COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 13 FEVRIER 2025

N° RG 24/03495 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WSG6

AFFAIRE :

S.C.I. V.E.J.

C/

[L] [U]

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 15 Mai 2024 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 11]

N° RG : 23/03078

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 13.02.2025

à :

M^e Véronique BUQUET-ROUSSEL, avocat au barreau de VERSAILLES (462)

M^e Anne-laure WIART, avocat au barreau de VERSAILLES (437)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TREIZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.C.I. V.E.J.

Agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentant : M^e Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 – N° du dossier 12724

Plaidant : M^e François MANETTI

APPELANTE

****************

Monsieur [L] [U]

de nationalité Marocaine

[Adresse 6]

[Localité 9]

Représentant : M^e Anne-laure WIART, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 437 – N° du dossier 27459

Plaidant : M^e Aldric SAULNIER, substitué par M^e BENCHIMOL-GUEZ, du barreau de Paris

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 06 Janvier 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Thomas VASSEUR, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 28 mai 1997, prenant rétroactivement effet au 1er janvier 1993, M. [D] [V], aux droits duquel vient la SCI VEJ, a donné à bail commercial à M. [L] [U] des locaux situés [Adresse 5] (Hauts-de-Seine), jusqu’au 31 décembre 2001.

Par exploit d’huissier en date du 24 décembre 2012, M. [U] a fait signifier à la société VEJ une demande de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2013 et par exploit du 31 janvier 2013, la société VEJ a fait signifier son refus de renouveler le bail.

Par acte en date du 12 janvier 2015, M. [U] a fait assigner la société VEJ devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement d’une indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 5 novembre 2015, le juge de la mise en état a désigné un expert aux fins de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation. L’expert a déposé son rapport le 26 avril 2016.

Par ordonnance du 13 décembre 2018, le juge de la mise en état a notamment constaté la péremption de l’instance, l’extinction de l’instance et le dessaisissement du tribunal.

Sur saisine de M. [U], par arrêt du 25 mars 2021, la cour d’appel de Versailles a confirmé l’ordonnance.

Son pourvoi en cassation contre cet arrêt a été rejeté par le 17 novembre 2022.

Par acte délivré le 5 décembre 2023, la société VEJ a fait assigner en référé M. [U] aux fins d’obtenir principalement son expulsion sous astreinte, le transport par la société VEJ dans le local de son choix et aux frais exclusifs du locataire des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués et la fixation à titre provisionnel de l’indemnité d’occupation qui sera due par M. [U] à compter du 12 avril 2018 à la somme de 1 000 euros par mois, augmentée des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués avec restitution des clés.

Par ordonnance contradictoire rendue le 15 mai 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :

— rejeté l’exception d’incompétence soulevée par M. [U] à l’encontre des demandes formées par la société VEJ,

— rejeté la demande formée par la société VEJ visant à l’expulsion des locaux occupés par M. [U],

— fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par M. [U] à la somme de 885 euros outre les charges locatives,

— condamné M. [U] à verser à titre provisionnel l’indemnité d’occupation préalablement fixée à la société VEJ, à compter du 12 avril 2018 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,

— condamné M. [U] aux dépens,

— rejeté les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— enjoint aux parties de rencontrer pour un rendez-vous d’information/invitation à la médiation : Mme [O] [M], association médiation en seine, [Adresse 7], tel : [XXXXXXXX01], [Courriel 12], au plus tard dans un délai de 60 jours,

— invité chaque partie à prendre contact immédiatement par courriel avec le médiateur, à lui envoyer l’ordonnance ainsi que l’assignation, et à se présenter au rendez-vous en personne ayant un pouvoir décisionnel, accompagné de son conseil,

— rappelé que ce rendez-vous est gratuit et peut se faire par visio-conférence,

— rappelé que les parties pourront ultérieurement choisir de démarrer une médiation conventionnelle (dans les conditions des articles 1530 et suivants du code de procédure civile) pendant ou à l’issue du rendez-vous,

— rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 5 juin 2024, la société VEJ a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’elle a rejeté l’exception d’incompétence soulevée par M. [U] à l’encontre des demandes formées par la société VEJ, l’a condamné M. aux dépens, et a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur.

Dans ses dernières conclusions déposées le 5 décembre 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société VEJ demande à la cour de :

'- dire irrecevable la demande de M. [U] tendant à voir déclarer incompétent le juge des référés, et en tant que de besoin l’y en débouter,

— infirmer l’ordonnance de référé rendue le 15 mai 2024 par le président du tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu’elle a :

— rejeté la demande formée par la sci VEJ visant à l’expulsion des locaux occupés par M. [L] [U],

— rejeté les demandes formées par la sci VEJ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau :

— juger que M. [L] [U] ne peut se prévaloir des dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce relatives au droit au maintien dans les lieux,

— juger qu’il occupe les lieux sis à [Adresse 10] sis au rez-de-chaussée à gauche du couloir de l’immeuble ainsi qu’au 2ème étage, sans droit ni titre depuis le 31 janvier 2013,

— ordonner son expulsion sans délai, ainsi que celle de tous occupants des lieux de son chef, en la forme accoutumée avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est et sous astreinte de 500 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois à compter de la signification à partie de l’arrêt à intervenir,

— débouter M. [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [L] [U] à payer à la sci VEJ une somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en première instance,

— confirmer pour le surplus la décision déférée,

— condamner en cause d’appel, M. [L] [U] à payer à la sci VEJ une somme de 4 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [L] [U] à supporter les entiers dépens d’appel.'

Dans ses dernières conclusions déposées le 2 décembre 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [U] demande à la cour de :

'- l’y disant mal fondée, et la débouter de toutes ses prétentions, fins et conclusions, et notamment celles de ses écritures des 5 et 9 juillet 2024, et celles du 30 juillet 2024, la dire irrecevable en ses demandes nouvelles en appel d’irrecevabilité dans les conditions de l’article 565 du code de procédure civile,

— infirmer la décision déférée en toutes ses dispositions,

— se déclarer incompétent pour connaître des demandes de la sci VEJ dans son exploit introductif d’instance du 5 décembre 2023,

— en tout état de cause, dire et juger la sci VEJ irrecevable, et en tout cas mal fondée, et dire qu’il y a une difficulté sérieuse, et donc qu’il y a lieu à rejet de ses demandes,

— dire que la décision entreprise doit être, en tout cas, mise à néant en ce qui concerne la fixation d’une indemnité d’occupation,

— dire et juger la procédure abusive et injustifiée, et condamner la sci VEJ à 80 000 euros de dommages et intérêts, et 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, sauf à parfaire, et en tous les dépens.'

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La société VEJ soulève tout d’abord au visa de l’article 75 du code de procédure civile, l’irrecevabilité de la demande de M. [U] tendant à voir déclarer incompétent le juge des référés pour statuer sur ses demandes, faute pour lui de faire connaître la juridiction devant laquelle il demande que l’affaire soit portée.

Subsidiairement, elle conclut au mal fondé de l’incompétence ainsi soulevée du fait que la demande relèverait du juge du fond, alors qu’il n’y a selon elle aucune difficulté sérieuse à trancher dans le présent litige, M. [U] étant occupant sans droit ni titre des locaux depuis le 12 avril 2018, date à partir de laquelle l’instance en fixation de l’indemnité d’éviction initiée par M. [U] était périmée, comme l’ont relevé l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Versailles le 13 décembre 2018 et l’arrêt définitif de la cour d’appel de Versailles du 25 mars 2021.

S’agissant de sa demande d’expulsion, elle allègue de cette péremption d’instance et fait valoir que la prescription biennale prévue à l’article L. 145-60 du code de commerce n’a pas été régulièrement interrompue et lui est acquise.

Elle soutient que contrairement à ce qu’a jugé le premier juge, les dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce sont totalement inapplicables au cas présent, M. [U] ne pouvant plus prétendre à une indemnité d’éviction.

En réponse à la demande de « mise à néant » de la décision dont appel en ce qui concerne les indemnités d’occupation, elle fait observer que sa demande à ce titre trouve son fondement dans l’article 1240 du code civil, non soumis à la prescription biennale, mais à la prescription quinquennale.

Elle ajoute que comme l’a relevé le premier juge, M. [U] n’a jamais apporté la moindre justification de paiement d’une « somme d’argent », tandis que la charge de cette preuve lui incombe.

Elle demande la confirmation de l’ordonnance dont appel sur ce point.

Enfin, la société VEJ sollicite le rejet de la demande de l’intimé visant à sa condamnation à la « modique » somme de 80 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée, soutenant n’avoir fait qu’exercer un droit.

M. [U] soutient que la SCI VEJ n’a aucun titre pour agir comme elle entreprend de le faire en référé, les décisions évoquées et produites ayant exclusivement trait aux débats relatifs à une péremption d’instance.

Il expose que la demande de la SCI VEJ est sans fondement, voire irrecevable, devant le juge des référés, qui est même incompétent en l’espèce puisque qu’il appartient au juge du fond de statuer et ajoute qu’en tout cas, la cour ne pourra que rejeter les prétentions de la SCI VEJ à une quelconque expulsion, sans justi’cation au regard des éléments de la cause.

Il rétorque aux conclusions adverses sur l’irrecevabilité de l’incompétence du juge que cette demande est elle-même irrecevable comme formulée pour la première fois en appel.

Subsidiairement il prétend que le juge des référés ne pouvait statuer comme il l’a fait à propos de l’indemnité d’occupation, surtout rétroactivement sur 6 ans, alors qu’une telle demande ressort du domaine exclusif du statut des baux commerciaux et de l’application de l’article L. 145-28 du code de commerce ; que le juge a en outre décidé d’une application rétroactive, au mépris de toutes les règles de prescription, et notamment de celles de l’article L. 145-60 du code de commerce.

Il reproche également à l’ordonnance critiquée d’avoir ignoré les versements réguliers de loyers faits par ses soins, qui n’étaient même pas discutés par la SCI VEJ, laquelle a toujours quittancé ces loyers.

Il indique justifier de l’intégralité des quittancements de loyer dépourvus de toute réserve de l’agence Saint Simon, mandataire de la SCI VEJ, depuis 2018 jusqu’à la fin 2024, chaque quittancement mentionnant généralement le règlement du trimestre précédent, ce qui est bien la

preuve fournie par l’appelante elle-même de ce que le loyer a toujours été réglé régulièrement, notamment pour la période objet de la discussion, c’est-à-dire du mois d’avril 2018 jusqu’à présent.

Enfin, il avance que la persistance de la SCI VEJ dans les mêmes demandes et argumentations, surtout dans le cadre d’une procédure de référé, démontre bien l’abus de procédure et la mauvaise foi manifestes, ce qui justifie sa demandes de dommages et intérêts dans les termes de son dispositif.

Sur ce,

Sur la compétence et la recevabilité

L’intimé conclut à l’incompétence de la juridiction des référés ainsi qu’à l’irrecevabilité de la demande de la société VEJ aux motifs que celle-ci, tendant à voir ordonner son expulsion avec indemnité d’occupation, ne saurait être formulée uniquement au regard d’une péremption d’instance et qu’elle relève donc du juge du fond.

Cette exception d’incompétence est, comme le soutient l’appelante, irrecevable puisqu’en violation des dispositions de l’article 75 du code de procédure civile, M. [U] ne précise pas devant quelle juridiction compétente matériellement ou territorialement il demande que l’affaire soit portée, étant rappelé que les fins de non-recevoir, ici relative à l’exception d’incompétence, peuvent être soulevées en tout état de cause et donc pour la première fois en appel.

En tout état de cause, l’incompétence ainsi soulevée est mal fondée puisque l’intimé prétend plus exactement que la juridiction des référés serait dépourvue de pouvoirs pour trancher les questions qui lui sont soumises.

Or il relève précisément des pouvoirs du juge des référés d’examiner si les demandes excèdent ou pas son office juridictionnel, de sorte que les arguments avancés par l’intimé ne relèvent ni d’une exception d’incompétence, ni d’une fin de non-recevoir, la société VEJ ayant tant intérêt que qualité à agir en référé.

L’exception d’incompétence soulevée par M. [U] sera déclarée irrecevable et surabondamment mal fondée. La fin de non-recevoir alléguée au même titre sera rejetée.

Sur la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est admis que l’occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite susceptible de permettre l’application du texte rappelé ci-dessus qui autorise la mesure d’expulsion pour mettre fin au trouble.

Au cas présent, l’appelante soutient que les locaux anciennement loués sont désormais occupés sans droit ni titre par M. [U] puisqu’elle a refusé le renouvellement du bail selon exploit du 31 janvier 2013, que l’instance introduite aux fins d’obtenir une indemnité d’occupation intentée par M. [U] a été déclarée périmée par arrêt définitif de la cour d’appel de Versailles en date du 25 mars 2021 et que la prescription prévue à l’article L. 145-60 du code de commerce lui est acquise.

Cet article dispose que toutes les actions relatives au bail commercial se prescrivent par deux ans.

L’article L. 145-28 du même code prévoit qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

L’article L.145-10 dispose quant à lui que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

Etant rappelé que la péremption de l’instance fait disparaître l’effet interruptif attaché à l’assignation qui avait ouvert l’instance, c’est à bon droit que la société VEJ soutient que toute action de l’intimé concernant la contestation du refus de renouvellement du bail est prescrite.

En conséquence, le bail s’étant retrouvé définitivement expiré, il n’existe aucune contestation sérieuse faisant obstacle à la constatation de l’occupation sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 3].

Cette occupation illicite caractérisant un trouble manifestement illicite, il convient de le faire cesser en ordonnant l’expulsion de M. [U].

Il convient de dire que l’assistance de la force publique ainsi que d’un serrurier pouvant être requise par la société VEJ, il n’y a pas lieu d’assortir l’expulsion d’une astreinte.

L’ordonnance querellée sera réformée en ce sens.

Sur l’indemnité d’occupation

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, l’indemnité d’occupation due au titre de l’occupation illicite d’un bien a pour objet de réparer le préjudice causé au propriétaire par la perte des fruits et revenus et de se substituer à ces derniers et est incontestablement due par M. [U], en vertu de la prescription extinctive, depuis les 5 années précédent l’assignation introductive de la présente action, soit depuis le 5 décembre 2018.

Le montant retenu par le premier juge de 885 euros, aux motifs qu’il s’agit de la somme retenue par le rapport d’expertise et que l’actualisation alors proposée par la société VEJ n’était étayée par aucune pièce, n’est pas contesté par l’appelante et apparaît dû avec le sérieux requis en référé, de sorte que sauf en ce qui concerne son point de départ, les chefs de l’ordonnance critiquée seront confirmés en ce qui la concerne.

Par ailleurs, s’il ressort en effet des avis d’échéance versés aux débats par M. [U] qu’il a acquitté des loyers au moins jusqu’au 26 septembre 2024, date du dernier avis communiqué, il conviendra d’ajouter à l’ordonnance dont appel que la condamnation à payer l’indemnité d’occupation est faite en deniers ou quittances, à charge pour les parties de faire les comptes entre elles et de déduire le cas échéant les sommes d’ores et déjà réglées par M. [U].

Sur la demande de l’intimé au titre de la procédure abusive

L’action de l’appelante ayant été reconnue recevable et bien fondée, elle ne saurait être qualifiée d’abusive.

L’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a débouté M. [U] à ce titre.

Sur les demandes accessoires :

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie essentiellement perdante, M. [U] ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Il devra en outre supporter les dépens d’appel.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société VEJ la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. L’intimé sera en conséquence condamné à lui verser une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Déclare recevable la fin de non-recevoir soulevée par la société VEJ,

Déclare irrecevable l’exception d’incompétence soulevée par M. [L] [U],

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par M. [L] [U],

Confirme l’ordonnance du 15 mai 2024, sauf en ce qu’elle a rejeté la demande d’expulsion et fixé le début de l’indemnité d’occupation due au 12 avril 2018,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Ordonne l’expulsion sans délai de M. [L] [U] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 4], situés au rez-de-chaussée à gauche du couloir de l’immeuble ainsi qu’au 2ème étage, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Dit que l’indemnité d’occupation est due à compter du 5 décembre 2018 et que M. [L] [U] est condamné à la payer en derniers ou quittances, à charge pour les parties de faire les comptes entre elles,

Rejette le surplus des demandes,

Condamne M. [L] [U] aux dépens d’appel,

Condamne M. [L] [U] à verser à la société VEJ la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Thomas VASSEUR, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président