COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°261

CONTRADICTOIRE

DU 23 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/02683 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WP5B

AFFAIRE :

[C] [M]

C/

[Y] [O] [T] [L]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Février 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 10]

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 11-23-0004

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 23.09.25

à :

M^e Lydia SAID

M^e Evelyne AMEYE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT TROIS SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Madame [C] [M]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Lydia SAID de la SELEURL SAID AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 387

****************

INTIME

Monsieur [Y] [O] [T] [L]

né le 31 Janvier 1960 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentant : M^e Evelyne AMEYE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 140

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 09 Avril 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,

Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI,

EXPOSE DU LITIGE.

Par un acte sous seing privé du 4 juin 2021, à effet du même jour, M. [Y] [L] a donné à bail à Mme [C] [M] un logement situé [Adresse 7] sis [Adresse 3], à [Localité 9], bâtiment A8, 1er étage, appartement 102, moyennant un loyer mensuel de 750 euros, actualisé à la somme de 760 euros, outre une provision sur charges de 150 euros.

Suivant un commandement de payer visant la clause résolutoire du 9 mai 2022, M. [Y] [L] a mis en demeure la locataire de lui régler la somme en principal de 6 370 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice délivré le 27 janvier 2023, M. [L] a assigné Mme [B] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir :

— condamner Mme [C] [M] à payer la somme de 7 610 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêtés au 4 janvier 2023 avec intérêts de droit à compter du 9 mai 2022 sur la somme de 6 531,08 euros et à compter de la décision à intervenir pour le surplus,

— refuser toute demande de délais de paiement,

— prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges,

— condamner Mme [C] [M] à payer, à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

— ordonner, en conséquence, l’expulsion de Mme [C] [M] de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec 1'assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Mme [C] [M] au paiement de la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil,

— condamner Mme [C] [M] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de 1'instance.

Par jugement contradictoire du 15 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles a :

— déclaré la demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail du logement recevable,

— constaté au 10 juillet 2023 l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— suspendu les effets de la clause résolutoire,

— condamné Mme [B] à payer à M. [Y] [L] la somme de 8 352 euros, représentant les loyers et les charges impayés, hors frais, échéance du mois de novembre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 mai 2022 sur la somme de 6 370 euros et à compter de la décision à intervenir pour le surplus,

— autorisé Mme [B] à se libérer de cette dette en 15 versements mensuels de 533 euros en plus du loyer et des charges courantes et en un 16ème versement correspondant au solde de la dette, les versements devant être faits avant le 20 de chaque mois et pour la première fois avant le 20 du mois suivant la signification de la présente décision jusqu’à extinction de la dette,

— dit que, si les modalités de paiement échelonnées sont respectées et le loyer et les charges courantes régulièrement acquittés, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué et la résiliation du bail non avenue,

— dit qu’en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son échéance ou en cas de non- paiement du loyer et des charges courantes, la totalité de la créance en principal, intérêts et frais deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra son plein effet et, en conséquence :

* le contrat de bail du logement situé [Adresse 2], bâtiment A8, appartement 102 sera résilié,

* Mme [M] devra quitter les lieux sur simple demande du bailleur, à défaut, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, l’assistance de la force publique,

* Mme [M] sera condamnée à payer, à compter de sa défaillance et jusqu’à son départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer courant majoré des charges et taxes applicables, comme si le bail s’était poursuivi,

— débouté M. [Y] [L] de sa demande en paiement de la somme de 2 500 euros au titre des dégradations des lieux loués et des troubles d’occupation et de voisinage,

— condamné Mme [M] à payer à M. [L] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [M] aux entiers dépens,

— rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 26 avril 2024, Mme [B] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 15 juillet 2024, Mme [C] [M], appelante, demande à la cour :

— de la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes,

— de débouter M. [Y] [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— d’infirmer le jugement rendu le 15 février 2023 (RG011-23-000440), par le juge des contentieux

et de la protection (RG n° 11-23-000440) du tribunal judiciaire de Versailles, en ce qu’il a :

* l’a condamnée à payer à M. [Y] [L] la somme de 8 352 euros, représentant les loyers et les charges impayés, hors frais, échéance du mois de novembre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 9 mai 2022 sur la somme de 6 370 euros et à compter de la décision à intervenir pour le surplus,

* l’a autorisée à se libérer de sa dette en 15 versements mensuels de 533 euros en sus du loyer et des charges courantes et un 16ème versement correspondant au solde de la dette, les

versements devant être faits avant le 20 de chaque mois et la première fois avant le 20 du mois suivant la signification de la présente décision jusqu’à extinction de la dette,

* dit que si les modalités de paiement échelonné sont respectées et le loyer et les charges courantes régulièrement acquittés, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué et la résiliation du bail non avenue,

* dit qu’en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son échéance ou en cas de non- paiement du loyer et des charges courantes, la totalité de la créance en principal, intérêts et frais deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra son plein effet et, en conséquence, le contrat de bail du logement situé [Adresse 2], bâtiment A8, appartement 102 sera résilié, elle devra quitter les lieux sur simple demande du bailleur, à défaut, il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, l’assistance de la force publique, elle sera condamnée à payer, à compter de sa défaillance et jusqu’à son départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer courant majoré des charges et taxes applicables, comme si le bail s’était poursuivi,

* l’a condamnée à payer à M. [L] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* l’a condamnée aux entiers dépens,

— confirmer le jugement rendu le 17 février 2023, par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Versailles pour le surplus,

statuant à nouveau des chefs infirmés,

— la condamner à verser à M. [Y] [L] la somme de 3500 euros, représentant les loyers et les charges impayées,

— l’autoriser à se libérer de cette dette en 23 versements mensuels de 152 euros en plus du loyer et des charges courantes et un versement de 4 euros correspondant au solde de la dette, les versements devant être faits avant le 20 de chaque mois et la première fois avant le 20 du mois suivant la signification de la présente décision jusqu’à extinction de la dette,

— dire que si les modalités de paiement échelonné sont respectées et le loyer et les charges courantes régulièrement acquittés, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué et la résiliation du bail non avenue,

— dire qu’en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son échéance ou en cas de non- paiement du loyer et des charges courantes, la totalité de la créance en principal, intérêts et frais deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet et, en conséquence :

* le contrat de bail du logement situé [Adresse 2], bâtiment A8, appartement 102 sera résilié,

* elle devra quitter les lieux sur simple demande du bailleur, à défaut, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, l’assistance de la force publique,

* elle sera condamnée à payer, à compter de sa défaillance et jusqu’à son départ effectif des lieux, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer courant majoré des charges et taxes applicables, comme si le bail s’était poursuivi.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 14 septembre 2024, M. [L], intimé et appelant à titre incident, demande à la cour de :

— juger Mme [C] [M] mal fondée en son appel, ses demandes, fins et conclusions et l’en débouter,

— confirmer le jugement du 15 février 2024 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles hors les chefs de jugement frappés d’appel incident par celui-ci,

— le déclarer recevable et bien fondé en son appel incident,

— infirmer le jugement attaqué en ce que le premier juge a déclaré qu’aucun décompte de la dette locative n’a été produit à l’audience du 14 décembre 2023,

— infirmer le jugement attaqué en ce qu’il l’a débouté de sa demande tendant à voir Mme [C] [M] condamnée à lui régler la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

— infirmer le jugement attaqué en ce qu’il l’a débouté de sa demande tendant à voir Mme [C] [M] condamnée à lui régler la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et a fixé cette indemnité à la somme de 300 euros,

— constater que le décompte de la dette locative a bien été produit à l’audience du 14 décembre 2023 (pièces N° 26 et 31 : décompte locatif terme de novembre 2023 inclus et avis d’échéance du mois de décembre 2023),

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion sans délais de Mme [C] [B],

— condamner Mme [C] [M] au paiement, terme de septembre 2024 inclus, de la somme de 12 342 euros, représentant les loyers, charges impayés puis indemnités d’occupation, hors frais, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 9 mai 2022 sur la somme de 6 370 euros et à compter de la décision à intervenir pour le surplus,

— condamner à Mme [C] [M] à lui régler la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

— condamner à Mme [C] [M] à lui régler, en cause de première instance, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner en cause d’appel Mme [C] [M] à lui régler la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [C] [M] aux entiers dépens de l’instance.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 13 mars 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’appel de Mme [C] [M].

Mme [C] [M] poursuit l’infirmation du jugement déféré en sa disposition relative au montant de l’arriéré locatif au paiement duquel elle a été condamnée, en sa disposition lui ayant accordé des délais de paiement, en celle relative aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [Y] [L] conclut à l’infirmation du jugement en sa disposition sur le montant de la condamnation au titre de l’arriéré locatif, compte tenu de l’actualisation de sa demande en cause d’appel, en celle l’ayant débouté de sa demande de dommages-intérêts, ainsi qu’en sa disposition relative à l’article 700 du code de procédure civile.

Sur ce,

* sur l’acquisition de la clause résolutoire et sur la demande d’expulsion.

Mme [C] [M] qui reproche au premier juge d’avoir constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ne poursuit pas pour autant l’infirmation du jugement sur ce point, se bornant à solliciter des délais de paiement plus larges que ceux qui lui ont été accordés par le premier juge.

M. [Y] [L] qui ne poursuit pas l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a prononcé la suspension des effets de la clause résolutoire, demande néanmoins à la cour de constater l’acquisition de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion sans délais de Mme [C] [M].

Or, la cour, qui observe que le premier juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ne peut que confirmer la disposition du jugement sur ce point, dès lors qu’elle n’est en définitive contestée par aucune des parties.

* sur la suspension des effets de la clause résolutoire.

Mme [C] [M] conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a suspendu les effets de la clause résolutoire.

M. [Y] [L] ne poursuit pas l’infirmation du jugement en ce qu’il prononcé la suspension des effets de la clause résolutoire, mais demande à la cour de prononcer l’expulsion sans délais de Mme [C] [M].

Sur ce,

Au regard du dispositif des conclusions de chacune des parties, le jugement ne peut dès lors que confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a suspendu les effets de la clause résolutoire, dont il a constaté l’acquisition.

* sur le montant de l’arriéré locatif.

Mme [C] [M] expose qu’elle a procédé au règlement de son loyer et de sa dette en espèces, contrairement à ce qui est indiqué dans la décision dont appel, que ces versements en espèces ont été réguliers, ainsi qu’en attestent les pièces versées aux débats par M. [Y] [L]. Elle indique verser aux débats le décompte qu’elle a établi, qui témoigne de sa bonne foi dans l’apurement de sa dette et dans le règlement des loyers. Elle souligne qu’elle n’a pas pu, compte tenu de sa situation personnelle et professionnelle, faire face au remboursement de l’intégralité de sa dette, mais qu’elle s’y est efforcée. Elle ne s’estime en définitive redevable envers M. [Y] [L] que de la somme de 3 500 euros au titre des loyers et charges impayés.

M. [Y] [L] réplique que les allégations de Mme [C] [M] sont mensongères, que les sommes réglées par la locataire en espèces ont bien été portées au crédit de son compte locataire, que c’est sans le moindre commencement de preuve qu’elle se borne à affirmer de façon péremptoire qu’elle ne devrait plus que la somme de 3 500 euros, ce qui sous-entend qu’elle aurait réglé la somme de 8 842 euros en espèces, ainsi calculée (12 342 euros au titre de l’arriéré locatif actualisé au mois de septembre 2024 inclus – 3 500 euros ), ce qui dépasse l’entendement, qu’il est difficilement imaginable qu’elle ait accepté de verser de telles sommes en numéraire sans exiger en retour des reçus établis par son bailleur. M. [Y] [L] actualise sa demande au titre de l’arriéré locatif en cause d’appel à la somme de 12 342 euros, terme de septembre 2024 inclus.

Sur ce,

En application combinée des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il convient, en outre, de rappeler que le principe « nul ne peut se constituer de preuve à lui-même » n’est pas applicable à la preuve d’un fait juridique (not. Civ.3 27 avril 2017, nº 16-15958), qui peut être rapportée par tous moyens, en sorte que le fait que le décompte des loyers ait été édité par le bailleur lui-même, ne fait pas obstacle à ce que ce décompte ait une valeur probante.

Par ailleurs, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile 'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention'.

En l’espèce, M. [Y] [L] produit un décompte précis de l’examen duquel il ressort que Mme [C] [M] lui est redevable de la somme de 12 342 euros au titre des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au mois de septembre 2024 inclus.

Mme [C] [M], quant à elle, ne verse pas le moindre document de nature à corroborer son allégation selon laquelle elle se serait acquittée de tout ou partie des loyers ou de sa dette par versements en espèces, alors même que la preuve du paiement des loyers lui incombe.

Il s’ensuit que le jugement doit être confirmé en sa disposition ayant condamné Mme [C] [M] au paiement de l’arriéré locatif, mais réformé sur le montant de la condamnation à paiement, compte tenu de l’actualisation de sa demande à ce titre par M. [Y] [L].

Mme [C] [M] doit donc être condamnée au paiement de la somme de 12 342 euros représentant les loyers, charges impayés puis indemnités d’occupation, hors frais, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 9 mai 2022 sur la somme de 6 370 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus.

* sur les délais de paiement.

Mme [C] [M] offre de se libérer de sa dette, qu’elle reconnaît à hauteur de 3 500 euros, en 23 versements mensuels de 152 euros, en plus du loyer et des charges courantes et un versement de 4 euros correspondant au solde de la dette.

Sur ce,

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dont les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 sont applicables aux contrats en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au 1er alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Dès lors qu’en réalité, la locataire a été reconnue redevable de la somme de 12 342 euros au paiement de laquelle elle a été condamnée, il y a lieu de lui accorder, au regard des dispositions de l’article susvisé des délais selon les modalités précisées au dispositif du présent arrêt.

— Sur la demande reconventionnelle de M. [Y] [L] au paiement de dommages-intérêts.

M. [Y] [L] poursuit l’infirmation du jugement dont appel en sa disposition l’ayant débouté de sa demande de condamnation de Mme [C] [M] au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Il fait valoir que c’est à tort que le premier juge a estimé qu’il n’apportait pas de preuves suffisantes des troubles et dégradations causées par la locataire, alors qu’il prétend avoir produit une multitude de correspondances entretenues avec elle et versé plusieurs attestations établissant les incivilités auxquelles Mme [B] s’est livrée au sein de la copropriété. Il estime avoir rapporté la matérialité des préjudices qu’il subit du fait de l’attitude déloyale et provocatrice de la locataire et de sa négligence fautive, dès lors qu’elle s’est abstenue de faire procéder aux travaux de réparation suite aux dégradations dont elle est à l’origine, et notamment une fenêtre cassée à la suite de la manipulation hasardeuse d’un sommier.

Mme [C] [M] ne réplique pas sur ce point.

Sur ce,

L’article 1728 du code civil dispose que 'le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille suivant la destination qui lui a été donnée par le bail'.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure. L’obligation légale de prise en charge des réparations locatives est reprise dans le contrat de bail'.

En l’espèce, au soutien de sa demande, M. [Y] [L] produit un devis de la société Lorenove en date du 10 novembre 2023 d’un montant de 1 950 euros TTC pour le remplacement d’une porte-fenêtre, ainsi qu’un certain nombre d’attestations faisant état de sacs d’ordures ménagères laissés dans les parties communes.

La cour observe d’une part, que le devis produit par M. [Y] [L] porte sur le remplacement d’une porte-fenêtre, alors que l’expert mandaté par la société d’assurance de la locataire mentionne que la dégradation provoquée par le sommier est une fenêtre, et que les attestations produites pour étayer les faits de troubles d’occupation sont trop laconiques pour retenir une quelconque responsabilité de Mme [C] [M].

En conséquence, le jugement rendu le 15 février 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de Versailles doit être confirmé en ce qu’il a débouté M. [Y] [L] de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires.

Mme [C] [M] doit être condamnée aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de M. [Y] [L] au titre des frais de procédure par lui exposés en cause d’appel, en condamnant Mme [C] [M] à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 15 février 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de Versailles en toutes ses dispositions, sauf celle sur le montant de la condamnation au paiement de l’arriéré locatif et celle sur les modalités des délais de paiement octroyés à Mme [C] [M],

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne Mme [C] [M] au paiement de la somme de 12 342 euros représentant les loyers, charges impayés puis indemnités d’occupation, hors frais, arrêtée au mois de septembre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 9 mai 2022 sur la somme de 6 370 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus,

Dit et juge que Mme [C] [M] pourra se libérer de cette dette en 36 versements mensuels de 343 euros en plus du loyer et des charges courantes, les versements devant être faits avant le 20 de chaque mois et pour la première fois avant le 20 du mois suivant la signification de la présente décision jusqu’à extinction de la dette,

Confirme le jugement déféré en ses dispositions résultant du défaut de paiement de Mme [C] [M],

Condamne Mme [C] [M] à verser à M. [Y] [L] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [C] [M] aux dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président