COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre civile 1-6

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 04 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/03750 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WSZ2

AFFAIRE :

S.A.S. SOCIÉTÉ PARISIENNE DE PROTECTION

C/

[F] [E]

S.E.L.A.R.L. [H] & ASSOCIES

S.E.L.A.R.L. MMJ

S.A.S. M M FINANCES

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 25 Mars 2024 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 15]

N° RG : 20/02336

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 04.09.2025

à :

M^e Marie-Hélène DANCKAERT, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Yann-Charles CORRE, avocat au barreau de VAL D’OISE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.S. SOCIÉTÉ PARISIENNE DE PROTECTION

N° Siret : 304 052 491 (RCS [Localité 15])

[Adresse 3]

[Localité 12]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Jean-Christophe BONTE CAZALS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1241 – Représentant : M^e Marie-Hélène DANCKAERT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 520

APPELANTE

****************

Monsieur [F] [E]

né le 29 Novembre 1963 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 8]

SCI DU MOULIN A VENT

N° Siret : 487 639 973 (RCS [Localité 15])

[Adresse 1]

[Localité 11]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

S.E.L.A.R.L. [H] & ASSOCIES

Prise en la personne de Maître [K] [H], prise en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société SCI DU MOULIN A VENT, désignée à cette fonction selon jugement du Tribunal de Grande Instance de Pontoise en date du 19 novembre 2019

[Adresse 6]

[Localité 10]

S.E.L.A.R.L. MMJ

Prise en la personne de Maître [D] [T], prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société SCI DU MOULIN A VENT, désignée à cette fonction selon jugement du Tribunal Judiciaire de Pontoise en date du 15 juin 2021 et selon jugement du Tribunal Judiciaire de Pontoise en date du 26 novembre 2024

[Adresse 4]

[Localité 10]

S.A.S. M M FINANCES

N° Siret : 429 476 468 (RCS [Localité 16])

[Adresse 7]

[Localité 9]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Yann-Charles CORRE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 4, substitué par M^e Elodie FERREIRA BATISTA, Plaidant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 4

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 Juin 2025, Madame Sylvie NEROT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Fabienne PAGES, Présidente,

Madame Florence MICHON, Conseillère,

Madame Sylvie NEROT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie RIBEIRO

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 1er mars 2017, un contrat de sous-location intitulé 'avenant convention de sous-location’ a été consenti, pour une durée de trois ans deux fois renouvelable venant à expiration le 31 mars 2026 et moyennant le paiement d’un loyer annuel hors charges et hors taxes de 97.920 euros, majoré de la TVA, à la Société Parisienne de Protection SAS (ci-après : SPP) – dont les parts étaient détenues par la société MM Finances – ceci par la SCI du Moulin à Vent, crédit-preneuse depuis 2006 d’un ensemble immobilier à usage d’activités, entrepôts, bureaux, show-room situé [Adresse 2] à Puiseux-Pontoise (95) et pour une partie de cet ensemble, le reste étant occupé par trois autres sociétés.

Il succédait à une convention de sous-location entre les mêmes parties du 1er janvier 2010.

Le 22 octobre 2018, les actions et parts sociales de la société SPP, à l’instar de celles des trois autres sociétés sous-locataires, ont été cédées à un tiers conformément à une convention du 1er octobre 2018, laquelle prévoyait notamment, en son paragraphe 8.1 (vii) relatif à la remise des documents à la date de sa réalisation, 'la preuve de la résiliation des baux conclus avec la société Moulin à Vent, avec effet au plus tard le 31 décembre 2018 et sans indemnité de part et d’autre" .

Par une lettre du 22 octobre 2018 cosignée par la SCI du Moulin à Vent et la SAS SPP, la première prenait acte et acceptait la demande de résiliation du bail conclu avec la société SPP en précisant que cette résiliation prendra effet à compter du 1er janvier 2019.

La société SPP n’a quitté les lieux que le 31 mars 2019, après sommation délivrée le 15 mars 2019, et les locaux ont été restitués le 1er avril 2019.

Par ordonnance rendue le 11 octobre 2019, la juridiction des référés saisie par la SCI du Moulin à Vent d’une demande en paiement provisionnel au titre d’un arriéré locatif évalué, selon ses dernières conclusions, à la somme de 190.268,03 euros, a dit n’y avoir lieu à référé en retenant une contestation sérieuse sur le quantum des sommes dues de part et d’autre et jugé en conséquence que la demande de production de pièces sous astreinte visant notamment la justification des charges refacturées devenait sans objet (pièce n° 9 de l’appelante).

Sur la situation de la SCI du Moulin à Vent, par jugement rendu le 19 novembre 2019 le tribunal judiciaire de Pontoise a ouvert une procédure de redressement judiciaire à son encontre et la société SPP a déclaré sa créance à hauteur de la somme de 46.234,27 euros correspondant au montant de son dépôt de garantie, contestée, sans être tranchée, devant le juge commissaire.

La liquidation judiciaire de cette SCI a été prononcée le 15 juin 2021.

Il peut être ajouté qu’au cours de la procédure d’appel, les opérations de liquidation de la SCI du Moulin à Vent ont fait l’objet d’une clôture pour insuffisance d’actif, le 18 juin 2024, puis qu’une réouverture des opérations de liquidation judiciaire est intervenue le 26 novembre 2024, avec désignation de la Selarl MMJ en qualité de mandataire-liquidateur, la mission de la Selarl [H] &Associés ayant pris fin.

S’agissant du présent litige, le tribunal judiciaire de Pontoise a successivement été saisi :

par assignation délivrée le 08 juin 2020, à la requête de la SCI du Moulin à Vent et des organes de la procédure, à l’encontre de la société SSP aux fins de condamnation au paiement d’un arriéré de loyers et de charges, d’indemnités d’occupation et du remboursement des frais de remise en état avec demande d’affectation du dépôt de garantie,

par assignation délivrée le 30 juin 2021, à la requête de la société SSP, à l’encontre de la société MM Finances et de monsieur [F] [E] (dirigeant de la SCI du Moulin à Vent et de la société MM Finances) aux fins de garantie.

et leur jonction a été ordonnée le 31 mars 2022.

Par jugement contradictoire rendu le 25 mars 2024, le tribunal judiciaire de Pontoise, rappelant que l’exécution provisoire de sa décision est de droit, a :

dit que la convention de sous-location du 1er mars 2017 est soumise au statut des baux commerciaux,

condamné la société SPP à payer à la SCI du Moulin à Vent et à la Selarl MMJ, prise en la personne de maître [T] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI du Moulin à Vent, les sommes de :

* 29.376 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 1er janvier au 31 mars 2019,

*154.103,35 euros au titre des charges impayées au 31 mars 2019,

* 5.347,10 euros au titre des travaux de remise en état,

dit que le montant du dépôt de garantie non restitué à la société SPP s’élève à la somme de 32.640 euros,

ordonné la compensation entre cette somme de 32.640 euros et les sommes précitées dues par la société SPP à la SCI du Moulin à Vent et à la Selarl MMJ, prise en la personne de maître [T] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI du Moulin à Vent,

condamné la société SPP à payer à la SCI du Moulin à Vent, à la Selarl MMJ, prise en la personne de maître [T], mandataire liquidateur de la SCI du Moulin à Vent, à la société MM Finances et à M. [F] [E] à chacun la somme de 800 euros ( soit 3.200 euros au total) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile (ainsi qu') au paiement des dépens.

La Société Parisienne de Protection (SPP) a interjeté appel de ce jugement, selon déclaration reçue au greffe le 13 juin 2024.

Saisi par la SCI du Moulin à Vent, la Selarl [H] & Associés, prise en la personne de maître [K] [H], en sa qualité d’administrateur judiciaire de la SCI du Moulin à Vent, la Selarl MMJ en la personne de maître [T], prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI du Moulin à Vent, la société MM Finances et monsieur [E] d’un incident aux fins de radiation de l’appel, par ordonnance rendue le 10 avril 2025 le conseiller de la mise en état désigné a rejeté tant cette demande que celles formées au titre des frais non répétibles en disant que les dépens suivront le sort de l’instance au fond.

