COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre civile 1-6

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 04 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/02473 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WPJR

AFFAIRE :

S.C.I. COMETE INVESTIMMO 2

C/

[R] [Z]

[S] [K]

S.C.I. DU LIOURAT

S.A.S. BOTANIC – SERRES DU SALEVE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 21 Décembre 2023 par le Tribunal judiciaire de NANTERRE

N° RG : 20/09767

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 04.09.2025

à :

M^e Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Alain CLAVIER de l’ASSOCIATION ALAIN CLAVIER – ISABELLE WALIGORA – AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Mélina PEDROLETTI, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.C.I. COMETE INVESTIMMO 2

Venant aux droits de la société FIMINCO

N° Siret : 799 319 017 (RCS [Localité 12])

[Adresse 2]

[Localité 9]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Christophe SIZAIRE de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0154 – Représentant : M^e Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699

APPELANTE

****************

Maître [R] [Z]

de nationalité Française

SCP Gérard-[Z]-Foucault-Vaillant-Erou-Lataille-Lolainvil

le-Pietrini Notaires associés [Adresse 6]

[Localité 9]

Maître [S] [K]

de nationalité Française

SCP Gérard-[Z]-Foucault-Vaillant-Erou-Lataille-Lolainvil

[Adresse 11] Notaires associés [Adresse 6]

[Localité 9]

Représentant : M^e Alain CLAVIER de l’ASSOCIATION ALAIN CLAVIER – ISABELLE WALIGORA – AVOCATS ASSOCIÉS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 240 – N° du dossier E00067S5 – Représentant : M^e Magali GREINER, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0025

S.C.I. DU LIOURAT

N° Siret : 413 769 688 (RCS [Localité 16])

[Adresse 3]

[Localité 8]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

S.A.R.L. LES JARDINS DU SALEVE

Venant aux droits de la SARL LES JARDINS DE [Localité 13] MALMAISON

N° Siret : 312 910 557 (RCS [Localité 16]

[Adresse 7]

[Localité 10]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

S.A.S. BOTANIC – SERRES DU SALEVE

N° Siret : 310 47 3 1 78 (RCS [Localité 16])

[Adresse 3]

[Localité 8]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 – N° du dossier 26421 – Représentant : M^e Guillaume BELLUC de la SELAS CMS FRANCIS LEFEBVRE LYON AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 659, substitué par M^e Axelle JEANNEROD, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2447

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 Juin 2025, Madame Sylvie NEROT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Madame Fabienne PAGES, Présidente,

Madame Florence MICHON, Conseillère,

Madame Sylvie NEROT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie RIBEIRO

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé des 22 et 23 janvier 2013, la société Fiminco [à laquelle s’est substituée, en juillet 2014, la SCI Comète Investimmo 2] a donné à bail en l’état futur d’achèvement et sous plusieurs conditions suspensives à la société Botanic Serres du Salève SAS [à laquelle s’est substituée dans le bénéfice du bail commercial la société Les Jardins de Rueil-Malmaison SARL] avec prise d’effet différé à la date du 19 janvier 2016 dans l’attente de l’achèvement des travaux, un volume à usage commercial compris dans un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à Rueil-Malmaison (92).

Selon acte authentique reçu le 27 décembre 2019 par maître [Z], notaire à Paris, la SCI Comète Investimmo 2, ès-qualités de vendeur, et la SCI du Liourat, ès-qualités d’acquéreur , ont régularisé une promesse de vente portant sur ce volume 8 (d’une surface de vente autorisée de 2.800 m²) de l’ensemble immobilier pour un prix de 13.380.000 euros payé comptant.

S’agissant de la situation locative, les parties convenaient (au § 26 de l’acte) que l’acquéreur était subrogé par le vendeur, à compter de sa date, dans ses droits et obligations au titre du bail en cours, que le vendeur réglait à l’acquéreur le montant du dépôt de garantie versé par la locataire (soit la somme de 158.736 euros) dont l’acquéreur devenait comptable vis-à-vis du locataire mais, aux termes de l’article 26.4.2.3 de l’acte mentionnant l’intervention à l’acte de la SARL Les Jardins de [Localité 15], que :

'Le vendeur garde à l’issue des présentes un lien direct vis-à-vis du locataire pour le paiement de la reddition des charges. Ce paiement n’a pu intervenir ce jour, le locataire n’ayant pu prendre connaissance des justificatifs transmis le 23 décembre 2019 à la date de ce jour.

Le vendeur et l’acquéreur ont donc convenu qu’une partie du dépôt de garantie remis ce jour à l’acquéreur sera séquestrée entre les mains de madame [S] [K], comptable en l’étude de maître [R] [Z], notaire sous-signé, en garantie du paiement des sommes dues par le locataire au titre de la reddition des charges.'

La somme de 94.176,84 euros 'représentant selon les informations communiquées par le vendeur les redditions (de charges des années 2016 à 2019)'était ainsi prélevée sur le dépôt de garantie et séquestrée pour une durée de 30 jours afin de permettre à la locataire commerciale’d'étudier les justificatifs transmis pour les factures de charges émises et les justificatifs de paiement desdites charges par le vendeur.'

A la suite de la contestation, par courrier du 16 janvier 2020, de la SARL Les Jardins de Rueil-Malmaison portant sur divers postes de charges et de l’échec d’un règlement amiable du différend relatif à cette reddition de compte du fait de la contestation de la créance, la SCI Comète Investimmo 2 a assigné au fond le notaire, madame [K], la SARL Jardin de [Localité 15], la SCI du Liourat et la SAS Botanic Serres du Salève aux fins d’obtenir la mainlevée et la libération des sommes séquestrées, ceci suivant acte des 16, 22 et 30 novembre 2020.

Par jugement contradictoire rendu le 21 décembre 2023 le tribunal judiciaire de Nanterre, rappelant que sa décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire, a :

ordonné la libération au profit de la SCI du Liourat des fonds séquestrés à concurrence de la somme de 94.176,84 euros en l’étude de maître [Z], notaire à Paris 16ème (75) et entre les mains de madame [S] [K], comptable, augmentée des intérêts que cette somme a produits,

dit que madame [S] [K] est autorisée à se libérer des fonds entre les mains de la SCI du Liourat sur présentation d’une simple copie du présent jugement revêtu de la formule exécutoire,

condamné la SCI Comète Investimmo 2 à payer à la SARL Les Jardins de Rueil-Malmaison la somme de 19.301,30 euros représentant le trop-perçu de provisions sur charges qu’elle a réglées entre 2016 et 2019 inclus, en exécution du bail commercial qu’elles ont conclu les 22 et 23 janvier 2013 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 07 juillet 2020,

débouté la SCI Comète Investimmo 2 de toutes ses demandes, en ce compris celle formée au titre des frais irrépétibles,

condamné la SCI Comète Investimmo 2 à payer à la SARL Les Jardins de Rueil-Malmaison, la SCI du Liourat et la SAS Botanic Serres du Salève la somme globale de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile (ainsi qu') aux dépens.

La SCI Comète Investimmo 2 a relevé appel de cette décision selon déclaration au greffe reçue le 17 avril 2024.

Saisi par les sociétés intimées d’un incident tendant à voir ordonner, sur le fondement de l’article 524 du code de procédure civile, la radiation de l’affaire, par ordonnance rendue le 05 décembre 2024 le conseiller de la mise en état a :

constaté le désistement de la SCI du Liourat, de la société Les Jardineries du Salève venant aux droits de la société Les Jardins de Rueil-Malmaison et de la société Botanic-Serres du Salève de l’incident aux fins de radiation par elles introduit le 14 octobre 2014 et déclaré parfait,

rejeté les demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre dudit incident,

constaté le dessaisissement du conseiller de la mise en état et l’extinction de l’instance d’incident,

laissé les dépens à la charge de la SCI du Liourat, de la société Les Jardineries du Salève venant aux droits de la société Les Jardins de Rueil-Malmaison et de la société Botanic-Serres du Salève- dit que l’affaire sera appelée à l’audience de mise en état virtuelle du 14 janvier 2025 pour fixation d’un calendrier de procédure

Par dernières conclusions d’appelante (n° 2) notifiées le 13 janvier 2025, la société civile immobilière Comète Investimmo 2 demande à la cour, au visa des articles 1103, 1104 et 1955 du code civil ainsi que de l’acte de vente du 27 décembre 2019 :

de (la) déclarer tant recevable que bien fondée en son appel et, y faisant droit,

d’infirmer le jugement rendu en ce qu’il a : ordonné la libération au profit de la SCI du Liourat des fonds séquestrés à concurrence de la somme de 94.176,84 euros en l’étude de maître [Z], notaire à Paris 16ème (75) et entre les mains de madame [S] [K], comptable, augmentée des intérêts que cette somme a produits // dit que madame [S] [M] est autorisée à se libérer des fonds entre les mains de la SCI du Liourat sur présentation d’une simple copie du présent jugement revêtu de la formule exécutoire //condamné la SCI Comète Investimmo 2 à payer à la SARL Les Jardins de [Localité 15] la somme de 19.301,30 euros représentant le trop-perçu de provisions sur charges qu’elle a réglées entre 2016 et 2019 inclus, en exécution du bail commercial qu’elles ont conclu les 22 et 23 janvier 2013 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 07 juillet 2020 // débouté la SCI Comète Investimmo 2 de toutes ses demandes, en ce compris celle formée au titre des frais irrépétibles // condamné la SCI Comète Investimmo 2 à payer à la SARL Les Jardins de Rueil-Malmaison, la SCI du Liourat et la SAS Botanic Serres du Salève la somme globale de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile (ainsi qu') aux dépens // rappelé que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

statuant à nouveau

de débouter la société Les Jardineries du Salève, venant aux droits de la SARL Les Jardins de Rueil-Malmaison, la SCI du Liourat et la SAS Botanic-Serres du Salève de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la SCI Comète Investimmo 2,

de débouter la société Les Jardineries du Salève, venant aux droits de la SARL Les Jardins de Rueil-Malmaison, de son appel incident tendant à la condamnation de la SCI Comète Investimmo 2 à lui payer la somme de 23.768,71 euros représentant le trop-perçu de provisions sur charges qu’elle a réglées entre 2016 et 2019 inclus, en exécution du bail commercial qu’elles ont conclu les 22 et 23 janvier 2013 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 07 juillet 2020,

d’ordonner la libération des fonds séquestrés au profit de la SCI Comète Investimmo 2 à hauteur de 88.705,29 euros,

de juger que le SCI Comète Investimmo 2 est fondée à solliciter de l’étude notariale de maître [R] [Z] et du séquestre, madame [S] [K], la libération à son profit des fonds séquestrés à hauteur de 88.705,29 euros,

d’ordonner la mainlevée des sommes séquestrées, au terme de l’acte de vente en date du 27 décembre 2020, auprès de madame [S] [K], comptable en l’étude de maître [R] [Z], notaire associé de la SCP Gérard-[Z]-Foucault-Vaillant-Erout-Lataille Lollainville-Pietrini, notaires associés, titulaires d’un office notarial sis [Adresse 4] à Paris (75116) en qualité de tiers convenu et constitué en séquestre par les parties au terme de l’acte de vente en date du 27 décembre 2019,

d’ordonner à madame [S] [K], comptable en l’étude de maître [R] [Z], notaire associé de la SCP Gérard-[Z]-Foucault-Vaillant-Erout-Lataille Lollainville-Pietrini, notaires associés, titulaires d’un office notarial sis [Adresse 5] (75116) en qualité de tiers convenu et constitué en séquestre par les parties au terme de l’acte de vente en date du 27 décembre 2019, de libérer les fonds séquestrés au profit de la SCI Comète Investimmo 2 à hauteur de 88.705,29 euros,

d’ordonner à la SCI du Liourat, la société Les Jardineries du Salève, venant aux droits de la SARL Les Jardins de Rueil-Malmaison et la SAS Botanic-Serres du Salève de cesser toute opposition à la libération des fonds, séquestrés à hauteur de 88.705,29 euros, au profit de la SCI Comète Investimmo 2,

de condamner in solidum la SCI du Liourat, la société Les Jardineries du Salève, venant aux droits de la SARL Les Jardins de Rueil-Malmaison, et la SAS Botanic-Serres du Salève au paiement de 15.000 euros à chaque tentative d’opposition à la libération des fonds, séquestrés à hauteur de 88.705,29 euros au profit de la SCI Comète Investimmo 2,

à défaut, dans l’hypothèse où le jugement assorti de l’exécution provisoire aurait déjà été exécuté

de condamner in solidum la société Les Jardineries du Salève, venant aux droits de la SARL Les Jardins de Rueil-Malmaison, la SCI du Liourat et la SAS Botanic-Serres du Salève à verser la somme de 88.705,29 euros à la SCI Comète Investimmo 2 ; à tout le moins de rappeler que l’arrêt à intervenir constituera le titre ouvrant droit à restitution,

en tout état de cause

de condamner in solidum la SCI du Liourat, la société Les Jardineries du Salève, venant aux droits de la SARL Les Jardins de [Localité 15], et la SAS Botanic-Serres du Salève au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile (ainsi qu') aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de maître Christophe Sizaire, membre de la SCP Zurfluh-Lebatteux-Sizaire, admis à se prévaloir des dispositions de l’article 699 du 'CPC'.

Par dernières conclusions d’intimées et d’appelantes incidentes (n°1) notifiées le 14 octobre 2024 la société civile immobilière du Liourat, la société par actions simplifiée Les Jardineries du Salève, venant aux droits de la société à responsabilité limitée Les Jardins de [Localité 15] (en vertu d’une opération de fusion-absorption à effet au 31 décembre 2022) et la société par actions simplifiée Botanic-Serres du Salève, visant les articles 1103, 1104, 1303 et 1353 du code civil, prient la cour :

de confirmer le jugement (entrepris) en ce qu’il a : ordonné la libération au profit de la SCI du Liourat des fonds séquestrés à concurrence de la somme de 94.176,84 euros en l’étude de maître [Z], notaire à Paris 16ème (75) et entre les mains de madame [S] [K], comptable, augmentée des intérêts que cette somme a produits // dit que madame [S] [M] est autorisée à se libérer des fonds entre les mains de la SCI du Liourat sur présentation d’une simple copie du présent jugement revêtu de la formule exécutoire // débouté la SCI Comète Investimmo 2 de toutes ses demandes, en ce compris celle formée au titre des frais irrépétibles // condamné la SCI Comète Investimmo 2 à payer à la SARL Les Jardins de [Localité 15], la SCI du Liourat et la SAS Botanic Serres du Salève la somme globale de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile (ainsi qu') aux dépens,

de l’infirmer en ce qu’il a condamné la SCI Comète Investimmo 2 à payer à la SARL Les Jardins de [Localité 15] la somme de 19.301,30 euros représentant le trop-perçu de provisions sur charges qu’elle a réglées entre 2016 et 2019 inclus, en exécution du bail commercial qu’elles ont conclu les 22 et 23 janvier 2013 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 07 juillet 2020,

statuant à nouveau sur ce seul point

de condamner la SCI Comète Investimmo 2 à payer à la SARL Les Jardins de Rueil-Malmaison, aux droits de laquelle vient désormais la société Les Jardineries du Salève, la somme de 23.768,71 euros représentant le trop-perçu de provisions sur charges qu’elle a réglées entre 2016 et 2019 inclus, en exécution du bail commercial qu’elles ont conclu les 22 et 23 janvier 2013 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 07 juillet 2020,

en tout état de cause

de débouter la société Comète Investimmo 2 de l’intégralité de ses demandes,

de condamner la société Comète Investimmo 2 à payer aux sociétés SCI du Liourat, Les Jardins de [Localité 15] aux droits de laquelle vient désormais Les Jardineries du Salève et Botanic-Serres du Salève la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile (ainsi qu') aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par maître Mélina Pedroletti, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 10 octobre 2024, maître [R] [Z], notaire associé de la SCP Gérard-[Z]-Foucault-Vaillant-Erout-Lataille Lollainville-Pietrini, notaires associés, titulaires d’un office notarial sis [Adresse 4] à 75116Paris (agissant en qualité de notaire récipiendaire de l’acte de vente du 27 décembre 2019) et madame [S] [K] (comptable en cette étude et agissant en qualité de tiers convenu et constitué en séquestre par les parties au terme de l’acte de vente en date du 27 décembre 2019) demandent à la cour, sur le fondement des articles 1956 et 1960 du code civil :

de juger maître [R] [Z] et madame [S] [K] recevables et bien fondés en leurs présentes écritures,

de mettre hors de cause madame [S] [K],

de prendre acte de ce que maître [R] [Z] a libéré la somme séquestrée à hauteur de 94.176,84 euros au profit de la SCI du Liourat et ce en application du jugement rendu le 21 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Nanterre,

en tout état de cause

de condamner toute partie succombante à verser à maître [R] [Z] et madame [S] [K] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile (ainsi qu') en tous les dépens de première instance et d’appel dont distraction pour ceux d’appel dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile au profit de l’avocat signataire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la mesure de séquestre

Le notaire et madame [K] sollicitent la mise hors de cause de la comptable salariée de la Scp de notaires attraite en la cause.

Alors que ceux-ci rappellent, sur la mesure, les dispositions des articles 1956 et 1960 relatives à l’obligation de restitution du séquestre conventionnel et qui lui imposent d’attendre la fin de la 'contestation’ pour restituer à qui de droit la chose litigieuse, à peine d’engager la responsabilité civile professionnelle du notaire et se prévalent du fait que ce dernier a été contraint de séquestrer la somme de 94.176,84 euros dans l’attente d’un accord des parties, que le tribunal, saisi de la contestation sur le sort du dépôt de garantie a ordonné la mainlevée de ce séquestre ainsi que sa libération au profit de la SCI du Liourat, et qu’il a donc été procédé à cette libération (versant en pièce n° 1 un relevé de compte du 24 juin 2024), la société Comète Investimmo 2 poursuit l’infirmation du jugement et la libération des fonds séquestrés à son propre profit en sollicitant la mainlevée des sommes séquestrées et le prononcé de mesures coercitives à l’encontre des sociétés intimées si elles venaient à y faire obstacle.

Force est de considérer que le jugement entrepris était exécutoire de droit, comme rappelé par le tribunal dans son dispositif, et que l’exécution d’une décision de justice exécutoire ne constitue pas une faute, ainsi qu’a pu l’énoncer la Cour de cassation (Cass civ 1ère, 1er février 2005, pourvoi n° 03-10018, publié au bulletin).

L’appelante qui n’a pas usé de la faculté que lui offrait l’article 524 du code de procédure civile portant sur l’arrêt de l’exécution provisoire par le premier président de la cour d’appel et poursuit devant la présente chambre, sans fondement juridique, l’infirmation du jugement en ce qu’il rappelle que sa décision est exécutoire de plein droit, n’est pas fondée en ses diverses prétentions relatives à la mesure de séquestre sus-évoquées.

Etant incidemment observé qu’à la date de ses dernières conclusions (notifiées le 13 janvier 2025) elle ne pouvait ignorer les conclusions du notaire (notifiées le 10 octobre 2024) servant, notamment, de support au relevé de compte communiqué faisant état de la libération des fondsà la date du 16 février 2024.

Par suite, il sera fait droit à la demande de mise hors de cause de madame [S] [K], comptable salariée de l’office notarial et donné acte à maître [R] [Z], comme il le sollicite, de sa libération de la somme séquestrée au profit de la SCI du Liourat en exécution du jugement entrepris assorti de l’exécution provisoire.

En conséquence, la cour ne statuera que sur la demande de condamnation la SCI Comète Investimmo2 présentée dans le dispositif de ses conclusions comme venant 'à défaut, dans l’hypothèse où le jugement assorti de l’exécution provisoire aurait déjà été exécuté'.

Sur la reddition de charges

Sur la faculté de contestation

L’article 26.4.2.3 de l’acte du 27 décembre 2019 stipule :

' (…) Les parties conviennent que le séquestre sera limité à une durée de trente (30) jours calendaires décomptés des présentes afin de permettre à la SARL Les Jardins de [Localité 15], locataire, d’étudier les justificatifs transmis pour les factures de charges émises et les justificatifs de paiement desdites charges par le vendeur.

Durant ce délai de trente (30) jours, l’acquéreur et le locataire auront la faculté de demander des précisions au vendeur sur les justificatifs transmis, d’approuver lesdites redditions de charges ou bien d’indiquer s’ils estiment qu’il existe dans ces redditions une erreur de refacturation ou une contestation légitime et causée sur les montants refacturés.(…)

Le vendeur, en suite des demandes qui seraient légitimement formulées par l’acquéreur et le locataire, produira les justificatifs d’acquittement desdites charges et les justificatifs de leur affectation aux biens (charges régulièrement facturables au locataire au titre du bail) certifiés par les commissaires aux comptes de chacune des parties dans les trente (30) jours calendaires. (…)

A la réception de ces éléments de documentation certifiés par les commissaires aux comptes des parties, celles-ci ne pourront plus solliciter de discussion quant au paiement des régularisations de charges, le séquestre étant alors, sur la seule production desdits éléments de documentation certifiés, autorisé à verser le montant des sommes en séquestre au vendeur sans autre formalisme.'

Cet article prévoyait également, en cas de 'solde des charges non approuvé par le locataire', le recours à un expert amiablement désigné ou, en l’absence d’accord sur un tel expert, à une demande de désignation d’un expert par la juridiction des référés.

Liminairement, l’appelante reproche au tribunal d’avoir fait une mauvaise appréciation des modalités contractuelles de libération des fonds ainsi prévues et d’avoir dénaturé le contrat, affirmant que l’objet du mécanisme, s’appuyant sur un séquestre de 94.176,84 euros, était de vérifier les montants et leur correspondance aux pièces transmises, non point de contester le bien-fondé des postes de charges et le principe même de la refacturation, comme il l’a fait.

C’est toutefois par motifs pertinents que la cour fait siens que le tribunal a d’abord écarté la lecture, par la SCI venderesse, de ces stipulations en retenant, à la faveur de l’appréciation du choix des mots et de formules, qu’elles offraient à la preneuse faculté de contester ou d’approuver les erreurs de refacturation qui ne se réduisent pas à une erreur arithmétique, le contrat envisageant ainsi la possibilité de contester leur principe-mêmeet qu’il a, ensuite, jugé qu’il ne s’inférait pas du 'listing’ des postes de charges figurant à l’article 26.4.2.3de l’acte une acceptation de la preneuse d’assumer en définitive la charge de tout ou partie de ces coûts.

Aussi et à l’instar du tribunal, pour fixer la balance des droits respectifs des parties et permettre de clore la relation contractuelle entre la SCI Comète Investimmo 2 et la SARL Les Jardins de Rueil-Malmaison (devenue Les Jardineries du Salève) convient-il d’examiner les différents postes de charges en cause et les contestations élevées par la preneuse en regard des stipulations du contrat de bail.

Il peut être ajouté que l’acte prévoyait différentes modalités d’accord sur cette reddition de compte, qu’un accord amiable n’a pas été trouvé, que les parties n’ont pas pris l’initiative de recourir à un expert amiable ni à un expert judiciaire désigné par le juge des référés et que dès lors que la venderesse a introduit une procédure au fond, le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation lui permettant de faire droit aux réclamations ou, en présence d’irrégularités avérées, de rejeter des prétentions non justifiées.

Sur les contestations litigieuses

Au terme de son appréciation portant, poste par poste, sur les charges récupérables des années 2016 à 2019 (inclus), le tribunal a retenu que la SARL Les Jardins de Rueil-Malmaison était redevable d’une somme totale de 228.674,69 euros, que selon une attestation certifiée elle a versé à titre de provisions une somme totale de 247.975,99 euros, de sorte qu’elle se trouve créancière de celle de 19.301,30 euros.

La société appelante lui reproche à nouveau d’avoir écarté certains postes de charges (mentionnés dans un tableau inséré à l’article 26.4.2.3 de l’acte notarié avec la désignation des justificatifs y afférents et la méthode de répartition) alors que leur principe y était acquis, d’avoir, en outre dénaturé les termes clairs et précis de cet acte alors que les postes de charges ont été nécessairement acceptés, de sorte que la décision ordonnant la libération duséquestre ne peut être qu’infirmée.

Sans reprendre l’appréciationprécise du tribunal sur chacun des postes de charges en cause, elle conteste le trop-versé retenu par le tribunal selon des pièces qui ne permettent pas, à son sens, de corroborer ses calculs, de même que la créance dont elle a été reconnue débitrice, minorée par le tribunal à hauteur de la somme de 19.301,30 euros mais que, sur appel incident, ses adversaires portent à celle de 23.768,71 euros initialement réclamée.

S’agissant de la somme dont elle poursuit le paiement en cause d’appel après libération du séquestre, elle en fixe le montant à la somme de 88.705,29 euros (soit : 94.176,84 – 5.471,55 euros) qui tient compte, expose-t-elle,de la différence entre sa dépense de charges (367.455,55 euros TTC) et les charges appelées (372.927,11 euros TTC) en se référant à une attestation de son commissaire aux comptes du 04 juin 2020 (pièce n° 10).

Les intimées qui qualifient de singulière et contraire à la clause 26.4.2.3 du bail l’interprétation du contrat par leur adversaire, se prévalent, quant à elles, du versement à titre provisionnel de la somme totale de 247.975,99 euros, comme retenu par le tribunal, mais, reprenant chacun despostes de charges en litige, elles font valoir qu’après examen des justificatifs, la locataire n’est redevable que de la somme de 224.207,28 euros (selon tableau synthétique figurant en page 17/20 de leurs conclusions), conduisant à un solde en sa faveur de 23.768,71 euros.

Ceci étant rappelé et s’agissant des griefs de méconnaissance ou de dénaturation articulés à l’encontre du tribunal, l’appelante ne peut se prévaloir d’aucune stipulation prévoyant qu’étaient acquisle principe du paiement des charges ou leur imputation dans leur entièreté.

Outre ce qui a été dit précédemment concernant la faculté de contestation de la locataire, il peut être relevé que le tableau explicitant six postes de charges figurant à l’article 26.4.2.3 de l’acte de vente est précédé de la mention 'Le vendeur déclare que lesdits justificatifs adressés au locataire et à l’acquéreur sont les suivants :' , ce qui s’analyse en un acte unilatéral et non point en un accord.

S’agissant du compte entre les parties et du montant des sommes versées au titre des provisions pour charges afférentes aux années 2016 à 2019 qui se trouvent étayées par un document comptable (pièce n° 1 des intimées complété par une pièce n°2), la somme totale de 247.975,99 euros retenue par le tribunal n’est pas contestée.

Il convient en revanche quant à la créance de la bailleresse, de reprendre les postes de charges tels que figurant dans l’acte de vente qui divisent les parties.

taxes bureaux et taxe sur les surfaces de stationnement [article 9.5 du bail]

Se référant à l’article 1er du bail contenant la désignation des lieux loués, le tribunal a déduit de son article 9 que lesdites taxes ne pouvaient concerner que ceux-ci, à savoir le volume 8, à l’exclusion, en particulier, des emplacements de parking du centre commercial faisant l’objet d’une concession et sur lesquels la preneuse ne dispose, pour sa clientèle, que d’un droit d’accès sans contrepartie de loyer pour une durée limitée à deux heures, énonçant qu’ils peuvent s’analyser une simple tolérance d’usage, exclusif d’un droit réel.

Il en a déduit, au vu des pièces produites, que la SARL Les Jardins de [Localité 15] n’était redevable, relativement au seul lot 8, que de la somme de 44.981,43 euros réglée par la bailleresse en 2018 et 2019.

Alors que les intimées approuvent tant la motivation que la solution du tribunal, opposant de plus à l’appelante les termes de la proposition faite au locataire , selon notification aux fins de purge du droit de préemption du 30 octobre 2019 (pièce n° 2.1 de l’appelante), de faire valoir son droit de préemption ainsi formulée :

'L’accès de votre clientèle à ces places de stationnement a été stipulé à votre profit exclusif et ne constitue pas un droit réel. Les dits emplacements de stationnement n’étant pas l’objet de votre bail, la présente notification porte exclusivement sur le volume huit (8) tel que ci-dessus désigné.'

la société Comète Investimmo 2, sans évoquer les termes de sa propre notification, conteste la motivation des premiers juges en faisant valoir, comme précédemment, que le principe de ce poste de charge ressortant du tableau précité a été accepté dans l’acte de vente.

Il convient de considérer qu’il résulte de ce qui précède que l’appelante n’est pas fondée à se prévaloir d’un accord sur le principe de l’imputation de cette taxe sur les surfaces de stationnement en cause, d’autant qu’aux termes de sa notification elle analysait ce droit de jouissance comme un droit attaché à la personne de la SARL Les Jardins de [Localité 14].

Le quantum n’étant pas autrement contesté, il y a lieu de juger que, par motifs pertinents que la cour fait siens, le tribunal a justement fixé à la seule somme de 44.691,43 euros le montant total des charges dues par la preneuse au titre des 'locaux loués'.

assurances [article 14.3 a) du bail]

En contemplation de cet article et de l’article 14.1 du bail relatif au paiement des primes d’assurances par le bailleur ainsi que des pièces attestant de leur acquittement auprès du courtier d’assurance Marsh, le tribunal a minoré la somme récupérable sur la preneuse pour la porter à la somme de 20.440,49 euros, ceci en ne tenant compte que du seul volume 8 loué, excluant les emplacements de parking, et en prenant en considération la quote part de la preneuse déterminée par le rapport entre la surface totale de l’immeuble et celle qu’elle exploite.

Il y a lieu de considérer que c’est de manière inopérante que l’appelante reprend ici aussi son grief de dénaturation de l’acte de vente, sans plus de débats sur la motivation du tribunal.

Les intimées poursuivent, de leur côté, l’évaluation des charges récupérables à ce titre à la somme de 19.410,82 euros (soit, s’agissant des 4 années considérées : 4.290,96 + 5.001,99 + 5.063,63 + 5.054,18 euros ) selon un document libre et non signé (produit en pièce n° 2) supportant la mention 'ces montants sont ceux donnés par le bailleur – pas de contestation’ outre un renvoi à l’attestation du commissaire au compte.

Or, dans son attestation, le commissaire aux comptes Ernest & Young a soin de préciser :

' Il nous appartient d’attester des informations (sur les charges locatives facturées). Il ne nous appartient pas en revanche de remettre en cause les hypothèses retenues par la direction de la société Les Jardins de [Localité 15] et, en particulier, de donner une interprétation du contrat de bail commercial.'

Et dans son courrier en réponse à la preneuse du 13 février 2020, la société Fiminco, dont la bailleresse est une filiale, évoque d’autres chiffres dans son tableau récapitulatif (soit, pour ces mêmes années : 5.185,92 + 6.250,05 + 6.377,02 + 6367,50 euros).

Aussi, sans davantage d’éléments probants sur l’absence de contestation de la bailleresse invoquée quant au chiffrage de la preneuseni de plus amples développements, les intimées ne peuvent être suivies en leur demande de minoration des charges récupérables à ce titre.

La fixation de la somme retenue par le tribunal doit, dans ces conditions être approuvée.

charges de copropriété [article 9 du bail]

Sur appel incident les intimées reprennent leur demande initiale tendant à voir fixer à la somme de 13.287,13 euros le montant des charges récupérables alors que le tribunal les a retenues pour un total de 16.824,13 euros au titre des années 2017 à 2019.

Pour ce faire, il s’est fondé sur les articles 9 et 9.1 du bail et en a déduit que la preneuse était tenue de rembourser les charges réglées par la bailleresse à l’association gestionnaire AFUL relativement aux parties d’utilité commune de l’immeuble selon une répartition prenant en compte la surface de volume commercial exploité par la preneuse rapportée à la surface totale de l’immeuble, telle que déterminée par un géomètre-expert, à savoir 2.932 m² sur 3.082 m²

Mais les intimées se bornent à reprendre leur moyen de première instance, à savoir que la preneuse n’était tenue de contribuer qu’aux charges appelées par l’AFUL inhérentes à son lot sans débattre de la motivation du tribunal qui n’a fait qu’appliquer les stipulations du bail qu’il visait.

L’appelante se contentant de redire que l’analyse du tribunal est contestable et qu’il y dénaturation de l’acte de vente, il convient de confirmer l’évaluation des premiers juges sur cet autre point.

charges de parking d’utilité commune ou à usage collectif [article 9.1]

Le tribunal a retenu l’accord des parties sur l’évaluation de ce poste de charges relatif au volume 8 et elles ne lecontestent pas en cause d’appel.

Les charges récupérables relativement à ce poste seront par conséquent fixées par la cour à la somme de 82.468,01 euros.

taxes foncières [article 9.5]

Il sera rappelé que pour évaluer à la somme de 64.250,63 euros le montant des charges refacturées à ce titre dont se reconnaissait débitrice la preneuse alors que la SCI bailleresse les évaluait à celle de 114.833,18 euros, le tribunal, se fondant sur l’article 9.5 du bail et les pièces produites, a d’abord considéré que devait seule être imputée, pour les années 2018 et 2019, la somme se rapportant à l’immeuble donné à bail, à l’exclusion du parking, soit celle de 65.555 euros, et qu’après application du prorata précité (2.932/3.082 m²), la somme récupérable s’évaluait à 62.364 euros,

Si la SCI Comète Investimmo 2 reprend sa demande initiale en soutenant que les reports de chiffres ne correspondent pas aux documents fournis, par référence à la synthèse résultant des pièces adverses affichant un montant de 94.776,28 euros, les intimées rétorquent, sans que l’appelante ne vienne y porter la contradiction, que la taxe foncière de l’année 2017 a été extraite de ce décompte du fait qu’elle avait été antérieurement réglée par la preneuse, renvoyant à l’examen de leur pièce n°6.

Il peut être relevé, à cet égard, que le courrier recommandé de la SCI Comète Investimmo 2 au notaire du 23 juin 2020 (sa pièce n° 6) ne faisait état, dans son récapitulatif de charges refacturées et sous la rubrique 'taxe foncière', que des impositions de 2018 et 2019.

Ainsi, doivent être approuvés le raisonnement pertinent des premiers juges relatif à ce dernier poste de charges récupérables comme son évaluation de ce chef.

Il s’évince, par conséquent, de tout ce qui précède que le jugement mérite confirmation, tant en sa fixation du montant des charges auxquelles la SCI Comète Investimmo 2 peut prétendre, qu’ensa condamnation de la bailleresse au paiement de la somme de 19.301,30 euros représentant un trop-perçu de provision.

Sur les frais de procédure

L’équité commande de condamner la SCI Comète Investimmo 2, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à verser à maître [Z] et à madame [S] [K] une somme globale de 2.000 euros, d’une part, et aux sociétés intimées la somme complémentaire globale de 6.000 euros, d’autre part.

Déboutée de ce dernier chef, l’appelante qui succombe supportera les entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Donne acte à maître [Z] de la déconsignation des sommes détenues à titre de séquestre conventionnel en exécution du jugement entrepris assorti, de plein droit, de l’exécution provisoire ;

Déboute la SCI Comète Investimmo 2 de ses entières demandes aux fins de déconsignation à son profit ;

CONFIRME le jugement entrepris et, y ajoutant ;

Met hors de cause madame [S] [K] ;

Condamne la société civile immobilière Comète Investimmo 2,sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à verser à maître [R] [Z], notaire associé de la société civile professionnelle Gérard-[Z]-Foucault-[Localité 17]-Erout-Lataille Lolainville-Pietreni, et à madame [S] [K] une somme globale de 2.000 euros, d’une part, et aux sociétés intimées [soit : la société civile immobilière du Liourat, la société à responsabilité limitée Les Jardineries du Salève (venant aux droits de la société à responsabilité limitée Les jardins de [Localité 15]) et la société par actions simplifiée Botanic-Serres du Salève] la somme complémentaire globale de 6.000 euros, d’autre part, ainsi qu’à supporter les entiers dépens d’appel, avec faculté de recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Présidente et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente