COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

Par défaut

DU 17 DECEMBRE 2025

N° RG 24/01842 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WNTP

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SARL GÉRARD RIBEREAU

C/

S.C.I. SALENGROS,

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 26 Juin 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 9]

N° RG : 22/00869

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Ghislaine CHAUVET LECA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX SEPT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SARL GÉRARD RIBEREAU, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

c/o SARL GERARD RIBEREAU

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentant : M^e Ghislaine CHAUVET LECA de la SELEURL CHAUVET-LECA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1694 et M^e Florian PALMIERI de la SELARL PALMIERI AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de BASTIA, vestiaire : G0343

APPELANT

****************

S.C.I. SALENGROS, DA signiffiée le 23/04/2024, remise à l’étude

[Adresse 6]

[Localité 8]

Défaillante

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 Novembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

La SCI Salengro est propriétaire des lots n°5 et 11 au sein de l’immeuble sis [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété.

Par acte extrajudiciaire du 22 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI Salengro devant le Tribunal judiciaire de Nanterre, afin de recouvrer un arriéré de charges de copropriété s’élevant à 7 107,23 euros, 2ème trimestre 2021 inclus.

Par un jugement du 26 juin 2023, réputé contradictoire, (la SCI Salengro n’ayant pas constitué avocat), le Tribunal judiciaire de Nanterre a :

— Débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

— Condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’instance,

— Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement du Tribunal judiciaire de Nanterre du 26 juin 2023, par déclaration effectuée par RPVA en date du 14 mars 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 16 avril 2024 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour à :

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il l’a :

1° débouté de l’ensemble de ses demandes ;

2° condamné aux dépens de l’instance.

Et statuant à nouveau

— condamner la SCI Salengro à lui verser les sommes suivantes :

* 11 940,12 euros concernant les charges dues jusqu’à l’appel de charges courantes du 2ème trimestre 2024 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 8 octobre 2020, date de la sommation de payer, sinon à compter de l’assignation ;

* 2 500 euros à titre de dommages-intérêts,

* 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— ordonner l’exécution provisoire du 'jugement’ à intervenir, nonobstant appel.

La SCI Salengro, qui s’est vue signifier la déclaration d’appel avec les conclusions d’appelant le 23 avril 2024 par remise en l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 29 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Malgré l’absence de la SCI Salengro, il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées.

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 al. 2 et 3 du code de procédure civile, 'la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien des prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion’ et ' Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.'

Sur la demande du syndicat en paiement de charges de copropriété et appels travaux pour 11 940,12 euros, 2ème trimestre 2024 inclus

En droit

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.'

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2 ;

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

En l’espèce

Pour débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement d’arriérés de charges, le Tribunal lui a opposé que la matrice cadastrale produite en première instance, mentionnait que la SCI Salengro était propriétaire des lots n° 4 et 11 de la copropriété, alors que les appels de charges produits se référaient aux lots n° 4 et 5.

En appel, le syndicat des copropriétaires produit une matrice cadastrale datée de 2020, qui mentionne que la SCI Salengro est propriétaire des lots n° 5 et 11 de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires confirme que les appels de fonds concernent les lots n°4 et 5, et fait valoir devant la Cour que 'les tantièmes sont justes’ et que 'selon les appels de fonds du syndic, 103 tantièmes (lot n° 4) + 30 tantièmes (lot n° 5) = 133, tandis que selon le relevé de propriété : 54 tantièmes (lot n° 5) + 79 tantièmes (lot n° 11) = 133'.

Une telle argumentation, toutefois, n’est pas de nature à pallier la discordance relevée par le Tribunal puis par la Cour, entre les appels de fonds sur certains lots émis à l’attention de la SCI Salengro, et la matrice cadastrale qui ne porte pas exactement sur les mêmes lots. Au demeurant, il était loisible au syndicat de copropriété, pour lever toute ambiguïté, de produire l’acte notarié d’acquisition, ce qu’il n’a pas fait.

Dès lors, le jugement sera confirmé sur ce point.

Seront également rejetées, pour les mêmes motifs, les demandes du syndicat des copropriétaires tendant au paiement des frais de recouvrement et de dommages-intérêts.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel.

Sur l’exécution provisoire

Le présent arrêt est susceptible d’opposition, cette voie de recours ayant un effet suspensif, et il ne bénéficie pas de l’exécution provisoire de droit puisque l’article 514 du code de procédure civile ne lui est pas applicable. Il n’y a pas lieu de l’ordonner en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut,

CONFIRME le jugement du 26 juin 2023 du Tribunal judiciaire de Nanterre en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société Gérard Ribereau, RCS de [Localité 10] n°326 661 808, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège aux dépens d’appel,

REJETTE toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT