l’acquéreur sa renonciation à la vente de ses droits indivis. Elles indiquent avoir ainsi pris acte par correspondance de la renonciation des vendeurs à la vente et les avoir mis en demeure de régler la somme de 481 389' au titre de la restitution du dépôt de garantie, du paiement de la clause pénale et des frais engagés dans le cadre du projet immobilier.

Les appelantes soutiennent qu’en application des dispositions des articles 1589, 1217, 1224, 1228 et 1229 du code civil, le compromis de vente des 31 août, 7, 14 et 17 septembre 2018 vaut vente, et qu’en l’absence de résolution amiable, la résolution ne peut avoir lieu que judiciairement à raison de l’inexécution par les vendeurs de leurs obligations contractuelles.

Elles estiment que ces derniers ont manqué à leur devoir d’information inséré dans le compromis de vente, en ne les informant pas de l’état d’enclavement du terrain démontré par les échanges avec la mairie de [Localité 11] et avec la C.T.G., et qui était parfaitement connu des consorts [H]. Elles relèvent ainsi que les indivisaires représentés par M. [H] ont entrepris dès 2014 de nombreuses démarches afin de désenclaver leur parcelle, que le notaire en charge de la rédaction du compromis n’a pas mentionné cet état d’enclavement, et que le procès-verbal de bornage établi le 31 août 2020 en faisait état.

Les sociétés soutiennent que les vendeurs ont également manqué à leur obligation de bornage de la parcelle avant la réitération de la vente par acte authentique . Elle indiquent à ce titre que les opérations de bornage ont eu lieu le 4 juin 2020, et que le procès-verbal a été rédigé le 31 août 2020 et transmis au notaire seulement le 19 décembre 2020.

Les appelantes se prévalent de ce que le compromis de vente ne prévoit pas que le terme fixé pour la réitération de la vente par acte authentique serait sanctionné par la caducité du compromis, de telle sorte que le refus de M [L] de réitérer la vente est nécessairement abusif. Elles soulignent avoir renoncé à la condition suspensive relative à l’obtention du permis de construire avant la date prévue pour la réitération de l’acte authentique, ceci empêchant de pouvoir se prévaloir de la non-réalisation de la caducité de la promesse de vente. Elles ajoutent qu’aucune partie n’avait sollicité le prononcé de la caducité du compromis de vente, et que le juge de première instance a statué ultra petita.

Sur les conséquences de la résolution du compromis de vente, les S.A.R.L. Amazone Programmes et Abriba Promotion estiment que toutes les conditions relatives à l’exécution de la promesse de vente étaient remplies puisque l’acquéreur avait renoncé à la condition suspensive tirée de l’obtention du permis de construire, de telle sorte que les intimés doivent être condamnés à verser la somme de 228 000' en application de la clause pénale. Elles s’estiment par ailleurs fondées à solliciter la réparation de leurs préjudices distincts résultant des frais avancés pour mener à bien le projet à hauteur de 59 389'.

Aux termes de ses dernières conclusions d’intimé N°3 signifiées le 5 mars 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, M. [F] [L] sollicite que la cour déboute la société Amazone Programmes et la société Abriba Promotion de toutes leurs demandes, fins, moyens et prétentions;

Y faisant droit :

A titre principal :

— Confirme le jugement du Tribunal judiciaire de Cayenne du 26 janvier 2022 après avoir :

o Constaté la caducité du compromis de vente en date du 17 septembre 2018 au regard de

la défaillance des conditions suspensives ;

o Débouté les sociétés Amazone Programmes et Abriba Promotion de leur demande de résolution judiciaire aux torts exclusifs des vendeurs ;

o Débouté les sociétés Amazone Programmes et Abriba Promotion de leurs demandes de dommages intérêts et au titre de la clause pénale ;

o Débouté en conséquence la société Amazone Programmes et la société Abriba Promotion de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre des intimés ;

A titre subsidiaire :

— Confirme le jugement du Tribunal judiciaire de Cayenne du 26 janvier 2022 après avoir :

o Constaté la caducité du compromis de vente en date du 17 septembre 2018 à défaut de réitération par acte authentique dans les délais prescrits ;

o Débouté les sociétés Amazone Programmes et Abriba Promotion de leur demande de résolution judiciaire aux torts exclusifs des vendeurs ;

o Débouté les sociétés Amazone Programmes et Abriba Promotion de leurs demandes de dommages intérêts et au titre de la clause pénale ;

o Débouté en conséquence la société Amazone Programmes et la société Abriba pomotion de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre des intimés ;

A titre infiniment subsidiaire :

— Constate que la pénalité prévue par le compromis de vente est manifestement excessive au titre de son appréciation souveraine ;

— Juge que les sociétés Amazone Programmes et Abriba Promotion seront utilement indemnisées au titre de la clause pénale par 1 euro symbolique;

— Constate que les sociétés Amazone Programmes et Abriba Promotion ne démontrent pas le bien-fondé et la réalité des préjudices distincts qu’elles allèguent, ni leur quantum, à l’encontre des intimés;

— Déboute en conséquence les sociétés Amazone Programmes et la société Abriba Promotion pour le surplus de ses prétentions indemnitaires ;

En tout état de cause :

— Condamne la société Amazone Programmes et la société Abriba Promotion à payer à chacun des intimés la somme de 8.000' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais exposés en cause d’appel ;

— Condamne la société Amazone Programmes et la société Abriba Promotion aux entiers dépens d’instance.

Au soutien de ses demandes, M. [F] [L] expose que les acquéreurs n’ont pas obtenu le permis de construire avant la date impérative fixée au 30 juillet 2019, ceci entraînant la caducité de la promesse à cette date, et la libération des parties. Il explique que les acquéreurs, qui ont envoyé un courrier au notaire en date du 31 juillet 2019 ne pouvaient renoncer à la condition suspensive après la caducité automatique du compromis de vente.

L’intimé fait valoir que la défaillance d’une condition suspensive entraîne automatiquement la caducité du contrat qui la contient, sauf à ce que la partie pour laquelle la condition a exclusivement été stipulée y renonce préalablement au jour de sa défaillance. Il rappelle que le contrat a prévu ceci dans ses termes, et il affirme que le compromis de vente est ainsi devenu caduc de plein droit le 30 juillet 2019, sans que puisse y faire obstacle la renonciation postérieure de la société Amazone Programmes à la condition suspensive. Il souligne que la loi n°2018-287 du 20 avril 2018 s’appliquait à tous les contrats conclus à partir du 1er octobre 2016. Il rappelle que le contrat prévoyait le délai pour la signature de l’acte authentique uniquement dans l’hypothèse où l’ensemble des conditions suspensives auraient été réalisées. Il affirme que les stipulations contractuelles permettaient aux vendeurs de renoncer à la réitération du compromis du fait de la défaillance de la société Amazone Programmes .

M. [F] [L] fait valoir qu’en application de l’article 682 du code civil, le propriétaire d’un terrain enclavé est toujours en droit d’obtenir une servitude de passage sur le fonds de ses voisins, à charge d’une indemnité proportionnelle. Il soutient que les appelantes ne démontrent pas que le terrain serait définitivement enclavé et que les vendeurs auraient eux-mêmes détenu cette information. Il rappelle également que la société Amazone avait renoncé au sein du compromis de vente à toutes garanties et à toutes actions à l’encontre des vendeurs s’agissant des caractéristiques du terrain, et que le fait qu’il n’existait pas de servitude y était mentionné. Il précise qu’il appartenait à la société Amazone, professionnelle spécialisée en matière de construction et de Promotion immobilière, de s’informer quant aux caractéristiques du terrain. Il ajoute que les appelantes avaient parfaitement connaissance de l’état d’enclavement du terrain qui avait fait l’objet de discussion lors d’un entretien précontractuel, ainsi que le démontre les courriers des 2 et du 12 novembre 2019. Il estime en outre que l’information sur l’état d’enclavement du terrain n’était pas déterminante puisque la société a souhaité poursuivre la réitération du compromis de vente.

S’agissant de l’obligation de bornage, l’intimé relève qu’en application des dispositions de l’article L115-4 du code de l’urbanisme, les parties sont uniquement tenues de mentionner au sein d’un compromis de vente si le descriptif du terrain résulte d’un bornage, et il souligne que le compromis prévoyait seulement qu’un bornage serait réalisé pour être annexé , et ce sans prévoir de délai, et que le compromis étant devenu caduc le 30 juillet 2019, elles n’avaient plus d’obligation à cet égard.

L’intimé ajoute qu’il était en droit de constater la caducité du compromis de vente à défaut de réalisation des conditions suspensives, et de renoncer à la réitération du compromis par acte authentique, et que le juge de première instance a relevé le caractère caduc du compromis en restituant leur exacte qualification aux faits et actes litigieux.

M. [F] [L] soutient par ailleurs que la clause pénale est inapplicable puisqu’elle avait vocation à être mise en oeuvre uniquement dans l’hypothèse où toutes les conditions étaient remplies, et que la condition suspensive liée à l’obtention du permis de construire n’a jamais été réalisée. Il estime en outre que le compromis de vente étant devenu caduc, les intimés n’ont commis aucune faute contractuelle et ne sont pas tenus à réparation du préjudice financier.

Enfin et subsidiairement, l’intimé soutient que le compromis de vente est devenu caduc à défaut de réitération de la vente par acte authentique. Il estime par ailleurs à titre infiniment subsidiaire que le montant de la clause pénale doit être réduite à une somme symbolique, et souligne que les sociétés appelantes ne justifient pas de la réalité des préjudices distincts allégués.

Aux termes de ses conclusions d’intimé N°2 en date du 13 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, M. [N] [V] [L] sollicite la confirmation en son ensemble du tribunal judiciaire de Cayenne et la condamnation solidaire des sociétés Amazone Programmes et Abriba Promotion au paiement de la somme de 3 000' au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [N] [L] expose avoir notifié sa renonciation à la vente en novembre 2019, soit plus d’une année après la signature du compromis de vente dès lors qu’aucun dossier de demande d’autorisation d’urbanisme n’avait été déposé. Il rappelle que les sociétés appelantes ont qualité de professionnelles de l’immobilier ayant pour activité la Promotion immobilière de logements, et qu’elles ont acquis le bien dans l’état dans lequel il se trouvait. Il souligne qu’elles ne démontrent pas l’état d’enclavement de la parcelle, qu’elles avaient connaissance des difficultés d’accès à cette dernière, et qu’en tout état de cause, aucun manquement à l’obligation d’information des vendeurs ne peut être retenu, la difficulté d’accès à la parcelle étant apparente, et ne constituant pas un frein à l’acquisition.

L’intimé soutient par ailleurs que le bornage n’était pas nécessaire pour obtenir le permis de construire, et indique qu’il a été réalisé en 2020, et que le compromis prévoit seulement que le bornage sera réalisé aux frais des vendeurs.

M. [N] [L] soutient subsidiairement que la clause pénale n’est pas applicable car il n’y a pas eu un refus de réitération de la vente après levée des conditions suspensives. Il ajoute que les études ont été réalisées aux risques et périls des sociétés en vue de l’obtention d’un permis de construire avant le 30 juillet 2019.

Mme [O] [H], M. [K] [H], Mme [R] [H], Mme [M] [H] n’ont pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le compromis de vente signé entre les parties

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Les dispositions de l’article 112-1 du code civil prévoient que « celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer, dès lors que légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. (…) Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie(…) ».

En l’espèce, il est constant que le compromis de vente du 17 septembre 2018 a été conclu entre les parties notamment sous la condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur avant le 30 juillet 2019 d’un permis de construire de 150 logements environ, l’acte devant alors être réitéré au plus tard le 30 octobre 2019.

Ledit compromis de vente (pièce N°1 appelants) prévoit notamment les éléments suivants :

— Dans son paragraphe « Conditions suspensives » (page5) :

'(…) La non réalisation d’une seule de ces conditions, pouvant être invoquée par les deux parties, entraîne la caducité des présentes, qui sont alors réputées n’avoir jamais existé.

Toute condition suspensive est réputée accomplie lorsque sa réalisation est empêchée par la partie qui y avait intérêt.

La partie en faveur de laquelle est stipulée exclusivement une condition suspensive est libre d’y renoncer. Dans ce cas, cette renonciation doit intervenir par courrier recommandée adressé au notaire qui la représente dans le délai prévu pour sa réalisation(…)'.

— Dans son paragraphe « réitération authentique » (page 11) :

« En cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l’acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 30 octobre 2019 (…)'

Par courrier en date du 31 juillet 2019 (pièce N°18 appelantes) , la S.A.R.L. Amazone Programmes a indiqué à l’étude de Maître [S] qu’elle renonçait à la clause suspensive de dépôt et d’obtention du permis de construire prévue dans l’avant contrat du compromis de vente, précisant n’avoir pas pu se conformer à cette clause compte tenu des aléas administratifs rencontrés en cours d’élaboration de ce dossier.

Il convient de relever que la S.A.R.L. Amazone Programmes ne justifie pas avoir adressé cette renonciation par LRAR, et ne l’a pas envoyée dans le délai

prévu pour sa réalisation, soit avant le 30 juillet 2019.

Dans ces conditions, il sera constaté en application des stipulations contractuelles susvisées que la non réalisation de cette condition suspensive, pouvant être invoquée par les deux parties, entraîne la caducité du compromis de vente en date du 30 juillet 2019, et que la renonciation de la société Amazone Programmes à cette condition suspensive ne pouvait intervenir valablement postérieurement à cette date.

De surcroît, et à titre surabondant, il convient de relever en tout état de cause que la signature de l’acte authentique n’a pas été réalisée avant le 30 octobre 2019, contrairement aux dispositions contractuelles.

Par ailleurs, si les appelantes font valoir que les vendeurs ont manqué à leur obligation de les informer de l’état d’enclavement du terrain, il doit cependant être relevé qu’en application des dispositions de l’article 682 du code civil, le propriétaire d’un terrain enclavé est toujours en droit d’obtenir une servitude de passage sur le fonds de ses voisins pour permettre d’assurer la desserte de son terrain.

Les sociétés appelantes en leur qualité de professionnels de l’immobilier ne pouvaient ignorer ces dispositions prévoyant une servitude légale, et elles ne sauraient dès lors faire valoir que cette information aurait eu une importance déterminante pour leur consentement, et ce d’autant plus qu’elles ont elle-même tenté de renoncer à la condition suspensive d’obtention du permis de construire en étant pleinement informées de la nécessité d’obtenir des servitudes et en ayant formé des demandes administratives en ce sens.

S’agissant du manquement allégué à l’obligation pour les vendeurs de faire procéder au bornage du terrain, il convient de relever que M. [N] [L] justifie par un courrier en date du 10 décembre 2018 (pièce N°2) que la société S.E.R.G. avait été chargée de procéder au bornage contradictoire de la limite de la parcelle cadastrée B0685, et de l’accusé de réception du procès-verbal de bornage en date du 31 août 2020 par l’étude notariale.

Les dispositions de l’article L115-4 du code de l’urbanisme prévoient que « Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un terrain indiquant l’intention de l’acquéreur de construire un immeuble à usage d’habitation sur ce terrain mentionne si le descriptif de ce terrain résulte d’un bornage ».

Le compromis de vente prévoit dans son paragraphe « obligation d’information sur le bornage à effectuer » qu’en application des dispositions de l’article L115-4 du code de l’urbanisme, la destination envisagée sur le terrain objet des présentes étant la construction d’un immeuble en tout ou partie à usage d’habitation, il est ici précisé qu’un bornage devra être effectué aux frais du propriétaire actuel et son descriptif annexé à l’acte de vente.

Dès lors, l’obligation pour les vendeurs consistait seulement à supporter le coût d’un bornage sans que soit précisé un délai spécifique pour cette réalisation, et il ne peut leur être reproché de ne pas l’avoir fait réaliser alors même que le compromis était devenu caduc dès le 30 juillet 2019, et ce d’autant plus que M. [N] [L] justifie par un courrier en date du 10 décembre 2018 (pièce N°2) que la société S.E.R.G. avait été chargée de procéder au bornage contradictoire de la limite de la parcelle cadastrée B0685.

En conséquence, et au vu de l’ensemble de ces éléments, les sociétés appelantes seront déboutées de leurs demandes de résolution judiciaire, et le juge de première instance, ayant exactement constaté dans le cadre de sa mission tendant à qualifier exactement les faits du litige que le compromis de vente était caduc du fait de la non réalisation d’une condition suspensive, sera confirmé sur ces points .

Sur la demande au titre de la clause pénale

Le compromis de vente conclu en date du 17 septembre 2018 prévoit dans son paragraphe « Stipulation de pénalité » les sipulations suivantes :

« Au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 228 000' à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil ».

Au vu des éléments susvisés, il ne peut qu’être constaté que la clause pénale n’est pas applicable en l’espèce, compte tenu de la caducité du compromis résultant de la non réalisation de la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire.

Le jugement déféré sera par conséquent confirmé en ce qu’il a exactement rejeté la demande à ce titre.

Sur la demande tendant au paiement de la somme de 59 383' au titre des frais avancés

La non réalisation de la vente n’étant pas liée à une quelconque faute de la part des vendeurs, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a exactement retenu que leur responsabilité au titre des frais avancés par les appelantes dans la perspective de leur acquisition ne pouvait être engagée, et a débouté ces dernières de leur demande à ce titre.

Sur les demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Au vu de la solution du litige, les sociétés Amazone Programmes et Abriba Promotion seront condamnées à payer à Monsieur [N] [L] et M. [F] [L] la somme de 3000' à chacun sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel, et seront déboutées de leurs demandes formées sur ce fondement.

Les sociétés Amazone Programmes et Abriba Promotion seront condamnées aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Cayenne en date du 26 janvier 2022 en toutes ses dispositions,

Et y ajoutant,

CONDAMNE les S.A.R.L Amazone Programmes et Abriba Promotion à payer la somme de 3000' à M. [N] [L] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel,

CONDAMNE les S.A.R.L Amazone Programmes et Abriba Promotion à payer la somme de 3000' à M. [F] [L] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel,

DEBOUTE les S.A.R.L Amazone Programmes et Abriba Promotion de leur demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE les S.A.R.L Amazone Programmes et Abriba Promotion aux entiers dépens d’appel.

En foi de quoi le présent arrêt a été signé par la Présidente de chambre et la Greffière.

La Greffière La Présidente de chambre

Hélène PETRO Aurore BLUM