COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 59A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 09 DECEMBRE 2025

N° RG 24/05825 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WXQY

AFFAIRE :

Monsieur [M] [T], héritier de Madame [K] [V] [P], décédée le 06/05/2024

et autre

C/

[B] [Z]

et autre

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 Mai 2024 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VERSAILLES

N° RG : 23/03947

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Ghislaine DAVID- MONTIEL,

M^e Colette HENRY- LARMOYER,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE NEUF DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [M] [T], héritier de Madame [K] [V] [P], décédée le 06/05/2024

[Adresse 9]

[Localité 12]

Représentant : M^e Ghislaine DAVID-MONTIEL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 216 et M^e Amédée NGANGA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [G] [T]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentant : M^e Ghislaine DAVID-MONTIEL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 216 et M^e Amédée NGANGA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

APPELANTS

****************

Monsieur [B] [Z]

[Adresse 10]

[Localité 11]

Représentant : M^e Colette HENRY-LARMOYER, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 237

Madame [D] [R] épouse [Z]

[Adresse 10]

[Localité 11]

Représentant : M^e Colette HENRY-LARMOYER, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 237

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 Novembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

L’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 12] a été placé sous le régime de la copropriété suivant acte reçu le 12 juin 1959 par Maître [J], notaire à [Localité 11], publié au Bureau des hypothèques de [Localité 14].

M. et Mme [Z] ont acquis le 5 février 1999 les lots n° 7, 8, 9, 10, 11, 12, 15, 20, 21 et 22. Mme [K] [P] épouse [N] [X], quant à elle, a hérité de des lots n° 1, 2, 3, 4, 5, 6, 13, 14, 16, 17, 18 et 19.

Lors d’une assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 27 mars 2019, les copropriétaires ont voté, à l’unanimité, les résolutions n° 1, 2, 3 et 4 portant respectivement sur :

— la division du lot n° 13 en deux lots n° 23 et 24,

— la vente des lots n° 27 et 28 (parties communes) par le syndicat des copropriétaires aux époux [Z] moyennant une somme de 2 200 euros,

— la vente du lot n° 29 (partie commune) par le syndicat des copropriétaires à Mme [N] [X] moyennant une somme de 40 euros,

— la dissolution de la copropriété et son partage en deux propriétés,

— le mandat donné à M. [Z], syndic, ou à tous clercs de l’office notarial,

aux fins de régulariser les actes notariés nécessaires.

Le même jour, les parties sont convenues, par acte sous seing privé, des modalités de division du lot n° 13, sur lequel était implanté un garage appartenant à Mme [N] [X].

Aux termes d’un acte dressé en la forme authentique le 23 avril 2019 par Maître [A], notaire à [Localité 12] (78), les parties ont signé un acte de scission/partage de copropriété portant mention d’un échange de lots avec, en substance :

— la division du lot n° 13 appartenant à Mme [N] [X] en deux nouveaux lots n° 23 et 24,

— la division du lot n° 20 appartenant aux époux [Z] en deux nouveaux lots n° 25 et 26,

— l’échange entre les lots n° 23 (appartenant initialement à Mme [N] [X]) et 26 (appartenant initialement aux époux [Z]),

— la création des lots n° 27, 28 et 29 correspondant à la cession de parties communes,

— l’acquisition par les époux [Z] des lots n° 27 et 28,

— l’acquisition par Mme [N] [X] du lot n° 29.

Il a ensuite été procédé à la dissolution de la copropriété, à la division du terrain en deux propriétés selon document d’arpentage dressé par M. [O], géomètre-expert à [Localité 13], et au partage.

Estimant que les époux [Z] n’avaient pas respecté les termes de l’accord conclu le 27 mars 2019, et soutenant avoir été trompée par eux, Mme [N] [X] née [P] les a assignés devant le Tribunal judiciaire de Versailles le 11 août 2020, aux fins d’obtenir notamment :

— la démolition ou le déplacement des boîtiers de gaz et d’électricité installés sur le fond servant sans son accord,

— leur condamnation à lui payer la somme de 5 000 euros pour la démolition prématurée du garage sans en avoir construit un autre au préalable,

— leur condamnation à enlever les boîtiers de courant et de gaz posés sur son fonds sous astreinte.

Suivant jugement daté du 30 mai 2024, le Tribunal judiciaire de Versailles a débouté Mme [T] de ses demandes, l’a condamnée à payer à M. et Mme [Z] la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et l’a condamnée aux dépens.

Mme [T] est entre temps décédée le 6 mai 2024, laissant pour lui succéder son mari M. [M] [N] [X], et son petit-fils M. [G] [N] [X].

Par déclaration en date du 31 août 2024, ces derniers ont relevé appel de ce jugement.

En leurs conclusions notifiées le 15 novembre 2024, ils exposent :

— que la copropriété dont s’agit ne comportait que deux copropriétaires ; que la seule partie commune était une allée de 3 m de large ; qu’il existait aussi des parties communes particulières ;

— que la division des lots ne se justifiait pas ; que les époux [Z] pouvaient librement disposer de leurs lots, comme il est dit à l’article 2 du règlement de copropriété, sans s’immiscer dans ceux de Mme [T] ; que l’opération a été conclue sans son consentement éclairé ; que M. et Mme [Z] lui ont fait croire que sans son accord ils ne pourraient pas vendre leur bien ;

— que Mme [T] n’a pas été convoquée à l’assemblée générale du 27 mars 2019, laquelle ne comporte pas de feuille de présence alors que son procès-verbal n’est pas daté et ne comporte pas d’indication sur le sens des votes, et n’est pas signé ; que l’ordre du jour ne visait pas le lot n° 13 de Mme [T] ;

— que l’accord du 27 mars 2019 ne peut pas être antérieur à cette assemblée générale sans quoi celle-ci l’aurait mentionné expressément ; qu’il n’indique nulle part que Mme [T] aurait proposé un échange entre un lot privatif et un lot commun ; que de plus, une partie commune ne peut pas être cédée sans les parties privatives, comme il est dit à l’article 6 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— que l’acte de vente notarié du 23 avril 2019 est nul pour dol, alors qu’il trouve son origine dans une assemblée générale qui elle-même est nulle ; qu’il mentionne la présence d’un syndicat des copropriétaires qui était inconnu de Mme [T].

MM. [M] et [G] [T] demandent en conséquence à la Cour de :

— infirmer le jugement ;

— prononcer l’annulation de tout acte antérieur aux actes notariés notamment le procès-verbal de réunion des copropriétaires non daté et non signé ;

— annuler l’accord ;

— annuler l’acte notarié pour dol ;

— condamner M. et Mme [Z] à remettre la copropriété en son état antérieur, à leurs frais, sous la direction d’un expert ;

— condamner M. et Mme [Z] au paiement de la somme de 60 000 euros en indemnisation de la destruction du garage ;

— les condamner au paiement de la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi et de la perte économique ;

— les condamner au paiement de la somme de 15 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs conclusions notifiées le 13 février 2025, M. et Mme [Z] répliquent :

— qu’en accord avec Mme [T], ils ont souhaité procéder à une redistribution cohérente des 22 lots existant à l’origine, en en ramenant le nombre à deux, et mettre fin au statut de la copropriété qui n’était plus adapté, vu qu’il ne restait plus que deux personnes dans celle-ci ;

— qu’il a été décidé d’un échange de terrains et l’attribution à chacun d’un lot provenant des parties communes, avec dissolution de la copropriété ;

— que l’assemblée générale du 27 mars 2019 a approuvé à l’unanimité des deux copropriétaires cette opération (prévoyant notamment le versement d’une soulte de 35 092 euros à Mme [T] et l’institution d’une servitude de passage au bénéfice du fond [Z] qui ne disposait pas d’un accès à la voie publique) ; que selon l’ordonnance du 30 octobre 2019, il est possible de prendre une décision à l’unanimité des copropriétaires par consultation écrite ;

— que la demande d’annulation de cette assemblée générale est prescrite par application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— que l’assemblée générale en question est régulière, M. [Z] exerçant les fonctions de syndic, ayant été nommé à cette fonction par une assemblée générale datée du 24 octobre 2018 ;

— que lors de la signature de l’accord préalable du 27 mars 2019, Mme [T] était présente avec MM. [T], son mari et son petit-fils ; qu’elle l’a signé de son nom de naissance ;

— que plus tard, Mme [T] a refusé la construction d’un nouveau garage, puis s’est ravisée en acceptant le versement d’une somme de 26 450,12 euros ;

— que MM. [T] ne peuvent invoquer l’erreur ; qu’il était prévu que Mme [T] céderait le terrain sur lequel se trouvait son garage, en contrepartie de quoi elle se voyait attribuer un autre terrain (dont la surface n’était pas équivalente à celle de l’autre), outre une soulte de 26 450,12 euros ;

— que Mme [T] n’a pas été victime d’un dol ni n’était sujette à une altération des facultés mentales ; que l’acte notarié est donc régulier ;

— que les demandes de MM. [T] sont irrecevables, car d’une part ils ne critiquent pas le contenu du jugement dont appel, d’autre part ils n’ont pas publié leurs conclusions au service de publicité foncière.

M. et Mme [Z] demandent en conséquence à la Cour de :

— déclarer irrecevables les demandes de MM. [M] et [G] [T] ;

— confirmer le jugement ;

— condamner 'conjointement et solidairement’ MM. [M] et [G] [T] au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux dépens, qui seront recouvrés dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

Selon ordonnance en date du 27 mai 2025, qui n’a pas été frappée d’un déféré, le conseiller de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par M. et Mme [Z], tirée de la caducité de l’appel et du défaut de qualité à agir de MM. [M] et [G] [T].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 octobre 2025.

MOTIFS

Les demandes tendant à voir 'constater’ telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt. Il n’y sera pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 27 mars 2019

Dans le dispositif de leurs écritures, les appelants ont demandé à la Cour de prononcer l’annulation de tout acte antérieur aux actes notariés, notamment le procès-verbal de réunion des copropriétaires non daté et non signé. Cette formulation infère nécessairement que l’annulation de ladite assemblée générale est requise.

En vertu de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 :

Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

(…)

S’agissant d’une demande d’annulation d’assemblée générale c’est le second alinéa qui est ici applicable.

Il résulte de la lecture de l’exorde du jugement dont appel que Mme [T] n’avait pas sollicité la nullité de l’assemblée générale en question. Ce sont ses ayants-droit, MM. [M] et [G] [T], qui l’ont fait, dans leurs premières conclusions d’appelants soit le 15 novembre 2024.

Aucun document n’a été versé aux débats au sujet de la notification du procès-verbal d’assemblée générale querellé. Dès lors, les parties mettent la Cour dans l’impossibilité de vérifier si le délai de deux mois était expiré au 15 novembre 2024 ou non. La demande d’annulation de cette assemblée générale n’est donc pas prescrite.

Celle-ci a décidé :

— résolution n° 1 : la division du lot n° 13 (il s’agissait d’un garage) en deux lots n° 23 (une partie de garage et des tantièmes de parties communes générales) et 24 (id) ;

— résolution n° 2 : la vente des lots n° 27 et 28 (parties communes) par le syndicat des copropriétaires aux époux [Z] moyennant une somme de 2 200 euros, ainsi que la vente du lot n° 29 (partie commune) par le syndicat des copropriétaires à Mme [N] [X] moyennant une somme de 40 euros ;

— résolution n° 3 : la dissolution de la copropriété et son partage en deux propriétés, le partage de la parcelle AO [Cadastre 2] en 5 parcelles, ainsi que l’attribution à Mme [T] des parcelles n° [Cadastre 4] et [Cadastre 8] et à M. et Mme [Z] des parcelles n° [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] ;

— résolution n° 4 : le mandat donné à M. [Z], syndic, ou à tous clercs de l’office notarial, aux fins de régulariser les actes notariés nécessaires.

Les appelants font valoir que Mme [T] n’a pas été convoquée à cette assemblée générale du 27 mars 2019, qu’elle ne comporte pas de feuille de présence alors que son procès-verbal n’est pas daté et ne mentionne rien sur le sens des votes, et n’est pas signé, et que l’ordre du jour ne visait pas le lot n° 13 de Mme [T].

Toutefois le procès-verbal d’assemblée générale mentionne que tous les copropriétaires étaient présents ; il est bien daté du 27 mars 2019. L’ordre du jour mentionné en page 2 indique que les copropriétaires sont réunis pour décider de la division des lots, la création de lots issus des parties communes, et la modification des millièmes y afférente, ainsi que la vente des lots créés et la dissolution de la copropriété. La résolution n° 3 portait notamment sur la suppression du lot n° 13 et son remplacement par deux lots n° 23 et 24. Les questions qui ont été soumises au vote correspondent donc en tous points audit ordre du jour. En la dernière page figurent les noms des 3 copropriétaires (Mme [T], M. [Z], Mme [Z]) avec leurs signatures.

C’est à tort que les appelants prétendent que l’identité du syndic était inconnue de Mme [T]. En effet lors de l’assemblée générale du 24 octobre 2018, à laquelle elle avait pris part, M. [Z] avait été renouvelé dans ses fonctions de syndic pour une durée de trois ans.

En outre il ne peut être soutenu que des parties communes ont été cédées sans les parties privatives, en contravention avec les dispositions de l’article 6 de la loi du 10 juillet 1965 ; en effet la copropriété était dissoute si bien que ne subsistaient ni parties communes ni parties privatives, chacune des parties en cause devenant propriétaire de ses biens.

Et surabondamment, il sera rappelé que lorsqu’un copropriétaire a voté en faveur de certaines des résolutions il ne peut pas solliciter l’annulation de l’assemblée générale en son entier, alors que précisément, Mme [T] avait voté pour les 4 résolutions.

La demande d’annulation de l’assemblée générale du 27 mars 2019 sera rejetée.

Sur la demande d’annulation de l’accord préalable du 27 mars 2019

Par cet accord, les parties sont convenues de ce que :

— M. et Mme [Z] construiraient à leurs frais un garage au moins équivalent sur le terrain de Mme [T] après division et partage de la copropriété ;

— le devis de la société Vif General Construct était retenu à cet effet ;

— l’intégralité des dépenses était à la charge de M. et Mme [Z] ;

— dans le cas où Mme [T] renoncerait à reconstruire un garage, M. et Mme [Z] lui verseraient la somme de 26 450,12 euros correspondant au coût des travaux ;

— Mme [T] pouvait également décider de recourir à un autre artisan, et en ce cas M. et Mme [Z] lui verseraient la somme susvisée pour couvrir le coût des travaux ;

— Mme [T] et son conjoint pourraient continuer à utiliser le garage actuel jusqu’à sa destruction et la construction d’un nouveau garage ; M. et Mme [Z] pourraient passer par l’actuel passage commun d’ici là ;

— cette situation intermédiaire ne pourrait pas durer plus d’un an après le partage et la dissolution de la copropriété, et M. et Mme [Z] s’engageaient à réaliser les travaux dans ce délai, faute de quoi ils verseraient la somme de 26 450,12 euros à Mme [T].

M. [Z] a fait valoir le 26 janvier 2020 que celle-ci lui avait fait savoir qu’elle ne souhaitait pas faire reconstruire un garage comme prévu au devis susvisé, et que lorsqu’il lui avait proposé de lui régler la somme prévue, elle avait refusé.

Le 13 février 2020, il faisait observer à Mme [T] qu’elle s’était opposée à cette mesure et lui demandait quels étaient ses projets au sujet du garage. Peu après, le 25 février 2020, le conseil de Mme [T] répliquait que s’agissant du prétendu terrain à échanger avec sa cliente il était apparu finalement qu’il n’existait pas, et réclamait en conséquence le paiement de la totalité du prix du terrain ainsi que la destruction du garage pour une somme supplémentaire de 26 000 euros. Cet échange de terrain faisait nécessairement référence à l’échange entre les lots n° 23 (appartenant initialement à Mme [N] [X]) et n° 26 (appartenant initialement aux époux [Z]), figurant dans l’acte notarié. Et le lot n° 26 (provenant de la division du lot n° 20) est parfaitement visible sur le plan. Le tribunal a justement relevé que Mme [T] s’était engagée à céder à M. et Mme [Z] le terrain sur lequel était construit son garage en contrepartie d’une autre partie du terrain et du paiement d’une soulte, qui avait précisément pour objet de compenser la différence de contenance de ces deux terrains.

Le paiement de la somme supplémentaire de 26 000 euros réclamé par le conseil de Mme [T] n’a jamais été stipulé entre les parties ; et s’agissant de celle de 26 450,12 euros, elle a été dûment payée par M. et Mme [Z] à Mme [T] par chèque du 16 mars 2020, après qu’ils ont constaté que cette dernière avait finalement refusé la construction d’un nouveau garage, comme l’accord du 27 mars 2019 lui en laissait la possibilité.

En tout état de cause, MM. [M] et [G] [T] ne démontrent nullement que Mme [T] aurait été victime d’une erreur sur la substance, ou sur les qualités essentielles de la prestation due, les stipulations de cet accord étant parfaitement claires, et encore moins que son consentement aurait été supris par dol ; il sera rappelé que le dol suppose la preuve de manoeuvres frauduleuses, non avérées au cas d’espèce. Il n’est pas démontré non plus que Mme [T] se serait trouvée en état d’insanité d’esprit, ou de faiblesse. Il apparaît au contraire que les parties, Mme [T] et M. et Mme [Z], ont souhaité mettre fin à la copropriété et en partager les lots, d’un commun accord éclairé.

Et concernant la régularité formelle de cet accord, il a été signé de Mme [T] de son nom de naissance : [P], lequel était mentionné dans l’en-tête de l’acte.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a refusé d’annuler l’accord du 27 mars 2019.

Sur la demande d’annulation de l’acte notarié du 23 avril 2019

En vertu de l’article 28 4°) du décret du 4 janvier 1955, sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles

(…)

Les actes et décisions judiciaires, énumérés ci-après, lorsqu’ils portent sur des droits soumis à publicité en vertu du 1° :

a) Les actes confirmatifs de conventions entachées de causes de nullité ou rescision ;

b) Les actes constatant l’accomplissement d’une condition suspensive ;

c) Les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort ;

d) Les décisions rejetant les demandes visées à l’alinéa précédent et les désistements d’action et d’instance ;

(…)

Au stade de la première instance, Mme [T], et au stade de l’appel, MM. [M] et [G] [T], n’ont pas publié leurs conclusions au service de publicité foncière. La demande d’annulation de cet acte est en conséquence irrecevable. Le jugement est confirmé sur ce point par substitution de motifs.

Sur les autres demandes

MM. [M] et [G] [T], qui succombent, seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Ils seront condamnés aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

— CONFIRME le jugement en date du 30 mai 2024 ;

y ajoutant :

— REJETTE la demande d’annulation de l’assemblée générale du 27 mars 2019 ;

— CONDAMNE in solidum M. [M] [T] et M. [G] [T] à payer à M. [B] [Z] et Mme [D] [Z] née [R] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE M. [M] [T] et M. [G] [T] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés par Maître Henry-Larmoyer conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT