COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 64B

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 04 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/06837 – N° Portalis DBV3-V-B7I-W2U7

AFFAIRE :

S.A. BANQUE CIC OUEST

C/

[U] [G]

…

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 07 Octobre 2024 par le Président du TJ de [Localité 10]

N° RG : 24/00428

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 04.09.2025

à :

M^e Asma MZE, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e François SOUCHON, avocat au barreau de CHARTRES, (61)

Mathieu CAUCHON, avocat au barreau de CHARTRES (38)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A. BANQUE CIC OUEST

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité.

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentant : M^e Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699 – N° du dossier 2474778

Plaidant : M^e Emmauel RUBI, du barreau de Nantes

APPELANTE

****************

Madame [U] [G]

née le [Date naissance 1] 1939 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Monsieur [V] [G]

né le [Date naissance 2] 1938 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 6]

M^e François SUCHON, du barreau de CHARTRES (61)

S.A.S. URBAN FOOD

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représentant : M^e Mathieu CAUCHON de la SELARL CAUCHON – PAVAN, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000038 – N° du dossier E0007HCC substitué par M^e Clémence GAUTIER

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 Juin 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Monsieur Hervé HENRION, Conseiller,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

La SA Banque CIC Ouest est propriétaire d’un local commercial au sein de l’immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 11].

La SAS Urban Food exploite un fonds de commerce de restauration rapide sous la dénomination commerciale Frenchy Tacos, dans le local voisin appartenant à M. [V] [G] et Mme [U] [G] née [I].

Par ordonnance rendue le 15 mars 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Chartres a ordonné une expertise judiciaire, en suite des désordres allégués par la société Banque CIC Ouest, consistant en de très fortes odeurs de friture provenant du restaurant voisin exploité par la société Urban Food.

En suite de l’expertise réalisée, par ordonnance du 25 avril 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Chartres a condamné in solidum la société Urban Food et M. [G] à mettre en conformité le mur séparant les deux lots de la copropriété occupés par la société Banque CIC Ouest d’un côté et par la société Urban Food de l’autre, afin de le rendre étanche à l’air et aux fumées, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard.

Par jugement rendu le 10 février 2023, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Chartres a liquidé l’astreinte à 36 800 euros pour la période du 11 juillet 2022 au 11 janvier 2023, condamné la société Urban Food et M. [G] à payer chacun à la société Banque CIC Ouest la somme de 18 400 euros au titre de cette astreinte, débouté M. et Mme [G] de leur demande de garantie à l’encontre de la société Urban Food et assorti la condamnation prononcée par le juge des référés du tribunal judiciaire de Chartres, en date du 25 avril 2022, à l’encontre de la société Urban Food et de M. [G], d’une astreinte journalière définitive de 500 euros.

Par arrêt rendu le 11 janvier 2024, la cour d’appel de Versailles, jugeant que la société Urban Food et M. et Mme [G] avaient justifié de la réalisation des travaux préconisés par l’expert afin de remédier aux désordres, a infirmé cette décision et condamné la société Banque CIC Ouest à verser la somme de 2 500 euros à la société Urban Food et la somme de 3 000 euros à M. et Mme [G], au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice délivré le 24 juin 2024, la société Banque CIC Ouest a fait assigner en référé la société Urban Food et M. et Mme [G] aux fins d’obtenir principalement :

— la condamnation in solidum des défendeurs à réaliser les travaux visant à mettre en oeuvre une paroi et un plafond coupe-feu 2h conformément à la réglementation incendie et notamment à son article C07 et à mettre un terme aux nuisances subies, à charge pour eux d’obtenir un avis de conformité d’un contrôleur technique ou de M. [O], expert judiciaire précédemment désigné, aux frais avancés des défendeurs, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours suivant la notification de la décision ;

— à titre subsidiaire, la mise en oeuvre d’une expertise ;

— la condamnation in solidum des défendeurs à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de provision ad litem et le cas échéant, la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par ordonnance contradictoire rendue le 7 octobre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Chartres a :

— déclaré la société Banque CIC Ouest irrecevable en ses demandes,

— condamné la société Banque CIC Ouest à verser à la société Urban Food la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Banque CIC Ouest à verser à M. et Mme [G] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes autres demandes, plus amples ou contraires,

— dit que les dépens resteront à la charge du demandeur sauf transaction ou éventuel recours ultérieur au fond.

Par déclaration reçue au greffe le 28 octobre 2024, la société Banque CIC Ouest a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’elle a rejeté toutes autres demandes, plus amples ou contraires, de la société Urban Food et M. et Mme [G].

Dans ses dernières conclusions déposées le 22 mai 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Banque CIC Ouest demande à la cour, au visa des articles 145 et 835 du code de procédure civile, de :

'- déclarer la société Banque CIC Ouest recevable et bien-fondée en ses demandes et en son appel,

y faisant droit,

1°) – infirmer l’ordonnance du juge des référés en date du 7 octobre 2024 en ce qu’elle a ;

— déclaré la société Banque CIC Ouest irrecevable en ses demandes,

— condamné la société Banque CIC Ouest à verser à la société Urban Food la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Banque CIC Ouest à verser à M. et Mme [G] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires, mais seulement en ce qu’il déboute la société Banque CIC Ouest de ses demandes,

— dit que les dépens resteront à la charge du demandeur sauf transaction ou éventuel recours ultérieur au fond,

statuant à nouveau :

à titre principal,

2°) – débouter M. et Mme [G] et la société Urban Food de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions ;

3°) – condamner in solidum la société Urban Food, M. et Mme [G] à réaliser les travaux par un professionnel bénéficiant d’une assurance décennale, visant à mettre en 'uvre une paroi étanche sur toute la cloison séparant les deux locaux, et un plafond, coupe-feu 2 h conformément à la réglementation incendie et notamment à son article C 07, et à mettre un terme aux nuisances subies, à charge pour eux d’obtenir un avis de conformité d’un contrôleur technique ou de M. [O], expert judiciaire précédemment désigné, aux frais avancés des défendeurs, le tout sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé de délai de 15 jours suivant la notification de la décision à intervenir ;

4°) – à titre subsidiaire, désigner tel expert qu’il plaira, avec pour mission :

1°) visiter l’immeuble à l’heure du déjeuner ; prendre connaissance des documents de la cause ; recueillir les explications des parties et s’entourer de tous renseignements utiles à l’effet de :

2°) procéder même de manière inopinée, si nécessaire, sans convocation des parties, à toutes constatations nécessaires ; et dire notamment si les odeurs de cuisson voire de friture émanant de l’exploitation du restaurant par la société Urban Food, excède les inconvénients normaux de voisinage ;

3°) vérifier si les travaux réalisés dans le local loué par la société Urban Food et appartenant à M. et Mme [G], ont permis d’établir une paroi et un plafond coupe-feu 2h00 conformément à la réglementation incendie ;

4°) réunir les éléments permettant de dire si ces travaux ont permis de mettre un terme aux nuisances olfactives liées principalement aux odeurs de cuisson comme constatées par le commissaire de justice dans son procès-verbal du 22 février 2024 ;

5°) à défaut et en cas de persistance de désordres et des défauts de conformité, indiquer les travaux de mise en conformité et propres à y remédier, les évaluer, en préciser la durée prévisible ; solliciter la fourniture de devis et donner son avis de technicien sur les devis produits par les parties ;

6°) vérifier la bonne réalisation des travaux définis, et s’assurer de leur conformité en terme de sécurité incendie, et de cessation des troubles anormaux liés aux odeurs de cuisson ;

7°) donner tous éléments permettant d’évaluer les préjudices éventuellement subis et à subir ;

8°) adresser un projet de rapport aux parties afin de recueillir leurs observations éventuelles dans un délai raisonnable, avant de déposer son rapport définitif,

en tout état de cause :

— débouter M. et Mme [G] de leurs demandes contraires au présent dispositif,

5°) – condamner in solidum la société Urban Food, M. et Mme [G] à verser à la société Banque CIC Ouest la somme de 5 000 euros à titre de provision ad litem, le cas échéant, et la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

6°) – condamner in solidum la société Urban Food et M. et Mme [G] aux entiers dépens.'

Dans leurs dernières conclusions déposées le 7 mars 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. et Mme [G] demandent à la cour, au visa des articles 122, 480, 696, 700 et 835 du code de procédure civile, de :

'à titre principal :

— juger la société Banque CIC Ouest irrecevable en ses demandes ;

en conséquence :

— confirmer l’ordonnance du juge des référés près le tribunal judiciaire de Chartres en date du 7 octobre 2024 en toute ses dispositions ;

à titre subsidiaire :

— juger la société Banque CIC Ouest mal fondée en ses demandes, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé ;

en conséquence :

— débouter la société Banque CIC Ouest de l’ensemble de ses demandes, prétentions, moyens, fins et conclusions ;

à titre infiniment subsidiaire :

— prononcer toute éventuelle nouvelle obligation de faire assortie d’une astreinte à l’encontre de la seule société Urban Food ;

— condamner la société Urban Food à relever et garantir M. et Mme [G] de toute éventuelle condamnation pécuniaire ;

en tout état de cause et y ajoutant :

— condamner la société Banque CIC Ouest et/ou la société Urban Food à verser à M. et Mme [G] la somme de 3 000 euros à titre d’indemnité relative aux frais irrépétibles d’appel ;

— condamner la société Banque CIC Ouest et/ou la société Urban Food aux entiers dépens de la procédure d’appel.'

La société Urban Food a constitué avocat le 19 novembre 2024 et n’a pas conclu.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La société CIC Ouest soutient être recevable à invoquer l’existence d’un trouble manifestement illicite et réfute que puisse être retenue la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée, dès lors qu’elle estime que la cour n’a pas, dans le dispositif de sa décision du 11 janvier 2024, tranché de demande visant à la réalisation des travaux.

Sur le fond, elle indique que les époux [G], en leur qualité de bailleur, sont mal fondés à contester la persistance du caractère anormal des troubles provenant des nuisances olfactives, ressenties par son personnel, fait des travaux entrepris par son preneur Urban Food en juin 2022.

L’appelante affirme avoir fait réaliser plusieurs constats de commissaire de justice qui établissent selon elle la persistance des odeurs de friture, dont attestent également les salariés de son agence.

Elle fait valoir que, si ses voisins exposent avoir engagé des travaux, ils n’en justifient pas.

La société CIC Ouest relate qu’une expertise amiable a eu lieu entre les parties en février 2025 qui a permis de constater l’existence d’un défaut d’étanchéité dans la cloison séparative entre le restaurant voisin et l’agence bancaire.

M. et Mme [G] concluent à l’irrecevabilité des demandes de la société CIC Ouest sur le fondement de l’autorité de la chose jugée, faisant valoir que le rapport d’expertise du 29 décembre 2021 arrêtait la nature et le coût des travaux et que la cour a considéré dans son arrêt du 11 janvier 2024 que ces travaux avaient été réalisés.

Ils expliquent que la société CIC Ouest demandait à la cour de fixer une astreinte afin de les contraindre à procéder à la mise en conformité du local litigieux, et que cette demande, identique à celle qui a été formée à nouveau devant le premier juge, a été rejetée.

Ils indiquent que l’autorité de la chose jugée s’étend aux motifs qui constituent le soutien nécessaire du dispositif et en sont, de ce fait, indissociables.

M. et Mme [G] soutiennent également qu’une même expertise ne peut être sollicitée deux fois en référé et que la demande d’expertise se heurte en conséquence à l’autorité et à la force de chose jugée.

Subsidiairement, les intimés exposent que la banque ne démontre à aucun moment que les odeurs dont elle fait état excéderaient le seuil des sujétions normales de voisinage, ou que les installations du restaurant seraient non-conformes, de sorte qu’aucun trouble manifestement illicite ne peut être caractérisé.

M. et Mme [G] affirment qu’une nouvelle demande d’expertise tendant à vérifier si les travaux définis par l’expert étaient ou non suffisants excède les pouvoirs du juge des référés et doit être formée devant le juge du fond.

A titre très subsidiaire, ils exposent que les travaux sollicités sont du ressort de leur locataire et qu’ils ne peuvent être condamnés à exécuter ses obligations à sa place.

Sur ce,

sur la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée

Il découle des articles 488 du code de procédure civile et 1355 du code civil que si elles n’ont pas l’autorité de chose jugée au principal, les ordonnances de référé sont revêtues de cette autorité au provisoire. Par ailleurs, le juge des référés ne saurait remettre en cause ce qu’il a lui-même précédemment décidé qu’en cas de circonstances nouvelles.

En application de ces dispositions, l’examen de l’existence ou non de circonstances nouvelles pouvant justifier de modifier ou de rapporter l’ordonnance rendue ne s’impose qu’en cas de constatation d’identité de parties, d’objet et de cause de la chose demandée. Elle est relative à ce qui a été tranché dans le dispositif.

Il ressort des termes de l’ordonnance du 25 avril 2022 que dans le présent litige, la société Banque CIC Ouest avait obtenu du juge des référés la désignation d’un expert et qu’à la suite du dépôt de son rapport, le juge indiquait : 'il ressort des conclusions du rapport d’expertise judiciaire que les nuisances olfactives constatées par le constat d’huissier du 10 mars 2020 et confirmées par l’expert désigné par le tribunal, et affectant les locaux de l’agence bancaire trouvent leur origine dans le local commercial qui est la propriété des consorts [G] et qui est donné à bail à la société Urban Food, exploitant un commerce de restauration rapide. Ces odeurs qui se répandent dans l’agence bancaire constituent un trouble anormal de voisinage.

Le transfert des odeurs est consécutif à l’installation d’une cuisine professionnelle dont le mur séparatif ne répond pas aux exigences coupe-feu réglementaires entraînant notamment sa perméabilité à l’air, compris fumées chaudes et odeurs.

En conséquence, les consorts [G], bailleurs, et la société locataire engagent de plein droit leur responsabilité sur le fondement des troubles anormaux de voisinage et doivent être condamnés in solidum à réparer le préjudice subi par la société victime de ces troubles sous astreinte.', le dispositif contenant cette condamnation :

'Condamnons in solidum la société Urban Food et [V] [G], bailleur, à mettre en conformité le mur séparatif entre les deux lots de la copropriété occupée par la Banque CIC Ouest d’un côté et la cuisine de la société Urban Food afin de le rendre étanche à l’air et aux fumées, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du premier jour du deuxième mois suivant notification de la présente ordonnance.'

Par la suite, la société Banque CIC Ouest a saisi le juge de l’exécution, qui lui a accordé, par jugement du 10 février 2023, la somme de 36 800 euros au titre de la liquidation de l’astreinte pour n’avoir pas exécuté les travaux.

Ce jugement a été infirmé par un arrêt de la cour du 11 janvier 2024, qui, dans son dispositif 'rejette toutes les demandes de la société Banque CIC Ouest’ , aux motifs que 'la persistance après travaux de la présence dans les locaux de l’agence de l’odeur de friture dont l’imputation au mur séparatif n’est pas démontrée, alors que l’obligation de faire à la charge de la société Urban Food et M. [G] bailleur consiste en la mise aux normes du mur séparatif afin de le rendre étanche à l’air et aux fumées, travaux dont la réalisation conforme à cette obligation est justifiée par la facture du 24 juin 2022, et non pas en la cessation des nuisances olfactives pour partie imputable à la présence d’une VMC dans le local de l’agence bancaire, n’est dès lors pas de nature à contredire la preuve rapportée par la société Urban Food de la réalisation des travaux à sa charge conformément à l’obligation de faire en cause.'

Par assignation du 24 juin 2024, la société Banque CIC Ouest a fait assigner la société Urban Food et les époux [G] aux fins d’obtenir 'leur condamnation in solidum à réaliser les travaux visant à mettre en 'uvre une paroi et un plafond coupe-feu 2 heures conformément à la réglementation incendie et notamment son article C07 et à mettre un terme aux nuisances subies, à charge pour eux d’obtenir un avis de conformité d’un contrôleur technique ou de Monsieur [O], expert judiciaire précédemment désigné'.

Il ressort de ces éléments que la société Urban Food et Monsieur [G] ont été condamnés à effectuer des travaux sur le mur situé entre la cuisine du restaurant et la banque, et que la cour d’appel, saisie d’une demande de liquidation de l’astreinte, a rejeté cette demande au motif que ces travaux avaient été réalisés.

Cependant, la société Banque CIC Ouest verse aux débats 2 constats de commissaire de justice des 6 octobre 2022 et du 22 février 2024 faisant état d’une odeur persistante de friture dans ses locaux et produit un rapport d’expertise amiable daté du 5 février 2025 qui indique notamment 'Nous avons pu relever que la zone de travaux traités par l’exploitant s’avère efficace et que les pénétrations s’effectuent désormais toujours par le plénum mais au droit de la salle de restaurant au niveau du comptoir. Cette zone n’ayant pas été traitée à la demande de mon confrère dans le cadre de l’expertise judiciaire, il convient désormais de pallier cette carence. Je préconise donc que soient réalisés les mêmes travaux préconisés et réalisés dans la cuisine sur la totalité de la cloison séparative dans la salle du restaurant afin d’éviter toute pénétration'.

Dès lors, la demande principale de la banque, certes mal rédigée, doit être comprise comme tendant à la réalisation de travaux de même nature que ceux visés dans la première ordonnance, mais à un autre endroit du mur séparatif. Il y a donc lieu de dire qu’elle ne se heurte pas à l’autorité de la chose jugée et l’ordonnance querellée sera en conséquence infirmée.

Il convient de considérer que les éléments produits par la société Banque CIC Ouest, postérieurs à l’ordonnance du 25 avril 2022, tels que rappelés plus haut (constats de commissaire de justice et rapport d’expertise amiable) caractérisent des circonstances nouvelles au sens de l’article 488 susmentionné et la demande de travaux sera donc déclarée recevable.

Sur la demande de travaux

Selon l’alinéa 1er de l’article 835 du code de procédure civile : 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par 'toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit’ qu’il incombe à celui qui s’en prétend victime de démontrer.

Il est de principe que 'nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage', un tel trouble étant susceptible de constituer un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

Le trouble anormal de voisinage étant indépendant de la notion de faute, le juge doit en toute hypothèse rechercher si le trouble allégué dépasse les inconvénients normaux du voisinage, que son auteur ait ou pas enfreint la réglementation applicable à son activité. Cette appréciation s’exerce concrètement notamment selon les circonstances de temps et de lieu.

Les appelants versent aux débats deux constats de commissaire de justice :

— l’un du 6 octobre 2022 qui fait notamment état d’une 'odeur de friture présente dans les deux bureaux situés dans la partie sud-est de l’agence bancaire. Dans la salle de réunion de l’agence dont un côté est séparé du patio comprenant la verrière par une grande baie vitrée, je sens que cette odeur de friture est toujours présente mais moins importante que dans les deux bureaux précédents. Puis, dans le dégagement situé à l’extrémité est de l’agence bancaire, également séparé du patio par deux grandes baies vitrées, l’odeur de friture est un peu moins importante que dans les deux bureaux précédents',

— l’autre du 22 février 2024, qui mentionne que le commissaire de justice 'constate effectivement la présence d’odeurs de friture dans son bureau [de Mme [L]]. Puis je suis allé dans le bureau de Monsieur [D] [Z]. Je constate également la présence d’une odeur de friture un peu moins prononcée que dans le bureau de Madame [L]. Ensuite, accompagné de Madame [L], je suis allé dans la cage d’escalier donnant accès au parking aérien et aux autres étages de l’immeuble. Dans cette cage d’escalier, je sens olfactivement de légères odeurs de friture en montant vers le parking aérien situé au premier étage de l’immeuble.(') Ensuite, en revenant dans le hall d’entrée de l’agence bancaire, je sens olfactivement une odeur de friture dans tout le hall de l’agence.'

Le rapport d’expertise amiable susmentionné produit par la société Banque CIC Ouest indique que : 'dans le plénum du bureau jouxtant la cloisons séparatives entre les 2 locaux, j’ai relevé une légère odeur de cuisson, laquelle n’était pas perceptible à l’intérieur du bureau avant la dépose des dallettes. (…)

Il ressort de mes constats que l’origine de ces troubles anormaux de voisinage sont liés à la présence d’une cloison séparative rapportée et ajustée aux structures béton hétérogènes.

La cause technique est un défaut d’étanchéité de cette cloison séparative.

La cause du trouble est l’exploitation d’un restaurant de type fast-food dans un local inadapté.

Nous avons pu relever que la zone de travaux traités par l’exploitant s’avère efficace et que les pénétrations s’effectuent désormais toujours par le plénum mais au droit de la salle de restaurant au niveau du comptoir. Cette zone n’ayant pas été traitée à la demande de mon confrère dans le cadre de l’expertise judiciaire, il convient désormais de pallier cette carence. Je préconise donc que soient réalisés les mêmes travaux préconisés et réalisés dans la cuisine sur la totalité de la cloison séparative dans la salle du restaurant afin d’éviter toute pénétration'.

Il est donc établi que des nuisances olfactives persistent dans l’agence bancaire, ce qui constitue un trouble anormal de voisinage caractérisant un trouble manifestement illicite.

Dès lors qu’il est démontré que les travaux déjà effectués sur une partie du mur sont efficaces pour la cuisine du restaurant, il convient d’ordonner la réalisation de ces travaux sur la partie non traitée du mur séparatif situé entre l’immeuble occupé par la société Banque CIC Ouest et le local occupé par le restaurant. En revanche, aucun élément ne permet d’étayer la demande relative à la réglementation incendie dont se prévaut la banque.

Le bail conclu entre M. et Mme [G] et la société Urban Food prévoit que 'le bailleur prendra à sa charge les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil réalisées dans les lieux loués ou dans l’immeuble dans lequel ils se trouvent', le locataire prenant à sa charge les autres réparations. L’étanchéité du mur ne constitue pas des grosses réparations au sens de l’article 606 du code de procédure civile, qui dispose que’ les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières'.

En outre, ce contrat de bail prévoit également que le locataire s’engage à 'ne rien faire qui puisse apporter un trouble de jouissance aux voisins'.

Il convient donc de condamner la société Urban Food à réaliser les travaux par un professionnel bénéficiant d’une assurance décennale, visant à mettre en 'uvre une paroi étanche sur toute la cloison séparant les deux locaux, dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé ce délai. Il n’y a pas lieu en revanche de prévoir une avis de conformité des travaux.

Sur les demandes accessoires

La société Banque CIC Ouest étant accueillie en son recours, l’ordonnance sera infirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, la société Urban Food et M. et Mme [G] ne sauraient prétendre à l’allocation de frais irrépétibles et devront en outre supporter in solidum les dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés, s’agissant des dépens d’appel, avec distraction au bénéfice des avocats qui en ont fait la demande.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société Banque CIC Ouest la charge des frais irrépétibles exposés. La société Urban Food sera en conséquence condamnée à lui verser une somme globale de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Déclare recevable les demandes de la société Banque CIC Ouest ;

Infirme l’ordonnance querellée,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société Urban Food à faire réaliser, par un professionnel bénéficiant d’une assurance décennale, les travaux visant à mettre en 'uvre une paroi étanche à l’air et aux fumées sur la cloison séparant la salle de restauration du local commercial qu’elle loue et le local occupé par la société Banque CIC Ouest, dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé ce délai ;

Dit que cette astreinte courra pendant 3 mois ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne in solidum la société Urban Food et M. [V] [G] et Mme [U] [G] née [I] aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne la société Urban Food à verser à la société Banque CIC Ouest la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente