COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 57B

Chambre civile 1-2

ARRET N°154

CONTRADICTOIRE

DU 27 MAI 2025

N° RG 24/00391 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WJPK

AFFAIRE :

[J] [T]

Madame [C] [G]

C/

SARL CITYA BELVIA RUNGIS prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Mai 2023 par le Tribunal de proximité de PONTOISE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 1122001744

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 27.05.2025

à :

M^e Emilie VAN HEULE

M^e Fabrice HONGRE-BOYELDIEU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT SEPT MAI DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTS

Monsieur [J] [T]

né le 10 Mars 1961 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Postulant : M^e Emilie VAN HEULE de la SCP EVODROIT,avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 13 – N° du dossier 20240063

Plaidant : M^e Sabine RIAUD de la SELARL ALCYON AVOCATS, , avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

Madame [C] [G]

née le 26 Septembre 1963 à [Localité 8] (44)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Postulant : M^e Emilie VAN HEULE de la SCP EVODROIT,avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 13 – N° du dossier 20240063

Plaidant : M^e Sabine RIAUD de la SELARL ALCYON AVOCATS, , avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

****************

INTIMEE

SARL CITYA BELVIA RUNGIS prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Postulant : M^e Fabrice HONGRE-BOYELDIEU de l’ASSOCIATION AVOCALYS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 – N° du dossier 005821

Plaidant : M^e Antoine SKRZYNSKI de la SELEURL SKR AVOCAT, avocat au barreau de PARIS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 06 Mars 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère chargé du rapport, en présence de Madame Bénédicte NISI, greffière en pré-affectation.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M^me Françoise DUCAMIN,

Greffière en préaffectation, lors du délibéré : M^me Bénédicte NISI

Rappel des faits constants

M. [J] [T] et Mme [C] [G] sont propriétaires d’un bien immobilier situé [Adresse 7] à [Localité 6] dans le Val-d’Oise.

Par contrat signé le 13 octobre 2004, ils ont confié à la société Cap Gestion un mandat de gérance locative incluant une assurance loyers impayés.

La société Cap Gestion a fait l’objet d’un rachat par la société Belvia Immobilier qui a elle-même fait l’objet d’une acquisition par la société Citya Belvia Rungis, qui est l’actuel mandataire de M. [T] et Mme [G].

Suivant avenant du 5 octobre 2015, les propriétaires ont souscrit à l’assurance garanties locatives LocaZen auprès de la SMA Assurances par l’intermédiaire de la société Citya Belvia Rungis.

L’appartement a été donné en location à M. [V] [B] [N] [M] moyennant un loyer de 508 euros par mois outre une provision sur charges de 74 euros, suivant acte sous seing privé du 23 février 2013.

Le locataire ayant cessé de payer ses loyers à compter d’avril 2018, M. [T] et Mme [G] ont sollicité la prise en charge des loyers impayés par l’assureur mais celui-ci a refusé sa garantie.

M. [T] et Mme [G] se sont alors adressé directement au mandataire, notamment par lettre de mise en demeure du 15 décembre 2019, afin d’obtenir le paiement des loyers.

La société Citya Belvia Rungis a négocié un échelonnement de la dette avec le locataire et a procédé à des versements provisionnels au profit de M. [T] et Mme [G].

Entendant engager la responsabilité contractuelle de l’agence immobilière, M. [T] et Mme [G] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pontoise, par assignation en date du 25 avril 2022.

La décision contestée

Devant le juge des contentieux de la protection, M. [T] et Mme [G] ont présenté les demandes suivantes :

— condamner la société Citya Belvia Rungis à leur verser la somme de 6 369,51 euros pour l’inexécution de ses obligations contractuelles réévaluée de 9,60 euros par mois à compter de novembre 2020,

— condamner la société Citya Belvia Rungis à leur verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour leur préjudice matériel,

— condamner la société Citya Belvia Rungis à leur verser la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société Citya Belvia Rungis a comparu à l’audience qui s’est tenue le 9 mars 2023. Elle a conclu au débouté des demandes de M. [T] et Mme [G] et a sollicité leur condamnation à lui payer une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 9 mai 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Pontoise a :

— condamné la société Citya Belvia Rungis à payer à M. [T] et Mme [G] la somme de 3 204,22 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice financier,

— condamné la société Citya Belvia Rungis aux entiers dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision était de droit,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

La procédure d’appel

M. [T] et Mme [G] ont relevé appel du jugement par déclaration du 16 janvier 2024 enregistrée sous le numéro de procédure RG 24/00391.

Par ordonnance rendue le 23 janvier 2025, le magistrat chargé de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et a fixé la date des plaidoiries le 6 mars 2025, dans le cadre d’une audience rapporteur.

Les conseils des parties ont procédé au dépôt de leurs dossiers de plaidoiries sans se présenter à l’audience.

Prétentions de M. [T] et Mme [G], appelants

Par dernières conclusions adressées par voie électronique le 22 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé de leurs moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, M. [T] et Mme [G] demandent à la cour d’appel de :

— réformer le jugement dont appel en ce qu’il a :

. condamné la société Citya Belvia Rungis à leur payer la somme de 3 240,22 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice financier,

. condamné la société Citya Belvia Rungis aux entiers dépens,

. rappelé que l’exécution provisoire de la décision était de droit,

. débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

et statuant à nouveau,

— les déclarer recevables et bien-fondés en leurs demandes,

— condamner la société Citya Belvia Rungis à leur verser la somme de 7 125,30 euros pour l’inexécution de ses obligations contractuelles, réévaluée de 44,57 euros par mois à compter de décembre 2024,

— condamner la société Citya Belvia Rungis à leur verser la somme de 1 485,41 euros au titre des frais de copropriété et des frais d’huissier [sic],

— condamner la société Citya Belvia Rungis à leur verser la somme 2 500 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner la société Citya Belvia Rungis à leur verser la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

y additant,

— condamner la société Citya Belvia Rungis à leur verser la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner la société Citya Belvia Rungis aux entiers dépens.

Prétentions de la société Citya Belvia Rungis, intimée

Par dernières conclusions adressées par voie électronique le 9 juillet 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé de ses moyens, la société Citya Belvia Rungis demande à la cour d’appel de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a retenu qu’elle avait commis un manquement à ses obligations contractuelles,

statuant à nouveau,

— débouter M. [T] et Mme [G] de leurs demandes ceux-ci ne démontrant pas un manquement à l’obligation de moyen,

— infirmer le jugement en ce qu’il a retenu un préjudice réparable à hauteur de la dette locative,

statuant à nouveau,

— débouter M. [T] et Mme [G] de leurs demandes, ceux-ci ne démontrant pas pour la dette locative un préjudice réparable au titre de la perte de chance,

— confirmer le jugement en ce qu’il a écarté la demande de réparation pour préjudice matériel,

— infirmer le jugement en ce qu’il a retenu un lien de causalité entre les fautes reprochées et le préjudice de la dette locative,

statuant à nouveau,

— débouter M. [T] et Mme [G] de leurs demandes ne démontrant pas un préjudice réparable au titre de la perte de chance,

— débouter en conséquence M. [T] et Mme [G] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner M. [T] et Mme [G] au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur l’absence d’effet dévolutif de l’appel

La société Citya Belvia Rungis soutient que les conclusions des appelants ne constituent qu’un copier/coller légèrement modifié des écritures présentées en première instance, qu’aucune disposition du jugement n’est visée au c’ur des écritures, que la demande d’infirmation se limite à une phrase stéréotypée et de pur artifice, sans même indiquer le montant dont il est demandé l’allocation.

Elle prétend que les dispositions de l’article 954 du code de procédure civile ne sont manifestement pas respectées, qu’aucun effet dévolutif n’a donc pu intervenir puisque les appelants se bornent à reproduire ce qu’ils ont indiqué en première instance.

M. [T] et Mme [G] ne répondent pas sur ce point.

Sur ce,

L’article 954 du code de procédure civile, dans sa version applicable au présent litige, dispose : « Les conclusions d’appel contiennent, en en-tête, les indications prévues aux deuxième à quatrième alinéas de l’article 960. Elles formulent expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens et un dispositif dans lequel l’appelant indique s’il demande l’annulation ou l’infirmation du jugement et énonce, s’il conclut à l’infirmation, les chefs du dispositif du jugement critiqués, et dans lequel l’ensemble des parties récapitule leurs prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes conclusions sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distinct.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties reprennent, dans leurs dernières conclusions, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

La partie qui conclut à l’infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu’elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.

La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs. »

Il est établi que M. [T] et Mme [G] ont conclu à l’infirmation du jugement et ont énoncé les moyens qu’ils invoquent au soutien de cette prétention, sans procéder par voie de référence à leurs conclusions de première instance.

En toute hypothèse, la société Citya Belvia Rungis n’énonce pas de prétention à ce sujet dans le dispositif de ses conclusions, en violation des dispositions de l’article 954 susvisées, de sorte que la cour n’est pas tenue de statuer sur ce point.

Sur la responsabilité contractuelle de la société Citya Belvia Rungis

M. [T] et Mme [G] considèrent que la responsabilité de leur mandataire est engagée en raison du choix du locataire, la rédaction du contrat de location, l’absence de diligences dans le cadre de l’assurance garantie de paiement des loyers impayés, l’absence d’engagement d’une action judiciaire et le défaut d’information.

La société Citya Belvia Rungis conteste tout manquement à ses obligations contractuelles.

Sur ce,

L’article 1992 du code civil dispose : « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire. »

L’article 1993 du même code dispose : « Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant. »

La relation entre mandant et mandataire est de nature contractuelle et la responsabilité du mandataire tient au respect d’une obligation de diligence et de vigilance, constitutive d’une obligation de moyen.

Les parties ne discutent pas être liées par un mandat de gestion locative, ni les termes de celui-ci, notamment le fait qu’il est rémunéré (pièce 2 des propriétaires).

Concernant le choix du locataire

Au regard des arriérés de loyers constatés, M. [T] et Mme [G] doutent du travail de vérification de la solvabilité du candidat locataire effectué par l’agence et demande à la société Citya Belvia Rungis de justifier des vérifications opérées.

La société Citya Belvia Rungis rappelle de son côté que le locataire n’a connu son premier impayé qu’en avril 2018, qu’il s’est donc écoulé 5 ans sans aucune difficulté, ce qui montre qu’elle l’a correctement choisi. Elle oppose également que le simple fait que le locataire soit en état d’impayés n’implique pas qu’elle a commis une faute.

Sur ce,

Aux termes du mandat de gérance signé par les parties, le mandataire avait pour mission de : « Gérer le bien désigné ci-dessus, rechercher des locataires après avoir avisé le mandant de la vacance du logement, louer le bien, le relouer, renouveler les baux au prix, charges et conditions que le mandataire jugera à propos, donner ou accepter tout congé, dresser ou faire dresser tout constat d’état des lieux, resigner ou résilier tout bail et accord, procéder à la révision des loyers. » (pièce 2 des appelants).

Il est constant que l’agent immobilier auquel est confiée la gérance d’un immeuble est tenu de s’assurer par des vérifications sérieuses de la solvabilité réelle du preneur.

Or, alors que la demande lui en est faite expressément, la société Citya Belvia Rungis ne justifie pas de ses diligences pour s’assurer de la solvabilité du locataire.

Faute de justifier de ses démarches, il sera retenu dès lors que la société Citya Belvia Rungis a manqué à son obligation, telle qu’elle est stipulée dans le contrat de mandat la liant à M. [T] et Mme [G].

Concernant la rédaction du bail

M. [T] et Mme [G] reprochent au mandataire de ne pas avoir vérifié l’identité du locataire. La société Citya Belvia Rungis a en effet indiqué l’identité « M. [V] [M] » alors qu’à la simple lecture de la pièce d’identité de l’intéressé, il apparaît que celui-ci s’appelle en réalité « M. [V] [B] [N] [M] ».

Ils expliquent que cette erreur de rédaction est à l’origine du refus de prise en charge du sinistre des demandeurs par leur assurance loyers impayés, que cette erreur devait être corrigée par un avenant au contrat de location, qu’ils ont malheureusement reçu un avenant incomplet le 2 mars 2022, sans qu’il ne leur soit jamais par la suite justifié d’une régularisation. Ils demandent au mandataire d’en justifier devant la juridiction le cas échéant.

La société Citya Belvia Rungis soutient que cette indication patronymique incomplète n’a aucune conséquence, que le bail n’a pas été mal rédigé puisque la personne qui occupe l’appartement est bien le locataire indiqué au bail, l’emploi du prénom et du dernier patronyme étant, de son point de vue, parfaitement suffisant pour identifier le locataire.

Sur ce,

Il est constant que l’intermédiaire professionnel, négociateur et rédacteur d’un acte, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité de la convention.

La pièce d’identité du locataire fait état de l’identité suivante : « [V] [B] [N] [M] » (pièce 7 des appelants) alors que le bail mentionne l’identité suivante : « [M] [V] » (pièce 4 des appelants).

M. [T] et Mme [G] produisent un courrier de « refus de garantie » adressé par Belvia Garanties à l’agence immobilière le 8 juin 2018 en ces termes :

« Date de déclaration de sinistre : 24/04/28

Nature du sinistre : loyer impayé

Bailleur adhérent : [T] et [G]

Madame, Monsieur,

Nous vous informons que le sinistre survenu dans le dossier référencé ci-dessus n’est pas susceptible de mobiliser les garanties du contrat garanties des risques locatifs n° C66751PLOCAZENS1 au motif pièces non fournies/valides [sic].

Pour de plus amples informations, nous vous invitons à vous rapprocher de votre gestionnaire. » (pièce 11 des appelants).

Il sera retenu que la société Citya Belvia Rungis, qui ne s’explique pas sérieusement sur cette inexactitude, a manqué à son obligation.

Concernant l’assurance garantie du paiement des loyers

M. [T] et Mme [G] reprochent à la société Citya Belvia Rungis de ne pas avoir mobilisé la compagnie d’assurance depuis plus de six ans alors qu’elle avait reçu un courrier de refus de garantie. Ils ajoutent qu’ils paient une prime d’assurance depuis le début du bail alors même que la garantie ne peut manifestement pas jouer en raison d’une faute du mandataire.

Bien qu’interpellée à ce sujet, la société Citya Belvia Rungis ne donne aucune explication sur les suites données au refus de garantie opposé par l’assureur, autre que d’avoir versé des avances aux bailleurs, reconnaissant implicitement sa carence à l’égard de l’assureur.

Il sera retenu qu’elle engage sa responsabilité contractuelle de ce fait.

Concernant l’absence d’engagement d’une procédure judiciaire

M. [T] et Mme [G] reprochent au mandataire de n’avoir lancé aucune procédure judiciaire, alors que le locataire a arrêté de payer son loyer en avril 2018, soit depuis plus de six ans, et que l’arriéré locatif s’élève à plus de 6 000 euros.

La société Citya Belvia Rungis répond qu’elle a toujours informé les propriétaires de l’état de la dette locative et produit les comptes rendus de gestion qu’elle leur a adressés.

Elle fait valoir que face aux impayés, elle a négocié avec le locataire un plan d’apurement de l’arriéré et la reprise du paiement du loyer courant. Elle a également versé une avance sur loyers d’un montant total de 4 437 euros aux propriétaires.

Sur ce,

Le mandat de gestion liant les parties stipule, au titre des missions du mandataire, que celui-ci doit « En cas de difficultés et à défaut de paiement, exercer toute poursuite judiciaire, faire tout commandement, sommation, assignation et citation devant tout tribunal et toute commission administrative, se concilier ou requérir jugement, le faire signifier et exécuter, se faire remettre tout titre ou pièce. »

Il n’est pas discuté que la société Citya Belvia Rungis s’est abstenue de toute action, malgré les demandes réitérées des mandants en ce sens alors que les impayés étaient récurrents.

Elle engage sa responsabilité contractuelle également de ce fait.

Concernant le défaut d’information

M. [T] et Mme [G] reprochent à l’agence immobilière de ne pas les avoir informés des démarches éventuellement entreprises. Ils s’interrogent sur le travail fourni par le mandataire.

Ils exposent que le 4 avril 2019, alors que la dette du locataire n’avait toujours pas été régularisée, et sans signe de vie de leur assurance loyers impayés, ils ont contacté leur mandataire afin d’obtenir des explications, que leur mandataire leur a alors indiqué qu’il allait se rapprocher de la compagnie d’assurance, qu’ils ont ensuite envoyé de multiples relances au mandataire, les 3 et 6 juin, 5 juillet, 1er, 18 et 31 octobre 2019, sans jamais obtenir de réponse.

La société Citya Belvia Rungis soutient qu’elle a adressé les comptes rendus de gestion aux propriétaires qui les informaient précisément de la situation du litige et de l’état de la dette locative.

Il apparaît toutefois, au regard des circonstances de l’affaire que le mandataire ne pouvait, sans engager sa responsabilité, se limiter à une information transmise via des comptes rendus de gestion annuelle et sans répondre aux sollicitations précises de ses mandants.

Pour l’ensemble des raisons alléguées par les appelants, la société Citya Belvia Rungis a engagé sa responsabilité contractuelle vis à vis de M. [T] et Mme [G] et sera donc tenue à indemnisation.

Sur la réparation des préjudices subis

M. [T] et Mme [G] sollicitent la condamnation de la société Citya Belvia Rungis à lui payer les sommes suivantes :

« – 7 125,30 euros pour l’inexécution de ses obligations contractuelles, réévaluée de 44,57 euros par mois à compter de décembre 2024,

—  1 485,41 euros au titre des frais de copropriété et de frais d’huissier [sic],

—  2 500 euros à titre de dommages-intérêts. »

Le premier juge a limité la condamnation de la société Citya Belvia Rungis à leur payer la somme de 3 204,22 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice financier, alors qu’ils avaient demandé la condamnation de l’agence à leur payer les sommes de 6 369,51 euros pour l’inexécution de ses obligations contractuelles réévaluée de 9,60 euros par mois à compter de novembre 2020 et 2 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice matériel.

Ils indiquent entendre voir reconnaître leur préjudice financier, dont il estiment qu’il est supérieur à celui reconnu en première instance, sans pour autant que la jurisprudence n’impose de quelque manière que ce soit qu’ils précisent que ce préjudice relève du régime de la perte de chance, comme le conclut l’intimée.

La société Citya Belvia Rungis s’oppose à ces demandes. Elle prétend que les appelants n’ont subi aucune perte de loyers, ni aucun préjudice matériel et qu’il n’existe aucun lien de causalité entre la faute alléguée et le non-paiement des loyers, qui est imputable au seul locataire.

Elle soutient que la réparation ne s’envisage que sous le spectre de la perte de chance puisque le fait essentiel reproché est celui de ne pas avoir pu bénéficier de l’assurance de garantie des loyers impayés. Elle ajoute que ne doivent pas entrer dans le préjudice les honoraires de l’agence et la franchise d’assurance qui seraient, quoi qu’il en soit, restés à la charge des propriétaires.

Sur ce,

L’article 1231-1 du code civil dispose : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Régi par le principe de la réparation intégrale, le dommage ne peut toutefois être pris ne compte que dans la mesure où il est personnel, certain, direct et légitime.

Sur la demande à hauteur de 7 125,30 euros

M. [T] et Mme [G] sollicitent, au titre de « l’inexécution de ses obligations contractuelles par le mandataire », la somme de 1 353,05 euros au titre des loyers impayés et 5 551,38 euros au titre des primes d’assurance en sus de la somme de 23,87 euros pour les augmentations de décembre 2020 et janvier 2021, soit la somme totale de 6 928,30 euros. Ils ajoutent la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2024 pour 197 euros, qui n’apparaît pas dans les comptes de l’agence, soit un total de 7 125,30 euros.

Ils font observer que la lecture des comptes rendus de gestion versés aux débats par l’agence immobilière est compliquée par la comptabilisation en parallèle des sommes que se rembourse la société. Ils produisent de leur côté un tableau récapitulatif de l’ensemble des mouvements financiers de la société intimée, accompagné d’une notice explicative, que la société intimée critique fermement, comme étant illisible.

M. [T] et Mme [G] mentionnent également une difficulté concernant la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Ils expliquent que sa gestion est indiquée comme gratuite dans le contrat mais que l’agence leur a facturé des frais de gestion de 9,6 %.

Ils reconnaissent avoir reçu la somme de 4 437,28 euros à titre d’avance de la part de la société Citya Belvia Rungis mais soulignent que l’agence s’est largement remboursée de cette avance par les versements du locataire.

Ils reprochent à la société Citya Belvia Rungis d’avoir mis en place une augmentation des versements du locataire de 100 euros alors que celui-ci ne versait mensuellement depuis avril/mai 2023 que 80,99 euros mensuellement et depuis avril/mai 2024, plus que la somme de 61,32 euros et de s’être ainsi, par un montage qui lui incombe seule, remboursée directement sur les loyers à revenir aux propriétaires de la différence, ne faisant qu’accroître le déficit qu’ils subissent.

Ce faisant, ils se limitent à critiquer le compte établi par l’agence dans ses rapports avec eux et notamment les prélèvements prioritaires opérés par la société Citya Belvia Rungis, selon eux, à leur détriment ou encore les sommes mises en compte sans fondement sans s’expliquer utilement sur l’arriéré locatif imputable au seul locataire, qu’ils réclament.

Quoi qu’il en soit à ce sujet, la société Citya Belvia Rungis fait valoir avec pertinence que le préjudice résultant des manquements retenus à son encontre n’est pas constitué des loyers impayés mais de la perte de chance de les recouvrer.

En effet, il est constant que les mandants ne peuvent pas obtenir de la part de leur mandataire le paiement des loyers dont seul est redevable le locataire mais seulement l’indemnisation du préjudice résultant de la perte de chance de les recouvrer.

La demande présentée au titre des loyers impayés doit en conséquence être écartée dans son principe. Il en est de même de la demande au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2024, dont seul le locataire est débiteur, ainsi que celle au titre des frais de gestion, qui n’est justifiée par aucune pièce utile.

Le jugement sera dès lors infirmé en ce qu’il a condamné la société Citya Belvia Rungis à payer à M. [T] et Mme [G] la somme de 3 204,22 euros (dont il est précisé dans les motifs de la décision qu’elle correspond aux loyers impayés et à des honoraires indus), le préjudice allégué étant sans lien de causalité avec les fautes retenues contre l’agence immobilière.

S’agissant des primes d’assurance payées selon eux inutilement, M. [T] et Mme [G] ne donnent aucune explication claire ni sur le principe de leur demande, sachant que l’agence leur oppose qu’ils sont en toute hypothèse redevables de l’assurance-propriétaire des lieux donnés en location, ni sur le montant. Ils seront déboutés de cette demande.

Sur la demande à hauteur de 2 500 euros

M. [T] et Mme [G] sollicitent également l’allocation d’une somme de 2 500 euros à titre de dommages-intérêts.

Ils invoquent la particulière mauvaise foi du mandataire, alors qu’ils le rémunèrent mensuellement. Ils font valoir qu’à aucun moment, l’agence immobilière n’a pris au sérieux leur situation, leur indiquant que le litige les opposant au locataire serait rapidement réglé sans pour autant engager la moindre action pour y parvenir, qu’ils ont continué à la payer alors qu’il ne défendait pas leurs intérêts. Ils soulignent qu’ils ont été privés de paiements réguliers pendant près de six ans, alors qu’ils devaient de leur côté continuer à payer leur mandataire, l’assurance et les charges de copropriété.

Ils reprochent à la société Citya Belvia Rungis d’avoir utilisé toutes les circonvolutions possibles et inimaginables afin d’éviter de reconnaître sa responsabilité, leur faisant miroiter la possible régularisation de la procédure. Ils ajoutent que ce n’est que le 10 décembre 2019, après qu’ils eurent fait intervenir une association qu’ils ont fini par apprendre que l’assureur avait refusé sa garantie.

Ils font valoir qu’ils ont contracté un prêt aux fins d’acquérir le bien donné en location, que les loyers devaient leur permettre de rembourser les échéances, que cela n’a pas été le cas en raison de la mauvaise exécution du mandat par la société intimée, qu’ils ont été contraints de piocher dans leur épargne pour éviter une déchéance du terme.

Ils ajoutent que face à la procédure vécue difficilement, ils ont décidé de mettre en vente leur bien immobilier, ce qui leur semble cependant impossible pour le moment, eu égard aux difficultés rencontrées tant avec le preneur qu’avec la copropriété.

La société Citya Belvia Rungis s’oppose à la demande.

Au regard des circonstances de l’espèce, telles qu’elles ont été développées précédemment, M. [T] et Mme [G] justifient avoir subi, du fait d’une gestion condamnable, un préjudice caractérisé par les nombreuses difficultés rencontrées, qui sera évalué à la somme de 2 500 euros.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a débouté M. [T] et Mme [G] de cette demande.

Sur la demande à hauteur de 1 485,41 euros

M. [T] et Mme [G] expliquent en dernier lieu qu’ils se sont vu remettre une sommation de payer les charges de copropriété de la part de Foncia le 13 novembre 2024 pour un montant de 1 655,64 euros. Ils soutiennent que le locataire avait bien versé ces charges directement à Citya Belvia Rungis, de sorte que cette dernière disposait des fonds nécessaires afin de désintéresser le syndic de copropriété, ce qu’elle n’a pas fait en totalité, qu’il restait dû la somme de 1 005,74 euros qui leur a été réclamée, à laquelle s’ajoute les frais de la sommation pour 479,67 euros, soit la somme totale de 1 485,41 euros.

La société Citya Belvia Rungis s’oppose à cette demande.

Faute toutefois de démontrer que la société Citya Belvia Rungis disposait des fonds nécessaires pour payer les charges de copropriété et donc que la sommation était inutile, M. [T] et Mme [G], qui procèdent par allégations, seront déboutés de cette demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles de procédure

Compte tenu de la teneur de la décision rendue, le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il a condamné la société Citya Belvia Rungis au paiement des dépens de l’instance et débouté les parties de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles.

La société Citya Belvia Rungis, tenue à indemnisation, supportera les dépens d’appel en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

La société Citya Belvia Rungis sera en outre condamnée à payer à M. [T] et Mme [G] une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité et la situation économique respective des parties conduisent à arbitrer à la somme de 1 500 euros et sera déboutée de sa propre demande présentée sur le même fondement.

Enfin, le présent arrêt n’étant susceptible que de faire l’objet d’un pourvoi non suspensif, il n’y a pas lieu d’en ordonner l’exécution provisoire, comme le sollicitent M. [T] et Mme [G].

PAR CES MOTIFS

La COUR, statuant publiquement, en dernier ressort et par arrêt contradictoire,

INFIRME le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pontoise le 9 mai 2023, en ce qu’il a condamné la SARL Citya Belvia Rungis à payer à M. [J] [T] et Mme [C] [G] la somme de 3 204,22 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice financier,

le CONFIRME pour le surplus,

statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

CONDAMNE la SARL Citya Belvia Rungis à payer à M. [J] [T] et Mme [C] [G] la somme de 2 500 euros à titre de dommages-intérêts,

DÉBOUTE M. [J] [T] et Mme [C] [G] de leurs demandes tendant à voir condamner la SARL Citya Belvia Rungis à leur verser les sommes de 7 125,30 euros pour l’inexécution de ses obligations contractuelles, réévaluée de 44,57 euros par mois à compter de décembre 2024 et de 1 485,41 euros au titre des frais de copropriété et de frais d’huissier [sic],

CONDAMNE la SARL Citya Belvia Rungis au paiement des dépens d’appel,

CONDAMNE la SARL Citya Belvia Rungis à payer à M. [J] [T] et Mme [C] [G] une somme de 1 500 euros au titre de la procédure d’appel en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la SARL Citya Belvia Rungis de sa demande présentée sur le même fondement.

DIT n’y avoir lieu de prononcer l’exécution provisoire de la présente décision.

— prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président,