COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

Chambre civile 1-3

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 20 NOVEMBRE 2025

N° RG 22/06329 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VPAA

AFFAIRE :

S.C.I. LA SOURIS VERTE

C/

[I] [V]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 03 Octobre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 11]

N° Chambre : 2

N° Section :

N° RG : 21/01596

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Séverine COLNARD-WUJCZAK, avocat au barreau de VAL D’OISE

M^e Angélique ALVES, avocat au barreau de VAL D’OISE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.C.I. LA SOURIS VERTE

N° SIRET : 807 763 628

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Séverine COLNARD-WUJCZAK, Postulant/plaidant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 247

APPELANTE

****************

Monsieur [I] [V]

né le 05 Avril 1976 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentant : M^e Angélique ALVES, Postulant/plaidant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 13

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 07 octobre 2025, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente

Madame Anne-Gaëlle DUMAS, Conseillère

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me FOULON

FAITS ET PROCEDURE

Le 9 novembre 2016, Me [G], notaire associé à [Localité 9] (Oise), a reçu une promesse unilatérale de vente entre la société La souris verte, promettant, et M. [I] [V], bénéficiaire, portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 3].

La promesse était consentie pour une durée expirant le 31 octobre 2017 à 16 heures.

Il a été convenu que la réalisation de la vente ne pourrait intervenir que par la signature d’un acte authentique accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par virement.

La vente, en cas de réalisation, devait avoir lieu moyennant le prix de 475 000 euros.

L’indemnité d’immobilisation a été fixée à la somme forfaitaire de 47 500 euros, le bénéficiaire s’engageant à la verser au plus tard le jour de la signature de l’acte authentique de vente.

La promesse a été consentie sous diverses conditions suspensives, dont l’obtention d’un permis de construire et l’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêt de la part de tous organismes, pour un montant maximum de 700 000 euros, d’une durée de 15 ans, moyennant un taux nominal d’intérêt maximum de 1,5 % l’an hors assurances, le prêt devant être garanti par une sûreté réelle ou le cautionnement d’un établissement financier. Une ou plusieurs offres définitives de prêts devait être obtenue au plus tard le 30 septembre 2017 et être portée à la connaissance du promettant.

Le permis de construire a été obtenu dans le délai prévu.

Par lettre recommandée du 7 octobre 2017, la société La souris verte a mis en demeure M. [V] de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive d’obtention de financement. Aucune réponse n’a été apportée à cette mise en demeure, et la vente n’a pas été réalisée.

Par lettre recommandée de son conseil du 28 juillet 2020, la société La souris verte a mis en demeure M. [V] de régler l’indemnité d’immobilisation de 47 500 euros augmentée des intérêts. Cette mise en demeure n’a pas été suivie d’effets.

Par exploit du 31 mars 2021, la société La souris verte a fait assigner M. [V] devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de le voir condamner à lui payer à titre principal l’indemnité d’immobilisation.

Par jugement du 3 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

— débouté la société La souris verte de l’ensemble de ses demandes,

— débouté M. [V] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné la société La souris verte aux dépens,

— rappelé que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Par acte du 19 octobre 2022, la société La souris verte a interjeté appel et demande à la cour, par dernières écritures du 11 mars 2024, de :

— la déclarer recevable et bien fondé en son appel,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes,

Statuant à nouveau,

— condamner M. [V] à lui payer la somme principale de 47 500 euros majorée des intérêts légaux à compter du 7 octobre 2017, date de la première mise en demeure, et ce, jusqu’à complet paiement,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. [V] de ses demandes,

Statuant à nouveau,

— débouter M. [V] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

— condamner M. [V] à lui payer la somme de 3 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions du 20 février 2024, M. [V] demande à la cour de :

— le juger recevable et bien fondé en ses fins, moyens, prétentions,

— le juger recevable en son appel incident,

A titre principal,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il débouté la société La souris verte de l’intégralité de ses demandes,

— infirmer le jugement déféré uniquement en ce qu’il l’a débouté de ses demandes de dommages intérêts et d’indemnité pour procédure abusive,

Ce faisant,

— condamner la société La souris verte à lui verser à la somme de 10 000 euros à titre de procédure abusive,

— condamner la société La souris verte à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts,

A titre subsidiaire,

— réduire à zéro le montant de la clause pénale,

En tout état de cause,

— condamner la société La souris verte à lui verser une indemnité d’un montant de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société La souris verte en tous les dépens de l’instance.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 septembre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la demande de versement de l’indemnité d’immobilisation

Le tribunal a retenu que la condition suspensive n’était pas défaillie du fait de M. [V], qui justifiait de sa demande de prêt, par production d’une lettre du Crédit mutuel datée du 9 avril 2021, qu’il n’avait pas communiquée en temps et en heure à la société La souris verte.

La société souris verte relève que M. [V] avait jusqu’au 30 septembre 2017 pour justifier de l’exécution de la condition suspensive, ce qu’il n’a pas fait. Elle soutient que la lettre produite datée du 9 avril 2021, ne concerne pas la demande de prêt de 2017 et ne correspond pas à l’information donnée au notaire 4 ans plus tôt. En outre, elle fait valoir que le mail qui lui a été adressé le 27 septembre 2017 ne lui a pas été communiqué dans les formes prévues par la promesse notamment en ce que l’information n’a pas été faite par le bénéficiaire de la promesse, que le mail ne comprend d’ailleurs pas de pièce jointe à l’appui de son contenu et en ce que l’information n’a pas fait l’objet d’une lettre recommandée avec avis de réception. Elle considère donc que M. [V] n’a pas justifié du dépôt de sa demande de prêt et que l’attestation bancaire délivrée 4 ans après ne peut être considérée comme se rapportant à cette demande de prêt. Elle rappelle que la nature de l’indemnité ne conduit pas à sanctionner, comme une clause pénale, une faute de l’acquéreur, mais à indemniser l’immobilisation du bien.

M. [V] soutient que la société La souris verte a été informée du refus de prêt par le notaire, ce qu’elle ne conteste pas, et qu’elle n’a pas donné suite à la demande de prorogation des délais afin de poursuivre la vente. Il fait valoir que l’obligation de justifier du dépôt de sa demande de prêt n’était assortie d’aucun délai, et qu’il a bien notifié au notaire rédacteur de l’acte le refus de financement qu’il avait obtenu du crédit mutuel. En réponse aux moyens de l’appelante, il indique que celui qui a envoyé le mail informant du refus, M. [C] a bien agi au nom de M. [V] son mandant, qu’il était connu comme tel par la société La souris verte puisqu’elle l’a recontacté au moment de la remise en vente du bien en 2018, que la transmission d’une attestation de refus de prêt par un mandataire du bénéficiaire de la promesse n’est assortie d’aucune sanction. Il relève que la société La souris verte n’a jamais émis de réserve quant à la non-réception de l’attestation de refus par le notaire, y compris lorsqu’il lui a été demandé une prorogation du délai de la réalisation de cette condition suspensive.

Sur ce,

En application de l’article 1124, alinéa 1er, du code civil, dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, si le promettant s’engage à vendre à des conditions d’ores et déjà fixées avec le bénéficiaire, ce dernier dispose d’un droit d’option lui conférant la faculté de contracter ou non. La levée de l’option par le bénéficiaire a pour effet de rendre la vente parfaite. A défaut de levée d’option dans les termes du contrat, la promesse de vente devient caduque.

L’indemnité d’immobilisation versée par le bénéficiaire au promettant est la contrepartie de l’option qui lui est offerte pendant un certain délai. Il s’agit du prix de l’option. Elle n’a pas pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation et ne se confond pas avec une clause pénale. Le principe est que l’indemnité d’immobilisation reste acquise au promettant si le bénéficiaire ne lève pas l’option, mais que celle-ci doit cependant être restituée au bénéficiaire si celui-ci justifie d’un juste motif de non levée de l’option ou si la non-levée de l’option résulte de la caducité de la promesse liée à la non réalisation d’une condition suspensive non imputable au bénéficiaire.

Par ailleurs, lorsqu’est stipulée une condition suspensive, l’article 1304-3, alinéa 1er, du code civil dispose que « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement », l’article 1304-5 prescrivant enfin au débiteur de s’abstenir de tout acte qui empêcherait la bonne exécution de l’obligation.

En application de cet article, la condition suspensive est réputée accomplie lorsque les acquéreurs n’ont pas demandé l’octroi d’un prêt conforme aux stipulations du compromis de vente et la preuve d’une telle demande leur incombe.

En l’espèce, la promesse signée le 9 novembre 2016, entre la société La souris verte, promettante, et M. [V], bénéficiaire, portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 3] stipule que : « Pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le BENEFICIAIRE devra :

. justifier du dépôt de sa ou ses demandes de prêts et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive,

. Et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au PROMETTANT à son domicile élu, du refus de ce ou ces prêts.

A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le PROMETTANT aura la faculté de mettre le [7] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition. »

M. [V] avait donc jusqu’au 30 septembre 2017 pour justifier du dépôt de sa ou ses demandes de prêts et du respect de ses obligations aux termes de la condition suspensive.

Ce dernier justifie avoir informé par mail le notaire du refus de prêt dans les termes suivants « bonjour, comme convenu. Voici le refus de prêt de [I] [V] concernant le projet d’acquisition de [Localité 8] » le 27 septembre 2017.

Interrogé par la société La souris verte, par un mail du 28 septembre 2017 sur l’obtention du prêt du bénéficiaire de la promesse, le notaire instrumentaire répondait :

« Malheureusement, votre acquéreur n’a pas encore obtenu son financement, il effectue encore des démarches auprès des banques. lI souhaiterait proroger la condition suspensive d’obtention de son prêt (jusqu’au 30 octobre au plus tard). »

Le courrier du crédit mutuel, dont une copie datée du 9 avril 2021 est produite au dossier indique:

« Objet : refus de crédit immobilier

Monsieur,

Vous nous avez sollicités le 25 juillet 2017 pour obtenir un crédit immobilier de 700 000 euros destiné à financer l’acquisition d’un bien situé [Adresse 2] au taux d’intérêt fixe de 1.5% sur une durée de 180 mois. Après l’étude de votre dossier, nous avons le regret de vous informer que nous ne pouvons donner une suite favorable à votre demande. (')»

Cette attestation, non contestée dans son contenu évoque le bien dont il est question et la demande est conforme aux termes de la condition suspensive, de sorte qu’il n’est pas contestable malgré ce que soutient la société La souris verte, que ce refus correspond au bien de la promesse litigieuse. Le tribunal a justement relevé qu’aucun élément objectif ne permet de suspecter la sincérité de ce courrier qui n’a pas fait l’objet d’une procédure pour faux. Il sera ajouté que M. [V] ne peut être tenu responsable de la date indiquée sur un courrier qu’il n’a pas rédigé.

Le bénéficiaire, pour pouvoir bénéficier de la protection de la condition suspensive devait donc se prévaloir, au plus tard à la date du 30 septembre 2017 du refus du ou de prêts, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé à la société La souris verte à son domicile élu. La mise en demeure prévue au contrat a été adressée à M. [V] le 28 juillet 2020, soit bien après l’expiration du délai et quelques temps avant l’introduction de la procédure devant le tribunal judiciaire de Pontoise.

Pour autant, il résulte des articles 1188 et suivants du code civil que le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes, que les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier, et que dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur.

Or, en prévoyant une condition suspensive de prêt, chaque partie entend sécuriser l’accord en s’assurant de la faisabilité de l’opération :

— pour le promettant vendeur, en s’assurant que le bénéficiaire acquéreur, aura les fonds lors de la vente et qu’à défaut, il sera libéré de son engagement en l’absence de financement dans le délai au minimum, de sa promesse.

— pour l’acquéreur, ou bénéficiaire, en s’assurant qu’il ne sera pas tenu d’acquérir et donc de payer un bien immobilier alors qu’il ne dispose pas du financement nécessaire pour ce faire.

Ainsi, la formalité d’information par voie de lettre recommandée, alors que le refus a été d’une part communiqué au notaire instrumentaire le 27 septembre 2017 et d’autre part que ce dernier en a informé le promettant le lendemain, ne saurait renverser l’appréciation de la réalisation de la condition suspensive, ni caractériser une faute de l’acquéreur, qui n’est pas responsable de la défaillance de la condition, dès lors qu’il démontre, comme en l’espèce avoir effectué les démarches prescrites.

Celle-ci n’étant pas défaillie du fait de M. [V], le jugement qui a débouté la SCI La souris verte de sa demande de versement de l’indemnité d’immobilisation est confirmé.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [V]

Le tribunal a rejeté la demande reconventionnelle de M. [V] de dommages et intérêts pour procédure abusive, indiquant que la société La souris verte avait pu se méprendre de bonne foi sur l’étendue de ses droits. Il a également rejeté la demande formulée au titre du préjudice distinct de dommages et intérêts pour les pertes financières subies, relevant que la caducité de la promesse n’était pas imputable à la société La souris verte et M. [V] ayant lui-même pris un risque économique en exposant des frais sans avoir le financement de l’opération projetée.

M. [V] soutient que la procédure a dégénéré en abus dès lors que la société La souris verte a initié celle-ci quatre ans et demi après l’échec de la vente, que la venderesse n’était pas profane, puisque gérée par un notaire, et que ladite société ne conteste pas avoir reçu l’information du refus de prêt mais uniquement la forme de ce refus. Il explique ensuite que la société La souris verte n’a pas donné suite à la demande de prorogation des délais pour poursuivre la vente, car elle savait combien M. [V] s’était investi dans le projet personnellement et économiquement. Il indique que les délais ont été longs en raison des délais légaux pour obtenir des autorisations administratives afférentes au projet de rénovation imaginé. Enfin, il explique que la rupture des échanges a été brutale et que, un an plus tard, il était informé par message SMS adressé à M. [C], celui qui avait envoyé le refus de prêt au notaire, de ce que le bien était remis en vente, lui demandant « votre situation est-elle toujours bloquée ou êtes-vous désormais finançable ' », si bien qu’il considère que la société La souris verte n’ignorait pas le refus de prêt.

La société La souris verte fait valoir qu’elle a demandé l’application pure et simple des termes d’un contrat et que la circonstance que le gérant de la société ait exercé la profession de notaire ne doit pas la priver du droit de défendre ses intérêts. Elle soutient qu’exiger le respect du formalisme du contrat conclu n’est pas une attitude fautive et qu’elle était en droit de demander la preuve écrite de la banque pour vérifier notamment que la demande était conforme à la promesse, alors que le notaire instrumentaire ne la lui avait pas transmise. Elle ajoute que M. [V] ne fonde pas sa demande de dommages et intérêts pour le préjudice financier qu’il allègue.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’article 1241 du Code civil dispose que « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. »

L’article 32-1 du code de procédure civile précise que « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 3 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. »

En l’espèce, c’est par de justes motifs que le tribunal a jugé que le caractère abusif de la présente procédure n’était pas démontré, dans la mesure où la souris Verte a légitimement pu croire au bien-fondé de ses prétentions, l’envoi de la preuve du refus de prêt n’étant pas démontré par les pièces produites au débat et le respect du formalisme du contrat n’étant pas strictement respecté et nécessitant une interprétation de la clause et une appréciation des juridictions. Cette dernière n’a fait qu’exercer son droit à faire valoir ses prétentions en justice, dans les délais prévus par la loi, sans que l’action ne soit prescrite.

Le jugement est donc confirmé de ce chef

S’agissant de la demande de M. [V] au titre d’un préjudice financier, non seulement celle-ci n’est pas fondée en droit dans ses conclusions, comme l’exige l’article 954 du code de procédure civile, mais elle n’est pas non plus étayée d’éléments ni de pièces caractérisant une faute de la société La souris verte qui serait en lien avec le préjudice dont M. [V] se prévaut.

Dès lors, le jugement est confirmé de ce chef.

Sur les autres demandes

Il résulte des articles 696 et 700 du code de procédure civile, que la partie perdante est condamnée, sauf décision contraire, aux dépens et aux frais exposés en vue du litige et non compris dans les dépens. Le montant de l’indemnité fixée au titre de l’article 700 précité est apprécié selon l’équité et la situation économique des parties

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées.

La société La souris verte qui succombe est condamnée aux dépens de la procédure d’appel et est déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [V] qui succombe également partiellement conservera la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par décision contradictoire mise à disposition,

Confirme le jugement dans toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne la société La souris verte aux dépens,

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,