COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51C

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 26 JUIN 2025

N° RG 24/06001 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WX5R

AFFAIRE :

[N] [C]

C/

S.D.C. DE LA RÉSIDENCE DES BUSSYS, [Adresse 3]

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 04 Mars 2024 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 13]

N° RG : 1223000017

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 26.06.2025

à :

M^e Luminita PERSA, avocat au barreau de VERSAILLES (C77)

M^e Frédérique FARGUES, avocat au barreau de VERSAILLES (138)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT SIX JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [N] [C]

né le 10 Mai 1974 à [Localité 15]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentant : M^e Luminita PERSA, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.77 – N° du dossier [C]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C78646-2024-003647 du 26/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 19])

APPELANT

****************

S.D.C. DE LA RÉSIDENCE DES BUSSYS, [Adresse 2]

représenté par son syndic, la société VERTFONCIE

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentant : M^e Frédérique FARGUES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 138

Plaidant : M^e Eric SIMONNET du barreau de Paris

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 Mai 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Monsieur Hervé HENRION, Conseiller,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat de travail à durée indéterminé en date du 2 novembre 2019, M. [N] [C] a été embauché par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] (ci-après le '[Adresse 16] [Adresse 10]') en qualité de gardien affecté à l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 12]. Conformément au contrat de travail, un logement de fonction situé au même lieu, devenu [Adresse 1] à [Localité 12], lui a été octroyé à compter du 2 novembre 2019.

Le même contrat prévoit qu’en cas de rupture de celui-ci, pour quelque motif que ce soit, M. [C] devra libérer les lieux à la date d’expiration de son préavis, et ce sans nécessité de mise en demeure préalable.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 29 novembre 2022, le SDC Résidence [Adresse 10] a procédé au licenciement de M. [C]. Il a également sollicité la libération du logement de fonction et la restitution des clefs à compter de l’expiration du délai de trois mois suivant la date de notification du licenciement.

En date du 3 avril 2023, une sommation de quitter les lieux a été adressée à M. [C] par le [Adresse 16] [Adresse 9] [Adresse 8], laquelle est demeurée vaine.

Par acte de commissaire de justice délivré le 5 juin 2023, le SDC [Adresse 14] a fait assigner en référé M. [C] aux fins d’obtenir principalement son expulsion et celle des occupants de son chef, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, dès la signification de la décision à intervenir et ce, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique, s’il y a lieu, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera ou dans tel autre lieu ou choix du syndicat et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues et ce aux frais du défendeur, la fixation et la condamnation à titre provisionnel de M. [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 750 euros jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, la condamnation à titre provisionnel de M. [C] à payer au [Adresse 17] [Adresse 8] la somme de 2 250 euros correspondant aux indemnités d’occupation dues entre le 9 mars 2023 et le 9 juin 2023, avec intérêts au taux légal courus depuis le 3 avril 2023, date de la signification de la sommation de payer jusqu’au jour du parfait paiement ainsi que la condamnation de M. [C] à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil.

Par ordonnance contradictoire rendue le 4 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montmorency, statuant en référé, a :

— reçu le SDC [Adresse 14] en ses demandes ;

— dit M. [C] occupant sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 12] depuis le 9 mars 2023 ;

— ordonné l’expulsion des lieux loués de M. [C] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, passé un délai de deux mois, suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit n’y avoir lieu à astreinte ;

— rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé l’indemnité provisionnelle d’occupation due à compter du 9 mars 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux, à la somme mensuelle de 750 euros et condamné M. [C] à son paiement, avec intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2023 ;

— débouté le SDC [Adresse 14] de sa demande de dommages et intérêts ;

— condamné M. [C] à payer au SDC des [Adresse 8] la somme de 400 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [C] aux dépens de l’instance ;

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 12 septembre 2024, M. [C] a interjeté appel de cette ordonnance en ce qu’elle a fixé l’indemnité d’occupation et l’a condamné à la payer, ainsi que les dépens et frais irrépétibles.

Dans ses dernières conclusions déposées le 24 février 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [C] demande à la cour, au visa des articles R. 7212-1 et L. 7212-1 du code du travail et 700 du code de procédure civile, de :

'- déclarer recevable et bien fondée M. [N] [C] en son appel de la décision rendue le 4 mars 2024 par le tribunal judiciaire de Montmorency,

— infirmer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a :

— fixé l’indemnité provisionnelle d’occupation due à compter du 9 mars 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux à la somme mensuelle de 750 euros et condamner M. [N] [C] à son paiement, avec intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2023 ;

— condamné M. [N] [C] à payer au SDC [Adresse 14] la somme de 400 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [C] aux dépens de l’instance,

y faisant droit,

statuant à nouveau :

— ramener à des plus justes proportions l’indemnité d’occupation mise à la charge de M. [N] [C] et la fixer à la somme de 520 euros par mois, à compter du 9 mars 2023 et jusqu’au 23 novembre 2023,

— juger qu’il n’y a lieu au versement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ni en première instance ni en appel,

— condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] aux entiers dépens.'

Dans ses dernières conclusions déposées le 30 janvier 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le SDC [Adresse 14] demande à la cour, au visa des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L. 7212-1 et R. 7212-1 du code du travail, 700 du code de procédure, de :

'- débouter M. [N] [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions visant à obtenir la réformation de l’ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montmorency le 4 mars 2024,

en conséquence,

— confirmer l’ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montmorency le 4 mars 2024 en l’ensemble de ses dispositions,

et statuant à nouveau :

— condamner M. [N] [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 500 euros (750 X 10) au titre de l’indemnité d’occupation pour la période allant du 9 mars 2023 au 4 janvier 2024, assortie des intérêts légaux à compter du 9 mars 2023,

— condamner M. [N] [C] au paiement de la somme 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [N] [C] aux entiers dépens.'

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

M. [C] relate qu’après avoir reçu la notification le 29 novembre 2022 de sa lettre de licenciement en raison de son arrêt maladie longue durée ainsi que du délai de 3 mois dont il disposait pour quitter les lieux, alors qu’en outre sa compagne l’avait parallèlement quitté et qu’il était atteint de plusieurs maladies invalidantes, il a immédiatement entamé des démarches pour obtenir un nouveau logement auprès d’Adoma CDC Habitat ; que suite à son recours à la commission de médiation DALO du Val-d’Oise, une décision favorable a été rendue le 9 juin 2023 ; qu’il a pu quitter les lieux le 23 novembre 2023.

Il demande à la cour de prendre en considération cette date comme étant celle de son départ effectif puisque si l’état des lieux et la remise des clés ont eu lieu le 4 janvier 2024, c’est en raison de la lenteur du SDC.

Il explique avoir dû engager l’intégralité de ses économies afin de procéder au règlement de la somme totale de 7 000 euros en octobre 2024, tandis que ces économies lui étaient d’autant plus nécessaires qu’il est aujourd’hui en invalidité et perçoit à ce titre une pension brute mensuelle de 1 297,67 euros ; que la somme demandée par le SDC selon décompte actualisé représente pour lui presque 8 mois de pension d’invalidité et qu’il ne peut décemment régler une telle somme.

Il fait également état de ce qu’après son licenciement, il a immédiatement rendu la loge du gardien, de sorte qu’il n’occupait plus qu’une surface de 40 m², induisant de réduire une somme de 137,42 euros mensuelle.

Par ailleurs, il sollicite de la cour qu’elle retienne un loyer du mètre carré de 13 euros et non de 15,75 euros compte tenu de la vétusté de l’appartement qu’il occupait et de ramener ainsi l’indemnité d’occupation à 520 euros par mois.

En réponse aux conclusions adverses, il sollicite voir écarter des débats les attestations de Mme [W], son ancienne compagne, ainsi que les 3 attestations de MM. [E] et [R] et celle de Mme [F] au motif qu’elles ne remplissent pas les conditions fixées par l’article 202 du code de procédure civile, puisqu’elles ne sont pas écrites à la main et ne comportent pas la pièce d’identité de leur auteur, ni la formule consacrée de l’information de leur production devant la justice.

Le SDC [Adresse 14] sollicite la confirmation de l’ordonnance querellée et y ajoutant, la condamnation de M. [C] à lui payer au titre de l’indemnité d’occupation pour la période allant du 9 mars 2023 au 4 janvier 2024 la somme de 7 500 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2023.

Sur la demande de l’appelant aux fins de réévaluation du montant de l’indemnité d’occupation, il fait valoir que M. [C] ne justifie pas d’un calcul sur la base d’un loyer de 13 euros du mètre carré, au lieu des 15,30 euros retenus par le premier juge ; qu’il ressort d’une étude des différents sites spécialisés que le loyer à [Localité 11] pour un appartement se situe entre 14 et 27 euros au mètre carré, avec un loyer moyen à environ 18 euros le mètre carré, de sorte que le montant retenu par le premier juge est déjà bien en-deçà de l’évaluation proposée par M. [C] ; qu’en outre, selon les chiffres invoqués par l’appelant, le loyer moyen se situerait à 16 euros du m².

Sur la surface occupée, le SDC [Adresse 14] rétorque que le contrat de travail de M. [C] ne mentionne nullement une loge de gardien détachable de l’espace habitable, tandis que l’état des lieux de sortie dressé par la SAS ID Facto, commissaires de justice associés, le 4 janvier 2024, ne fait état d’aucune loge de gardien dans ledit logement.

Sur la date à retenir pour la fin de l’occupation, l’intimé fait valoir qu’il est constant que seule la restitution des clés est de nature à caractériser une libération effective du logement, laquelle remise a eu lieu au cas présent le 4 janvier 2024.

Il fait observer que l’appelant ne justifie d’aucune diligence, d’aucune communication, préalable à l’état des lieux ; qu’il aurait pu remettre les clés avant l’établissement de l’état des lieux, ce qu’il s’est abstenu de faire.

Il conclut à la caractérisation de la mauvaise foi de M. [C], lequel invoque sa situation personnelle en se gardant d’indiquer que le départ de Mme [W] (son ex compagne) et la rupture conventionnelle de son contrat de travail étaient dus à son comportement (menaces exercées sur la personne de Mme [W], tirs à la carabine à plomb depuis sa loge).

Il demande donc à la cour de constater que la restitution de l’appartement ne s’est faite que le 4 janvier 2024, de le condamner au paiement des indemnités d’occupation pour la période allant du 9 mars 2023 au 4 janvier 204, soit à la somme de 7 500 euros.

Sur ce,

Sur la demande aux fins d’écarter les attestations produites par le SDC [Adresse 14] des débats :

Aux termes du 3e alinéa de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Ainsi, faute pour l’appelant de reprendre dans le dispositif de ses conclusions sa demande tendant à voir écarter certaines pièces des débats, la cour n’en est pas valablement saisie.

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

En application de ce texte, le montant de la provision qui peut être allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

M. [C] ne conteste pas sur le principe être redevable d’une indemnité d’occupation pour le logement dont il bénéficiait [Adresse 1] à [Localité 11] dans le cadre de son contrat de travail conclu avec le [Adresse 17] [Adresse 8], et dont il est devenu occupant sans droit ni titre à compter du 9 mars 2023 suite à son licenciement et à la fin de la période de préavis pour quitter les lieux.

Il conteste en revanche le montant de l’indemnité d’occupation tel que fixé par le premier juge et sollicite que la fin de son occupation soit arrêtée au 23 novembre 2023, soit à la date à laquelle il a pu quitter les lieux au lendemain de la signature de son nouveau contrat de bail.

L’indemnité d’occupation due au titre de l’occupation illicite d’un bien a pour objet de réparer le préjudice causé au propriétaire par la perte des fruits et revenus et de se substituer à ces derniers. Elle est fixé selon la valeur locative du bien, déterminée en fonction des prix du marché, des caractéristiques du bien et de ses alentours.

La situation personnelle de l’occupant ne figure pas parmi les éléments pouvant être pris en compte pour la fixation de cette indemnité.

En application des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Or à l’appui de son allégation selon laquelle l’appartement serait vétuste, l’appelant ne vise aucune pièce pour permettre de le démontrer.

Il prétend par ailleurs que la fixation de l’indemnité en prenant en compte un mètre carré à 13 euros correspond à l’indice moyen des loyers à [Localité 11], tel que publié sur le site SeLoger, qui indique un loyer de 13 à 19 euros du m² dans cette ville, sans produire de pièce à l’appui de ses dires.

De son côté, le SDC intimé produit des extraits de pages internet du site lefigaro, faisant état au 24 janvier 2025 d’un loyer médian à [Localité 11] pour un appartement de 19 euros/m² (soit un loyer bas de 14 euros/m² et un loyer haut de 27 euros/m²), ainsi qu’un extrait du site internet meilleursagents.com, lequel fait apparaître à la même date un loyer mensuel moyen pour un appartement à 17,9 euros le m².

Dès lors, en retenant la valeur de 15,75 euros/m², soit 750 euros par mois, pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation, le premier juge, en se fondant sur l’évaluation de la société Vertfoncié alors produite aux débats, a retenu une évaluation basse qui est vainement critiquée par l’appelant.

S’agissant de la surface de l’appartement, comme le fait valoir l’intimé, le contrat de travail de M. [C] prévoyait la mise à disposition d’un « logement type T2 de 49 m², dont le SDC est propriétaire » et il n’est nulle part dans cette convention fait mention de ce que le logement ainsi visé inclurait une loge de gardien indépendante de 9 m². Le procès-verbal d’état des lieux de sortie n’en fait pas davantage état.

Dès lors, il ressort de ces éléments que le logement mis à disposition était bien d’une surface de 49 m² et l’appelant échoue à démontrer que seuls 40 m² devraient être retenus.

En conséquence, l’ordonnance dont appel sera confirmée en ce qu’elle a fixé l’indemnité provisionnelle d’occupation due à compter du 9 mars 2023 à la somme mensuelle de 750 euros.

Quant à la date de la fin de l’occupation, il est de jurisprudence constante que la restitution des lieux s’opère par la remise des clés au bailleur en personne ou à un mandataire dûment habilité à les recevoir.

Au cas présent, il ressort du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie en date du 4 janvier 2024 que c’est à cette date que les clés du logement ont été restituées par M. [C] au [Adresse 18].

Si le nouveau contrat de bail souscrit par M. [C] fait mention d’une prise d’effet au 22 novembre 2023, ce seul élément ne permet pas de démontrer que l’appelant aurait remis antérieurement au 4 janvier 2024 les clés au propriétaire des lieux.

La période d’occupation illicite du bien par M. [C] doit en conséquence être fixée du 9 mars 2023 au 4 janvier 2024, soit une période de 9 mois et 27 jours.

M. [C] sera en conséquence condamné à payer au SDC [Adresse 14] la somme de 7 425 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation due jusqu’à la remise des clés.

Cette condamnation ne saurait toutefois être assortie des intérêts légaux à compter du 9 mars 2023, les intérêts courant différemment au fil des mois.

Il sera en conséquence dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2024.

Il sera enfin dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes.

Sur les demandes accessoires :

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, M. [C] ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Il devra en outre supporter les dépens d’appel.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser au SDC [Adresse 14] la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. L’appelant sera en conséquence condamné à lui verser une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant dans les limites de sa saisine, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance du 4 mars 2024 en toutes ses dispositions critiquées,

Y ajoutant,

Condamne M. [N] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] la somme de 7 425 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation due pour la période allant du 9 mars 2023 au 4 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2024,

Dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes des parties,

Dit que M. [N] [C] supportera les dépens d’appel,

Condamne M. [N] [C] à verser au SDC [Adresse 14] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente