COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-4

ARRÊT AU FOND

DU 05 JUIN 2025

N° 2025 /

Rôle N° RG 21/03949

N° Portalis DBVB-V-B7F-BHD2P

SCI DU SOLEIL LEVANT

C/

S.C.I. ATHELIA SUD

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

— M^e Agnès ERMENEUX

— M^e Jean louis

RICHARD GONTIER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MARSEILLE en date du 01 Février 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 10/02475.

APPELANTE

SCI DU SOLEIL LEVANT

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat postulant au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et M^e Hélène MARTY, avocat plaidant au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

S.C.I. ATHELIA SUD

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jean louis RICHARD GONTIER, avocat au barreau de TARASCON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 18 Mars 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Inès BONAFOS, Présidente

Madame Véronique MÖLLER, Conseillère

Monsieur Adrian CANDAU, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Christiane GAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025, prorogé au 05 juin 2025

ARRÊT

La société Athélia Sud a réalisé une opération de promotion immobilière sur la commune de [Localité 3] et a fait édifier un bâtiment sur les lots 3 et 4 du lotissement Athélia Sud.

Cet immeuble est soumis au régime de la copropriété selon règlement de copropriété comprenant état descriptif dc division reçu par Maitre [T] le 30 avril 2008.

Suivant acte authentique du 23 juillet 2008, la société Athélia Sud a vendu à la société CICOBAIL en l’état futur d’achèvement le lot l, composé d’un local au rez-de-chaussée et la jouissance exclusive d’une partie du terrain et des millièmes de parties communes ainsi que le lot 2 comprenant la propriété divise et particulière d’un autre local au rez-de-chaussée et 119/1000 èmes indivis des parties communes générales.

Le même jour, la société CICOBAIL a accordé à la SCI du Soleil Levant un contrat de crédit-bail immobilier permettant de financer l’acquisition des locaux loués.

Les intervenants à l’acte de construction étaient :

— Monsieur [F] [L], es qualité de maitre d''uvre de la conception

— SPZE, es qualité de maitre d''uvre de direction et de surveillance des travaux

— QUALICONSULT en qualité de contrôleur technique

— SOPREN et ECMB en qualité d’entreprise tous corps d’état

— E2J pour le lot couverture et Etanchéité

— ALU CONCEPT qui a réalisé les fermetures

La DROC est intervenue le 11 décembre 2007.

Par acte d’huissier du 28 janvier 2010, la SCI du Soleil Levant a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Marseille la SCI Athélia Sud, Monsieur [F] [L], la SARL PROVENCALE D’ETUDE ET D’EXPERTISES (SP2E),Ia SAS QUALICONSULT, la SAS PROVENCALE D’ENTRETIEN (SOPREN), Ia SARL ETUDE CONSTRUCTION METRES BATIMENTS (ECMB), la SARL E2J, la SARL ALU CONCEPT, la SA MMA IARD afin de voir, au visa des dispositions des articles 1642-1 du code civil, 1646-1 et 1648, 1792 et suivants du code civil afin d’interrompre le délai de prescription.

Par ordonnance du 5 juin 2012, le juge de la mise en état a enjoint à la SCI du Soleil Levant de fournir Ia liste précise des désordres et de préciser les fondements juridiques de ses demandes attachées à la demande en réparation desdits désordres.

Par ordonnance du 18 janvier 2013, du juge de la mise en état, saisi par Ia SCI du Soleil Levant, a ordonné une expertise judiciaire, a mis hors de cause Ia sociétés ECMB et la compagnie MMA IARD, a déboute Monsieur [L] de sa demande de mise hors de cause.

Le 10 juillet 2014, le juge de la mise en état a rejeté Ies demandes de la SCI du Soleil Levant et a refusé Ia demande d’extension de la mission de l’expert, la demande de jonction avec Ia procédure numéro 13/3789 par laquelle la SCI du Soleil Levant a appelé en intervention force le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Athélia Sud bâtiment B et Ia demande de mise en cause par la SCI du Soleil Levant de nouvelles parties.

Par jugement du 21 mai 2019, le tribunal a débouté la SCI du Soleil Levant de ses demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires.

Par jugement réputé contradictoire du 01/02/2021, le tribunal judiciaire de Marseille a :

Déclaré irrecevable la demande de la SCI du Soleil Levant relative à l’absence de boite à eau de sortie de réseau d’eau pluviale de toiture ;

Déclaré recevables l’action et toutes les autres demandes de la SCI du Soleil Levant ;

Débouté la SCI Athélia Sud dc sa demande de nullité de l’expertise judiciaire réalisée par monsieur [W] [B] ;

Rejeté toutes les demandes de la SCI du Soleil Levant ;

Condamné Ia SCI du Soleil Levant à payer à la SCI Athélia Sud, à monsieur [F] [L], à la société SOPREN, à la société QUALICONSULT, la somme de 1500 € chacun, soit au total la somme de 6000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SCI du Soleil Levant aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise judiciaire ;

Autorisé le recouvrement des dépens en faveur des avocats de la cause qui en ont fait Ia demande dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration au greffe du 16/03/2021, la S.C.I. du Soleil Levant a fait appel du jugement précité en ce qu’il a :

— déclaré irrecevable la demande de la S.C.I. du Soleil Levant relative à l’absence de boîte à eau de sortie de réseau d’eau pluviale de toiture,

— rejeté toutes les demandes de la S.C.I. du Soleil Levant,

— condamné la S.C.I du Soleil Levant à payer à la S.C.I. Athélia Sud la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du C.P.C.,

— condamné la S.C.I. du Soleil Levant aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise judiciaire,

— autorisé le recouvrement des dépens en faveur des avocats de la cause qui en ont fait la demande dans les conditions prévues par l’article 699 du C.P.C.,

Par conclusions du 10/12/2024, la S.C.I. du Soleil Levant demande à la Cour :

Reformer le Jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SCI du Soleil Levant de l’ensemble de ses demandes, l’a condamnée à payer à la SCI Athélia Sud la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens de l’instance en ceux compris les frais d’expertise judiciaire,

Statuant à nouveau,

Condamner la SCI Athélia Sud à payer à la SCI du Soleil Levant la somme de 45 378.05€ en application des dispositions de l’article 1231-l du Code civil anciennement numéroté 1147,

Dire que cette somme sera indexée sur l’évolution de l’indice BT01 du cout de la construction de la date d’établissement des devis jusqu’à la date d’exécution des condamnations prononcées suivant arrêt à intervenir,

Condamner la SCI Athélia Sud à payer à la SCI du Soleil Levant la somme de 15 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code civil,

Débouter la SCI Athélia Sud de toutes ses demandes 'ns et conclusions tendant à la confirmation du jugement entrepris, à la condamnation de l’appelante au paiement de quelque somme que ce soit au titre des dispositions de l’article 700 et aux dépens,

Condamner la SCI Athélia Sud aux entiers dépens en ceux compris les frais d’expertise, le tout distrait au pro’t de Maitre Agnès ERMENEUX sur son affirmation de droit,

Elle expose que le premier juge ne pouvait écarter la responsabilité contractuelle de la SCI Athélia Sud au motif qu’il n’était pas démontré qu’elle a commis une faute personnelle distincte de celle imputable aux entreprises qui ont réalisé la construction.

La convention des parties relevant du domaine de la loi n°2009-323 du 25/03/2009, le vendeur d’immeuble à construire est tenu des vices de constructions apparents en application de l’article 1642-1 du code civil , que s’agissant des défauts de conformité apparents ils échappent à ce régime et sont soumis au droit commun et l’action à la prescription quinquennale ;en outre le vendeur d’immeuble à construire est tenu à compter de la réception des travaux des obligations des constructeurs prévus par les articles 1792 et suivants.

Au visa de l’article 1231-1 du code civil anciennement 1147, elle fait valoir que le vendeur d’immeuble est tenu de livrer un ouvrage exempt de vices, que s’abstenant de confier à Monsieur [F] [L] le suivi d’exécution des travaux pour les confier à la société SP2E aux intérêts strictement liés avec ceux de la SCI Athélia Sud, cette dernière a volontairement privé le chantier d’un suivi de maitrise d''uvre effectif, SP2E n’apparaissant même pas dans le cadre des comptes rendus de réunions de coordination , seul son tampon 'gurant sur le procès-verbal de réception des travaux portant de surcroit la même signature que pour la SCI, celle de monsieur [Y] [S]

La faute ainsi commise par le maitre d’ouvrage est en lien direct avec l’ensemble des éléments reprochés dont s’est légitimement plainte la SCI du Soleil Levant et dont elle demande indemnisation.

Par conclusions du 11/02/2025, la SCI Athélia Sud demande à la Cour :

Confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Marseille, le 1 er février 2021

Y ajoutant,

Condamner la S.C.I. du Soleil Levant à payer à la S.C.I. Athélia Sud, une somme de 8.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner la S.C.I. du Soleil Levant aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, ceux d’appel distraits au profit de Maître Jean-Louis RICHARD GONTIER, sur ses affirmations de droit,

Elle expose que les délais de l’article 1642-1 du code civil applicable s’agissant de vices apparents sont expirés, que s’agissant des non conformités apparentes la convention des parties prévoit qu’elles doivent être notifiées au vendeur dans le délai d’un mois à compter de la prise de possession par l’acquéreur, qu’aucun des désordres invoqués par la S.C.I. du Soleil Levant ne constitue un défaut de conformité au regard des prévisions des parties, qu’en l’absence de désordres décennale l’appelante ne peut invoquer le bénéfice de l’article 1646-1 du code civil ,que l’appelante ne démontre aucune faute à l’encontre de sa part dans le suivi du chantier en sa qualité de maître d’ouvrage, qu’ il lui appartenait de former des demandes de ce chef contre la société SP2E , maître d''uvre d’exécution , qu’en ayant pas formulé de demandes contre les constructeurs pourtant attraits à la procédure de première instance et en modifiant ses moyens en cause d’appel ,elle crée une impossibilité pour le maître d’ouvrage d’exercer des recours.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 février 2025 et l’affaire fixée à l’audience des plaidoiries du 18 mars 2025.

MOTIVATION :

Il ressort d’un acte notarié en date du 23/07/2008, que la société Athélia Sud a vendu à la société CICOBAIL en l’état d’achèvement les lots 3 et 4 d’un immeuble édifié dans la [Adresse 4] à [Localité 3] à destination principale de bureaux et d’ateliers, les locaux étant livrables 01/09/2008

Crédit preneur, la SCI du Soleil Levant est intervenue à l’acte et a reçu transfert des risques de l’immeuble et des obligations de l’acquéreur.

Le marché de travaux et le procès-verbal de livraison à l’acquéreur des lots acquis par la SCI du Soleil Levant ne sont pas produits.

Un jugement du juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Toulon du 12/11/2009 indique que l’associée de la SCI du Soleil Levant a pris possession des lieux le 15/09/2008.

Une ordonnance de référé rendue entre CICOBAIL, Athélia Sud et la SCI du Soleil Levant le 12/09/2011 indique que les travaux étaient prêts à être livrés le 16/09/2008 et ont été réceptionnés le 10/12/2008.

La SCI du Soleil Levant demande de réformer le jugement de première instance en ce qu’il l’a débouté de l’ensemble de ses demandes et l’a condamné au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Elle demande sur le fondement de l’article L1231-1 du code civil anciennement 1147 la condamnation de la SCI Athelia Sud à lui payer la somme de 45378,05 euros correspondant au coût de travaux de reprise indexée sur l’indice BT 01 du coût de la construction.

* Sur la recevabilité de la demande de la S.C.I. du Soleil Levant relative à l’absence de boîte à eau de sortie de réseau d’eau pluviale de toiture :

L’article 31 du même code précise que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 du même code indique qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Aux termes des articles 14 et 15 de loi nº65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demande qu’en défense, même contre certains des copropriétaires, et peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ;

En outre tout copropriétaire peut exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

Il en résulte qu’un copropriétaire ne peut exercer seul une action pour des désordres affectant les parties communes, sauf à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui subi par les membres du syndicat.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’ayant pas été appelé au litige et la SCI du Soleil Levant ne démontrant pas subir du fait de l’absence de boîte à eau de sortie du réseau d’eau pluviale de toiture un préjudice personnel et distinct de celui subi par les membres du syndicat, sa demande est irrecevable de ce chef.

Il convient donc de confirmer le jugement de première instance sur ce point.

* Sur la responsabilité de la SCI Athélia Sud du fait des autres désordres :

A titre liminaire, il convient de constater que pour établir son préjudice, la SCI Soleil Levant produit des factures qui n’ont pas été soumise à l’examen contradictoire de l’expert.

Ensuite, l’expert désigné par ordonnance de référé du 18/01/2013, monsieur [W] [B], relève que les désordres concernant les lots acquis par le SCI Soleil Levant ont été levés en partie et repris en garantie de parfait achèvement mais qu’il reste à la date de son intervention les désordres suivants à lever :

Désordre

Nature

Lot concerné

Etanchéité des châssis PVC

Reprise des joints intérieurs

Menuiserie PVC

Alu Concept

Fissures sur angles des doublages

Préjudice esthétique,

Reprise des peintures

Plâtrerie

Société SOPREN

Fissures sur angles des linteaux béton

Préjudice esthétique,

Reprise des peintures

Gros 'uvre

Société SOPREN

Fissures des dalles béton

Préjudice esthétique,

Reprise des fissures

Gros 'uvre

Société SOPREN

Fissures sur cloison plaques de plâtre

Finitions abîmées-

Préjudice esthétique

Plâtrerie sous maitrise d''uvre Rêve d’Or

Joint souple autour des châssis PVC

Reprise des joints intérieurs

Plâtrerie sous maitrise d''uvre Rêve d’Or

Profil rejet d’eau manquant (porte)

Non façon

Menuiserie PVC

Alu Concept

Remontée d’odeur depuis lave main

Défaut d’entretien

Absence de boîte à eau

(Irrecevabilité)

Etanchéité E2J

L’expert précise que les ouvrages livrés à la SCI Athélia Sud sont conformes au descriptif du marché, et en particulier le sol RDC constitué d’une dalle finition quartz lissée à l’hélicoptère puis revêtu d’une peinture de sol afin de de remédier aux émissions de poussières, que les désordres constatés et notamment les fissures ne rendent pas l’immeuble impropre à sa destination et chiffre le coût des travaux de reprise à la somme de 4543,92 euros.

Le premier juge relève que la SCI Soleil Levant ne démontre pas la preuve d’une faute imputable à la SCI Athélia Sud en lien directe avec les désordres dont elle demande réparation, l’expert n’ayant relevé aucune faute imputable à la SCI Athélia Sud en sa qualité de vendeur en l’état futur d’achèvement.

En effet, s’agissant de désordres se manifestant après réception mais ne relevant pas des garanties légales (dommages intermédiaires) , la responsabilité du vendeur en l’état futur d’achèvement ne peut être engagée que pour faute prouvée.

Dans le cadre de la procédure d’appel, la SCI du Soleil Levant se prévaut, dans le dispositif de ses dernières conclusions, de la responsabilité de l’intimée sur le fondement de l’article 1231-1 anciennement 1147 du code civil.

L’intimée fait valoir qu’il n’est pas établi de faute à son encontre sollicitant ainsi la confirmation de la décision du premier juge.

L’ancien article 1147 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

La SCI Soleil Levant fait valoir qu’en confiant le suivi d’exécution des travaux à la société SP2E , société dont le gérant était monsieur [Y] [S], aux intérêts liés à ceux de la société Athélia Sud dont monsieur [S] était co-gérant, au lieu d’avoir recours à un maître d''uvre et notamment monsieur [L] , concepteur du projet, la SCI Athélia Sud a volontairement et fautivement privé le chantier d’un suivi sérieux ce qui a permis aux entreprises intervenantes de réaliser des ouvrages souffrant de malfaçons et de non-conformité aux règles de l’art ou contractuelles.

Les éléments ci-dessus relevés ne permettent pas de relever de faute de la SCI Athélia Sud en lien de causalité direct et certain avec les désordres dont s’agit et notamment le lien direct et certain entre les désordres imputables aux entreprises et une défaillance relevant des obligations de la maîtrise d''uvre d’exécution.

En effet, les désordres relevés sont des désordres d’inexécution de leurs obligations par les entreprises en charge des travaux et ne peuvent donc relever de la responsabilité d’un maître d''uvre y compris d’exécution.

Par voie de conséquence, la SCI Athélia Sud ne peut voir engager sa responsabilité du fait d’un manquement aux obligations incombant normalement au maître d''uvre d’exécution au motif qu’elle n’a pas contracté une mission de maîtrise d''uvre d’exécution avec le maître d''uvre de conception afin de suivre efficacement le chantier.

Il s’ensuit qu’il convient de confirmer le jugement de première instance également sur ce point.

Partie perdante, l’appelante sera condamnée aux dépens.

Par ailleurs l’équité commande d’allouer à l’intimé une somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

Statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :

Confirme le jugement de première instance en toutes ses dispositions déférées à la Cour.

Y ajoutant,

Condamne la SCI du Soleil Levant à payer à la SCI Athélia Sud la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SCI du Soleil Levant aux dépens dont distraction au profit des avocats en ayant fait l’avance.

Signé par Madame Inès BONAFOS, Présidente et Madame Patricia CARTHIEUX, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière La présidente,