COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

PAR DÉFAUT

DU 05 MARS 2025

N° RG 23/06979 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WD6V

AFFAIRE :

SA IMMOBILIERE [Localité 3] VELPEAU, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, ayant pour gestionnaire la SAS CRÉDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES

C/

[C] [U] [T]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Avril 2023 par le Tribunal judiciaire de NANTERRE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 21/08260

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Asma MZE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE CINQ MARS DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SA IMMOBILIERE [Localité 3] VELPEAU, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, ayant pour gestionnaire la SAS CRÉDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES, dont le siège est sis [Adresse 1], prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699 et M^e Frédérique LAHANQUE de la SCP LAHANQUE – GUYOT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0190

APPELANTE

****************

Monsieur [C] [U] [T]

[Adresse 5]

[Localité 4] (ROYAUME-UNI)

Défaillant

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 22 Janvier 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

M. [T] est propriétaire de 52 actions n° 16 306 à 16 357 de la SA Immobilière [Localité 3] Velpeau, donnant vocation à la jouissance des lots n°599 (appartement) et 600 (cave) au [Adresse 2] à [Localité 3], immeuble soumis au statut de la copropriété.

Un jugement a été rendu le 26 novembre 2015 par le Tribunal d’instance d'[Localité 3] le condamnant à payer à la SA Immobilière [Localité 3] Velpeau la somme de 8 127,61 euros au titre des charges dues pour la période du 22 juin 2012 au 22 juin 2015, puis un jugement du 11 mai 2017 du même Tribunal d’instance l’a condamné à payer la somme de 4 288,47 euros au titre des charges dues pour la période du 15 septembre 2015 au 30 novembre 2016.

Par acte du 17 septembre 2021, la SA Immobilière [Localité 3] Velpeau l’a assigné devant le Tribunal de proximité d’Antony, en paiement au principal, d’arriérés de charges de copropriété à hauteur de 13 373,28 euros selon décompte arrêté au 3ème trimestre 2021 inclus.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 12 avril 2023, le Tribunal de proximité d'[Localité 3] a :

— condamné M. [T] au paiement des sommes de :

' 9 165,86 euros au titre des charges de copropriété pour la période allant du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2023 inclus,

' 910 euros à titre de dommages-intérêts,

' 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais de traduction de l’assignation,

— débouté la SA Immobilière [Localité 3] Velpeau du surplus de ses demandes,

— rappelé que l’exécution provisoire est de plein droit.

La SA Immobilière [Localité 3] Velpeau a relevé appel de ce jugement en date du 12 octobre 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 11 janvier 2024, par lesquelles la SA Immobilière [Localité 3] Velpeau, appelante, invite la Cour à :

Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il :

— Limite la condamnation de M. [T] à lui payer :

o la somme de 9 165,86 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2019 inclus,

o la somme de 910 euros à titre de dommages et intérêts,

o la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

et la déboute du surplus de ses demandes.

Statuant à nouveau

— Condamner M. [T] à lui payer la somme de 20 765,41 euros à titre d’arriéré sur charges et appels de fonds sur travaux arrêté au 1er trimestre 2024 inclus,

— Condamner M. [T] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— Condamner M. [T] à lui payer la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [T] aux entiers dépens en vertu des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris les frais de traduction des actes de procédures.

M. [T], qui s’est vu signifier la déclaration d’appel et les conclusions d’appelant par acte international en date du 5 février 2024 en langue française et en langue anglaise, en conformité avec la convention de La Haye du 15 novembre 1965, sans qu’il ne lui ait été remis en mains propres, n’a pas constitué avocat.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 17 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Malgré l’absence de M. [T], il convient de statuer sur les prétentions de la SA Immobilière [Localité 3] Velpeau après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées.

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

A titre préliminaire:

Les demandes tendant à voir la Cour 'déclarer’ telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant de manière générale que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt.

Il n’y sera dès lors pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur la demande en paiement de la somme de 20 765,41 euros à titre d’arriéré sur charges et appels de fonds sur travaux arrêté au 1er trimestre 2024 inclus,

La SA Immobilière [Localité 3] Velpeau précise que son fonctionnement est identique à celui d’un syndicat de copropriété, dès lors que ses statuts mis à jour au 29 février 1996 sont assortis, en annexe, d’un « règlement intérieur et de copropriété », ces documents ayant été publiés à la Conservation des hypothèques les 4 et 18 juillet 1996 (pièce n°4), qu’il n’existe pas de syndic au sens de la loi du 10 juillet 1965 mais que la SAS Crédit Agricole Immobilier Services a été désignée en qualité de gestionnaire et exerce les mêmes fonctions que celles d’un syndic de copropriété.

Ainsi, comme l’a rappelé le Tribunal, les articles L. 212-1 et L. 212-2 du code de la construction et de l’habitation, issus de la loi n°71-579 du 16 juillet 1971, sont applicables de sorte que les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 s’appliquent au présent litige.

En droit

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de l’art. 9 de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 :

' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. / Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.'

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois janvier 2023, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2 ;

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

En l’espèce

A l’appui de sa demande, la SA Immobilière [Localité 3] Velpeau verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— le compte d’actionnaire de M. [T] ainsi que son relevé de propriété justifiant de sa qualité de copropriétaire,

— le décompte des sommes dues par M. [T] en sa qualité de copropriétaire, actualisé au 1er trimestre 2024 inclus,

— la mise en demeure du 12 mars 2021,

— les procès-verbaux des assemblées générales de 2016 à 2023 inclus, portant approbation des comptes, du budget prévisionnel et approuvant des travaux, chacune étant assortie de son attestation de non-recours.

La SA Immobilière [Localité 3] Velpeau demande à la Cour de condamner M. [T] à lui payer la somme de 20 765,41 euros à titre d’arriéré sur charges et appels de fonds sur travaux arrêté au 1er trimestre 2024 inclus.

Sur le quantum des arriérés de charges du 1er janvier 2017 au 1er trimestre 2024 inclus

Il ressort de l’analyse, notamment, du décompte des sommes dues par M. [T] en sa qualité de copropriétaire, telles qu’actualisées au 1er trimestre 2024 inclus (pièce n°15), ainsi que des procès-verbaux des assemblées générales de 2017 à 2023 inclus, portant approbation des comptes, du budget prévisionnel et approuvant des travaux, chacune étant assortie de son attestation de non-recours, que M. [T] est redevable à la SA Immobilière [Localité 3] Velpeau, à la date du 31 janvier 2024, de la somme de 20 765,41 euros au titre des arriérés de charges et travaux.

Le jugement sera infirmé sur ce point et l’intimé condamné au paiement de pareille somme.

Sur la demande de dommages-intérêts au titre de l’article 1231-6 du code civil

Selon l’article 1231-6 du code civil :

'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire'.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires (Cass. Civ. 3ème 12 juillet 2018 n°17-21.518 ; Cass. Civ 3ème 24 mars 2009, n°07-21.107 ; Civ. 3ème, 3 novembre 2016, n° 15-24.793).

En l’espèce

M. [T] a déjà fait l’objet de deux condamnations antérieures, par deux jugements des 26 novembre 2015 et 11 mai 2017 rendus par le Tribunal d’instance d'[Localité 3], le condamnant à payer des sommes de 8 127,61 euros au titre des charges dues pour la période du 22 juin 2012 au 22 juin 2015, puis de 4 288,47 euros au titre des charges dues pour la période du 15 septembre 2015 au 30 novembre 2016.

Le présent arrêt, aggravant le jugement entrepris, le condamne à payer 20 765,41 euros à titre d’arriéré sur charges et appels de fonds sur travaux entre le 1er janvier 2017 et le 1er trimestre 2024 inclus.

Enfin, depuis 2017, son compte de copropriétaire ne mentionne aucun paiement ni début de paiement de ses charges et travaux, de sorte que son arriéré de charges s’élève à 20 765,41 euros au 1er trimestre 2024 inclus.

En conséquence, la Cour aggrave le jugement entrepris en tant qu’il a condamné M. [T] à payer une somme de 910 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-6 du code civil et condamne M. [T], par infirmation du jugement, à payer une somme de 3 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [T], partie perdante, doit être condamné aux entiers dépens d’appel en ce compris les frais de traduction, ainsi qu’à payer à la SA Immobilière [Localité 3] Velpeau la somme supplémentaire de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut,

— Réforme le jugement en ce qu’il a limité la condamnation de M. [T] à payer à la SA Immobilière [Localité 3] Velpeau :

o la somme de 9 165,86 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2019 inclus,

o la somme de 910 euros à titre de dommages et intérêts,

et a débouté la SA Immobilière [Localité 3] Velpeau du surplus de ses demandes.

Statuant à nouveau des chefs réformés,

— Condamne M. [C] [U] [T] à payer à la SA Immobilière [Localité 3] Velpeau, RCS de Nanterre n° 542 099 262, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, ayant pour gestionnaire la SAS Crédit Agricole Immobilier Services, RCS de Nanterre n° 400 777 827, dont le siège est sis [Adresse 1], prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, la somme de 20 765,41 euros (vingt-mille sept cent soixante-cinq euros et quarante-et-un centimes d’euro) à titre d’arriérés de charges et appels de fonds sur travaux, à compter du 1er janvier 2017 et jusqu’au 1er trimestre 2024 inclus,

— Condamne M. [C] [U] [T] à payer à la SA Immobilière [Localité 3] Velpeau, RCS de Nanterre n° 542 099 262, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, ayant pour gestionnaire la SAS Crédit Agricole Immobilier Services, RCS de Nanterre n° 400 777 827, dont le siège est sis [Adresse 1], prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, la somme de 3 500 euros de dommages-intérêts ;

Y ajoutant,

— Condamne M. [C] [U] [T] à payer à la SA Immobilière [Localité 3] Velpeau, RCS de Nanterre n° 542 099 262, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, ayant pour gestionnaire la SAS Crédit Agricole Immobilier Services, RCS de Nanterre n° 400 777 827, dont le siège est sis [Adresse 1], prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège, la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

— Condamne M. [C] [U] [T], aux entiers dépens d’appel en ce compris les frais de traduction ;

— Rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT