N° RG 24/03287 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JYNV

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 17 DECEMBRE 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

24/00049

Tribunal judiciaire de Rouen du 12 septembre 2024

APPELANTE :

SAS [C] [I]

RCS de [Localité 11] 429 748 304

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée et assistée de M^e Yannick ENAULT, avocat au barreau de Rouen

INTIMES :

Maître [J] [B]

ès qualité de mandataire liquidateur de la société MOSSLEY BADIN

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée et assistée de M^e Camille PERCHERON de la SCP STREAM, avocat au barreau du Havre

COMMUNE DE [Localité 7]

représentée par son maire en exercice

[Adresse 9]

[Adresse 10]

[Localité 5]

représentée par M^e Caroline SCOLAN de la SELARL GRAY SCOLAN, avocat au barreau de Rouen et assistée de M^e SARFATI, avocat au barreau de Rouen plaidant par M^e LESPES

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 15 octobre 2025 sans opposition des avocats devant M^me Magali DEGUETTE, conseillère, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER

DEBATS :

A l’audience publique du 15 octobre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2025

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 17 décembre 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente et par M^me CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par jugement du 28 mars 2003, le tribunal de commerce de Rouen a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la Sa Mossley Badin et a désigné Me [J] [B] en qualité de liquidateur de celle-ci.

Par acte notarié du 9 janvier 2018, Me [B] ès qualités, spécialement autorisée à cet effet par ordonnance du juge-commissaire du 4 septembre 2014, a vendu à la commune de [Localité 7] un ensemble immobilier dont la Sas [C] [I] était locataire.

Par acte de commissaire de justice du 13 juillet 2022, la commune de Barentin a fait assigner la Sas [C] [I] devant le tribunal judiciaire de Rouen aux fins de constat de la résiliation du bail commercial conclu entre elles, d’expulsion, et de fixation d’une indemnité d’occupation. Cette instance est en cours.

Par acte de commissaire de justice du 21 décembre 2023, la Sas [C] [I] a fait assigner la commune de Barentin et Me [B] ès qualités, devant le même tribunal judiciaire sur le fondement des articles L.145-46-1 et suivants du code de commerce, aux fins d’annulation de la vente du 9 janvier 2018 pour impossibilité d’exercer son droit de préemption et de condamnation au paiement de la somme de 10 000 euros pour manquement à l’obligation de bonne foi.

Par ordonnance contradictoire du 12 septembre 2024, le juge de la mise en état a :

— déclaré le moyen tiré de l’absence de publicité foncière de l’assignation délivrée par la société [C] [I] bien fondé,

— déclaré irrecevable l’action engagée par la société [C] [I] pour défaut de publicité de l’assignation au service de la publicité foncière,

— condamné [C] [I] aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles.

Par déclaration du 17 septembre 2024, la Sas [C] [I] a formé un appel contre cette ordonnance.

Par décision de la présidente de chambre du 21 octobre 2024, l’affaire a été fixée selon les dispositions des articles 906 et suivants du code de procédure civile.

Par ordonnance du 1er avril 2025, la présidente de la première chambre civile a :

— rejeté les fins de non-recevoir soulevées par Me [B] ès qualités, tirées du défaut de publicité de l’assignation devant le tribunal judiciaire de Rouen et de la prescription du délai pour agir,

— déclaré en conséquence l’appel formé par la Sas [C] [I] contre l’ordonnance du juge de la mise en état du 12 septembre 2024 recevable,

— dit que les dépens suivront le sort de l’instance au fond, les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile étant réservées.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 13 octobre 2025, la Sas [C] [I] demande de voir :

— annuler, à défaut réformer l’ordonnance rendue le 12 septembre 2024 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Rouen en ce qu’elle a :

. déclaré le moyen tiré de l’absence de publicité foncière de l’assignation délivrée par la société [C] [I] bien fondé,

. déclaré irrecevable l’action engagée par la société [C] [I] pour défaut de publicité de l’assignation au service de la publicité foncière,

. condamné [C] [I] aux dépens,

faisant droit à l’appel, réformer,

— déclarer irrecevable et en tout état de cause mal fondée la commune de [Localité 7] en toutes ses demandes, l’en débouter, et déclarer recevable l’action en nullité de la vente intervenue entre la Sa Mossley Badin, dont le siège social est à [Adresse 8], représentée par Me [B], ès qualités de mandataire liquidateur de ladite société, et la commune de [Localité 7], collectivité territoriale, personne morale de droit public, sise [Adresse 9] de [Adresse 6], représentée par son maire en exercice, suivant acte dressé par Me [X] [W], notaire associé, le 9 janvier 2018, acte publié au service de la publicité foncière de [Localité 11], 2ème, volume 2018P, numéro 0580,

— condamner la commune de [Localité 7] à lui verser 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Elle indique qu’elle justifie par ses pièces 25 et 26 avoir exécuté la formalité de publication de son assignation du 21 décembre 2023 au service de la publicité foncière, de sorte que la fin de non-recevoir soulevée est couverte et que la réformation de l’ordonnance du 12 septembre 2024 s’impose.

Elle se prévaut de l’irrecevabilité des demandes de la commune de [Localité 7] qui ne justifie d’aucune délibération du conseil municipal habilitant son maire à constituer avocat dans le cadre du présent litige.

Elle fait valoir en tout état de cause que les demandes de la commune de [Localité 7] sont mal fondées en application de l’article 2238 du code civil ; que la prescription de son action n’est pas acquise en raison des pourparlers engagés devant le médiateur désigné par le tribunal administratif qu’elle a saisi par requête du 18 octobre 2018, lesquels ont suspendu, voire interrompu, le délai de prescription jusqu’à l’été 2022 ; qu’elle a donc retrouvé le droit d’agir notamment aux fins de nullité même si les deux contractants ne sont pas dans la cause.

Par dernières conclusions notifiées le 5 septembre 2025, la commune de [Localité 7] représentée par son maire sollicite de voir en application des dispositions du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 et des articles L.145-46-1 et L.145-60 du code de commerce :

— à titre principal, confirmer l’ordonnance du juge de la mise en état en ce qu’elle a déclaré la société [C] [I] irrecevable faute de publication de l’assignation en application des dispositions du décret n°55-22 du 4 janvier 1955,

— subsidiairement, déclarer l’action de la société [C] [I] prescrite, puisqu’engagée plus de deux ans après la régularisation de l’acte authentique de vente,

— très subsidiairement, débouter la société [C] [I] de sa demande tendant à voir annuler l’acte de vente conclu entre Me [B] ès qualités, et la ville de [Localité 7] en application de l’article L.145-46-1 du code du commerce,

— en tout état de cause, rejeter l’ensemble des demandes de la société [C] [I] et condamner celle-ci à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle fait valoir que l’appel de la Sas [C] [I] est irrecevable pour absence de publication de l’assignation de celle-ci dans les registres du service chargé de la publicité foncière en application des dispositions du décret du 4 janvier 1955 ; que la fin de non-recevoir affectant un appel ne peut être régularisée après expiration du délai d’appel ; qu’à la date du 5 septembre 2025, la Sas [C] [I] ne justifie pas qu’elle a effectivement procédé à la publication de l’assignation.

Elle expose que l’action de la Sas [C] [I] fondée sur l’article L.145-46-1 du code de commerce est également irrecevable pour prescription en application de l’article L.145-60 du même code qui prévoit un délai biennal de prescription. Elle précise que la vente en cause a été conclue le 9 janvier 2018, ce que ne pouvait pas ignorer la Sas [C] [I] qui a engagé son action plus de deux ans après.

Elle indique sur le fond que l’action de la Sas [C] [I] est mal fondée au vu d’un arrêt de la chambre commerciale de la Cour de cassation du 23 mars 2022, dans lequel celle-ci s’est prononcée en faveur de l’inapplicabilité du droit de préemption du locataire lorsque la vente consiste en une cession de gré à gré d’un actif d’une société placée en liquidation judiciaire et autorisée par ordonnance du juge-commissaire ; qu’il s’en déduit que la vente contestée, qui a été autorisée par ordonnance du juge-commissaire du 4 septembre 2014, est exclue du champ d’application du droit de préemption de l’article L.145-46-1 du code de commerce visé par la Sas [C] [I] ; que cette vente, publiée au service de la publicité foncière, est opposable aux tiers.

Par dernières conclusions notifiées le 22 novembre 2024, Me [J] [B], ès qualités de liquidateur de la Sa Mossley Badin, demande de voir en vertu des articles L.642-18 et L.145-46-1 du code de commerce, 28-4 et 30 du décret du 4 janvier 1955 :

— confirmer l’ordonnance du juge de la mise en état en ce qu’elle a déclaré la société [C] [I] irrecevable en sa demande tendant à voir annuler l’acte authentique du 9 janvier 2018 portant vente par Me [B] ès qualités, à la commune de [Localité 7], puisque les tiers n’ont pas été informés de la remise en cause du titre par la voie de la publicité foncière,

— débouter l’appelante de l’intégralité des demandes qu’elle formule,

subsidiairement,

— déclarer l’action de la Sas [C] [I] prescrite puisqu’engagée plus de cinq ans après la régularisation de l’acte authentique de vente,

— débouter l’appelante de l’intégralité des demandes qu’elle formule,

très subsidiairement,

— débouter la Sas [C] [I] de sa demande tendant à voir annuler l’acte de vente conclu entre Me [B] ès qualités, et la ville de [Localité 7],

en tout état de cause,

— condamner la Sas [C] [I] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, et les entiers frais et dépens de la présente instance.

Elle fait valoir que l’appel de la Sas [C] [I] est irrecevable pour défaut d’intérêt à agir et pour défaut de régularisation de la publicité de son assignation au plus tard au jour de l’expiration du délai d’appel ; que, de plus, la fin de non-recevoir affectant un appel ne peut être régularisée après expiration du délai d’appel.

Elle conclut à la prescription depuis le 9 janvier 2023 de l’action de la Sas [C] [I] engagée contre elle le 21 décembre 2023, soit depuis cinq ans à compter de la vente en cause. Elle précise que l’existence d’une procédure de médiation n’est pas de nature à contrarier le cours de la prescription et semble avoir concerné une difficulté relative au droit d’occupation de la Sas [C] [I] et non à son titre de propriété. Elle ajoute qu’elle n’était pas partie à cette procédure amiable.

Elle expose sur le fond que, selon la Cour de cassation, la vente de gré à gré autorisée sur ordonnance du juge-commissaire d’un bien appartenant à une société liquidée constitue une vente par autorité de justice qui est exclusive de tout droit de préemption, ce qui est le cas en l’espèce, de sorte que cette action sera rejetée.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties ci-dessus.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 15 octobre 2025.

MOTIFS

La Sas [C] [I] n’invoque aucun moyen au soutien de sa demande d’annulation de l’ordonnance critiquée formulée dans le dispositif de ses écritures. Sera donc seule examinée sa demande de réformation de celle-ci.

Sur les fins de non-recevoir

L’article 122 du code de procédure civile énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

1) Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de justification de l’autorisation donnée par le conseil municipal au maire pour agir en justice au nom de la commune de [Localité 7].

Selon l’article L.2122-21 du code général des collectivités territoriales, sous le contrôle du conseil municipal et sous le contrôle administratif du représentant de l’Etat dans le département, le maire est chargé, d’une manière générale, d’exécuter les décisions du conseil municipal et, en particulier :

8° De représenter la commune soit en demandant, soit en défendant.

En l’espèce, la commune de Barentin produit un extrait du registre des délibérations du conseil municipal du 12 avril 2021, publié le 19 avril 2021, aux termes duquel ce dernier, 'par délégation prévue par l’article L2122-22 du code général des collectivités territoriales charge le Maire pour la durée de son mandat :

[…] 16° D’intenter au nom de la commune les actions en justice ou de défendre la commune dans les actions intentées contre elle, devant les juridictions civiles, administratives et pénales pour les décisions rendues en premières instances, en appel et en cassation, pour toute action quelle que puisse être sa nature.'.

En conséquence, cette fin de non-recevoir sera rejetée.

2) Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de publicité de l’assignation

L’article 30-5. du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière précise que les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

L’article 28 du même décret énonce que sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles :

4° Les actes et décisions judiciaires énumérés ci-après, lorsqu’ils portent sur des droits soumis à publicité en vertu du 1° :

c) Les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort.

Il en résulte que le défaut de publication d’une demande tendant à l’annulation de droits résultant d’actes soumis à publicité constitue une fin de non-recevoir qui obéit au régime prévu par les articles 123 et suivants du code de procédure civile.

Selon l’article 123, les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.

Enfin, aux termes de l’article 126 alinéa 1er, dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

En l’espèce, la cour d’appel est saisie uniquement de l’exception d’irrecevabilité de l’action intentée par la Sas [C] [I] le 21 décembre 2023, et non pas de l’exception d’irrecevabilité de l’appel formé par celle-ci le 17 septembre 2024 laquelle a d’ailleurs été rejetée aux termes de l’ordonnance du 1er avril 2025.

Le moyen tiré de l’irrecevabilité de l’appel développé par Me [B] ès qualités, et par la commune de [Localité 7] sera donc écarté.

La Sas [C] [I] justifie, au moyen de la formule de publication revêtant le bordereau établi par le service de la publicité foncière et de l’enregistrement de [Localité 11] le 3 avril 2025, que l’assignation qu’elle a fait délivrer à la commune de [Localité 7] et à Me [B] ès qualités, le 21 décembre 2023 y a été publiée et enregistrée à cette date du 3 avril 2025.

Cette régularisation a été effectuée avant que le juge d’appel statue.

En conséquence, la fin de non-recevoir pour défaut de publicité de l’assignation du 21 décembre 2023 sera rejetée. La décision contraire du premier juge sera infirmée.

3) Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

La Sas [C] [I] agit sur le fondement des articles L.145-46-1 et suivants du code de commerce.

Selon l’article L.145-60 du même code visé par la commune de [Localité 7], toutes les actions exercées en vertu du chapitre relatif au bail commercial et incluant les articles L.145-1 à L.145-60 se prescrivent par deux ans.

De son côté, Me [B] ès qualités, invoque le délai de la prescription quinquennale. Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Aux termes de l’article 2238 du même code, la prescription est suspendue à compter du jour où, après la survenance d’un litige, les parties conviennent de recourir à la médiation ou à la conciliation ou, à défaut d’accord écrit, à compter du jour de la première réunion de médiation ou de conciliation. La prescription est également suspendue à compter de la conclusion d’une convention de procédure participative ou à compter de l’accord du débiteur constaté par l’huissier de justice pour participer à la procédure prévue à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter de la date à laquelle soit l’une des parties ou les deux, soit le médiateur ou le conciliateur déclarent que la médiation ou la conciliation est terminée. En cas de convention de procédure participative, le délai de prescription recommence à courir à compter du terme de la convention, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois. En cas d’échec de la procédure prévue au même article, le délai de prescription recommence à courir à compter de la date du refus du débiteur, constaté par l’huissier, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois.

En l’espèce, la vente dont l’annulation est recherchée a été conclue le 9 janvier 2018. Elle a fait l’objet d’une publication et d’un enregistrement au service de la publicité foncière de [Localité 11] le 30 janvier 2018, suivis d’une attestation rectificative de l’acte de vente enregistrée et publiée le 14 novembre 2018.

Mais, dès son courrier qu’elle a adressé à la Sas [C] [I] le 18 janvier 2018, que cette dernière a reçu le 23 janvier 2018, la commune de [Localité 7] l’a informée que 'depuis le 9 janvier dernier [elle] est propriétaire de l’emprise foncière de l’ancien site industriel BADIN.'.

C’est donc à partir du 23 janvier 2018 qu’a commencé à courir le délai de prescription.

Le 18 octobre 2018, la Sas [C] [I] a saisi le tribunal administratif de Rouen d’une requête tendant à l’annulation d’un titre de recette et d’un avis de sommes à payer émis à son encontre par la commune de Barentin au titre de son occupation de l’immeuble dont elle était locataire.

Avec l’accord de la Sas [C] [I] et de la commune de Barentin en ce sens, une médiation a été ordonnée par le président de la 4ème chambre de ce tribunal le 30 juillet 2019. M. [N] [E] a été désigné pour y procéder.

Ce recours à la médiation, qui n’avait pas trait au litige relatif à l’annulation de la vente du 9 janvier 2018 et à la réparation indemnitaire consécutive pour manquement à l’obligation de bonne foi, objets de l’action dont la recevabilité est aujourd’hui examinée, n’a pas eu d’effet suspensif sur le délai de prescription courant depuis le 23 janvier 2018.

Aucun autre acte suspensif ou interruptif de ce délai n’est intervenu avant son expiration survenue au plus tard le 23 janvier 2023. La Sas [C] [I] a fait assigner tardivement la commune de [Localité 7] et Me [B] ès qualités, par exploits du 21 décembre 2023. Son action aux fins d’annulation de la vente du 9 janvier 2018 et de réparation indemnitaire consécutive pour manquement à l’obligation de bonne foi est donc prescrite et partant irrecevable.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance critiquée sera confirmée en sa disposition sur les dépens. Aucun appel principal ou incident n’a été formé sur la disposition relative aux frais irrépétibles.

Partie perdante en définitive, la Sas [C] [I] sera condamnée aux dépens d’appel.

Il n’est pas inéquitable de la condamner également à payer à chaque intimée la somme de 4 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens que celles-ci ont engagés pour cette procédure d’appel. La demande présentée à ce titre par la Sas [C] [I] sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Dans les limites de l’appel formé,

Infirme l’ordonnance entreprise, sauf en ce qu’elle a condamné [C] [I] aux dépens,

La confirme de ce chef,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette la fin de non-recevoir de la Sas [C] [I] tirée du défaut de justification de l’autorisation donnée par le conseil municipal au maire pour agir en justice au nom de la commune de [Localité 7],

Rejette la fin de non-recevoir tirée du défaut de publicité de l’assignation,

Déclare l’action de la Sas [C] [I] irrecevable pour cause de prescription,

Condamne la Sas [C] [I] à payer à la commune de [Localité 7] et à Me [J] [B], ès qualités de liquidateur de la Sa Mossley Badin, chacune, la somme de

4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

Déboute la Sas [C] [I] du surplus de ses demandes,

Condamne la Sas [C] [I] aux dépens d’appel.

Le greffier, La présidente de chambre,