COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Chambre civile 1-1

ARRÊT N°

CONTRADICTOIRE

Code nac : 74D

DU 01 AVRIL 2025

N° RG 23/02215

N° Portalis DBV3-V-B7H-VYZZ

AFFAIRE :

[Z] [Y]

C/

[J], [D] [H]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Juillet 2022 par le Tribunal Judiciaire de VERSAILLES

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 19/05473

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— la SELARL CONCORDE AVOCATS,

— M^e Evelyne AMEYE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE UN AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [Z] [Y]

née le 19 Octobre 1973 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Adresse 8]

représentée par M^e Aliénor DE BROISSIA de la SELARL CONCORDE AVOCATS, avocat – barreau de VERSAILLES, vestiaire : 135 – N° du dossier 999

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/010224 du 06/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VERSAILLES)

APPELANTE

****************

Monsieur [J], [D] [H]

né le 14 Août 1962 à [Localité 17]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représenté par M^e Evelyne AMEYE, avocat – barreau de VERSAILLES, vestiaire : 140 – N° du dossier 04/05/23

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 30 Janvier 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pascale CARIOU, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Pascale CARIOU, Conseillère,

Madame Florence PERRET, Présidente,

Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte authentique du 27 janvier 2007, Mme [Y] a acquis un bien immobilier sis [Adresse 8], cadastré section [Cadastre 13], comprenant une maison d’habitation et un jardin sur lequel est édifié une dépendance.

M. [H] est propriétaire des parcelles voisines, comprenant des propriétés bâties et non bâties, cadastrées section [Cadastre 10], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7].

Faisant valoir des difficultés d’accès à son jardin situé à l’arrière de sa propriété, ne lui permettant pas d’évacuer ses déchets verts ni de faire réaliser des sondages préalables à des travaux de remise en état de sa maison d’habitation, Mme [Y] a sollicité de M. [H] la mise en place d’une servitude de passage conventionnelle, ce que ce dernier a refusé.

C’est dans ces conditions que Mme [Y] a fait assigner M. [H] par acte extra-judiciaire du 28 août 2019 aux fins de voir reconnaître l’état d’enclavement de sa propriété et obtenir l’établissement d’une servitude de passage au profit de sa parcelle devant s’exercer sur l’un des fonds dont l’intéressé est propriétaire.

Par jugement contradictoire du 7 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Versailles a :

— Rejeté l’ensemble des demandes de Mme [Y],

— Rejeté la demande de dommages et intérêts de M. [H],

— Condamné Mme [Y] à payer à M. [H] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné Mme [Y] aux dépens

— Dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire,

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Le 5 avril 2023, Mme [Y] a interjeté appel de la décision à l’encontre de M. [H].

Par dernières conclusions notifiées le 27 novembre 2024, Mme [Y] demande à la cour de :

vu les articles 682 et 683 du code civil,

— Infirmer le jugement du 7 juillet 2022 n°19/05473 rendu par la 3ème chambre du tribunal judiciaire de Versailles,

Et statuant à nouveau :

— La juger recevable et bien fondée en ses demandes,

A titre principal :

Après avoir constaté l’état d’enclavement de la parcelle cadastrée section [Cadastre 13],

— Ordonner l’établissement d’une servitude de passage permettant le passage de véhicule automobile au profit de la parcelle cadastrée [Cadastre 13], fonds dominant selon l’un des deux passages d’une largeur de 5 mètres suivants via la parcelle cadastrée [Cadastre 12], sur un chemin reliant la parcelle cadastrée [Cadastre 13] à l'[Adresse 16], longeant la parcelle cadastrée [Cadastre 11] – via les parcelles [Cadastre 12] et [Cadastre 10], sur un chemin reliant le fond de la parcelle [Cadastre 13] à l'[Adresse 16] en passant derrière le bien immobilier situé sur la parcelle [Cadastre 12]

— Juger que les frais d’établissement juridique et matériel de cette servitude et notamment de publication seront à sa charge,

— Fixer l’indemnisation de M. [H] en contrepartie de cette servitude à la somme de 1 euro,

— Débouter M. [H] de sa demande tendant à la voir condamnée à lui verser la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

A titre subsidiaire et avant dire droit :

— Désigner tout expert qu’il plaira à la cour d’appel de Versailles avec pour mission de :

* se rendre sur place et décrire les lieux,

* donner tous les éléments techniques permettant de dire si son terrain est en état d’enclave,

* dire quel passage permettant le désenclavement de son terrain serait le moins préjudiciable à M. [H],

* estimer le préjudice de M. [H],

En tout état de cause :

— Condamner M. [H] à verser directement à la SELARL Concorde représentée par M^me Aliénor de Broissia, avocate, intervenue au titre de l’aide juridictionnelle, la somme de 2 500 euros en contrepartie de sa renonciation à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat à la mission d’aide juridictionnelle qui lui a été confiée conformément à l’article 37 alinéa 2 de la loi n°91-647 du juillet 1991,

— Condamner M. [H] aux entiers dépens de l’instance.

Par dernières conclusions notifiées le 9 décembre 2024, M. [H] demande à la cour de :

— Juger Mme [Y] mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions et l’en débouter,

— Confirmer le jugement du 7 juillet 2022 n°19/05473 rendu par la 3ème chambre civile du tribunal judiciaire de Versailles en ce qu’il a débouté Mme [Y] de ses demandes aux fins de droit de passage permanent sur la propriété aux dépens du fonds de M. [H] et du surplus de ses demandes et en ce qu’il a condamné Mme [Y] à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens de l’instance,

— Le déclarer recevable et bien fondé en son appel incident,

— Infirmer la décision déférée en ce qu’elle l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 30 000 euros,

Statuant à nouveau,

— Condamner Mme [Y] à lui régler la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil avec intérêts de retard au taux légal à compter du 28 août 2019,

— Condamner Mme [Y] à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Mme [Y] aux entiers dépens de l’instance.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 12 décembre 2024.

SUR CE, LA COUR

Sur les limites de l’appel

Le jugement est critiqué en toutes ses dispositions. L’affaire se présente dans les mêmes termes qu’en première instance, les parties reprenant devant la cour les prétentions qu’elles avaient présentées devant les premiers juges.

Sur l’état d’enclavement

Pour rejeter la demande de Mme [Y], le tribunal a estimé que s’il est établi que le fond de la parcelle n’est accessible qu’en passant par l’intérieur des pièces d’habitation, ce qui exclut le passage de tout véhicule, et qu’il ne peut être reproché à Mme [Y] d’avoir enclavé son fonds, celle-ci ne justifie pas de la nécessité d’aménager un passage lui permettant d’accéder de façon permanente à son jardin, au moyen notamment de véhicules.

Moyens des parties

Mme [Y] poursuit l’infirmation du jugement en faisant valoir en substance que selon une jurisprudence constante, les conditions de vie actuelle impliquent la possibilité de pouvoir accéder à sa propriété au moyen d’un engin motorisé et que le fait de devoir passer par des pièces d’habitation pour accéder au jardin constitue un accès insuffisant justifiant l’octroi d’un droit de passage.

M. [H] poursuit la confirmation du jugement en faisant valoir pour l’essentiel que Mme [Y] ne justifie pas de la nécessité d’un accès plus commode à son jardin, qu’elle a acquis le bien en connaissance de cause et en soulignant que le souhait de l’appelante est de valoriser sa propriété, à son détriment, en rénovant ou en agrandissant la dépendance située en fond de parcelle.

Appréciation de la cour

En application de l’article 682 du code de procédure civile, 'Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner'.

Ainsi que le reconnaît le tribunal, non sans se contredire par la suite, la jurisprudence reconnaît le droit pour un propriétaire de réclamer un passage sur le fonds voisin, quand bien même il disposerait d’une issue sur la voie publique, lorsque l’accès dont il dispose n’est pas suffisant pour lui permettre une utilisation normale de sa propriété.

En l’espèce, il est constant que Mme [Y] n’a pas d’accès direct à la parcelle située à l’arrière de la construction, qu’elle ne peut y accéder qu’en passant par des pièces d’habitation, ce qui complique singulièrement l’évacuation des déchets verts, notamment les troncs des arbres qui ont été abattus comme le révèlent les photographies versées au débat, ou la livraison de bois de chauffage, dont la réalité est établie en appel par la production d’un bon de livraison de deux stères de bois de chauffage (pièce n°35).

Ces besoins correspondent manifestement à un usage normal d’une maison d’habitation et de son jardin.

C’est part ailleurs en vain que M. [H] reproche à Mme [Y] de ne pas démontrer par un constat d’huissier l’impossibilité de faire passer par les pièces d’habitation des engins motorisés de petite ou grande envergure tant cette impossibilité, et à tout le moins ce manque de commodité, relève de l’évidence au vu de la configuration des lieux.

Il est ainsi suffisamment établi par les pièces versées au dossier que Mme [Y] subit une gêne significative pour l’entretien du jardin et de sa dépendance, qu’elle est obligée de passer par ses pièces d’habitation pour notamment évacuer ses déchets verts ou stocker du bois de chauffage, et qu’en conclusion, elle ne dispose pas d’un accès suffisant pour une utilisation normale de son bien.

Il y a donc lieu de considérer que le fonds de Mme [Y] est enclavé et d’infirmer le jugement sur ce point.

Sur la demande relative à la création d’un droit de passage et la demande subsidiaire de désignation d’un expert

Moyens des parties

Mme [Y] propose deux solutions permettant la réalisation de la servitude de passage, demande que cette servitude s’établisse sur une largeur de 5 mètres permettant le passage d’un véhicule automobile, offre d’assumer les frais les frais d’établissement juridique et matériel et d’indemniser M. [H] à hauteur de la somme de 1 euro. Elle sollicite subsidiairement une expertise judiciaire.

M. [H], maintenant que le fonds n’est pas enclavé, s’oppose tant à la création de la servitude qu’à la réalisation d’une expertise judiciaire.

Appréciation de la cour

En application de l’article 683 du code civil, 'Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique.

Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé'.

M. [H] ne s’est pas prononcé sur les deux solutions proposées par Mme [Y] pour établir la servitude. Par ailleurs, Mme [Y] propose la somme de 1 euros à titre d’indemnité, ce qui ne correspond pas à l’indemnisation du préjudice réel découlant pour M. [H] de la création de la servitude. A cet égard, il sera rappelé que le préjudice doit être réparé dans son intégralité ce qui exclut une indemnisation symbolique ( Civ. 1ère, 21 novembre 2018, 17-26.766).

Il est donc nécessaire de recourir à une expertise judiciaire afin d’éclairer la cour tant sur l’assiette et l’emprise de la servitude que sur la fixation de l’indemnité à allouer à M. [H], selon les modalités qui seront explicitées au dispositif.

Il est toutefois souligné que les modalités de fixation de la servitude posés par l’article 683 du code civil ne sont applicables qu’en l’absence d’accord des parties, lesquelles peuvent convenir librement du tracé de la servitude.

Dès lors, le principe de la servitude de passage étant fixé par cette cour, les parties peuvent toujours s’entendre pour déterminer elles-mêmes les modalités d’exercice de celle-ci, au besoin avec l’aide d’un médiateur dont elles peuvent le cas échéant solliciter la désignation par la cour.

Sur les demandes accessoires

Le sens du présent arrêt commande d’infirmer les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

M. [H] sera condamné aux dépens de première instance et à verser, au titre des frais irrépétibles de première instance, la somme de 3 000 euros.

Les dépens de la procédure d’appel seront réservés de même que les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions,

Dit que la parcelle cadastrée [Cadastre 13], sise [Adresse 8] est enclavée,

Dit que cette parcelle doit disposer d’un droit de passage permettant l’accès au jardin situé à l’arrière de la maison au moyen d’un véhicule automobile,

— Ordonne avant dire droit une expertise et commet pour y procéder :

M. [P] [N]

[Adresse 9]

[Adresse 9]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : [XXXXXXXX03]

Fax : [XXXXXXXX02]

Mèl : [Courriel 15]

Avec mission de :

Se rendre sur les lieux loués, les décrire et les photographier,

Entendre les parties en leurs explications,

Procéder à l’examen des faits allégués par les parties.

Dire sur quel fonds, sur quelle largeur, dans quelle limite et dans quelles conditions pourra être mise en place la servitude de passage dont est susceptible de bénéficier le fonds de Mme [Y] afin que ce fonds puisse avoir une desserte sur la voie publique au moyen d’un véhicule automobile,

Dire quels sont les aménagements à réaliser pour permettre l’exercice de cette servitude,

Dire le coût annuel de l’entretien de ce passage,

Donner les éléments nécessaires au calcul de l’indemnité revenant à M. [H].

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Dit que l’expert devra utiliser la plate-forme OPALEXE pour toute communication avec la cour,

Dit que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations ou réclamations tardives ;

Dit que l’expert désigné devra déposer son rapport sur la plate-forme de communication OPALEXE accompagné de ses annexes et qu’une version papier sera déposée au greffe dans le délai de QUATRE MOIS à compter de la réception de son ordre de mission ;

Rappelle que Mme [Y], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, est dispensée du versement de la consignation et que les frais d’expertise seront avancés par l’Etat ;

Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

Dit que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

Sursoie à statuer sur les autres demandes,

Condamne M. [H] aux dépens de première instance,

Le condamne à payer à Mme [Y] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance,

Réserve les dépens de la procédure d’appel,

Sursoie à statuer sur les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile relatives à la procédure d’appel.

Renvoi le dossier à la conférence de mise en état du 02 octobre 2025 pour faire le point sur l’avancée de la mesure d’expertise

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Pascale CARIOU, Conseillère, pour Madame Anna MANES, présidente empêchée, et par Madame Rosanna VALETTE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Conseillère,