COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70H

Ch civ.1-4 expropriation

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 24 JUIN 2025

N° RG 24/02891 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WQP5

AFFAIRE :

SCI BARON DE MONTIGNY

C/

COMMUNE D'[Localité 7]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Avril 2024 par le juge de l’expropriation de [Localité 8]

RG n° : 23/00015

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Karema OUGHCHA,

M^e Oriane DONTOT,

Mme [U] [L]

(Commissaire du gouvernement)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SCI BARON DE MONTIGNY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentant : M^e Karema OUGHCHA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 285A et M^e David DAHAN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B263

APPELANTE

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COMMUNE D'[Localité 7] prise en la personne de son Maire en exercice

[Adresse 10]

[Localité 5]

Représentant : M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et M^e Laurent Férignac, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

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Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Madame [U] [L], direction départementale des finances publiques.

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Mai 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Charlène TIMODENT

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La SCI Baron de Montigny souhaitant vendre un bien sis [Adresse 3] à Antony (92), sis sur les parcelles cadastrée section G n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2], une déclaration d’intention d’aliéner a été adressée à la commune d’Antony le 26 décembre 2022, visant un prix de 5 403 874 euros. Celle-ci, faisant usage de son droit de préemption, a offert de fixer le prix à la somme de 2 025 000 euros, ce que la SCI Baron de Montigny a refusé.

Saisi par la commune d’Antony selon mémoire parvenu au greffe le 13 mars 2023, le juge de l’expropriation de Nanterre a par jugement en date du 4 avril 2024 fixé le prix de vente du bien de la SCI Baron de Montigny à 2 232 025 euros, sur la base de 1 309 500 euros du chef du local commercial et de 1 040 000 euros du chef de l’appartement, en appliquant un abattement pour vente en bloc de 5 %, et a condamné la commune d’Antony à payer à la SCI Baron de Montigny la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par déclaration en date du 10 mai 2024, la SCI Baron de Montigny a relevé appel de ce jugement.

En son mémoire parvenu au greffe le 22 août 2024, qui a été notifié en une lettre recommandée du 30 octobre 2024 dont le commissaire du gouvernement et la commune d’Antony ont accusé réception respectivement les 4 et 7 novembre 2024, qui sera suivi d’un second mémoire déposé le 12 mai 2025 notifié par une lettre recommandée avec avis de réception du 15 mai 2025, la SCI Baron de Montigny expose :

— que contrairement à ce que soutient la commune d'[Localité 7], ses conclusions d’appelante ont été déposées dans le délai requis, le 9 août 2024 ; que son appel n’est pas caduc, et est recevable ;

— que la commune d'[Localité 7] est réputée avoir renoncé à son droit de préemption, par application de l’article R 213-11 du code de l’urbanisme ; qu’en effet elle devait saisir le juge de l’expropriation dans les 15 jours de la réception de la réponse du propriétaire ; qu’il y a lieu de prendre en compte, comme il est dit à l’article 668 du code de procédure civile, la date de réception au greffe de la lettre introductive d’instance ; qu’en matière de droit de l’urbanisme, c’est la date de réception de l’acte qui est prise en compte ;

— qu’il s’ensuit que dès lors qu’elle a refusé le prix proposé par la commune d'[Localité 7] par un courriel du 22 février 2023, celle-ci devait saisir le juge de l’expropriation au plus tard le 9 mars 2023 ; que cependant le mémoire en fixation du prix a été reçu par le greffe le 13 mars 2023, soit hors délai ;

— que s’agissant des surfaces, il n’y a pas lieu de prendre en compte celles visées dans l’avis des Domaines du 31 janvier 2023, puisque ledit avis reprenait celles visées dans la déclaration d’intention d’aliéner, laquelle ne citait que l’emprise au sol soit 310 m² ; que les surfaces reprises dans le bail commercial n’ont pas non plus à être retenues ; que le permis de construire cite une surface de 298 m² pour le restaurant et de 213 m² pour l’appartement, lesquelles sont reprises dans le rapport d’évaluation du cabinet [K] Cruz-Berthellot ;

— que le bien, en bon état d’usage, se trouve dans un secteur de plein renouvellement urbain, en limite d’un quartier résidentiel, près du [Adresse 9] ; qu’il n’est distant que de 15 mn à pied du centre ville d'[Localité 7] ;

— que si ce bien est occupé, il y a possibilité de donner congé au preneur à l’expiration de chaque période triennale ;

— que s’agissant de l’évaluation, le premier juge a écarté à tort des termes de comparaison portant sur des appartements de 3 pièces ;

— qu’il n’y avait pas lieu non plus d’opérer un abattement de 5 % car il ne s’agit pas ici d’une vente en bloc.

La SCI Baron de Montigny demande en conséquence à la Cour de :

— annuler le jugement ;

— constater la renonciation par la commune d'[Localité 7] à l’exercice de son droit de préemption ;

— subsidiairement, infirmer le jugement, et fixer le prix de l’immeuble à 2 844 680 (soit 298 m² x 5 000 euros pour le commerce et 213 m² x 6 360 euros pour le logement) ;

— condamner la commune d'[Localité 7] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise relative à l’estimation du bien (soit 4 800 euros) ;

— condamner la commune d'[Localité 7] au paiement de la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans son mémoire parvenu au greffe le 30 janvier 2025, qui a été notifié en une lettre recommandée du même jour, la commune d'[Localité 7] réplique :

— que l’appel de la SCI Baron de Montigny est irrecevable car caduc ; qu’en effet, par applicaion de l’article R 311-26 du code de l’expropriation l’appelante devait conclure dans les trois mois de la déclaration d’appel soit au plus tard le 12 août 2024 ; que ce n’est que le 22 août 2024 que le greffe de la Cour a reçu ses conclusions ;

— que contrairement à ce qu’avance la SCI Baron de Montigny, elle n’a nullement renoncé à exercer son droit de préemption ; que le délai de 15 jours visé à l’article R 213-11 du code de l’urbanisme lui impartit seulement l’obligation d’envoyer son mémoire au juge de l’expropriation dans ce délai ;

— que les surfaces mentionnées dans le permis de construire, dont la SCI Baron de Montigny se prévaut, sont exprimées en Shon et non pas en Sdp ; que cette dernière est plus réduite ; que l’appelante ne l’ignore pas vu qu’elle a elle-même déclaré des surfaces de 270 m² pour le restaurant et de 200 m² pour l’appartement ; que d’autre part, il n’y a pas lieu de tenir compte de la superficie du terrain, car la méthode ' terrain intégré ' a été retenue ;

— que le premier juge a bien tenu compte de la situation géographique de l’immeuble, mais a relevé qu’il se trouvait près d’une artère bruyante ;

— que le bien doit être évalué comme un bien loué, avec un abattement pour occupation, sa consistance étant appréciée à la date du jugement, peu important que la SCI Baron de Montigny se soit engagée à le vendre libre ;

— que par ailleurs, il échet de pratiquer un abattement pour vente en bloc ;

— que concernant le restaurant, le terme de comparaison n° 10 ne peut être retenu, car il est mieux situé que l’immeuble en cause ;

— qu’il y a lieu de retenir un prix de 4 500 euros/m² ;

— que concernant l’appartement, le juge de l’expropriation a retenu des termes de comparaison inadéquats, situés en coeur de ville ; qu’il faut fixer le prix à 4 050 euros/m² ;

— que s’agissant des frais d’expertise, dès lors que cette mesure n’a pas été ordonnée par le juge ils n’entrent pas dans les dépens.

La commune d'[Localité 7] demande en conséquence à la Cour de :

— déclarer l’appel irrecevable ;

— subsidiairement, annuler le jugement ;

— fixer le prix devant revenir à la SCI Baron de Montigny à 2 025 000 euros ;

— condamner la SCI Baron de Montigny à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés par Maître Dontot.

Le 10 février 2025, le commissaire du gouvernement a déposé un mémoire qui a été notifié en une lettre recommandée du 26 février 2025, dans lequel il a proposé à la Cour de fixer le prix de l’immeuble litigieux à 1 927 000 euros, soit 4 100 euros x 470 m².

Par message en date du 19 mai 2025, la Cour a relevé d’office l’irrecevabilité du mémoire qui avait été déposé par la SCI Baron de Montigny via le RPVA le 9 août 2024.

Le commissaire du gouvernement a indiqué que le mémoire devait être transmis à la Cour sous la forme d’un document papier, et ne s’est pas opposé au prononcé de la caducité de la déclaration d’appel.

La commune d’Antony a soutenu, le 27 mai 2025, que devant la cour d’appel le mémoire devait impérativement être déposé sour la forme d’un document papier et non pas par acte électronique ; elle a en conséquence maintenu ses prétentions et moyens.

La SCI Baron de Montigny a indiqué, le 26 mai 2025, qu’elle avait déposé son mémoire d’appelante le 9 mai [août] 2024, par un coursier dont elle produisait la facture, même si elle avait doublé cet envoi d’un message RPVA, et que si le greffe lui avait réclamé le dépôt de son mémoire le 20 août 2024 elle lui avait répondu que le nécessaire avait été fait. Elle en a déduit qu’elle avait bien déposé son mémoire d’appelante dans les délais requis.

MOTIFS

La SCI Baron de Montigny ne saurait utilement se prévaloir des conclusions par elle déposées par acte électronique le 9 août 2024. En effet, en matière d’expropriation pour cause d’utilité publique, les conclusions des parties ne peuvent pas être valablement adressées au greffe de la cour d’appel par voie électronique.

L’article R 311-19 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose toujours que sous réserve des dispositions de la présente section et des articles R 311-19, R 311-22 et R 312-2 applicables à la procédure d’appel, la procédure devant la cour d’appel est régie par les dispositions du titre VI du livre III du code de procédure civile.

Les dispositions de l’article R 311-26 du même code impliquent que l’appelant comme l’intimé et le commissaire du gouvernement doivent déposer ou adresser matériellement au greffe leurs conclusions et les documents qu’ils entendent produire, en tirage sur papier, afin que ces conclusions et documents puissent être notifiés par le greffe, l’exemplaire surnuméraire étant destiné à la cour. La dématérialisation qui découle de l’utilisation de la voie électronique empêche en effet le greffe de disposer des conclusions et des documents en autant d’exemplaires qu’il y a de parties pour les notifier à chaque partie intéressée ; il n’appartient pas au greffe d’imprimer les conclusions et pièces à partir d’un fichier envoyé par l’appelant, en l’espèce la SCI Baron de Montigny.

Les termes de l’article R 311-26 du code de l’expropriation sont demeurés inchangés depuis l’entrée en vigueur du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 qui a modifié l’article R 311-27 du code l’expropriation pour rendre désormais obligatoire la représentation par avocat devant la cour d’appel statuant en matière d’expropriation ; l’exigence qu’il édicte d’adresser au greffe de la cour, afin que celui-ci les notifie, les conclusions et documents, demeure donc.

Les termes généraux de l’article 930-1 du code de procédure civile ne dérogent pas à ce texte spécial. En outre, ce texte est applicable seulement dans le cadre de la procédure de droit commun avec représentation obligatoire alors qu’en matière d’expropriation, la procédure est exorbitante du droit commun, l’État, les régions, les communes et leurs établissements publics pouvant se faire assister ou représenter par un fonctionnaire ou un agent leur administration, qui n’ont pas accès au RPVA. Le commissaire du gouvernement n’y a pas non plus accès.

La voie électronique ne peut être utilisée ni pour le dépôt des exemplaires des conclusions destinées aux parties, ni pour les documents produits au soutien de ces conclusions.

Les conclusions notifiées par RPVA le 9 août 2024 par l’appelante sont donc irrecevables.

L’appelante soutient avoir déposé le 9 août 2024 son mémoire sous forme de document papier. Mais la simple facture de son coursier, selon laquelle il aurait remis à l’accueil de la présente juridiction un pli destiné à la chambre des expropriations, est insuffisante et ne précise en outre pas de quel dossier il s’agissait. Le fait que le greffe ait relancé quelques jours plus tard, le 20 août 2024, la SCI Baron de Montigny pour lui réclamer son mémoire tend à infirmer la thèse de cette dernière. En outre la commune d'[Localité 7] n’a jamais reçu de notification dudit mémoire par le greffe. Il faut donc considérer que l’appelante n’a pas conclu le 9 août 2024.

En vertu de l’article R 311-26 du code de l’expropriation :

A peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

A peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui lui en est faite pour conclure.

Le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et les documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du Gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

La déclaration d’appel date du 10 mai 2024. Le délai imparti à la SCI Baron de Montigny pour déposer son mémoire expirait donc le 12 août 2024 à minuit, comme il est dit aux articles 641 alinéa 2 et 642 alinéa 2 du code de procédure civile, car le 10 août était un samedi et le 11 un dimanche. C’est le 21 août 2024 que la SCI Baron de Montigny a adressé au greffe de la Cour son mémoire d’appelante, cette date étant celle de sa lettre d’accompagnement et surtout celle du document de la poste 'Colissimo’ : 'départ le 21 août 2024'. Il n’y a pas lieu, à cet égard, de tenir compte de la mention 'transmsises le 22 août 2024' figurant dans la lettre de notification du greffe du 30 octobre 2024.

Faute par la SCI Baron de Montigny d’avoir adressé son mémoire au greffe dans les trois mois de la déclaration d’appel, celle-ci sera déclarée caduque.

L’équité ne commande pas d’allouer une somme en application de l’article 700 du code de procédure civile à la commune d'[Localité 7].

La SCI Baron de Montigny sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

— DÉCLARE irrecevable le mémoire déposé par la SCI Baron de Montigny le 9 août 2024 par RPVA ;

— DÉCLARE caduque la déclaration d’appel en date du 10 mai 2024 ;

— REJETTE la demande de la commune d'[Localité 7] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE la SCI Baron de Montigny aux dépens d’appel, qui seront recouvrés par Maître Dontot.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT