COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 74C

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 12 JUIN 2025

N° RG 24/07270 – N° Portalis DBV3-V-B7I-W4GZ

AFFAIRE :

[O] [Z]

C/

[U] [M]

…

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 04 Novembre 2024 par le Président du TJ de Chartres

N° RG : 24/00411

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 12.06.2025

à :

M^e Nathalie GAILLARD, avocat au barreau de CHARTRES (1)

M^e Sonia GAMEIRO, avocat au barreau de CHARTRES (30)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DOUZE JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [O] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 10]

Représentant : M^e Nathalie GAILLARD de la SELARL VERNAZ FRANCOIS (HON.) – AIDAT-ROUAULT ISABELLE – GAILLARD N ATHALIE, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000001 – N° du dossier E0007HT5

APPELANT

****************

Madame [U] [M]

née le 01 Février 1979 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 10]

Monsieur [B] [L]

né le 22 Mars 1983 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 10]

Représentant : M^e Sonia GAMEIRO de la SELARL LESTER GAMEIRO NENEZ TIANO AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000030 – N° du dossier 2024102

Plaidant : M^e Pierre-François DEREC, du barreau d’Orléans

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 Mai 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente chargée du rapport et Madame Marina IGELMAN, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Monsieur Hervé HENRION, Conseiller,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Mme [U] [M] et M. [B] [L] sont propriétaires d’une maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 10].

M. [O] [Z] est propriétaire d’un terrain situé derrière leur maison et a pour projet d’y faire construire une maison d’habitation de 143m².

Soutenant que cette construction risque de leur causer une perte d’ensoleillement, Mme [M] et M. [L] ont, par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 juillet 2023, mis en demeure M. [Z] de cesser les travaux. Ils ont également proposé à M. [Z] une solution amiable en déplaçant le projet de construction de l’autre côté du terrain de 719 m².

Par acte de commissaire de justice délivré le 7 juin 2024, Mme [M] et M. [L] ont fait assigner en référé M. [Z] aux fins principalement de voir donner injonction à ce dernier d’interrompre les travaux de construction de sa maison et de le condamner à verser la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par ordonnance contradictoire rendue le 4 novembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Chartres a :

— renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront,

— ordonné à M. [Z] de suspendre l’exécution des travaux de construction d’une maison d’habitation sur la parcelle sise [Adresse 12], cadastrée n° AB [Cadastre 7],

— dit que cette mesure de suspension cessera de produire ses effets si Mme [M] et M. [L] ne justifient pas de l’engagement d’une action en démolition-indemnisation devant le juge du fond dans un délai de deux mois à compter de l’ordonnance,

— condamné M. [Z] à verser à Mme [M] et M. [L] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes autres demandes, plus amples ou contraires,

— condamné M. [Z] aux dépens de l’instance.

Par déclaration reçue au greffe le 20 novembre 2024, M. [Z] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’elle a renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront.

Dans ses dernières conclusions déposées le 7 janvier 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [Z] demande à la cour de :

'- déclarer recevable et un bien fondé Monsieur [Z] en son appel ;

y faisant droit,

— infirmer l’ordonnance de référés rendue le 4 novembre 2024, en ce qu’il a été ordonné à Monsieur [Z] de suspendre l’exécution des travaux de construction d’une maison d’habitation sur la parcelle sise [Adresse 12] cadastrée section AB [Cadastre 7] et en ce qu’elle a condamné Monsieur [Z] à payer à Madame [U] [M] et Monsieur [B] [L] à une somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau,

— dire n’y avoir lieu à référés ;

— constater l’existence d’une contestation sérieuse,

— déclarer irrecevables et en tous cas mal fondés les consorts [M]-[L] en leurs demandes,

— les en débouter,

— les condamner in solidum au paiement d’une somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel.'

Dans leurs dernières conclusions déposées le 7 mars 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, Mme [M] et M. [L] demandent à la cour de :

'- déclarer l’appel de M. [Z] caduc,

— subsidiairement, le déclarer mal fondé,

en conséquence et dans tous les cas,

— rejeter toutes les demandes de M. [Z],

— confirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

très subsidiairement, si la cour s’estimait insuffisamment informée :

— ordonner une mesure d’instruction sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile afin de faire constater et déterminer contradictoirement la réalité et l’ampleur de la perte de lumière et d’ensoleillement causée par le projet de construction de M. [Z], s’il est poursuivi et achevé, et chiffrer l’ensemble des préjudices en découlant pour eux,

— cependant, ordonner la suspension des travaux durant l’exécution de la mesure d’instruction et pendant un délai de deux mois après le dépôt du rapport, à charge pour Mme [M] et M. [L] de ressaisir le juge des référés ou le juge du fond dans ce délai s’il s’y estiment fondés,

en tout état de cause,

— condamner M. [Z] à verser à Mme [M] et M. [L] la somme de 3 500 euros à titre d’indemnité pour frais de justice,

— condamner M. [Z] au paiement des entiers dépens et accorder au conseil des concluants le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile,

— et rejeter toutes les demandes de M. [Z].'

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

sur la caducité de l’appel

Se fondant sur les dispositions de l’article 906-1 du code de procédure civile, M. [L] et Mme [M] invoquent la caducité de l’appel interjeté par M. [Z] au motif que la déclaration d’appel ne leur a pas été notifiée par RPVA avant le 29 décembre 2024.

M. [Z] ne conclut pas sur ce point.

Sur ce,

L’article 906-1 du code de procédure civile dispose que 'Lorsque l’affaire est fixée à bref délai par le président de la chambre, l’appelant signifie la déclaration d’appel dans les vingt jours de la réception de l’avis de fixation qui lui est adressé par le greffe à peine de caducité de la déclaration d’appel relevée d’office par le président de la chambre ou le magistrat désigné par le premier président ; cependant, si, entre-temps, l’intimé a constitué avocat avant signification de la déclaration d’appel, il est procédé par voie de notification à son avocat'.

Dès lors, c’est le président de la chambre ou le magistrat délégué que les intimés auraient dû saisir aux fins de voir prononcer la caducité de la déclaration d’appel de M. [Z].

Au surplus, l’article 906-1 du code de procédure civile reprend exactement, à l’exception de la durée du délai imparti, les dispositions de l’article 905-1 applicable antérieurement, et il convient en conséquence de considérer que reste applicable la jurisprudence antérieure, qui décidait que l’obligation faite à l’appelant de notifier la déclaration d’appel à l’avocat que l’intimé a préalablement constitué, dans le délai de dix jours de la réception de l’avis de fixation adressé par le greffe, n’est pas prescrite à peine de caducité de cette déclaration d’appel.

Aucune caducité n’est donc susceptible d’être encourue.

sur la suspension des travaux

M. [Z] indique que la demande des consorts [M]- [L] se heurte à une contestation sérieuse et qu’aucun trouble manifestement illicite ne peut être caractérisé, dès lors qu’il justifie avoir déposé un permis de construire qui n’a fait l’objet d’aucun recours, qui est conforme au PLU de la commune de [Localité 10] et qu’aucune violation de la règle de droit n’est donc démontrée.

L’appelant soutient que le juge ne peut se déterminer exclusivement au vu d’un constat de commissaire de justice établi non contradictoirement, qui ne peut suffire à établir une perte d’ensoleillement entraînant un trouble anormal de voisinage

Il souligne que les éléments relatifs à la course du soleil au fil des mois et à la mesure des hauteurs angulaires proviennent de logiciels, que les données saisies ne sont pas connues et que la méthodologie pour évaluer la perte d’ensoleillement n’est pas communiquée, soulignant en outre que l’analyse produite a été faite sur la maison voisine de celle des intimés.

M. [Z] soutient que la demande de suspension des travaux est disproportionnée.

L’appelant fait valoir que les consorts [M]- [L] ne justifient ni d’un trouble anormal ni d’un préjudice excessif, s’agissant de parcelles situées en secteur urbain.

Il expose que la demande de suspension des travaux lui occasionne un important préjudice et des charges financières conséquentes.

M. [L] et Mme [M] arguent en réponse d’un trouble anormal de voisinage résultant de la limitation anomale de l’ensoleillement de leur immeuble du fait de la construction sur le terrain de M. [Z].

Ils exposent que la maison envisagée 'obstruera immanquablement’ l’ensoleillement de leur maison, notamment dans leur pièce à vivre, que leur facture de chauffage augmentera et que la valeur de leur maison sera diminuée.

Ils rappellent que le permis de construire est toujours délivré sous réserve du droit des tiers.

Subsidiairement, les intimés sollicitent l’organisation d’une expertise afin de faire constater et déterminer contradictoirement la réalité et l’ampleur de la perte de lumière et d’ensoleillement causée par le projet de construction de M. [Z] et chiffrer l’ensemble des préjudices en découlant pour eux, la suspension des travaux durant l’exécution de la mesure d’instruction devant, selon eux, être ordonnée.

Sur ce,

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, 'dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend'.

Selon l’alinéa 1 de l’article 835 du code de procédure civile : 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.'

Le trouble manifestement illicite qu’il incombe à celui qui s’en prétend victime de démontrer, est caractérisé par « toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit ».

Un trouble anormal de voisinage peut caractériser un tel trouble, encore appartient-il à Mme [M] et M. [L] qui l’allèguent de le démontrer avec une évidence suffisante.

Le dommage imminent dont la preuve de l’existence incombe à celui qui l’invoque, s’entend du 'dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer'.

En vertu des dispositions de l’article 1253 du code civil, 'le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.'

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Mme [M] et M. [L] sont propriétaires d’un immeuble sis sur une parcelle cadastrée AB [Cadastre 2], à [Localité 10], d’une contenance de 2a et 85 ca.

Leur voisin, M. [Z], a obtenu un permis de construire une maison d’habitation sur la parcelle contigue cadastrée AB [Cadastre 4], AB [Cadastre 8], AB [Cadastre 7] et AB [Cadastre 5] d’une superficie de 719 m2. Sur le permis de construire est indiqué que l’immeuble aura une superficie de 119 m2 et une hauteur de 7, 28 m.

Il est constant que ce permis de construire n’a fait l’objet d’aucun recours et qu’il est définitif.

En vertu des dispositions de l’article A424- 8 du code de l’urbanisme, 'le permis [de construire] est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d’urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s’estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d’autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d’urbanisme'.

Dès lors, s’il n’est pas contesté que M. [Z] a obtenu un permis de construire cette circonstance n’est pas incompatible avec l’existence d’un trouble manifestement illicite causé par les travaux de construction.

L’existence d’une perte d’ensoleillement est insuffisante à caractériser par principe un trouble anormal de voisinage dans le cadre d’un environnement urbain relativement dense comme en l’espèce. Cependant, un trouble anormal de voisinage peut être caractérisé en fonction de l’importance de diminution de la luminosité pour l’immeuble voisin.

Sur ce point, Mme [M] et M. [L] versent aux débats un procès-verbal de commissaire de justice du 26 juillet 2023 qui a procédé à des mesures de luminosité à l’aide d’un Lux Metre dans la cuisine, le salon et à l’extérieur de leur maison.

Ces éléments ne sont d’aucune valeur probatoire dès lors que ces photographies sont prises en vue plongeante vers le sol et qu’il n’est donc pas possible de savoir si les pièces susmentionnées sont situées côté rue ou côté jardin. Au surplus, la mesure de la luminosité dans la maison des intimés, si elle peut avoir un intérêt comparatif lorsque la construction de l’édifice voisin sera terminée, n’est pas de nature à caractériser l’existence d’un trouble actuel ou potentiel issu de cette construction.

Mme [M] et M. [L] produisent également deux pièces intitulées 'course du soleil au cours des mois – Leaflet Times’ et une 'mesure des hauteurs angulaires par le logiciel EnerTech'.

L’origine de ces documents n’est pas précisée mais l’appelant indique sans être contredit qu’il s’agit de résultats provenant d’un logiciel utilisé par les intimés eux-mêmes, sans que puissent être connues les données saisies dans le logiciel.

Il ressort de l’examen du plan cadastral annexé au constat des intimés eux-mêmes que, sur le document 'course du soleil', la flèche indiquant 'Maison de Mme [M] et M. [L]' (sic) correspond en réalité à l’immeuble situé sur la parcelle voisine (cadastrée AB [Cadastre 6]) et non à la maison des intimés (cadastrée AB [Cadastre 2]). Dès lors, ce document n’a qu’une valeur probante limitée puisque les données renseignées dans le logiciel ne sont pas celles de l’immeuble litigieux.

En tout état de cause, il n’est pas contesté que la maison de Mme [M] et M. [L] est orientée nord/ouest pour la façade donnant sur la rue – sud/est pour le côté jardin, et que la construction de M. [Z] sera située au sud-est de leur immeuble.

S’agissant de la 'mesure des hauteurs angulaires par le logiciel EnerTech', le document produit qui comporte des mesures d’angles et deux courbes 'trajectoires du soleil', sans explication, est particulièrement peu compréhensible.

Au surplus, les intimés ne versent aux débats aucun élément descriptif de leur immeuble, de sorte que la cour ne sait pas quelle est sa hauteur, sa largeur, la disposition intérieure des pièces ou l’emplacement des fenêtres, tous éléments pourtant indispensables à l’évaluation du trouble anormal de voisinage qu’ils invoquent. De même, ils exposent que leur jardin est en contrebas de celui de M. [Z] sans donner d’éléments objectifs ou chiffrés du décalage entre les parcelles, qui aura nécessairement une incidence sur la hauteur relative de l’immeuble de l’appelant.

M. [Z] produit quant à lui un procès-verbal d’implantation réalisé par un géomètre expert qui démontre que son immeuble sera situé à 3, 20 mètres de la propriété des intimés, et placé en limite droite de propriété, de sorte qu’il est le plus éloigné possible de l’immeuble de Mme [M] et M. [L] et essentiellement à l’est de leur maison.

Finalement, M. [L] et Mme [M] sont gravement défaillants dans l’administration de la preuve et se contentent pour l’essentiel d’allégations particulièrement peu étayées.

Ils échouent à démontrer qu’il existe un risque de perte d’ensoleillement consécutive à l’édification de l’immeuble de M. [Z] suffisamment grave pour être de nature à constituer un trouble anormal de voisinage dans un milieu urbain densément construit.

Dès lors, leur demande de suspension des travaux ne peut prospérer sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, puisque la preuve d’un réel différend entre les parties n’est pas rapportée, étant souligné à titre surabondant qu’à même le supposer établi, la suspension des travaux n’apparaît pas une mesure adaptée et proportionnée.

Cette demande de suspension n’est pas davantage justifiée sur le fondement de l’alinéa 1 de l’article 835 du même code, la différence de perte d’ensoleillement, au surplus particulièrement hypothétique au vu des éléments rappelés plus haut, étant en tout état de cause insuffisante à permettre de démontrer avec la certitude requise que l’immeuble édifié par M. [Z] causerait à Mme [M] et M. [L] un trouble anormal de voisinage ou que sa construction entraînerait un dommage imminent.

Mme [M] et M. [L] seront en conséquence déboutés de leur demande de suspension des travaux et l’ordonnance querellée sera infirmée à ce titre.

Sur la demande d’expertise

Selon l’article 145 du code de procédure civile, 's’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées, à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé'.

L’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile suppose que soit constaté qu’il existe un procès non manifestement voué à l’échec au regard des moyens soulevés par les défendeurs, sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée.

Il résulte de l’article 145 que le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer le bien-fondé de l’action en vue de laquelle elle est sollicitée ou l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est destinée à les établir, mais qu’il doit toutefois justifier de la véracité des éléments rendant crédibles les griefs allégués et plausible le procès en germe.

En l’espèce, au regard des éléments mentionnés plus haut, les griefs allégués par Mme [M] et M. [L] sont purement hypothétiques. Rien ne permet en effet de penser en l’état que le trouble résultant de la construction de l’immeuble de M. [Z] excédera les inconvénients normaux de voisinage ou que la perte d’ensoleillement de leur immeuble sera significative.

Il y a lieu de les débouter de leur demande d’expertise.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance sera infirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Parties perdantes, Mme [M] et M. [L] ne sauraient prétendre à l’allocation de frais irrépétibles et devront en outre supporter les dépens de première instance et d’appel.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à M. [Z] la charge des frais irrépétibles exposés. Les intimés seront en conséquence condamnés à lui verser une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme l’ordonnance entreprise ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Déboute Mme [U] [M] et M. [B] [L] de leur demande de suspension des travaux de construction de M. [O] [Z] ;

Déboute Mme [U] [M] et M. [B] [L] de leur demande d’expertise ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne Mme [U] [M] et M. [B] [L] aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne Mme [U] [M] et M. [B] [L] à verser à M. [O] [Z] la somme totale de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et celle d’appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente, et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente