Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1 5, 4 décembre 2025, n° 25/01099

TGI 20 décembre 2024

CA Versailles
Infirmation 4 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Existence d'une obligation non sérieusement contestable
La cour a estimé que la société Lib n'a pas apporté d'éléments sérieux pour contester l'existence de la dette, et que les paiements effectués étaient aléatoires et incomplets.
Accepté
Reddition des charges
La cour a constaté que la société Patrimmo Commerce avait produit des documents justifiant les charges et que la société Lib n'avait pas prouvé l'existence de désordres affectant le local.
Accepté
Partie perdante
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser la société Patrimmo Commerce supporter les frais irrépétibles, condamnant ainsi la société Lib à verser une somme à ce titre.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. civ. 1 5, 4 déc. 2025, n° 25/01099
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	25/01099
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 20 décembre 2024, N° 24/00454
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	17 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Philippe PETITNelida DOS SANTOS
Cabinet(s) :	LX PARIS-VERSAILLES- REIMSSELARL 9 JANVIER
Parties :	Société PATRIMMO COMMERCE c/ S.A.R.L. LIB

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 72A

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 04 DECEMBRE 2025

N° RG 25/01099 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XAYZ

AFFAIRE :

Société PATRIMMO COMMERCE

S.A.R.L. LIB

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 20 Décembre 2024 par le Président du TJ de [Localité 8] CEDEX

N° RG : 24/00454

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 04.12.2025

à :

M^e Asma MZE, avocat au barreau de VERSAILLES (699)

M^e Julien SEMERIA, avocat au barreau de VAL D’OISE (211)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Société PATRIMMO COMMERCE

Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentant : M^e Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699 – N° du dossier 2575456

Plaidant : M^e Nélida DOS SANTOS du barreau de Paris

APPELANTE

****************

S.A.R.L. LIB

Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentant : M^e Julien SEMERIA de la SELARL 9 JANVIER, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 211 – N° du dossier 2492065

Plaidant : M^e Jean-Philippe PETIT du barreau de l’Essonne

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 Octobre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente,

M. Bertrand MAUMONT, Conseiller,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé faisant fonction de conseiller,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 janvier 2016, la SCPI Patrimmo Commerce a donné à bail à la S.A.R.L. Lib un local à usage commercial n°12 dépendant du Centre Commercial La Grande Vallée situé [Adresse 2] à [Adresse 7] [Localité 1], aux fins d’y exploiter une activité de « Laverie et salon de coiffure afro ».

Le bail a été consenti pour une durée de 12 ans à compter du 13 janvier 2016, pour se terminer le 12 janvier 2028.

Des loyers et charges sont demeurés impayés.

Par acte délivré le 25 août 2022, la société Patrimmo Commerce a mis en demeure la société Lib d’avoir à lui payer, sous huitaine, la somme de 24 914,21 euros au titre de son arriéré locatif arrêté au 3 août 2022. La mise en demeure est restée infructueuse.

Par acte de commissaire de justice délivré les 22 et 25 mars 2024, la société Patrimmo Commerce a fait assigner en référé la société Lib aux fins d’obtenir principalement la condamnation de la société Lib à lui payer une provision d’un montant de 23 755,37 euros au titre de son arriéré locatif.

Par ordonnance contradictoire rendue le 20 décembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a :

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision de la société Patrimmo Commerce ;

— débouté la société Patrimmo Commerce de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

— condamné la société Patrimmo Commerce à payer à la société Lib la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

— condamné la société Patrimmo Commerce au paiement des dépens ;

— rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 11 février 2025, la société Patrimmo Commerce a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans ses dernières conclusions déposées le 9 avril 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Patrimmo Commerce demande à la cour, au visa des articles 1103 et suivants, 1728 du code civil, 835 du code de procédure civile, de :

'- déclarer la société Patrimmo Commerce recevable et bien fondée en son appel ;

y faisant droit :

— infirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a :

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision de la société Patrimmo Commerce ;

— débouté la société Patrimmo Commerce de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

— condamné la société Patrimmo Commerce à payer à la S.A.R.L. Lib la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toute autre demande plus ample ou contraire, mais seulement en ce qu’elle rejette les demandes de la société Patrimmo Commerce ; condamné la société Patrimmo Commerce au paiement des dépens ;

— rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire,

statuant de nouveau :

— condamner la société Lib à payer à la société Patrimmo Commerce une provision d’un montant de 40 686,52 euros au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires arrêté au 1er avril 2025,

— condamner la société Lib à payer à la société Patrimmo Commerce la somme de 2 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance ;

— condamner la société Lib en tous les dépens de première instance ;

en tout état de cause et y ajoutant :

— débouter la société Lib de toutes ses demandes, fins et conclusions à venir ;

— condamner la société Lib à payer à la société Patrimmo Commerce la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

— condamner la société Lib en tous les dépens d’appel.'

Dans ses dernières conclusions déposées le 17 juin 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Lib demande à la cour de :

'- donner acte à la société Lib de sa proposition de médiation en application des articles 131-1 et suivants du code de procédure civile,

— confirmer l’ordonnance de référé en date du 20/12/2024 rendue par le président du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes (sic) en l’ensemble de ses dispositions,

en conséquence,

— débouter la société Patrimmo Commerce de l’intégralité de ses demandes,

subsidiairement,

— juger prescrites la créance revendiquée portant l’arriéré locatif antérieur au 25/03/2019 pour un montant total de 15 881,01 euros,

— accorder à la société Lib des délais de paiement et en conséquence l’autoriser à régler l’éventuel arriéré locatif par échéances mensuelles sur une période de 2 ans à compter de la décision à intervenir,

en tout état de cause,

— condamner la société Patrimmo Commerce à verser à la société Lib la somme de 3 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.'

L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la provision

La société Patrimmo Commerce fait valoir que, s’agissant d’un local situé dans un centre commercial soumis à un règlement de copropriété, la reddition des charges doit être effectuée dans les 3 mois suivant la reddition des charges de copropriété.

Elle affirme avoir procédé aux régularisations des charges de 2019 à 2022, mais être toujours dans l’attente de la reddition des comptes pour les années ultérieures.

Elle conteste les désordres dont se plaint la société Lib (pas d’impossibilité d’exploiter son local, remise d’une clé du local poubelles, absence d’obstruction des canalisations, bon état de fonctionnement de l’installation de climatisation/chauffage).

La société Patrimmo Commerce précise que, lors d’une réunion du 25 novembre 2022 en présence de la société Lib, du chauffagiste, du syndic et du mainteneur de la chaufferie, il a été constaté que le réseau était correctement alimenté en eau chaude et que le chauffage était fonctionnel, le changement des filtres et l’entretien de l’installation incombant à la locataire, qui n’en justifie pas.

Elle expose ne solliciter que des charges d’eau postérieures à l’installation d’un compteur individuel en 2020.

La société Lib fait valoir en réponse que, alors que le litige ne porte que sur les charges, la société Patrimmo Commerce ne lui a pas transmis :

— les informations annuelles sur les montants de la provision en violation de la clause 6-4 du bail et qu’elle a toujours appliqué un montant forfaitaire provisionnel unique,

— tous les trois ans, un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel et un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût, en violation des dispositions de l’article L. 145-40-2 du code de commerce,

— l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges,

— les justificatifs des charges, impôts, taxes et redevances qui lui sont imputés.

Elle soutient que la bailleresse doit faire le nécessaire pour obtenir dans les délais la reddition de charges par la copropriété, faute de quoi, ses demandes de régularisation de charges auprès du locataire, sans redditions, ne saurait prospérer.

La locataire affirme que le chauffage est défectueux depuis 2016 et qu’un compteur individuel d’eau n’a été posé qu’en 2020.

La société Lib soutient que des frais lui sont indûment réclamés et que certaines charges sont prescrites.

Très subsidiairement, elle sollicite l’octroi de délais de paiement.

Sur ce,

Selon l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile :'Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il (le président ) peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire'.

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Doivent être précisés les éléments de la contestation qui rendent celle-ci sérieuse.

Il sera retenu qu’une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

À l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle. Le montant de la provision allouée n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, 'tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.'

Le contrat de bail conclu entre les parties prévoit que :

— le loyer est égal à 9% du chiffre d’affaires, et au minimum de 14 025 euros par an hors taxes,

— le preneur supporte les charges afférentes aux locaux loués 'dans le respect de la réglementation applicable et notamment de l’article R. 145-35 du code de commerce’ et notamment 'le preneur souscrira tout abonnement auprès des services concessionnaires et acquittera directement toutes ses consommations personnelles, notamment d’eau, d’électricité, de chauffage, de climatisation ou rafraîchissement, de téléphone, selon les indications de ses compteurs et relevés ainsi que la location desdits compteurs. En l’absence de compteurs divisionnaires permettant une prise en charge directe, le preneur remboursera au bailleur la quote-part des consommations correspondant aux locaux loués'

— le preneur versera une provision trimestrielle sur les charges en même temps que le loyer, dont le montant sera basé sur les dépenses HT de l’année précédente et les dépenses prévisionnelles HT de l’année considérée,

— 'dans le courant de l’année civile suivante et au plus tard dans le délai de 3 mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel, le bailleur arrêtera les comptes de l’année écoulée, les adressera au preneur (…)'.

Conformément à l’article L. 145-40-2 susvisé, ce contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.

La société Patrimmo Commerce verse aux débats divers documents constituant la reddition des charges pour l’année 2019, la reddition des charges pour l’année 2020, la régularisation des charges de l’année 2021 et la régularisation des charges de l’année 2022, avec les justificatifs afférents.

Il apparaît que dans ces documents sont bien mentionnés les différentes charges et leur répartition entre les locataires du centre commercial. Aucun élément ne permet d’établir que le centre commercial a procédé à la reddition des comptes pour les années ultérieures, de sorte que la bailleresse peut se prévaloir de la clause du bail l’autorisant à régulariser les charges dans les 3 mois de cette reddition pour les années suivantes.

Il ne peut être reproché au bailleur d’avoir omis de faire parvenir à son locataire un état des travaux effectués et un état des travaux envisagés dès lors qu’il n’existe ni l’un ni l’autre.

La société Patrimmo Commerce produit un décompte de l’arriéré locatif qui permet de constater que la somme réclamée de 40 686,52 euros au titre de l’arriéré arrêté au 1er avril 2025 correspond à des loyers et des charges, et non uniquement à des charges, que la société Lib a été perpétuellement débitrice depuis l’entrée dans les lieux et qu’elle règle son loyer de façon aléatoire et incomplète.

Les arguments tenant à l’existence de désordres affectant le local loué, au demeurant anciens, ne sont étayés que par les allégations de la société Lib elle-même. Le compte-rendu du rendez-vous organisé dans le local en novembre 2022 indique en effet que le chauffage est fonctionnel, que le réseau est alimenté en eau chaude, que la conformité électrique est attestée, qu’une clé du local poubelles a été remise et qu’il n’y a pas de fuite. Aucune exception d’inexécution ne peut en conséquence être valablement avancée par la locataire.

De même, le moyen tiré de la prescription ne peut être qualifié de sérieux, les paiements de la société Lib s’imputant au fur et à mesure sur les dettes les plus anciennes.

Dès lors, la société Lib ne faisant état d’aucun autre règlement que ceux figurant au décompte de la bailleresse, la locataire sera condamnée à verser à titre provisionnel à la société Patrimmo Commerce la somme de 40 686, 52 euros au titre de l’arriéré locatif au 1er avril 2025, loyer et provisions sur charges jusqu’au 30 juin 2025 inclus.

La société Lib ne versant aux débats aucun élément relatif à sa situation financière ou comptable, et ne justifiant pas en conséquence se trouver en mesure de s’acquitter de sa dette de façon échelonnée, en sus du loyer courant, sa demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société Patrimmo Commerce étant accueillie en son recours, l’ordonnance sera infirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, la société Lib ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles et devra en outre supporter les dépens de première instance et d’appel.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société Patrimmo Commerce la charge des frais irrépétibles exposés. L’intimée sera en conséquence condamnée à lui verser une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Infirme l’ordonnance querellée,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société Lib à verser à la société Patrimmo Commerce à titre provisionnel la somme de 40 686, 52 euros au titre de l’arriéré locatif au 1er avril 2025, loyer et provisions sur charges jusqu’au 30 juin 2025 inclus ;

Déboute la société Lib de sa demande de délais de paiement ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne la société Lib aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne la société Lib à verser à la société Patrimmo Commerce la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente