COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51M

Chambre civile 1-2

ARRET N°134

CONTRADICTOIRE

DU 06 MAI 2025

N° RG 24/00823 -

N° Portalis DBV3-V-B7I-WKV2

AFFAIRE :

[S] [N]

C/

[V] [H] [P]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 janvier 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 8]

N° RG : 11-22-700

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées

le : 06.05.25

à :

M^e Sarah ANNE

M^e Anne-Sophie REVERS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SIX MAI DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Madame [S] [N]

née le 08 avril 1959 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : M^e Sarah ANNE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 33

Substitué par : M^e Christelle MORIN, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE

****************

INTIMÉS

Monsieur [V] [H] [P]

né le 1er juillet 1965 à [Localité 12] (IRAN)

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentant : M^e Anne-Sophie REVERS de la SELARL ANNE-SOPHIE REVERS AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 4

Plaidant : M^e Clément CARON de la SELARL BOËGE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0249

Substitué par : M^e Delphine LOISEAU, avocat au barreau de PARIS

S.A.S AVILAP, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentant : M^e Anne-Sophie REVERS de la SELARL ANNE-SOPHIE REVERS AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 4

Plaidant : M^e Clément CARON de la SELARL BOËGE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0249

Substitué par : M^e Delphine LOISEAU, avocat au barreau de PARIS

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 11 février 2025, Madame, Valérie DE LARMINAT, conseillère, ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffière placée lors des débats : Madame Gaëlle RULLIER

Greffière en pré-affectation lors du prononcé : Madame Bénédicte NISI

Rappel des faits constants

Par acte sous seing privé en date du 1er août 2019 à effet au 6 août 2019, M. [V] [H] [P], représenté par son mandataire, la SA Avilap, a donné à bail à Mme [S] [N], pour une durée d’un an renouvelable, un logement meublé de deux pièces situé [Adresse 4], appartement n° 704 au 7ème étage, à [Localité 8] dans les Hauts-de-Seine, moyennant un loyer mensuel fixé à 1 290 euros, incluant une provision sur charges mensuelle de 115 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 2 350 euros.

Le bail a été résilié de manière anticipée et la locataire a quitté les lieux sans établir un état des lieux de sortie contradictoire.

Faute de restitution du dépôt de garantie malgré des démarches amiables en ce sens, Mme [N] a fait assigner la société Avilap devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie par acte de commissaire de justice délivré le 27 juillet 2022.

Elle a ensuite appelé en intervention forcée M. [H] [P], bailleur, par acte de commissaire de justice délivré le 15 décembre 2022.

La décision contestée

Devant le juge des contentieux de la protection, Mme [N] a sollicité la condamnation de M. [H] [P] au paiement, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, des sommes suivantes :

—  2 350 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

—  3 525 euros au titre de la majoration pour restitution tardive du dépôt de garantie,

et in solidum avec la société Avilap,

—  500 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral,

—  1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens.

La société Avilap a soulevé une fin de non-recevoir tendant à voir déclarer irrecevables les demandes présentées par la locataire à son encontre, faute de qualité à agir contre le mandataire du bailleur.

M. [H] [P] a conclu au débouté des demandes de Mme [N] et a sollicité à titre reconventionnel la condamnation de cette dernière à lui verser la somme de 1 194,29 euros à titre d’indemnité d’occupation du 24 mars au 21 avril 2020, outre avec le mandataire, la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’audience de jugement a eu lieu le 12 octobre 2023.

Par jugement contradictoire rendu le 12 janvier 2024, le juge des contentieux de la proximité du tribunal de proximité de Courbevoie a :

— dit n’y avoir lieu à réouverture des débats,

— déclaré les demandes formées par Mme [N] contre la société Avilap irrecevables,

— fixé à 459 euros la somme dont est redevable M. [H] [P] à l’égard de Mme [N] au titre de la restitution partielle du dépôt de garantie,

— fixé à 1 292,50 euros la somme dont est redevable M. [H] [P] à l’égard de Mme [N] au titre de la majoration de retard,

— fixé à 1 194,29 euros l’indemnité d’occupation dont est redevable Mme [N] à l’égard de M. [H] [P],

— condamné en conséquence, par compensation à concurrence de la quotité la plus faible, M. [H] [P] à payer à Mme [N] la somme de 557,21 euros, représentant la différence entre la somme totale due par M. [H] [P] (1 751,50 euros) et la somme due par Mme [N] (1 194,29 euros),

— rejeté la demande de dommages-intérêts de Mme [N],

— rejeté la demande de Mme [N] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande de M. [H] [P] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [N] à payer à la société Avilap la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [H] [P] aux dépens de l’instance l’opposant à Mme [N],

— condamné Mme [N] aux dépens de l’instance l’opposant à la société Avilap,

— débouté Mme [N], M. [H] [P] et la société Avilap de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au dispositif de la présente décision.

La procédure d’appel

Mme [N] a relevé appel du jugement par déclaration du 8 février 2024 enregistrée sous le numéro de procédure 24/823.

Par ordonnance d’incident rendue le 10 octobre 2025, le magistrat chargé de la mise en état a :

— constaté le désistement de la société Avilap et de M. [H] [P] de leur incident aux fins de radiation,

— vu l’article 700 du code de procédure civile, condamné Mme [N] à payer à la société Avilap et M. [H] [P] une indemnité de 500 euros,

— vu l’article 700 du code de procédure civile, débouté Mme [N] de sa demande en paiement,

— dit que les dépens de l’incident suivront le sort de ceux de l’instance au fond,

— renvoyé la cause et les parties à l’audience de mise en état du jeudi 9 janvier 2025 à 9h pour clôture et dit que l’affaire sera plaidée à l’audience du 11 février 2025 en audience collégiale à 14h en salle 5.

Par ordonnance rendue le 9 janvier 2025, le magistrat chargé de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et a fixé la date des plaidoiries le 11 février 2025, dans le cadre d’une audience collégiale.

Les conseils des parties ont procédé au dépôt de leurs dossiers de plaidoiries sans se présenter à l’audience.

Prétentions de Mme [N], appelante

Par dernières conclusions adressées par voie électronique le 2 janvier 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé de ses moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Mme [N] demande à la cour d’appel de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré ses demandes à l’encontre de la société Avilap irrecevables,

— réformer le jugement en ce qu’il a :

. fixé à 459 euros la somme dont est redevable M. [H] [P] à son encontre au titre de la restitution partielle du dépôt de garantie,

. fixé à 1 292,50 euros la somme dont est redevable M. [H] [P] à son encontre à titre de majoration de retard,

— infirmer le jugement en ce qu’il :

. a fixé à 1 194,29 euros l’indemnité d’occupation dont elle est redevable à l’égard de M. [H] [P],

. a condamné en conséquence par compensation à concurrence de la quotité la plus faible M. [H] [P] à lui payer la somme de 557,21 euros représentant la différence entre la somme totale due par M. [H] [P] (1 751,50 euros) et la somme due par elle-même (1 194,29 euros),

. a rejeté sa demande de dommages-intérêts,

. a rejeté sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

. l’a condamnée à payer à la société Avilap la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

. l’a condamnée aux dépens de l’instance l’opposant à la société Avilap,

. l’a déboutée de toutes ses autres demandes plus amples ou contraires,

et statuant à nouveau,

— la déclarer recevable en ses demandes formulées à l’encontre de la société Avilap,

— condamner M. [H] [P] à lui payer les sommes suivantes :

. 2 350 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

. 13 160 euros au titre de la majoration pour restitution tardive du dépôt de garantie,

— condamner in solidum M. [H] [P] et la société Avilap à lui payer les sommes suivantes :

. 500 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral,

. 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance outre 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

— débouter M. [H] [P] et la société Avilap de l’ensemble de leurs demandes à son encontre,

— condamner in solidum les intimés aux dépens de première instance et d’appel.

Prétentions de M. [H] [P] et de la société Avilap, intimés

Par dernières conclusions adressées par voie électronique le 12 décembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé de leurs moyens, M. [H] [P] et la société Avilap demandent à la cour d’appel de :

— déclarer mal fondé l’appel de Mme [N] à l’encontre de la décision rendue le 12 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Courbevoie,

par conséquent,

— confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions,

— débouter Mme [N] de l’ensemble de ses demandes formées à leur encontre,

y ajoutant,

— condamner Mme [N] à leur payer à chacun la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [N] aux entiers dépens.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Sur la recevabilité des demandes de Mme [N] à l’encontre de la société Avilap

Mme [N] sollicite la condamnation de la société Avilap, in solidum avec M. [H] [P], à lui verser les sommes de 500 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral et 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le premier juge a considéré que ces demandes étaient irrecevables au motif que seul le bailleur peut répondre de la responsabilité de restituer le dépôt de garantie et que la société Avilap n’avait donc pas qualité pour défendre dans cette affaire qui porte sur la restitution du dépôt de garantie.

Mme [N] demande l’infirmation de ce chef de jugement, expliquant qu’elle fonde sa demande de dommages-intérêts sur la responsabilité extracontractuelle du mandataire tandis que la société Avilap conclut à l’irrecevabilité des demandes formées à son encontre par Mme [N], faisant valoir que seul le bailleur peut répondre de l’obligation de restituer le dépôt de garantie et que la demande de dommages-intérêts est exclusivement liée au défaut de restitution du dépôt de garantie dont seul le bailleur est responsable.

Sur ce,

L’article 32 du code de procédure civile dispose : « Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir. »

Aux termes de l’article 122 du même code, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

En principe, conformément aux dispositions des articles 1984 et 1998 du code civil, seul le mandant a qualité pour agir à l’encontre du mandataire, en exécution des obligations contractuelles les liant.

En l’espèce toutefois, il résulte des moyens développés par Mme [N] que celle-ci a entendu engager la responsabilité extracontractuelle du mandataire puisqu’elle soutient que la société Avilap a engagé sa propre responsabilité compte tenu du comportement qu’elle a adopté à son égard, par exemple en n’ayant pas conservé ses médicaments qui étaient restés dans le réfrigérateur alors qu’il est particulièrement difficile de se les procurer étant vendus uniquement à l’étranger.

Mme [N] a bien qualité à agir à l’encontre de la société Avilap, la prétention émise relevant d’une action en responsabilité extracontractuelle..

La demande doit donc être déclarée recevable.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Mme [N] réclame la restitution de l’intégralité du dépôt de garantie qu’elle a versé, soit la somme de 2 350 euros.

M. [H] [P] s’oppose à la demande, considérant n’être redevable, après imputation des réparations à la charge de la locataire, que de la somme de 459 euros.

Sur ce,

L’article 22 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose : « Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. »

M. [H] [P] indique qu’en conformité avec les stipulations du bail, lesquelles détaillaient précisément les différentes sommes pouvant être mises à la charge du locataire, le dépôt de garantie a été conservé afin de remettre en état l’appartement et permettre de la donner à nouveau en location.

S’agissant des conditions de résiliation du bail et du départ anticipé de la locataire, il ressort des pièces versées aux débats que Mme [N] a informé la société Avilap de son départ avant la fin du bail par courriel du 19 février 2020 rédigé en ces termes : « Bonjour M. [T], Je viens juste d’apprendre que la fin de ma mission aura lieu le 15 mars 2020. Je ne sais pas si on pourra prolonger jusqu’à fin mars, mais je ne le crois pas trop car le client est en pleine restructuration et j’ai vu des gens qui partaient sans même un préavis d’un mois comme le contrat l’indique. Bref, c’est la vie. Donc, comme je travaille à distance le vendredi, je quitterai les lieux le jeudi 12 mars matin » (pièce 15 de la locataire).

Puis, Mme [N] a indiqué devoir quitter les lieux précipitamment le 15 mars 2020 en raison du premier confinement décrété le 17 mars 2020.

Elle a adressé un message au mandataire le 21 mars 2020 en ces termes : « Bonjour M. [T], les bureaux de poste n’affranchissent plus les courriers. De plus, je n’ai pas reçu les trop-versés jusqu’à présent. Comme je ne pourrai pas venir à [Localité 11] jusqu’à la fin du confinement, je vous prie de bien vouloir mettre de côté le routeur SFR, sa boîte en carton se trouve dans un sac isolant rouge et blanc sur une chaise ainsi que le balai-serpillière dans le placard. A votre disposition pour tout renseignement complémentaire, je suis joignable sur mon téléphone portable. Merci infiniment d’avance. Bien cordialement, Mme [N]. » (pièce 7 du bailleur).

Mme [N] a renvoyé les clés de l’appartement par voie postale dans le courant du mois d’avril 2020.

La cour observe qu’il n’est produit aucun congé donné par la locataire et que la fin du bail, fixée au 24 mars par les parties, ne résulte que de l’attestation émise par le mandataire du bailleur.

S’agissant de l’établissement de l’état des lieux de sortie, la société Avilap indique que la locataire n’a pas entendu se déplacer au rendez-vous qu’elle lui avait fixé le 12 mai 2020 pour établir un état des lieux de sortie.

La société Avilap explique qu’elle s’est donc rendue, à cette date, dans l’appartement pour établir un état des lieux de sortie en l’absence de la locataire et qu’elle a, à cette occasion, découvert un appartement dans un état lamentable.

Elle indique que Mme [N] a quitté l’appartement en résiliant le contrat d’électricité sans prendre la peine de vider le réfrigérateur, lequel contenait des denrées alimentaires retrouvées en l’état de putréfaction après plusieurs semaines de pourrissement. Elle ajoute que la glace contenue dans le freezer s’est liquéfiée et s’est mélangée au liquide issu des denrées avariées pour se déverser sur le sol et se propager sur la base des murs, sur les plinthes et les éléments d’équipement de la cuisine. Elle souligne qu’une odeur pestilentielle s’est propagée dans tout l’appartement.

Elle ajoute avoir constaté en outre que l’appartement n’avait absolument pas été nettoyé, que la locataire y avait laissé des effets personnels, que plusieurs meubles et surfaces avaient été dégradés, que des équipements étaient manquants, que la serrure de la porte de la chambre était cassée, que le mur de gauche au niveau de la porte d’entrée subissait un dégât des eaux et qu’il manquait un badge permettant d’entrer dans l’immeuble.

La société Avilap a dressé un état des lieux de sortie sur la base de ces constatations, qui apparaissent conformes aux déclarations de la locataire, qui indique être partie précipitamment (pièce 8 du bailleur).

Mme [N] conteste toutefois l’absence de restitution du dépôt de garantie.

Elle fait d’abord valoir qu’en l’absence d’état des lieux de sortie établi contradictoirement, le dépôt de garantie devait lui être restitué puisqu’elle est présumée avoir rendu les lieux en bon état.

M. [H] [P] et la société Avilap répondent toutefois avec pertinence que la locataire a fait obstacle à l’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire, que dans ces conditions l’absence d’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire ne peut leur être opposée.

Mme [N] leur a certes écrit qu’elle avait dû partir brutalement le 15 mars 2020 en raison de la crise sanitaire :

« Rappel :

— date d’entrée dans les lieux le 01/08/2019,

— date de sortie réelle et brutale des lieux, le 15 mars 2020 à cause du confinement de Covid-19,

— date retenue officielle 24 mars 2020 (pour respect du délai de 30 jours pour les meublés) » (pièce 9 du bailleur).

Elle avait pourtant annoncé son départ dès le 19 février 2020 et aurait pu anticiper la fin de son contrat de bail.

M. [H] [P] et la société Avilap ajoutent que Mme [N] a fait savoir par la suite, à plusieurs reprises, qu’elle ne reviendrait pas sur les lieux avant la fin du confinement et qu’en définitive, elle a renvoyé les clés de l’appartement par voie postale dans le courant du mois d’avril 2020 en sollicitant une attestation de fin de location.

Ainsi, elle a écrit : « Bonjour M. [T], G besoin d’une attestation prouvant que G quitté l’appartement SVP dès que possible. Merci beaucoup d’avance. Mme [N] » ou encore « C pour l’attestation d’avoir quitté les lieux pour l’arrêt de l’assurance pour le remboursement des trop versés. Autrement G réussi à vous envoyer les clés » (pièce 7 du bailleur).

Mme [N] fait également valoir qu’elle a toujours agi en transparence avec la société Avilap, qu’elle l’a informée que son employeur mettait fin à sa mission dès qu’elle l’a su, que cette annonce de son employeur est intervenue dans un contexte sanitaire particulier l’obligeant à attendre la fin du confinement pour revenir sur les lieux. Elle confirme qu’elle n’avait pas l’intention de fuir et encore moins de laisser une partie de ses effets personnels sur place, qu’en définitive, n’ayant pas pu revenir, elle a envoyé les clés de l’appartement par voie postale le mois suivant.

Elle considère que l’absence de rédaction d’un état des lieux de sortie ne peut en aucun cas lui être imputée, qu’elle n’a commis aucune faute.

Une attestation de fin de location a été adressée par le mandataire à Mme [N] le 17 avril 2020, mentionnant expressément qu’en raison de la pandémie, l’état des lieux de sortie n’avait pu être réalisé, ce que la locataire n’a pas remis en cause.

Au vu de ce qui précède, il sera retenu que Mme [N], en refusant de se déplacer sans justifier d’un cas de force majeure, a fait obstacle à l’établissement d’un état des lieux de façon contradictoire. Elle ne peut dans ces conditions se prévaloir d’avoir rendu les lieux en bon état de ce seul fait.

Certes, l’article 3-2 alinéas 2, 3 et 4 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose : « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties. »

Ainsi au cas d’espèce, conformément au texte précité, l’état des lieux de sortie aurait dû être établi par un commissaire de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente, après convocation au moins sept jours à l’avance. Or, il n’est pas discuté que le mandataire n’a pas fait appel à un commissaire de justice.

Toutefois, il est constant que, dans ce cas, la preuve des dégradations locatives peut être rapportée par le bailleur par tous moyens laissés à l’appréciation du juge.

A ce titre, la société Avilap verse aux débats l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement, qui montre que la locataire a pris un logement en bon état.

Mme [N] conteste avoir pris un logement en parfait état. Elle soutient que l’état des lieux a été effectué dans la pénombre en l’absence d’électricité dans le logement et volets fermés.

L’état des lieux d’entrée est versé aux débats par Mme [N] (sa pièce 2). Il fait en effet état de l’absence d’électricité dans le logement et de réserves précises à ce titre, par exemple sur le fonctionnement du volet roulant donnant sur le balcon qui est « à contrôler après la remise en électricité » mais d’aucune réserve d’ordre général tenant à l’effectivité du contrôle opéré. Il laisse apparaître un logement en bon état général avec un inventaire des meubles et équipements fournis. Les contestations de la locataire à ce sujet seront donc écartées.

La société Avilap indique avoir établi un état des lieux de sortie qui, bien que non-contradictoire, permet de lister les différentes dégradations qu’elle impute à la locataire. Elle ajoute avoir pris des photographies et elle communique différents devis et factures pour justifier des montants retenus sur le dépôt de garantie.

Elle soutient que Mme [N] ne critique pas la réalité des dégradations locatives qui lui sont imputées, mais seulement le montant des factures, ce qui apparaît exact pour l’essentiel au regard des échanges de messages entre les parties.

M. [H] [P] et son mandataire, la société Avilap, ont ainsi, sur ces bases opéré les retenues suivantes :

— au titre des frais de ménage :

Il n’est pas remis en cause que l’appartement n’a pas été nettoyé par Mme [N] à son départ, que celle-ci reconnaît comme étant intervenu dans la précipitation sans prendre de précaution notamment concernant les denrées alimentaires.

Il a été retenu à ce titre une somme de 550 euros, selon justificatif du prestataire de ménage (pièce 12-1 du bailleur).

Ce montant doit être entériné.

— au titre du remplacement du mobilier manquant ou dégradé :

La société Avilap a constaté que du mobilier avait été dégradé ou que des équipements manquaient. Mme [N] a reconnu avoir laissé certains de ses effets personnels dans les lieux, notamment sa box internet, qu’elle a demandé au mandataire de lui réexpédier.

Il a été retenu une somme de 230 euros au titre du coût du matériel acheté et des diligences du mandataire (déplacement chez Ikea et frais de réexpédition de la box par la Poste) (pièce 12 du bailleur).

Cette somme sera également entérinée.

— au titre des frais de remise en état :

La société Avilap a constaté que les murs de l’appartement avaient été dégradés, notamment par le liquide issu du frigo qui n’avait pas été nettoyé et du dégât des eaux touchant le mur de l’entrée. En outre, le mandataire a constaté que la serrure de la porte donnant sur la chambre avait été cassée, ce qui a nécessité son remplacement.

Il a été retenu de façon fondée à ce titre une somme de 1 071 euros sur la base d’un devis conforme (pièce 14 du bailleur).

Celui-ci doit être entériné.

— au titre des frais de remplacement du badge :

Mme [N] reconnaît ne pas avoir restitué un des deux badges qu’elle avait reçus.

La société Avilap lui a facturé le remplacement du badge 150 euros (pièce 12 du bailleur), ce que la locataire conteste quant au montant, estimant que celui-ci est un peu élevé, sa s’ur s’étant vu facturer une somme de 100 euros seulement à ce titre.

La facture émise fait état du coût du badge pour 54 euros et de frais de déplacement pour 96 euros, ceux-ci ayant été rendus nécessaires par la défaillance de la locataire.

La somme retenue apparaît dans ces conditions justifiée.

Les retenues opérées par le bailleur sur le dépôt de garantie, qui s’élèvent à la somme totale de 2 001 euros, apparaissent toutes justifiées.

Déduction faite de cette somme sur le montant du dépôt de garantie, M. [H] [P] doit en conséquence être condamné à rembourser la somme de 459 euros à Mme [N], par confirmation du jugement sur le montant.

Sur le retard dans la restitution du dépôt de garantie

Le premier juge a retenu que le point de départ du délai légal pour restituer le dépôt de garantie devait être fixé au 21 juin 2020, soit deux mois après la remise des clés intervenue le 21 avril 2020 et qu’il avait été interrompu le 3 mai 2021, date à laquelle la locataire a refusé la proposition du bailleur de lui restituer le solde qu’il estimait lui devoir, fixant ainsi à la somme de 1 292,50 euros la pénalité de retard.

Mme [N] conteste ce chef du jugement. Elle soutient que le délai devait commencer à courir le 24 avril 2020, un mois après la fin du bail et qu’il ne pouvait être interrompu au motif du refus d’une proposition amiable, d’autant plus que la somme de 459 euros ne lui a jamais été versée. Elle sollicite la condamnation du bailleur à lui payer une somme de 13 160 euros à titre de majoration pour remise tardive du dépôt de garantie.

M. [H] [P] conclut à la confirmation du jugement sur ce point.

Sur ce,

L’article 22 alinéa 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. »

Il est établi que Mme [N] a adressé les clés par voie postale, le mandataire indiquant les avoir reçues le 21 avril 2020, même si le cachet de la poste montre que le courrier n’a été présenté que le 24 avril 2020 (pièce 16 de la locataire).

Mme [N] ne peut donc se prévaloir d’une fin de bail fixé au 24 mars 2020, ni d’ailleurs d’un point de départ de la pénalité un mois après, soit le 24 avril 2024.

En effet, d’une part, le délai d’un mois ne s’applique que dans l’hypothèse où « l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées », que tel n’est pas le cas en l’espèce puisqu’aucun état des lieux de sortie n’a été établi contradictoirement.

Après des échanges sur le montant des réparations locatives avec Mme [O] de la société Pacifica, assureur protection juridique de la locataire, la société Avilap a proposé à Mme [N], par courriel du 3 mai 2021, de lui restituer la somme de 459 euros, après avoir rappelé que la locataire n’avait pas entendu se déplacer pour établir un état des lieux, l’état déplorable de l’appartement et le détail du compte (pièce 11 de la locataire).

Mme [O], pour le compte de Mme [N], a répondu par courrier recommandé du 10 avril 2021 en ces termes : « (') Mme [S] [N] [X] a résilié son bail par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 22 février 2020. Aucun état des lieux de sortie contradictoire n’a été fait. Le montant du dépôt de garantie n’a pas été restitué à notre assuré. Conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, les retenues opérés par le bailleur doivent être dûment justifiées. En l’absence d’état des lieux contradictoire, vous ne pouvez pas opposer de dégradations locatives (…) Ainsi, nous vous remercions de bien vouloir nous adresser la somme de 2 350 euros par chèque libellé à l’ordre de notre assurée ». Il sera observé que, contrairement aux affirmations de Mme [O], aucun courrier recommandé daté du 22 février 2020 n’est produit aux débats et qu’il n’en est pas fait état dans les conclusions des parties.

Les démarches ultérieures en vue d’une conciliation n’ont pas abouti, les parties maintenant leur position, la locataire réclamant la restitution intégrale du dépôt de garantie, le bailleur opposant de son côté des réparations locatives.

Dans ces conditions, le premier juge a de façon pertinente retenu que le retard dans la restitution du solde du dépôt de garantie ne s’est pas prolongé, du fait du bailleur, au-delà du 3 mai 2021.

L’indemnité doit donc être arrêtée à la somme de 1 292,50 euros, selon le compte établi par le premier juge, que la cour adopte.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur l’indemnité d’occupation sollicitée par le bailleur

M. [H] [P] sollicite la condamnation de Mme [N] à lui verser une indemnité d’occupation de 1 194,29 dû à compter du 24 mars, terme du bail tel qu’il a été fixé par les parties, jusqu’au 21 avril 2020, date de restitution effective des clés.

Mme [N] conteste cette demande et oppose la nécessité de prendre en compte le contexte très exceptionnel du confinement lié à la pandémie de Covid-19 et de son éloignement important (elle demeurait à [Localité 10]) ainsi que le fait de lui imputer les délais d’acheminement des clés par la Poste en retenant la date du 21 avril 2020 alors qu’elle a adressé son courrier le 15 avril 2020.

Sur ce,

Il est constant qu’à compter de la fin du bail, le locataire devient occupant sans droit ni titre, que s’il se maintient dans les lieux, il commet une faute extracontractuelle qui l’expose à payer une indemnité d’occupation au bailleur, que cette indemnité est due non seulement pendant le temps de l’occupation effective mais également tant que le locataire n’a pas remis les clés au bailleur afin qu’il retrouve la jouissance de son bien.

En l’espèce, Mme [N] a certes adressé les clés de l’appartement au mandataire du bailleur par courrier recommandé expédié le 15 avril 2020 mais celui-ci n’a été réceptionné que le 24 avril 2020, ainsi qu’en atteste le cachet de la poste, de sorte qu’en arrêtant sa demande au 21 avril 2020, le bailleur n’outrepasse pas ses droits.

Par ailleurs, Mme [N] n’explicite pas en quoi le confinement l’empêchait d’adresser ses clés par voie postale plus tôt, ni même l’empêchait de rejoindre son domicile, étant rappelé que la première phase du déconfinement a commencé le 11 mai 2020.

C’est à juste titre que le premier juge a condamné la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation fixée à la somme de 1 194,29 euros, selon décompte du bailleur que la cour adopte.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les dommages-intérêts sollicités par Mme [N]

Mme [N] sollicite, tant à l’encontre de M. [H] [P] que de la société Avilap in solidum, l’allocation d’une somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral qu’elle allègue avoir subi.

A l’appui de sa demande, elle invoque sa situation personnelle, les très nombreuses démarches amiables qu’elle a entreprises pour parvenir à récupérer son dépôt de garantie, le temps et des frais liés, l’ancienneté du litige, les tracasseries liées aux procédures de première instance et d’appel et le fait que son bailleur conserve son dépôt de garantie alors qu’il reconnaît expressément qu’au moins une partie était due.

M. [H] [P] et la société Avilap contestent la demande.

Ils soutiennent qu’aucune faute ne peut être reprochée au bailleur, puisque c’est légitimement qu’il a retenu le montant du dépôt de garantie en adressant à la locataire les justificatifs des montants retenus et en lui faisant une proposition amiable, qu’aucune faute ne peut non plus être retenue à l’encontre du mandataire dans l’exécution de ses obligations issues de son mandat, qu’en outre, le préjudice doit être indépendant du simple retard dans la restitution du dépôt de garantie, qu’enfin Mme [N] ne verse aux débats aucun élément de preuve du préjudice moral allégué.

Sur ce,

A titre liminaire, la cour observe que si les intimés contestent le fait que Mme [N] ait demandé une condamnation in solidum en première instance et soutiennent dans le corps de leurs conclusions que cette demande serait nouvelle en cause d’appel, ils n’en tirent aucune conséquence juridique puisqu’ils ne demandent pas aux termes du dispositif de leurs conclusions que cette demande soit jugée irrecevable comme nouvelle en cause d’appel, qu’il n’y a donc pas lieu de statuer sur ce point.

Mme [N] ne rapporte la preuve ni d’une faute du bailleur, dont il est jugé qu’il a, à bon droit, refusé de restituer l’intégralité du dépôt de garantie, ni du mandataire, ni la preuve d’un quelconque préjudice moral, de sorte que sa demande doit être rejetée, par confirmation du jugement entrepris.

Sur la compensation

Compte tenu des condamnations respectives intervenues entre M. [H] [P] et Mme [N], il sera fait droit à cette demande, le jugement étant confirmé de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles de procédure

Compte tenu de la teneur de la décision rendue, le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il a :

— rejeté la demande de Mme [N] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande de M. [H] [P] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [N] à payer à la société Avilap la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [H] [P] aux dépens de l’instance l’opposant à Mme [N],

— condamné Mme [N] aux dépens de l’instance l’opposant à la société Avilap.

Mme [N], qui succombe pour l’essentiel en son recours, supportera les dépens d’appel en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Mme [N] sera en outre condamnée à payer à M. [H] [P] ainsi qu’à la société Avilap une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité et la situation économique respective des parties conduisent à arbitrer à la somme de 1 000 euros (pour chacun) et sera déboutée de sa propre demande présentée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La COUR, statuant publiquement, en dernier ressort et par arrêt contradictoire,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie le 12 janvier 2024, excepté en ce qu’il a déclaré les demandes formées par Mme [S] [N] contre la SA Avilap irrecevables,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

DIT recevables les demandes formées par Mme [S] [N] contre la SA Avilap,

DÉBOUTE Mme [S] [N] de sa demande de dommages-intérêts présentée à l’encontre de la SA Avilap,

CONDAMNE Mme [S] [N] au paiement des dépens d’appel,

CONDAMNE Mme [S] [N] à payer à M. [V] [H] [P] une somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [S] [N] à payer à la SA Avilap une somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE Mme [S] [N] de sa demande présentée sur le même fondement.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, greffière en pré-affectation, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière en pré-affectation, Le président,