RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 30 JANVIER 2025

(n° , 28 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/14722 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIGDK

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 10 Mai 2023 par le Tribunal Judiciaire de CRÉTEIL – RG n° 22/00015

APPELANTE

S.A.S. SIGNODE FRANCE

[Adresse 12]

[Localité 28]

représentée par M^e Patrick CHABRUN de l’AARPI Cabinet RATIO LEGIS, avocat au barreau de PARIS, toque : R009

INTIMÉE

SADEV 94 – SOCIÉTÉ D’AMÉNAGEMENT ET DE DÉVELOPPEMENT DES VILL ES ET DU DÉPARTEMENT DU VAL DE MARNE

[Adresse 12]

[Localité 29]

représentée par M^e Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07, assisté à l’audience par M^e Xavier GOSSELIN, avocat au barreau de PARIS, toque : T700

INTIMÉE

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE – COMMISSAIRE DU Gouvernement

[Adresse 2]

[Localité 27]

représentée par Monsieur [O] [G], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Décembre 2024, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Madame Valérie DISTINGUIN, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA,greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

La SAS SIGNODE France venant aux droits de la société STRAPEX occupe un local commercial situé [Adresse 12] cadastré section AV n°[Cadastre 19] dans le cadre d’une activité de cerclage, emballage et filmage. Elle est également propriétaire d’un ensemble immobilier édifié sur cette parcelle en vertu d’un bail à construction conclu avec la SCI [C] arrivé à expiration le 30 décembre 2020.

Par un arrêté du 11 juillet 2011 prorogé le 26 mai 2016 le Préfet du Val-de-Marne a déclaré immédiatement cessibles pour cause d’utilité publique au profit de la Société d’Aménagement et de Développement des Villes et du Département du Val de Marne (SADEV 94), les parcelles et droits réels nécessaires à la réalisation de la ZAC [Localité 28]-Confluences, situés sur le territoire de la commune de [Localité 28] et désignés sur les plans et états parcellaires.

Une ordonnance d’expropriation rendue le 31 mars 2020 par le juge de l’expropriation départemental du Val-de-Marne, siégeant à [Localité 27] a transféré la propriété du bien donné à bail à la société STRAPEX, à la Société d’Aménagement et de Développement des Villes et du Département du Val de Marne (SADEV 94).

Après avoir mis en demeure la Société d’Aménagement et de Développement des Villes et du Département du Val de Marne (SADEV 94) de lui notifier une offre indemnitaire, la société STRAPEX aux droits de laquelle vient aujourd’hui la SAS SIGNODE France, a saisi le juge de l’expropriation par requête reçue le 6 décembre 2021.

Par ordonnance, le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Créteil a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au l7 mai 2022.

Par jugement contradictoire du 10 mai 2023, le juge de l’expropriation a :

FIXÉ l’indemnité totale due par la Société d’Aménagement et de Développement des Villes et du Département du Val de Marne (SADEV 94) à la SAS SIGNODE France au titre de l’opération d’expropriation des locaux commerciaux et d’activité situés [Adresse 12] à [Localité 28] (parcelle AV [Cadastre 19]), à la somme de 1.860.856,51 euros ;

PRÉCISÉ que cette indemnité totale se décomposant de la manière suivante :

— au titre de la dépossession :

— indemnité principale : 1 636 250 euros ;

— indemnité de remploi : 164.625 euros ;

— au titre de l’éviction commerciale :

— frais de déménagement : 2 800 euros ;

— frais de réinstallation : 55 181,51 euros

— frais divers : 2 000.00 euros ;

SURSIS à statuer sur les frais de licenciement et sur l’indemnité au titre du trouble commercial ;

CONSTATÉ l’engagement de la Société d’Aménagement et de Développement des Villes et du Département du Val de Marne (SADEV 94) de rembourser les frais de déménagement de la SAS SIGNODE France sur présentation de la facture acquittée ;

REJETÉ toutes les autres demandes des parties ;

CONDAMNÉ la Société d’Aménagement et de Développement des Villes et du Département du Val de Marne (SADEV 94) à payer à la SAS SIGNODE France la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNÉ la Société d’Aménagement et de Développement des Villes et du Département du Val de Marne (SADEV 94) aux dépens ;

La SAS SIGNODE FRANCE a interjeté appel de la décision le 13 septembre 2023 par LRAR aux motifs que le jugement a fixé l’indemnité totale due par la Société d’Aménagement et de Développement des Villes et du Département du Val de Marne (SADEV 94) à la SAS SIGNODE France au titre de l’opération d’expropriation des locaux commerciaux et d’activités situés [Adresse 12] [Localité 28] (parcelle AV [Cadastre 19]), à la somme de 1.860.856,51 euros, précisé que cette indemnité totale se composait de la manière suivante :

au titre de la dépossession :

— indemnité principale : 1 636 250 euros

— indemnité de remploi : 164.625 euros

La SAS SIGNODE FRANCE a également interjeté appel du jugement en ce qu’il a, fixé l’indemnité pour frais de déménagement à la somme de 2.800 euros hors taxes, alloué à la SAS SIGNODE la somme de 55.181,51 euros au titre de l’indemnité de réinstallation, la somme de 2.000 euros au titre de l’indemnité pour frais divers et débouté la SAS SIGNODE de sa demande de 242.967,49 euros au titre des travaux non amortis.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1) Adressées au greffe le 5 décembre 2023 par la SAS SIGNODE FRANCE, notifiées le 9 janvier 2024 (AR intimée 11/01/2024 CG 12/01/2024) aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :

La déclarer recevable en son appel

Réformer le jugement rendu le 10 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Créteil sur ces dispositions contestées.

Ce faisant :

Infirmer le jugement rendu le 10 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Créteil en ce qu’il a retenu une indemnité principale d’un montant de 1.636.250 euros et 164.625 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

Infirmer le jugement en ce qu’il a retenu un abattement pour occupation de 30% ;

Infirmer le jugement en ce qu’il a limité l’indemnité de déménagement à 2.800 euros ;

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé les frais de réinstallation à 55.181,51 euros ;

Infirmer le jugement en ce qu’il a fixé les frais divers à la somme de 2.000 euros ;

Infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté le principe de l’indemnisation des frais non amortis ;

En conséquence :

Fixer l’indemnité principale à revenir à la société SIGNODE comme suit :

Dépossession des constructions

— Indemnité principale : 3.915.000 euros ;

— Indemnité de remploi : 392.500 euros ;

Fixer l’indemnité d’éviction à lui revenir outre sursis à statuer sur le trouble commercial : – Frais de réinstallation : 108.517,[Cadastre 19] euros ;

— Frais de déménagement : 11.454 euros HT ;

— Travaux non amortis : 242.967,49 euros ;

Confirmer le jugement sur le surplus, à savoir :

Sur l’indemnité pour frais divers, Le sursis à statuer pour les indemnités de licenciement ; Le sursis à statuer pour le trouble commercial ; Le sursis à statuer pour l’indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SADEV 94 aux entiers dépens ;

Article 700 du Code de Procédure civile en cause d’appel : 10.000 euros.

2) Adressées au greffe le 20 février 2024 par la SADEV 94, intimée, notifiées le 11 mars 2024 (AR appelant 12/03/2024 et CG le 13/03/2024) et aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :

Confirmer la décision de première instance ;

Par suite,

Fixer comme suit l’indemnité due au titre de la dépossession de l’ensemble immobilier usage d’activités sis [Adresse 11] et [Adresse 12] à [Localité 28], parcelle cadastrée section AV [Cadastre 19] :

Indemnité principale (valeur occupée) :

Méthode utilisée : globale, terrain intégré

Valeur unitaire : 1700 euros

Superficie : 1375 m² Abattement pour occupation : 30%

Soit une indemnité principale de 1375 m² x 1700 euros x 0,7= 1.636.250 euros

Indemnités accessoires :

Frais de remploi : 164.625 euros 20% sur 5000=1 000 euros

15% sur 10 000= 1 500 euros

10% sur 1 621 250=162 125 euros

Total indemnité de dépossession en valeur occupée : 1 543 750 euros ;

Fixer comme suit l’indemnité due au titre de l’éviction de l’ensemble à usage d’activités sis [Adresse 11] et [Adresse 12] à [Localité 28], parcelle cadastrée section AV [Cadastre 19] et [Cadastre 26] :

Trouble commercial : sursis à statuer ;

Frais de déménagement : 2800 euros ;

Frais divers : 2000 euros ;

Frais de réinstallation : 55.181,51 euros ;

Frais de licenciement : sursis à statuer.

3) Adressées au greffe le 8 avril 2024 par le commissaire du Gouvernement, intimé, notifiées le 10 avril 2024 ( AR appelant 12/04/2024 intimée 12/04/2024) aux termes desquelles, il conclut qu’il plaise à la cour de bien vouloir fixer l’indemnité de dépossession à : Une indemnité principale de 1 636 250 euros ;

Une indemnité de remploi de 164 625 euros.

4)Adressées au greffe le 18 septembre 2024 par la SAS SIGNODE FRANCE, appelante, notifiées le 23 septembre 2024 ( AR intimée date manquante et CG 25/09/2024) aux termes desquelles, elle formule les mêmes demandes.

5) Adressées au greffe le 30 septembre 2024 par la SADEV 94,intimée, notifiées le 1er octobre 2024 (AR appelante 03/10/2024 et CG 03/10/2024) aux termes desquelles, elle demande à la cour de :

In limine litis : Déclarer irrecevables les pièces n°28 à 37 de la société SIGNODE ;

En conséquence, les écarter ;

Sur le Fond :

Confirmer la décision de première instance ;

Par suite,

Fixer comme suit l’indemnité due au titre de la dépossession de l’ensemble immobilier usage d’activités sis [Adresse 11] et [Adresse 12] à [Localité 28], parcelle cadastrée section AV [Cadastre 19] :

Indemnité principale (valeur occupée) :

Méthode utilisée : globale, terrain intégré

Valeur unitaire : 1700 euros

Superficie:1375 m²

Abattement pour occupation : 30%

Soit une indemnité principale de 1375 m² x 1700 euros x 0,7= 1.636.250 euros

Indemnités accessoires :

Frais de remploi : 164.625 euros

20% sur 5 000=1 000 euros

15% sur 10 000= 1 500 euros

10% sur 1 621 250=162 125 euros

Total indemnité de dépossession en valeur occupée : 1 543 750 euros

Fixer comme suit l’indemnité due au titre de l’éviction de l’ensemble usage d’activités sis [Adresse 11] et [Adresse 12] à [Localité 28], parcelle cadastrée section AV [Cadastre 19] et [Cadastre 26] :

Trouble commercial : sursis à statuer

Frais de déménagement : 2 800 euros

Frais divers : 2 000 euros

Frais de réinstallation : 55.181,51 euros

Frais de licenciement : sursis à statuer.

6) Déposées au greffe le 3 octobre 2024 par la SAS SIGNODE FRANCE, appelante, notifiées le 14 octobre 2024 ( AR intimée 16/10/2024 et CG 17/10/2024) aux termes desquelles elle formule les mêmes demandes.

7) Adressées au greffe le 10 octobre 2024 par la SAS SIGNODE FRANCE, appelante, notifiées le 31 octobre 2024 (AR intimée 11/11/2024 et CG 4/11/2024) aux termes desquelles, elle formule les mêmes demandes.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

La SAS SIGNODE FRANCE fait valoir que :

Sur le prix au m². La SAS SIGNODE sollicite une indemnité fondée sur un prix au m² de 2.900 euros en l’état d’occupation. A cet égard, elle produit plusieurs références présentant des situations identiques ( parking, locaux situés à proximité, surface comparable.). Elle indique être la seule à faire état de références de marché contrairement à la SADEV 94 et au commissaire du Gouvernement qui se fondaient uniquement sur des décisions de jurisprudence. Elle allègue que les critiques formulées par la juridiction de première instance dans son jugement sont sans objet, car elles se réfèrent à des mutations présentées dans le cadre d’un autre dossier. Elle affirme également que l’argumentation développée par le jugement est donc privée de tout fondement (elle procède à une critique des références 1,2,3,4,5,6,8,9,10,11 et 12, d’autant plus que la quasi totalité des références sur lesquelles s’est fondé le jugement est constituée par de la jurisprudence (le juge de l’expropriation n’a retenu aucune référence de l’exproprié mais a validé deux références de la SADEV 94 et une seule référence du commissaire du Gouvernement). Or, elle soutient que le fait de se fonder uniquement sur des jugements ne permet pas de procéder à la juste appréciation du préjudice subi. Ainsi, il ressort de l’ensemble des références produites un prix moyen de 2.835 euros (moyenne entre des références alternativement libres ou occupées, sans qu’il ne soit possible de démontrer des écarts de valeurs significatifs en fonction de cette situation).

La SAS SIGNODE FRANCE allègue également que l’autorité expropriante (SADEV 94) produit des références hors de propos et n’applique pas les mêmes critères dont elle use à l’égard de l’exproprié. En effet, elle se fonde sur des ventes intervenues sur des biens différents (surface et situation d’occupation).

Sur l’abattement pour occupation. La SAS SIGNODE FRANCE conteste toute application d’un abattement pour occupation. En effet, elle affirme que la juridiction a appliqué de manière péremptoire un abattement de 30% sur la valeur de l’indemnité principale sans justification. En ce sens, le principe même d’un abattement systématique pour occupation en matière d’expropriation est contestable (il n’y a pas de disposition législative ou réglementaire). Les juridictions de l’expropriation ont tendu à l’effacement des abattements systématiques, ont préconisé de procéder à une analyse des références présentées par les parties et précisé également que les juridictions ont préconisé une application des abattements pour occupation que dans la seule et unique hypothèse où des références issues du marché libre permettraient de constater un écart sensible entre les biens vendus occupés et vendus libres. Or, en l’espèce les références présentées étaient pour la majorité alternativement libres ou occupées. Ainsi, l’application de l’abattement pour occupation fait par le juge de l’expropriation se fonde uniquement sur des précédents, privant alors l’abattement pour occupation de toute justification.

Davantage, elle précise être à la fois propriétaire et occupante (il ne s’agit pas d’un bail commercial classique).

Sur l’indemnité de déménagement. La SAS SIGNODE sollicite que le montant de l’indemnité de déménagement qui lui est due soit fixée à la somme de 11.454 euros. A cet égard, elle produit au débat deux factures (pièces n°19 et 20) justifiant alors des frais de déménagement engagés à l’occasion du transfert anticipé de ses activités, étant précisé que le transfert est intervenu postérieurement à l’ordonnance d’expropriation.

Sur l’indemnité de réinstallation. La SAS SIGNODE sollicite que l’indemnité de réinstallation soit fixée à la somme de 108.517,[Cadastre 19] euros. A cet égard, elle produit des factures de travaux réalisés pour la réinstallation sur son nouveau site (Pièce n°21).

Sur les travaux non amortis. La SAS SIGNODE sollicite que l’indemnité soit fixée à la somme de 242.967,49 euros. A cet égard, elle produit au débat une attestation établie par un expert-comptable (Pièce n°23) faisant état d’un montant de travaux non amortis à la date du 31 décembre 2021 de 242.967,49 euros ainsi qu’une attestation complémentaire listant les travaux faisant l’objet de sa demande (Pièce n°24).

Sur l’article 700. La SAS SIGNODE sollicite l’allocation d’une indemnité complémentaire de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dans les dernières écriture :

En réponse à la demande in limine litis de la SADEV : sur l’irrecevabilité des pièces produites n°28 à 37. L’autorité expropriante a soulevé sur le fondement de l’article R311-26 du code de l’expropriation l’irrecevabilité des pièces n°28 à 37. Il est de jurisprudence constante que les pièces produites après le délai de trois mois sont recevables, si elles sont versées aux débats pour répondre à l’argumentation adverse. En l’espèce, les pièces 28 à 30 ont pour objet de répondre aux critiques des références adverses en produisant les actes et les pièces 31 à 37 ont pour objet de répondre à la SADEV 94.

Concernant les références retenues par la juridiction. Les références sur lesquelles se sont fondées l’autorité et le jugement apparaissent nettement insuffisantes pour procéder à la détermination de l’indemnité à revenir à la société SIGNODE.

En réponse au mémoire de la SADEV 94 : sur les références de l’expropriante.

Sur la vente du 25 juin 2019 : Ce type de pollution entraîne pour les acquéreurs l’obligation de procéder à des travaux de dépollution coûteux qui grèvent le prix de vente.

Sur l’indemnité de réinstallation. La cour considérera que la SADEV 94 donne acte à la société SIGNODE de sa demande pour la totalité de son montant.

Sur les travaux non amortis. La SADEV 94 soutient qu’il s’agit d’une double indemnisation alors que les travaux n’ont pas été indemnisés dans le cadre de la fixation des murs puisque à aucun moment, un paramètre dans l’évaluation n’a été évoqué qui tiendrait compte de ce préjudice. Le fait que ces travaux n’aient pas encore été amortis démontre que leur valeur n’a pas encore intégrée la date de sortie de l’occupant. Ces travaux doivent donc faire l’objet d’une indemnité spécifique.

La SADEV 94 rétorque que :

In limine litis.

La SADEV 94 sollicite que soit prononcée l’irrecevabilité des nouvelles pièces produites par la SAS SIGNODE, à savoir les pièces n°28 à 37. Ces pièces sont manifestement irrecevables notamment les pièces n°[Adresse 11] à 36 et la pièce n°37 aux motifs que conformément à l’article R311-26 l’appelant doit déposer les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel. Toutefois, en l’espèce, l’appel a été enregistré le 15 juillet 2023 ( l’appel a été enregistré le 15 septembre 2023), l’appelante disposait donc d’un délai de trois mois à compter de cette date pour produire tous les documents ; or les pièces ont été produites le 17 septembre 2024 soit au-delà du délai de trois mois.

Sur l’indemnité de dépossession. Tout d’abord, la SADEV 94 procède à une critique des termes de comparaison produits par l’appelante. La SADEV 94 affirme que les termes de comparaison produits ont, notamment, une consistance matérielle éloignée (physionomie, surface plus importante). Elle souligne également à de multiples reprises le fait que la présentation faite par l’appelante ne corresponde pas à ce qui figure dans l’acte de vente (pièces adverse n°12, 13,14). De fait, elle affirme que la demande de l’appelante (2.900 euros/m²) est manifestement excessive.

Ensuite, la SADEV 94 sollicite que la décision de première instance soit confirmée et que, par conséquent, la valeur unitaire de 1.700 euros/m² avant abattement de 30 % eu égard à la situation d’occupation du bien soit retenue. En ce sens, elle produit plusieurs termes de comparaison concernant des biens dont la superficie est importante (les immeubles de superficie comparable sont rares à proximité de l’ensemble immobilier) mais également des biens pour lesquels la différence de surface doit être prise en compte. Elle précise notamment que contrairement à ce que prétend la SAS SIGNODE FRANCE (les références sur lesquelles le jugement s’est fondées sont uniquement constituées par la jurisprudence), le juge de l’expropriation a apprécié la valeur des biens au regard d’autres références. Davantage, elle précise qu’à l’inverse de ce que prétend l’appelante, plusieurs mutations citées comme référence ne concernent pas des acquisitions réalisées par elle-même.

Sur l’abattement pour occupation. Tout d’abord la SADEV 94 rappelle que les juridictions de l’expropriation considèrent qu’un bien loué présente une valeur inférieure à celle d’un bien libre de toute occupation. Davantage en application d’une jurisprudence constante, l’abattement pour occupation est incontestable. En effet, les références retenues par le juge de l’expropriation font toutes ressortir des abattements pour occupation compris entre 30 et 40%. La SADEV 94 sollicite la confirmation du jugement de première instance (abattement de 30%).

Sur l’indemnité d’éviction.

Sur le trouble commercial : Elle sollicite la confirmation de la décision (accord avec l’appelante).

— Sur les frais de déménagement : Elle propose de rembourser sur facture les frais de déménagement qui seront acquittés par l’expropriée.

— Sur les frais divers : Elle sollicite la confirmation du jugement (le juge de l’expropriation a considéré que le détail des factures produites était imprécis, par conséquent, le déménagement ne pouvait être déduit avec certitude).

— Sur les travaux non amortis : La SADEV 94 sollicite que la demande de l’appelante soit rejetée sur ce point (indemnité à hauteur de 242.967,49 euros). En ce sens, aucun renseignement n’a été communiqué sur la nature des travaux pour lesquels il est demandé remboursement (l’appelante verse au débat un courrier de son expert comptable : pièce adverse n°23). Davantage, la demande porte sur des immobilisations (éléments constitutifs de l’immeuble), or l’immeuble fait l’objet d’une indemnisation, donc les travaux sont déjà pris en compte dans le calcul de l’indemnité de dépossession.

— Sur les frais de déménagement et de réinstallation : La SADEV 94 affirme que le transport sur les lieux n’a pas permis d’identifier d’équipements particuliers à transférer qui justifient ce montant ( 108.517 euros). Davantage, les factures produites ne comportent aucune indication sur les prestations réalisées, celles-ci renvoyant à des devis non communiqués).

Le commissaire du Gouvernement conclut que :

Le Commissaire du Gouvernement produit plusieurs termes de références et propose de retenir une valeur unitaire de 1.700 euros/m², en valeur libre de toute occupation, avant application d’un abattement de 30%.

Ainsi, il sollicite au juge de bien vouloir fixer :

Une indemnité principale de 1 636 250 euros

Une indemnité de remploi de 164 625 euros

Synthèse des prétentions des parties

Jugement

Expropriant

Exproprié

Commissaire du Gouvernement

Indemnité Principale

1.636.250 euros

1375 m² X 1700 euros / m²

X 0,70 (abattement pour occupation)

1.636.250 euros

1375 m² x 1700 euros x 0,7

(Abattement pour occupation : 30%)

3.915.000 euros

2.900 euros x 1350 m²

1 636 250 euros

1375 m² X 1700 euros / m²

X 0,70 (abattement pour occupation)

Indemnité de remploi

164.625 euros

164.625 euros

20% sur 5000=1000

15% sur 10000= 1500

10% sur 1.621.250

392.000 euros

164 625 euros

Indemnité d’éviction

Frais de déménagement : 2800 euros

Frais de réinstallation : 55.181,50 euros

Frais divers : 2.000 euros

Trouble commercial : sursis à statuer

Frais de déménagement : 2 800 euros

Frais divers :

2 000 euros

Frais de réinstallation : 55.181,51 euros

Frais de licenciement : sursis à statuer

Frais de réinstallation : 108.517,[Cadastre 19] euros

Frais de déménagement : 11.454 euros HT

Travaux non amortis : 242.967,49 euros

SUR CE, LA COUR

— Sur la recevabilité des conclusions et pièces

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret n°2017-891 du 6 mai 2017- article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l’appel étant du 15 septembre 2023, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du Gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de la SAS SIGNODE FRANCE du 5 décembre 2023, de la SADEV 94 du 20 février 2024 et du commissaire du Gouvernement du 8 avril 2024 adressées ou déposées dans les délais réglementaires sont recevables.

La SAS SIGNODE FRANCE a adressé de nouvelles conclusions le 18 septembre 2024 formulant les mêmes demandes en produisant de nouvelles pièces N°28 à 37.

La SADEV 94 a adressé des conclusions le 30 septembre 2024, recevables car étant en réplique, demandant in limine litis de déclarer irrecevables les pièces n°28 à 37 de la société SIGNODE, en particulier les pièces n°31 à 36 avant trait à l’indemnité pour frais de réinstallation et la pièce n°37 relative à l’indemnité concernant les travaux non amortis sur le fondement de l’article R311-26 du code de l’expropriation.

La SAS SIGNODE a déposé un mémoire complémentaire en réponse n°2 les 3 octobre 2024 et 10 octobre 2024, recevable étant en réponse, indiquant que ces pièces sont recevables, les pièces n°28 à 30 n’ayant pour objet que de répondre aux critiques des références adverses en produisant les actes, objets des références adverses et les pièces 31 à 36, n’ayant pour objet que de répondre à la SADEV, qui conteste le chef de demande au titre de l’indemnité de réinstallation et il en va de même de la pièce 37.

La société SIGNODE FRANCE SAS n’a pas formulé de nouvelles demandes dans ses mémoires adressés ou déposés au-delà du délai de trois mois ; les nouvelles pièces n°28 à 37 adressées dans le mémoire du 18 septembre 2024 sont en réponse aux moyens de contestation de la SADEV 94, d’une part au titre de la valeur unitaire, les pièces n°28 à 30 correspondants aux actes, objets des références adverses et les pièces n°[Adresse 11] à 36,objets au titre de l’indemnité de réinstallation qui est contestée par la SADEV 94.

Il convient en conséquence de débouter la SADEV de sa demande in limine litis et de déclarer recevables les pièces n°28 à n°37 de la société SIGNODE.

— Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Aux termes de l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l’expropriant fait fixer l’indemnité avant le prononcé de l’ordonnance d’expropriation, à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 du dit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel de la SAS SIGNODE France SA porte sur la fixation de l’indemnité totale de dépossession, et en conséquence sur l’indemnité principale, l’indemnité de remploi, l’indemnité de déménagement, l’indemnité de réinstallation, l’indemnité pour frais divers et sur le débouté de sa demande au titre des travaux non amortis, demande d’un montant de 242 967,49 euros.

Elle indique qu’elle ne conteste pas :

' la surface du bien immobilier retenue par le jugement ; cependant, le premier juge a retenu une surface Carrez de 1375 m² et la société SIGNODE fait état d’une surface de 1350 m² qu’elle retient pour calculer l’indemnité principale ;

' le montant de l’indemnité allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' le sursis à statuer sur le montant des indemnités de licenciement ;

' le sursis à statuer sur le montant de l’indemnité pour trouble commercial ;

' les taux retenus pour le calcul de l’indemnité de remploi ;

' l’indemnité pour frais divers.

Elle ajoute que son appel a pour objet de voir réformer les chefs du jugement portant sur les points suivants :

' prix au m² alloué pour les surfaces de bureaux ;

' abattement pour occupation ;

' indemnité de déménagement ;

' indemnité de réinstallation ;

' frais divers ;

' travaux non amortis.

Si la société SIGNODE indique qu’elle ne conteste pas les frais divers mais son appel porte sur les frais divers et dans le dispositif de ses conclusions qui saisit la cour en application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, elle demande l’infirmation du jugement qui fixé les frais divers à la somme de 2 000 euros puis qu’il convient de confirmer le jugement pour le surplus dont les frais divers.

S’agissant de la date de référence, non contestée en appel, le premier juge a retenu en application de l’article L322-2 du code de l’expropriation et de l’article L213-6 du code de l’urbanisme, le bien exproprié étant soumis au droit de préemption, le PLU de la commune d'[Localité 28] approuvé par le conseil territorial le 26 mars 2019.

A cette date, la parcelle est située en zone UIC (comme U '[Localité 28]-Confluences') correspondant presque en totalité au périmètre de la ZAC du même nom et prenant appui sur une orientation d’aménagement dénommée '[Localité 28]-Confluences'.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit d’un bâtiment à usage de bureaux, sol en dalle béton, faux plafond avec éclairage néon d’une surface Carrez de 1375 m², comprenant une zone d’accueil, plusieurs bureaux séparés par des cloisons vitrées, une zone d’atelier aménagé, salle d’archives, salle informatique, local électrique ; au premier étage, s’y trouve un espace de distribution comprenant plusieurs salles de réunion, chaufferie, des locaux sanitaires avec douche, un vestiaire, une cantine et des bureaux.

La société SIGNODE France SAS indique avec production de photographies que :

' le terrain d’assiette correspond à une parcelle cadastrée AV [Cadastre 19] pour 1375 m², de forme rectangulaire développant une façade de 15 m le long de la [Adresse 35] pour une profondeur de 90m, entièrement couvert de constructions ;

'le bâti est accessible en façade par la [Adresse 35], fermé par un portail coulissant, ouvrant sur un vaste espace aménagé en parking, avec sol goudron, clôtures en béton de grande hauteur.

Le bâtiment est décrit comme suit :

' Il est constitué par le bâtiment à usage de bureaux, sol dalle en béton, faux plafond avec éclairage néon ; ces surfaces sont entièrement climatisées, elles incluent des bureaux séparés par des cloisons vitrées, une zone d’atelier entièrement aménagée ;

'zone accueil, en sol dalle de béton recouvert de linoléum, murs peints, faux plafond avec éclairage néon incorporé, accès par porte vitrée sur châssis aluminium, la porte étant équipée d’un système de contrôle des entrées par code et vigic ;

' à droite, deux bureaux séparés par des cloisons vitrées, zone atelier entièrement aménagée, l’ensemble est climatisé ;

' à gauche dans la zone d’accueil, un espace composé de locaux de bureaux et d’archives, comprenant deux bureaux cloisonnés, sol en moquette en très bon état d’entretien, couloir de desserte, sol linoléum ;

' à droite, une salle d’archives, murs peints, faux plafond avec éclairage incorporé comprenant trois bureaux cloisonnés, salle informatique avec baie de brassage, porte vitrée ;

' le bâtiment comprend également au rez-de-chaussée des locaux ouvrants sur la façade par une porte vitrée, sol carrelage, faux plafond, habillage décoratif, éclairage suspendu avec à la suite un local électrique ;

' les locaux disposent également de débarras, d’une cuisine WC ;

' au premier étage accessible par un atelier mécanique, un espace de distribution, avec une salle de réunion, une chaufferie distribuant tout le bâtiment, des locaux sanitaires avec douche, une seconde salle de réunion avec fenêtre sur toute la longueur, des vestiaires techniciens, un local de cantine, des bureaux, deux autres salles de réunion ;

' au sous-sol accessible par une rampe située en face, à droite, un parking composé de 25 places, sol en béton, murs peints, éclairage néon avec escalier d’accès ;

' enfin, l’ensemble comprenant un bâtiment situé en façade, élevé d’un rez-de-chaussée d’un étage, un local électrique et une salle au premier étage.

La société SIGNODE FRANCE indique que son ensemble immobilier se situe sur le territoire de la commune d'[Localité 28], dans une zone mixte regroupant à la fois des activités de toute nature (garage, entreprise industrielle), commerces (restaurant, librairie, papeterie, quincaillerie) et des habitations à peu de distance d’une des places importantes d'[Localité 28], la [Adresse 34] ; que la zone est particulièrement bien desservie par les voies routières à quelques mètres de la Départementale 19, à peu de distance de l’autoroute A4 et que plusieurs bus desservent la zone, le RER C [Localité 28] se situant à peu de distance, de même que le métro Mairie d'[Localité 28].

Elle ajoute qu’elle développe dans les locaux une activité de cerclage, emballage et filmage, activité essentiellement destinée à une clientèle de professionnels, les prestations d’emballage étant réalisées chez le client, chez qui le matériel d’emballage est livré et la société intervenant sur le territoire de toute la France et les Départements d’Outre-Mer ; que le site emploie des salariés administratifs, comptabilité, service après-vente et vente.

Elle indique que s’agissant du terrain d’assiette il s’agit d’un terrain de configuration parfaitement régulière, classé comme constructible au PLU, bénéficiant d’une façade le long d’une voie carrossable entièrement reliée aux réseaux, définissant ainsi un terrain parfaitement constructible ; que les constructions à usage de bureaux sont de bonne qualité, en parfait état d’entretien dans leur ensemble, entièrement aménagées et entretenues, que les surfaces sont bien réparties, que l’ensemble est lumineux, que le tout est équipé de systèmes informatiques, cablés, chauffés, parfaitement éclairés et sécurisés et que l’ensemble est pourvu d’accès sécurisés et équipés d’un système anti incendie.

Elle précise enfin que son activité bénéficiait d’une clientèle régulière et qu’elle générait un chiffre d’affaires stable.

La SADEV 94 produit également des plans, photographies en indiquant notamment qu’au 1er étage une grande partie des bureaux est désaffectée et inexploitée depuis des années en raison d’un problème d’étanchéité du toit (absence totale d’entretien ) que le rez-de-chaussée comporte une partie bureaux peu modernes mais entretenus, que les locaux techniques de stockage sont fermés et que l’entrepôt est à cheval sur les deux parcelles.

Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.

L’ensemble des locaux est occupé par la société propriétaire.

Le commissaire du Gouvernement indique que la société SIGNODE a conclu avec la SCI [C] Ivry un bail à construction à compter du 31 décembre 1990 et ce pour une durée de 30 ans, portant sur la parcelle AV [Cadastre 19], celui-ci ayant expiré le 30 décembre 2020 ; que dans le cadre du bail à construction, elle a érigé des constructions à usage de bureaux et d’entrepôts.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance conformément à l’article L322-2 du code de l’expropriation, soit le 10 mai 2023.

— Sur l’indemnité principale

Le premier juge après examen des références des parties, a retenu deux références de la SADEV 94 et une du commissaire du Gouvernement, une valeur unitaire de 1700 euros/m², a appliqué un abattement pour occupation de 30%, et a fixé pour une surface de 1375 m² l’indemnité principale de 1 636 250 euros.

La société SIGNODE indique qu’elle ne conteste pas la surface, mais elle retient celle de 1350 m² pour le calcul de l’indemnité principale.

Il convient de confirmer le jugement qui a exactement retenu une surface Carrez de 1375 m², sous réserve de ne dépasser les pretentions formées par l’appelante dans le dispositif de ses conclusions.

Il convient donc, la situation d’occupation, la méthode par comparaison n’étant pas contestée, d’examiner les références des parties puis de statuer sur la question de l’abattement pour occupation.

A Références des parties

a) Les références de la SAS SIGNODE France SA

Elle propose dix références (en l’absence de terme T1) correspondant aux principales références citées en première instance, en indiquant les moins pertinentes ayant été retirées, que la numérotation ayant été conservée pour plus de lisibilité.

Il s’agit de neuf ventes à [Localité 28] avec les références de publication et de deux références de jurisprudence.

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

Observations

T2

12 juillet 2016

[Adresse 5]

84,39

270'000

3199

pièce n° 8

bureaux

T3

19 avril 2018

[Adresse 13]

188,93

450'000

2380

pièce n° 9

ensemble de bureaux

T4

13 février 2015

[Adresse 7]

96

220'000

2291

pièce n° 10

T5

19 juillet 2019

[Adresse 30]

1220

4'250'000

3484

pièce n° 11

à usage d’activités

T6

15 mars 2018

[Adresse 25]

711

1'800'000

2912

pièce n° 12

locaux à usage commercial, atelier, bureaux et locaux sociaux

situés à proximité de l’immeuble exproprié

T7

16 août 2018

[Adresse 20]

2253

4'250'000

3811

pièce n° 13

ensemble de locaux à usage de bureaux

T8

31 juillet 2015

[Adresse 24]

165

569'000

3448

pièce n° 14

locaux à usage de bureaux

T9

arrêt de la cour d’appel de Paris du 25 juillet 2021

RG 19/21232

[Adresse 10]

2227,37

T10

jugement du tribunal de grande instance de Créteil du 25 août 2022

2300

Pièce n° 15

bureaux

lots de copropriétés

T11

jugement du tribunal de grande instance de Créteil du 27 juin 2022

1700

Pièce n° 16

bureaux

moyenne

2835

T2

La SADEV 94 demande d’écarter ce terme, une comparaison n’étant pas possible entre les bureaux de 83 m² avec les locaux à usage de stockage exproprié dont la surface est 30 fois plus importante.

La superficie de la parcelle de 84,39 m² de bureaux n’est pas comparable avec les locaux expropriés de 1375 m².

Ce terme non comparable en consistance sera donc écarté.

T3

La SADEV 94 indique que l’expropriée omet d’indiquer que le bien était vendu libre de toute occupation et qu’il était également constitué de 3 parkings dont un triple ; que la consistance matérielle n’est pas comparable s’agissant d’un ensemble immobilier de qualité.

Au regard de la photographie produite par la SADEV 94, ce terme n’est pas comparable en consistance, s’agissant de bureaux avec 3 parkings situés au sein d’un ensemble immobilier de qualité, ni en superficie de 188,93 m² , alors que celle du bien exproprié est de 1375 m².

Ce terme non comparable en consistance sera donc écarté.

T4

La SADEV 9 demande d’écarter ce terme correspondant à la cession de lots de copropriétés d’une surface totale de 96 m², ce terme n’étant pas comparable en consistance puisqu’il concerne un immeuble de bureaux d’une superficie de 96 m², sans comparaison avec les locaux à usage de stockage expropriés d’une surface 30 fois plus importante.

Ce terme non comparable en consistance sera écarté.

T5

La SADEV 94 demande d’écarter ce terme, la pièce n° 11 correspondant à la place de l’immobilier.

Les références de publication ne sont pas mentionnées et la pièce produite ne démontre pas une mutation effective ; en outre, au regard de la photographie produite par la SADEV 94, il s’agit de bureaux situés dans une mutation de standing sans lien avec la physionomie des locaux expropriés.

Ce terme sera donc écarté.

T6

La SADEV 94 fait état d’une erreur dans le calcul des surfaces, puisque l’acte de vente communiquée permet de faire ressortir une surface de 625,8 m² et non de 618 m², et que la vente porte également sur un droit de jouissance exclusive d’un terrain de 357 m² ; elle fait état de la différence de consistance matérielle, l’immeuble étant à usage commercial et non d’activités et présentant une qualité de construction qui ne se retrouve pas dans le bien exproprié.

Ce terme correspond à un immeuble à usage commercial et non d’activités et la photographie produite démontre qu’il n’y a aucune ressemblance avec le bien exproprié en ce qu’il s’agit d’un bien d’une bien meilleure consistance ; en outre, les surfaces ne sont pas comparables.

Ce terme non comparable sera donc écarté.

T7

La SADEV 94 demande d’écarter ce terme, l’acte de vente faisant ressortir que le bien vendu concerne « un ensemble de locaux à usage de bureaux d’activité ou d’habitation » et pas des « bureaux » et qu’en outre elle porte sur le droit de jouissance du terrain bâti représentant la parcelle cadastrée E2, le droit de construire sur ladite parcelle, le droit de jouissance privative d’une portion de la cour réservée du bâtiment B, une terrasse en puissance privative et 9 emplacements de stationnement sous-sol.

L’acte de vente (pièce n° 13), mentionne qu’il s’agit de locaux à usage de bureaux d’activité ou d’habitation (utilisation liée), avec en outre un droit de jouissance du terrain à bâtir représentant la parcelle cadastrée E[Cadastre 6], le droit de construire sur ces parcelles, le droit de jouissance privative en séparation de la cour réservée du bâtiment B, une terrasse en jouissance privative et 9 emplacements de stationnement en sous-sol.

Ce terme non comparable en consistance sera écarté.

T8

La SADEV 94 demande d’écarter ce terme en indiquant que le prix de cession n’est pas de 169'000 euros mais de 569'000 euros, que le bien n’est pas constitué physiquement de « bureaux » mais correspond à un ensemble immobilier à usage de locaux d’activité, avec un pavillon, un entrepôt, et un parking ; elle ajoute que l’ensemble immobilier comportait, au fond de la parcelle une maison d’habitation, que la vente est intervenue à la suite d’une décision de préemption de la SADEV dont le prix était fixé par le tribunal judiciaire de Créteil, puis la cour d’appel, sur la base d’une surface de 489 m² (pièce n° 2) et que le prix n’est donc pas de 3 448 euros/m² mais de 1 663 euros/m².

L’acte de vente (pièce n° 14) mentionne qu’il s’agit d’un ensemble immobilier à usage de locaux d’activité comprenant un pavillon, un entrepôt et un parking pour un prix de 589'000 euros.

Ce terme non comparable en consistance sera donc écarté.

T9

La SADEV 94 demande d’écarter ce terme correspondant à un arrêt de la cour d’appel de Paris du 25 février 2021 non produit par l’exproprié ; elle verse aux débats celui-ci (pièce n° 17 ) et indique que les entrepôts étaient entièrement équipés, que les bureaux en très bon état, bénéficient d’un accès sur une terrasse donnant sur rue calme, alors que ceux de l’exproprié sont situés dans un environnement bruyant, et que les fenêtres ne peuvent être ouvertes compte tenu du dit environnement.

Ce terme comparable en localisation, en consistance s’agissant de bureaux et en superficie sera retenu.

T10

La SADEV 94 indique que l’expropriée omet d’indiquer que ce jugement a été censuré par la cour.

Cet élément n’est pas contesté par l’exproprié, ce jugement non définitif sera écarté.

L’expropriée fait état d’une référence n°12(page 22), en formulant les mêmes remarques que pour la référence n°11, mais aucune référence n°12 n’est indiquée.

b) Les références de la SADEV 94

Elle propose les références suivantes avec pour partie les références de publication à l’appui de sa demande de confirmation de la valeur unitaire de 1 700 euros/m², et précisant que qu’outre les références I1 à I10 portant sur des locaux de grande superficie, et qu’elle propose les références suivantes pour lesquelles la différence de surface devra être prise en compte :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

Observations

I1

acte de quittance ment entre SADEV 94/la SCI [Adresse 14]

[Adresse 37] du 16 novembre 2020

[Adresse 15]

7162, 3

995

pièce n° 3

un ensemble immobilier à usage d’activités

I2

CG2

jugement

du tribunal judiciaire de Créteil du 18 janvier 2021

[Adresse 22]

5288

locaux d’activité : 1200

locaux de bureaux : 1725

pièce n° 12

I3

CG3

cour d’appel de Paris du 18 novembre 2021

SADEV 94/ [E]

27/29,

[Adresse 36]

1592

atelier : 1250 bureaux : 1640

entrepôt : 1283

pièce n° 13

I4

20 décembre 2016

SADEV 94

/BARDINET

1082

pièce n°4

I5

12 octobre 2019 entre la société COFIMAG et la SCI IMAAN

[Adresse 18]

[Adresse 32]

3324,20

3 700 000

3113,05

pièces

n°5

et 14

I6

25 juin 2019

entre TOURMALINE REAL ESTATE et la RATP

[Adresse 16]

2244

2'794'000

1245

valeur libre

I7

19 avril 2017

SCI SAFE

[Adresse 17]

[Adresse 33]

7170

4 752 000

686

valeur occupée

I8

Jugement du tribunal judiciaire de Créteil du 24 janvier 2020 SADEV 94/JTA

[Adresse 1]

Locaux d’activité : 1241, 7 m² X 1202 euros X 0,7, abattement pour occupation

bureaux : 367 m² X 1700 euros X0,7 (abattement pour occupation,

pavillon : 50,85 X 3000 eurosX 0,7 (abattement pour occupation).

pièce n° 16

I9

CG4

jugement du tribunal judiciaire de Créteil du 31 août 2020 : SADEV 94/ SCI [Adresse 3]

3045

locaux d’activité : 1832,6 m² X 1300 euros X 0,7 (abattement pour occupation

bureaux : 785,3 m² X 1900 euros X 0,7 (abattement pour occupation

stockage : 421,4 m1X 1100 euros X0,7 (abattement (abattement pour)

pièce n°20

I10

arrêt de la cour d’appel de Paris du 27 octobre 2022

SADEV 94/ SCI Hirondelle

5104

Locaux activités : 1172,29 m²X 1200 euros (valeur libre)

bureaux : 3820,82 m² X 1700 euros appartements : 1415,42 m² X 3500 euros(valeur libre)

pavillon: 117, 83 m² X4000 euros valeur libre)

Pièce n° 22

I11

vente du 4 avril 2019 entre SADEV 94/ SCI [Adresse 38] RG14/00013

[Adresse 21]

300 (garage)

3 en valeur libre pour le garage

I12

arrêt de la cour d’appel de Paris du 31 janvier 2019 entre SADEV 94 et la SCI ANSELEM

RG 17/10858

[Adresse 4]

au 110 : 582 m² X 1200 euros X 0,70 (abattement pour occupation (

aux 111 :

habitation : 3200 euros/m²

activités : 1200 euros X3168 m² X 0,7 (abattement pour occupation)

pièce n°7

I13

jugement du tribunal judiciaire de Créteil du 29 mai 2020 entre SADEV 94 et la SARL SL

RG20/00038

[Adresse 23]

Parti hôtel : 219,3 m² X 1562 euros

partie « café-bar restaurant»

(bon état) :

de 130,1 m² X 1400 euros (valeur occupée)

pièce n° 8

I14

jugement du tribunal de grande instance de Créteil du 15 janvier 2018 entre SADEV 94 et M. [V]

907'186

habitation : 2300 euros

hôtel : 1400 euros

hangar :

500 euros

Pièce n° 9

I15

acte de quittance ment du 2 juin 2017 entre SADEV 94 et SCI un bi [Adresse 31]

[Adresse 37]

345

1247

Pièce n° 10

La société SIGNODE indique tout d’abord, ce qui concerne à la fois une partie des références de l’expropriant et toutes les références proposées par le commissaire du Gouvernement, que le périmètre de la [Adresse 39] a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique, que de très nombreuses acquisitions ont été réalisées soit par voie amiable ou par voie judiciaire, ce qui a conduit progressivement à l’uniformisation des valeurs retenues par la juridiction de l’expropriation, quel que soit l’emplacement du bien, sa configuration particulière, ses qualités et les caractéristiques de son terrain d’assiette et partant, le marché libre a connu des évolutions, qui ne se reflète nullement dans les jugements, ce qui n’est pas compatible avec l’article L 321-1du code de l’expropriation, ce qui revient à appliquer de manière quasi systématique les prix issus des décisions précédentes sans jamais les actualiser.

La SADEV 94 répond qu’en application de l’article L322-8 du code de l’expropriation, doivent être pris en considération les accords réalisés à l’amiable postérieurement à la déclaration d’enquête publique, et que l’expropriée ne démontre pas l’existence d’un marché captif.

La Société SIGNODE ne rapporte pas la preuve d’un marché captif et elle invoque elle-même des termes correspondant à la jurisprudence, à savoir un arrêt de la cour d’appel de Paris du 25 février 2021(T9), un jugement du tribunal de grande instance de Créteil du 25 août 2022 (T10) et un jugement du tribunal de grande instance de Créteil du 27 juin 2022 (T11) ; en outre, en application de l’article L 322-8 du code de l’expropriation, la cour doit tenir compte des accords réalisés à l’amiable entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique.

I1

La surface de 7162, 3 m² n’est pas comparable avec celle du bien exproprié de 1375 m².

Ce terme non comparable en consistance sera écarté.

I2 (CG2) :

La société SIGNODE demande d’écarter ce terme en indiquant qu’il s’agit de locaux sans aucune mesure puisqu’ils s’étendaient sur plus de 4000 m².

Ce terme correspond à :

— locaux d’activités : 2163, 14+1402, 47 m²

— locaux de bureaux : 267,14+43, 32 m².

Non comparable en terme de surface par rapport au bien exproprié de 1375 m², ce terme non comparable sera écarté.

I3 (CG3)

La société SIGNODE demande d’écarter ce terme au regard des photos de l’intérieur des bâtiments qui témoignent du caractère extrêmement dégradé, en particulier les surfaces à usages locaux d’activité, du fait que les locaux à usage de bureaux étaient, quant à eux, extrêmement anciens sans aménagement particulier, ce qui les distingue très nettement du bien exproprié.

Il ressort de l’arrêt de la cour du 18 novembre 2021 :

'« il suffira donc d’indiquer qu’il s’agit d’un ensemble immobilier comprenant :

' un grand atelier

' bâtiment à usage de bureaux

' une salle de réunion dans un ALGECO

'un local de stockage autour d’une cour pavée servant de zone de stationnement et de déchargement (10 places de parking possible). Le bien est situé en plein centre-ville d'[Localité 28] dans une rue commerçante très passante et bien desservie par les transports en commun proximité (825 et 180/gare RER C et 180/gare RER.

S’agissant de la description intérieure de l’ensemble immobilier, le premier juge a indiqué que l’atelier d’entrepôts et de stockage sont en état d’usage, que l’immeuble de bureau est dans un état correct ».

En conséquence, la cour n’a pas retenu d’état dégradé des locaux ; ce terme comparable en localisation, en consistance et en état sera donc retenu.

I4

La société SIGNODE demande d’écarter ce terme, la surface relatée dans l’acte étant de 5891,40 m² au total et d’une référence datant de plus de 6 ans.

Cette référence datant de plus de 5 ans est trop ancienne ; en outre, la surface totale de 5891,40 m² n’est pas comparable avec celle du bien expropriés de 1375 m².

Ce terme non comparable sera donc écarté.

I5

La société SIGNODE demande d’écarter ce terme, la surface étant de 3324,20 m².

La surface de 3324,20 m² n’étant pas comparable avec celle du bien expropriés de 1375 m², ce terme sera écarté.

I6

La société SIGNODE indique que le descriptif est extrêmement succinct, que la superficie pas plus que le prix, ni l’occupation ne peuvent être vérifiés, que l’acte indique uniquement que l’immeuble est qualifié de « bien immobilier » et qu’il faisait l’objet d’une inscription hypothécaire, de nature à influencer très sensiblement à la baisse sur la détermination du prix par le vendeur avec en outre plusieurs activités polluantes ainsi qu’une installation classée.

Il ressort de l’acte de vente (pièce n° 28) que la superficie invoquée de 2244 m² ne peut être vérifiée, et qu’en tout état de cause, l’immeuble faisait l’objet d’inscription hypothécaire, avec l’existence de plusieurs activités polluantes, ainsi que d’une installation classée.

Ce terme non comparable en consistance sera donc écarté.

I7

La société SIGNODE indique que dans l’acte (pièce n° 29), les surfaces dont fait état l’expropriant n’apparaissent à aucun moment, et qu’il s’agit en outre d’un terrain qui faisait l’objet de 4 servitudes de nature influer sur le prix.

Ce terme est trop ancien datant de plus de 5 ans et sera donc écarté.

I8

La société SIGNODE indique que l’acte n’est pas produit.

La SADEV 94 fait mention de la pièce n°16, mais celle-ci correspond à un jugement du 27 juin 2020 du tribunal judiciaire de Créteil.

Ce terme non démontré sera donc écarté.

I9 (CG4)

La société SIGNODE demande d’écarter ce terme en indiquant qu’il s’agit d’un bien sensiblement plus grand que le bien exproprié, qu’il est édifié sur un terrain d’assiette beaucoup plus encombrée, puisqu’il supporte du bâtiment à plusieurs étages, ce qui n’est pas le cas du bien expropriée et elle produit des photos portant sur les locaux d’activité situés dans cet immeuble (Pièce n° 20).

Cependant, la surface de bureaux est de 785,30 m² ce qui est comparable avec le bien exproprié de 1375 m².

Les photographies produites correspondent à la description des bureaux par le premier juge : 'les bureaux sont proches, bien éclairés'.

Ce terme comparable en localisation et en consistance sera retenu.

I 10 :

La société SIGNODE demande d’écarter ce terme non comparable comportant des surfaces à usage d’habitation et s’étendant sur plus de 7000 m², la SADEV indiquant en outre qu’une grande partie des surfaces était ' en mauvais état’ et les bâtiments d’activités en 'état médiocre à très dégradés’ ;

Ce terme n’est pas comparable ni en terme de surfaces ni en terme de consistance comportant des surfaces à usage d’habitation et étant en mauvais état.

Ce terme sera donc écarté.

La SADEV 94 indique elle-même qu’il existe une différence de surface pour les références suivantes I11 à I18 ; en conséquence, ces références non comparables en consistance seront écartées.

c) Les références du commissaire du Gouvernement

A l’appui de sa demande de retenir la même valeur unitaire que le premier juge de 1700 euros/m², il propose 4 termes correspondant à de la jurisprudence à [Localité 28] :

N° du terme

Date de jugement

Adresse

consistance, surface et valeur des constructions

CG1

cour d’appel de Paris du 28 juin 2018

RG 17/09264

SCI CLAUDES

[Adresse 8]

[Adresse 8]

un ensemble immobilier à usage de bureaux et d’activités :

bureaux (427,35 m²) : 1800 euros/m²

Locaux d’activité (859,81 m² ) : 1250 euros/m²

CG2

tribunal judiciaire de Créteil du 18 janvier 2021

RG 19/00100

SCI AZUR

[Adresse 37]

un ensemble immobilier réparti en plusieurs bâtiments disposés en U.

Il est constitué d’un grand pavillon à l’entrée divisé en bureaux et plusieurs appartements. Le tout en bon état. Surface retenue : appartements (367,03 m²): 3500 euros/m², libre d’occupation, bureaux (311,11) : 1725 euros/m², valeur libre d’occupation, activités (3565,61 m²) : 1200 euros/m², valeur libre d’occupation

abattement de 30 % pour les locaux d’activité occupés

abattement de 10 % pour les habitations occupées

CG3

cour d’appel de Paris du 18 novembre 2021

RG 20/15812

[E] [S]

[Adresse 9]

un ensemble immobilier à usage de bureaux, d’entrepôt et de locaux d’activités : bureaux (193,44m²) : 1640 euros/m² en valeur libre d’occupation

entrepôt ( 354,41 m²) : 1083 euros/m² en valeur libre d’occupation

locaux d’activités( 999, 04 m²) : 1250 euros/m² en valeur libre d’occupation

Abattement de 20% pour occupation commerciale

CG4

tribunal judiciaire de Créteil du 31 août 2020

RG 19/00076

[Adresse 3]

ensemble immobilier à usage de bureaux, ateliers et entrepôts:

bureaux (785,30 m² ) : 1900 euros/m²,

en valeur libre d’occupation,

atelier (1832,6 m² ) : 1300 euros/m² en valeur libre d’occupation, entrepôt (421,4 m² ) : 1100 euros/m²en valeur libre d’occupation

abattement de 30 % pour occupation commerciale

Moyenne : 1766 euros/m² pour les bureaux, en valeur libre de toute occupation.

Le terme CG1 non critiqué par la société SIGNODE, comparable en localisation et en consistance avec une surface comparable de 427, 35 m² de bureaux sera retenu.

Le terme CG2 a déjà été écarté.

Les termes CG3 et CG4 ont déjà été retenus.

Les termes retenus par la cour correspondent donc à :

2227,37 euros (terme de la société SIGNODE)+1800 (terme CG) +1640+ 1900 (termes CG et SADEV 94)=7567 euros/4=1891,84 euros/m².

En tenant compte de l’ancienneté des références et de l’évolution du marché local, il convient de retenir une valeur supérieure fixée à 1900 euros/m².

Le jugement sera infirmé en ce sens.

B sur l’abattement pour occupation

Le premier juge a appliqué un abattement pour occupation de 30%.

La société SIGNODE demande l’infirmation du jugement en indiquant que celui-ci a appliqué un abattement de 30 % pour occupation commerciale sans répondre à son argumentation, que la référence n° 4 de la SADEV 94 et 1 du tribunal était occupée et qu’en outre le principe d’un abattement systématique pour occupation matière d’expropriation est parfaitement contestable ; en effet, il n’existe aucune disposition législative ou réglementaire qui en préconiserait l’application, bien au contraire, les juridictions de l’expropriation et tout particulièrement ces dernières années ont tendu à l’effacement des abattements, au moins à titre systématique ; comme il a été démontré, les références présentées tant par l’expropriant que par l’exproprié étaient alternativement libre ou occupé pour nombre d’entre elles ; que de plus, elle est ici propriétaire ET est occupante, il ne s’agit donc pas de locataires titulaires d’un bail commercial classique, ce qui correspond à la position de la doctrine.

(Extrait traité l’expropriation des biens dans sa 13e édition page 593 (pièce n° 18).

La SADEV 94 demande la confirmation du jugement en indiquant que les juridictions, dans leur ensemble, considèrent qu’un bien loué présente une valeur inférieure à celle des biens libres de toute occupation, que la Cour de cassation sanctionne une cour d’appel qui refuse de pratiquer un abattement pour occupation ; que ce taux d’abattement de 30 % notamment a pu être retenu par la cour à propos de locaux situés précisément dans le périmètre de la [Adresse 39] ; qu’enfin, l’exproprié indique que l’abattement ne serait pas justifié au motif que dans le cadre de son éviction, elle ne solliciterait aucune indemnité au titre de son droit au bail, alors qu’elle sollicite une indemnité d’éviction à hauteur de 1 119 019,50 euros, avant demande au titre des indemnités de licenciement.

Le commissaire du Gouvernement demande la confirmation du jugement avec un abattement de 30% pour occupation commerciale.

Aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ; la consistance tient donc compte de la situation juridique du bien exproprié et de sa consistance matérielle ; l’abattement pour occupation commerciale est justifié par le fait que sur le marché libre des mutations, il apparaît en général pour un bien similaire, une décote à l’achat lorsque le bien est occupé, plutôt que libre, cette décote étant la contrepartie des contraintes imposées à tout propriétaire de mur occupé commercialement, en l’espèce ici la SADEV 94, pour pouvoir récupérer la jouissance des lieux, compte tenu du statut protecteur dédié au bail commercial ; le non renouvellement du bail est conditionné au paiement d’une indemnité d’éviction en application de l’article L 145-14 du code de commerce.

Il est donc habituellement appliqué un abattement pour occupation commerciale.

Si ce principe est susceptible de connaître des exceptions, il appartient à l’exproprié de produire des références pertinentes démontrant qu’il n’y a pas de différence entre les termes en valeur occupée et les termes en valeur libre, justifiant la non application de l’abattement pour occupation commerciale.

En l’espèce, la Société SIGNODE ne rapporte pas cette démonstration.

Si elle est propriétaire et occupante, qu’il ne s’agit donc pas en l’espèce d’un locataire en titre titulaire d’un bail commercial classique, il n’en demeure pas moins qu’elle sollicite une indemnité d’éviction, avec une demande au titre des indemnités de licenciement, qui seront à la charge de l’expropriant.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a exactement appliqué un abattement pour occupation commerciale de 30 %.

L’indemnité principale est donc de :

1 900 euros X 0,70 abattement pour occupation commerciale)X 1375 m² =

1 828 750 euros en valeur occupée.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

— Sur l’indemnité de remploi

Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :

20% entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15% entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros

10% sur le surplus soit : (1 828 750 – 15 000 ) x 10% = 181 375 euros

soit un total de 183 875 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

L’indemnité totale de dépossession est donc de :

1 828 750 euros (indemnité principale)+ 183 875 euros (indemnité de remploi)=

2 012 625 euros en valeur occupée.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

— indemnités accessoires au titre de l’éviction commerciale

1° sur l’indemnité de déménagement

Le premier juge a écarté la facture FM LOGISTICS d’un montant de 8 654,54 euros HT en l’absence de précision permettant d’établir qu’elle correspond à un déménagement et a alloué sur la base de la facture ERPS la somme de 2 800 euros HT à la société SIGNODE au titre de l’indemnité de déménagement.

La société SIGNODE demande l’infirmation du jugement et sollicite sur la base de deux factures la somme de 11454 euros (pièces n°19 et 20) au titre de l’indemnité de déménagement.

La SADEV 94 indique que pour éviter toute difficulté relative au quantum de cette indemnité, elle propose de rembourser sur facture, les frais de déménagement qui seront acquittés par l’expropriée.

Le commissaire du Gouvernement n’a pas conclu sur ce point.

La facture ERPS du 24 octobre 2022 (pièce n°19) d’un montant HT de 2 800 euros correspond au déménagement de quelques meubles, au transfert des documents comptables, des archives et à l’enlèvement de tous les documents et la mise à la benne.

La facture FM LOGISTIC du 10 février 2022 d’un montant HT de 8 654,54 euros (pièce n°20) de par son contenu détaillé (transfert de stocks, préparation des colis) correspond au reste du déménagement à effectuer, étant en cohérence avec la superficie du bien de 1375 m² et sa consistance.

Il sera en conséquence alloué à la société SIGNODE la somme de 11454 euros HT correspondant à ces deux factures au titre de l’indemnité de déménagement.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

3° sur l’indemnité de réinstallation

Le premier juge en confrontant le devis à la facture acquittée a alloué à la société SIGNODE la somme de 55 181,51 euros au titre des frais de réinstallation, en notant que les factures ne détaillent pas les prestations réalisées et renvoient à des devis dont les numéros de référence ne correspondent pas avec le seul devis versé en pièce n°36.

La société SIGNODE demande l’infirmation du jugement et sollicite la somme de 108 517,[Cadastre 19] euros au titre de l’indemnité de réinstallation en produisant les factures de travaux (pièce n°21) et le devis correspondant (pièce n°22).

La SADEV 94 indique que le montant de 108 517 euros est surprenant dans la mesure ou le transport sur les lieux n’a pas permis d’identifier d’équipements particuliers à transférer qui justifieraient un tel montant ; en tout état de cause, les factures produites ne comportant aucune indication sur les prestations réalisées et renvoient à des devis non communiqués et le devis versé (pièce n°22) de 58 058 euros ne correspond pas à la demande.

Le commissaire du Gouvernement n’a pas conclu sur l’indemnité de réinstallation.

Le devis travaux produit (pièce n°2) EXTENSIA du 21 octobre 2011adressé à SIGNODE mais non signé par celle-ci correspond à la somme de 58 085, 80 euros HT.

Les factures produites EXTENSIA (pièce n°23) correspondent à :

-16 février 2022 : 963,[Cadastre 19] euros HT ;

-28 février 2022 : 6 904,07 euros HT ;

-15 mars 2022 : 1 726,02 euros HT ;

-15 mars 2022 : 2 248,30 euros HT ;

-30 mars 2022 : 2 904,29 euros HT + 2433,58 euros HT ;

-25 avril 2022 : 867,83 euros HT ;

-31 mai 2022 : 2 024,92 euros HT ;

Soit un total de : 20 072,57 euros HT.

La société SIGNODE produit également(pièces n°31, 32, 33, 34, 35 et 36) les factures suivantes EXTENSIA :

— du 9 décembre 2021 : 10 356,11 euros HT

— du 25 novembre 2021 : 17 425,74 euros HT ;

— du 25 janvier 2022 : 625 euros HT + 37 755,77 euros HT ;

— du 8 février 2022 : 1 042,97 euros.

— du 28 janvier 2022 : 15 534, 18 euros HT

Elle produit ensuite le devis EXTENSIA suivant signé par SIGNODE :

54 520,38 euros HT.

Les factures correspondent à un total de 102 813,34 euros.

Il sera donc alloué au vu des factures produites la somme de 102 813 euros HT au titre de l’indemnité de réinstallation.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

4° sur l’indemnité pour les travaux non amortis

Le premier juge a rejeté la demande de la société SIGNODE de 242 967,49 euros au titre des frais pour les travaux non amortis au motif qu’aucun renseignement n’est communiqué sur la nature des travaux pour lesquels il est demandé le remboursement, l’attestation de l’expert comptable étant insuffisamment circonstanciée pour permettre de réaliser quels travaux n’ont pas été amortis précisément.

La société SIGNODE demande l’infirmation du jugement et sollicite une indemnité pour les travaux non amortis d’un montant de 242 967,49 euros correspondant à la valeur nette comptable des immobilisations relatives à l’immobilier en produisant des attestations (pièces n°37 et 24).

La SADEV 94 demande la confirmation du jugement, en indiquant qu’aucun renseignement n’est communiqué sur la nature des travaux par lesquels il est demandé le remboursement et que surtout la demande porte sur des immobilisations, c’est-à-dire des éléments constitutifs de l’immeuble exproprié, alors que ledit immeuble a fait l’objet d’une indemnisation et que les travaux sont déjà pris en compte dans le calcul de l’indemnité de dépossession, et faire droit à la demande serait constitutif d’un enrichissement sans cause.

La SADEV 94 ajoute que la somme de 242 967 euros correspond aux travaux non amortis au 31 décembre 2021, et qu’il manque en tout état de cause 1, 5 an d’amortissement puisque ceux-ci auraient dû être arrêtés à la date du jugement et le fait que l’expert- comptable atteste que les immobilisations en cause ont fait l’objet d’une mise au rebut le 30 avril 2022 est radicalement indifférent.

Le commissaire du Gouvernement n’a pas conclu sur l’indemnité pour les travaux non amortis.

L’article L 321-1 du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’expert comptable SFA de la société SIGNODE atteste le 6 septembre 2022 que la valeur nette des immobilisations relatives à l’immobilier est de 242 967, 49 euros au 31 décembre 2021(pièce n°23).

Il atteste le 17 septembre 2024 que la valeur nette comptable des immobilisations relatives à l’immobilier est de 242 967, 49 euros au 31 décembre 2021 et que ces immobilisations ont fait l’objet d’une mise au rebut en date du 30 avril 2022 (pièce n°37).

Il s’agit donc des travaux relevant de l’immobilier, qui n’ont pas été amortis et la valeur n’a pas été intégrée à la date de sortie de l’occupant, et ces équipements n’ont pu faire l’objet d’une réparation et de transfert sur un autre site, étant perdus et ayant fait l’objet d’une mise au rebut.

Ce préjudice doit être indemnisé, ne faisant pas l’objet d’une double indemnisation ; il sera alloué à, la société SIGNODE au vu des attestations de l’expert comptable la somme de 242 967,49 euros au titre de l’indemnité pour travaux non amortis.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

5° indemnité pour frais divers.

La cour considère que l’appel concerne les frais divers, et que malgré la contradiction du dispositif des conclusions, elle doit statuer sur ce point.

Le premier juge a alloué la somme de 2 000 euros à la société SIGNODE au titre de l’indemnité pour frais divers.

Dans le dispositif de ses conclusions, la société SIGNODE demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a fixé les frais divers à la somme de 2 000 euros, puis demande la confirmation sur l’indemnité pour frais divers.

Le jugement sera en conséquence confirmé sur ce point.

L’indemnité totale d’éviction est donc de :

11 454 euros (indemnité pour frais de déménagement)+102 813 euros HT (indemnité pour frais de réinstallation) + 2 000 euros (frais divers)+ 242 967,49 euros ( indemnité au titre des frais de travaux non amortis)= 359 234,49 euros.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

L’indemnité totale due par la SADEV 94 à la société SIGNODE est donc de :

1 828 750 euros (indemnité principale) + 183 875 euros (indemnité de remploi)+ 11 454 euros (indemnité de déménagement) + 102 813 euros (indemnité pour frais de réinstallation) + 2 000 euros (indemnité pour frais divers) + 242 967,49 euros (indemnité pour travaux non amortis) = 2 371 859,49 euros arrondis à 2 371 860 euros.

— Sur les dépens

L’appel ne porte pas sur les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L 312-1 du code de l’expropriation.

La SADEV 94 perdant le procès sera condamnée aux dépens d’appel.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’appel ne porte pas sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile du jugement déféré.

L’équité commande de condamner la SADEV 94 à verser la somme de 3 000 euros à la société SIGNODE au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Statuant dans la limite de l’appel principal,

Déboute la SADEV 94 de sa demande un limine litis de déclarer irrecevables les pièces n° 28 à 37 de la société SIGNODE ;

Déclare recevables les conclusions et pièces des parties ;

Infirme partiellement le jugement entrepris au titre de l’indemnité de dépossession sur l’indemnité principale, de l’indemnité de remploi, de l’indemnité d’éviction commerciale, de l’indemnité de déménagement, de l’indemnité pour frais de réinstallation et de l’indemnité pour travaux non amortis ;

Statuant à nouveau,

Au titre de l’indemnité de dépossession :

Fixe l’indemnité principale à la somme de 1 828 750 euros ;

Fixe l’indemnité de remploi à la somme de 183 875 euros ;

Au titre de l’indemnité pour éviction commerciale :

Fixe l’indemnité de déménagement à la somme de 11 454 euros HT ;

Fixe l’indemnité pour frais de réinstallation à la somme de 102 813 euros ;

Fixe l’indemnité pour les travaux non amortis à la somme de 242 967,49 euros ;

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions ;

Fixe en conséquence l’indemnité totale due par la Société d’Aménagement et de Développement des Villes et du Département de Val de Marne (SADEV 94) à la SAS SIGNODE France au titre de l’opération d’expropriation des locaux commerciaux et d’activités situés [Adresse 12] à [Localité 28] (parcelle AV56) à la somme de 2 371 860 euros arrondis se décomposant comme suit :

au titre de l’indemnité de dépossession :

— indemnité principale : 1 828 750 euros ;

— indemnité de remploi : 183 875 euros ;

au titre de l’éviction commerciale :

— indemnité au titre des frais de déménagement : 11 454 euros ;

— indemnité pour frais de réinstallation : 102 813 euros ;

— indemnité pour frais divers : 2 000 euros ;

— indemnité pour travaux non amortis : 242 967,49 euros ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la Société d’Aménagement et de Développement des Villes et du Département de Val de Marne (SADEV 94) aux dépens d’appel ;

Condamne la Société d’Aménagement et de Développement des Villes et du Département de Val de Marne (SADEV 94) à payer la somme de 3 000 euros à la SAS SIGNODE France au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT