COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 4DF

Chambre commerciale 3-2

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 07 OCTOBRE 2025

N° RG 25/01807 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XCYQ

AFFAIRE :

[Z], [K] [N]

C/

SELARL MARS

…

LE PROCUREUR GENERAL

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 04 Mars 2025 par le Juge commissaire de [Localité 28]

N° RG : 21/00066

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Dan ZERHAT

M^e Elisa GUEILHERS

M^e Céline BORREL

M^e Anne-laure DUMEAU

PG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEPT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANT :

Monsieur [Z], [K] [N] au titre de ses droits propres et es qualité de gérant de la Société CONSEIL KALYKE INVESTISSEMENTS

[Adresse 4]

[Localité 23]

Représentant : M^e Dan ZERHAT de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 – N° du dossier 25078066 -

Plaidant : M^e Karim BENT-MOHAMED – AARPI IKKI PARTNERS, avocat au barreau de PARIS – vestiaire : K0006

****************

INTIMES :

SELARL MARS es qualité de liquidateur judiciaire de La société KALYKE INVESTISSEMENTS, dont le siège social est [Adresse 3].

Fonction à laquelle elle a été désignée suivant jugement rendu le 17 avril 2023 par le Tribunal de Judiciaire de VERSAILLES.

Ayant son siège

[Adresse 18]

[Localité 22]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

Représentant : M^e Elisa GUEILHERS de la SELEURL ELISA GUEILHERS AVOCAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire 129 – N° du dossier 91/24

S.A.S. ELSY

Ayant son siège

[Adresse 1]

[Localité 20]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

Défaillante – déclaration d’appel signifiée à étude

S.A. BNP PARIBAS dont le siège social est sis [Adresse 7], domiciliée en son établissement secondaire sis [Adresse 11].

Ayant son siège

[Adresse 6]

[Localité 21]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

Représentant : M^e Céline BORREL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122

Plaidant : M^e Joachim D’AUDIFFRET de la SCP ACTA JURIS SCP D’AVOCATS, avocat au barreau de NANTES, vestiaire : 10 -

SA SOCIETE GENERALE agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

subrogée dans les droits du CREDIT DU NORD.

Ayant son siège

[Adresse 16]

[Localité 21]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

Représentant : M^e Anne-laure DUMEAU de la SELAS ANNE-LAURE DUMEAU & Claire RICARD, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 – N° du dossier 43544

****************

PARTIE INTERVENANTE

LE PROCUREUR GENERAL

POLE ECOFI – COUR D’APPEL DE VERSAILLES

[Adresse 19]

[Localité 22]

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 02 Septembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Ronan GUERLOT, Président et Monsieur Cyril ROTH, Président chargé du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Ronan GUERLOT, Président de chambre,

Monsieur Cyril ROTH, Président de chambre,

Madame Véronique PITE, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,

EXPOSE DU LITIGE

Le 6 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Versailles a placé la SCI Kalyke investissements en redressement judiciaire et a désigné la société Mars, prise en la personne de M. [Y], en qualité de mandataire judiciaire.

Le 24 mars 2023, le tribunal judiciaire de Versailles a converti cette procédure collective en liquidation judiciaire et désigné la société Mars en qualité de liquidateur.

Le 4 mars 2025, le juge-commissaire a :

— ordonné la vente aux enchères publiques à la barre du tribunal judiciaire de Versailles à la requête de la société Mars, prise en la personne de Maître [Y], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI Kalyke investissements, des biens et droits immobiliers appartenant à la société ;

En deux lots de vente désignés de la façon suivante :

Premier lot de vente :

Sur la commune de [Localité 24] (Charente-Maritime) 17800, sis [Adresse 14], et figurant au cadastre sous les références suivantes : section BH numéro [Cadastre 8], lieudit « [Adresse 14] », pour une contenance de 67a,

Les biens et droits immobiliers ci-après désignés :

Un immeuble à usage mixte, d’habitation et professionnel comprenant :

— au rez-de-chaussée : un local commercial exploité en restauration rapide, WC, une entrée commune, un couloir desservant un appartement ;

— aux premier et deuxième étages : un appartement de type 4 offrant salon, cuisine, trois chambres, salle de bains, salle d’eau WC, couloir ;

— une cave ;

Les biens et droits immobiliers désignés ci-dessus appartiennent à la société Kalyke investissements pour en avoir fait l’acquisition aux termes d’un acte reçu par Maître [M], notaire à [Localité 25], le 17 avril 2013 dont une copie a été publiée au Service de la Publicité Foncière de [Localité 27] 1 le 7 mai 2013 Volume 2013 P numéro 2367 et reprise pour ordre suivant attestation rectificative du 17 avril 2013 publiée le 31 mai 2013 Volume 2013 P numéro 2733 ;

Sur la mise à prix de 116 000 euros avec faculté de baisse du quart puis de moitié ;

Deuxième lot de vente :

Sur la commune de [Localité 26], sis [Adresse 12] et figurant au cadastre sous les références suivantes :

— section BH numéro [Cadastre 5], lieudit « [Adresse 12] », pour une contenance de 43ca ;

Un immeuble élevé sur cave comprenant :

— au rez-de-chaussée : un local commercial à usage professionnel, escalier d’accès au premier étage ;

— au premier étage : une pièce à rénover avec WC ;

— au deuxième étage : un grenier ;

Les biens et droits immobiliers désignés ci-dessus appartiennent à la société Kalyke investissements pour en avoir fait l’acquisition aux termes d’un acte reçu par Maître [J], notaire à [Localité 25], le 16 mai 2012 dont une copie a été publiée au Service de la Publicité Foncière de [Localité 27] 1 le 15 juin 2012 Volume 2012 P numéro 3247 ;

Sur la mise à prix de 33 000 euros avec faculté de baisse du quart puis de moitié ;

Ladite vente intervenant suivant les dispositions légales ci-dessus visées par devant le tribunal judiciaire de Versailles,

— dit que la publicité sera aménagée conformément aux dispositions légales sus visées, de la manière suivante :

des avis simplifiés dans les journaux ou supports publicitaires suivants :

un journal d’annonces locales ;

un journal d’annonces régionales

Internet Licitor ;

50 affiches à la main en typographie et 50 affiches format ¿ colombier ;

— dit que la SELARL Huis-alliance 17, commissaires de justice associés, [Adresse 9], ou tout autre commissaire de justice territorialement compétent pourra pénétrer dans les lieux à l’effet d’établir un procès-verbal de description des lieux, leur composition et leur superficie avec l’assistance de tel expert de son choix, décrire les conditions d’occupation de cet immeuble et relevé l’identité des occupants, ainsi que mentionner les droits dont ils se prévalent, et recueillir tous autres renseignements utiles sur l’immeuble fournis, notamment par l’occupant et que ledit commissaire de justice se fera assister si nécessaire lors de l’une des visites, d’un ou plusieurs contrôleurs techniques agréés ou techniciens de la construction qualifiés ayant contracté une assurance professionnelle pour ce type de mission chargés d’établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers prévus par la réglementation en vigueur ;

— dit que le commissaire de justice pourra se faire assister éventuellement d’un serrurier et du Commissaire de Police ou de son représentant, ou du commandant de brigade de gendarmerie compétente, ou à défaut de deux témoins majeurs, à l’effet d’assurer deux visites de chaque lot de vente d’une durée de deux heures chacune dans les trois semaines précédant l’adjudication ;

— dit que l’intégralité des frais avancés pour parvenir à la vente sera supportée par l’adjudicataire et que le paiement du prix d’adjudication outre les intérêts du prix sera effectué à l’expiration du délai de surenchère entre les mans de la SELARL Mars ès qualités ;

— dit que la présente ordonnance sera notifiée par Mme la Greffière de la chambre des procédures collectives du tribunal judiciaire de Versailles, par lettres recommandées avec accusés de réception, au gérant de la société Kalyke investissements, ainsi qu’aux créanciers hypothécaires :

M. [N] en sa qualité de gérant de la société Kalyke investissements demeurant [Adresse 2] ;

la société BNP Paribas, BCEF agence de recouvrement [Adresse 10] ;

La Société générale [Adresse 17], subrogée dans les droits du Crédit du nord.

Le 24 mars 2025, M. [N] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Le 31 mars 2025, le président de la chambre a fixé l’affaire à bref délai.

Le 3 avril 2025, le premier président a rejeté la requête d’assignation à jour fixe.

Par dernières conclusions du 1er avril 2025, M. [N] demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance du 4 mars 2025 en tous ses chefs de disposition ;

Et statuant à nouveau :

— rejeter la requête du 25 octobre 2024 du liquidateur judiciaire sollicitant du juge-commissaire à la liquidation judiciaire de la SCI Kalyke investissements, près le tribunal judiciaire de Versailles, la cession par vente aux enchères publiques des biens immeubles suivants :

le bien immeuble sis [Adresse 15] ; et

le bien immeuble sis [Adresse 13].

Par dernières conclusions du 21 mai 2025, la société BNP Paribas, demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance du 4 mars 2025 en toutes ses dispositions ;

— débouter M. [N], agissant tant au titre de son droit propre qu’en qualité de gérant de la SCI Kalyke investissements, de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner M. [N] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Par dernières conclusions du 23 juin 2025, le liquidateur demande à la cour de :

— débouter M. [N], agissant tant au titre de son droit propre qu’en qualité de gérant de la SCI Kalyke investissements, de l’ensemble de ses demandes ;

— confirmer l’ordonnance du 4 mars 2025 en tous ses chefs de disposition ;

— condamner M. [N] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [N] aux entiers dépens conformément à l’article 699 du même code.

Par dernières conclusions du 10 juin 2025, la Société générale, venant aux droits du Crédit du nord, demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance du 4 mars 2025 en toutes ses dispositions ;

— débouter M. [N], agissant tant au titre de son droit propre qu’en qualité de gérant de la SCI Kalyke investissements, de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner M. [N] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Le 11 avril 2025 la société Elsy a été signifiée de la déclaration d’appel et des conclusions de l’appelant par remise à l’étude de l’huissier instrumentaire. Celle-ci n’a pas constitué avocat.

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions susvisées.

MOTIFS

L’appelant soutient que la vente aux enchères publiques des immeubles en cause à la barre du tribunal de Versailles, géographiquement éloignée du lieu de leur situation, risque d’entraîner une cession de ces biens à vil prix, notamment par la restriction du nombre des enchérisseurs, ce qui nuirait à la procédure collective.

Le liquidateur soutient que l’éloignement du tribunal où aura lieu l’adjudication n’aura pas d’impact sur la vente, dès lors que la publicité préalable sera réalisée au niveau local, comme le prévoient les articles R. 322-31 et R. 322-32 du code des procédures civiles d’exécution ; que les enchérisseurs doivent en toute hypothèse être représentés par un avocat ; que les acheteurs potentiels pourront visiter les biens sur place ; que M. [N] n’a jamais jusqu’ici effectué aucune démarche en vue de la vente amiable des biens en cause ; et que celui-ci, pourtant dessaisi de sa fonction de gérant depuis le prononcé de la liquidation judiciaire, a pris contact avec la locataire de l’appartement loué afin qu’elle lui verse directement les loyers.

La société BNP Paribas soutient que seule la vente des immeubles permettra de procéder au règlement total de sa créance ; que les modalités de ventes prévues par le juge-commissaire dans l’ordonnance du 4 mars 2025 sont conformes aux dispositions légales ; que M. [N] ne propose aucune autre alternative et aucune offre qui aurait pu permettre une cession amiable des biens et que celui-ci aurait pu solliciter uniquement une modification des ordonnances rendues.

La Société générale, venant aux droits du Crédit du nord, soutient qu’elle a dûment déclaré sa créance et que seule la vente des biens susvisés permettra de procéder à son règlement total.

Réponse de la cour

Selon l’article L. 642-18 du code de commerce, les ventes d’immeubles entrant dans l’actif d’une société en procédure collective ont en principe lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-12 du code des procédures civiles d’exécution, à l’exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, le juge-commissaire fixant la mise à prix et les conditions essentielles de la vente.

Selon le même texte, ce n’est que si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, qu’il peut ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu’il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu’il détermine.

Conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et au dispositif de l’ordonnance entreprise, la vente en cause sera précédée, d’une part, d’une publicité préalable sur place, dans un journal d’annonces locales et dans un journal d’annonces régionales, mais aussi sur le site internet Licitor ; d’autre part, d’une visite des lieux sous le contrôle d’un commissaire de justice.

Ni le montant de la mise à prix ni le fait que l’ordonnance entreprise prévoit la faculté de la baisser en cas de défaut d’enchère ne présagent du montant final de l’adjudication.

La procédure collective a été ouverte voilà plus de trois ans et demi, la liquidation judiciaire depuis plus de deux ans, sans qu’il soit établi que M. [N], qui a continué à diriger l’entreprise entre le jugement d’ouverture du redressement judiciaire du 6 décembre 2021 et le jugement de conversion du 24 mars 2023, ait jamais organisé ou réclamé la vente amiable des immeubles en cause.

Enfin, l’appelant sollicite l’infirmation de l’ordonnance entreprise sans demander à la cour d’ordonner la cession amiable ou de gré à gré des biens en cause.

Son argumentation tend en réalité à la remise en cause du principe même de la réalisation des biens entrant dans l’actif de la société liquidée.

La décision du juge-commissaire doit en conséquence être confirmée.

L’appel étant purement dilatoire, il convient d’allouer au liquidateur et aux banques ayant conclu les indemnités de procédure prévues au dispositif.

PAR CES MOTIFS,

la cour, statuant par défaut,

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 4 mars 2025 par le juge-commissaire dans l’affaire RG 21/00066 ;

Condamne M. [N] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [N] à verser à la société Mars, ès qualités, la somme de 3 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

Condamne M. [N] à verser à la banque BNP Paribas, la somme de 1 200 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

Condamne M. [N] à verser à la banque Société générale, la somme de 1 200 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Ronan GUERLOT, Président, et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT