COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51F

Chambre civile 1-2

ARRET N°282

CONTRADICTOIRE

DU 07 OCTOBRE 2025

N° RG 24/04100 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WTRF

AFFAIRE :

[V] [Y] épouse [N]

…

C/

[M] [P] [O]

…

Décision déférée à la cour : Décision rendu le 28 Mai 2024 par le Tribunal de proximité de RAMBOUILLET

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 1123000558

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 07.10.2025

à :

M^e Kazim KAYA

M^e Sophie ROJAT

M^e Aliénor DE BROISSIA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEPT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTS

Madame [V] [Y] épouse [N]

née le 05 Décembre 1973 à [Localité 12] (80)

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 9]

Monsieur [G] [N]

né le 17 Novembre 1965 à [Localité 14] (94)

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 9]

Monsieur [Z] [T]

né le 28 Avril 1967 à [Localité 18]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 11]

Représentés par : M^e Kazim KAYA, Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 574 – N° du dossier [Y]

Plaidant : M^e Charles ROMINGER de la SELEURL ROMINGER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E2005

****************

INTIMES

Monsieur [M] [P] [O]

né le 09 Juillet 1971 à [Localité 17] (CUBA)

[Adresse 2]

[Localité 1] AUTRICHE

Madame [K] [O] [D] épouse [P] [O] elisant domicile chez Maitre laure DELAIR, commissaire de justice, [Adresse 5] [Localité 8]

née le 08 Janvier 1981 à [Localité 13] (BELGIQUE)

de nationalité

[Adresse 2]

[Localité 1] AUTRICHE

Représentés par : M^e Sophie ROJAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 427

Plaidant : M^e Bruno ALLALI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0055 – N° du dossier 770025

S.A. CARMA CARMA, SA à conseil d’administration au capital social de 23270000 €, dont le siège social est situé au [Adresse 19] [Localité 10], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’Evry sous le numéro 330 598 616, représentée par M. [A] [R] [X] agissant et ayant les pouvoirs nécessaires en tant que président du conseil d’administration, administrateur

[Adresse 19]

[Localité 10]

Représentant : M^e Aliénor DE BROISSIA de la SELARL CONCORDE AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 135 – N° du dossier 969

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 Juin 2025, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, assisté de Madame Bénédicte NISI, greffière en pré-affectation, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffière, lors des débats et de la mise à disposition de la décision : Madame Bénédicte NISI

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Rappel des faits constants

Par contrat du 7 juillet 2019 à effet le 8 juillet 2019, M. [M] [P] [O] a donné en location à Mme [V] [Y] et M. [Z] [T] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 7] à [Localité 9] dans les Yvelines, moyennant un loyer de 1'310 euros hors charges.

Par avenant du 31 juillet 2019, le loyer a été ramené à 1 190 euros hors charges, soit une diminution de 120 euros, pour indemniser la location d’un box rendue nécessaire en raison des deux pièces de la maison que le propriétaire s’était réservé pour stocker ses affaires personnelles.

Le 7 décembre 2021, le bailleur a délivré des congés pour reprise aux locataires.

Indiquant avoir constaté des désordres liés à l’humidité provenant de la salle de bains à compter d’octobre 2019, en l’absence de réparations du bailleur, Mme [Y] et M.'[T] ont assigné M. [P] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Rambouillet, par acte de commissaire de justice délivré le 12 avril 2022.

M. [P] [O] et son épouse, Mme [K] [P] [O] née [O] [D], tous deux propriétaires du bien donné en location, ont assigné en intervention forcée':

— M. [G] [N], époux de Mme [Y], par acte de commissaire de justice du 23 novembre 2022,

— la société Carma Assurances, assureur des propriétaires, par acte de commissaire de justice du 24 novembre 2022.

Les deux procédures ont été jointes à l’audience du 21 mars 2023.

Un arrêté préfectoral déclarant le logement insalubre a été prononcé le 22 février 2024.

L’affaire a été utilement appelée à l’audience du 26 mars 2024, après réinscription à la suite d’une radiation prononcée conséquemment à quatre renvois.

La décision contestée

Devant le juge des contentieux de la protection, Mme [Y] et M. [T] ont sollicité, notamment sur le fondement de l’article 1721 du code civil, ce qui suit :

— débouter M. et Mme [P] [O] de l’intégralité de leurs demandes,

— constater qu’un arrêté préfectoral a été prononcé le 22 février 2024 déclarant insalubre le logement situé [Adresse 7] à [Localité 9],

— constater que les loyers ne sont plus dus à compter de l’arrêté préfectoral,

— ordonner en tout état de cause la suspension du paiement des loyers à compter du 22 février 2024,

à titre principal,

— condamner M. et Mme [P] [O] à rechercher les causes des infiltrations et procéder à la réparation et la reprise des désordres consécutifs aux infiltrations sous astreinte de 150'euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner M. et Mme [P] [O] à reloger Mme [Y] avec ses enfants pendant le cours des travaux de réhabilitation et régler les frais de relogement,

— condamner M. et Mme [P] [O] à leur payer les sommes suivantes':

. 61 880 euros correspondant à l’intégralité des loyers versés par les locataires depuis le mois d’octobre 2019, date à laquelle les bailleurs ont eu connaissance des désordres sans y remédier,

. 7 314,20 euros correspondant aux frais de location de box devant être pris en charge par M.'et Mme [P] [O], conformément aux accords, faute pour eux d’avoir laissé jouir les locataires de toutes les pièces de la maison,

. 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

— ordonner à M. et Mme [P] [O], sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, de leur communiquer les quittances de loyer depuis le mois d’octobre 2020 jusqu’à ce jour,

à titre subsidiaire,

— condamner M. et Mme [P] [O] à leur payer les sommes suivantes':

. 50 741,60 euros au titre de la réfaction des loyers au taux de 82 % à compter du 23 octobre 2019 jusqu’à ce jour,

. 7 314,20 euros correspondant aux frais de location de box devant être pris en charge par M.'et Mme [P] [O], conformément aux accords, faute pour eux de laisser jouir les locataires de toutes les pièces de la maison,

. 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

— ordonner à M. et Mme [P] [O], sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, de leur communiquer les quittances de loyer depuis le mois d’octobre 2020 jusqu’à ce jour,

à titre infiniment subsidiaire,

— condamner M. et Mme [P] [O] à leur payer les sommes suivantes':

. 50 741,60 euros au titre de la réfaction des loyers au taux de 82 % à compter du 23 octobre 2019 jusqu’à ce jour,

. 636,20 euros correspondant aux frais de location de box devant être pris en charge par M. et Mme [P] [O], conformément aux accords, faute pour eux de laisser jouir les locataires de toutes les pièces de la maison,

. 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

— ordonner à M. et Mme [P] [O], sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, de leur communiquer les quittances de loyer depuis le mois d’octobre 2020 jusqu’à ce jour,

en tout état de cause,

— condamner M. et Mme [P] [O] à payer la somme de 2 190 euros au titre des constats d’huissier et du rapport d’expertise,

— condamner M. et Mme [P] [O] à leur payer une somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de leurs demandes, ils ont essentiellement soutenu que le logement qui leur a été donné à bail par M. [P] [O] à compter du 8 juillet 2019 a présenté des désordres liés à des infiltrations dès le mois d’octobre 2019, que faute pour le propriétaire d’avoir entrepris les travaux nécessaires pour y remédier, l’état du logement s’est dégradé rendant 82 % de sa surface inhabitable, que le maire de la commune, après avoir constaté ces désordres, a interpellé M. [P] [O], qui n’a pas donné suite à sa démarche, de sorte qu’un arrêté préfectoral d’insalubrité a été rendu le 22 février 2024, qu’ils ont été contraints de louer un box pour compenser le fait que le propriétaire avait conservé deux pièces de la maison pour y entreposer ses affaires personnelles, la réduction du loyer convenu ne suffisant pas à compenser les frais de location de ce box, qu’enfin, en réponse aux demandes reconventionnelles du bailleur tendant à la nullité du bail pour dol, ils ont soulevé la mauvaise foi de celui-ci, soutenant qu’il n’ignorait pas que Mme [Y] était mariée à M. [N] au moment de la signature du contrat.

M. et Mme [P] [O] ont, pour leur part, présenté les demandes suivantes':

— les recevoir en leur action et la déclarer bien fondée,

— joindre les deux procédures,

puis, à titre principal,

— prononcer la nullité du contrat de location signé le 7 juillet 2019 à effet au 8 juillet 2019 entre M. [P] [O] d’une part et M. [T] et Mme [Y] d’autre part,

— ordonner l’expulsion de Mme [Y], MM. [T] et [N] et de tous occupants de leur chef des locaux dont s’agit, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

— condamner in solidum Mme [Y] et MM. [T] et [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 1 190 euros par mois à compter du 8 juillet 2019 et jusqu’à la libération des lieux et remise des clés,

— débouter Mme [Y] et MM. [T] et [N] de l’intégralité de leurs demandes,

à titre subsidiaire,

— constater la régularité des congés délivrés le 7 décembre 2021 à Mme [Y] et M.'[T], opposables à M. [N],

— ordonner l’expulsion de Mme [Y], MM. [T] et [N] et de tous occupants de leur chef des locaux dont s’agit, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

— condamner in solidum Mme [Y] et MM. [T] et [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 1 190 euros par mois à compter du 8 juillet 2019 jusqu’à la libération des lieux et remise des clés,

— condamner la société Carma Assurances à les garantir de toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre,

à titre infiniment subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le 7 juillet 2019 à effet au 8 juillet 2019 entre M. [P] [O] d’une part et M. [T] et Mme [Y] d’autre part,

— juger que Mme [Y] et MM. [T] et [N] sont occupants sans droit ni titre,

— ordonner l’expulsion de Mme [Y], MM. [T] et [N] et de tous occupants de leur chef des locaux dont s’agit, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

— condamner in solidum Mme [Y] et MM. [T] et [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 1 190 euros par mois à compter du 8 juillet 2019 jusqu’à la libération des lieux et la remise des clés,

en tout état de cause,

— condamner in solidum Mme [Y] et MM. [T] et [N] à leur payer une somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner in solidum Mme [Y] et MM. [T] et [N] à leur payer une somme de 7 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de leur position, M. et Mme [P] [O] ont soutenu devant le premier juge que Mme [Y] et MM. [N] et [T] ont l’habitude d’utiliser un stratagème frauduleux pour obtenir des logements, faisant passer M. [T], qui est salarié, pour l’époux de Mme [Y] alors que le véritable époux de celle-ci, M. [N], ne présente pas les mêmes garanties de solvabilité et qu’une fois dans les lieux, ils se prévalent de l’insalubrité du logement pour cesser d’en payer le loyer. Ils ont soutenu que leur consentement a été vicié lors de la signature du bail, dont ils invoquent la nullité. A titre subsidiaire, ils se sont prévalus du congé qu’ils ont fait délivrer aux demandeurs. Enfin, ils ont fait valoir que Mme [Y] ne respectait pas la destination des lieux puisqu’elle y exercerait son activité de traiteur dans le garage, ce qui justifie, à titre infiniment subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail. S’agissant des désordres, les bailleurs ont soutenu que les locataires en étaient responsables, du fait de l’absence de joints dans la salle de bain, ce qui est à l’origine, selon eux, finalement, de l’insalubrité du logement.

La société Carma Assurances a, quant à elle, présenté les demandes suivantes':

— sa mise hors de cause dans le cas où le tribunal prononcerait la nullité du contrat de bail,

subsidiairement,

— débouter M. et Mme [P] [O] de toutes leurs demandes de garantie à son encontre,

plus subsidiairement,

— désigner tel expert judiciaire qu’il plaira avec mission habituelle dans le cadre d’un sinistre dégât des eaux,

très subsidiairement,

— condamner M. et Mme [P] [O] à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

— débouter l’ensemble des intervenants de toutes demandes d’indemnisation de frais irrépétibles comme étant prématurée,

— réserver les dépens.

Elle a soutenu devant le tribunal que si celui-ci considérait que le bail était valide, aucun élément versé aux débats ne permettait de déterminer l’origine du dégât des eaux de sorte qu’une expertise judiciaire s’imposait. Elle a rappelé que sa garantie ne s’appliquait que si le sinistre résultait d’un défaut d’entretien du bâtiment par le propriétaire.

Par jugement contradictoire rendu le 28 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Rambouillet a':

— prononcé la nullité du bail signé le 7 juillet 2019 entre M. [P] [O] d’une part et Mme [Y] et M. [T] d’autre part,

— ordonné en conséquence à Mme [Y], M. [T] et M. [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les huit jours de la signification du jugement,

— dit qu’à défaut pour Mme [Y], M. [T] et M. [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. et Mme [P] [O] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamné in solidum Mme [Y], M. [T] et M. [N] à verser, en deniers ou quittances, à M. et Mme [P] [O], une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1 190 euros par mois à compter du 8 juillet 2019 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

— condamné in solidum Mme [Y], M. [T] et M. [N] à verser à M. et Mme [P] [O] la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— débouté Mme [Y], M. [T] et M. [N] de l’intégralité de leurs demandes,

— dit n’y avoir lieu à appel en garantie à l’encontre de la société Carma,

— condamné in solidum Mme [Y], M. [T] et M. [N] à payer à M. et Mme [P] [O] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Mme [Y], M. [T] et M. [N] aux dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire était de droit et dit qu’il n’y avait pas lieu de l’écarter.

La procédure d’appel

Mme [Y], M. [T] et M. [N] ont relevé appel du jugement par déclaration du 26 juin 2024 enregistrée sous le numéro de procédure 24/04100.

Ils ont saisi le premier président de la cour d’appel de Versailles afin d’obtenir la suspension de l’exécution provisoire, sans succès.

Ils ont également diligenté une procédure devant le juge de l’exécution afin d’obtenir un délai de douze mois pour quitter les lieux, qui leur a été refusé.

Après obtention du concours de la force publique, l’expulsion a en définitive eu lieu le 14 avril 2025.

Le magistrat chargé de la mise en état a fixé la date des plaidoiries au 10 juin 2025.

La clôture de la procédure a été prononcée le jour de l’audience.

A l’issue de l’audience, il a été proposé aux parties de recourir à une médiation pour tenter de donner une solution concertée à leur litige, ce qu’elles ont décliné.

Prétentions de Mme [Y], M. [T] et M. [N], appelants

Par dernières conclusions adressées par voie électronique le 5 juin 2025 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé de leurs moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Mme [Y], M. [T] et M. [N] demandent à la cour d’appel de':

— les déclarer tant recevables que bien fondés en leur appel et leurs demandes, fins et conclusions,

— infirmer le jugement en ce qu’il :

. a prononcé la nullité du contrat de location,

. a ordonné la réparation d’un préjudice moral au profit de M. et Mme [P] [O] à hauteur de 1 000 euros,

. les a déboutés de l’intégralité de leurs demandes,

. les a condamnés in solidum aux entiers dépens et à la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et statuant à nouveau,

à titre principal,

— rejeter l’exception tirée de la nullité du bail,

— condamner M. et Mme [P] [O] à rechercher les causes des infiltrations d’eau et procéder à la réparation et la reprise des désordres consécutifs aux infiltrations sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner M. et Mme [P] [O] à reloger Mme [Y] et sa famille pendant le cours des travaux de réhabilitation,

— condamner en conséquence M. et Mme [P] [O] à leur payer les sommes suivantes :

. la somme de 71 809,23 euros correspondant à l’intégralité des loyers versés par les locataires depuis le mois d’octobre 2019 date à laquelle le bailleur a eu connaissance des troubles, sans y remédier,

. la somme de 8 403,86 euros correspondant aux frais de location du box devant être pris en charge par M. et Mme [P] [O] conformément aux accords, faute pour eux de laisser jouir les locataires de toutes les pièces de la maison (deux pièces fermées avec dedans des meubles de M.'[O]),

. la somme de 1 310 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

. la somme de 882,39 euros correspondant au paiement des taxes d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) pour les années 2019 à 2023,

. la somme de 15 820 euros au titre des frais de stockage et de déplacement des biens meubles des époux [N], correspondant au déménagement et trois mois de stockage,

. la somme de 14 000 euros correspondant aux frais de relogement de la famille [N] à la suite de l’expulsion, à parfaire au jour de la décision,

. la somme de 45 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

— ordonner à M. et Mme [P] [O], sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, de leur restituer les clés du domicile situé à [Localité 9],

— ordonner la réintégration des époux [N] dans le logement litigieux ou, à défaut, condamner M. et Mme [P] [O] à leur verser une indemnité de 70 200 euros à titre de dommages-intérêts,

— ordonner à M. et Mme [P] [O], sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, de communiquer les quittances de loyer à Mme [Y] et M. [T] à compter d’octobre 2020 jusqu’à ce jour,

à titre subsidiaire,

— condamner M. et Mme [P] [O] à payer à Mme [Y] et à M. [T] les sommes suivantes :

. la somme de 59 788,44 euros au titre de la réfaction des loyers au taux de 82 % à compter du 23 octobre 2019 jusqu’à ce jour (une pièce de 18 mètres carrés étant saine dans la maison, le reste de la maison étant insalubre),

. la somme de 8 403,86 euros correspondant aux frais de location du box devant être pris en charge par M. et Mme [P] [O] conformément aux accords, faute pour eux de laisser toutes les pièces de la maison disponibles (deux pièces fermées avec des meubles de M.'[O] dedans),

. la somme de 1 310 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

. la somme de 882,39 euros correspondant au paiement des TEOM pour les années 2019 à 2023,

. la somme de 45 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

— ordonner à M. et Mme [P] [O], sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, de communiquer les quittances de loyer à Mme [Y] et à M. [T] à compter d’octobre 2020 jusqu’à ce jour,

en tout état de cause,

— juger que le logement situé [Adresse 7] à [Localité 9] est insalubre au regard de l’arrêté préfectoral prononcé le 22 février 2024,

— juger en conséquence que les loyers dus par Mme [Y] et M. [T] ne sont plus dus à compter de l’arrêté préfectoral,

— ordonner en tout état de cause la suspension du paiement des loyers à compter du 22 février 2024,

— condamner M. et Mme [P] [O] au remboursement des sommes versées à compter de cet arrêté préfectoral, à savoir la somme de 297,50 euros,

— débouter M. et Mme [P] [O] de leur demande incidente concernant l’attribution de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— débouter M. et Mme [P] [O] de leur demande tendant à leur condamnation aux entiers dépens et à l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter M. et Mme [P] [O] de l’ensemble de leurs demandes plus amples ou contraires,

— débouter la société Carma de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter la société Carma de l’ensemble de ses demandes plus amples ou contraires,

— condamner in solidum M. et Mme [P] [O] et la société Carma à payer à Mme [Y] et M. [T] la somme de 3 690 euros au titre des constats de commissaire de justice et du rapport d’expertise,

— condamner in solidum M. et Mme [P] [O] et la société Carma à payer à Mme [Y] et M. [T] la somme de 19 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’action, d’instance et d’exécution.

Prétentions de M. et Mme [P] [O], intimés

Par dernières conclusions adressées par voie électronique le 6 juin 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé de leurs moyens, M. et Mme [P] [O] demandent à la cour d’appel de :

à titre principal,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel sauf en ce qu’il a condamné in solidum Mme [Y], M. [T] et M. [N] au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné in solidum Mme [Y], M. [T] et M.'[N] au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner in solidum Mme [Y], M. [T] et M. [N] à leur payer la somme de 5'000 euros à titre de dommages-intérêts,

— débouter Mme [Y], M. [T] et M. [N] de l’intégralité de leurs demandes,

à titre subsidiaire, en cas de rejet de la demande de nullité,

— constater la régularité des congés délivrés le 7 décembre 2021 à Mme [Y] et M.'[T], opposables à M. [N],

— juger que Mme [Y], M. [T] et M. [N] sont occupants sans droit ni titre depuis le 9 juillet 2022,

— ordonner l’expulsion de Mme [Y], M. [T] et M. [N] et de tous occupants de leur chef des locaux dont s’agit, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner in solidum Mme [Y], M. [T] et M. [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 1 190 euros par mois à compter du 8 juillet 2022 et jusqu’à libération des lieux et remise des clés,

— condamner la société Carma à les garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre,

— débouter la société Carma de sa demande d’expertise judiciaire,

— débouter Mme [Y], M. [T] et M. [N] de l’intégralité de leurs demandes,

à titre infiniment subsidiaire, en cas de rejet de la demande en validation de congé,

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail signé le 7 juillet 2019, à effet au 8 juillet 2019 entre M. [P] [O] d’une part et Mme [Y] et M. [T] d’autre part,

— juger que Mme [Y], M. [T] et M. [N] sont occupants sans droit ni titre,

— ordonner l’expulsion de Mme [Y], M. [T] et M. [N] et de tous occupants de leur chef des locaux dont s’agit, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— condamner in solidum Mme [Y], M. [T] et M. [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 1 190 euros par mois à compter de la décision à intervenir, jusqu’à libération des lieux et remise des clés,

— débouter Mme [Y], M. [T] et M. [N] de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner la société Carma à les garantir de toute condamnation qui serait prononcée à leur encontre,

en tout état de cause, y ajoutant,

— condamner in solidum Mme [Y], M. [T] et M. [N] à leur payer la somme de 21 840 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Prétentions de la société Carma Assurances

Par dernières conclusions adressées par voie électronique le 18 mars 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé de ses moyens, la société Carma Assurances demande à la cour de :

— constater que Mme [Y], M. [T] et M. [N] ne forment aucune demande à son égard,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a mise hors de cause,

— débouter M. et Mme [P] [O] de leur demande de garantie à son égard,

— condamner in solidum Mme [Y], M. [T] et M. [N] à lui verser une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner en tous les dépens dont distraction au profit de M^e Aliénor de Broissia, membre de la société Concorde Avocats, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur la nullité du bail

Mme [Y] et MM. [T] et [N] poursuivent l’infirmation du jugement en ce qu’il a prononcé la nullité du bail pour dol.

Ils expliquent que Mme [Y] et M. [N] sont mariés ensemble depuis 2010, que Mme [Y] était auparavant mariée avec M. [T] avec qui elle a eu des enfants et est restée en bons termes, que depuis lors, dans le cadre de leurs recherches successives de logement, M. [T] a toujours été présenté comme garant par Mme [Y] et M. [N], lorsque le propriétaire en demandait un, compte-tenu de sa qualité de salarié plus favorable que leur qualité d’auto-entrepreneurs.

Ils critiquent la motivation du premier juge qui s’est appuyé sur l’existence de procédures antérieures pour caractériser leur intention frauduleuse, alors que le dol ne peut, selon eux, être présumé et se déduire de condamnations antérieures.

Ils considèrent qu’aucune man’uvre émanant des époux [N] n’est caractérisée. Ils contestent un prétendu mode opératoire similaire et prétendent que le bailleur ne pouvait ignorer l’existence de M. [N] dans le cadre de la location.

Ils soutiennent que les bailleurs sont de mauvaise foi en reprochant à Mme [Y] d’avoir utilisé son nom de jeune-fille. Ils ajoutent que ce n’est que postérieurement à la conclusion du bail qu’ils se sont aperçus des erreurs qu’il contenait et qu’ils ont entamé une démarche amiable auprès de M. [P] [O] pour récupérer leur dû et obtenir un contrat en règle.

Ils soutiennent encore que le bail initial ne respectait pas les dispositions légales. Ils reprochent aux bailleurs de n’avoir cessé de produire de faux documents.

M. et Mme [P] [O] concluent, au contraire, à la confirmation du jugement et donc à la nullité du bail pour dol.

Ils expliquent qu’ils sont propriétaires d’une maison à [Localité 9] depuis juillet 2009, qu’ils l’ont habitée avec leur famille jusqu’en 2019, que M. [P] [O], qui est ingénieur à l’Agence internationale de l’énergie atomique, a accepté un poste en Autriche pour une durée d’un an, qu’il a souhaité mettre sa maison en location pendant la durée de son détachement et a confié un mandat en ce sens à M. [S], agent immobilier.

Ils exposent encore que M. [S] leur a présenté le dossier de M. [T] et Mme [Y], qu’au vu de celui-ci, ils ont compris que Mme [Y] était à son compte tandis que M. [T] était lui salarié dans la même société depuis plusieurs années et percevait un salaire d’environ 2 800 euros par mois et que le couple présentait également les quittances de loyers de leur bailleur en guise de justificatifs de leur situation.

M. et Mme [P] [O] font valoir que la situation des locataires s’est avérée toute autre, que M. [T] et Mme [Y] n’étaient pas en couple, qu’ils sont divorcés depuis 2008, que Mme [Y] est mariée depuis 2010 avec M. [N] et que ce dernier est sans emploi depuis 2018, ce qui remet en cause la solvabilité affichée du dossier.

Ils ajoutent que les consorts [Y], [N] et [T] sont connus des services judiciaires pour avoir, déjà à deux reprises, été condamnés pour avoir usé du même stratagème frauduleux afin d’obtenir des logements et une fois sur place, avoir invoqué des troubles de jouissance et de l’insalubrité pour se dispenser de payer les loyers.

Ils soutiennent que le dol est constitué, leur consentement ayant été vicié par des man’uvres frauduleuses.

Sur ce,

Il résulte des dispositions de l’article 1137 du code civil que': «'Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.'»

Conformément à la définition ci-dessus, le dol suppose la réunion de trois éléments':

— des man’uvres frauduleuses,

— la volonté de tromper,

— déterminante du consentement.

La preuve du dol incombe à M. et Mme [P] [O], qui s’en prévalent.

Ceux-ci prétendent qu’au vu du dossier de candidature qui leur a été transmis par M. [S], Mme [Y] et M. [T] leur ont été présentés comme étant un couple devant vivre ensemble dans le logement suite à une recomposition familiale, que Mme [Y] a indiqué être traiteur à son compte, que M. [T] a fait état de sa qualité de salarié et de la stabilité de ses revenus, qu’il a produit ses bulletins de salaire justifiant de revenus à hauteur de 2'800'euros net par mois et ses dernières quittances de loyer, laissant supposer que le couple occuperait ensemble le logement.

Ils indiquent avoir reçu ces informations par mail du 8 juin 2019 adressé par M. [S], accompagné des pièces justificatives.

Les appelants contestent de manière infondée l’authenticité de ce mail, alors que les intimés justifient l’avoir fait authentifier par commissaire de justice qui a dressé constat le 17 mai 2025 (pièce 60 des intimés).

M. [P] [O] indique que, fort de ces éléments, il a accepté de donner sa maison en location pour une durée d’un an.

M. et Mme [P] [O] soutiennent ensuite que la réalité était totalement différente, qu’ils ont appris que Mme [Y] était en fait mariée avec M. [N], lequel allait occuper réellement les lieux, que ce dernier était en son temps auto-entrepreneur et exerçait auparavant sous le nom d''«'[G] Deco'» mais était désormais demandeur d’emploi depuis 2018 et qu’il ne percevait aucun revenu.

Ils indiquent avoir alors compris que la situation financière de M. et Mme [N] était précaire, que ceux-ci ne disposaient pas de garanties suffisantes pour obtenir un logement dans le parc privé, qu’ils étaient d’ailleurs lourdement endettés puisqu’ils devaient près de 70'000'euros à leurs précédents bailleurs, qu’ils étaient donc en principe dans l’impossibilité de communiquer des quittances de loyers.

Ils soutiennent qu’il est évident que si M. [P] [O] avait eu connaissance de ces informations, il n’aurait jamais accepté le dossier de M. et Mme [N]. Ils leur reprochent d’avoir sciemment menti dans le but d’obtenir leur accord.

Sur les circonstances de la négociation, M. et Mme [P] [O] produisent une attestation datée du 5 juillet 2023, rédigé par M. [S], qui a servi d’intermédiaire, lequel témoigne en ces termes':

«'Je soussigné, M. [S] [F], être témoin que Mme [Y] [V] et M. [T] [Z] ont signé ensemble un bail de location pour une maison à l’adresse au [Adresse 7] [Localité 9], sans contrainte ni force par M. et Mme [M] [P], pour vivre ensemble sans même parler de l’époux de Mme [Y], en cours de séparation (c’est ce que Mme [Y] m’avait fait comprendre). M. et Mme [M] [P] n’ont jamais entendu parler ni rencontrer l’époux de Mme [Y] car le bail était destiné pour que Mme [Y] et M.'[T] vivent ensemble, comme une famille recomposée, d’ailleurs quelques jours après la signature du bail, j’ai prévenu M. [M] [P] qu’aucune voiture n’était stationnée devant la maison, ce qui mettait en doute la sincérité de Mme [Y] et de M.'[T].'» (pièce 43 des intimés).

L’étude des pièces justificatives transmises aux bailleurs montre qu’elles ne contenaient aucun élément concernant M. [N], ni sur sa situation personnelle, ni sur sa situation professionnelle et que c’était M. [T] qui avait fourni l’essentiel des éléments de nature à garantir la solvabilité des candidats, à savoir ses bulletins de salaire et ses derniers avis d’imposition, ainsi que ses quittances de loyer pour les mois de janvier, février et mars 2019.

M. et Mme [P] [O] observent encore que Mme [Y] n’a jamais utilisé son nom d’épouse dans les courriers qu’elle leur a envoyés.

Ils invoquent l’existence de deux précédentes décisions de justice rendues dans le même contexte, des jugements des tribunaux d’instance d’Étampes du 26 mai 2016 et de Rambouillet du 22 janvier 2019. Ils soulignent l’existence, dans toutes ces affaires, de man’uvres dolosives similaires avec le même mode opératoire.

Ainsi, le tribunal d’instance d’Étampes, statuant sur une demande de dommages-intérêts des bailleurs, a retenu les éléments suivants':

«'En premier lieu, il n’est pas contesté par Mme [Y] qu’elle a menti en faisant intervenir au contrat de bail M. [T], alors que celui-ci n’a jamais occupé les lieux, qu’elle n’a pas déclaré qu’elle était mariée à M. [N], qui a au contraire vécu dans les lieux avec elle.

Ils ont même produit une «'attestation sur l’honneur'» selon laquelle M. [T] hébergerait à titre gratuit Mme [Y], qui est donc un faux.

Ce mensonge ayant eu pour objet de faire croire aux bailleurs à la solvabilité des locataires, la situation financière de M. [T] étant, au moment de la conclusion du bail, plus solide que celle de M. [N], le contrat de bail a bien été signé en fraude des droits des bailleurs, la situation financière réelle des occupants des lieux ayant généré la dette locative.

M. [N] indique que l’agence immobilière était au courant de la situation lors de la conclusion du bail, mais ne le démontre pas. En tout état de cause, rien ne permet de penser que les époux [L] étaient au courant, sans quoi le bail aurait été souscrit au nom de M.'et Mme [N] et non de M'. [T] et Mme [Y].

Elle ne démontre pas non plus que M. [T] aurait tenté (en vain) de donner son congé.'» (pièce 5 des intimés).

Le tribunal d’instance de Rambouillet a, quant à lui, retenu la mauvaise foi manifeste des locataires et l’existence de man’uvres dolosives pour prononcer la nullité du bail pour dol. Il a plus précisément retenu que M. et Mme [N] avaient fourni au bailleur le numéro de téléphone de M.'[T] qui s’est présenté comme étant leur ancien propriétaire, prêt à leur fournir les meilleures recommandations (pièce 8 des intimés).

De leur côté, Mme [Y] et MM. [N] et [T] contestent toute man’uvre dolosive et opposent la mauvaise foi des bailleurs.

Ils reprochent, en premier lieu, au tribunal d’avoir fondé sa décision sur des faits constatés et jugés dans de précédents jugements, impropres, selon eux, à établir le dol.

Si l’on ne peut les suivre lorsqu’ils prétendent que la motivation du jugement repose sur ces précédents, il est en revanche indéniable que ces deux décisions ne peuvent permettre de caractériser le dol dont se plaignent M. et Mme [P] [O], chaque situation étant différente et devant faire l’objet d’une appréciation spécifique.

Mme [Y] et MM. [N] et [T] contestent, en deuxième lieu, la référence que font M. et Mme [P] [O] à un même mode opératoire.

Ils rappellent que, selon eux, ce mode opératoire consisterait à tromper le bailleur afin d’obtenir le logement, dégrader le logement pour que des désordres apparaissent et cesser de payer leur loyer. Ils opposent que les déclarations fiscales de Mme [N] suffisaient à ce qu’elle puisse prendre à bail le bien toute seule, car, déclarant des revenus à cette période supérieurs au triple du loyer mensuel demandé, cela consisterait, pour les époux [N], à mettre en danger leur santé et celle de leurs enfants mineurs habitant avec eux, ce qui ne peut être sérieusement considéré.

Cet argument apparaît également inopérant puisque, même s’il peut éclairer la cour sur les faits de l’espèce, l’existence d’un mode opératoire commun est indifférent, seules les man’uvres dolosives à l’égard de M. et Mme [P] [O] importent, comme le soutiennent d’ailleurs les appelants eux-mêmes.

Mme [Y] et MM. [N] et [T] contestent, en troisième lieu, l’attestation de Mme [E] [U], qui est la fille de Mme [Y]. Ils lui reprochent d’entretenir des relations compliquées avec sa mère depuis la séparation avec son père qu’elle n’a pas pardonnée à celle-ci, rendant son témoignage partial, et d’avoir même mis en relation les différents bailleurs par le biais d’un conseil unique.

Les bailleurs produisent en effet une attestation rédigée par Mme [E] [U] (leurs pièces 46 et 58 correspondant à la même attestation régularisée sur un imprimé Cerfa). Celle-ci témoigne en ces termes': « j’ai assisté et vu par moi-même de nombreuses dégradations causées par celle-ci [sa mère] volontairement dans les logements qu’elle habitait.

Par exemple, au [Adresse 3] à [Localité 15], elle a volontairement cassé à coup de masse le mobilier, les murs qu’elle a tagué et nous a demandé de détériorer à moi et mon petit ami de l’époque, c’était une vengeance envers les propriétaires qui avait engagé une mesure d’expulsion pour faute grave professionnelle étant gardienne du logement.

Avant d’arriver à [Localité 9], elle avait une maison au [Adresse 4] à [Localité 16] ou déjà elle avait fourni de faux documents et harcelé le propriétaire pour obtenir la location. Elle a ensuite détérioré la salle de bains et la cuisine volontairement pour obtenir de son propriétaire un financement en lui faisant croire que son mari ferait les travaux pour que ça lui coûte moins cher. Étant une nouvelle fois expulsée pour non-paiement de ses loyers, elle est partie avec l’intégralité de la cuisine neuve payée par son propriétaire, M.'Forest, en lui laissant un logement tellement détérioré qu’il a passé plusieurs semaines à vivre dans une seule pièce afin de remettre en état le reste de la maison.

Mme [N] a plusieurs procès et condamnations pour diverses escroqueries. C’est une habituée du faux et usage de faux, de procédures toutes calomnieuses dans lesquelles elle n’hésite pas à se placer en victime. Elle connaît très bien les lois, c’est une personne très intelligente qui met tout en 'uvre pour arriver à ses fins. Elle n’a d’ailleurs aucun scrupule à mêler famille et amis pour parvenir à son but. »

Cette attestation, outre qu’elle émane d’une personne manifestement partiale au regard des relations difficiles entretenues avec sa mère et de sa volonté affichée d’aider tous les adversaires de celle-ci, n’apporte aucun élément quant à l’existence de man’uvres frauduleuses ayant vicié le consentement de M. et Mme [P] [O]. Elle doit en conséquence être écartée.

Les appelants soutiennent encore que les bailleurs avaient nécessairement connaissance de l’existence de M. [N] dans le cadre de la location et que c’est à leur initiative que M.'[T] est intervenu au bail en qualité de locataire et non pas en qualité de garant.

Ils expliquent qu’il était convenu initialement entre les parties que M. [T] intervenait en qualité de garant, que toutefois, compte tenu de sa volonté de voir souscrire une assurance loyers impayés, M. [P] [O] avait conscience du fait qu’il ne pouvait pas, en outre, solliciter un garant. C’est pour cette raison qu’après la visite des lieux, celui-ci a, par le biais de M. [S], demandé à Mme [Y] de faire figurer le nom de M. [T] sur le bail en qualité de locataire et non de garant.

A l’appui de leur allégation, ils produisent un courriel adressé par M. [S] à Mme'[Y] le 3 juillet 2019 en ces termes': «'Bonjour Madame,

Après discussion avec le propriétaire, il serait mieux pour lui que M. [T] apparaisse sur le bail pour des questions de garantie.

Comme vous êtes avec votre mari tous les deux à votre compte sans feuille de salaire, c’est difficile.

Merci de me dire si cela vous convient pour la signature du bail ''»

Mme [Y] a répondu le même jour en ces termes':'Je viens de lire votre mail et je ne comprends pas bien ce qui se passe. Nous vous avons expliqué notre situation et le fait que nous ne pouvons pas vous donner 6 000 euros en espèces d’avance de loyer sans aucun justificatif.

Nous vous avons envoyé tous nos documents ainsi que la situation de notre garant et tout était OK pour vous. Pourquoi ne plus vouloir M. [T] comme garant mais comme locataire. Vous nous avez demandé de nous renseigner pour prendre une assurance loyers impayés et nous vous avons indiqué voir cela la semaine prochaine.

Vous nous mettez donc dans la difficulté à quelques jours de la prise des lieux.'

et M. [S] de répondre à 22h le même jour': «'Je vous propose d’en parler de vive voix demain avec le propriétaire. Oui, il faut absolument un salarié sur le bail. Je pense qu’il lui faut des garanties solides. Bonne soirée. A demain. [F]'» (pièce 19 et 20 des appelants).

L’authenticité de ces courriels, établie par commissaire de justice, n’est pas utilement remise en cause par les bailleurs.

Il ressort clairement du premier mail que M. [S] connaissait l’existence de M. [N] et que c’est lui qui a demandé que M. [T] intervienne à l’acte en qualité de locataire.

M. et Mme [P] [O] rétorquent que ce sont les informations qui leur ont été données qu’il convient de prendre en compte pour apprécier les man’uvres dolosives.

Ils ne discutent cependant pas qu’ils avaient confié un mandat à M. [S] et ils ne remettent à aucun moment en cause son intervention en leurs noms, de sorte que cet argument est inopérant.

En outre, contrairement à ce qu’ils soutiennent, M. et Mme [P] [O] avaient intérêt à cette solution, davantage de nature à être acceptée dans le cadre d’une garantie des loyers impayés, dont ils souhaitaient la souscription.

Enfin, même s’il existe une discussion entre les parties sur le contenu du dossier transmis dans le cadre de la négociation pré-contractuelle, M. et Mme [P] [O] admettent avoir reçu les informations concernant':

— l’activité d’auto-entrepreneur de Mme [Y] (déclaration trimestrielle de chiffre d’affaires du 4ème trimestre 2018 avec un chiffre d’affaires déclaré de 33 073 euros, extrait Kbis d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés),

— l’activité salariée de M. [T] (bulletins de salaires des mois de janvier, février et mars 2019 avec un salaire net payé d’environ 2 800 euros),

— trois quittances de loyer au nom de M. [T] (janvier, février et mars 2019) pour un montant de 1 100 euros,

— l’avis d’impôt sur les revenus 2018 de M. [T] seul (pièce 12 des intimés).

Ils ne remettent pas en cause avoir été destinataires des justificatifs de revenus de Mme [Y] et de M.'[T], lesquels étaient, aux termes du bail, les locataires en titre du logement. Ils ne peuvent dans ces conditions, prétendre avoir été trompés sur la solvabilité des locataires.

Tous les arguments présentés par les parties, relatifs à des événements intervenus postérieurement à la conclusion du bail, doivent être écartés, dans la mesure où le vice du consentement s’apprécie au moment de la conclusion du contrat.

En définitive, il ressort de l’ensemble de ces éléments, ainsi que le soutiennent à raison Mme [Y] et MM. [N] et [T], que le bailleur connaissait la qualité ainsi que la situation personnelle et professionnelle des époux [N], qu’il n’a pas entendu remettre en cause leur candidature à la location mais souhaitait obtenir une garantie supplémentaire, insuffisante dans le cadre d’un simple cautionnement, qu’il a alors demandé, par l’intermédiaire de M. [S], que M. [T], plus solvable selon lui, soit mentionné sur le bail en qualité de locataire, qu’enfin, les époux [N], qui indiquent avoir été conscients de la faiblesse de leur dossier, compte tenu de leur statut d’auto-entrepreneur, ont accepté les conditions du bailleur.

Il s’ensuit que les bailleurs ne démontrent pas avoir été victimes d’un dol, ce qui conduit à les débouter de leur demande de nullité du bail, par infirmation du jugement entrepris, sans qu’il y ait lieu d’examiner le second moyen des appelants tendant à la même fin, tiré des dispositions de l’article 1719 du code civil qui dispose’que, lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

Sur la décence du logement

Mme [Y] et MM. [N] et [T] soutiennent que le logement donné en location est indécent et sollicitent, à titre principal, que soit ordonnée, après une recherche des causes des infiltrations, la réhabilitation du logement, sous astreinte, et leur relogement, à titre subsidiaire, que les bailleurs soient condamnés à les indemniser de différents préjudices qu’ils ont subis et en tout état de cause, à être déchargés du paiement du loyer.

A l’appui de leurs différentes demandes, ils font valoir que le logement était atteint de désordres importants ayant conduit au prononcé d’un arrêté d’insalubrité, en l’absence de toute initiative des bailleurs pour y remédier, ceux-ci se contentant de leur opposer l’absence d’entretien des joints de la salle de bains alors que les avis des professionnels étaient tous unanimes pour imputer les désordres à un défaut de conception de la salle de bains.

M. et Mme [P] [O] s’opposent aux demandes et soutiennent que les désordres, dont ils ne contestent pas qu’ils ont en définitive rendu le logement inhabitable, ont pour origine la négligence des locataires qui n’ont pas entretenu les joints de la salle de bains.

Sur ce,

L’article 1719 du code civil dispose : 'Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.'

Les parties ne discutent pas le fait que l’état des lieux d’entrée, réalisé contradictoirement le 8 juillet 2019, ne fait état d’aucun désordre en relation avec des infiltrations d’eau au niveau de la salle de bains (pièce 18 de intimés).

Mme [Y] et MM. [N] et [T] indiquent qu’ils ont constaté, peu de temps après leur entrée dans les lieux, l’apparition de dégâts des eaux au niveau de la salle de bains.

Ils en ont informé M. [P] [O], qui a sollicité l’avis d’un expert en décembre 2019. Ce dernier a émis l’avis suivant :

' Pour faire suite à ma visite du mardi 10 décembre 2019, j’ai constaté les faits suivants :

. Plusieurs carreaux sont cassés à différents endroits de la paillasse entourant la baignoire.

. Plusieurs carreaux sont décollés suite aux infiltrations d’eau sous la baignoire.

. Les joints silicone en périphérie des murs sont décollés et inexistants.

La configuration de la baignoire et le choix de la robinetterie n’améliore pas la situation, de l’eau stagne à chaque douche entre le mur et la baignoire, occasionnant d’importantes infiltrations d’eau. Les murs mitoyens sont gorgés d’humidité, ainsi que le plafond de la cuisine.

Afin de solutionner le problème de façon pérenne, il faut revoir la configuration de la salle de bains en remplaçant l’existant par du fonctionnel et du classique (baignoire avec tablier et robinet de bains, meuble, etc.)

Des travaux de déshumidification des murs sont à prévoir car des traces de moisissures sont présentes sur les murs et les meubles de la salle de bains.

Vous trouverez en pièce jointe les photos concernant les dégâts.' (pièce 19 des bailleurs).

Dès la lecture de ce constat, les bailleurs ne peuvent être suivis en ce qu’ils prétendent que les désordres sont uniquement imputables au défaut d’entretien des joints par les locataires, lesquels indiquent avoir tenté cette remise en état sans incidence sur les désordres.

Mme [Y] et MM. [N] et [T] produisent de leur côté différentes expertises ou avis, desquels il résulte, selon eux, qu’il existe plusieurs défauts de conformité dans la salle de bains, notamment au niveau de la douche ainsi que les ventilations.

Ainsi, ils produisent :

. un courrier de l’expert de la MAAF, assureur des locataires, confirmant le contenu d’un rapport du 7 février 2020 en ces termes : 'Commentaire rapport sur les causes du sinistre :

l’assurée est locataire depuis le mois de juillet 2019 du pavillon de M. [P] [O].

Au cours du mois d’octobre, elle a constaté des désordres apparaître dans la salle d’eau au 1er étage avec notamment une détérioration de la peinture du plafond de la cuisine, la peinture des murs, d’un meuble d’affaires de toilette personnelles, ainsi que le carrelage de la paillasse qui s’est fissuré à plusieurs endroits, ces désordres me semblent consécutifs à un défaut de pose de baignoire acrylique qui repose sur la paillasse et où il n’y a pas de pente ni d’évacuation des projections d’eau amenées par la colonne de douche fixée au mur.

Compte tenu des mouvements de l’ensemble, le carrelage et les joints se sont décollés entrainant des infiltrations et les dommages. Par suite (il existe des) dommages dans le logement de l’assuré, locataire.' (leur pièce 96).

. une enquête habitat établis par l’Agence Régionale de Santé le 18 octobre 2022 dont il résulte les constatations suivantes : ' VMC existante qui ne fonctionne pas, présence d’une forte humidité et de moisissures dans la salle de bains, humidité importante avec champignons (salpêtre) et VMC reliée avec une hotte aspirante sans sorte apparente dans la cuisine, présence d’une forte humidité dans la chambre attenante à la salle de bains’ et le commentaire suivant : 'Ce logement peut être considéré comme insalubre au vu des dégradations et des odeurs recensés. Il est urgent soit de faire des travaux en urgence à la charge du propriétaire, soit de mener une action de relogement.' (leur pièce 17).

. un rapport d’expertise établi par Bâtiment-Expertise à la demande de Mme [Y] le 13 octobre 2023 dont les conclusions sont : ' Nous avons constaté que les cloisons en carreaux de plâtre dans l’emprise de la baignoire ne sont pas traitées hydrofuge contrairement aux préconisations. Nous avons constaté que la baignoire en acrylique ne repose pas sur un support périphérique imputrescible. La baignoire ne comporte pas de joint d’étanchéité entre les gorges et la paillasse. La faïence a été collée sur un support en aggloméré non hydrofuge.

L’utilisation de la baignoire qui ne repose pas sur un support périphérique, provoque des infiltrations d’eau du fait de la flexion de l’acrylique. L’eau s’infiltre entre la baignoire et la margelle en faïence puis remonte par capillarité dans les cloisons en carreaux de plâtre. L’état de dégradation très avancé nécessite une intervention urgente afin d’arrêter les proliférations de moisissure et de stopper les infiltrations à l’origine d’une humidité très abondante. Nous avons constaté la désolidarisation de la tête de cloison proche du dressing. Une intervention est à prévoir en urgence. Cette tête de cloison peut basculer. Il convient donc de mettre en sécurité les biens et les personnes. Notons qu’il y a un risque électrique dans le cas où l’eau s’infiltrerait dans les gaines électriques. L’origine de l’ensemble des dégradations constatées dans la cuisine, la salle à manger, le palier, la chambre, le dressing provient des non-conformités de la réalisation de la salle de bains.

Il convient de procéder à la réfection complète de la salle de bains, de la chambre, du dressing, du palier, du plafond et des murs de la cuisine, du plafond du séjour.' (leur pièce 33).

Ces avis, qui ne sont pas utilement contredits par les bailleurs, apparaissent tous concordants quant à l’origine des désordres, qui doivent être imputés à un défaut de conception de la salle de bains et donc aux bailleurs, la question de l’entretien des joints apparaissant négligeable.

Face à ces difficultés, Mme [Y] et MM. [N] et [T], après avoir alerté les bailleurs dès l’apparition des désordres, justifient qu’à leur demande, le maire de la commune a adressé une lettre recommandée à M. et Mme [P] [O], le 3 novembre 2022 le mettant en demeure de remédier aux désordres constatés, dans un délai de deux mois, soit le 13 janvier 2023 et de bien vouloir lui adresser les justificatifs des travaux entrepris dans les délais impartis (pièce 18 des appelants).

Ils justifient encore que les bailleurs n’avaient effectué aucun travaux le 15 mars 2023, ainsi que l’a constaté un commissaire de justice qui a dressé constat (pièce 26 des appelants).

Ils produisent encore un nouveau courrier du maire en date du 2 mai 2023 et un nouveau procès-verbal de constat du 27 septembre 2023, démontrant l’inertie des bailleurs malgré les nombreuses démarches entreprises.

A la suite du rapport d’expertise du 13 octobre 2023, une enquête a été diligentée par l’ARS le 18 octobre 2023, qui a conduit à un arrêté d’insalubrité daté du 22 février 2024 (pièce 37 des appelants).

L’arrêté mentionne l’absence d’observations de M. [P] [O] et la proposition de la directrice générale de l’ARS Ile-de-France.

Il vise le rapport déjà évoqué qui a permis de constater que le logement était insalubre et qu’il présentait un danger ou un risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes, compte tenu de la présence d’humidité et d’infiltrations ainsi que des revêtements intérieurs dégradés.

Le préfet des Yvelines, auteur de l’arrêté, considère que cette situation est susceptible d’engendrer le risque de survenue ou d’aggravation de pathologies notamment des maladies cardiovasculaires, broncho-pulmonaires et des allergies.

Il déclare donc le logement insalubre et enjoint à M. [P] [O] de réaliser, dans un délai de trois mois à compter de la notification de l’arrêté, les opérations suivantes :

. rechercher les causes d’humidité et y remédier,

. traiter les moisissures selon les recommandations du Conseil Supérieur d’Hygiène Publique de France de septembre 2006 et de remettre en état les revêtements intérieurs qui le nécessitent.

Les bailleurs ne justifient pas avoir fait réaliser les travaux, les locataires leur reprochant leur position 'attentiste’ sur ce point tandis qu’en parallèle, ils mettaient tout en oeuvre pour obtenir leur expulsion.

L’ensemble de ces considérations conduit à retenir que M. et Mme [P] [O], en qualité de bailleurs, ont engagé leur responsabilité.

En effet, en application des dispositions de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dans sa version applicable au présent litige, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’État.

Il s’ensuit que les bailleurs, qui ont l’obligation impérative de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour les locataires, ne peuvent s’exonérer de la responsabilité de plein droit qui pèse sur eux, sauf événement de force majeure non invoqué ici.

Sur les congés pour reprise

M. et Mme [P] [O] se prévalent de congés délivrés à Mme [Y] et M. [T], en leur qualité de locataire, par lettre recommandée.

Mme [Y] et MM. [N] et [T] soulèvent l’irrecevabilité de la notification des congés, soutenant ne jamais les avoir reçus. Ils opposent également l’absence de fondement du motif allégué par les bailleurs. Enfin, ils soutiennent que, faute de contenir une date de prise d’effet, le bail ne permettait pas la délivrance d’un congé valable.

Sur ce,

L’article 15 alinéa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose':

'I. ' Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

(')

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

(…)

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.»

M. [P] [O] a délivré congé pour reprise par lettre recommandée datée du 3 décembre 2021 à Mme [Y] et M. [T] en ces termes :

' objet : congé pour reprise

Mme [Y] et M. [T],

Nous avons, par l’intermédiaire de M. [S], procédé (sic) à établir un contrat de location pour usage d’habitation pour la maison située [Adresse 7], [Localité 9] le 8 juillet 2019 entre vous, Mme [V] [Y] et M. [Z] [T], comme locataires solidaires avec moi, M. [M] [P] [O] comme bailleur.

Conformément aux articles 10 et 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et au contrat de location conclu le 8 juillet 2019, il est possible pour le bailleur de reprendre possession du logement loué en respectant un préavis d’au moins six mois avant le renouvellement du bail.

Je vous informe donc de ma volonté de reprendre possession de mon logement à la date du 8 juillet 2022. Dès lors, je vous prie de bien vouloir prendre toutes les dispositions nécessaires pour quitter les lieux au plus tard le 8 juillet 2022.

Ce congé est motivé par mon intention de reprendre ce logement pour habiter moi-même et mes enfants. Effectivement, pour des raisons professionnelles, je compte retourner en France pour travailler. Vous devrez par conséquent à la date mentionnée ci-dessus avoir libéré les lieux, m’avoir rendu les clés du logement, et satisfait à l’établissement de l’état des lieux de sortie (…).' (pièces 10 et 11 des bailleurs).

Il est constant que le contrôle du juge porte sur la réalité du motif invoqué par le bailleur, qu’il peut s’opérer a priori mais également a posteriori, le caractère frauduleux de la reprise pouvant apparaître après l’éviction du locataire, l’intention frauduleuse se manifestant alors par la reprise n’est pas effective.

Il est constant qu’en cas de contestation, c’est au bailleur, bénéficiaire de la reprise, qu’il appartient de prouver le bien-fondé du motif allégué.

Certes, en l’espèce, les locataires n’ont pas libéré les lieux à la date indiquée, empêchant, de fait, les bailleurs de les réintégrer.

Toutefois, M. [P] [O], qui indique son intention de retourner travailler en France au cours de l’année 2022, ne produit aucune pièce justificative, ni ne donne d’explications sur les circonstances de son retour en France, la cour constatant, au vu de son adresse déclarée dans le cadre de la présente procédure, qu’il demeure toujours en Autriche trois ans après la délivrance du congé, de sorte que le motif invoqué apparaît fictif et donc frauduleux.

Dès lors, faute pour M. [P] [O] de démontrer qu’une raison légitime l’a empêchée de respecter le motif avancé, le congé doit être annulé comme ayant été délivré en fraude des droits des locataires, sans qu’il n’y ait lieu d’examiner le moyen de forme tenant à la régularité de la notification des congés, ni celui tenant à l’irrégularité du bail qui ne fait mention d’aucune date de prise d’effet soulevé par les locataires.

En conséquence, ajoutant au jugement, M. et Mme [P] [O] seront déboutés de leur demande tendant à voir constater la régularité des congés délivrés et de leurs demandes subséquentes.

Sur la résiliation judiciaire du bail

M. et Mme [P] [O] sollicitent que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail pour non-respect de la destination des lieux, motif pris que Mme [Y] y aurait exercé une activité de traiteur, tandis que Mme [Y] et MM. [N] et [T] concluent au débouté des bailleurs, contestant l’exercice d’une activité professionnelle au sein de la maison.

Sur ce,

L’article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé « d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ». Il est également obligé, en vertu de l’article 7 f) de « ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ».

Par ailleurs, en application des articles 1224 et suivants du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, il n’est remis en cause par aucune des parties qu’aux termes du bail les lient, les lieux sont loués à usage d’habitation exclusivement.

M. et Mme [P] [O] soutiennent que Mme [Y] y exerçait une activité professionnelle sous l’enseigne ' Z Services aux bonnes saveurs', qu’elle avait installé un laboratoire de cuisine complet dans le garage de la maison au mépris des règles d’hygiène.

Ils font valoir qu’elle stockait des marchandises et des denrées alimentaires et qu’elle recevait fréquemment de la clientèle, ce qui a entrainé plusieurs plaintes du voisinage, qu’une mise en demeure lui a même été adressée le 24 octobre 2022, en vain.

Ils lui reprochent également d’avoir transformé les lieux loués en installant une prise électrique puissante, devant répondre à des normes de sécurité spécifiques, pour pouvoir brancher son camion réfrigéré.

A l’appui de leur argumentation, ils produisent des photographies prises par le voisinage (leurs pièce 16), la mise en demeure du 24 octobre 2022 (leur pièce 17), également l’attestation d’un diagnostiqueur et des photographies de l’installation triphasée (pièces 38 et 39).

De leur côté, Mme [Y] et MM. [N] et [T] dénoncent le manque de preuve des bailleurs et font valoir que la mise en demeure que leur a adressée l’avocat des intimés le 24 octobre 2022, est intervenue en cours de procédure, postérieurement à l’assignation qu’ils leur ont fait délivrer et doit s’analyser comme une manoeuvre des bailleurs afin de mettre fin au bail et échapper à ses responsabilités.

Mme [Y], qui prétend avoir répondu à la mise en demeure le 1er janvier 2023, n’en justifie pas.

Les locataires produisent cependant un procès-verbal de constat d’huissier du 15 mars 2023, aux termes duquel, comme ils le font valoir, il n’existe pas de cuisine professionnelle dans la maison et les prises électriques sont incompatibles avec l’exercice d’une activité professionnelle (leur pièce 26).

Ils produisent encore les attestations, présentant toutefois une faible force probante, de deux voisines, Mmes [C] et [I], qui se limitent à indiquer n’avoir constaté aucune nuisance, sans précisions de lieu ou de temps.

Pour échapper à cette accusation, Mme [Y] produit encore des relevés bancaires attestant du paiement des loyers d’un local professionnel (sa pièce 127). Ces relevés, incomplets, correspondent à un compte auto-entrepreneur principal, ouvert au nom de 'Mme [N] [V], Z services aux bonnes Saveurs’ sur lequel figure des prélèvements de 700 euros par mois en paiement de 'loyer locaux', le plus ancien remontant à novembre 2019 et le plus récent à décembre 2024.

Enfin, l’état des lieux de sortie, établi le 4 avril 2025, ne fait pas état de la présence de matériels professionnels (pièce 106 des locataires).

Au vu des éléments en présence, M. et Mme [P] [O] ne rapportent pas la preuve, qui leur incombe, d’un détournement de l’usage d’habitation contractuellement convenu, par une transformation d’une partie de la maison pour y accueillir l’activité de traiteur de Mme [Y].

En conséquence, ajoutant au jugement, M. et Mme [P] [O] seront déboutés de leur demande tendant au prononcé de la résiliation du bail pour manquement des locataires à leur obligation de respecter la destination des lieux et de leurs demandes subséquentes.

Sur l’indemnisation des locataires

S’agissant de la réparation de leurs préjudices, Mme [Y] et MM. [N] et [T] demandent précisément ce qui suit :

à titre principal,

— condamner M. et Mme [P] [O] à rechercher les causes des infiltrations d’eau et procéder à la réparation et la reprise des désordres consécutifs aux infiltrations sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner M. et Mme [P] [O] à reloger Mme [Y] et sa famille pendant le cours des travaux de réhabilitation,

— condamner en conséquence M. et Mme [P] [O] à leur payer les sommes suivantes :

. la somme de 71 809,23 euros correspondant à l’intégralité des loyers versés par les locataires depuis le mois d’octobre 2019 date à laquelle le bailleur a eu connaissance des troubles, sans y remédier,

. la somme de 1 310 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

. la somme de 882,39 euros correspondant au paiement des TEOM pour les années 2019 à 2023,

. la somme de 45 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

— ordonner à M. et Mme [P] [O], sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, de leur restituer les clés du domicile situé à [Localité 9],

— ordonner la réintégration des époux [N] dans le logement litigieux ou, à défaut, condamner M. et Mme [P] [O] à leur verser une indemnité de 70 200 euros à titre de dommages-intérêts,

à titre subsidiaire,

— condamner M. et Mme [P] [O] à payer à Mme [Y] et M. [T] les sommes suivantes :

. la somme de 59 788,44 euros au titre de la réfaction des loyers au taux de 82 % à compter du 23 octobre 2019 jusqu’à ce jour (une pièce de 18 mètres carrés étant saine dans la maison, le reste de la maison étant insalubre),

. la somme de 1 310 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

. la somme de 882,39 euros correspondant au paiement des TEOM pour les années 2019 à 2023,

. la somme de 45 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

en tout état de cause,

— juger que le logement situé [Adresse 7] à [Localité 9] est insalubre au regard de l’arrêté préfectoral prononcé le 22 février 2024,

— juger en conséquence que les loyers dus par Mme [Y] et M. [T] ne sont plus dus à compter de l’arrêté préfectoral,

— ordonner en tout état de cause la suspension du paiement des loyers à compter du 22 février 2024,

— condamner M. et Mme [P] [O] au remboursement des sommes versées à compter de cet arrêté préfectoral, à savoir la somme de 297,50 euros.

Mme [Y] et MM. [N] et [T] n’explicitent pas clairement l’articulation de leurs demandes.

Il est rappelé qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Il y a lieu, en tout état de cause, de faire droit à leur demande tendant à voir dire que les loyers ne sont plus dus à compter de l’arrêté préfectoral, soit le 22 février 2024, conformément aux indications figurant sur la notice explicative à l’intention des locataires, jointe à l’arrêté qui indique':

«'Paiement du loyer

A compter du premier jour du mois suivant l’envoi de la notification de l’arrêté préfectoral, vous ne payez plus de loyer ou toute somme versée en contrepartie de l’occupation.

De plus, à compter de cette date':

. vous devez payer les seules charges locatives à votre propriétaire.

. si vous avez versé un loyer ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l’occupation de votre logement, votre propriétaire devra cous les rembourser.

. si vous êtes bénéficiaire d’une aide au logement (allocation logement ou APL), la Caisse d’allocations familiales ne vous la versera plus.'

Il y a lieu également de condamner M. et Mme [P] [O] à leur rembourser la somme de 297,50 euros, correspondant au prorata du loyer de février 2024 (du 22 au 28).

Pour le reste, leurs demandes, présentées à titre principal, s’analysent en une demande de remise en état ante et donc de réalisation des travaux de réhabilitation, de relogement pendant la réalisation de ceux-ci, de remboursement de l’intégralité des loyers qu’ils ont versés depuis le mois d’octobre 2019, date à laquelle le bailleur a eu connaissance des troubles, sans y remédier, outre une somme en réparation de leur préjudice moral.

Leurs demandes, présentées à titre subsidiaire, s’analysent en une demande d’indemnisation des préjudices subis et donc de paiement d’une somme au titre de la réfaction des loyers au taux de 82 % à compter du 23 octobre 2019 jusqu’à ce jour) et d’une autre somme en réparation de leur préjudice moral.

Dès lors, faire droit aux demandes, présentées à titre principal, suppose que soit ordonnée la réintégration des locataires dans les lieux loués, la réalisation des travaux et le relogement des locataires pendant ceux-ci.

Or, il apparaît que la réintégration des locataires est impossible, ainsi que le font valoir à juste titre M. et Mme [P] [O].

Ceux-ci expliquent en effet que, depuis avril 2022, un lourd contentieux oppose les parties, qu’ils estiment avoir été victimes de manoeuvres dolosives ayant pour but d’obtenir leur consentement à la signature du contrat de location, qu’ils ont dû faire face à la dégradation volontaire de leur maison familiale, au prononcé d’un arrêté d’insalubrité sans être consultés et sans respect de la procédure contradictoire, à l’arrêt du paiement des loyers faisant suite à l’arrêté et à la multiplication des procédures judiciaires (première instance, appel, référé premier président, juge de l’exécution, tribunal administratif et voies d’exécution), que cette situation, qui dure désormais depuis trois ans, est un gouffre financier, qu’ils ont été contraints d’engager des frais très importants afin de faire valoir leurs droits, qu’une procédure est actuellement en cours devant le tribunal administratif concernant la contestation de l’arrêté d’insalubrité et que dans ce cadre, une médiation est en cours, qu’ils sont dans l’impossibilité financière de réaliser les travaux de remise en état de la maison, dont la consistance n’est pas encore déterminée compte tenu de la procédure administrative en cours.

Ils ajoutent que les lieux sont inhabitables en l’état, ce qui n’est pas remis en cause par les locataires.

Dans ces conditions, la réintégration s’avérant impossible, Mme [Y] et MM. [N] et [T] seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes présentées à titre principal.

Mme [Y] et MM. [N] et [T] apparaissent en revanche légitimes à réclamer, à titre d’indemnisation du préjudice de jouissance subi, des dommages-intérêts équivalant à la réfaction des loyers au taux de 82 %, soit la somme de 59 788,44 euros conformément à leur demande.

Ils sont en outre bien fondés à réclamer l’indemnisation du préjudice moral qu’ils justifient également avoir subi, en relation avec des conditions de vie dégradées, des problèmes de santé et une situation anxiogène pour leurs enfants, qu’il convient d’évaluer à la somme de 10'000 euros.

Ils produisent notamment à ce titre le dossier médical de Mme [Y] et des certificats médicaux pour les deux enfants, qui montrent que la situation décrite a eu une incidence sur leur état de santé.

Il y a également lieu à restitution du dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux, à hauteur de 1 310 euros, aucun loyer, ni aucune réparation locative ne pouvant désormais être mise à leur charge, compte tenu de l’état du logement.

En revanche, il n’y a pas lieu à remboursement des TEOM qui correspondent à des charges que les locataires auraient dû honorer en tout état de cause, du fait de l’occupation du logement.

Sur la location d’un box

Mme [Y] et MM. [N] et [T] sollicitent la condamnation des bailleurs à leur payer la somme de 7 314,20 euros correspondant aux frais de location d’un box.

A l’appui de leur demande, ils expliquent que M. et Mme [P] [O] ont conservé dans la maison, en violation du bail, la jouissance exclusive de deux pièces fermées ainsi que la mezzanine dans le garage pour y entreposer leurs effets personnels, qu’ils ont été contraints de louer un box dès le 12 juillet 2019 pour y mettre des affaires personnelles qui devaient initialement trouver leur place dans la maison, que cet état de fait découvert postérieurement à la conclusion du bail a été reconnu par un avenant au bail de la part du bailleur acceptant en conséquence une réduction du loyer à hauteur de 120 euros par mois, soit un loyer mensuel de 1.190 euros au lieu de 1 310 euros convenu initialement, qu’ils ont donc subi un préjudice qui doit être indemnisé.

M. et Mme [P] [O] s’opposent à la demande. Ils précisent avoir conservé deux placards en sous-sol pour stocker leurs effets personnels, leur déménagement n’étant que provisoire. Ils font valoir que les appelants ont déjà négocié une diminution de loyer au titre de ce désagrément et ne peuvent prétendre à davantage et soulignent l’absence de tout fondement juridique présenté au soutien de la demande.

Sur ce,

Il est constant qu’un avenant au bail a été signé entre les parties, ayant pour objet l’indemnisation des locataires pour une absence de jouissance partielle de la maison, par une diminution de loyer à hauteur de 120 euros par mois.

L’avenant indique précisément : 'Lors de la signature et l’état des lieux pour la location d’une maison au [Adresse 7] [Localité 9], comprenant (…), 2 petits locals (sic) conservés par le bailleur.

Afin de remédier à stockage et à vos demandes, je vous confirme une diminution de loyer de 120 euros HC, ce qui correspond à l’estimation d’une location d’un box pour un même volume.

Prix du loyer compris dans le bail : 1 310 euros HC avec diminution accordée de 120 euros HC, soit un nouveau loyer de 1 190 euros HC.

Cet avenant prend effet à la date du 8 juillet 2019, les autres clauses du bail demeurent sans changement.' (pièce 1 des intimés et 35 des appelants).

Dès lors, compte tenu de l’accord intervenu, le fait que la location du box ait eu un coût supérieur à la déduction effectuée, ainsi qu’en justifient les locataires, ne les autorisent pas à demander une indemnisation complémentaire.

Ils seront en conséquence déboutés de cette demande.

Sur la remise de quittances de loyer

Mme [Y] et MM. [N] et [T] sollicitent la condamnation des bailleurs à leur remettre, sous astreinte, les quittances de loyer à compter d’octobre 2020 jusqu’au jour de leurs dernières conclusions.

Ils allèguent qu’ayant continué à verser les loyers directement dans les mains des bailleurs, malgré toutes les malfaçons et les préjudices constatés, ils sont en droit d’obtenir de leurs bailleurs qu’ils leur remettent toutes les quittances de loyers manquantes et de rééditer les quittances de loyer à partir d’octobre 2020 jusqu’à ce jour, en bonne et due forme, c’est-à-dire sans l’intitulé 'reçu partiel', la TEOM ayant été intégralement versée, ni l’intitulé erroné 'indemnité d’occupation'.

M. et Mme [P] [O] contestent la demande. Ils exposent qu’initialement les quittances étaient adressées par M. [S], qu’en juin 2020, celui-ci a cessé d’établir les quittances, ce dont ils n’ont été avisés qu’en novembre 2021, qu’à cette date, ils adresseront un courrier recommandé à Mme [Y] et M. [T] en leur communiquant toutes les quittances de juin 2020 à novembre 2021, que par suite, chaque mois, ils ont adressé les quittances de loyers à Mme [Y] et M. [T], dès réception des paiements.

Au vu des justificatifs qu’ils versent aux débats de l’envoi des quittances de loyer réclamées, même s’il est reconnu que certaines ont été adressées avec retard, il apparaît que les bailleurs ont satisfait à leur obligation en la matière.

Ajoutant au jugement, Mme [Y] et MM. [N] et [T] seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les dommages-intérêts sollicités par M. et Mme [P] [O]

Dans le cadre d’un appel incident tendant à en voir augmenter le quantum, M. et Mme [P] [O] sollicitent l’allocation de dommages-intérêts à hauteur de 5'000'euros tandis que Mme [Y] et MM. [N] et [T] s’opposent à cette demande.

Compte tenu de la teneur de la décision rendue, les bailleurs, dont la responsabilité est engagée, ne démontrent aucune faute imputable aux locataires, ni aucun préjudice en relation, ce qui conduit à les débouter de leur demande, par infirmation du jugement entrepris.

Sur l’appel en garantie de la société CARMA Assurances

M. et Mme [P] [O], qui justifient être assurés auprès de la société CARMA Assurances, notamment au titre de la responsabilité civile du propriétaire non occupant lorsque le locataire a subi un trouble de jouissance, demande que celle-ci soit condamnée à la garantir.

La société CARMA Assurances conclut au débouté des bailleurs, au motif que ceux-ci ne rapportent pas la preuve du caractère accidentel de la survenue des désordres allégués.

Sur ce,

Il est constant que les garanties offertes par l’assureur ne peuvent être mobilisées qu’en cas d’accident, que les conditions générales du contrat souscrit définissent comme «'tout événement soudain, imprévu et extérieur à la victime ou au bien endommagé et constituant la cause des dommages ».

Au regard des développements qui précèdent, les désordres constatés, imputables aux assurés, n’apparaissent pas d’origine accidentelle.

De façon générale, M. et Mme [P] [O] ne justifient pas que les conditions de la garantie de leur assureur, sont remplies.

Ils seront en conséquence déboutés de leur demande, le jugement entrepris, en ce qu’il a mis hors de cause la société CARMA Assurances, étant infirmé.

Sur les dépens et les frais irrépétibles de procédure

Tenant compte de la décision rendue, le jugement de première instance sera infirmé en ce qu’il a condamné in solidum Mme [Y], M. [T] et M. [N] aux dépens et à payer à M.'et Mme [P] [O] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [P] [O], qui succombe pour l’essentiel dans leurs prétentions, supporteront in solidum les dépens de première instance et d’appel, tels qu’ils sont définis par l’article 695 du code de procédure civile.

Ils seront également tenus de rembourser à Mme [Y] et M. [T] les frais engagés dans le cadre de la procédure, à savoir le coût des constats de commissaire de justice des 13 juin 2024 (450 euros), 18 septembre 2024 (200 euros), 17 décembre 2024 (300 euros) et du rapport d’expertise du 13 octobre 2023 (1 350 euros), pour un montant total de 2 300euros, ceux-ci apparaissant nécessaires à la solution du litige, à l’exclusion des autres constats dont le remboursement est sollicité.

M. et Mme [P] [O] seront en outre condamnés in solidum à payer à Mme [Y] et M. [T] une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité et la situation économique respective des parties conduisent à arbitrer à la somme de 7 000'euros pour les procédures de première instance et d’appel et seront déboutés de leur propre demande présentée sur le même fondement.

La société CARMA Assurances, qui ne demande la condamnation que de Mme [Y], M. [T] et M. [N] et non de M. et Mme [P] [O], au paiement des dépens ainsi qu’au titre des frais irrépétibles, sera déboutée de ses demandes.

PAR CES MOTIFS

La COUR, statuant publiquement, en dernier ressort et par arrêt contradictoire,

INFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de Rambouillet le 26 juillet 2024,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

REJETTE la demande de nullité du bail pour dol,

CONSTATE que le logement donné en location est insalubre,

JUGE en conséquence que les loyers n’étaient plus dus à compter de l’arrêté préfectoral du 22 février 2024,

DÉBOUTE M. et Mme [M] et [K] [P] [O] de leurs demandes tendant à voir valider les congés qu’ils ont délivrés le 7 décembre 2021 à Mme [V] [Y] et M. [Z] [T] et à les voir dire opposables à M. [G] [N],

DÉBOUTE M. et Mme [M] et [K] [P] [O] de leur demande tendant au prononcé de la résiliation du bail pour non-respect de la destination des lieux et de leurs demandes subséquentes,

DÉBOUTE Mme [V] [Y] et M. [Z] [T] de l’ensemble de leurs demandes présentées à titre principal,

CONDAMNE M. et Mme [M] et [K] [P] [O] à payer à Mme [V] [Y] et M. [Z] [T] les sommes suivantes :

. 297,50 euros correspondant au prorata du loyer de février 2024 non dû,

. 59 788,44 euros en réparation du préjudice de jouissance subi,

. 10 000 euros en réparation du préjudice moral subi,

. 1 310 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

DÉBOUTE Mme [V] [Y] et M. [Z] [T] de leur demande au titre des taxes d’enlèvement des ordures ménagères,

DÉBOUTE Mme [V] [Y] et M. [Z] [T] de leur demande au titre des frais de location d’un box,

DÉBOUTE Mme [V] [Y] et M. [Z] [T] de leur demande de remise des quittances de loyer sous astreinte,

DÉBOUTE M. et Mme [M] et [K] [P] [O] de leur demande de dommages-intérêts,

DÉBOUTE M. et Mme [M] et [K] [P] [O] de leur demande de garantie de la société CARMA Assurances,

CONDAMNE M. et Mme [M] et [K] [P] [O] au paiement des entiers dépens, de première instance et d’appel, qui comprendront le coût de trois constats d’huissier et du rapport d’expertise établis à l’initiative des appelants à hauteur de 2 300 euros,

CONDAMNE M. et Mme [M] et [K] [P] [O] à payer à Mme [V] [Y] et M. [Z] [T] une somme de 7'000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE M. et Mme [M] et [K] [P] [O] de leur demande présentée sur le même fondement,

DÉBOUTE la société CARMA Assurances de sa demande présentée sur le même fondement.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président,