COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30C

Chambre commerciale 3-1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 26 NOVEMBRE 2025

N° RG 23/03685 – N° Portalis DBV3-V-B7H-V4UW

AFFAIRE :

S.A.S. BATIMENT ET INDUSTRIE MANTAIS

C/

S.C. [Adresse 25]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Mai 2023 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de PONTOISE

N° RG : 21/00003

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Christophe DEBRAY

M^e Fanny LE BUZULIER

TJ [Localité 22]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT SIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.S. BATIMENT ET INDUSTRIE MANTAIS

RCS [Localité 22] n° 739 812 873

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représentants : M^e Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 et M^e Nicolas COHEN-STEINER de la SELARL ATTIQUE AVOCATS, plaidant, avocat au barreau de Paris

APPELANTE

****************

S.C. [Adresse 25]

RCS [Localité 21] n° 317 992 907

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentants : M^e Fanny LE BUZULIER, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 588 et M^e Mathilde ANDRE substituant à l’audience M^e Nicolas VENNER de l’AARPI AEVEN AVOCATS, plaidant, avocat au barreau de Paris

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 22 Mai 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente,

Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseillère,

Madame Bérangère MEURANT, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,

Exposé des faits

Par acte sous seing privé du 30 décembre 2002, la SCI Le Parc Locret a renouvelé, pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2003, le bail commercial consenti à la société L. [B] sur des locaux situés 5 à 9 et 20 à [Adresse 4] (95), moyennant un loyer annuel de 196.000 euros hors taxes et hors charges.

Trois avenants au bail ont été signés :

— selon avenant du 3 janvier 2006, les parties ont procédé à la révision triennale du loyer pour le porter à 215.040 euros à compter du 1er janvier 2006 ;

— selon avenant du 16 février 2007, elles ont convenu d’adjoindre à la chose louée un terrain supplémentaire de 1.710 m² sur lequel trois hangars étaient déjà construits ; le loyer a été porté à la somme de 244.800 euros ;

— selon avenant du 4 juin 2009, le loyer a été révisé à l’issue de la deuxième période triennale et fixé à 257.040 euros à compter du 1er janvier 2009, une remise annuelle de 42.628 euros étant consentie au locataire pour la durée de la troisième période triennale.

Par acte sous seing privé du 7 juin 2012, le bail a été renouvelé pour une nouvelle durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2012, moyennant un loyer de 262.140 euros hors taxes et hors charges.

Un avenant, signé le 6 novembre 2013, a clarifié ce qu’il faut entendre par travaux dans la clause « Embellissements et travaux » du bail et corrigé une erreur matérielle concernant la désignation des lieux loués.

Aux termes d’un avenant du 11 décembre 2013, les parties ont convenu d’un dépôt de garantie égal à trois mois de loyer, des modalités de calcul de l’indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement du bail et le bailleur a renoncé à exiger la remise en état des lieux lors du départ du preneur.

Les consorts [B], également associés de la SCI [Adresse 17] avec sept autres membres de la famille, ont cédé l’intégralité de leurs actions de la société L. [B] à la société Pompac développement ; le 31 décembre 2013, ils ont consenti au cessionnaire une garantie d’actif et de passif.

Le 1er janvier 2016, la société L. [B] a fait l’objet d’une fusion-absorption par une autre filiale de la société Pompac développement, la société Bâtiment et industrie mantais (ci-après Batimantes), venue ainsi aux droits et obligations de la société L. [B].

Le loyer s’élevait en dernier lieu à la somme de 276.000 euros hors taxes et hors charges par an.

Par acte du 25 juin 2020, la SCI [Adresse 17] a fait signifier à la société Batimantes, un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er janvier 2021, moyennant un loyer de 430.000 euros hors taxes et hors charges par an.

Le 28 septembre 2020, la société Batimantes a accepté le principe du renouvellement et demandé que le loyer en principal soit fixé à la somme de 217.500 euros à compter du 1er janvier 2021.

Par acte du 18 mars 2021, la société Batimantes a assigné la SCI [Adresse 17] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de fixer le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2021 à la somme annuelle de 217.500 euros hors taxes en principal et, à titre subsidiaire, d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

Par jugement du 9 mai 2023, le juge des loyers commerciaux a :

— constaté l’existence d’un déplafonnement en raison d’une modification notable des caractéristiques du local considéré ;

— fixé le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2021 à la somme de 607.130 euros par an hors taxes et hors charges ;

— rejeté ou dit sans objet les demandes plus amples ou contraires des parties ;

— ordonné l’exécution provisoire de la décision ;

— condamné la société Batimantes au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Le tribunal a considéré qu’en l’absence de clause d’accession ou de nivellement et en application de l’article 555 du code civil, le bailleur est devenu propriétaire, au 1er janvier 2012, des constructions réalisées par le preneur avant le 31 décembre 2011 et que la clause de nivellement ajoutée dans le contrat de bail lors du renouvellement du 7 juin 2012 n’avait vocation qu’à régir l’avenir. Au regard de l’ampleur des travaux effectués, réalisés pour leur quasi-totalité au cours du bail précédent le bail échu le 31 décembre 2020, il a fait droit à la demande de déplafonnement et fixé le loyer par référence à la valeur locative.

Par déclaration du 7 juin 2023, la société Batimantes a interjeté appel du jugement en chacune de ses dispositions.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 16 février 2024, elle demande à la cour d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau :

— de fixer le prix du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle en principal de 217.500 euros, subsidiairement 205.331,37 euros, à effet au 1er janvier 2021, et ce à l’exclusion du bâtiment 10 ;

— de débouter la SCI [Adresse 17] de l’ensemble de ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel.

Par dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 17 décembre 2024, la SCI Le Parc Locret demande à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions, de débouter la société Batimantes de l’ensemble de ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 16 janvier 2025.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit par l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE,

Sur le déplafonnement du loyer

L’article L.145-34 du code civil dispose qu’à moins d’une modification notable des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires.

Le juge des loyers a estimé, conformément à la demande de la SCI [Adresse 17], que le loyer devait être déplafonné en raison d’une modification notable des caractéristiques des locaux loués, en tenant compte des constructions édifiées par le preneur avant le renouvellement du bail au 1er janvier 2012, qu’il a considérées comme étant devenues la propriété du bailleur en application de l’article 555 du code civil. Il n’a pas apprécié les deux autres motifs de déplafonnement invoqués par le bailleur.

Ce faisant, sous couvert d’apprécier les modifications des caractéristiques des locaux loués, le juge des loyers a apprécié l’assiette du bail qui était discutée par les deux parties. Or, il n’était pas compétent, seul le tribunal judiciaire l’étant, pour statuer sur cette question en application des articles R.145-23 du code de commerce et R.211-3-26 du code de l’organisation judiciaire.

La cour étant néanmoins saisie de l’entier litige par l’effet dévolutif de l’appel et juridiction d’appel tant du juge des loyers commerciaux que du tribunal judiciaire peut statuer sur une question qui n’était pas de la compétence du juge des loyers commerciaux.

La SCI Le Parc Locret invoque devant la cour trois motifs de déplafonnement du loyer de renouvellement, à savoir l’évolution notable des modalités de fixation du loyer d’origine qu’elle demande de voir examinée en premier lieu, la modification notable des caractéristiques du local considéré et la modification des obligations des parties.

Sur l’évolution notable des modalités de fixation du loyer d’origine

La SCI [Adresse 17] fait valoir, au visa de l’alinéa 3 de l’article R.145-8 du code de commerce, que le loyer a été fixé à un niveau anormalement bas, en raison des liens familiaux existant à l’époque entre les sociétés bailleresse et locataire, et ce y compris si l’on retranche de l’assiette du bail les surfaces complémentaires créées depuis 2002, que les liens familiaux ayant disparu avec la cession de la société L. [B] en 2013, le niveau anormalement bas du loyer n’est plus justifié et que les modalités de fixation du loyer ont évolué notablement. Elle précise que dans ce cas, le lissage des loyers prévu par l’article L.145-34 ne s’applique pas.

La société Batimantes ne réplique pas sur ce point.

Sur ce,

Selon l’alinéa 3 de l’article R.145-8 du code de commerce, il est tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

Le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2012 était de 262.140 euros hors taxes et hors charges, soit selon le rapport de l’expert [E], mandaté par le bailleur, un loyer unitaire de 39 euros/m² pour la partie stockage et un loyer unitaire de 56 euros/m² pour la partie magasin et la partie bureaux.

En retranchant les constructions édifiées entre 2002 et 2011 sur les terrains loués, le loyer unitaire s’élevait au 1er janvier 2012 à 56 euros/m² pour les surfaces de stockage, à 57 euros/m² pour les magasins et à 55 euros/m² pour les bureaux.

Ces loyers sont inférieurs aux prix du marché locatif.

Ainsi, M. [E] cite dans son rapport des loyers de renouvellement portant sur des grandes surfaces situées, comme les locaux loués, dans le département du Val d’Oise, à [Localité 14], [Localité 20], [Localité 15] et [Localité 16], qui s’échelonnent entre 110 et 191 euros/m²p au cours de la période 2008-2013. Les nouveaux baux, relatifs à des locaux situés à [Localité 26], [Localité 13], [Localité 16], [Localité 19] et [Localité 10], fournissent une fourchette de valeurs comprises entre 99 euros/m²p et 273 euros/m²p sur la période 2008-2017.

Si l’on s’attache plus précisément à la nature des surfaces, il ressort du rapport de M. [E] que le prix moyen des locaux d’activités situés en partie ouest de la seconde couronne s’établissait au 4ème trimestre 2020 entre 75 et 120 euros/m² pour des locaux en état d’usage et entre 100 et 120 euros/m² pour des locaux neufs ; que le prix moyen des bureaux s’élevait, sur ce même secteur, à 117 euros/m² pour des locaux en état d’usage, à 145 euros/m² pour des locaux renovés et à 196 euros/m² pour des locaux neufs.

Le rapport de M. [N], expert mandaté par le preneur, cite des exemples de loyers de locaux d’activités/entrepôts et de bureaux dans le département du Val d’Oise. S’agissant des locaux d’activités/entrepôts, les loyers des nouvelles locations situées à [Localité 18], [Localité 23], [Localité 26] et [Localité 11] sont compris entre 54 et 120 euros/m² en 2019 et 2020 ; une offre de location à [Localité 24] est faite à 90 euros/m². S’agissant des bureaux, un nouveau bail à [Localité 23] a été conclu en 2020 au prix de 111 euros/m² et deux offres de location à [Localité 24] ont été faites moyennant un loyer compris entre 137 et 195 euros/m².

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le loyer a bien été fixé à un niveau anormalement bas, qui s’explique par les liens familiaux existant à l’époque entre les sociétés bailleresse et locataire. De surcroît, ce loyer n’a que très peu évolué, et ce malgré l’adjonction en 2007 d’un terrain supplémentaire de 1.710 m² comportant trois hangars.

Les circonstances particulières ayant entouré la fixation d’un loyer anormalement bas ont disparu avec la cession de l’intégralité des actions de la société L. [B] à la société Pompac développement et aucun lien familial n’unit aujourd’hui la société preneuse et la société bailleresse. Cette évolution notable justifie le déplafonnement du loyer en application de l’article R.145-8 précité du code de commerce.

Sur la modification notable des caractéristiques du local considéré et le sort des constructions édifiées par la société L. [B]

La SCI [Adresse 17] expose qu’entre 2002 et 2011, la société locataire a réalisé d’importants travaux d’amélioration du site, représentant une surface supplémentaire de 1.408 m² (SHON), et que ces travaux, décrits dans les différentes autorisations de construire, consistent en des travaux d’extension, de restructuration d’entrepôts commerciaux et de modification de toiture.

Elle soutient que lorsque les travaux caractérisent tout à la fois une modification notable des caractéristiques des locaux et une amélioration au sens de l’article R.145-8 du code de commerce, comme en l’espèce, le régime des améliorations prévaut, que par l’effet de la loi et en l’absence de clause de renonciation au mécanisme d’accession dans le bail de 2002, les travaux en cause ont fait accession au 31 décembre 2011 à minuit et qu’ils justifient la fixation du loyer à la valeur locative lors du second renouvellement, selon le régime de l’accession différée.

La SCI Le Parc Locret fait valoir qu’elle n’a pas renoncé à bénéficier de l’accession légale, que la clause d’accession stipulée dans le bail de renouvellement à effet du 1er janvier 2012 n’a vocation à régir que le sort des constructions édifiées après cette date, que le propriétaire n’a pas à faire valoir l’accession auprès de son locataire en fin de bail pour obtenir le transfert de propriété des constructions, celui-ci étant automatique, ni à s’acquitter du versement préalable d’une indemnité, qui est réservée au constructeur, qualité dont ne bénéficie pas la société Batimantes.

La société Batimantes soutient que l’estimation du loyer en renouvellement au 1er janvier 2021 ne peut tenir compte des constructions édifiées sur le terrain, que ce soit celles réalisées entre 2003 et 2012 ou celles réalisées en 2015, que ces édifications ne peuvent justifier le déplafonnement du loyer et que seuls doivent être pris en compte les bâtiments « historiques » propriété du bailleur, formalisés sous liseré bleu sur les plans annexés au second acte de renouvellement du 7 juin 2012.

Elle fait valoir qu’en l’absence de congé du bailleur ou de demande de renouvellement du preneur, le bail du 30 décembre 2002 a été prolongé tacitement jusqu’à la conclusion du bail de renouvellement, le 7 juin 2012 ; que l’accord des parties sur le renouvellement du bail, et partant l’accession des constructions au profit de la société bailleresse en fin de bail, a été « immédiatement concomitant » à celui relatif à l’accession des constructions au départ du locataire ; que la stipulation de la clause d’accession dans le bail signé le 7 juin 2012, qui portait nécessairement sur les constructions déjà réalisées à la date du 1er janvier 2012, a eu pour effet de faire échec à la règle de l’accession différée de sorte que les constructions demeurent la propriété du preneur jusqu’à son départ des lieux loués. Elle souligne que si l’accession était intervenue au 1er janvier 2012, celle-ci était subordonnée au paiement d’une indemnité qui n’a jamais été versée par le bailleur.

Sur ce,

La société Batimantes ne remet pas en cause la qualification que la SCI fait des travaux réalisés entre 2002 et 2011, à savoir qu’ils relèvent à la fois d’une modification des caractéristiques des lieux loués et d’une amélioration notable de ces mêmes lieux. Il s’ensuit que le régime applicable est celui des travaux d’amélioration.

Or les travaux d’amélioration financés par le seul preneur deviennent, par l’effet de l’accession, la propriété du bailleur lors du premier renouvellement qui suit leur réalisation et sont susceptibles d’entraîner le déplafonnement du loyer au second renouvellement du bail suivant la réalisation des travaux et ce, que le bail soit silencieux sur la date de l’accession ou qu’il prévoie qu’elle aura lieu en fin de bail.

Le bail litigieux a été conclu le 30 décembre 2002, sans clause d’accession.

Les travaux d’amélioration ont été réalisés, aux frais du seul preneur, entre 2002 et 2011. Le bail a été renouvelé une première fois, et non tacitement reconduit, à compter du 1er janvier 2012 ; une modification du bail stipule qu’au départ de la locataire, les travaux effectués par la preneuse resteront sans indemnité la propriété de la bailleresse à moins que cette dernière préfère la remise des lieux en leur état d’origine. Aux termes d’un avenant du 11 décembre 2013, le bailleur a renoncé à exiger la remise en état des lieux lors du départ du preneur. Le bail a fait l’objet d’un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er janvier 2021.

En l’absence de clause d’accession insérée au bail conclu le 30 décembre 2002, les travaux d’amélioration réalisés entre 2002 et 2011 sont devenus, par l’effet de l’accession, la propriété du bailleur lors du premier renouvellement qui suit leur réalisation, soit au 1er janvier 2012.

En effet la clause d’accession insérée au bail après le terme du bail à renouveler et lors du premier renouvellement postérieur à la réalisation des travaux est sans effet sur leur sort.

La société Batimantes ne justifie pas d’une intention des parties de reporter au départ de la locataire l’accession des travaux achevés avant le renouvellement du bail alors que la clause d’accession n’est pas rédigée dans le sens de lui donner un effet rétroactif aux travaux achevés au terme du bail à renouveler et que les déclarations des associés cédants de la société L. [B] faites dans la garantie d’actif et de passif consentie le 31 décembre 2013 au profit de la société cessionnaire Pompac développement, selon lesquelles ces mêmes travaux reviendront au bailleur sans indemnité au départ effectif de la locataire, sont, quelles que soient leurs teneur et exactitude, sans effet sur le bail conclu entre la SCI [Adresse 17] et la société L. [B].

La société Batimantes ne justifie pas non plus d’une renonciation du bailleur à l’accession, quels que soient les travaux, le bailleur ayant au contraire renoncé par avenant du 11 décembre 2013 à la seule possibilité qu’il avait jusqu’alors d’exiger une remise en état des lieux.

L’accession, qui opère de plein droit, n’est par ailleurs pas subordonnée au paiement préalable de l’indemnité d’éviction due au preneur, en l’absence de convention contraire, en application de l’article 555 du code civil.

Si les travaux d’amélioration réalisés entre 2002 et 2011 sont devenus la propriété du bailleur au terme du bail conclu le 30 décembre 2002, ils se valorisent à l’occasion du second renouvellement suivant leur réalisation.

Il s’ensuit qu’ils sont susceptibles de constituer un motif de déplafonnement du loyer lors du second renouvellement du bail suivant la réalisation des travaux, objet du présent litige.

Le bail commercial conclu entre la SCI [Adresse 17] et la société L. [B] le 30 décembre 2002, avec effet au 1er janvier 2003, désigne les lieux loués de la façon suivante :

— au [Adresse 2] : un terrain d’une superficie de 4.362 m² présentant un développement de façade de 77 m environ sur le [Adresse 12] comprenant un bâtiment ancien élevé d’un rez-de-chaussée et d’un étage partiel ;

— au [Adresse 6] : un terrain d’une superficie de 2.990 m² présentant un développement de façade de 64 m environ sur le [Adresse 12] comprenant :

— trois pavillons A, B et C, chacun élevé sur caves d’un rez-de-chaussée, d’un premier étage et d’un grenier,

— deux bâtiments E et L, chacun élevé d’un rez-de-chaussée et d’un premier étage partiel,

— de deux bâtiments I et J élevés d’un simple rez-de-chaussée,

— un bâtiment K élevé d’un rez-de-chaussée et d’un étage mansardé,

— un bâtiment L élevé d’un rez-de-chaussée et d’un premier étage.

Selon M. [E], expert mandaté par la SCI [Adresse 17], ont été édifiés au cours du bail du 30 décembre 2002 :

— côté numéros impairs, le premier bâtiment côté gauche et une partie du troisième bâtiment côté droit pour une surface totale de 736 m²,

— côté numéros pairs, la liaison entre le magasin et le bâtiment de stockage ainsi que son pourtour pour une surface totale de 474 m² et enfin l’extension du magasin show-room pour 58 m² supplémentaires,

soit pour l’ensemble, 1.210 m² de surfaces supplémentaires de stockage et 58 m² de magasin.

En outre, la société L. [B] a obtenu les permis de construire suivants sur la période 2002-2011 :

— le 11 juin 2003, pour 667 m² de SHON supplémentaire (extension d’un entrepôt) sur le terrain situé [Adresse 7] ;

— le 11 juin 2003, pour 121 m² de SHON supplémentaire (extension d’un entrepôt) sur le terrain situé [Adresse 3] ;

— le 16 octobre 2007, pour une extension de 60 m² du show-room situé [Adresse 3] ;

— le 13 mars 2008, pour une extension de 558 m² concernant deux bâtiments situés [Adresse 7].

Outre ces permis de construire, M. [E] vise également un permis de construire du 7 septembre 2011 et un permis modificatif du 6 juin 2011 pour création d’une surface de 282,60 m², en indiquant que la liste n’est pas exhaustive.

L’édification de 1.210 m² de surfaces supplémentaires de stockage et de 58 m² de magasin ainsi que les extensions réalisées, aux frais du preneur, ont constitué une modification notable des caractéristiques des locaux et une amélioration qui justifient le déplafonnement du loyer comme l’a relevé le premier juge.

Sur la modification des obligations des parties

La SCI [Adresse 17] fait valoir que l’ajout de la clause d’accession lors du renouvellement du 7 juin 2012 a modifié de façon notable les obligations respectives des parties au sens des articles L.145-34 et L.145-33 du code de commerce, ce qui justifie le déplafonnement du loyer.

La société Batimantes ne réplique pas sur ce point.

Sur ce,

Comme précédemment rappelé, le bail signé le 30 décembre 2002 ne comportait pas de clause d’accession.

Lors du renouvellement du bail à effet du 1er janvier 2012, la clause « Embellissements et travaux » a été complétée par un nouvel alinéa selon lequel « Au départ de la locataire, les travaux effectués par la preneuse resteront sans indemnité la propriété de la bailleresse ».

Si l’insertion de cette clause d’accession a modifié les obligations respectives des parties en ce que les travaux réalisés à compter du 1er janvier 2012 ne deviennent la propriété du bailleur qu’en fin de jouissance, alors qu’antérieurement au 1er janvier 2012, le mécanisme de l’accession légale en fin de bail permettait au bailleur d’en devenir ainsi propriétaire et de les valoriser à l’occasion du second renouvellement suivant leur réalisation, elle ne peut pour autant justifier un déplafonnement du fait des améliorations réalisées par le preneur à ses seuls frais, comme en l’espèce compte tenu des constructions réalisées postérieurement au renouvellement de 2012, soit 737,50 m², comprenant 454,90 m² d’entrepôt (bâtiment 10) selon le métrage effectué par le géomètre-expert et 282,60 m² de surface supplémentaire ainsi qu’il résulte de la déclaration d’achèvement des travaux du 18 juin 2012, dès lors que ces ouvrages accéderont au bailleur en fin de jouissance.

Ce troisième motif de déplafonnement du loyer est donc écarté.

Sur la valeur locative

Dès lors que deux motifs de déplafonnement sont en l’espèce établis, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative.

Sur la base des mesures réalisées par le géomètre-expert, M. [E], expert mandaté par le bailleur, a ventilé les surfaces en fonction de leur affectation, avant de les pondérer pour aboutir à une surface totale pondérée de 5.709 m², en déduisant les constructions réalisées entre 2012 et 2021, qui ne feront accession qu’en fin de jouissance.

Ce calcul n’est pas discuté et il convient de noter que M. [N], expert mandaté par le preneur, a repris dans son rapport les surfaces mentionnées dans le rapport de M. [E].

La valeur locative au m² pondéré, qui ne fait pas débat, est la suivante :

— pour la partie stockage (3.376 m²p) : 90 euros/m²/an,

— pour la partie magasins (1.847 m²p) : 130 euros/m²/an,

— pour la partie bureaux (486 m²p) : 130 euros/m²/an.

Il en résulte une valeur locative annuelle de 607.130 euros.

La société Batimantes sollicite un abattement de 401.798,63 euros sur la valeur locative, soit 66,18%, correspondant aux édifications réalisées pendant la durée du bail ayant précédé le bail échu, en invoquant le droit à indemnisation prévu par l’article 555 du code civil.

Mais, à le supposer acquis en l’espèce, ce droit à indemnisation ne peut justifier un abattement sur la valeur locative déterminant le loyer du bail renouvelé.

La demande d’abattement de la société Batimantes doit donc être écartée.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2021 doit être fixé à la somme de 607.130 euros hors taxes et hors charges par an et qu’en conséquence le jugement sera confirmé.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens seront confirmées.

Partie perdante, la société Batimantes supportera les dépens d’appel. Elle ne peut de ce fait prétendre à une indemnité procédurale et sera condamnée à verser à la SCI [Adresse 17] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles que celle-ci a exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

Condamne la société Bâtiment et industrie mantais aux dépens d’appel ;

Condamne la société Bâtiment et industrie mantais à payer à la SCI [Adresse 17] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société Bâtiment et industrie mantais de sa demande de ce chef.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Florence DUBOIS-STEVANT, Présidente, et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier La Présidente