COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70B

Ch civ. 1-4 construction

ARRET N°

RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

DU 24 NOVEMBRE 2025

N° RG 22/01338

N° Portalis DBV3-V-B7G-VBKS

AFFAIRE :

[S] [Z]

C/

[V] [H],

[U] [G] épouse [H],

SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS (SMABTP) ès qualité d’assureur de la société [Adresse 15],

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES,

S.A. MMA IARD,

S.A.S. [Adresse 16],

S.E.L.A.R.L. ML CONSEILS

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Février 2022 par le tribunal judiciaire de Chartres

N° RG : 13/01147

Expéditions exécutoires, Copies certifiées conforme délivrées le :

à :

M^e Emmanuelle LECADIEU

M^e Julien GIBIER

M^e Anne-Gaëlle LE ROY

M^e Alain CLAVIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT QUATRE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Madame [S] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentant : M^e Emmanuelle LECADIEU de la SCP ODEXI AVOCATS, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000029

****************

INTIMÉS

Monsieur [V] [H]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentant : M^e Julien GIBIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000021

Madame [U] [G] épouse [H]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentant : M^e Julien GIBIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000021

SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS (SMABTP) ès qualité d’assureur de la société [Adresse 15]

[Adresse 11]

[Localité 8]

Représentant : M^e Anne-Gaëlle LE ROY de la SELARL UBILEX AVOCATS, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000016

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentant : M^e Alain CLAVIER de l’ASSOCIATION ALAIN CLAVIER – ISABELLE WALIGORA – AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 240

S.A. MMA IARD

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentant : M^e Alain CLAVIER de l’ASSOCIATION ALAIN CLAVIER – ISABELLE WALIGORA – AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 240

S.A.S. [Adresse 16] prise en la personne de la SELARL ML CONSEILS représentée par Me [N] [K], en sa qualité de mandataire liquidateur de la SASU [Adresse 16]

[Adresse 4]

[Adresse 18]

[Localité 10]

Défaillante

S.E.L.A.R.L. ML CONSEILS prise en la personne de Me [N] [K] ès qualité de Mandataire liquidateur de la SAS [Adresse 15]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Défaillante

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 08 Septembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Fabienne TROUILLER, Présidente chargée du rapport et Madame Séverine ROMI, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Fabienne TROUILLER, Présidente,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffière lors des débats : Madame Jeannette BELROSE,

FAITS ET PROCÉDURE

M. [V] [H] et son épouse, Mme [U] [G] sont propriétaires d’une maison mitoyenne de celle de Mme [S] [Z], située [Adresse 5] à [Localité 12] (28), dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété dénommé « [Adresse 17] », ayant pour syndic la société [Localité 12] immobilier. La charpente, la toiture et le système d’évacuation des eaux de pluies sont des parties communes aux deux maisons.

Par devis des 15 juin (41 541,72 euros TTC) et 23 novembre 2009 (8 000,01 euros TTC), Mme [Z] a confié la construction d’une véranda à la société Harnois T.C.H. 78 devenue [Adresse 14] (ci-après « société Espace »), assurée depuis le 8 octobre 2004 auprès de la société Covea risks (ci-après « société Covea ») aux droits de laquelle ont succédé, en 2016, les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles (ci-après « les sociétés MMA »).

Un litige est intervenu entre les voisins concernant l’édification par Mme [Z] de cette véranda comportant un mur d’une hauteur de 3,04 mètres en retrait des limites de propriété.

À partir de 2009, les époux [H] ont engagé un premier contentieux devant la juridiction administrative afin de contester les différents arrêtés de non-opposition à la déclaration de travaux, au motif que cette véranda avait été construite en violation du plan d’occupation des sols. Depuis le 5 août 2020, Mme [Z] dispose d’un titre de construire définitif.

À compter du 1er janvier 2013 la société [Adresse 13] s’est assurée auprès de la Société mutuelle d’assurance du bâtiment et des travaux publics (ci-après « SMABTP »).

Par acte du 25 avril 2013 les époux [H] ont fait assigner Mme [Z] devant le tribunal de grande instance de Chartres demandant la condamnation à la démolition sous astreinte de la véranda et le versement de dommages-intérêts, litige dont la cour est saisie.

Par acte du 24 octobre 2013, Mme [Z] a fait assigner en garantie la société [Adresse 13].

Par ordonnance du 15 décembre 2016, le juge de la mise en état a débouté les époux [H] de leur demande d’expertise judiciaire et a condamné Mme [Z] à payer à la société Espace la somme de 5 059,67 euros à titre provisionnel au titre du règlement du solde des travaux.

Entre temps, par jugement du 4 mai 2017, le tribunal de commerce de Versailles a prononcé la liquidation judiciaire de la société [Adresse 13], et a désigné la société ML Conseils, (ci-après « société ML ») prise en la personne de M. [K], ès qualités de liquidateur.

Par acte du 26 septembre 2018, Mme [Z] a fait assigner en intervention forcée les sociétés MMA, venant aux droits de la société Covea, assureur en responsabilité décennale et en responsabilité civile de la société [Adresse 13].

Parallèlement, les époux [H] ont obtenu, par jugement du 12 février 2020 du tribunal judiciaire de Chartres, la condamnation du syndic au paiement de la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral, de la perte de jouissance de leur maison et de l’atteinte à leurs droits de propriété pour avoir autorisé l’édification de la véranda sans avoir sollicité celle de l’assemblée générale, contribué en grande partie à faciliter la réalisation de travaux irréguliers par Mme [Z] et pour ne pas avoir convoqué l’assemblée générale en vue d’une démolition des travaux illicites.

Par jugement contradictoire du 2 février 2022, le tribunal judiciaire de Chartes a :

— condamné Mme [Z] à faire démolir la véranda et à remettre dans leur état d’origine la couverture, la charpente, le réseau commun d’évacuation des eaux pluviales et la clôture dans un délai de 4 mois, sous astreinte,

— condamné Mme [Z] à payer aux époux [H] :

—  16 320 euros au titre de dommages et intérêt en réparation de leur préjudice

—  5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [Z] aux entiers dépens,

— mis hors de cause la société Aja associés, ès qualités d’administrateur de la société [Adresse 13],

— déclaré recevable en son intervention volontaire la société ML prise en la personne de M. [K] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société [Adresse 13],

— fixé au passif de la société Espace :

— la somme de 16 320 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— les dépens,

— les intérêts dus sur ces sommes et les frais,

— mis hors de cause la société SMABTP,

— rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’appel en garantie à l’encontre des sociétés MMA,

— débouté les sociétés MMA de leurs demandes de déchéance de garantie civile professionnelle et de garantie décennale souscrite par la société [Adresse 13] pour déclaration tardive du sinistre par l’assurée,

— débouté Mme [Z] de sa demande aux fins de déclarer inopposables les clauses des conventions d’assurances versées aux débats par les sociétés MMA,

— dit que la garantie civile professionnelle et la garantie décennale souscrites par la société [Adresse 13], auprès de la société Covea (aux droits de laquelle viennent les sociétés MMA), ne sont pas mobilisables pour les dommages subis par les époux [H],

— débouté Mme [Z] de ses demandes de garantie à l’encontre des sociétés MMA,

— débouté Mme [Z] de sa demande tendant à fixer au passif de la société [Adresse 13] la somme de 5 059,67 euros,

— ordonné à la société ML, ès qualité de liquidateur de la société [Adresse 13] de communiquer à Mme [Z] la facture de la société ML (sic) portant sur la fourniture et la pose de baies vitrées équipant la véranda ainsi que l’attestation fiscale relative à cette véranda, dans la mesure où ces pièces figuraient dans les archives de la société [Adresse 13], qui lui ont été remises,

— ordonné l’exécution provisoire,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Le tribunal a relevé que les époux [H] justifiaient d’un intérêt personnel à agir contre Mme [Z] en raison du caractère mitoyen de leurs maisons respectives.

Il a jugé que la véranda avait été construite en violation du règlement de copropriété et du plan d’occupation des sols et a rappelé que les autorisations d’urbanisme n’avaient été délivrées que sous réserve des droits des tiers.

Il a estimé qu’il était indifférent que les services de la ville aient validé le nouveau système d’évacuation dans la mesure où le réseau commun avait été sectionné et que les époux [H] n’avaient plus accès au regard d’évacuation du fait de l’implantation du mur nouvellement édifié.

Il a relevé qu’il résultait des constatations de l’huissier que cette construction portait atteinte à plusieurs parties communes, qu’elle empiétait sans autorisation, ce qui était constitutif d’une voie de fait sanctionnée par la démolition.

Il a estimé que l’implantation et les dimensions de la véranda ainsi que l’édification d’un mur de 3,04 mètres de haut en retrait de la limite de propriété au lieu d’une haie de 1,80 mètres causaient une perte d’ensoleillement aux époux [H], constitutive d’un trouble anormal de voisinage.

Il a estimé, au visa des articles 644 et 645 du code civil, que la seule solution propre à mettre fin à l’empiétement, au trouble d’ensoleillement et au non-respect du règlement de copropriété était la démolition de la véranda dont ni la hauteur ni la volumétrie totale ne permettaient d’envisager une simple modification sans envisager sa démolition.

Il a relevé que Mme [Z] était mal fondée à contester les constatations de l’huissier et le caractère contradictoire du procès-verbal, dressé par un officier public ministériel, et corroboré par des photographies « parfaitement explicites », s’étant par ailleurs opposée à la demande d’expertise judiciaire formulée par les époux [H].

Il a relevé que cette construction nécessitait l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, sollicitée 8 ans après l’achèvement des travaux, et sur laquelle l’assemblée n’avait pas voulu statuer.

Le tribunal a estimé que par son refus de se prononcer sur l’autorisation a posteriori de l’édification des ouvrages de Mme [Z], en raison de l’instance, l’assemblée générale des copropriétaires avait entendu s’en rapporter à la justice.

Il a fixé le préjudice de jouissance subi par les époux [H] pendant onze ans et quatre mois à hauteur de 16 320 euros.

Le tribunal a estimé que les fautes du syndic étaient distinctes de celles de Mme [Z] et avaient contribué à la réalisation de différents préjudices causés aux époux [H] et que la condamnation du syndic ne constituait pas une double indemnisation.

Il a retenu que la société Espace avait manqué à son devoir de conseil en ne s’assurant pas que l’ouvrage conçu était conforme aux règles d’urbanisme, au règlement de copropriété et qu’il pouvait causer des troubles anormaux de voisinage.

Il a relevé que la société [Adresse 13] ne justifiait pas avoir conseillé le maître d’ouvrage sur la nécessité d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires avant d’entreprendre les travaux et ne pouvait ignorer que la seule autorisation du syndic était inopérante.

Il a relevé que la société Espace ne pouvait ignorer que l’ouvrage était de nature à causer une perte d’ensoleillement et qu’elle devait ainsi garantir le maître d’ouvrage des condamnations prononcées à son encontre.

Il a relevé que, n’étant devenue l’assureur que postérieurement à la survenance du fait générateur des troubles, la société SMABTP devait être mise hors de cause.

Le tribunal a relevé qu’en l’absence de réception de l’ouvrage, la prescription décennale ne s’appliquait pas à son action contre les sociétés MMA et que l’action engagée par le maître de l’ouvrage se prescrivait par 5 ans.

Le tribunal a fixé le point de départ du délai quinquennal au 25 juin 2018, date à laquelle Mme [Z] a pu être en mesure d’exercer ses droits.

Le tribunal a estimé que la déchéance de garantie pour déclaration tardive de la société [Adresse 13] était inopposable à Mme [Z], partie lésée et tiers au contrat.

Pour débouter Mme [Z] de sa demande en garantie à l’encontre des sociétés MMA le tribunal a relevé que les dommages subis relevaient des cas d’exclusion des garanties souscrites par la société [Adresse 13] auprès de la société Covea.

Le tribunal a jugé que Mme [Z] avait été indemnisée de l’intégralité du préjudice qu’elle avait subi du fait des travaux défectueux de la société [Adresse 13] par la fixation au passif de cette dernière de ses créances.

Par déclaration du 7 mars 2022, Mme [Z] a interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance d’incident du 10 janvier 2023, le conseiller de la mise en état a débouté les époux [H] de leur demande de radiation pour défaut d’exécution intégrale du jugement.

Aux termes de ses conclusions n°2 remises au greffe le 21 octobre 2022 (56 pages) Mme [Z] demande à la cour de :

— débouter les époux [H] de leur appel incident, et de leurs demandes,

— débouter les sociétés MMA de leur appel incident, moyens d’irrecevabilité et demandes,

— débouter la société SMABTP de ses demandes,

— d’infirmer le jugement en ce qu’il :

— l’a condamnée à faire démolir la véranda construite ainsi qu’à faire remettre dans leur état d’origine la couverture, la charpente, le réseau commun d’évacuation des eaux pluviales ainsi que la clôture et ce, dans un délai de 4 mois et sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

— l’a condamnée aux entiers dépens et à payer aux époux [H] :

—  16 320 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice,

—  5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— a mis hors de cause la société SMABTP,

— l’a déboutée de sa demande aux fins d’inopposabilité des clauses de convention d’assurances versées aux débats par les sociétés MMA,

— dit que les garanties civile professionnelle et décennale souscrites par la société [Adresse 13] auprès de la société Covea aux droits de laquelle viennent les sociétés MMA n’étaient pas mobilisables

— l’a déboutée de ses demandes de garantie par les MMA,

— l’a déboutée de sa demande tendant à fixer au passif de la société [Adresse 13], prise en la personne de M. [K] ès qualités de liquidateur judiciaire la somme de 5 059,67 euros ainsi que les intérêts au taux légal de 162, 95 euros,

— ordonné l’exécution provisoire,

— l’a débouté du surplus de ses demandes,

— débouter les époux [H] de l’ensemble de leurs demandes, dirigées à son encontre,

— déclarer le jugement à intervenir (sic) opposable à la société ML prise en la personne de M. [K], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société [Adresse 13],

— condamner les époux [H], in solidum, à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— ordonner aux époux [H] de laisser pénétrer dans leur propriété l’entreprise pour permettre l’achèvement des travaux de la véranda sous astreinte journalière de 100 euros de retard commençant à courir à compter du premier jour fixé d’intervention,

— condamner in solidum les époux [H] à lui régler, sur simple présentation de la facture des travaux de reprise de l’intérieur de la véranda consécutifs aux infiltrations, le montant des travaux,

— subsidiairement,

— dire n’y avoir lieu à destruction de la véranda et à une remise en état de la couverture, charpente, réseau commun d’évacuation des eaux pluviales et de la clôture commune en raison de la disproportion manifeste,

— très subsidiairement, dire n’y avoir lieu de fixer une astreinte,

— débouter les époux [H] de leur demande de dommages et intérêts pour trouble de voisinage en l’absence de préjudice invoqué et démontré, et très subsidiairement, les réduire dans de larges portions,

— fixer au passif de la société Espace, comme étant indue et à lui restituer la somme de 5 059,67 euros ainsi que les intérêts au taux légal de 162, 95 euros, réglés à titre provisionnel par exécution de l’ordonnance du 15 décembre 2016,

— condamner la société SMABTP et/ou les sociétés MMA en leur qualité d’assureur de la société [Adresse 13] :

— à la garantir de toute condamnation à l’égard des époux [H],

— à lui régler tous frais que cette dernière devrait exposer au titre d’une destruction, modification et/ou remise en état des lieux, si celle-ci venait à être ordonnée,

— subsidiairement les condamner à lui régler au titre de ces travaux la somme de 40 000 euros pour lui permettre d’y procéder,

— en tout état de cause, rejeter toute une demande au titre des frais irrépétibles à son encontre,

— condamner les époux [H] à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et subsidiairement, condamner la société ML prise en la personne de M. [K], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société [Adresse 13] et la société SMABTP et les sociétés MMA in solidum à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux [H], et subsidiairement la société ML prise en la personne de M. [K], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société [Adresse 13] et la société SMBTP et les sociétés MMA in solidum, aux entiers dépens toutes taxes comprises qui seront recouverts par la société Odexi avocats conformément aux dispositions des articles 699 et 700 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement pour le surplus.

Aux termes de leurs conclusions remises au greffe le 27 juillet 2022 (18 pages) les époux [H] forment appel incident et demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a fixé leur préjudice de jouissance à la somme de 16 320 euros,

— condamner Mme [Z] à leur verser la somme de 30 000 euros à ce titre,

— la débouter de l’ensemble de ses demandes,

— la condamner à leur verser la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés directement par la société Gibier-Festivi-Rivierre-Guepin en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs conclusions n°2 remises au greffe le 14 novembre 2022 (15 pages) les sociétés MMA, ès qualités d’assureur de la société [Adresse 13], forment appel incident et demandent à la cour de :

— réformer le jugement dans les termes des appels,

— statuer ce que de droit sur l’appel principal en ce qu’il conteste les prétentions des époux [H],

— déclarer Mme [Z] irrecevable en toute demande dirigée contre elles,

— subsidiairement, confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Mme [Z] de ses demandes dirigées à leur encontre,

— débouter Mme [Z], ainsi que toute autre partie, de toute demande formée à hauteur d’appel,

— la condamner et/ou tout succombant à leur verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont la distraction dans les termes de l’article 699 du même code au profit de l’avocat signataire.

Aux termes de ses conclusions remises au greffe le 25 août 2022 (12 pages) la société SMABTP, ès qualités d’assureur de la société [Adresse 13], demande à la cour de :

— dire et juger qu’elle n’était pas l’assureur de la société Espace au moment du fait générateur de responsabilité qu’elle soit décennale ou civile, et qu’en conséquence, cette dernière n’est pas tenue de garantir la société [Adresse 13] pour toute activité antérieure au 1er janvier 2012, c’est-à-dire à la date de réalisation des travaux chez Mme [Z],

— confirmer le jugement en ce qu’il l’a mise hors de cause, ès qualités d’assureur de la société Espace,

— condamner tout succombant au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de la société Ubilex, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par actes du 1er juin et du 26 octobre 2022, la déclaration d’appel et les conclusions n°1 et 2 ont été signifiées, à personne morale à la société ML, prise en la personne de M. [K], ès qualités de liquidateur de la société [Adresse 13].

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 janvier 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 8 septembre 2025 et elle a été mise en délibéré au 24 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Comme en conviennent les parties, le contentieux administratif relatif au titre de la construction, initié en 2009, est définitivement clos depuis le 5 août 2020 et Mme [Z] justifie d’un titre l’autorisant à édifier sa véranda de 17,7 m². Il n’y a par conséquent pas lieu d’en reprendre la chronologie ni d’évoquer les allégations de ruse ou de fraude non retenues par l’autorité administrative. Il n’est néanmoins pas contestable qu’un permis de construire est toujours accordé sous réserve du droit des tiers.

De la même façon, par jugement définitif du 12 février 2020, la responsabilité délictuelle du syndic de copropriété a été retenue et ce dernier a été condamné à payer aux époux [H] une somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts au titre du préjudice moral, de la perte de jouissance de leur maison et de l’atteinte à leurs droits de propriété. Il est noté que Mme [Z] n’était pas partie à ce procès et que l’autorité de chose jugée ne lui est par conséquent pas opposable.

Sur la demande de démolition de la véranda

Au visa des articles 544 et 545 du code civil, les époux [H] font valoir que leur voisine a édifié une extension bien plus haute que la haie de laurier pré-existante de 1,80 mètre, avec un mur de 3,04 mètres, que la construction n’est pas conforme au plan d’occupation des sols (POS) devenu plan local d’urbanisme (PLU) en 2012 à [Localité 12], aux règles d’urbanisme, au règlement de copropriété, ni à l’autorisation de travaux donnée, qu’elle porte atteinte à la mitoyenneté, à la charpente et à la toiture commune, aux gouttières ainsi qu’au réseau commun d’évacuation des eaux pluviales qui sont des parties communes à usage privatif sur lesquelles ils ont des droits concurrents et que cette construction aurait dû être autorisée par l’assemblée générale.

Ils soutiennent que la construction, non conforme, génère un trouble anormal de voisinage et qu’ils subissent une importante perte d’ensoleillement.

Selon eux, l’autorisation du syndic pour la construction de la véranda n’est pas une autorisation implicite pour modifier les ouvrages communs.

Ils produisent leur titre de propriété, le dossier du contentieux administratif, le règlement de copropriété, le POS et le PLU de la ville de [Localité 12], des photographies, trois procès-verbaux de constat d’huissier du 16 octobre 2013, du 19 novembre 2014 et 2 juillet 2022, deux courriers du syndic et le procès-verbal d’assemblée générale du 11 juin 2018.

De son côté, Mme [Z] soutient que sa véranda n’a pas été édifiée en violation du règlement de copropriété (ni du POS), qu’elle ne porte pas atteinte aux parties communes, de sorte qu’elle n’était pas soumise à autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Elle estime que sa véranda ne cause aucun trouble anormal de voisinage ni trouble de jouissance à ses voisins, qui ne subissent pas du fait de celle-ci de perte d’ensoleillement.

En toute hypothèse, elle invoque une disproportion manifeste entre le coût de la destruction et son intérêt pour les époux [H].

Les parties ont produit chacune leurs constats d’huissier : 16 octobre 2013, 19 novembre 2014 et 2 juillet 2022 pour les époux [H] et 9-10-11 mai 2022 pour Mme [Z]. La cour note que le contradictoire n’a pas été recherché par les époux [H] et que Mme [Z] avait bien demandé un report de la date du constat de 2014 et exprimé son souhait d’être présente accompagnée de son fils (pièces 47, 48, 49). L’absence de contradictoire des deux premiers constats est par conséquent à souligner.

L’article 544 du code civil dispose que « le droit de propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Il est admis que le propriétaire a l’obligation de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage et le juge doit rechercher le caractère excessif du trouble invoqué par rapport aux inconvénients normaux du voisinage.

Sur la conformité de la véranda au règlement de copropriété

Aux termes de l’article 9 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »

En application de l’article 25 b) de la même loi, les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble supposent l’autorisation préalable à la majorité des voies de tous les copropriétaires.

En cas d’aliénation des parties communes ou d’un droit accessoire à des parties communes, c’est la majorité de l’article 26 qui s’applique.

Il ressort par ailleurs de l’article 3 bis de la partie préliminaire du règlement de copropriété que « sont accessoires aux parties privatives : a) le droit d’aménager des vérandas (…) sous réserve de l’autorisation du syndic b) le droit d’extension des constructions existantes par adjonction ou non adjonction sur le terrain affecté en jouissance exclusive et tout particulièrement le droit de construire un garage, sous les réserves suivantes :

— de l’autorisation du syndic

— des autorisations administratives nécessaires

— des règles générales en matière d’urbanisme

— de ne pas porter atteinte à l’exercice des mêmes droits par les copropriétaires voisins,

— de conserver aux logements et locaux leur aspect d’habitations basses, discontinues et aérées,

— de l’absence de réseaux enterrés sous la surface d’implantation (')

d) toute surélévation des bâtiments est interdite. »

L’article 4 de cette partie précise également : « les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Elles font l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ».

En outre l’article 3 de la première partie relative aux parties privatives et aux parties communes précise que les parties privatives comprennent en outre « les espaces dont la jouissance exclusive est réservée à un copropriétaire déterminé tels que les jardins ».

Il en résulte que contrairement à ce que soutiennent les époux [H], le jardin, dont Mme [Z] a la jouissance exclusive, ne peut donc être qualifié de partie commune.

En l’espèce, l’ensemble des pièces et photographies du dossier montrent qu’il s’agit d’une construction en aluminium et essentiellement vitrée, qu’elle ne constitue pas un bâtiment annexe au bâtiment principal et qu’elle doit bien être qualifiée de véranda et non d’extension de la maison, quand bien même elle comporte un mur côté mitoyen. La qualification de véranda, retenue tant par le juge judiciaire que par le juge administratif doit être confirmée.

En application de cet article, le droit d’aménager une véranda dans son jardin pour l’usage exclusif de Mme [Z], est un accessoire aux parties privatives soumis à la seule autorisation du syndic, de sorte que Mme [Z] n’avait pas à solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il n’est pas contesté en l’espèce que les déclarations de travaux ont toutes été soumises à l’autorisation du syndic de copropriété et que ce dernier y a expressément consenti, la dernière étant du 9 octobre 2017. Contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, aucune pièce n’établit que le syndic aurait reconnu qu’une autorisation de l’assemblée générale n’était nécessaire, le courrier du 10 mars 2010 n’y faisant pas référence.

Dans ces conditions, c’est à tort que le tribunal a entendu faire application des conditions requises pour le droit d’extension des constructions existantes sur le terrain affecté en jouissance exclusive qui concerne essentiellement la construction de garage.

Il est patent enfin que depuis l’émergence du litige en 2009, les époux [H] n’ont jamais saisi leur syndic pour mettre à l’ordre du jour la question de l’autorisation de la construction. Cette question a finalement été mise à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 11 juin 2018. Si l’assemblée des copropriétaires n’a pas souhaité se positionner au regard du litige toujours pendant devant la justice, elle n’a toutefois pas émis de refus d’autorisation.

Le tribunal a également retenu pour l’édifice une forme cubique et une hauteur totale de 4,07 mètres en faisant un calcul erroné.

Si la construction, rectangulaire, est incontestablement plus haute que la haie végétale actuelle (toit à 2,77 mètres et puits de lumière en son point le plus haut à 3,55 mètres selon le plan topographique – pièce 50), les photos et les constats d’huissier ne montrent aucune « surélévation des bâtiments » par rapport à la toiture des deux maisons. La preuve d’une non-conformité à ce titre n’est pas rapportée par les époux [H] qui procèdent par affirmation.

Les époux [H] invoquent par ailleurs une atteinte aux parties communes.

En page 16 et 17 du règlement de copropriété, sont définies les parties communes générales et spéciales.

Ainsi, « la totalité du sol, c’est-à-dire l’ensemble du terrain, en ce compris le sol des parties construites, les cours, parcs et jardins’ » et « les canalisations et réseaux divers tels que (') écoulement des eaux pluviales… » sont comprises dans les parties communes générales et « les couvertures et toitures des bâtiments » et « les gouttières tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées » sont des parties communes spéciales.

Au cas présent, les deux habitations disposent d’une seule et unique charpente, d’une toiture homogène et d’un système commun d’évacuation des eaux pluviales (EP).

S’agissant de l’évacuation des EP, la photographie (pièce 81) montre qu’elle ne se situe pas en limite de propriété et les constats réalisés en 2013, 2014 et 2022 ne permettent pas de vérifier si le regard est situé sous le mur édifié ou sous la dalle des époux [H] ni lequel des deux empêcherait son accès. Ces derniers, qui prétendent que le système commun d’évacuation des eaux pluviales aurait été enfoui avec la condamnation d’un regard, n’ont pas répondu sur ce point. Le commissaire de justice constate en mai 2022 que la propriété des époux [H] est dotée d’une évacuation des EP indépendante et en bon état et que les deux évacuations sont reliées par un bandeau en zinc (pièce 70).

Il est relevé que la société [Localité 12] agglomération a conclu le 24 juillet 2013 à la conformité de l’installation de l’évacuation des EP de la véranda (pièces 24 et 46), que le syndic, alerté d’un problème, n’a finalement émis aucune contestation à ce titre (pièce 26) et que l’atteinte au système d’évacuation causé par la construction de la véranda n’est pas démontrée, ni aucun désordre d’évacuation.

S’agissant de la charpente et de la couverture communes, la cour constate que lors des deux premiers constats de 2013 et de 2014, l’huissier de justice n’a pas eu accès à la charpente au niveau de la véranda de Mme [Z], qu’il a noté la présence de laine de verre l’empêchant de voir et que les photos prises ne permettent pas de les situer par rapport à la véranda ni de constater des découpes de la charpente comme allégué. Il est produit une photo de l’intérieur des combles du côté de Mme [Z] qui ne montre aucune modification de la charpente (pièce 43).

Il ressort des pièces produites que la véranda a été encastrée pour prendre appui sur la charpente sans que celle-ci ne soit modifiée ou découpée. Le commissaire de justice qui a, au niveau de la véranda, retiré la première rangée de tuiles surplombant les caches-moineaux, a constaté que celle-ci était bâtie à l’aplomb du gros-'uvre (pièce 70).

Dans ces conditions, il n’est pas rapporté la preuve d’une atteinte à la charpente ni à la couverture commune, ni de risque d’infiltrations au niveau de la toiture, invoqués par simple affirmation.

Enfin, concernant la prétendue modification de la clôture séparative entre les habitations, Mme [Z] reproche au tribunal de lui avoir ordonné de remettre en état la clôture alors qu’elle n’y a apporté aucune modification.

Elle indique sans être contestée que ce sont les époux [H] qui ont retiré la clôture arborée existante avant les travaux pour y placer une haie de laurier et produit une photo des lieux avant les travaux.

Les époux [H] ne soutiennent plus cette modification qui n’est, au demeurant, pas établie.

Au final, les époux [H] ne démontrent pas que leur accord préalable était indispensable à la construction de la véranda, ni la nécessité d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. En outre, la non-conformité de la véranda au règlement de copropriété n’est pas avérée.

Sur la conformité de la véranda aux règles d’urbanisme

Les époux [H] réclament la confirmation du jugement qui a notamment retenu une non-conformité aux articles 11.1 et 15 du POS devenu PLU (Zone UCa).

Il doit être rappelé que les juridictions judiciaires n’ont pas à se prononcer sur une conformité ou non-conformité aux règles administratives et d’urbanisme du POS ou du PLU, d’autant qu’en l’espèce, le POS retenu n’était plus en vigueur et que les juridictions administratives ont définitivement jugé que la véranda était conforme aux dispositions du POS et du PLU, sans qu’il ne soit nécessaire d’y revenir.

Au final, il est jugé que les époux [H] ne rapportent pas la preuve de l’empiétement de la véranda de leur voisine sur les parties communes ou sur leur propriété, ni d’un non-respect du règlement de copropriété de nature à justifier leur demande de démolition et de remise en état des lieux. Le jugement est infirmé et leur demande de démolition de la véranda est rejetée.

Sur les demandes au titre d’un trouble de jouissance par perte d’ensoleillement

Les époux [H] invoquent un préjudice de perte d’ensoleillement « extrêmement important » tant pour réclamer la démolition de la véranda que pour obtenir une somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance subi depuis douze ans.

Mme [Z] réfute tout trouble anormal de voisinage, conteste toute perte d’ensoleillement anormale et oppose en toute hypothèse, au visa de l’article 1221 du code civil une disproportion manifeste entre le coût de la démolition pour elle et son intérêt pour ses voisins.

Si les époux [H] réclament la confirmation du jugement, qu’ils citent, ils se contentent dans leurs écritures d’affirmer (page 13) qu’ils sont « privés du soleil levant dans leur maison depuis lors », sans aucune autre motivation ni renvoi aux pièces qu’ils produisent.

Mme [Z] conteste l’existence d’un trouble anormal de voisinage. Elle fait valoir qu’elle vit seule, qu’elle est âgée de 74 ans et qu’elle perçoit une pension de 1 300 euros par mois. Elle expose avoir financé sa construction par la succession de ses parents et un prêt de 20 000 euros, que la société qui a édifié cette véranda est liquidée que les devis de démolition s’élèvent entre 21 900 et 26 800 euros, hors maîtrise d''uvre et que ce litige l’a contrainte à déposer un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable.

Pour fonder sa décision, le tribunal, tout en admettant que cette perte d’ensoleillement n’avait pas été constatée personnellement par l’huissier de justice, s’est basé sur une hauteur de mur inexacte et sur une réalité tout aussi fausse puisqu’il est retenu que la véranda causait « une perte d’ensoleillement latéral le matin et le soir, dans la véranda des époux [H] » pour en conclure que la pénétration latérale du soleil était « de toute évidence » impossible.

Il ressort au contraire des photos (pièces 19, 28), des deux constats de commissaires de justice réalisés par les parties en 2022 (pièces 53 et 70) et des plans (pièces 14, 38 et 50), que les vérandas des parties se situent en exposition Nord, dans les jardins situés à l’arrière des deux habitations, ce qui exclu toute perte d’ensoleillement du soleil couchant, que la hauteur de la véranda est bien inférieure à celle des maisons d’habitation, qu’il a toujours existé une haie séparant les deux propriétés d’au moins 1,80 mètre et que la perte d’ensoleillement, qui ne concerne que la véranda des époux [H], se limite au soleil levant, soit 1 h15 entre 7 h15 et 8 h30, tel que constaté par le commissaire de justice. Ainsi les photos 2, 3, 4, 5, 8, 10, 14 et 26 montrent que la véranda reçoit le soleil dans ce créneau horaire. Enfin, il ne peut être déploré l’absence de soleil à l’intérieur d’une maison orientée au Nord, cette absence ne pouvant être imputé à la construction. Il n’est ainsi démontré aucun désordre causé par la véranda litigieuse.

Ainsi, la perte d’ensoleillement invoquée est minime et d’une durée limitée en début de matinée puisqu’à partir de 8h30 le soleil commence à tourner vers le sud. Dans ces conditions, cette perte d’ensoleillement ne caractérise pas un trouble anormal de voisinage. Elle ne saurait encore moins justifier une démolition, manifestement et incontestablement disproportionnée au regard du préjudice invoqué.

Enfin, la cour relève que les époux [H] ont d’ores et déjà été indemnisés par le syndic à hauteur de 15 000 euros en réparation de leur préjudice d’ensoleillement et leur atteinte aux droits pendant plus de 10 ans. Ils ne rapportent pas la preuve d’un préjudice non indemnisé et ne sauraient recevoir une double indemnisation à ce titre.

Le jugement est par conséquent infirmé en toutes ses dispositions et les époux [H] sont déboutés de toutes leurs demandes.

Au vu de la solution adoptée au litige, il n’y a pas lieu de statuer sur la responsabilité de la société [Adresse 13] ni sur les appels en garantie à l’encontre des sociétés MMA et SMABTP.

Sur la demande reconventionnelle de restitution d’un indu

Mme [Z] demande la fixation au passif de la société [Adresse 13] des sommes indues de 5 050,67 euros et de 162,95 euros au titre des intérêts au taux légal, réglées à titre provisionnel et par exécution provisoire de l’ordonnance du juge de la mise en état du 15 décembre 2016.

Elle fait valoir que cette somme n’était pas due puisque la société Espace a engagé sa responsabilité à son égard.

Cependant, il n’est pas contesté que cette somme correspondait au solde des travaux et que la facture était payable à l’expiration des travaux. S’il est patent que l’étanchéité extérieure du mur mitoyen n’a pas été réalisée, cette non-façon n’est pas imputable à la société [Adresse 13] et a été portée en moins-value sur la facture.

Au regard de la solution adoptée au litige, rien n’établit l’indu invoqué.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté Mme [Z] de sa demande.

Sur la demande reconventionnelle au titre de la servitude dite « du tour d’échelle »

Mme [Z] demande qu’il soit ordonné aux époux [H] de laisser pénétrer dans leur propriété, une entreprise pour permettre l’achèvement des travaux de la véranda et ce sous astreinte journalière de 100 euros par jour de retard. Elle propose d’informer ses voisins un mois à l’avance de la date et durée prévisible de l’intervention.

Les époux [H] ont seulement conclu au rejet de cette demande du fait de la démolition.

Il est constant que les époux [H] se sont opposés à l’exercice de cette servitude pour réaliser les travaux d’étanchéité sur la face externe du mur de la véranda. Pourtant, le seul moyen technique de terminer ces travaux est d’y procéder depuis la propriété des époux [H].

Il est fait droit à cette demande dans les conditions fixées au dispositif.

Sur l’indemnisation des dégradations subies dans la véranda

Mme [Z] invoque des infiltrations et une dégradation depuis plusieurs années, sans pouvoir chiffrer son préjudice avant la mise en 'uvre de l’étanchéité du mur extérieur.

En l’état des seules photos produites (pièce 45) et en l’absence de tout document technique de nature à déterminer la cause des dégâts, il n’est pas possible d’imputer ces désordres aux époux [H].

Partant, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

Mme [Z] réclame une somme de 3 000 euros et estime que la position de ses voisins est d’autant plus incompréhensible qu’ils ont eux-mêmes une véranda et qu’elle les avait informés de l’édification de sa véranda. Elle ajoute, sans être contestée, qu’ils ont fait réaliser une extension de leur maison avec étage, modifiant donc la structure de la toiture et qu’elle subit un acharnement depuis plus de dix ans. Elle évoque des relations de voisinages conflictuelles.

Les époux [H] rétorquent que leur opposition était légitime et leur action bien fondée et qu’ils subissent un trouble de voisinage.

L’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à des dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol. En l’espèce, Mme [Z] ne rapporte pas la preuve d’une telle faute, elle est en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et les autres frais de procédure

Le sens de l’arrêt conduit à infirmer le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Les époux [H] qui succombent en leurs demandes, sont condamnés aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Selon l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner les époux [H] à payer à Mme [Z] une somme de 4 000 euros au titre de ses frais irrépétibles et de leur laisser la charge de leurs frais irrépétibles. Ils sont en conséquence déboutés de leurs demandes.

Eu égard aux circonstances de l’espèce, les sociétés MMA et SMABTP sont déboutées de leurs demandes à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant après débats en audience publique, par arrêt réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement uniquement en ce qu’il a débouté Mme [S] [Z] de sa demande tendant à fixer au passif de la société [Adresse 13] les sommes de 5 059,67 euros et de 162,95 euros, de sa demande d’indemnisation des dégradations subies dans sa véranda et de sa demande d’indemnisation pour procédure abusive ;

L’infirme pour le surplus dans les limites des appels interjetés ;

Statuant de nouveau,

Déboute M. [V] [H] et Mme [U] [G] épouse [H] de leur demande de démolition de la véranda et de remise en état des lieux ;

Déboute M. [V] [H] et Mme [U] [G] épouse [H] de leur demande d’indemnisation du trouble de jouissance ;

Dit sans objet les appels en garantie à l’encontre des sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles et de la Société mutuelle d’assurance du bâtiment et des travaux publics ;

Ordonne à M. [V] [H] et Mme [U] [G] épouse [H] de laisser pénétrer dans leur propriété l’entreprise désignée par Mme [S] [Z] pour permettre l’achèvement des travaux d’étanchéité de la face externe du mur de la véranda et ce sous astreinte journalière de 50 euros de retard commençant à courir six jours ouvrés à compter du premier jour fixé pour l’intervention et pour une durée de quatre mois ;

Dit que Mme [S] [Z] informera M. [V] [H] et Mme [U] [G] épouse [H] au minimum un mois à l’avance, de l’entreprise désignée, de la date et de la durée prévisible de l’intervention sur la face externe du mur de la véranda ;

Y ajoutant,

Condamne M. [V] [H] et Mme [U] [G] épouse [H] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction à la société Odexi avocats qui en a fait la demande et qui peut y prétendre conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne M. [V] [H] et Mme [U] [G] épouse [H] à payer à Mme [S] [Z] une somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les autres demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Fabienne TROUILLER, Présidente et par Madame Jeannette BELROSE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,