COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°120

CONTRADICTOIRE

DU 29 AVRIL 2025

N° RG 24/01745 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WNJQ

AFFAIRE :

[X] [G]

C/

[F] [U] représenté par son tuteur Monsieur [L] [H] demeurant [Adresse 1]

Madame [I] [M] épouse [U]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 23 Janvier 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 7]

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 11-23-0129

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 29/04/25

à :

M^e Céline BORREL

M^e Clémentine TELLIER MAZUREK

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT NEUF AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANT

Monsieur [X] [G]

né le 27 Octobre 1973 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Céline BORREL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122 – N° du dossier 2024060

Représentant : M^e Géraldine GIORNO, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0940

****************

INTIMES

Monsieur [F] [U] représenté par son tuteur Monsieur [L] [H] demeurant [Adresse 1]

né le 23 Octobre 1933 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentant : M^e Clémentine TELLIER MAZUREK, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 579 – N° du dossier 20240026

Madame [I] [M] épouse [U]

née le 12 Novembre 1934 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Clémentine TELLIER MAZUREK, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 579 – N° du dossier 20240026 Plaidant : M^e Lara ANDRAOS GUERIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1951

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 06 Janvier 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,

Greffière en pré-affectation, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 2 octobre 2019, prenant effet au 4 octobre 2019, M. [F] [U] et Mme [I] [U], née Levée, ont donné à bail à M. [X] [G] et Mme [A] [N] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 8].

Mme [V] [G] s’est portée caution solidaire par acte du 3 octobre 2019.

Par avenant en date du 13 août 2020, M. [X] [G] est devenu seul titulaire du bail et Mme [G] s’est de nouveau portée caution solidaire par acte du 7 octobre 2020.

Le 28 mars 2022, M. et Mme [U] ont délivré à M. [X] [G] un congé pour vente.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail a été également délivré à M. [X] [G] le 22 juillet 2021 en raison d’un impayé de loyers à hauteur de 5 185,05 euros. Ce commandement a été dénoncé à la caution le 3 août 2021.

Par acte de commissaire de justice délivré le 20 janvier 2023, M. et Mme [U] ont assigné M. et Mme [G] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Puteaux aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— condamner solidairement M. et Mme [G] à leur payer la somme de 5 607,87 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2021,

— constater que le congé de reprise aux fins de vente est régulier et bien fondé,

— constater la résiliation du bail à effet au 3 octobre 2022,

— à titre subsidiaire, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— à titre encore plus subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave de M. [G] à ses clauses et obligations,

— ordonner l’expulsion immédiate de M. [G], ainsi que celle de tout occupant de son chef,

— dire que l’expulsion sera exécutée avec l’assistance du commissaire de police et de la force armée s’il y a lieu, et qu’il sera procédé au transport des meubles et objets garnissant les lieux,

— condamner solidairement M. et Mme [G] à verser une indemnité d’occupation égale au montant des loyers, charges comprises, jusqu’à la libération des lieux par la remise des clés,

— dire n’y avoir lieu à octroi de délais au profit de M. [G] tant pour se libérer de sa dette que pour retrouver un appartement,

— condamner solidairement M. et Mme [G] à leur régler la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens comprenant le coût du commandement de payer et sa dénonciation.

Par jugement contradictoire du 23 janvier 2024, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Puteaux a :

— validé le congé délivré le 28 mars 2022 par M. et Mme [U] à M. [G] dans le cadre du contrat de bail conclu le 2 octobre 2019 portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 8],

— dit que ce congé a pris effet le 3 octobre 2022,

— dit que M. [G] devra libérer les locaux précités et que faute de l’avoir fait, il pourra être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— débouté M. [G] de sa demande de délais pour quitter les lieux et rappelé que l’expulsion pourra avoir lieu à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

— dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-3 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné M. [G] à verser à M. et Mme [U] la somme de 18 956,80 euros au titre de la dette locative arrêtée au 17 novembre 2023,

— condamné M. [G] à verser à M. et Mme [U] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

— débouté M. [G] de sa demande tendant à l’obtention de délais de paiement,

— condamné M. [G] à verser à M. et Mme [U] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [G] aux dépens qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer et celui de sa dénonciation à la caution,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— rappelé l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Par déclaration reçue au greffe le 5 mars 2024, M. [X] [G] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 25 novembre 2024, M. [X] [G], appelant, demande à la cour :

— d’infirmer le jugement du 23 janvier 2024 en ce qu’il a validé le congé pour vente délivré le 28 mars 2022,

— d’infirmer le jugement du 23 janvier 2024 rendu par le tribunal de proximité de Puteaux, en ce qu’il l’a condamné au paiement de la somme de 18 956,80 euros au titre de la dette locative au 17 novembre 2023,

— d’infirmer le jugement du 23 janvier 2024 rendu par le tribunal de proximité de Puteaux, en ce qu’il l’a condamné au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile,

statuant à nouveau :

— déclarer frauduleux le congé pour vente délivré le 28 mars 2022,

— condamner en conséquence M. et Mme [U] au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi suite au congé frauduleux,

— condamner M. et Mme [U] au paiement de la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts à titre d’indemnité de son trouble de jouissance,

— ordonner la compensation des dettes entre les parties,

— débouter M. et Mme [U] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner M. et Mme [U] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 23 août 2024, Mme [U], intimée, demande à la cour de :

— constater que le congé de reprise aux fins de vente est régulier et bien fondé,

— constater le non renouvellement du bail donné à M. [G],

en conséquence,

— déclarer mal fondé l’appel interjeté à l’encontre du jugement entrepris par M. [G],

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a validé le congé pour vente et la résiliation du bail depuis le 3 octobre 2022,

— condamner M. [G] à payer la somme due de 27 483,87 euros, sauf à parfaire, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2021, date de la délivrance du commandement de payer,

— débouter M. [G] de toutes demandes de dommages-intérêts, fins et conclusions,

en tout état de cause,

— constater que la clause résolutoire est acquise à son profit,

en conséquence,

— constater la résiliation du bail,

subsidiairement,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave à ses clauses et obligations,

— dire n’y avoir lieu à octroi de délais au profit de M. [G] pour se libérer de la dette,

— condamner M. [G] à lui régler la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire et de sa dénonciation.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 6 janvier 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’irrecevabilité des conclusions déposées dans l’intérêt de M. et Mme [U].

L’article 963 du code de procédure civile, dispose en son alinéa premier : ' Lorsque l’appel entre dans le champ d’application de l’article 1635 bis P du code général des impôts, les parties justifient à peine d’irrecevabilité de l’appel ou des défenses, selon le cas, de l’acquittement du droit prévu à cet article'.

Invités par voie électronique à s’expliquer sur le défaut de paiement du timbre fiscal, les intimés n’ont pas fait valoir d’observations et ne se sont pas acquittés du paiement du timbre.

Leurs conclusions seront en conséquence déclarées irrecevables.

Sur l’appel de M. [G].

— Sur la validité du congé pour vendre délivré le 28 mars 2022 à M. [G].

M. [X] [G] conteste la validité du congé pour vendre qui lui a été délivré par M. et Mme [U], faisant valoir que le premier juge s’est borné à vérifier la régularité du congé, alors que le juge dispose d’un contrôle a priori de la validité d’un congé et peut donc rechercher si le congé est frauduleux, qu’en l’espèce, les bailleurs ne justifient pas leur réelle intention de vendre le bien au moment de la délivrance du congé, ou même dans le cadre de la procédure devant la juridiction de proximité, qu’à ce jour, ils ne démontrent pas que le bien a été mis en vente (mandat – annonces immobilières), qu’il a été vendu et à quel prix, que d’éventuels travaux ont été effectués dans le logement, avant sa mise en vente. Il conclut au caractère frauduleux du congé qui lui a été délivré.

Sur ce,

En application de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de délivrance du congé, 'lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation'.

Par acte de commissaire de justice délivré le 28 mars 2022, M. et Mme [U] ont délivré à M. [X] [G] un congé pour vente, avec effet au 3 octobre 2022, terme du bail, avec l’indication d’une offre de vente du bien loué au prix de 730 000 euros.

Il est constant que le locataire n’a pas exercé son droit de reprise dans les deux premiers mois du délai de préavis, conformément aux dispositions de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.

La cour relève que la régularité du congé n’est pas contestée par M. [X] [G] qui au surplus, n’en a pas contesté la validité devant le premier juge devant lequel sa compagne, Mme [E], qui le représentait, a indiqué qu’il souhaitait bénéficier de délais pour libérer les lieux.

Or, force est de constater que M. [X] [G] échoue à rapporter la preuve du caractère frauduleux du congé qui lui incombe, en se fondant exclusivement sur le fait que Mme [U] ne verse aucune pièce de nature à justifier qu’elle et son mari avaient l’intention de vendre le bien loué.

Le jugement doit en conséquence être confirmé en ce qu’il validé le congé délivré le 28 mars 2022 par M. et Mme [U] à M. [X] [G], en ce qu’il a dit que ce congé a pris effet le 3 octobre 2022, et en ses dispositions subséquentes relatives à l’expulsion, au sort des meubles, à la fixation de l’indemnité d’occupation et à la condamnation de M. [G] à son paiement.

M. [X] [G] ne peut en conséquence qu’être débouté de sa demande d’indemnisation du préjudice résultant pour lui du caractère frauduleux du congé délivré.

— Sur la demande d’indemnisation du trouble de jouissance allégué par M. [X] [G].

M. [X] [G] sollicite pour la première fois en cause d’appel, la condamnation de M. et Mme [U] à lui verser la somme de 10 000 euros à titre d’indemnisation du préjudice de jouissance qu’il prétend avoir subi durant l’occupation des lieux, en raison des désordres affectant l’appartement pris à bail.

Sur ce,

Pour justifier des désordres affectant l’appartement litigieux pris à bail le 2 octobre 2019, M. [X] [G] produit différents courriels auxquels sont annexés des clichés photographiques, adressés les 12 décembre 2019 et 23 février 2020 au gestionnaire du bien, ainsi qu’un courriel adressé le 17 septembre 2021 au service d’hygiène de la mairie de [Localité 7]. Il y dénonce des problèmes de souris, d’humidité, de chauffage et d’électricité.

Ces pièces sont insuffisantes à caractériser le préjudice de jouissance qu’il prétend avoir subi et dont il sollicite l’indemnisation à hauteur de la somme de 10 000 euros. M. [X] [G] doit être débouté de sa demande de ce chef.

Sur les mesures accessoires.

M. [X] [G] doit être condamné aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

PAR CES MOTIFS.

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 23 janvier 2024 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Puteaux en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute M. [X] [G] de l’ensemble de ses autres demandes,

Condamne M. [X] [G] aux dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière en pré-affectation, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président