COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

Chambre civile 1-3

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 04 DECEMBRE 2025

N° RG 22/05346 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VMBY

AFFAIRE :

[M] [X] épouse [B]

…

C/

[N] [J]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Juin 2022 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre : 2

N° Section :

N° RG : 21/03049

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Anne-sophie ROMAGNE, avocat au barreau de VAL D’OISE,

M^e Sandrine BOSQUET de la SCP BERGER BOSQUET SAVIGNAT, avocat au barreau de VAL D’OISE,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [M] [X] épouse [B]

née le 12 Février 1974 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]

Monsieur [P] [B]

né le 26 Septembre 1972 à [Localité 6] (SERBIE)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : M^e Anne-sophie ROMAGNE, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 232

APPELANTS

****************

Monsieur [N] [J]

né le 17 Décembre 1968 à [Localité 10] (MAROC)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 2]

Madame [I] [Z] épouse [J]

née le 28 Janvier 1976 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentant : M^e Sandrine BOSQUET de la SCP BERGER BOSQUET SAVIGNAT, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 20

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 septembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente

Madame Anne-Gaëlle DUMAS, Conseillère

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me FOULON

FAITS ET PROCEDURE

Par acte notarié du 9 juin 2020, M. et Mme [J] (les époux [J]) ont conclu une promesse de vente au bénéfice de M. et Mme [B] (les époux [B]) , portant sur un bien situé [Adresse 1] à [Localité 8] moyennant un prix de vente de 230 000 euros, se décomposant en 5 100 euros de meubles et 224 000 euros pour la maison.

La promesse était consentie pour une durée expirant le 28 août 2020 et sous condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire au plus tard le 28 juillet 2020.

Une indemnité d’immobilisation à hauteur de 3 000 euros était séquestrée entre les mains de Maître [S], notaire instrumentaire chargé de régulariser la vente.

Par avenant, le délai pour la réalisation de la condition suspensive a été prorogé à deux reprises jusqu’au 25 septembre 2020 puis jusqu’au 1er novembre 2020.

Par courrier du 21 décembre 2020, le notaire Me [S], sans nouvelle des bénéficiaires, les a mis en demeure d’avoir à justifier de l’obtention ou du refus d’un prêt.

Le même jour mais par courriel, le notaire a mis en demeure M. et Mme [B] d’avoir à justifier de l’obtention ou du refus de prêt, alors que ces derniers venaient de voir refuser leur 3e offre de prêt par le LCL le 7 décembre 2020, après deux autres refus opposés par la Caisse d’épargne le 4 novembre 2020 et par la BNP le 11 septembre 2020.

Par courriel du 26 janvier 2021, M. et Mme [J] ont été avisés par le notaire instrumentaire de ce que M. et Mme [B] s’étaient vus refuser leur prêt et demandaient la restitution de l’indemnité d’immobilisation.

Par acte du 28 mai 2021, M. et Mme [J] ont fait assigner M. et Mme [B] devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins d’obtenir le paiement de l’indemnité d’immobilisation et de la clause pénale.

Par jugement du 13 juin 2022, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

— dit que la condition suspensive d’obtention du prêt bancaire était réputée accomplie,

— dit que Me. [S], notaire, devra remettre à M. et Mme [J] la somme de 3 000 euros séquestrée entre ses mains au titre de l’indemnité d’immobilisation,

— condamné solidairement M. et Mme [B] à payer à M. et Mme [J] la somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— rejeté la demande de M. et Mme [J] en dommages et intérêts,

— condamné in solidum M. et Mme [B] à payer à M. et Mme [J] une indemnité de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé l’exécution provisoire de droit de la décision,

— condamné solidairement M. et Mme [B] aux dépens.

Par acte du 16 août 2022, M. et Mme [B] ont interjeté appel et prient la cour, par dernières écritures du 15 novembre 2022, de :

— les déclarer recevables en leurs demandes,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il :

*a dit que la condition suspensive d’obtention du prêt était réputée accomplie,

*a dit que Me [S], notaire, devra remettre à M. et Mme [J] la somme de 3 000 euros séquestrée entre ses mains au titre de l’indemnité d’immobilisation,

*les a condamnés solidairement à payer à M. et Mme [J] la somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

*les a condamnés à verser à M. et Mme [J] une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de M. et Mme [J] en paiement de dommages-intérêts,

Statuant à nouveau,

— dire que la condition suspensive d’obtention du prêt n’est pas réputée accomplie,

En conséquence,

— ordonner à Me [S], notaire, de leur remettre la somme de 3 000 euros, séquestrée entre ses mains au titre de l’indemnité d’immobilisation,

Subsidiairement,

— réduire à plus justes proportions la somme fixée au titre de la clause pénale,

— condamner M. et Mme [J] à leur payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions du 12 septembre 2023, M. et Mme [J] prient la cour de :

— les dire recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et prétentions,

— y faire droit,

En conséquence,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

*dit que la condition suspensive d’obtention du prêt bancaire est réputée accomplie,

*dit que Me [S], notaire, devra leur remettre la somme de 3 000 euros séquestrée entre ses mains au titre de l’indemnité d’immobilisation,

*condamné in solidum M. et Mme [B] à leur payer une indemnité de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

*rappelé l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

*condamné solidairement M. et Mme [B] au dépens.

— réformer le jugement déféré en ce qu’il a :

*rejeté leur demande en dommages et intérêts,

*condamné solidairement M. et Mme [B] à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de la clause pénale, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement,

Et, statuant de nouveau sur ces points,

— condamner solidairement M. et Mme [B] à leur payer la somme de 23 000 euros au titre de la clause pénale, avec intérêt au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir,

— condamner in solidum M. et Mme [B] à leur verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir,

En tout état de cause,

— condamner in solidum M. et Mme [B] à verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure d’appel,

— condamner in solidum M. et Mme [B] aux entiers dépens.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 juin 2025.

SUR QUOI

Sur la réalisation de la condition suspensive

Les époux [B], bénéficiaires de la promesse de vente, affirment au soutien de l’infirmation du jugement déféré, avoir rapporté la preuve de la réalisation de leurs démarches pour obtenir un prêt conforme, notamment par la production d’un courrier d’une courtière daté du 24 septembre 2020, qui précisait que leur dossier était « complet et en cours ».

Ils se prévalent de l’existence d’un refus de prêt de la Caisse d’épargne daté du 22 novembre 2020 qui reprenait les conditions de la promesse (230 000 euros, 243 mois, 1,75 % de taux), ce qui prouverait qu’un dossier conforme avait bien été déposé avant l’expiration du délai,

et que la non-réalisation de la vente serait imputable non pas à un manquement, mais en raison de la non-obtention involontaire du prêt,

Ils rappellent que si la condition suspensive n’est pas réalisée, le contrat devient caduc et le bénéficiaire doit obtenir la restitution de l’indemnité d’immobilisation ; ils considèrent ne pas avoir été déloyaux, ayant déposé différentes demandes de prêts et en concluent qu’il n’y a pas lieu à l’application de la clause pénale. Subsidiairement, si la cour estime que la condition est réputée accomplie, ils demandent que la clause pénale soit réduite à de plus justes proportions sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil. Ils justifient cette demande par le fait que la vente a eu lieu durant la période de la COVID-19, une période difficile pour l’obtention des prêts et marquée par des confinements.

Les consorts [J] demandent à la cour de confirmer la décision de première instance selon laquelle les consorts [B] ont manqué à leurs obligations en n’obtenant pas un prêt conforme dans les délais, ce qui justifie la conservation de l’indemnité d’immobilisation de 3 000 euros et l’application complète de la clause pénale à hauteur de 23 000 euros . Ils sollicitent également 3 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Les promettants après avoir rappelé que la promesse exigeait la justification de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques convenues, soutiennent que :

' la condition suspensive d’obtention du prêt bancaire doit être réputée accomplie sur le fondement de l’article 1304-3 du code civil, les époux [B], qui y avaient intérêt, en ayant empêché l’accomplissement,

' les époux [B] n’ont pas justifié, dans les délais impartis par la promesse et les avenants successifs, prorogés au 1er novembre 2020, l’obtention ou le refus d’un prêt conforme,

' les refus de prêt obtenus par les époux [B] (après la date butoir ou dont les [J] ont eu connaissance a posteriori) concernaient des montants, des durées ou des taux supérieurs aux conditions prévues dans la promesse (230 000 euros, durée maximale 20 ans, taux maximal 1,75 %),

' les appelants n’ont justifié que d’un seul refus de prêt conforme aux caractéristiques, et ce refus est intervenu postérieurement au délai contractuel (22 novembre 2020 pour une date butoir au 1er novembre 2020),

' puisque la condition suspensive est réputée accomplie du fait de la défaillance fautive des [B], mais que la vente n’a pas été régularisée, l’indemnité d’immobilisation leur est due, cette somme (3 000 euros) étant le prix de l’exclusivité consentie aux bénéficiaires de la promesse et du fait que le bien a été immobilisé pendant plus de 7 mois, compte tenu des deux avenants de prolongation,

' ils demandent la réformation du jugement de première instance qui a réduit le montant de la clause pénale à 10 000 euros, en justifiant le montant de 23 000 euros (10 % du prix de vente) par le préjudice subi, incluant l’immobilisation du bien pendant plus de 8 mois, l’échec de la vente, la suspension de leur propre projet d’acquisition/construction, et les frais engagés (double paiement de prêts jusqu’à la vente du bien litigieux en juin 2021, taxes foncières, assurances).

Sur ce,

Le c’ur du litige porte sur la défaillance des époux [B] à prouver qu’ils ont entrepris des démarches sérieuses pour obtenir un financement conforme aux conditions contractuelles.

En vertu de l’alinéa 1 de l’article 1304-3 du code civil, « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a étéprovoqué par la partie qui y avait intérêt. »

La jurisprudence considère que la condition suspensive est accomplie si les bénéficiaires ont formulé une demande de prêt non conforme ou s’ils n’ont pas accompli les diligences nécessaires (Cass. 3 eme Civ 30/04/2002 n° 01-00.596.)

Pour dire que la condition suspensive d’obtention du prêt bancaire était réputée accomplie et condamner les époux [B], le tribunal a examiné les 4 demandes de prêts faites par ces derniers et les a qualifiés soit de non conformes ou de tardives ou encore d’invérifiables.

A l’examen des échanges entre les parties dans le cadre du calendrier convenu dans la promesse et les avenants successifs (dont la date butoir a été prorogée au 1er novembre 2020), il apparaît que les époux [B] n’ont pas justifié, dans le délai imparti, de l’obtention ou du refus d’un prêt conforme. Le notaire a dû les mettre en demeure dès le 21 décembre 2020 pour qu’ils justifient de l’obtention ou du refus du prêt. Les consorts [J] n’ont été avisés d’un refus de prêt que par mail du 26 janvier 2021.

Il est également établi que les refus des demandes de prêt obtenues a posteriori et portées à la connaissance des vendeurs ne répondaient pas aux conditions prévues dans la promesse, soit en ce qui concerne les modalités du prêt, soit en termes de temporalité, soit selon les deux critères.

Les conditions prévues étaient : 230 000 euros maximum, durée maximale de 20 ans, et taux maximal de 1,75 % l’an. Or:

* un refus tardif de la Caisse d’épargne des Hauts-de-France du 4 novembre 2020 concernait un montant de 286 034,63 euros, supérieur aux 230 000 euros maximum convenus,

* un refus tardif du LCL concernait un montant de 264 300 euros supérieur au maximum et une durée de 276 mois (23 ans), soit plus que la durée maximale de 20 ans,

* un refus de la BNP Paribas, obtenu dans les temps car daté du 11 septembre 2020, mais qui ne mentionnait aucune spécificité ou condition du prêt sollicité de sorte qu’il est inexploitable au regard de la problématique.

La plupart des refus sont donc postérieurs au délai butoir du 1er novembre 2020 car datés des 4 novembre 2020, 22 novembre 2020 et 7 décembre 2020 et portent sur des montants supérieurs ou des durées plus élevées que ceux, maximums, prévus par la clause.

Les intimés se prévalent :

— d’un courrier de Mme [U], leur courtière, du 24 septembre 2020 (soit avant l’expiration du délai initialement prorogé au 25 septembre 2020), indiquant que le dossier était « complet et en cours », mais qui ne précise aucune des conditions du prêt sollicité de sorte que la cour ne peut le considérer comme conforme à la promesse de vente,

— d’un refus de prêt de la Caisse d’épargne du 22 novembre 2020 qui répondait aux conditions financières de la promesse (230 000 euros, 243 mois, 1,75 % de taux) mais dont il n’est pas prouvé que la demande avait été faite dans le délai stipulée contractuellement alors que la réponse arrive après le délai.

En outre, la promesse stipulait que le bénéficiaire s’engageait, en cas de non-obtention, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques convenues, et devait déposer simultanément deux demandes de prêt. Les époux [B] n’ont justifié que d’un seul refus de prêt, celui de la Caisse d’épargne du 22 novembre 2020, qui était par surcroît intervenu postérieurement aux dates extrêmes prévues, démontrant leur carence.

Le jugement déféré est confirmé en ce qu’il a estimé que la condition suspensive devait être considérée comme réalisée.

Sur le versement de la somme de 3000 euros séquestrée entre les mains du notaire

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’ espèce, la promesse de vente stipule que l’indemnité d’immobilisation est de 23 000 euros et que les bénéficiaires devaient déposer la somme de 3 000 euros à la comptabilité du notaire, au plus tard le 23 juin 2020.

Il était prévu que la somme de 3 000 euros soit versée au promettant ou au bénéficiaire selon différentes hypothèses, notamment : « b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d 'indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci. »

Il n’est pas contesté que la vente n’a pas été réalisée, faute pour les époux [B] d’avoir obtenu un financement malgré deux avenants de prolongation. Les refus des prêts et le courriel du notaire du 26 janvier 2021 informant les vendeurs du refus de financement le confirment et il a été précédemment démontré que la condition suspensive était réputée accomplie.

En outre, il ressort des pièces que l’immeuble a été immobilisé presque huit mois compte tenu des deux avenants pour la prolongation du délai d’obtention d’un crédit et l’indemnité d’immobilisation est justement le prix de l’exclusivité consenti au bénéficiaire de la promesse.

Les conditions de la promesse étant réunies, la somme est due et le jugement est confirmé de ce chef.

Sur la demande en paiement de la clause pénale

L’acte notarié du 9 juin 2020 comprend un paragraphe relatif à la clause pénale qui mentionne que si toutes les conditions relatives à l’exécution de la promesse sont remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’ acte authentique de vente, elle doit verser à l’autre partie la somme de 23 000 euros à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Selon l’article 1231-5 du code civil, cette pénalité peut être modérée ou augmentée par le juge si elle est manifestement excessive ou dérisoire. La disproportion s’apprécie notamment au regard du préjudice effectivement subi.

Les époux [J] font valoir une longue immobilisation, le fait qu’ils sont restés jusqu’au 26 janvier 2021 dans l’ignorance de l’obtention d’un prêt, que les époux [B] ne se sont pas manifestés auprès du notaire qui a dû les relancer notamment par courrier du 21 décembre 2020 alors que la promesse expirait le 15 novembre 2020 et qu’ils n’ont pas démontré de bonne volonté.

De leur côté, et pour obtenir une minoration de la somme demandée, les époux [B] mentionnent que la vente aurait dû être réalisée pendant la période de COVID, la promesse ayant été signée le 9 juin 2020. Ils affirment que cette période était « particulièrement difficile pour l’obtention des prêts » et a causé des difficultés à faire avancer leur dossier auprès du courtier.

Le tribunal a retenu la somme de 10 000 euros.

La cour estime, au vu des frais engendrés par l’obligation de remettre le bien à la vente, de sa vente le 18 juin 2021, de leur prêt relatif au bien litigieux qui a continué de courir jusqu’en juillet 2021 avec des échéances mensuelles de 1.030,19 €, ce montant s’ajoutant au prêt de leur nouvelle résidence pour un montant de 760,87 €, aux taxes foncières pour les années 2020 et 2021 (pour presque 3500 euros) et à l’assurance d’habitation pour les mêmes années (pour presque 500 euros) que la somme de 10 000 euros est insuffisante et doit être portée à la somme de 18000 euros.

Le jugement est infirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

D’autre part, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, une partie peut être condamnée au paiement de dommages et intérêts à raison de l’inexécution de son obligation. Des dommages et intérêts peuvent notamment être prononcés en cas de résistance abusive d’une partie si celle-ci a contraint le demandeur à intenter une action en justice à son encontre pour parvenir à ses fins.

En l’espèce, les vendeurs affirment avoir subi un préjudice du fait de la non réitération de la vente, considérant que les acquéreurs témoignent d’une véritable mauvaise foi, alors qu’eux mêmes ont subi de multiples inconvénients dans leur projet de relogement. Ils en veulent pour preuve de ce que les époux [B] n’ont pas exécuté le jugement de première instance et se sont faussement domiciliés à l’occasion de la procédure dans leur ancien logement où l’huissier de justice ne les a pas trouvés lors de la tentative de signification du jugement déféré.

Ces événements, qui ont en partie déjà justifié la condamnation des époux [B] à la clause pénale, ne peuvent constituer une résistance abusive au sens de l’article 1231-1 du code civil quand ils concernent une attitude postérieure au jugement déféré.

Eu égard à ces éléments, la demande de dommages et intérêts est rejetée comme elle l’a été en première instance.

Sur les dispositions accessoires

Les dispositions du jugement déféré relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées.

Les époux [B] sont condamnés à payer aux époux [J] une indemnité de procédure d’un montant de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire mis à disposition,

Confirme le jugement dans l’ensemble de ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qui concerne le montant de la clause pénale à laquelle M. et Mme sont condamnés,

Statuant de nouveau,

Condamne M. et Mme [B] à payer à M. et Mme [J] la somme de 18 000 euros au titre de la clause pénale stipulée dans la promesse de vente,

Y ajoutant,

Condamne M. et Mme [B] aux dépens d’appel,

Condamne M. et Mme [B] à payer à M. et Mme [J] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,