Par dernières conclusions notifiées le 02 juin 2025, la société par actions simplifiée Société Parisienne de Protection-SPP demande à la cour, au visa des articles L 145-1, L 145-5, L 145-5-1, L 145-40-1, R 145-35 et R 145-36, L 622-7 (I) du code de commerce, 1342-10, 1137, 1199, 1200 et 1240 du code civil:

de dire recevable l’appel interjeté par la société SPP,

d’infirmer le jugement (entrepris) en ce qu’il a : condamné la société SPP à payer à la SCI du Moulin à Vent et à la Selarl MMJ, prise en la personne de maître [T] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI du Moulin à Vent les sommes de 154.103,35 euros au titre des charges impayées au 31 mars 2019 et de 5.347,10 euros au titre des travaux de remise en état // dit que le montant du dépôt de garantie non restitué à la société SPP s’élève à la somme de 32.640 euros

// ordonné la compensation entre cette somme de 32.640 euros et les sommes précitées dues par la société SPP à la SCI du Moulin à Vent et à la Selarl MMJ, prise en la personne de maître [T] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI du Moulin à Vent // condamné la société SPP à payer à la SCI du Moulin à Vent, à la Selarl MMJ, prise en la personne de maître [T], mandataire liquidateur de la SCI du Moulin à Vent, à la société MM Finances et à M. [F] [E] à chacun la somme de 800 euros (soit 3.200 euros au total) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile (ainsi qu') au paiement des dépens // rejeté ou dit sans objet les demandes de la société SPP // rejeté les demandes de la société SPP aux fins de voir condamner solidairement monsieur [F] [E] et la société MM Finances à relever et garantir intégralement la société SPP de toutes condamnations en indemnisation pour remise en état des lieux qui pourraient intervenir à son encontre au profit de la SCI du Moulin à Vent,

de (le) confirmer pour le surplus,

Statuant à nouveau

* sur l’appel principal

de fixer la créance de la société SPP au passif de la SCI du Moulin à Vent à la somme de 46.234,37 euros,

de débouter la SCI du Moulin à Vent et la Selarl MMJ, prise en la personne de maître [T] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI du Moulin à Vent, de toutes leurs demandes au titre des charges arrêtées au 31 mars 2019,

de débouter la SCI du Moulin à Vent et la Selarl MMJ, prise en la personne de maître [T] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI du Moulin à Vent, de leur demande afférente aux réparations locatives,

d’ordonner la compensation totale ou partielle entre toutes sommes qui pourraient être dues et le dépôt de garantie d’un montant de 46.234,37 euros,

de condamner solidairement monsieur [F] [E] et la société MM Finances à relever et garantir intégralement la société SPP de toutes condamnations en indemnisation pour remise en état des lieux qui pourraient intervenir à son encontre au profit de la SCI du Moulin à Vent,

* sur l’appel incident

de dire que la convention de sous-location du 1er mars 2017 est soumise au statut des baux commerciaux et de confirmer le jugement entrepris de ce chef,

de dire prescrite la demande en paiement de la somme de 6.440,68 euros au titre des travaux de 2012/2013,

de débouter la SCI du Moulin à Vent et la Selarl MMJ, prise en la personne de maître [T] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI du Moulin à Vent, de toutes leurs demandes incidentes au titre des charges locatives, des frais pour travaux impayés, des réparations locatives et des intérêts de retard,

de débouter monsieur [F] [E] et la société MM Finances de leurs demandes de dommages et intérêts pour un montant de 50.000 euros chacun pour procédure 'vexatoire',

En tout état de cause

de condamner la SCI du Moulin à Vent et la Selarl MMJ, prise en la personne de maître [T] en sa qualité de liquidateur judiciaire, monsieur [F] [E] et la société MM Finances solidairement à payer à la société SPP la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

de condamner les intimés aux entiers dépens.

Par dernières conclusions (n° 4) notifiées le 11 juin 2025, la société civile immobilière du Moulin à Vent, la Selarl [H] & Associés, administrateur judiciaire, prise en la personne de maître [K] [H], la Selarl MMJ, prise en la personne de maître [D] [T], en qualité de liquidateur, la société par actions simplifiée MM Finances et monsieur [F] [E], visant les articles 15, 16 et 135 du code de procédure civile et l’article 906 du code de procédure civile (dans sa version issue du décret n°2017-891 du 6 mai 2017 applicable aux procédures d’appel introduites entre le 1er septembre 2017 et le 31 août septembre 2024), les articles 1103, 1104, 1240, 1731 et 1231 et suivants du code civil, 122 et suivants du code de procédure civile ainsi que l’article L145-60 du code de commerce, prient la cour :

de déclarer mal fondée la société Société Parisienne de Protection en son appel ainsi qu’en son appel en garantie, ses demandes, moyens de défense, fins et conclusions,

de déclarer recevables et bien fondés la société la SCI du Moulin à Vent et la Selarl MMJ, prise en la personne de maître [D] [T] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI du Moulin à Vent, la société MM Finances et monsieur [F] [E] en leur appel incident ainsi qu’en leurs demandes, moyens de défense, fins et conclusions,

d’ordonner (sic) n’y avoir lieu à statuer sur le chef du jugement qui a condamné la société Société Parisienne de Protection à payer la somme de 29.376 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 1er janvier au 31 mars 2019, la cour n’étant saisie d’aucune prétention à ce sujet au regard du dispositif des premières conclusions d’appelant,

d’infirmer le jugement (entrepris) en ce qu’il a : dit que la convention de sous-location du 1er mars 2017 est soumise au statut des baux commerciaux // déclaré prescrite et rejeté la demande en paiement de la somme de 6.440,68 euros au titre des charges sur travaux // condamné la société Société Parisienne de Protection à payer à la SCI du Moulin à Vent et à la Selarl MMJ, prise en la personne de maître [D] [T] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI du Moulin à Vent, la somme limitée de 5.347,10 euros au titre des travaux de remise en état // rejeté la demande tendant à voir condamner la société Société Parisienne de Protection à payer à la SCI du Moulin à Vent et à la Selarl MMJ, prise en la personne de maître [T] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI du Moulin à Vent, la somme de 2.925,73 euros en remboursement d’un quart des intérêts de retard payés au crédit-bailleur // débouté la société MM Finances et monsieur [F] [E] de leur demande de condamnation, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, de la société Société Parisienne de Protection à payer, à chacun, la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi en raison de cette procédure abusive et vexatoire,

de confirmer le jugement (entrepris) pour le surplus, comprenant : la condamnation de la société SPP à payer à la SCI du Moulin à Vent et à la Selarl MMJ, prise en la personne de maître [T] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI du Moulin à Vent les sommes de 29.376 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 1er janvier au 31 mars 2019 et de154.103,35 euros au titre des charges impayées au 31 mars 2019 // le rejet de la demande reconventionnelle de la société Société Parisienne de Protection de fixation au passif de la société SCI du Moulin à Vent du montant du dépôt de garantie de 46.634,27 euros // la fixation du montant du dépôt de garantie non restitué à la société Société Parisienne de Protection à la somme de 32.640 euros // la compensation entre cette somme de 32.640 euros et les sommes précitées dues par la société Société Parisienne de Protection à la SCI du Moulin à Vent et à la Selarl MMJ prise en la personne de maître [D] [T], es-qualités de liquidateur judiciaire de la société SCI du Moulin à Vent // le rejet des demandes de la société Société Parisienne de Protection aux fins de voir condamner solidairement monsieur [F] [E] et la société MM Finances à relever et garantir intégralement la société Société Parisienne de Protection de toutes condamnations en indemnisation pour remise en état des lieux qui pourraient intervenir à son encontre au profit de la société SCI du Moulin à Vent // la condamnation de la société Société Parisienne de Protection à payer à la société SCI du Moulin à Vent, à la Selarl MMJ prise en la personne de maître [D] [T], liquidateur judiciaire de la société SCI du Moulin à Vent, à la société MM Finances et à Monsieur [F] [E] à chacun la somme de 800 euros (soit 3.200 euros au total) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile // la condamnation de la société Société Parisienne de Protection au paiement des dépens,

Et statuant à nouveau en y ajoutant

de déclarer irrecevable comme prescrite la demande de soumission de la convention de sous-location datée du 1er mars 2017 au statut des baux commerciaux régi par les articles 145-1 et suivants du code de commerce,

de débouter la société Société Parisienne de Protection de sa demande de soumission de la convention de sous-location datée du 1er mars 2017 au statut des baux commerciaux régi par les articles 145-1 et suivants du code de commerce,

de condamner la société Société Parisienne de Protection à payer à la société SCI du Moulin à Vent, à la Selarl MMJ prise en la personne de maître [D] [T], liquidateur judiciaire de la société SCI du Moulin à Vent :

* la somme de 6.440,68 euros au titre des frais pour travaux impayés,

* la somme de 15.277,90 euros au titre des frais de remise en état des lieux,

* la somme de 2.925,73 euros en remboursement d’un quart des intérêts de retard payés au crédit-bailleur,

de condamner, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, la société Société Parisienne de Protection à payer à la société MM Finances et à monsieur [F] [E], à chacun, la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi en raison de cette procédure abusive et vexatoire,

de débouter la société Société Parisienne de Protection de toutes demandes plus amples ou contraires,

de condamner la société Société Parisienne de Protection à payer à la société SCI du Moulin à Vent, à la Selarl MMJ prise en la personne de maître [D] [T], liquidateur judiciaire de la société SCI du Moulin à Vent, à la société MM Finances et à monsieur [F] [E], à chacun, la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile (ainsi qu') aux entiers dépens de première instance et d’appel, lesquels comprendront la sommation de payer et de quitter les lieux datée du 15 mars 2019 et l’état des lieux de sortie daté du 1er avril 2019.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les difficultés relatives aux communications de pièces par l’appelante

Se fondant sur les articles 135 du code de procédure civile selon lequel 'le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile’ et 906 (en sa version applicable) du même code prévoyant la communication spontanée et simultanée des pièces de l’appelante avec ses conclusions et découlant du principe du contradictoire, les intimés faisaient grief à l’appelante, dans des conclusions précédentes, de n’avoir pas procédé à une communication spontanée de ses pièces n° 1 à 21, de les avoir contraints à renouveler des sommations de communiquer les 20 décembre 2024 et 06 janvier 2025 et de n’avoir procédé que tardivement, le 11 février 2025, à la communication officielle desdites pièces en soulignant sa mauvaise foi et le non-respect d’élémentaires règles procédurales.

Ils lui reprochaient d’avoir récidivé, s’agissant de ses nouvelles pièces n° 21 à 26 visées dans ses conclusions du 09 avril 2025 et non communiquées en déclarant qu’au jour de leurs dernières conclusions (notifiées le 23 mai 2025), ils n’en avait pas connaissance.

Il y a lieu de constater que bien qu’ils estiment utile de consacrer des développements relatifs à ces difficultés de communication, les intimés ont abandonné dans leurs dernières conclusions leur précédente demande tendant à voir écarter des débats ces pièces n° 21 à 26.

La cour n’étant plus saisie d’une demande de mise à l’écart de pièces, n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur l’application du statut des baux commerciaux

Il convient d’exposer que, pour retenir la soumission du contrat de sous-location en cause à ce statut, le tribunal s’est fondé sur les dispositions des articles L 145-1 et suivants du code de commerce le régissant et sur la convention des parties en considérant que la clause invoquée par la crédit-preneuse pour dénier sa soumission audit statut ne constituait pas une renonciation sans équivoque du sous-locataire, ajoutant qu’en tout état de cause les règles applicables aux baux commerciaux sont d’ordre public et qu’il ne pouvait y être dérogé en l’espèce du fait de la durée de ce bail et de l’exploitation d’un fonds de commerce.

L’appelante poursuit la confirmation de la décision entreprise en s’en appropriant la motivation et en ajoutant que les critères dérogatoires des articles L 145-5 et L 145-5-1 relatifs au bail précaire ainsi qu’aux circonstances exceptionnelles n’étaient pas remplis, que ce bail de 2017 ne reprenait pas la dérogation quant à la durée stipulée dans son précédent bail conclu le 1er janvier 2010, que le contrat de crédit-bail n’interdisait nullement un contrat de sous-location soumis à ce statut et qu’elle n’y avait pas renoncé, ceci en s’appuyant sur diverses jurisprudences de la Cour de cassation en ce sens.

Répondant au tardif moyen de ses adversaires tenant à la prescription d’une action en requalification, elle soutient que sa demande ne tend qu’à la confirmation de la soumission du bail de sous-location, dès sa signature, audit statut.

Sur appel incident et aux fins d’infirmation du jugement sur ce point, pour se prévaloir d’une renonciation expresse du sous-locataire à la propriété commerciale, la SCI du Moulin à Vent et les organes de la procédure collective intimés, qui relèvent que ce contrat de sous-location du 1er mars 2017 n’y fait à aucun moment référence, excipent de trois de ses clauses, à savoir :

¿ 'le sous-locataire reconnaît avoir été informé que les droits qui lui sont consentis ci-après sont liés à l’existence du crédit-bail susvisé et que le crédit-bail ne relève pas des dispositions des articles 145-1 et suivants du code de commerce relatifs aux baux commerciaux',

¿ 'le sous-locataire ne pourra en aucun cas exciper d’un droit éventuel au renouvellement ou à la propriété commerciale car la nature-même du contrat de crédit-bail immobilier exclut ces prétentions',

¿ ' le sous-locataire déclare expressément avoir pris connaissance de l’article visé et rapporté ci-dessus et, plus généralement, de l’ensemble des termes du contrat de crédit-bail immobilier, et en accepter sans réserve toutes les obligations et conséquences de toutes natures y attachées’ .

Ils se prévalent en outre de la prescription biennale de l’action en requalification en bail commercial d’une convention n’y étant pas contractuellement soumise, comme jugé par la Cour de cassation, et soutiennent que cette action était ici prescrite depuis le 1er mars 2019 à minuit.

Ceci étant exposé et s’agissant d’abord de la fin de non-recevoir tirée de la prescription biennale de l’article L 145-60 du code de commerce, c’est à bon droit que la société SPP oppose à ses adversaires la distinction qu’il convient d’opérer entre une action en requalification en bail statutaire dont le délai pour agir commence à courir à compter de la signature de la convention et celle, non soumise à la cette prescription, tendant à voir constater l’existence d’un bail soumis audit statut et qu’elle fait valoir, au cas particulier, qu’elle entend voir juger que, dès sa signature, le bail en cause d’une durée de neuf années décomposée en trois périodes triennales sans mention de dérogation aux dispositions des articles L 145-1 et suivants précités est un bail statutaire.

Ce moyen d’irrecevabilité ne peut donc prospérer.

Ensuite et sur l’application de ce statut, si le code de commerce ne régit pas la sous-location commerciale autrement que dans la situation particulière évoquée par l’appelante, il n’en demeure pas moins qu’il se dégage de l’application prétorienne du droit des contrats un principe d’autonomie du sous-bail, le contrat conclu par la crédit-preneuse et celui conclu entre celle-ci et la sous-locataire étant des contrats distincts obéissant à des règles qui leur sont propres (Cass civ 3ème, 10 décembre 2002, pourvoi n° 01-15062, publié au bulletin).

Les intimés ne peuvent donc tirer 'de la nature-même du contrat de crédit-bail’ (selon la deuxième clause invoquée) l’effet dont ils se prévalent sur le contrat de sous-location conclu par une société commerciale inscrite au registre du commerce et exploitant dans les locaux une activité commerciale, comme l’est la société SPP qui a, par suite, vocation à bénéficier du statut des baux commerciaux.

Ils ne peuvent, non plus, se prévaloir d’une renonciation à son bénéfice en tirant argument des deux clauses reproduites plus avant ('le sous-locataire reconnaît avoir été informé'(…)'déclare expressément avoir pris connaissance') dès lors que la renonciation à un droit ne se présume pas et ne peut résulter que d’actes de son titulaire manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ; le fait d’avoir reçu une information n’implique pas, à lui seul, la volonté de renoncer à invoquer le bénéfice du statut des baux commerciaux.

Il s’en déduit que le jugement mérite confirmation sur ce point.

Sur la dette locative

sur les indemnités d’occupation afférentes aux trois premiers mois de l’année 2019

La créance à ce titre de la SCI du Moulin à Vent , agissant par les organes de la procédure collective, qu’a retenue le tribunal, ceci à hauteur de la somme de 29.376 euros, du fait du maintien dans lieux de la société SPP après résiliation amiable et anticipée du contrat de sous-location convenant de leur libération à la date du 31 décembre 2018, ne fait pas l’objet de contestation dans les dernières conclusions des parties.

Le jugement ne peut qu’être confirmé de ce chef.

sur la dette locative

Devant le tribunal, la SCI et les organes de la procédure poursuivaient la condamnation de la société SPP au paiement de 'la somme de 161.192,03 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 décembre 2018" selon les termes du dispositif de leurs dernières conclusions.

Cette somme excluait du solde débiteur de 190.568,03 euros les indemnités d’occupation précitées (29.376 euros) ; elle ressortait, selon l’intitulé du document produit, d’ 'une décomposition solde comptable dû au 31 mars 2019 facturation faite’ présentée sur papier libre non daté et comme s’appuyant sur des extraits (pages 10 à 12) du 'Grand Livre clients de révision’ de la SCI du Moulin à Vent du 01/01/2018 au 31/05/2019 (pièce n° 14 des intimés).

Ce document comprend les rubriques suivantes, elles-mêmes non décomposées occupant une ligne unique:

situation comptable au 31/12/2018 hors charges 4ème trimestre 2018 : 212.821,05 euros

charges antérieures 2018 non payées et charges 4ème trimestre 2018 : 16.091 euros

provisions pour charges 1er trimestre 2019 : 7.998 euros

paiements intervenus en date du 06 mai 2019 et imputés sur charges 2018 et provisions sur charges 2019: 24.281,98 euros (16.091 euros + 7.998 euros)

paiements intervenus en date du 06 mai 2019 et imputés sur loyers 2018 : 51.629,02 euros

nouveau solde comptable en nos livres au 14 mai 2019 : 190.568,03 euros.

Pour retenir une créance de 154.103,35 euros au titre de cette dette locative globale en mentionnant cependant dans le dispositif de son jugement qu’il s’agit de 'charges impayées au 31 mars 2019", le tribunal n’a que partiellement accueilli les moyens en défense de la société SPP.

Il a rejeté celui tenant au défaut de justificatifs des charges aux motifs qu’étaient produits des états de charges détaillés, que la demanderesse 'indiquait’ que ceux-ci étaient remis annuellement à la sous-locataire et que la société SPP n’avait pas demandé à son bailleur de consulter les pièces justificatives ainsi qu’ elle devait le faire.

De la même façon qu’il a rejeté la contestation relative à une taxe (au montant de 2.679,48 euros) improprement qualifiée de taxe locale d’équipement alors qu’elle correspondait à la taxe sur les bureaux et parkings outre celle relative à la créance au titre des charges arrêtées au 1er trimestre 2019 inclus.

Il a, en revanche, déduit le montant d’honoraires d’expert-comptable indus (pour 648 euros) et celui de travaux pour cause de prescription (pour 6.440,68 euros).

L’appelante poursuit l’infirmation du jugement en cette disposition en se fondant sur l’article R 145-36 du code de commerce aux termes duquel '(…) Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.' ainsi que sur l’article du contrat du 1er mars 2017 relatif aux charges.

Elle fait cumulativement état de la sommation de communiquer un récapitulatif des charges pour les années 2014 à 2019 délivrée le 10 juillet 2019 en faisant valoir que le tribunal l’a ignorée, de la communication tardive d’un état récapitulatif des charges devant la juridiction des référés mais sans leurs justificatifs – pourtant de nature à lui permettre d’apprécier et de contester éventuellement les sommes refacturées – et, se réclamant d’une jurisprudence de la Cour de cassation (Cass civ, 17 septembre 2020, pourvoi n° 19-14168, publié au bulletin), soutient qu’elle n’est donc pas tenue de régler les charges locatives.

Elle entend au surplus démontrer l’incohérence des décomptes explicatifs fournis par ses adversaires, évoquant les charges facturées pour 2016 et 2017 (aux montants de 83.736,17 euros TTC ou bien de 77.185,33 euros TTC, suivant les divers documents produits) ou encore les écarts de facturation des loyers et des charges pour l’année 2017 en contemplation des pièces adverses n° 28, 33, 34 et 14 qui se contredisent, en s’interrogeant, pour finir, sur leur véritable montant.

Les intimés ne contestent pas en cause d’appel la condamnation prononcée en en poursuivant la confirmation, sauf à dissocier l’arriéré de frais pour travaux (au montant de 6.440,68 euros) dont ils entendent débattre isolément pour en réclamer le paiement.

Ils font valoir qu’était 'réclamée’ devant la juridiction des référés une somme totale de 266.286,05 euros comprenant l’arriéré de loyers et de charges antérieur au 31/12/2018, au montant de 212.821,05 euros, outre les charges antérieures, au montant de 16.091 euros, et les indemnités d’occupation et provisions pour charges du 1er trimestre 2019 s’établissant à la somme de 7.998 euros ; qu’à la suite de cette audience, la société SPP lui a fait parvenir, par courrier officiel du 06 mai 2019, un chèque au montant de 75.718,02 euros qu’elle a intégralement affecté au paiement du reliquat de charges et de leur provision pour le premier trimestre 2019 (soit : 16.091 et 7.998 euros) et que le reste de ce versement (soit : 51.629,02 euros) est venu diminuer l’arriéré de loyers et de charges en cause de sorte que la société SPP restait redevable d’un arriéré de loyers et de charges antérieurs au 31/12/2008 de 161.192,03 euros ainsi que des indemnités d’occupation postérieures à hauteur de 29.376 euros.

Demandant à la cour de ne pas se laisser abuser par les 'arguties fantaisistes’ de l’appelante dont ils soulignent la mauvaise foi dans une procédure qu’ils qualifient d’opportuniste, ils acquiescent à la motivation des premiers juges.

Ils se prévalent de la production réitérée aux débats de leurs pièces n° 28 à 48 comprenant des états récapitulatifs de charges de 2010 à 2019, du Grand Livre général de révision des années 2010 à 2019 de la SCI du Moulin à Vent, de tableaux récapitulatifs des loyers, charges et indemnités d’occupation de l’ensemble des sociétés sous-locataires en cause de 2010 à 2019 et font état, d’une part, de la validation de ses écritures par l’expert-comptable de la société en regard des documents, du Grand Livre Général et d’un audit général des comptes de la société SPP dont ils déclarent qu’il a été réalisé en octobre 2018, observant que cette société a dû être dans l’obligation de fournir l’intégralité des pièces justifiant les charges refacturées, sans quoi l’audit n’aurait pu se faire, et que, par ailleurs, il est évident que la société cessionnaire des actions de la société SPP n’aurait pas manqué de faire savoir à la SCI du Moulin à Vent qu’il existait des éléments de contestation.

Ils stigmatisent la mauvaise foi de leur adversaire contestant tardivement et sans motif légitime les charges refacturées ; ils exposent qu’ils se sont déjà expliqués sur la répartition des charges de 2016 et 2017 et que tous les justificatifs ont été fournis à la faveur de cet audit ; ils se prévalent de la gestion en bon père de famille de la SCI ou de négociations l’ayant conduite à émettre des avoirs en période de difficultés financières ; ils font de plus grief à l’appelante d’exploiter une donnée isolée, fantaisiste et dépourvue de sens dès lors, en particulier, que les comptes de la société SPP ont été approuvés sans réserve par son expert-comptable et que sa dette, arrêtée au 31/12/2017, figure bien au même montant (soit : 111.138,04 euros) dans la plaquette de son bilan, de la même manière que figure au bilan de la SCI du Moulin à Vent la dette de cette dernière pour une somme totale de 190.568,03 euros arrêtée au 31/12/2019 (pièces n° 8, 83 et 14).

Sur la dette de la société SPP au titre des loyers

La convention de sous-location du 1er janvier 2010 stipulait qu’elle était consentie et acceptée (page 10/12) 'moyennant un loyer annuel hors taxes de 111.520 euros majoré de la TVA en vigueur, payable trimestriellement et d’avance les premiers de chaque trimestre et pour la première fois le 1er avril 2010"; les parties sont convenues par avenant du 1er mars 2017, s’agissant du loyer (page 12/14), d’un loyer annuel et hors taxes de 97.920 euros majoré de la TVA en vigueur, payable trimestriellement et d’avance les premiers de chaque trimestre et pour la première fois le 1er mars 2017.

Si les intimés font état d’une créance de 212.821,05 euros au titre des loyers impayés au 4ème trimestre 2018, ce qui se déduit de la différence entre le cumul de loyers et de charges à cette date figurant dans sa pièce n° 14 et le montant des charges (228.912,05 – 16.091 euros), force est de considérer qu’en dépit de leur production en appel de 84 pièces, la cour, à l’instar de l’appelante, peine à trouver une cohérence dans les sommes impayées à ce titre ; qu’en outre, les explications des intimés qui, pour commencer et à l’examen de l’ordonnance de référé rendue, relatent de manière erronée ce qui était effectivement demandé à ce juge, n’éclairent en rien le détail des sommes réclamées à ce seul titre et, notamment, ne dissipent pas l’obscurité quant aux sommes réellement dues que met en avant, à titre exemplatif, l’appelante dans ses dernières conclusions du 02 juin 2025 et auxquelles leurs conclusions en réplique n° 4 du 11 juin 2025 permettaient pourtant de répondre.

Il est constant qu’aux termes du premier alinéa de l’article 1315 (devenu 1353) du code civil, 'Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver', ce à quoi invitait d’ailleurs le juge des référés dès le 11 octobre 2019, énonçant que la SCI ne justifiait pas de sa créance au montant de 190.568,03 euros.

Le juge ne pouvant se dérober, selon l’article 5 du code de procédure civile, à une demande d’évaluation qui lui est faite en dépit de difficultés avérées pour ce faire, en l’état de cette procédure au cours de laquelle les demandeurs aux actions successives en référé puis au fond se sont abstenus de clarifier leur créance de loyers, il y a lieu de s’en tenir aux seuls documents pertinents produits par la SCI du Moulin à Vent à la lumière des critiques de l’appelante qui n’ont rien de 'biaisé’ ou de 'fantaisiste’ comme soutenu par la partie adverse qui n’y a pas précisément répondu.

Etant relevé qu’au titre de l’arriéré de loyers, la société SPP ne justifie pas de sa libération, la cour retiendra par conséquent :

au titre de l’arriéré des seuls loyers de 2016, qu’ils s’établissaient à la somme de 121.220,56 euros (soit: 30.305,14 euros x 4) de laquelle peuvent être déduits un premier avoir de 37.729 euros au 31/12/2016 (pièce n° 36) et un second de 40.096,57 euros au 30/04/2018 (pièce n° 77), soit une créance à ce titre s’établissant à la somme de 43.394,99 euros HT,

au titre de l’arriéré des seuls loyers de 2017, que si leur montant a été réclamé à hauteur de 97.920 euros HT (pièce n° 79) il ressort du [Localité 14] Livre des révisions au 31/12/2019 et du Tableau récapitulatif des loyers et charges 2017 arrêté au 31/12/2017 (pièces n° 28 et n° 33, page 1), comme le fait valoir l’appelante en identifiant de surcroît d’autres chiffres ressortant des pièces adverses, qu’ils ne s’établissent, au vu du [Localité 14] Livre, qu’à la somme de 26.731 euros,

au titre de l’arriéré des seuls loyers de l’année 2018 au montant facturé de 97.920 euros HT (soit 24.480 euros x 4), qu’il y a lieu de prendre en considération une régularisation au 31/03/2018 à hauteur de la somme de 26.731,02 euros (pièces n° 28 et 31), si bien que la créance à ce titre sera retenue pour un montant de 71.188,98 euros.

Ainsi, la créance de la SCI du Moulin à Vent, au titre de l’arriéré des seuls loyers, a vocation à s’établir, hors toute affectation d’autres versements, à la somme de 141.314,97euros [soit : 43.394,99 euros + 26.731 euros + 71.188,98 euros].

Sur la dette de la société SPP au titre des charges

La convention de sous-location du 1er janvier 2010 (pièce n° 1 de l’appelante, page 8/12) comme son avenant (pièce n° 2, pages 9 et 10/14) prévoyaient semblablement en leurs articles consacrés aux charges:

'Le sous-locataire paiera, soit par règlement direct au fournisseur, soit par remboursement au locataire à crédit-bail, sa quote-part des frais d’entretien, services et toutes charges de l’immeuble y compris chauffage, déterminée au prorata des surfaces occupées et majorées, s’il y a lieu de la TVA. Il réglera directement toutes les dépenses de fournitures et services ; eau, gaz, combustible, téléphone, sécurité, etc.'

Si l’article L 145-36 du code de commerce résulte de la loi du 18 juin 2014 applicable au 1er septembre 2014, la qualification de bail commercial du contrat du 1er mars 2017 en cause dès son origine résulte du jugement entrepris.

Et le tribunal s’est borné à retenir, comme il a été dit, la remise annuelle d’un état des charges d’entretien et de réparation, sans viser de pièces en attestant mais sur la seule indication des demandeurs à l’action, et à opposer à la défenderesse le fait qu’il lui appartenait de solliciter les documents justificatifs de charges.

Il est néanmoins constant qu’il appartient au bailleur d’établir sa créance en démontrant l’existence et le montant des charges dont il poursuit le paiement, ce qui suppose, par delà la délivrance d’états récapitulatifs inventoriant divers postes de charges, qu’il justifie de leur réalité afin de permettre à son cocontractant d’apprécier le caractère certain, liquide et exigible de la créance revendiquée, autrement dit qu’il fournisse tous documents et éléments en matérialisant l’existence.

C’est au demeurant ce qu’énonçait le juge des référés dans son ordonnance du 11 octobre 2019, ce qui, de plus, était réclamé par sommation de communiquer du 10 juillet 2019 distinguant très clairement la production d’états récapitulatifs de celle de 'documents justifiant les charges refacturées’ (pièces n° 9 et 16 de l’appelante) et ce qui est encore demandé par l’appelante dans ses conclusions d’appel.

Les intimés n’ayant pas satisfait à cette demande, même à hauteur d’appel dès lors que le défaut de production de justificatifs à bonne date n’est pas assorti de sanction, et ne pouvant valablement se contenter de s’en référer à la fiabilité d’un audit non communiqué ou, selon une argumentation hypothétique, à ce qu’a pu tenir pour acquis, au vu des pièces comptables, la cessionnaire, il y lieu de considérer que la société SPP, qui se réfère notamment à la doctrine de la Cour de cassation, est fondée à prétendre que ces charges (incluant celles du 1er trimestre 2019) ne peuvent lui être réclamées et à solliciter la réformation du jugement fixant la dette locative à la somme globale de 154.103,35 euros, déduction faite des paiements.

Sur l’imputation du paiement du 06 mai 2019

L’appelante verse aux débats un courrier recommandé du conseil de la société SPP à cette date auquel était joint, sans précision quant à son affectation, un chèque au montant 75.718,02 euros établi le 29 avril précédent et tiré sur le compte de sa cliente (pièce n° 10).

Les intimés exposent, sans argumentation relative aux règles de l’imputation des paiements ressortant de l’article 1342-10 alinéa 2 (nouveau) du code civil, que cette somme a été affectée, comme il a été dit, au paiement du reliquat de charges et de leur provision pour le premier trimestre 2019 (soit : 16.091 + 7.998 euros) et que le reste (soit : 51.629,02 euros) est venu diminuer l’arriéré de loyers et de charges .

Cependant, eu égard à ce qui précède, les intimés ne peuvent prétendre au paiement de leur entière créance de charges, de sorte que ce versement viendra en déduction de la seule créance de loyers retenue et que celle-ci s’établit à la somme de 65.596,95 euros (141.314,97 – 75.718,02 euros).

Le jugement qui en décide autrement sera, par conséquent, infirmé.

sur la créance de travaux

Il s’agit ici d’une facture au montant de 6.440,68 euros portant sur des travaux de sécurité (présentés comme des embellissements) effectués par la société MVDM Services en 2012/2013 que la SCI qualifie de charges non récupérées représentant 18 % du montant des travaux exécutés et qu’elle déclare avoir payés.

Elle justifie de sa mise en recouvrement par la production d’une facture émise le 28 décembre 2018, à échéance au 31 décembre 2018, adressée à la société SPP par pli recommandé du 16 janvier 2019 (pièce n° 18) et estime qu’il s’agit là du point de départ du délai de prescription.

Le tribunal ayant considéré que les travaux ont été réalisés en 2012/2013 et que le délai de prescription quinquennal commence à courir le jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits permettant de l’exercer, a retenu la fin de non-recevoir opposée à cette demande.

Ce que combattent sur appel incident les intimés en faisant valoir que la créance ressort d’une facture du 28 décembre 2018, que l’action a été introduite le 08 juin 2020 à l’encontre de 'la société Parflam SA', soit antérieurement à l’écoulement du délai de prescription, en ajoutant qu’elle n’a jamais été contestée par la société SPP, tandis que l’appelante poursuit la confirmation du jugement en son 'débouté', observant que le paiement de ces travaux datant de 2012/2013 n’a jamais été réclamé avant la facturation de décembre 2018, et sollicite en conséquence le débouté des intimés au titre des frais pour travaux impayés dans le dispositif de ses conclusions.

Sur la recevabilité de la demande

Il est vrai qu’il ressort désormais de la jurisprudence de la Cour de cassation poursuivant un objectif d’harmonisation que dans la présente hypothèse le délai de prescription commence à courir le jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer l’action concernée et que son point de départ n’est pas la date figurant sur la facture.

Toutefois, la cour ne saurait ignorer sa doctrine ressortant d’un arrêt transposable au cas d’espèce (Cass com, 19 mai 2021 pourvoi n° 20-12520, publié au bulletin) aux termes duquel :

' Vu les articles L. 137-2, devenu L. 218-2 du code de la consommation, et 2224 du code civil :

4. Aux termes du premier de ces textes, l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans. Selon le second, le délai de prescription court à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

5. S’il a été jugé que le point de départ du délai biennal de prescription se situait, conformément à l’article 2224 du code civil, au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer l’action concernée (1re Civ., 16 avril 2015, pourvoi n° 13-24.024, Bull. 2015, I, n° 100 ; 1re Civ., 11 mai 2017, pourvoi n° 16-13.278, Bull. 2017, I, n° 111), il a été spécifiquement retenu, comme point de départ, dans le cas d’une action en paiement de travaux formée contre un consommateur, le jour de l’établissement de la facture (1re Civ., 3 juin 2015, pourvoi n° 14-10.908, Bull. 2015, I, n° 136; 1re Civ., 9 juin 2017, pourvoi n° 16-12.457, Bull. 2017, I, n° 136).

6. Cependant, la Cour de cassation retient désormais que l’action en paiement de factures formée contre un professionnel, soumise à la prescription quinquennale de l’article L. 110-4 du code de commerce, se prescrit à compter de la connaissance par le créancier des faits lui permettant d’agir, pouvant être fixée à la date de l’achèvement des prestations (Com., 26 février 2020, pourvoi n° 18-25.036, publié).

7. Au regard des dispositions de l’article 2224 du code civil dont l’application a été admise pour déterminer le point de départ du délai de l’article L. 137-2, devenu L. 218-2 du code de la consommation, et afin d’harmoniser le point de départ des délais de prescription des actions en paiement de travaux et services, il y a donc lieu de prendre en compte la date de la connaissance des faits qui permet au professionnel d’exercer son action, laquelle peut être caractérisée par l’achèvement des travaux ou l’exécution des prestations.

8. Pour déclarer irrecevable, comme prescrite, l’action en paiement formée par la société Veronneau, l’arrêt retient que la facture datée du 31 décembre 2013 a été établie près de sept mois après l’exécution de la prestation en méconnaissance des délais d’établissement impartis par les articles L. 441-3 du code de commerce et 289 du code général des impôts, que sa date n’est pas certaine et que le délai de prescription a commencé à courir le 1er septembre 2013, date à laquelle la facture aurait au plus tard dû être émise.

9. Au vu de la jurisprudence, énoncée au point 5, relative à la fixation du point de départ du délai de prescription de l’action en paiement de travaux formée contre un consommateur à la date d’établissement de la facture, la prescription de l’action de la société Veronneau serait susceptible d’être écartée, tandis que la modification de ce point de départ, conformément au point 7, pourrait conduire à admettre la prescription au regard des constatations de la cour d’appel relatives à la date d’exécution de la prestation.

10. Cependant, si la jurisprudence nouvelle s’applique de plein droit à tout ce qui a été fait sur la base et sur la foi de la jurisprudence ancienne, il en va différemment si la mise en oeuvre de ce principe affecte irrémédiablement la situation des parties ayant agi de bonne foi en se conformant à l’état du droit applicable à la date de leur action.

11. L’application de la jurisprudence nouvelle à la présente instance aboutirait à priver la société Veronneau, qui n’a pu raisonnablement anticiper une modification de la jurisprudence, d’un procès équitable au sens de l’article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, en lui interdisant l’accès au juge, de sorte qu’il est justifié de faire exception au principe de cette application immédiate, en prenant en compte la date d’établissement de la facture comme constituant le point de départ de la prescription au jour de l’assignation de M. et Mme [C]'.

Par suite et eu égard, en particulier, aux points 5, 10 et 11 de cet arrêt ainsi qu’aux données factuelles de la présente espèce, il y a lieu de rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription retenue par les premiers juges.

Au fond

Force est de considérer qu’imprécis quant à la nature de la créance revendiquée présentée comme incluse dans 'la demande de condamnation au paiement des loyers et charges impayés au 31 mars 2019" ou comme portant sur 'des travaux de sécurité (embellissements)' effectués, exécutés et payés, et désireux de les voir appréciés par la cour distinctement des charges impayées, ceci sans plus d’explications, les intimés se contentent de produire aux débats la facture émise le 28 décembre 2018.

Ils ne débattent aucunement de la nature de ces travaux et du fait qu’ils entrent dans le champ d’application de la clause du contrat de sous-location relative aux charges ( à savoir, comme repris ci-avant, la 'quote-part des frais d’entretien, services et toutes charges de l’immeuble y compris chauffage, déterminée au prorata des surfaces occupées et majorées, s’il y a lieu de la TVA. Il réglera directement toutes les dépenses de fournitures et services ; eau, gaz, combustible, téléphone, sécurité, etc.') ; surtout, ils ne versent aucune pièce permettant à leur adversaire comme à la cour, d’apprécier leur existence, leur exigibilité, voire l’application d’une quote-part de 18% à la charge de cette sous-locataire.

Si bien que faute de production d’éléments permettant d’étayer leur demande en paiement ils en seront déboutés.

sur les frais de remise en état des locaux

Saisi par la SCI et les organes de la procédure d’une demande en paiement de la somme de 15.277,90 euros à ce titre, le tribunal, rejetant le moyen tiré de manoeuvres dolosives résultant de l’acte de cession de bail du 1er octobre 2018, du fait que le retrait, dans le document signé le 22 octobre 2018, de la mention suivante: 'ce droit à résiliation ne donnera droit à aucune indemnité de part et d’autre’ figurant dans une première lettre n’était qu’une modification et ne s’analysait pas en une renonciation, et appréciant l’imputabilité de ces travaux à l’aune de ce qui ressortait des états des lieux produits, a jugé, en contemplation des règles régissant leur répartition, que la sous-locataire devait en supporter le coût à hauteur de 35%, soit la somme de 5.347,10 euros.

L’appelante poursuit l’infirmation du jugement et le débouté pur et simple de ses adversaires en leur demande, arguant d’une 'absence d’état des lieux ou (de) l’inopposabilité des états des lieux produits en cours de procédure’ en invoquant les dispositions de l’article L 145-40-1 du code de commerce applicable depuis 2014, notamment aux baux de renouvellement, et le fait que l’état des lieux d’entrée, daté du 1er mars 2017, qui n’a été produit que tardivement sur injonction du tribunal, est dépourvu de valeur probante en raison de pages non paraphées.

Pour affirmer, ensuite, que l’acte de résiliation est entaché de fraude elle reprend son argumentation relative à l’existence de manoeuvres dolosives.

Elle soutient que l’article 8.1 (vii) de l’acte de cession daté du 1er octobre 2018 prévoyait la remise par la société MM Finances venderesse, au jour de sa réalisation de 'la preuve de la résiliation des baux conclus avec la société Moulin à Vent, avec effet au plus tard le 31 décembre 2018, et sans indemnité de part ni d’autre’ ; que, cependant l’acte de résiliation anticipée daté du 22 octobre 2018 ne comportait plus cette dernière mention.

Elle tire argument du fait que le report à cette date de sa signature a été demandé par monsieur [E] (qui était à la fois le représentant légal de la venderesse, de la société SPP et de la SCI du Moulin à Vent) et que celui-ci, profitant de sa présence ponctuelle dans ses locaux, a remis un document dépourvu de cette mention au nouveau président de la SPP (qui était son ancien subordonné et n’avait pas participé aux négociations de cession) pour dire qu’il est 'manifeste’ que c’est monsieur [E] qui a, déloyalement et dolosivement, modifié ce document afin de lui faire supporter les réparations locatives et ceci pour servir les intérêts de la SCI du Moulin à Vent.

Ce qui la conduit, tiers à ce contrat, à rechercher la garantie de la société MM Finances, sur le terrain de la responsabilité délictuelle, et celle de monsieur [E], sur fondement du dol, de toute condamnation en indemnisation pour remise en état des lieux, en estimant, sur ce dernier point, qu’est parfaitement 'grotesque’ l’argument de ses adversaires selon lesquels ce serait le conseil de l’acquéreur qui aurait procédé à cette modification alors que celle-ci est intervenue lors de la transmission de l’acte de résiliation postérieurement signé et ceci hors la présence des conseils qui attendaient encore, en novembre 2018 et comme elle le démontre, la copie des actes signés.

Sur appel incident, les intimés sollicitent la réévaluation de leur créance à ce titre à la somme de 15.277,90 euros initialement réclamée et qui cumule le montant d’un devis de la société Damys (pour 13.864,90 euros) et, après application d’une clef de répartition, le montant d’une facture Clim Energy System (pour 1.412,53 euros).

Ils contestent le coefficient de vétusté appliqué, soulignant la concomitance entre la livraison des locaux neufs et l’état des lieux d’entrée du 1er mars 2010 dont la SPP fut le premier preneur à bail comme l’unique occupant, et se prévalent de l’état dégradé ressortant de l’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 1er avril 2019.

Concernant les manoeuvres, ils font état d’une réalité controuvée par leur adversaire, affirmant que monsieur [E] n’a jamais été à l’origine d’un report de signature des actes qui n’a été causé que par la nécessité de mettre à jour un tableau reprenant des formalités non accomplies.

Ceci étant exposé et s’agissant d’abord de l’imputation des travaux de remise en état litigieux à la société SPP, il ressort des éléments de la procédure qu’elle était liée à la SCI du Moulin à Vent selon une première convention de sous-location du 1er janvier 2010 et qu’elle est entrée dans des locaux à l’état neuf, selon un état des lieux du 1er mars 2010 concomitant à la remise des clefs qui était signé par monsieur [E] en sa double qualité.

Il convient de considérer que le tribunal a jugé, par motifs circonstanciés et pertinents que la cour fait siens, qu’en vertu des articles 1712, 1754 et 1755 du code civil ainsi que de la stipulation de l’avenant précité du 1er mars 2017 – dont devait néanmoins être exclue l’imputation des gros travaux de l’article 606 du code civil en présence d’un bail commercial postérieur au 1er septembre 2014 – la sous-locataire était tenue de supporter les travaux de remise en état du fait de dégradations ressortant de l’état des lieux de sortie du 1er avril 2019, établi contradictoirement et qui attestait du manquement à son obligation, d’entretien mais qu’un bailleur ne pouvait réclamer à son locataire des travaux de remise des lieux dans leur état neuf.

Tout aussi pertinemment, appréciant précisément tant la nature des désordres ressortant de cet état des lieux de sortie que les travaux dont la SCI du Moulin à Vent poursuivait le paiement, il a considéré que seuls 35% du montant réclamé, en lien avec un défaut d’entretien, devaient être pris en charge par la société SPP, étant observé que l’argumentation des parties en cause d’appel ne porte pas expressément sur ce point.

De sorte qu’il échet de l’approuver en cette appréciation du quantum à la charge de la sous-locataire sortante.

S’agissant, ensuite, du dol imputé à faute à monsieur [E] et de la demande de garantie formée à l’encontre tant de celui-ci que de la société MM Finances, force est de considérer que les parties n’apportent pas de réponse à l’énonciation du tribunal selon laquelle la mention manuscrite 'sans indemnité de part et d’autre’ apparaît sans incidence sur les demandes formées par la SCI du Moulin à Vent à l’encontre de la société SPP dans le cadre de la présente instance alors que ni les loyers et charges impayés ni les travaux de remise en état (qui ressortent de l’obligation d’entretien à la charge du locataire et dont la méconnaissance, notamment sanctionnée à l’article 1222 (nouveau) du code civil, permet d’agir en remboursement) ne présentent un caractère indemnitaire et que ces 'indemnités’ ont plutôt vocation à se rapporter, eu égard au contexte de cette stipulation, aux indemnités d’éviction ou de résiliation anticipée génératrices d’obligations financières.

S’y ajoute le fait que le dol, désormais défini à l’article 1137 du code civil et, au demeurant, sanctionné par la nullité de la convention ou l’allocation de dommages-intérêts, suppose la démonstration de trois éléments cumulatifs :

— en premier lieu, des manoeuvres ou des mensonges ou encore un silence, ce qui ne résulte que d’une présentation à tout le moins conjecturale par l’appelante des agissements de monsieur [E] et se trouve en particulier mise à mal par la production d’un échange de courriels des avocats des parties à la date du 17 octobre 2018 relatifs aux 'actions à mener en vue du closing’ (pièce n° 50 des intimés),

— en deuxième lieu d’une intention de tromper la victime, ce qui n’est nullement démontré du fait, en particulier, de l’imprécision entourant l’emploi du terme 'indemnité’ d’abord mentionné,

— pas plus que ne l’est la création d’une erreur déterminante du consentement, troisième condition permettant de caractériser le dol, qui n’est pas, ici, explicitée.

Il en résulte que le jugement doit être approuvé en ce qu’il énonce que s’il constate une modification entre une première mouture et l’acte daté du 22 octobre 2018, l’existence d’un dol n’est pas établie et en ce qu’il rejette, conséquemment, la demande en garantie de la société SPP afférente aux frais de remise en état des lieux.

sur la créance au titre des intérêts de retard payés au crédit-bailleur

Sur appel incident également, les intimés reprennent leur demande de ce chef en exposant que la SCI du Moulin à Vent a dû s’acquitter de ces intérêts au profit du crédit-bailleur en raison du défaut de paiement du loyer et des indemnités d’occupation ; ils précisent que ce paiement incombe aux quatre locataires des locaux si bien qu’il n’est sollicité son remboursement par la société SPP qu’à hauteur du quart, soit la somme de 2.925,73 euros.

Critiquant le tribunal qui a retenu que ce paiement n’était pas prévu au contrat, ils soutiennent que les impayés qui ont mis la SCI du Moulin à Vent en grande difficulté financière sont la cause directe et exclusive de ses retards de paiement ainsi sanctionnés et qu’il importe peu que rien ne soit prévu au contrat de sous-location.

L’appelante sollicite, quant à elle, la confirmation du jugement sur ce point ; elle fait valoir que la SCI est mal venue en cette prétention en rappelant qu’elle avait consenti des avances de trésorerie, que l’acquéreur a fait un apport substantiel en compte courant et que ces intérêts de retard résultent de la mauvaise gestion de son dirigeant.

Mais, outre le fait que si la pratique d’un crédit-bail adossé à un contrat de sous-location est valable il n’en reste pas moins qu’il s’agit de contrats distincts, comme a pu en juger la Cour de cassation et qu’ainsi que relevé par le tribunal, la convention de sous-location ne prévoit pas le remboursement d’intérêts de retard réclamé, force est de considérer qu’il n’est pas fait la démonstration d’un lien de causalité direct et certain entre les difficultés financières de la SCI du Moulin à Vent, génératrices d’intérêts de retard dans le cadre de l’exécution du contrat de crédit-bail immobilier, et les impayés locatifs invoqués.

Par suite, le jugement mérite confirmation sur ce point.

Sur le dépôt de garantie et la compensation demandée

Rappelant que le dépôt de garantie est une sûreté destinée à garantir l’exécution des obligations locatives et qu’il doit être restitué au locataire sortant, constatant qu’il n’était pas justifié de sa restitution en l’espèce et que la sous-locataire avait déclaré sa créance au passif du redressement judiciaire de la SCI du Moulin à Vent à hauteur de la somme de 46.234,27 euros, le 16 janvier 2020, le tribunal n’a fixé la créance de ce chef qu’au montant de 32.640 euros, correspondant à la somme ressortant tant de l’avenant de sous-location que de la certification du cabinet d’expertise-comptable Avis Conseils du 22 juillet 2019 relative à la position du compte 'dépôts de garantie’ de la société Parflam (sic) au 31 décembre 2018.

Sollicitant sa fixation à l’exacte somme déclarée, la société SPP appelante se prévaut de son 'bilan (actif) au 31/12/2018 et 2017" ainsi que du rapport du commissaire aux comptes pour l’exercice clos le 31 décembre 2018 (pièces n° 5 et n°7 partiellement produite).

Ceci étant dit, l’avenant à la convention de sous-location prévoyait en son article consacré au dépôt de garantie (page 13/14) :

' Le sous-locataire verse au locataire à crédit-bail à titre de dépôt de garantie une somme de 32.640 euros équivalente à quatre mois de loyer de base annuel hors taxes.

Le dépôt de garantie devra toujours être égal à quatre mois de loyer de base annuel hors taxes.

Cette somme sera conservée par le locataire à crédit-bail pendant toute la durée du bail, sans intérêts.

A l’expiration du bail, elle sera restituée au sous-locataire, après paiement de tous les loyers et de toutes les indemnités dont il pourra être débiteur envers le locataire à crédit-bail'.

Si le bilan détaillé produit par l’appelante fait effectivement figurer cet actif sous la rubrique 'autres immobilisations financières', la cour constate qu’il y est fait état d’un premier dépôt de garantie au montant de 2.620,31 euros puis de dépôts de garantie (au pluriel) pour une somme globale de 46.234,27 euros, ce qui conduit à considérer que le dépôt de garantie en cause n’est pas précisément identifié dans ce bilan mais se trouve inclus dans une masse non décomposée.

En revanche, il résulte des pièces des intimés, en particulier de leur décompte de loyers-indemnités d’occupation 2019 (pièce n° 29), qu’ils s’établissaient à la somme de 24.480 euros pour le premier trimestre 2019, permettant donc de déterminer un loyer mensuel de 8.160 euros, et que la somme de 32.640 euros invoquée par les intimés et retenue par le tribunal correspond très précisément à quatre fois le montant de ce loyer de base.

C’est au demeurant cette somme que mentionne le cabinet d’expertise comptable Avis & Conseils dans sa lettre du 22 juillet 2019 relative aux positions comptables de la société SPP au 31 décembre 2018 (pièce n° 26 des intimés).

Il s’en déduit que le tribunal a justement fixé la créance de la sous-locataire au passif de la société du Moulin à Vent à la somme de 32.640 euros et ordonné la compensation des créances réciproques.

Sur la demande indemnitaire de monsieur [E] et de la société MM Finances

Ces intimés poursuivent le paiement de la somme de 50.000 euros au profit de chacun destinée à réparer le préjudice causé par une procédure qu’ils qualifient d’ abusive et de vexatoire alors que, pour rejeter cette demande, le tribunal a jugé que la fausse appréciation qu’une partie fait de ses droits n’est pas, en soi, constitutive d’un abus de droit et que ne suffit pas à établir une intention malveillante l’interprétation donnée par la société SPP au défaut de reprise de la mention litigieuse précitée dans l’acte de résiliation finalement signé.

Ils font état d’un appel en garantie improvisé à leur encontre formé de manière intolérable et déloyale, estimant qu’il s’agit là d’un montage inventé de toutes pièces, absurde dès lors qu’admettre cette demande reviendrait à leur faire assumer le coût des condamnations prononcées au bénéfice de la SCI du Moulin à Vent dont ils sont les deux seuls associés et, de plus, vexatoire dans la mesure où le scénario frauduleux invoqué qui n’a jamais existé porte atteinte à l’honneur de monsieur [E] à titre personnel et à la société MM Finances dont il est le représentant légal.

Mettant en avant la mauvaise foi de leur adversaire, ils soutiennent que la cour ne saurait reprendre la motivation des premiers juges relative à la méconnaissance non fautive de ses droits par un justiciable dès lors que la société SPP, malgré le jugement, récidive en sa demande de garantie en cause d’appel.

Leur préjudice est indéniable, ajoutent-ils, puisqu’ils n’auraient jamais dû être appelés en la cause ni voir leur honneur, leur probité et leur réputation ainsi entachés sans nul fondement ni raison valable, ce qu’ils ont très mal vécu.

Arguant d’un défaut de fondement tant en droit qu’en fait, l’appelante rétorque que l’on ne connaît pas le fondement juridique d’une telle demande au titre d’une prétendue procédure 'vexatoire’ et qu’en outre ces intimés ne démontrent aucunement un quelconque préjudice personnel résultant de leur mise en cause dans la présente procédure.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 561 du code de procédure civile 'L’appel remet la chose jugée en question devant la juridiction d’appel. Il est statué à nouveau en fait et en droit dans les conditions et limites déterminées aux livres premier et deuxième du présent code’ si bien que ces intimés ne peuvent reprocher à la société appelante d’avoir commis un abus en reprenant une demande aux fins de garantie, étayée en fait et en droit, dont elle a été déboutée en première instance et ceci quand bien même le jugement se trouve confirmé en cette disposition par la cour.

S’ils invoquent non point l’article 29 de la loi de 1881 sur la presse, mais l’article 1240 du code civil et estiment que le scénario inventé de toutes pièces a fautivement travesti la réalité puisque, selon l’argumentation adverse, monsieur [E] était accusé d’avoir déloyalement modifié le projet d’acte de résiliation initialement convenu, ils se bornent à évoquer un préjudice corrélatif tenant à l’atteinte à leurs honneur, probité et réputation qu’ils ont extrêmement mal vécue, ceci sans le moindre justificatif.

De plus, suivant la doctrine de la Cour de cassation, l’atteinte à l’honneur ou à la considération ne peut résulter que de la réprobation unanime qui s’attache, soit aux agissements constitutifs d’infractions pénales, soit aux comportements considérés comme contraires aux valeurs morales et sociales communément admises au jour où le juge statue et que ces notions doivent s’apprécier au regard de considérations objectives et non en fonction de la sensibilité personnelle et subjective de la personne visée (Cass civ 1ère, 17 décembre 2015, pourvoi n° 14-29549, publié au bulletin).

Cette action indemnitaire ne peut donc prospérer, comme jugé par le tribunal.

Sur les frais de procédure et les dépens

La succombance partielle de chacune des parties au litige ne conduit pas à faire application, pour des raisons d’équité, de l’article 700 du code de procédure au profit de l’une quelconque d’entre elles.

Et, par même motif, chacune conservera la charge de ses propres dépens d’appel, comme de ceux exposés dans le cadre de l’incident tranché par le conseiller de la mise en état.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement entrepris, sauf en ce a qu’il déclaré prescrite l’action en paiement de charges sur travaux réalisés en 2012/2013 et en ce qu’il a évalué à la somme de 154.103,35 euros la dette locative de la sous-locataire incluant charges et loyers impayés arrêtés au 31 mars 2019 ;

Statuant à nouveau en y ajoutant ;

Déboute la société civile immobilière du Moulin à Vent, la Selarl [H] & Associés, administrateur judiciaire, prise en la personne de maître [K] [H], la Selarl MMJ, prise en la personne de maître [D] [T], en qualité de liquidateur judiciaire de cette SCI, de leur demande en paiement des charges arrêtées au 31/03/2019 ;

Condamne la société par actions simplifiée Société Parisienne de Protection – SPP à verser la société civile immobilière du Moulin à Vent, la Selarl [H] & Associés, administrateur judiciaire, prise en la personne de maître [K] [H], la Selarl MMJ, prise en la personne de maître [D] [T], en qualité de liquidateur judiciaire de cette SCI la somme de 65.596,95 euros au titre des loyers impayés au 31/12/2018, déduction faite du paiement intervenu le 06 mai 2019 ;

Déboute la société civile immobilière du Moulin à Vent, la Selarl [H] & Associés, administrateur judiciaire, prise en la personne de maître [K] [H], la Selarl MMJ, prise en la personne de maître [D] [T], en qualité de liquidateur judiciaire de cette SCI, de leur demande en paiement de la somme de 6.440,68 euros au titre des charges pour travaux réalisés en 2012/2013 ;

Rejette les demandes réciproques des parties au litige fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens d’appel comprenant ceux exposés dans le cadre de l’incident tranché par le conseiller de la mise en état.

Arrêt prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Présidente et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente