COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71F

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 30 AVRIL 2025

N° RG 23/00269 – N° Portalis DBV3-V-B7H-VT5Z

AFFAIRE :

S.A. GAN ASSURANCES

C/

[W] [M] [P] veuve de M. [G] [Y] [D]

et autres

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Novembre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VERSAILLES

N° RG : 20/05809

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Ghislaine DAVID-MONTIEL

M^e Sabine LAMIRAND

M^e Marion CORDIER

M^e Katell FERCHAUX-

LALLEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A. GAN ASSURANCES

[Adresse 9]

[Localité 6]

Représentant : M^e Ghislaine DAVID-MONTIEL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 216 et M^e Guillaume ANQUETIL de l’AARPI ANQUETIL ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0156

APPELANTE

****************

Madame [W] [M] [P] veuve de M. [G] [Y] [D]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentant : M^e Sabine LAMIRAND de la SELARL LPALEX, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.455 et M^e Norbert NAMIECH, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0020

Madame [X], [N] [D]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentant : M^e Sabine LAMIRAND de la SELARL LPALEX, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.455 et M^e Norbert NAMIECH, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0020

Monsieur [J], [E] [D]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentant : M^e Sabine LAMIRAND de la SELARL LPALEX, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.455 et M^e Norbert NAMIECH, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0020

S.A. AXA FRANCE IARD

[Adresse 2]

[Localité 10]

Représentant : M^e Marion CORDIER de la SELARL SELARL SILLARD CORDIER & Associés, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 189

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4] au [Localité 11], représenté par son syndic la SARL le cabinet LA PAGERIE ayant son siège social [Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 11]

Représentant : M^e Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 629 et M^e Véronique REHBACH de la SELEURL NORDEN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1786

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 Mars 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Fabienne TROUILLER, Présidente,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

Mme [W] [D], Mme [X] [D] et M. [J] [D], ci-après dénommés 'les consorts [D]', sont propriétaires du lot n° 6 d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 11], soumis au statut de la copropriété. Il s’agit d’un appartement qui dispose d’un accès à une terrasse-jardin, d’environ 100 m², située sur le toit, laquelle constitue une partie commune à jouissance privative. Au mois de novembre 2009, leurs locataires se sont plaints d’infiltrations ; une déclaration de sinistre sera régularisée le 23 novembre 2009.

Selon assemblée générale du 21 octobre 2016 (résolution n° 11), la copropriété a décidé de partager les frais de réfection de l’étanchéité de la terrasse par moitié entre elle et les consorts [D], du fait que les infiltrations étaient dues à la présence de bambous qui avaient été installés par les intéressés sur la terrasse.

Par acte en date du 7 février 2017, les consorts [D] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 11], ci-après dénommé 'le syndicat des copropriétaires', devant le Tribunal de grande instance de Versailles en vue d’obtenir :

— l’annulation de la résolution n° 11 du 21 octobre 2016 ;

— la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux d’étanchéité ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 18 213,61 euros au titre des travaux de remise en état ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 158 600 euros au titre du préjudice de jouissance ;

— sa condamnation au paiement de la somme de 5 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Selon ordonnance en date du 12 octobre 2017, le juge de la mise en état a ordonné une expertise, qui sera rendue commune à la société GAN Assurances par ordonnance du 14 février 2019. L’expert a déposé son rapport le 29 septembre 2020.

Suivant ordonnance en date du 27 mai 2021, le juge de la mise en état a condamné le syndicat des copropriétaires à payer aux consorts [D] une provision de 50 000 et a rejeté les demandes de garantie formées contre la société GAN Assurances. Par arrêt en date du 5 octobre 2022, la Cour d’appel de Versailles a infirmé cette ordonnance sur le quantum de la provision, et a notamment alloué aux consorts [D] une provision de 80 000 euros.

Par jugement en date du 17 novembre 2022, le Tribunal judiciaire de Versailles a :

— déclaré irrecevable la demande d’annulation de la résolution n° 11 du 21 octobre 2016 ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de nullité du rapport d’expertise ;

— déclaré le syndicat des copropriétaires responsable des désordres ;

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer aux consorts [D], au titre des travaux de remise en état de leur appartement, la somme de 87 986,55 euros avec indexation sur l’indice BT01 depuis le mois de septembre 2020 jusqu’au jugement ;

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer aux consorts [D], au titre des pertes locatives, la somme de 1 085 euros par mois depuis le 1er décembre 2011 jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois après l’exécution des travaux ;

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer aux consorts [D] la somme de 6 000 euros au titre du préjudice moral ;

— dit qu’il y a lieu de déduire de ces sommes les provisions perçues ;

— condamné la société GAN Assurances à garantir le syndicat des copropriétaires ;

— déclaré irrecevable comme prescrite la demande de garantie formée par le syndicat des copropriétaires contre la société GAN Assurances ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes reconventionnelles ;

— condamné le syndicat des copropriétaires, sous la garantie de la société GAN Assurances, à payer la somme de 7 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile aux consorts [D] ;

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société GAN Assurances la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le syndicat des copropriétaires, sous la garantie de la société GAN Assurances, aux dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 12 janvier 2023, la société GAN Assurances a relevé appel de ce jugement.

En ses conclusions notifiées le 8 novembre 2024, la société GAN Assurances expose :

— qu’une police multirisques a été conclue entre elle-même et le syndicat des copropriétaires, à effet au 1er janvier 2017 ; que ladite police a été résiliée à effet au 31 décembre 2009 ; qu’elle a à nouveau assuré le syndicat des copropriétaires à dater du 1er avril 2013 ;

— qu’un premier dégât des eaux de faible importance s’est produit en 2009, une assemblée générale du 30 juin 2010 décidant de la mise en oeuvre de travaux pour remédier aux infiltrations, travaux qui seront exécutés au mois de janvier 2011 ;

— que d’autres désordres sont apparus, un nouveau dégât des eaux survenant en 2012 car les réparations effectuées en 2011 avaient été insuffisantes, alors même que la présence de végétaux sur la terrasse jouait un rôle causal dans ces désordres et que l’assemblée générale de la copropriété avait refusé d’entreprendre les travaux ;

— que selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires doit entretenir les parties communes et donc rénover l’étanchéité de la toiture-terrasse ; qu’il s’est abstenu de réaliser les travaux, ce qui a abouti à une augmentation du préjudice matériel des consorts [D] ; qu’il ne s’est finalement exécuté que postérieurement au dépôt du rapport d’expertise ;

— qu’il y a lieu de mettre en exergue le rôle des végétaux susvisés ainsi que l’inertie des consorts [D], qui n’ont cru devoir saisir le tribunal que plus de cinq ans après la survenance du dégât des eaux ; que la moitié des coûts doit donc rester à leur charge ;

— que le syndicat des copropriétaires a commis une faute intentionnelle, ou dolosive, à savoir un acte délibéré de l’assuré avec la connaissance du caractère inéluctable de ses conséquences sur les dommages, si bien que toute garantie est exclue en application de l’article L 113-1 du code des assurances, le contrat d’assurance ayant perdu son caractère aléatoire ; qu’en effet le syndicat des copropriétaires a refusé de faire exécuter les travaux et n’a pas veillé à la conservation du bâti ;

— que par ailleurs, l’article 11 de la police excluait de l’assiette de la garantie les dommages résultant d’un défaut d’entretien permanent incombant au syndicat des copropriétaires et connu de lui ;

— qu’enfin, pour qu’un dégât des eaux soit pris en charge, il est nécessaire qu’il survienne durant la période de garantie soit antérieurement au 31 décembre 2009 ; qu’en tant qu’assureur elle a réglé les conséquences du dégât des eaux de 2009 mais n’a pas à prendre en charge le dégât des eaux suivant.

La société GAN Assurances demande en conséquence à la Cour de :

— infirmer le jugement ;

— débouter les consorts [D] de leurs demandes ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

— le condamner à lui payer la somme de 18 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux dépens qui seront recouvrés par Maître David Monteil.

Dans ses conclusions notifiées le 22 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires soutient :

— que les travaux réalisés en 2011 ont été satisfactoires ;

— que devant ses demandes insistantes, les consorts [D] ne se sont résolus à retirer les végétaux qui se trouvaient sur la terrasse qu’en 2013 ;

— que le rapport d’expertise est contestable, l’expert ayant fait intervenir une entreprise pour détruire le complexe d’étanchéité de la jardinière, rendant ainsi impossible la réalisation d’essais avec de l’eau colorée, ce qui aurait été le seul moyen de déterminer l’origine des infiltrations ;

— qu’il n’existe pas de défaillance des revêtements asphaltés, à preuve que les autres terrasses sont exemptes de désordres ;

— que les consorts [D] n’ont pas entretenu la terrasse, alors que le rôle causal des végétaux qu’ils y ont disposés est prépondérant ; qu’en effet les rhizomes et les racines des bambous ont percé les revêtements, alors que les évacuations d’eau étaient encombrées d’herbes ; que les consorts [D] ont retiré les gravillons de protection ;

— que selon le règlement de copropriété, un copropriétaire qui bénéficiait de la jouissance exclusive d’une terrasse devait l’entretenir et en était responsable, seuls les travaux résultant d’une usure et d’une utilisation normales étant à la charge de la copropriété ;

— que le tribunal ne s’est nullement penché sur la question de la responsabilité des consorts [D] ;

— que pour sa part, il n’a jamais modifié le complexe d’étanchéité de la jardinière, alors que ce sont les copropriétaires titulaires du lot qui l’ont fait ;

— que lorsque ladite jardinière était remplie de terre, les eaux infiltrées s’échappaient par le trop-plein et et passaient par la jonction entre la protection lourde et le revêtement bitumineux ;

— que l’appartement des consorts [D] est vétuste, et même dans un état déplorable, les murs ayant notamment été imprégnés d’eau à la suite de la rupture d’une canalisation privative qui a également endommagé le parquet, non entretenu, alors que les intéressés ne règlent pas les charges de copropriété et se sont abstenus de soumettre à une assemblée générale la question du vote des travaux nécessaires ;

— que les prétentions des consorts [D] sont exagérées, et incluent le coût d’une remise à neuf de leur appartement ;

— que pour sa part, contrairement à ce qu’avance la société GAN Assurances, il n’a commis aucune faute intentionnelle ou dolosive, si bien que l’assureur doit sa garantie ; que les clauses qu’il invoque, excluant toute garantie en cas de défaut d’entretien ou de réparation, sont réputées non écrites selon la jurisprudence ;

— que l’ensemble des dommages sont consécutifs au dégât des eaux de 2009 si bien que la société GAN Assurances doit sa garantie ;

— que la prescription n’est pas acquise, alors que la police est irrégulière comme ne visant pas tous les cas d’interruption de la prescription ; que ces observations valent tant pour la société GAN Assurances que pour la société AXA France IARD ;

— que comme l’a jugé le tribunal, les consorts [D] sont irrecevables à contester l’assemblée générale du 21 octobre 2016, l’article 15.7 du règlement de copropriété prévoyant que toute mutation du lot par décès aurait dû lui être notifiée, alors que les demandeurs n’ont pas fait le nécessaire à la suite du décès de [G] [D] ; que la notification de ladite assemblée générale est donc régulière et a donc fait courir le délai de deux mois imparti aux copropriétaires pour la contester en justice ; que ledit délai est acquis.

Le syndicat des copropriétaires demande à la Cour de réformer le jugement sauf en ce qu’il a dit irrecevable la demande d’annulation de l’assemblée générale du 21 octobre 2016, limité la valeur locative du bien à 1 085 euros par mois, et condamné la société GAN Assurances à le garantir, et de :

— débouter les consorts [D] de leurs prétentions ;

— subsidiairement, réduite le montant des sommes dues ;

— subsidiairement, condamner solidairement la société Axa France IARD et la société GAN Assurances à le garantir ;

— très subsidiairement, condamner les consorts [D] au paiement de dommages et intérêts à hauteur de toute somme qui resterait à sa charge ;

— condamner solidairement les consorts [D] ou tout succombant au paiement de la somme de 15 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Dans ses conclusions notifiées le 12 septembre 2023, la société Axa France IARD soutient :

— qu’elle était l’assureur de la copropriété entre le 1er janvier 2010 et le 21 février 2013 ;

— qu’il y a lieu de confirmer le jugement dont appel ;

— qu’en effet la demande du syndicat des copropriétaires à son encontre est prescrite ;

— que les conditions générales de la police contenaient toute disposition utile relative à la prescription.

La société Axa France IARD demande en conséquence à la Cour de confirmer le jugement, et de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens qui seront recouvrés par Maître Cordier.

Dans leurs conclusions notifiées le 5 janvier 2024, les consorts [D] répliquent :

— qu’ils sont recevables à contester l’assemblée générale du 21 octobre 2016, celle-ci n’ ayant pas été notifiée à chacun d’eux comme il est dit à l’article 64 du décret du 17 mars 1967 dans sa version alors applicable ; qu’en effet ils n’avaient pas désigné de mandataire alors que le syndicat des copropriétaires savait pertinemment que c’était une indivision qui était propriétaire du lot, suite au décès de M. [G] [D] ;

— que la notification du procès-verbal d’assemblée générale est donc irrégulière, les règles relatives aux convocations à une assemblée générale ne pouvant être étendues à la notification de sa décision ;

— que la résolution de ladite assemblée générale est très contestable, dans la mesure où ils n’avaient nullement à prendre en charge la moitié des travaux de réfection de la terrasse ; que l’étanchéité relève du gros oeuvre et donc des parties communes ;

— que les travaux qui ont été réalisés sur la terrasse sur l’initiative du syndicat des copropriétaires ont été insuffisants, étant rappelé que l’étanchéité de ladite terrasse remontait à plusieurs décennies et qu’aucun travaux n’y avait été fait depuis 1965, alors que la lecture d’un procès-verbal d’assemblée générale remontant à l’année 1975 montre que déjà à cette époque, des infiltrations s’étaient produites ;

— que par application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable de l’entretien des parties communes ;

— que l’expert a mis en évidence le lien de causalité entre les désordres et la vétusté de l’étanchéité de la terrasse, alors même que la copropriété ne l’avait pas entretenue depuis 50 ans ; que pour leur part, ils n’ont rien modifié dans cette terrasse alors que les végétaux qui s’y trouvaient n’ont joué aucun rôle dans les désordres ;

— que le syndicat des copropriétaires a mis plusieurs mois à faire voter des travaux de reprise ;

— que s’agissant de leur préjudice immatériel, il ne peut être constitué d’une perte de chance ; que leurs locataires ont quitté les lieux du fait des infiltrations dans le logement ; que la valeur locative aurait dû être fixée à 2 940 euros par mois ;

— que leur préjudice moral a été sous-évalué dans le jugement, étant rappelé que le syndicat des copropriétaires n’a eu de cesse de faire pression sur eux pour qu’ils règlent le coût des travaux ;

— que l’intéressé était informé des désordres et aurait dû actionner la compagnie d’assurance dans le délai de deux ans à lui imparti.

Les consorts [D] demandent en conséquence à la Cour d’infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevable leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 21 octobre 2016, a fixé la valeur locative à 1 085 euros par mois, et a limité leur préjudice moral à 6 000 euros, et de :

— annuler la résolution n°11 de l’assemblée générale du 21 octobre 2016 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2 940 euros par mois du 1er décembre 2011 au 20 mai 2021, au titre du dommage immatériel ;

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 60 000 euros au titre de leur préjudice moral ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

— le condamner au paiement de la somme de 15 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux dépens qui seront recouvrés par Maître Lamirand.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 décembre 2024.

MOTIFS

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions, si bien que les demandes à fin de 'dire et juger’ ne sont pas des prétentions stricto sensu. Il n’ y a donc pas lieu de statuer à leur sujet.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°11 de l’assemblée générale du 21 octobre 2016

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 dans sa version alors applicable :

Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Ces notifications et mises en demeure peuvent également être valablement faites par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4.

Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l’avis mentionné à l’article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d’une remise contre récépissé ou émargement.

L’article 65 alinéa 1er en sa version alors applicable dispose qu’en vue de l’application de l’article 64, chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique.

Au cas d’espèce, il s’avère que M. [G] [D] est décédé le 30 novembre 2001, laissant pour lui succéder son épouse Mme [W] [P] et ses enfants M. [J] [D] et Mme [X] [D]. L’article 15 du règlement de copropriété stipulait qu’en cas de mutation par décès, les héritiers ou les ayants-droit devaient, dans les deux mois du décès, justifier au syndic de leurs qualités héréditaires par une lettre du notaire chargé de la succession. L’article 21-7 prévoyait en outre que tant qu’une mutation intervenue n’aurait pas été notifiée au syndic, les convocations seraient valablement faites au domicile élu ou réel de l’ancien propriétaire.

Les consorts [D] ne justifient pas avoir fait le nécessaire, même si antérieurement à la tenue de l’assemblée générale querellée, le syndic savait que c’était une indivision qui était propriétaire du bien, l’avocat de celle-ci le lui ayant signalé dans une lettre datée du 2 octobre 2015.

Si le procès-verbal d’assemblée générale mentionnait, de façon pour le moins paradoxale, que M. [G] [D] avait voté contre la résolution dont s’agit, alors même qu’il était décédé depuis 15 ans, il faisait état de 'l’indivision [D]'. Il n’est pas démontré pour autant que le syndic détenait la liste exacte des co-indivisaires, lesquels n’ont pas rempli l’obligation mise à leur charge tant par l’article 65 du décret du 17 mars 1967 que par l’article 15 du règlement de copropriété. Même si l’article 21-7 ne concernait que l’envoi des convocations et non pas la notification des assemblées générales, il résulte de ce qui précède que le syndic a valablement notifié le procès-verbal d’assemblée générale à Mme [W] [D], seul interlocuteur connu de lui, par un courrier présenté à l’intéressée le 27 puis le 31 octobre 2016. Le délai de contestation de deux mois édicté par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 était donc expiré au jour de la délivrance de l’assignation (7 février 2017).

Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action en annulation de la résolution n° 11 de l’assemblée générale du 21 octobre 2016.

Sur les responsabilités

En vertu de l’article 14 dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 en sa version alors applicable, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Un débat oppose les parties sur le point de savoir si les consorts [D] sont responsables ou non des désordres. Il résulte de la lecture du rapport d’expertise que l’étanchéité asphalte sur la terrasse face à la chambre 3 et celle au-dessus de ladite chambre ont été réalisées en 1967 et n’ont jamais été reprises depuis lors. La terrasse présente en périphérie des jardinières plantées de bambous ; il n’existe pas de manifestation de perforations des matériaux par des rhizomes mais il existe quelques racines en surface des relevés qui ont réussi à passer le long du muret et se sont insinuées entre la protection grillagée de l’étanchéité d’origine et la reprise partielle. La protection lourde a été découpée partiellement au droit de la jardinière, à une époque indéterminée, et la reprise qui a été réalisée à l’aide d’un revêtement bitumineux collé était donc dépourvue d’efficacité, l’eau pouvant passer au-dessus et rejoindre l’étanchéité d’origine. En outre la protection lourde présentait de nombreuses fissures, de même que l’asphalte. L’expert a en conséquence imputé l’origine des désordes à une défaillance du revêtement d’asphalte d’origine et a exclu tout percement par des racines. La Cour relève que dès le 30 juin 1975 une assemblée générale avait relevé la présence de fissures. Enfin il sera rappelé que les étanchéités d’asphalte ont une durée moyenne de vie de 30 à 35 ans et que celle en litige avait 52 ans. Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que ces conclusions sont erronées. Il faut en déduire que lui seul doit assumer les frais de réparation, et que les consorts [D] ne sont nullement à l’origine des dégâts.

Sur les préjudices

S’agissant des travaux de reprise, le jugement a condamné le syndicat des copropriétaires à payer aux consorts [D] la somme de 87 986,55 euros avec indexation sur l’indice BT01 depuis le mois de septembre 2020 jusqu’au jugement.

Le syndicat des copropriétaires critique cette évaluation, mais l’expert y a répondu d’une part en indiquant que les désordres ne sont pas dus à un défaut d’entretien de l’appartement, d’autre part en ne retenant qu’un tiers du coût des travaux concernant la remise en état du plancher de la chambre 2 sur pignon, car des dommages y avaient été causés par la rupture d’une canalisation des toilettes, privative. Toutefois il n’est pas contestable que l’appartement était assez vétuste si bien que le syndicat des copropriétaires n’est tenu qu’au paiement du coût d’une remise en état d’origine et non pas d’une remise à neuf, ni n’a à financer l’installation d’éléments de cuisine d’une qualité supérieure à ceux qui existaient. La société GAN Assurances fait plaider qu’en s’abstenant, cinq années durant, de diligenter une procédure de référé expertise les consorts [D] ont eux-mêmes contribué à l’aggravation de leur préjudice. L’expert a répondu à cette objection en relevant qu’il appartenait au syndicat des copropriétaires de mener des investigations, à sa charge s’agissant de parties communes ; la Cour ajoute que les consorts [D] ont relancé à plusieurs reprises le syndicat des copropriétaires et ne sont donc pas restés inactifs, alors même certaines interventions ont eu lieu sur la terrasse, même s’il s’est avéré par la suite qu’elles n’avaient pas été satisfactoires.

Il échet en conséquence d’infirmer le jugement quant au préjudice matériel et le quantum de la condamnation sera ramené à 80 000 euros.

S’agissant des dommages immatériels, l’expert a retenu une valeur locative de 2 940 euros par mois hors charges (sur la base de 22 euros/m²), et une durée d’indemnisation de 106 mois (entre le 1er décembre 2011 et le mois de septembre 2020). La valeur locative a été réduite par le tribunal à 1 085 euros par mois, motif pris de ce que le loyer était en réalité de 1 400 euros par mois en 2006, si bien que compte tenu de l’indexation il se serait ensuite élevé à environ 1 700 euros par mois. La perte de loyers ne peut égaler le montant du loyer mensuel, étant rappelé que le préjudice ne peut consister qu’en une perte de chance, à savoir non pas la perte de loyers mais celle de l’espoir de les percevoir. En tout état de cause des impositions sont dues, et par ailleurs un propriétaire n’est pas certain de louer son bien en permanence : des périodes de vacance du logement peuvent se produire, et en outre des réparations ou remises en état peuvent s’avérer nécessaires. La somme réclamée par les consorts [D] est donc largement excessive, leur préjudice ne pouvant s’établir à hauteur du montant du loyer. Compte tenu de ce que le loyer mensuel fixé dans le bail du 31 mars 2006 s’élevait à 1 400 euros par mois et de son évolution prévisible avec le jeu de l’indexation, le jugement sera infirmé quant à l’évaluation du quantum de la perte locative, qui sera fixée à 850 euros par mois, précision étant faite que que la période d’indemnisation courra du 1er décembre 2011 au 20 mai 2021, soit six mois après le 20 novembre 2020 qui était la date d’achèvement des travaux.

S’agissant du préjudice moral, la Cour adopte les motifs du tribunal qui a justement relevé que la durée des désordres, le refus constant du syndicat des copropriétaires d’effectuer les travaux de réfection, dont il imputait l’origine aux consorts [D] à tort, et son inaction ont causé aux intéressés un dommage distinct de celui déjà réparé par les sommes qui viennent de leur être allouées ; le quantum de ce préjudice a été justement évalué à 6 000 euros et le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les demandes formées à l’encontre de la société GAN Assurances

Le rapport d’expertise indique que les désordres sont apparus en 2009, et que si un traitement a été réalisé en 2011, l’entreprise qui avait été chargée des travaux avait signalé que compte-tenu de l’état de vétusté de la terrasse, ses travaux de réparation ponctuelle ne bénéficiaient d’aucune garantie de résultat ni de tenue dans le temps, et que dans le cas où des infiltrations persisteraient postérieurement à son intervention, il faudrait envisager la réfection complète de l’étanchéité de la terrasse. Il ajoute que le désordre est réapparu ou plutôt a perduré à ce même endroit (2012/2013) et s’est étendu sur la surface du fond de l’appartement. Il faut en déduire que la société GAN Assurances, qui assurait la copropriété entre le 1er janvier 2007 et le 1er janvier 2010, a vocation à garantir le sinistre dont s’agit.

La société GAN Assurances fait plaider que le syndicat des copropriétaires a commis une faute intentionnelle, ou dolosive, à savoir un acte délibéré de l’assuré avec la connaissance du caractère inéluctable de ses conséquences sur les dommages, si bien que toute garantie est exclue en application de l’article L 113-1 du code des assurances, le contrat d’assurance ayant perdu son caractère aléatoire. S’il est exact que les réparations dont s’agit étaient à la charge de la copropriété et que le syndicat des copropriétaires a été inactif, et a même tenté de se décharger de sa responsabilité sur les consorts [D], le tribunal a justement considéré que pour être retenu, l’argument de l’assureur présupposait d’une part la preuve de ce que le syndicat des copropriétaires avait commis un acte volontaire, d’autre part qu’il avait recherché la survenance du dommage, alors que ces éléments ne sont pas établis, même si le syndicat des copropriétaires a refusé de faire exécuter les travaux et n’a pas veillé à la conservation du bâti.

La société GAN Assurances invoque, encore, l’article 11 de la police excluant les dommages résultant d’un défaut d’entretien permanent incombant au syndicat des copropriétaires et connu de lui. Or, selon les dispositions de l’article L 113-1 alinéa 1er du code des assurances, les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. Et la clause en question, très générale et même très vague, ne saurait satisfaire aux exigences de ce texte, étant rappelé que pour être formelle et limitée, la clause doit se référer à des faits, circonstances ou obligations définies avec précision, de telle sorte que l’assuré puisse connaître exactement l’étendue de sa garantie.

Sur le fond, la société GAN Assurances fait plaider qu’elle a rempli ses obligations en réglant aux consorts [D] les sommes de 2 361,05 euros au mois de février 2010 et de 594,72 euros en 2013. Mais ces sommes sont largement insuffisantes pour réparer l’ensemble des dégâts, ainsi qu’il résulte de ce qui précède. Il s’agissait là du financement de réparations purement ponctuelles.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la société GAN Assurances à garantir le syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes formées à l’encontre de la société Axa France IARD

Le tribunal, saisi de la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée par l’assureur, a exactement relevé :

— que par application de l’article L 114-1 du code des assurances toute action dérivant d’un contrat d’assurance se prescrit par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance ;

— que dès lors que les consorts [D] ont intenté une action en justice à l’encontre du syndicat des copropriétaires en l’assignant le 7 février 2017, ce dernier devait mettre en cause son assureur dans un délai de deux ans à compter de cette date ;

— qu’il n’a agi que le 10 juillet 2019, soit hors délai ;

— que c’était en vain qu’il était argué de la suspension de la prescription eu égard à l’instauration d’une mesure d’instruction, vu que cette mesure, édictée par l’article 2239 alinéa 1er du code civil, ne bénéficie qu’à la partie qui a demandé cette mesure ce qui n’était pas le cas du syndicat des copropriétaires en l’espèce.

La Cour ajoute qu’en page 28 des conditions générales de la police figurait (article 86) un paragraphe relatif à la prescription, qui citait tant les causes ordinaires de l’interruption de celle-ci (citation en justice, même en référé, commandement ou saisie signifié à celui que l’on veut empêcher de prescrire) que celles propres au droit des assurances (désignation d’expert à la suite d’un sinistre, envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception par l’assureur en ce qui concerne le paiement de la cotisation et par l’assuré en ce qui concerne le règlement de l’indemnité).

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes formées à l’encontre de la société Axa Assurance pour cause de prescription.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires :

Le syndicat des copropriétaires demande à la Cour, pour le cas où elle confirmerait le jugement en ce qu’il a jugé prescrite l’action intentée par lui à l’encontre de la société AXA France IARD, de condamner l’indivision [D] à lui verser, à titre de dommages et intérêts, le montant de toute condamnation qui resterait à sa charge, du fait de sa fautive inaction. Une indivision n’a pas la personnalité morale si bien que toute demande ainsi formée n’est pas recevable, conformément à l’article 32 du code de procédure civile. En outre, il résulte de ce qui précède que le syndicat des copropriétaires est seul responsable des désordres. Sa demande reconventionnelle sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Dès lors que le présent arrêt réduit le montant des condamnations qui ont été prononcées à l’encontre du syndicat des copropriétaires et au bénéfice des consorts [D], la demande de ceux-ci en application de l’article 700 du code de procédure civile doit être rejetée.

L’équité ne commande pas d’allouer une somme en application de l’article 700 du code de procédure civile à la société Axa France IARD.

La société GAN Assurances, appelante, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres demandes fondées sur ce texte seront rejetées.

Mme [W] [D], Mme [X] [D] et M. [J] [D] et la société GAN Assurances seront condamnés in solidum aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

— INFIRME le jugement en date du 17 novembre 2022 en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 11] à payer à Mme [W] [D], Mme [X] [D] et M. [J] [D], au titre des travaux de remise en état de leur appartement, la somme de 87 986,55 euros avec indexation sur l’indice BT01 depuis le mois de septembre 2020 jusqu’au jugement, et en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [W] [D], Mme [X] [D] et M. [J] [D], au titre des pertes locatives, la somme de 1 085 euros par mois depuis le 1er décembre 2011 jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois après l’exécution des travaux ;

et statuant à nouveau :

— CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 11] à payer à Mme [W] [D], Mme [X] [D] et M. [J] [D], au titre des travaux de remise en état de leur appartement, la somme de 80 000 euros avec indexation sur l’indice BT01 depuis le mois de septembre 2020 jusqu’au 17 novembre 2022 ;

— CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 11] à payer à Mme [W] [D], Mme [X] [D] et M. [J] [D], au titre du préjudice immatériel, la somme de 850 euros par mois, du 1er décembre 2011 au 20 mai 2021 ;

— CONFIRME le jugement pour le surplus ;

— CONDAMNE la société GAN Assurances à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 11] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE in solidum la société GAN Assurances, Mme [W] [D], Mme [X] [D] et M. [J] [D] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés par Maître Cordier conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

— REJETTE toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT