COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30Z

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 18 DECEMBRE 2025

N° RG 25/01788 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XCWV

AFFAIRE :

[K], [C], [H], [E] [P] divorcée [G]

C/

S.A.R.L. ACTE V

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 03 Février 2025 par le TJ de [Localité 8]

N° RG : 24/00686

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées le : 18/12/2025

à :

M^e Sabine LAMIRAND avocat au barreau de VERSAILLES, C455

M^e Bruno GALY, avocat au barreau de CHARTRES, 02

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX HUIT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [K], [C], [H], [E] [P] divorcée [G]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentant : M^e Sabine LAMIRAND de la SELARL LPALEX, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.455

Plaidant : M^e Sandrine MARTIN-SOL, avocat au barreau de CHARTRES

Substitué par M^e Valentin PLACHENAULT, avocat au barreau de CHARTRES

APPELANTE

****************

S.A.R.L. ACTE V

agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domicilié en cette qualité audit siège

N° RCS [Localité 8] : 799 551 569

[Adresse 2]

[Adresse 3] [Localité 8]

Représentant : M^e Bruno GALY de l’AARPI BEZARD GALY COUZINET, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000002 – N° du dossier E0009VK9

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 Novembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M. Bertrand MAUMONT, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseillère faisant fonction de présidente,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé faisant fonction de conseiller

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller,

L’adjointe faisant fonction de Greffière, lors des débats : Madame Marion SEUS,

EXPOSE DU LITIGE

La SARL Acte V exploite, sous l’enseigne Paul, un commerce de restauration rapide à usage de boulangerie-pâtisserie.

Par acte notarié du 15 février 2014, Mme [K] [P], divorcée [G], a donné à bail commercial à la société Acte V des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 9], à usage d’habitation et de commerce.

Divers travaux ont été réalisés entre 2017 et 2018, pour adapter les locaux à l’activité exercée par la société Acte V.

Dans ce cadre, la société Acte V a fait appel à plusieurs sociétés, notamment la société Alteam qui s’est vue confier une mission de maîtrise d''uvre, la société Bureau Véritas intervenue en tant que contrôleur technique et la société O Finco qui a réalisé une nouvelle canalisation cuivre et adjoint un té de piquage.

Le 8 janvier 2024, un dégât des eaux est survenu dans le local commercial.

Une expertise amiable a été diligentée et une première réunion contradictoire sur site a été organisée le 11 avril 2024, qui conclut à l’existence de risques structurels affectant l’immeuble.

Par ordonnance du 11 avril 2024, le tribunal administratif d’Orléans a ordonné une expertise, sur demande de la ville de Chartres, et désigné M. [U] en qualité d’expert. Dans son rapport, M. [U] a conclu que les désordres compromettaient la stabilité du bâtiment et la sécurité des personnes et du public.

Un arrêté municipal de péril a donc été pris par la ville de [Localité 8] en date du 16 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice délivré le 15 octobre 2024, la SA Abeille Iard & Santé, assureur de la société Acte V, a fait assigner en référé Mme [G] et les sociétés Acte V, Alteam, O Finco, Bureau Véritas, Bdc Energie, MC2 Etude et Conseil, Mma Iard, Mma Iard Assurances Mutuelles et Gan Assurances, aux fins d’obtenir principalement une expertise judiciaire.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 3 février 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Chartres a :

— au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, tous droits et moyens étant réservés ;

— constaté le désistement d’instance de la société Abeille lard & Santé à l’encontre de la société MC2 Etude et Conseil ;

— mis hors de cause les sociétés Alteam et Bdc Energie,

— ordonné une expertise confiée à M. [O] [A], [Adresse 5] à [Localité 7], tél : [XXXXXXXX01], [Courriel 10], qui aura pour mission de :

— se rendre sur place, [Adresse 2] à [Localité 9] ;

— relever et décrire les désordres structurels induits par le dégât des eaux ;

— en déterminer les origines/causes ;

— déterminer les conditions de la survenance des désordres ;

— départir les imputabilités et les responsabilités entre les vices d’entretien, ceux liés à la construction du bâtiment, aux travaux réalisés sur l’ouvrage ou à toute autre cause qui serait découverte pendant les opérations d’expertise ;

— fournir tout élément permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres et dommages sont imputables et dans quelles proportions ;

— déterminer la solution réparatoire et en préciser le coût ;

— dans les cas où les experts ne parviendraient pas à s’accorder sur le chiffrage des préjudices subis du fait des dommages, donner son avis sur les préjudices matériels et immatériels subis par la société Acte V ;

— déterminer les mesures conservatoires urgentes qui doivent être mises en 'uvre ;

sur les désordres structurels de l’immeuble :

— décrire les atteintes portées à l’immeuble et notamment celles décrites dans les rapports de M. [L], dans les rapports et arrêtés de la ville de [Localité 8], dans les constats de Maître [F] et Maître [N] ;

— réaliser une étude structurelle sur l’ensemble de l’immeuble, et dire s’il existe une atteinte à la stabilité et à la solidité des bâtiments ;

— dans l’hypothèse d’une atteinte à la stabilité et à la solidité de bâtiments préconiser tous les travaux pour y remédier et chiffrer ces derniers ;

— dire s’il convient en cas d’urgence ou de réel danger, de procéder à la mise en place et/ou à la réalisation de telles mesures de sauvegarde ou de travaux particuliers de nature à éviter toute aggravation de l’état du bâtiment ;

— dire si l’usage des locaux et les travaux réalisés par le locataire et la SAS Boulangerie Paul ont porté atteinte à la solidité de l’immeuble et ont conduit à l’arrêté de mise en sécurité procédure urgente ;

— dire si l’utilisation de matériel lourd et l’installation d’un monte-charge a pu porter atteinte à la solidité de l’immeuble ;

— déterminer les causes des fissures et l’effondrement de la voûte de la cave du 2nd sous-sol ;

Sur l’importante fuite d’eau d’environ 2 300 m3 pendant 6 mois :

— dire si la présence d’une très importante quantité d’eau a pu fragiliser la voûte de la cave du 2nd sous-sol ou de tout autre ouvrage ;

— déterminer les causes des fissures et de l’effondrement de la voûte de la cave du 2nd sous-sol ;

— dire si le locataire a manqué à son obligation d’entretien concernant la fuite d’eau ;

— dire si le péril actuel sur l’immeuble peut être levé ;

— dire s’il convient en cas d’urgence ou de réel danger, de procéder à la mise en place et/ou à la réalisation de telles mesures de sauvegarde ou de travaux particuliers de nature de à éviter toute aggravation de l’état du bâtiment ;

Sur la petite fuite d’eau engendrant une humidité constante sur le plancher du 1er sous-sol et sur la voûte du 2nd sous-sol :

— dire si les travaux structurels réalisés par le locataire et la SAS Boulangerie Paul permettraient d’effectuer de manière sécurisée les opérations de maintenance et d’entretien sur les canalisations ;

— déterminer les causes des fissures et de l’effondrement de la voûte de la cave du 2nd sous-sol ;

— dire si le locataire a manqué à son obligation d’entretien concernant cette fuite d’eau ;

de manière générale :

— préciser tous les travaux conservatoires nécessaires et urgents et chiffrer l’ensemble des travaux ;

— évaluer le temps nécessaire à la remise en état de l’immeuble et chiffrer les pertes de loyers occasionnées par cette remise en état pour Mme [G] ;

— fournir tous les éléments de nature à permettre à la juridiction ultérieurement saisie d’évaluer les préjudices de toute nature subis par Mme [G] directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant de l’arrêté municipal de mise en sécurité et résultant des atteintes à l’immeuble et de leurs conséquences ;

— fournir tous les éléments de nature à permettre à la juridiction ultérieurement saisie d’établir les responsabilités et leur répartition ;

[']

— débouté Mme [G] de sa demande relative au paiement d’une provision au titre des loyers résultant de l’exploitation de son local commercial par la société Acte V ;

— condamné la société Abeille Iard & Santé à payer à la société Alteam la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile concernant les autres parties ;

— rejeté toutes demandes plus amples ou contraires ;

— condamné la société Abeille Iard & Santé aux entiers dépens ;

— rappelé que la décision est exécutoire de droit par provision.

Par déclaration reçue au greffe le 18 mars 2025, Mme [G] a interjeté appel de cette ordonnance en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande relative au paiement d’une provision au titre des loyers résultant de l’exploitation de son local commercial par la société Acte V.

Dans ses dernières conclusions déposées le 30 mai 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme [P] [G] demande à la cour, au visa des articles 566, 699, 700, 834 du code de procédure civile, 1728 du code civil, L. 521-2 du code de construction et de l’habitation, L. 1331-22 du code de la santé publique, de :

' – dire et juger que la suspension des loyers invoquée par la SARL Acte V sur le fondement des dispositions de l’article L. 521-2 du code de construction et de l’habitation ne s’applique pas au cas présent,

— faire injonction à la société Acte V de verser aux débats les contrats d’assurance signés avec Abeille Iard & Santé et le détail des sommes perçues depuis la fermeture du site,

— dire et juger que l’absence de paiement des loyers de mai 2024 à mai 2025 par la société Acte V à Mme [G] ne souffre d’aucune contestation sérieuse,

— dire et juger qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [G] les frais irrépétibles de première instance qu’elle a dû engager pour assurer sa défense alors même que la situation résulte en partie de la responsabilité de la société Acte V,

En conséquence :

— infirmer l’ordonnance rendue par le juge des référés près le tribunal judiciaire de Chartres le 3 février 2025, en ce qu’elle a débouté Mme [G] de sa demande de paiement, à titre provisionnel, de la somme de 18 400,00 euros HT, soit 22 080,00 euros TTC correspondant aux échéances de loyer échues de mai à décembre 2024,

— infirmer l’ordonnance rendue par le juge des référés près le tribunal judiciaire de Chartres le 3 février 2025, en ce qu’elle a débouté Mme [G] de sa demande au titre de l’article 700 du cpc à l’encontre de la société Acte V,

Et statuant de nouveau :

— condamner à titre provisionnel la société Acte V à régler à Mme [G] la somme de 29 900 euros HT, soit 35 880 euros TTC correspondant aux échéances de loyer échues de mai 2024 à mai 2025,

— condamner la SARL Acte V à payer à Mme [G] la somme de 3 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance,

— condamner la SARL Acte V à payer à Mme [G] la somme de 4 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, Mme [P] [G] fait valoir que :

— comme le démontre notamment le rapport d’expertise de M. [L], la société Acte V est la principale responsable des désordres actuels sur le bâtiment (travaux et installations non autorisés, usage non conforme et défaut d’entretien des locaux) ;

— la suspension des loyers invoquée par la société Acte V se heurte aux dispositions de l’alinéa 1er de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique, parfaitement applicables au cas d’espèce ;

— l’absence de règlement des loyers depuis le mois de mai 2024, la place dans une situation financière très compliquée, étant donné qu’elle doit assumer un crédit immobilier sur l’immeuble ;

— la société Abeille Iard & Santé a quant à elle nécessairement versé à son assuré des indemnités matérielles et immatérielles suite à la fermeture du site, en ce compris des indemnités pour couvrir le règlement des loyers.

Dans ses dernières conclusions déposées le 16 juin 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Acte V demande à la cour de :

' – confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté les demandes de Mme [G] relatives au paiement d’une provision au titre des loyers et au titre des frais de la procédure,

— y ajoutant, de condamner Mme [G] à payer à la SARL Acte V la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens d’appel.

A cet effet, la société Acte V fait valoir que :

— sa responsabilité dans la survenance du sinistre est contestée ; elle procède de fausses allégations, émises non contradictoirement par l’expert mandaté par la bailleresse ;

— contrairement à ce que soutient Mme [G], celle-ci a formellement autorisé les travaux et le changement d’affectation de l’immeuble ;

— les difficultés financières invoquées ne suffisent pas à fonder la demande de provision ;

— cette demande se heurte non seulement aux dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, mais aussi à celles de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation, qui ne renvoient aucunement à l’alinéa 1er de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique invoqué par l’appelante, étant précisé que l’arrêté de péril a été pris non pas à l’encontre de la locataire, mais à l’encontre de la bailleresse, ainsi qu’il résulte des obligations de mise en sécurité, de diagnostic, et de réparation mise à la charge de cette dernière ;

— Mme [G] affirme de façon fantaisiste que la société Acte V aurait perçu des indemnités au titre des loyers, alors même que précisément ces loyers ne sont plus payés.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande de provision au titre des loyers impayés

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Doivent être précisés les éléments de la contestation qui rendent celle-ci sérieuse.

Il sera retenu qu’une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

À l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle. Le montant de la provision allouée n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Il n’est pas contesté, en l’espèce, que la société Acte V a cessé de régler ses loyers, en raison des désordres affectant les locaux loués.

A titre de contestation sérieuse de nature à faire obstacle à l’obligation du preneur de régler le loyer, il est spécifiquement opposé l’application des dispositions de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation.

Le deuxième alinéa de l’article L. 521-2 I du code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur à compter du 11 avril 2024, énonce :

« Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée. »

L’article 511-19, alinéa 1er, du même code dispose : « En cas de danger imminent, manifeste ou constaté par le rapport mentionné à l’article L. 511-8 ou par l’expert désigné en application de l’article L. 511-9, l’autorité compétente ordonne par arrêté et sans procédure contradictoire préalable les mesures indispensables pour faire cesser ce danger dans un délai qu’elle fixe. »

En l’espèce, l’arrêté municipal de mise en sécurité du 17 mai 2024 a été pris à l’encontre de Mme [P] [G], propriétaire, au vu du " rapport établi par le Service Communal d’Hygiène et Santé de la ville de [Localité 8] en date du 8 avril 2024 concluant à la nécessité d’engager pour l’immeuble (') la procédure prévue à l’article L. 511-19 du Code de la Construction et de l’Habitation « . Eu égard aux désordres identifiés par l’expert compromettant la stabilité du bâtiment et la sécurité des occupants et du public, l’arrêté a prescrit la réalisation dans un » délai immédiat " de mesures d’urgence.

La situation litigieuse entre manifestement dans le champ d’application des dispositions de l’article L. 521-2 I précité, dont il ressort qu’il n’est excepté à la règle prévoyant la suspension de l’exigibilité des loyers que dans deux hypothèses seulement :

— dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique, visant le cas d’un immeuble contenant des « revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils et aux conditions mentionnés à l’article L. 1334-2 rend un local insalubre » ;

— lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations.

L’exception à la règle n’est donc pas prévue dans l’hypothèse plus générale visée au premier alinéa de l’article L. 1331-22 invoqué par Mme [G], à savoir « tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d’installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre. »

De plus, la société Acte V produit un « arrêté modificatif de l’arrêté de mise en sécurité du 16 mai 2024 » pris par la ville de [Localité 8] le 27 septembre 2024, qui arrête en son article 2 que « à compter du premier jour du mois qui a suivi la notification de l’arrêté de mise en sécurité procédure d’urgence n° A-V-2024-0211 pris en date du 16 mai 2024, soit depuis le 1er juin 2024, les loyers (en principal), redevances et indemnités d’occupation ne sont plus dus par les occupants et leurs baux sont suspendus jusqu’à la notification de l’arrêté prononçant la cessation de la mise en sécurité ».

Ces éléments constituent une contestation sérieuse à la demande de provision formée par la bailleresse, étant précisé que Mme [G] ne produit aucun décompte des arriérés propres à établir la date exacte à laquelle les loyers ont cessé d’être réglés, et qu’il n’est pas contesté que le commerce exploité dans les lieux est fermé depuis le 4 avril 2024.

Dans la mesure où, par ailleurs, les arguments soulevés par Mme [G] tenant aux difficultés financières qu’elle rencontre ou à la responsabilité alléguée du locataire dans la situation ayant conduit à la prise de l’arrêté de mise en sécurité sont sans incidence sur l’exigibilité des loyers, l’ordonnance entreprise ne peut qu’être confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de provision au titre de l’impayé de loyers.

Sur la demande d’injonction à communiquer des pièces

Soutenant que la société Abeille Iard & Santé, assureur de la société Acte V, a nécessairement versé à son assuré des indemnités « pour couvrir » et « permettant » le règlement des loyers, Mme [P] [G] demande à ce qu’il soit enjoint à l’intimée de verser aux débats ses contrats d’assurance, ainsi que le détail des sommes perçues depuis la fermeture du site.

Mme [P] [G] ne précise pas le fondement de sa demande ; celle-ci ne s’apparente ni à une mesure d’instruction in futurum en l’absence de motif légitime explicité, ni à une mesure utile à l’examen du bien-fondé de la demande de provision, étant donné qu’elle n’est assortie d’aucune demande de sursis à statuer.

En outre, l’appelante ne précise pas en quoi le fait, à le supposer établi, que la société Acte V ait perçu des indemnités du fait de la fermeture du site, rendrait exigible la créance de loyers sur laquelle repose la demande de provision, ou lui ouvrirait un droit quelconque sur les indemnités perçues par son locataire.

Dans ces conditions, la demande ne peut qu’être rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Mme [P] [G] succombant, supportera les dépens d’appel, sans qu’il y ait lieu de remettre en cause l’ordonnance entreprise l’ayant déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

En équité, elle sera condamnée à régler à la société Acte V la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme l’ordonnance en ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne Mme [K] [P], divorcée [G], aux dépens d’appel,

Condamne Mme [K] [P], divorcée [G], à régler à la société Acte V la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les autres demandes plus amples ou contraires

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente