COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 19 MARS 2025

N° RG 22/06271 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VO3E

AFFAIRE :

[E], [V] [R] [M]

et autre

C/

S.D.C. RESIDENCE SIMDES représenté par son syndic en exercice, la SA Cabinet A2BCD

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Mars 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Versailles

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 21/05531

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Anne-Sophie REVERS,

M^e François AJE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX NEUF MARS DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [E], [V] [R] [M]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Anne-Sophie REVERS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 4 et M^e Carla FERNANDES de la SELEURL FERNANDES & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0572

Madame [X], [L] [B] épouse [R] [M]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Anne-Sophie REVERS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 4 et M^e Carla FERNANDES de la SELEURL FERNANDES & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0572

APPELANTS

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE SIMDES représenté par son syndic en exercice, la SA Cabinet A2BCD, dont le siège social est sis [Adresse 2], lui-même agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité de droit audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e François AJE de l’AARPI ALL PARTNERS-AJE LENGLEN LAWYERS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 413 et M^e Dominique TOURNIER de la SCP SCP TOURNIER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0263

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 Février 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

M. et Mme [R] [M] sont copropriétaires d’un appartement avec cave au sein de la résidence SIMDES, [Adresse 1], soumise au statut de la copropriété.

Par acte du 7 octobre 2021 (remis en l’étude), le syndicat des copropriétaires les a assignés devant le Tribunal judiciaire de Versailles, en paiement d’arriérés de charges de copropriété et de frais de recouvrement.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 17 mars 2022, le Tribunal judiciaire de Versailles a : – Condamné M. et Mme [R] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 368,78 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 15 septembre 2021, appel provisionnel du 3e trimestre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2021,

— Rejeté la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la condamnation solidaire au paiement des charges de copropriété,

— Rejeté la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— Condamné M. et Mme [R] [M] in solidum, à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamné M. et Mme [R] [M] in solidum, à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

— Rappelé que l’exécution provisoire est de plein droit,

— Débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes.

M. et Mme [R] [M] ont relevé appel de ce jugement en date du 14 octobre 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 13 juin 2023, par lesquelles M. et Mme [R] [M], appelants, invitent la Cour à :

— les Dire bien fondés dans leurs demandes, fins et conclusions ;

— Constater qu’il n’est pas justifié de la réalité de la prétendue créance du syndicat des copropriétaires pour de prétendues charges impayées ;

— Infirmer le jugement du 17 mars 2022 du Tribunal judiciaire de Versailles en ce qu’il les a :

— Condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 368,78 euros au titre des charges de copropriété arrêtés au 15 septembre 2021, appel provisionnel du 3e trimestre 2021

inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2021 ;

— Condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts;

— Condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Statuant à nouveau,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; – Condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les conclusions notifiées le 7 janvier 2024, par lesquelles le syndicat des copropriétaires invite la Cour à :

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, excepté du chef des dommages et intérêts mis à charge des appelants à hauteur de 1 000 euros ;

Statuant à nouveau de ce chef,

— Condamner solidairement M. et Mme [R] [M] au paiement de la somme de 5 000 euros à son profit,

— Débouter M. et Mme [R] [M] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— Condamner in solidum M. et Mme [R] [M] au paiement de la somme de 4 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens, en ce compris le droit de timbre.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 19 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur l’arriéré des charges de copropriété

En droit

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de l’art. 9 de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, applicable entre le 1er juin 2020 et le 1er janvier 2023 :

' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.'

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2.

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

En l’espèce

Le Tribunal a condamné M. et Mme [R] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 368,78 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 15 septembre 2021, appel provisionnel du 3ème trimestre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2021.

En appel, les consorts [R] [M] soutiennent d’une part qu’ils ne doivent aucune somme au titre d’arriérés de charges de copropriété et que c’est sur la base d’un décompte de charges ne comptabilisant pas leurs versements, que le jugement litigieux a été rendu, et incidemment, en page 7 de leurs conclusions, que la créance du syndicat des copropriétaires serait de 3 902,64 euros, et renvoient la Cour, pour en justifier, à leur pièce n°8.

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. et Mme [R] [M],

— les procès-verbaux des assemblées générales du 28 mai 2019 et du 17 juin 2020, portant approbation des comptes, du budget prévisionnel et approuvant des travaux, toutes les deux assorties de leur attestation de non-recours,

— les appels de charges du 28 mai 2019 jusqu’au 3ème trimestre 2021 inclus,

— l’historique du compte de copropriétaire actualisé au 4ème trimestre 2023 inclus,

— le décompte d’exécution du jugement attaqué, rendu le 17 mars 2022, d’où il ressort qu’à la date du 21 novembre 2023, postérieure à la déclaration d’appel des consorts [R] [M], ceux-ci n’avaient pas exécuté ledit jugement.

A l’appui de leur thèse, M. et Mme [R] [M] produisent une unique pièce n°8 intitulée 'Justificatif des sommes payées’ et consistant en quatre pages de ce qui semble être un décompte tenu par eux mêmes sur un tableur Excel, toutes les écritures étant datées de l’année 2020, n’étant ni présentées dans un ordre chronologique ni assorties d’un solde comptable au débit ou au crédit.

Cette unique pièce, produite dans l’état décrit ci-dessus et non accompagnée de justificatifs bancaires tels que les relevés de comptes des intéressés établissant la réalité et la date effective des règlements allégués, n’est pas revêtue de force probante et par suite, n’est pas susceptible de remettre en cause la condamnation prononcée par le Tribunal.

Le jugement sera donc confirmé en tant qu’il les a condamnés à payer la somme de 7 368,78 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 15 septembre 2021, appel provisionnel du 3e trimestre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2021.

Sur les dommages-intérêts au titre de l’article 1231-6 du code civil

Selon l’article 1231-6 du code civil :

'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire'.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires (Cass. Civ. 3ème 12 juillet 2018 n°17-21.518 ; Cass. Civ 3ème 24 mars 2009, n°07-21.107 ; Civ. 3ème, 3 novembre 2016, n° 15-24.793).

En l’espèce

La Cour observe premièrement, qu’un précédent jugement a été rendu par le Tribunal d’instance de St-Germain en Laye le 17 décembre 2019 (pièce syndicat des copropriétaires n°8), condamnant les époux [R] [M] à verser une somme de 5 830,66 euros d’arriérés de charges, arrêtés au 2ème trimestre 2019 ainsi qu’à 500 euros de dommages et intérêts, et deuxièmement, qu’un protocole d’accord (pièce syndicat des copropriétaires n°11) a été signé le 30 novembre 2021 entre les appelants et le syndic, de façon à apurer leur dette qui s’établissait alors à 17 286,11 euros, selon un échéancier s’étalant entre décembre 2021 et décembre 2022, non respecté.

Enfin le sens du présent arrêt confirme la condamnation prononcée par le jugement attaqué, condamnant les époux [R] [M] à payer la somme de 7 368,78 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 15 septembre 2021, appel provisionnel du 3ème trimestre 2021 inclus.

En conséquence, la Cour, constatant la persistance des manquements systématiques de ces copropriétaires à leurs obligations essentielles à l’égard du syndicat, à savoir régler leurs charges de copropriété, prononce l’aggravation de la condamnation de première instance et condamne M. et Mme [R] [M], à payer une somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [R] [M], partie perdante, doivent être condamnés in solidum aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, sans qu’il soit besoin d’y inclure expressément les frais de timbre, lesquels y sont inclus de plein droit en vertu de l’article 695 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire,

— Infirme le jugement du 17 mars 2022 du Tribunal judiciaire de Versailles en tant qu’il a condamné M. et Mme [R] [M] in solidum, à payer au syndicat de copropriétaires, la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— le Confirme en toutes ses autres dispositions,

Statuant de nouveau du chef infirmé,

— Condamne M. [E] [V] [R] [M] et Mme [X], [L] [R] [M] née [B] in solidum, à payer au syndicat de copropriétaires, la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

Y ajoutant,

— Condamne in solidum, M. [E] [V] [R] [M] et Mme [X], [L] [R] [M] née [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence SIMDES, [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet A2BCD, ayant son siège social [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, la somme supplémentaire de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— Condamne in solidum, M. [E] [V] [R] [M] et Mme [X], [L] [R] [M] née [B], domiciliés [Adresse 1], aux dépens d’appel,

— Rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT