COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

Chambre civile 1-3

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 06 NOVEMBRE 2025

N° RG 22/05502 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VMQ3

AFFAIRE :

[H] [O]

…

C/

[S] [P]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 21 Juillet 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 20/00262

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Anne-sophie CHEVILLARD-BUISSON de la SELARL ASCB AVOCAT, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [H] [O]

né le 09 Octobre 1973 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [R] [V] épouse [O]

née le 24 Mars 1967 à [Localité 6] (ETATS-UNIS)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637

Représentant : M^e Isabelle LAGRANGE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R228

APPELANTS

****************

Madame [S] [P]

née le 09 Août 1974 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Monsieur [M] [N]

né le 17 Octobre 1970 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Présents et assistés de M^e Anne-sophie CHEVILLARD-BUISSON de la SELARL ASCB AVOCAT, Postulant/plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 441

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 23 septembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne-Gaëlle DUMAS, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente

Madame Anne-Gaëlle DUMAS, Conseillère

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me FOULON

FAITS ET PROCEDURE

Le 4 juin 2019, M. [H] [O] et Mme [R] [V], épouse [O] (M. et Mme [O]), propriétaires d’une maison située [Adresse 3] à [Localité 11], en ont confié la vente à une agence immobilière, pour un prix de 1 120 000 euros, soit 1 080 000 euros net vendeur.

Le 6 juin 2019, après avoir visité la maison, M. [M] [N] et Mme [S] [P] ont fait une offre d’achat à ce prix, valable jusqu’au 10 juin 2019. Ils ont également transmis aux vendeurs un document émanant de la société Crédit agricole, en date du 12 juin 2019, donnant son accord pour un financement à hauteur de 870 000 euros.

Le 31 juillet 2019, M. et Mme [O] ont consenti à M. [N] et Mme [P] une promesse unilatérale de vente portant sur ce bien au prix total de 1 075 200 euros, dont 5 000 euros pour les meubles.

Cette promesse prévoyait une indemnité d’immobilisation représentant 10% du prix de vente, soit la somme de 107 520 euros, dont la moitié, soit la somme de 53 760 euros, a été versée par M. [N] et Mme [P] et séquestrée entre les mains du notaire chargé de la vente. La levée de l’option devait intervenir au plus tard le 28 février 2020.

Par ailleurs, la promesse était assortie d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire par les bénéficiaires, devant se réaliser au plus tard le 15 octobre 2019.

Les demandes de prêt déposées par M. [N] et Mme [P] ont été rejetées, le 9 octobre 2019 par la société HSBC, le 15 octobre 2019 par la société BNP Paribas, et le 18 octobre 2019 par la société Caisse d’épargne.

La société Crédit agricole indiquait par ailleurs ne pouvoir éditer une offre de prêt avant la fin du délai de réalisation de la clause suspensive. Les acquéreurs ont dès lors sollicité un report de ce délai, qui leur a été refusé par les vendeurs.

Par lettre officielle du 25 novembre 2019, le conseil de M. [N] et Mme [P] a informé le conseil de M. et Mme [O], que les bénéficiaires renonçaient à acquérir le bien, en se prévalant de la condition suspensive.

En réponse, et par lettre officielle du 26 novembre 2019, M. et Mme [O], par l’intermédiaire de leur avocat, considérant que les demandes de prêts n’étaient pas conformes aux stipulations contractuelles et que la société Crédit agricole avait émis un accord de prêt, se sont opposés à la restitution du séquestre et ont réclamé le paiement de la seconde moitié de l’indemnité d’immobilisation.

Par acte du 18 décembre 2019, M. [N] et Mme [P] ont fait assigner M. et Mme [O] devant le tribunal de grande instance de Nanterre aux fins de restitution de la part d’indemnité déjà versée.

Par jugement du 21 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

. dit que M. [N] et Mme [P] peuvent se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive et sont fondés à solliciter la restitution de la somme de 53 760 euros versée entre les mains du notaire, en exécution de la promesse de vente signée avec M. et Mme [O] le 31 juillet 2019, et autorisé, en conséquence, le notaire à leur restituer la somme de 53 760 euros,

. condamné M. et Mme [O] à payer à M. [N] et Mme [P] les intérêts au taux légal, à compter du jugement, sur la somme de 53 760 euros,

. condamné in solidum M. et Mme [O], à payer à M. [N] et Mme [P] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

. condamné in solidum M. et Mme [O], aux dépens, dont distraction au profit de M^e Chevillard-Buisson, de la société ASBC avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

. ordonné l’exécution provisoire,

. rejeté pour le surplus.

Le tribunal a retenu, pour statuer en ce sens, que M. [N] et Mme [P] justifiaient avoir déposé des demandes de crédit conformes aux stipulations de la clause suspensive de sorte que ladite clause ne pouvait être considérée comme réalisée alors qu’ils justifiaient du refus d’au moins deux banques.

Par acte du 29 août 2022, M. et Mme [O] ont relevé appel et demandent à la cour, par dernières écritures du 13 juin 2025, de :

. infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,

. condamner M. [N] et Mme [P] à leur payer la somme de 107 520 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

. condamner solidairement ou à défaut in solidum M. [N] et Mme [P] à leur payer la somme de 91 900 euros à titre de dommages et intérêts,

. condamner M. [N] et Mme [P] à leur payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

. les condamner aux dépens, en ce compris ceux de première instance.

Ils soutiennent que l’accord de principe du Crédit agricole suffisait à lever la condition suspensive d’autant que celui-ci a bien émis des offres conformes à la clause, qui ont, semble-t-il, été refusées par M. [N] et Mme [P]. Ils soutiennent ensuite que les demandes de financement auprès des autres banques n’étaient pas conformes au libellé de la clause suspensive. Ils indiquent par ailleurs avoir dû faire face, du fait de la non levée de l’option, à des frais supplémentaires notamment au regard du prêt relais, qu’ils avaient en cours relativement à la vente de ce bien pour l’achat d’un autre, et au fait qu’ils ont dû vendre leur appartement à un prix moindre étant contraints par le temps, de sorte qu’ils demandent en outre des dommages et intérêts.

Par dernières conclusions du 30 juin 2025, M. [N] et Mme [P] demandent à la cour de :

. confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

. condamner solidairement M. et Mme [O] à leur verser la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

. les condamner sous la même solidarité aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Chevillard-Buisson, de la société ASCB Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils soutiennent que le Crédit agricole aurait instruit leur demande de prêt sur des bases erronées puisque sur 20 ans au lieu de 18 comme prévu par l’accord de principe. Ils ajoutent que les demandes de prêts faites, par l’intermédiaire d’un courtier, qui en atteste, étaient conformes aux stipulations contractuelles, le taux nominal précisé par la clause étant un taux maximum. Ils indiquent enfin qu’un simple accord de principe, au demeurant expiré avant même la date de la promesse, ne vaut pas offre de prêt et ne permet pas de considérer comme levée la condition suspensive.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande de M. et Mme [O] tendant à se voir attribuer l’indemnité d’immobilisation

En application de l’article 1124, alinéa 1er, du code civil, dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, si le promettant s’engage à vendre à des conditions d’ores et déjà fixées avec le bénéficiaire, ce dernier dispose d’un droit d’option lui conférant la faculté de contracter ou non. La levée de l’option par le bénéficiaire a pour effet de rendre la vente parfaite. A défaut de levée d’option dans les termes du contrat, la promesse de vente devient caduque.

L’indemnité d’immobilisation versée par le bénéficiaire au promettant est la contrepartie de l’option qui lui est offerte pendant un certain délai. Il s’agit du prix de l’option. Elle n’a pas pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation et ne se confond pas avec une clause pénale. Le principe est que l’indemnité d’immobilisation reste acquise au promettant si le bénéficiaire ne lève pas l’option, mais que celle-ci doit cependant être restituée au bénéficiaire si celui-ci justifie d’un juste motif de non levée de l’option ou si la non-levée de l’option résulte de la caducité de la promesse liée à la non réalisation d’une condition suspensive non imputable au bénéficiaire.

Par ailleurs, lorsqu’est stipulée une condition suspensive, l’article 1304-3, alinéa 1er, du code civil dispose que 'la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement', l’article 1304-5 prescrivant enfin au débiteur de s’abstenir de tout acte qui empêcherait la bonne exécution de l’obligation.

En application de cet article, la condition suspensive est réputée accomplie lorsque les acquéreurs n’ont pas demandé l’octroi d’un prêt conforme aux stipulations du compromis de vente et la preuve d’une telle demande leur incombe.

En l’espèce, la promesse signée le 31 juillet 2019 entre M. et Mme [O] d’une part, et M. [N] et Mme [P] d’autre part, était consentie jusqu’au 28 février 2020.

La promesse détaille le coût de l’opération et son financement prévisionnel comme suit :

'Le bénéficiaire déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L. 313-40 du code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :

1°) Prêt relais :

— Montant maximal de la somme empruntée : SEPT CENT MILLE EUROS (700 000,00 EUR).

— Durée maximale de remboursement : 12 mois.

— Taux d’intérêt nominal maximal : 2,90% l’an (hors assurance).

2°) Prêt long terme :

— Montant maximal de la somme empruntée : TROIS CENT QUATRE-VINGT-DIX MILLE EUROS (390 000,00 EUR).

— Durée maximale de remboursement : 216 mois.

— Taux nominal d’intérêt maximal : 1,60% l’an (hors assurance).

— Garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le bien ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques ainsi que par une assurance décès invalidité.

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard le 15 octobre 2019.

La durée de validité de la condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte (article L. 341-41 du code de la consommation).

Le bénéficiaire déclare qu’à sa connaissance :

— il n’existe pas d’empêchement à l’octroi de ces prêts qui seront sollicités.

— il n’existe pas d’obstacle à a mise en place d’une assurance-décès invalidité.

— il déclare avoir pris connaissance des dispositions de l’alinéa premier de l’article 1304-3 du code civil qui dispose que (…).

Par suite, toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation de la condition suspensive. (…)

Le bénéficiaire s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le bénéficiaire s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt.'

Il résulte des articles 1188 et suivants du code civil que le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes, que les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier, et que dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur.

En prévoyant une condition suspensive de prêt, chaque partie entend sécuriser l’accord en s’assurant de la faisabilité de l’opération :

— pour le vendeur ou promettant, en s’assurant que l’acheteur ou bénéficiaire, aura les fonds lors de la vente et qu’à défaut, il sera libéré de son engagement en l’absence de financement dans le mois au minimum, de sa promesse.

— pour l’acheteur, ou bénéficiaire, en s’assurant qu’il ne sera pas tenu d’acquérir et donc de payer un bien immobilier alors qu’il ne dispose pas du financement nécessaire pour ce faire.

Le bénéficiaire de la clause doit donc faire des demandes en vue d’obtenir effectivement un financement et est alors déchargé sans contrepartie liée à l’immobilisation du bien en cas de refus de financement par les établissements bancaires.

Les modalités du financement indiquées dans la clause suspensive sont donc destinées à assurer ces deux fonctions.

Or, la clause est libellée en montants 'maximum’ et non en montants fixes ou fourchettes de montants.

L’intérêt de prévoir des montants maximum pour les deux parties est de s’assurer que le bénéficiaire va demander un prêt qui lui permettra effectivement d’obtenir une réponse favorable de la banque en fonction de sa solvabilité d’une part, et du marché des taux de crédits immobiliers d’autre part.

Or, s’il demande un montant supérieur, une durée supérieure, ou même, un taux supérieur, il pourrait ne pas faire face aux remboursements. Et s’il demande un taux inférieur, si tant est d’ailleurs qu’il en demande un puisque c’est en général plutôt la banque qui fera une proposition en fonction des montants et durées demandés, il faut qu’il demeure dans des proportions raisonnables par rapport au montant maximum qui est évalué en principe, dans l’intérêt de tous, au plus près donc des taux du marché en principe.

C’est donc l’ensemble des éléments au regard du risque de ne pas obtenir le prêt qu’il faut examiner.

Dans le cas présent, M. [N] et Mme [P] ont formulé une offre d’achat du bien le 6 juin 2019, au prix de 1 120 000 euros frais d’agence inclus 'sous les conditions suspensives suivantes (accords de prêts) sur les financements suivants :

— prêt relai de 700 000 euros,

— prêt de 370 000 euros sur 18 ans au taux maximum de 1,5%,

— apport personnel de 50 000 euros'.

Quelques jours plus tard, le 10 juin 2019, ils ont par ailleurs fait parvenir aux vendeurs un courrier assurant être en mesure d’acquérir ce bien au regard de leurs capacités financières et de leurs situations professionnelles respectives et indiquant que 'concrètement, nous vous transmettrons l’accord de principe de notre banque, mercredi 12 juin 2019 à l’issue de la commission qui se tient le matin'. A cette date, le Crédit agricole du Morbihan émettait en effet deux attestations qui ont été transmises aux vendeurs :

— l’une indiquant que M. [N] et Mme [P] disposaient d’un solde global sur leur compte de 330 000 euros,

— l’autre indiquant qu’ils ont obtenu de l’établissement un 'accord pour le financement’ pour l’achat de ladite maison pour un montant de '870 000 euros', ce pour une durée de validité d’un mois.

Relevons que cet accord de financement ne couvrait pas le montant de la vente et que n’était précisée aucune condition de durée ou de taux sachant qu’à cette date aucun accord sur un prix de vente n’était intervenu.

Il ne peut dès lors s’agir d’un accord permettant de considérer la clause suspensive comme étant réalisée par l’obtention d’un prêt, puisque ladite clause a été stipulée dans un contrat conclu postérieurement audit accord, alors même que la durée de validité de cet accord avait expiré et pour un montant qui ne correspond pas au montant du financement prévisible.

Si le courrier démontrait que les futurs acquéreurs étaient en mesure de financer le bien, en tenant compte du montant du crédit et des liquidités, cela ne peut pas constituer un accord ferme de la banque pour le financement dudit bien.

Ensuite, sont produits :

— un courrier de la Caisse d’Epargne Ile-de-France du 18 octobre 2019, adressé à ACE Crédit Ceprima, courtier, indiquant qu’il ne peut être donné de suite favorable à la demande de financement de M. [N] et Mme [P], sans autre précision,

— un courrier de la BNP Paribas du 15 octobre 2019 à l’attention de Ceprima, indiquant qu’ils ne pouvaient donner suite à la demande de financement au vu des éléments communiqués, la demande étant ici précisée :

'- Montant global du financement : 1 075 000 euros,

— Conditions de financement :

Ligne de prêt n°1, taux fixe, Montant : 539 500 euros, durée : 216 mois, taux : 0,80% hors assurances

Ligne de prêt n°1, prêt relais taux fixe, montant 535 500 euros, durée : 12 mois, taux : 0,55% hors assurance'.

— une attestation non datée et non signée, à l’entête de la société Acedrédit, bas de page 'Ceprim', indiquant que 'suite à votre demande de financement du 11 octobre 2019, vous nous avez transmis votre dossier avec la promesse de vente signée le 31 juillet 2019 spécifiant les conditions des prêts à savoir :

— prêt relais, montant maximum 700 000 euros, taux max 2,00%, durée max 12 mois,

— prêt long terme, montant maximum 390 000 euros, taux max 1,80%, durée max 18 ans.

Sur la base des éléments transmis, deux banques ont été interrogées, BNP Paribas et la Caisse d’Epargne. Elles nous ont fait part de ne pas donner une suite favorable de votre demande.'

— un courrier de HSBC du 9 octobre 2019, signé par le directeur du pôle immobilier, faisant référence à une demande de prêt du 27 septembre 2019 pour le financement de l’appartement, pour un montant sollicité de 1 075 200 euros et une durée éventuelle demandée de 180 mois, et indiquant qu’il n’a pu y être donné une suite favorable,

— un autre courrier de HSBC du 15 octobre 2019, du sous-directeur de l’agence de [Localité 8], mentionnant une demande de crédit du 13 septembre 2019 'dont les caractéristiques sont détaillées dans la promesse de vente'. Il est ensuite indiqué 'Prêt relais : 700 000 euros, durée 12 mois, taux 1,00% hors assurances’ et 'prêt long terme : 390 000 euros, durée 216 mois, taux 0,80% hors assurances’ et indiqué 'après une nouvelle étude de votre dossier, nous regrettons de ne pas pouvoir donner une suite favorable à votre demande'.

Il en ressort que :

— si l’on peut retenir que l’attestation à la seule entête de Ceprim émane bien de celle-ci eu égard aux réponses des banques envoyées à celle-ci, comme l’a retenu le tribunal, il ne ressort par de cette attestation que les demandes ont été faites dans les termes de la clause suspensive de la promesse de vente mais simplement sur ces bases, ce qui est insuffisant à démontrer les termes exacts dans lesquels les demandes ont été faites auprès des banques. Ce d’autant que le retour de l’une d’elles, comme indiqué ci-dessous, mentionne un taux qui aurait été demandé et qui est inférieur à celui prévu par la clause dans des proportions pouvant interroger sur le réalisme de cette demande.

— la demande auprès de la caisse d’épargne n’est pas produite et la réponse qu’elle fait ne mentionne pas la demande qui lui a été faite.

— la demande auprès de la BNP Paribas, telle qu’elle le relate dans son refus, est inférieure aux stipulations de la clause pour le montant total, mais supérieure pour le montant du prêt principal, le montant du prêt relais ayant été diminué, et inférieur en taux de manière très importante, de sorte que le risque de ne pas obtenir le crédit était augmenté par rapport à la solvabilité des emprunteurs et à la faisabilité en termes de marché du taux immobilier,

— et HSBC mentionne deux demandes qui lui auraient été faites à deux dates différentes, la première du 13 septembre 2019 pour les montants et durées prévues par la clause mais pour des taux inférieurs de 1% à ceux prévus par ladite clause, et la seconde, du 27 septembre 2019, pour un montant inférieur et une durée inférieure, sans précision de taux. Ainsi, pour deux d’entre elles, le taux demandé est largement inférieur à celui maximal prévu par le contrat, puisque d’au moins un point de moins, de sorte que l’on ignore si, s’ils avaient formulé une demande aux taux de 2 et 1,80% ou plus proches de ceux-ci, ils auraient obtenu le financement demandé. De surcroît, si l’on peut considérer qu’une des demandes est conforme comme portant sur un montant et une durée inférieur ce qui n’augmenterait pas le risque, il ne s’agirait que d’une seule demande et non de deux comme prévu par la clause.

Il ne ressort donc pas de ces éléments que M. [N] et Mme [P] aient effectué des demandes conformes à la clause en ce sens qu’ils faisaient en sorte que leur demande de financement soit acceptée.

Sont ensuite produits des échanges par mail avec la conseillère bancaire de M. et Mme [O] du Crédit agricole du Morbihan :

— le 8 août, transmission de la promesse de vente à l’agence et demandant une proposition commerciale, précisant par ailleurs que, concernant la vente de leur appartement, une promesse avait été signée. Il est également fait mention de la renégociation des conditions d’un autre prêt.

— un rendez-vous est ensuite fixé à l’agence pour le 21 août,

— le 2 octobre, un message de Mme [P] demandant à sa conseillère si rien ne s’opposait à 'l’édition de l’offre au 15 octobre’ et une réponse du jour même indiquant 'voici la proposition définitive’ qui est donc jointe au mail mais non produite, et mentionnant deux lignes de prêt, l’une relais et l’autre à taux fixe.

— le 10 octobre, en réponse à ce message, Mme [P] lui répond que leur appartement s’est vendu 765 000 euros et est encore sous conditions suspensives, et que la durée du prêt pour le bien de [Localité 11] ne pourrait dépasser 18 ans selon la promesse de vente et que la proposition mentionne une durée de 20 ans.

La conseillère répond le jour même qu’il n’est pas possible de modifier la demande de financement sur le montant et la durée. Elle ajoute 'qu’il est toutefois possible d’y apporter de moduler l’échéance, 1 an après l’entrée en amortissement, afin de réduire la durée'.

En réponse, Mme [P] répond le même jour que 'dans la promesse c’est 18 ans max et nous y tenons. Pourquoi ce n’est pas possible'', ce à quoi la conseillère répond le lendemain que 'votre dossier a été monté et présenté au comité depuis le mois d’août avec une durée de 240 mois. A ce jour et compte tenu de l’avancement de votre demande, je ne peux représenter un nouveau dossier à mon comité en modifiant la durée'. Mme [P] répond 'nous n’avons jamais mentionné les 20 ans en tant que durée du prêt, je ne sais pas d’où sort cette information. [M] aura 70 ans au terme et sera en retraite avec des revenus bien moindres que maintenant. Pourriez-vous demander au pôle crédit de refaire une simulation sur 18 ans de sorte que nous puissions prendre connaissance de la mensualité''. Il est répondu : 'je ne peux malheureusement pas revoir l’accord de la caisse régionale dans un délai court'.

— un courrier de '[E] [W]', la conseillère, daté du 10 octobre 2019 et informant que 'l’édition de l’offre de prêt qui fait suite à la demande de financement déposée en août 2019 ne pourra pas se faire avant la semaine 45".

La cour note que M. [N] et Mme [P] ne fournissent pas la copie des demandes de prêt, dont celle au Crédit agricole, ni même sa proposition pourtant jointe au mail produit, qu’ils lui ont pourtant nécessairement adressée en août comme indiqué dans l’échange de mails.

L’ensemble de ces éléments ne démontre donc nullement le contenu des demandes faites à toutes les banques permettant d’apprécier les raisons possibles de leurs refus et plus exactement, de démontrer que, si elles avaient été saisies d’une demande aux montants maximums ou à tout le moins plus proches de ceux-ci, elles auraient effectivement accordé le prêt, les refus ayant pu avoir lieu soit à raison de la situation financière de M. [N] et Mme [P], soit à raison de l’état du marché des taux.

Il doit donc être considéré que la non réalisation de la clause suspensive est dû au fait des bénéficiaires de celle-ci de sorte qu’elle est réputée réalisée et que leur refus de lever l’option par la suite implique, conformément aux termes de la promesse de vente, le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation aux promettants.

Il y a donc lieu d’infirmer le jugement et de condamner M. [N] et Mme [P] à payer à M. et Mme [O] le montant de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts légaux à compter du présent arrêt.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-1 du code civil, 'le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.'

S’il ressort des motifs ci-dessus exposés que M. [N] et Mme [P] n’ont pas effectué des démarches utiles et surtout en temps utile pour obtenir effectivement un financement leur permettant l’achat du bien immobilier objet de la promesse, de sorte que leur incombe le coût de l’immobilisation du bien prévu au contrat, il ne peut en revanche être retenu de faute supplémentaire ni de lien de causalité entre ce défaut de diligence et les préjudices allégués par M. et Mme [O] justifiant l’octroi de dommages et intérêts.

En effet, il sera relevé que si les demandes de prêts n’étaient pas conformes aux stipulations de la clause suspensive, rien n’indique en revanche que M. [N] et Mme [P] n’aient pas eu l’intention d’acquérir le bien puisqu’ils ont demandé une prorogation du délai de la clause suspensive pour permettre au Crédit agricole, au final, de financer le bien en question.

Or, ce délai leur a été refusé de sorte qu’il ne peut être retenu ni de faute, ni d’éventuel lien de causalité entre ce retard et le fait que M. et Mme [O] aient dû vendre leur bien à un prix inférieur, régler des mensualités de crédit relais avec primes d’assurance liées, et payer la taxe foncière, l’eau, l’électricité ou le gaz dans l’appartement de [Localité 11].

Le rejet de la demande de dommages et intérêts par le tribunal sera donc confirmé.

Sur les autres demandes

M. [N] et Mme [P] seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel, avec distraction au profit des avocats en ayant fait la demande en première instance et en appel, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils seront par ailleurs condamnés à verser à M. et Mme [O] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe,

Statuant dans les limites de l’appel,

CONFIRME le jugement rendu le 21 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M. et Mme [O],

INFIRME le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Condamne M. [N] et Mme [P] à payer à M. et Mme [O] la somme de 107 520 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

Condamne M. [N] et Mme [P] aux dépens de première instance et d’appel, avec distraction au profit des avocats en ayant fait la demande en première instance et en appel, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne M. [N] et Mme [P] à payer à M. et Mme [O] la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,