COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51C

Chambre civile 1-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 18 MARS 2025

N° RG 24/00885 -

N° Portalis DBV3-V-B7I-WK3H

AFFAIRE :

[L] [J] veuve [T]

C/

[C] [I]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 janvier 2024 par le Tribunal de proximité de GONESSE

N° RG : 11-23-0006

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées

le : 18.03.25

à :

M^e Eva DUMONT SOLEIL

M^e Julie BARRERE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX-HUIT MARS DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Madame [L] [J] veuve [T]

née le 06 novembre 1982 à [Localité 7] – ALGERIE

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Eva DUMONT SOLEIL, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 69

****************

INTIMÉS

Monsieur [C] [I]

né le 06 avril 1981 à [Localité 5] – ALGERIE

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Julie BARRERE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 638

Plaidant : M^e Clotilde GARNIER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 250

Madame [B] [W] épouse [I]

née le 22 octobre 1982 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Julie BARRERE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 638

Plaidant : M^e Clotilde GARNIER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 250

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 décembre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, magistrate honoraire chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,

Greffière placée lors des débats et du prononcé : Madame Gaëlle RULLIER

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 30 mai 2020, Mme [L] [J] épouse [T] a consenti à M. [C] [I] et Mme [W] épouse [I] un bail portant sur une maison à usage d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice délivré le 28 février 2022, Mme [J] a fait délivrer aux époux [I] un congé pour reprise des lieux à effet au 1er juin 2022, afin de les habiter elle-même, à la suite de difficultés financières.

Suivant procès-verbal dressé le 18 juin 2022 par Me [Z] [O], commissaire de justice, il a été constaté que les lieux étaient toujours occupés par les époux [I].

Par acte de commissaire de justice délivré le 23 mars 2023, Mme [J] a assigné les époux [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— voir valider le congé pour reprise délivré le 28 février 2022 à effet au 1er juin 2022 à minuit,

— voir dire et juger que les défendeurs sont déchus de tout titre d’occupation à compter du 2 juin 2022 à minuit,

— voir ordonner leur expulsion sans délai des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique,

— les voir condamner solidairement au paiement :

* de la somme de 263 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2022,

* d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer précédemment dû en vertu du bail, charges et taxes en sus, à compter du 2 juin 2022, date d’effet du congé, et jusqu’à la libération effective des lieux,

* de la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant le coût du congé du 28 février 2022 et du procès-verbal de constat du 10 juin 2022.

Par jugement contradictoire du 8 janvier 2024, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Gonesse a :

— dit que le bail d’habitation conclu le 30 mai 2020 entre Mme [J] d’une part, et les époux [I] d’autre part, est un bail d’habitation non meublé,

— déclaré non valide et dépourvu de tout effet le congé pour reprise délivré le 28 février 2022 par Mme [J] aux époux [I],

— constaté que les demandes de Mme [J] tendant à l’expulsion des défendeurs et à leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation sont devenues sans objet,

— débouté Mme [J] de sa demande en paiement au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2022,

— condamné Mme [J] à payer aux époux [I] la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté Mme [J] de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné Mme [J] aux entiers dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 9 février 2024, Mme [J] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 29 novembre 2024, Mme [J], appelante, demande à la cour :

— d’infirmer en toute ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de proximité de Gonesse rendu le 8 janvier 2024,

statuant à nouveau,

— juger que le bail conclu le 30 mai 2020 est un bail meublé,

— valider le congé au fond et en la forme, pour reprise délivré le 28 février 2022 à effet au 1er juin 2022 à minuit,

— prononcer la résiliation du bail avec effet au 1er juin 2022,

— juger que les époux [I] sont déchus de tout titre d’occupation à compter du 2 juin 2022 et sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er juin 2022,

— ordonner l’expulsion sans délai des époux [I] ainsi que de tous éventuels occupants de leur chef de la maison d’habitation, si besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement les époux [I] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer prévu dans le bail meublé résilié du 30 mai 2020, à compter du 2 juin 2022 (date d’effet du congé), majoré des charges jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

— condamner les époux [I] à régler la somme de 289,50 euros au titre de l’arriéré sur les ordures ménagères,

— condamner les époux [I] à régler la somme de 8 000 euros au titre des dommages et intérêts du fait de l’absence de départ des locataires des lieux en dépit d’un congé valide,

— débouter les époux [I] de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

en conséquence,

— condamner solidairement les époux [I] à lui payer la somme de 4 000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 20 novembre 2024, M. et Mme [I], intimés, demandent à la cour de :

à titre principal,

— confirmer la décision rendue le 8 Janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection

du tribunal de proximité de Gonesse en ce qu’elle a :

* requalifié le bail d’habitation conclu le 30 mai 2020 en un bail d’habitation non meublé,

* déclaré non valide et dépourvu de tout effet le congé pour reprise délivré le 28 février 2022 par eux-mêmes,

*constaté que les demandes de Mme [T] tendant à leur expulsion et à leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation sont devenues sans objet,

* débouté Mme [T] de sa demande en paiement au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2022,

à titre subsidiaire,

— constater le caractère frauduleux du congé pour reprise délivré par Mme [T] le 28 février 2022,

— déclarer non valide et dépourvu de tout effet le congé pour reprise délivré le 28 février 2022 par Mme [T],

— constaté que les demandes de Mme [T] tendant à l’expulsion des défendeurs et à leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation sont devenues sans objet,

à titre extrêmement subsidiaire,

— leur accorder un délai de 12 mois pour quitter les lieux,

en tout état de cause,

— condamner Mme [T] à leur verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [T] aux entiers dépens d’instance,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 04 décembre 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’appel de Mme [J] épouse [T]

— Sur la qualification du bail et sur ses conséquences sur la validité du congé délivré par Mme [T]

Au soutien de son appel, Mme [T] poursuit l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a requalifié le bail meublé en bail non meublé. Après avoir rappelé les dispositions légales, elle fait valoir qu’il est de jurisprudence constante qu’un local est loué meublé lorsque le contrat qui en confère la jouissance s’accompagne de la fourniture accessoire d’objets mobiliers nécessaires et suffisants pour la vie du locataire, et que la charge de la preuve du caractère meublé du logement qui incombe au propriétaire/bailleur peut être rapportée sur la base de tous éléments produits par ce dernier, l’inventaire n’était pas le seul mode de preuve en ce domaine. Elle ajoute que le retrait des meubles par le locataire n’est pas susceptible, à défaut d’accord du bailleur, de modifier le régime juridique de la location. Elle fait observer qu’en l’espèce, alors qu’elle apportait tous les éléments nécessaires à la juste qualification d’un logement meublé, le premier juge a injustement conclu que l’état des lieux contradictoire et les photographies qui y sont annexées étaient insuffisants pour démontrer le caractère meublé du bail. Elle prétend faire la preuve du caractère meublé du logement par la production de l’attestation de l’agent immobilier en charge de la gestion du bien qui témoigne que le logement était parfaitement meublé lors de la signature du bail, que s’agissant de la vaisselle et du linge, Mme [I] a expressément indiqué qu’elle avait déjà le nécessaire et qu’elle préférait qu’ils soient retirés, qu’elle a également sollicité le retrait des canapés et du buffet. Elle souligne que la présence du mobilier doit être constatée lors de l’état des lieux et que le retrait postérieur de tout ou partie du mobilier n’est pas susceptible d’avoir une incidence sur la qualification initialement donnée au bail.

M et Mme [I] répliquent que la qualification de 'meublé’ d’un bail doit découler de la commune intention des parties, que toutefois la seule mention de 'meublé’ figurant au bail est insuffisante à établir la commune intention des parties, qu’il est constamment admis que la qualification de 'meublé’ suppose la mise à disposition par le bailleur d’un mobilier suffisant pour permettre la jouissance normale du local, qu’en somme, le locataire doit pouvoir y dormir, y préparer et prendre ses repas , y faire sa toilette. Ils font observer que l’état des lieux contradictoire du 2 juin 2020 ne mentionne aucun inventaire et permet en outre de démontrer que la maison ne comprenait quasiment aucun meuble. Pour démontrer la volonté de Mme [T] de louer le bien en meublé, ils se réfèrent à un mail au contenu dénué d’ambiguïté qu’ils lui ont adressé avant d’accepter de signer le contrat.

Sur ce,

L’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : 'les dispositions du présent titre sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4, dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2 (….).

En vertu des dispositions de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, 'un logement meublé est logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en quantité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret'.

Aux termes de l’article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 27 mars 2014, 'un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location. Ces documents ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l’établissement de l’état des lieux'.

En l’espèce, le contrat de location indique que le logement est loué meublé, sans aucune précision sur les meubles et objets meublants susceptibles de garnir les lieux loués, l’état des lieux établi contradictoirement par les parties le 2 juin 2020 ne fait aucune description précise des meubles et des éléments d’équipement présents lors de l’entrée dans les lieux des locataires. Sur les photographies annexées à l’état des lieux, s’il apparaît que la cuisine est équipée, (à savoir plaques de cuisine, four, plan de travail, placards), aucune table ou chaise n’est visible, ni aucun ustensile de cuisine ; les photographies des chambres montrent des lits munis de simples sommiers et matelas à l’exclusion de couettes et draps qui auraient été fournis aux locataires, les placards étant dépourvus de tous effets.

Au surplus, la cour observe qu’en méconnaissance des articles susvisés d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, la bailleresse ne produit aucun inventaire détaillant de manière exhaustive les éléments décrits à l’article 2 du décret du 31 juillet 2015.

Enfin Mme [T] échoue à démontrer que les lieux donnés en location auraient, malgré tout, été garnis de tous meubles, objets mobiliers, fournitures et ustensiles divers propres à permettre aux locataire de vivre normalement dans les lieux loués et ne justifie pas son allégation selon laquelle les locataires auraient demandé à ce que les meubles présents soient retirés : en effet, il lui était tout à fait loisible de leur demander, par l’intermédiaire de l’agent immobilier chargé de la gestion du bien, de signer un document aux termes duquel ils attestaient renoncer à tout ce qui se trouvait sur place.

C’est donc par des motifs pertinents tirant exactement les conséquences habituelles en la matière et que la cour adopte que le premier juge a requalifié le bail meublé en bail non meublé.

— Sur les conséquences de la qualification du bail sur la validité du congé délivré par Mme [T] aux époux [I]

Mme [T] soutient que les conséquences tirées des constatations du premier juge sont critiquables car la décision contient une erreur matérielle sur la date de délivrance du congé qui a été délivré le 28 février 2022 avec prise d’effet au 1er juin 2022, alors que le jugement mentionne le 30 mai 2020 qui correspond à la date de la signature du bail. Elle fait valoir que l’argumentaire du juge est incompréhensible et qu’il manque de clarté, ajoutant que c’est parce qu’il a cru devoir par erreur requalifier le bail, qu’il a conclu à l’invalidité du congé.

Sur ce,

En application de l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En l’espèce , le bail a été conclu entre les parties le 30 mai 2020, que s’agissant en réalité d’un bail non meublé ainsi que précédemment retenu, le congé délivré par Mme [T] le 30 mai 2022 avec prise d’effet au 1er juin 2022 n’est pas valable puisqu’il l’a été pour une date antérieure à celle de l’expiration du bail soit le 1er juin 2023, ce congé non valide étant privé de tout effet, ainsi que l’a très exactement relevé le premier juge.

Le jugement rendu le 8 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse doit être confirmé en ce qu’il a débouté Mme [T] de ses demandes tendant à voir valider le congé, ainsi qu’en ses demandes subséquentes relatives à l’expulsion, à la fixation d’une indemnité d’occupation et à la condamnation des locataires à son paiement.

— Sur la demande en paiement formée par Mme [T] au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2022

Mme [T] poursuit l’infirmation du jugement déféré en ce qu’elle a été déboutée de sa demande en paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2022.

M. et Mme [I] ne répliquent pas sur ce point.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1353 du code civil, ' celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation'.

En l’espèce, Mme [T] produit aux débats son avis de taxe foncière de l’année 2022 faisant état de la somme de 263 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères dont elle s’est acquittée.

M. et Mme [I], qui ne justifient pas avoir remboursé cette somme à la bailleresse, doivent être condamnés à la lui régler, le jugement étant infirmé sur ce point.

— Sur la demande de dommages-intérêts formée par Mme [T]

Mme [T] qui succombe en sa demande principale tenant à la validation du congé qu’elle a fait délivrer à M. et Mme [I] et en sa demande d’expulsion, ne peut qu’être déboutée de sa demande d’indemnisation du préjudice qu’elle allègue et qui serait lié à l’absence de départ des locataires.

Sur les mesures accessoires

Mme [T] qui succombe en ses demandes principales doit être condamnée aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de M. et Mme [I] au titre des frais de procédure par eux exposés en cause d’appel en condamnant Mme [T] à leur verser la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 8 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse en ce qu’il a débouté Mme [T] de ses demandes tendant à voir valider le congé, ainsi qu’en ses demandes subséquentes relatives à l’expulsion, à la fixation d’une indemnité d’occupation et à la condamnation des locataires à son paiement,

L’infirme en ce qu’il a débouté Mme [J] de sa demande en paiement au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2022,

Statuant à nouveau de ce seul chef,

Condamne M. [C] [I] et Mme [W] épouse [I] à verser à Mme [L] [J] épouse [T] la somme de 263 euros à ce titre,

Y ajoutant,

Condamne Mme [L] [J] épouse [T] à verser à M. [C] [I] et Mme [W] épouse [I] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne Mme [L] [J] épouse [T] aux dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, président et par Madame Gaëlle RULLIER, greffière placée, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière placée, Le président,