N° RG 23/01145

N° Portalis DBVM-V-B7H-LX7O

C2

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY

la SCP MONTOYA & DORNE

la SCP TGA-AVOCATS

la SCP ALPAVOCAT

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 02 JUILLET 2024

Appel d’une décision (N° RG 14/00360)

rendue par le Tribunal judiciaire de Gap

en date du 13 février 2023 et du jugement rectificatif du 17 avril 2023 (N° RG 23/00097)

suivant déclarations d’appel du 16 mars 2023 et 26 octobre 2023

APPELANTE :

E.U.R.L. GC entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée dont le capital social est de 8 000 €uros immatriculée au RCS DE GAP sous le numéro 491 555 199, dont le siège social est [Adresse 4]

[Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Alexis GRIMAUD de la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, plaidant par M^e Frédéric VOLPATO de la SCP LEGALP, avocat au barreau de HAUTES-ALPES

INTIMES :

Me [O] [S]

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 1]

S.A.R.L. [O] [S] – BERTRAND [H] ET MARIE FORTOUL NOTAIRES ASSOCIÉS venant aux droits de la SCP Pierre COURT – [O] [S] – Bertrand [H],prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 9]

[Localité 1]

représentés par M^e Olivier DORNE de la SCP MONTOYA & DORNE, avocat au barreau de GRENOBLE

S.C.I. LE BELVEDERE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

C/O Monsieur [E]

[Adresse 5],

[Localité 3]

représentée par M^e François DESSINGES de la SCP TGA-AVOCATS, avocat au barreau de HAUTES-ALPES

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE LE BELVEDERE ensemble immobilier en copropriété sis [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la société ADG IMMOBILIER, société à responsabilité limitée au capital de 2.500 €, immatriculée au RCS de GAP sous le numéro 504 487 042, dont le siège social [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal

domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e Fabien BOMPARD de la SCP ALPAVOCAT, avocat au barreau de HAUTES-ALPES

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Catherine Clerc, président de chambre,

M^me Joëlle Blatry, conseiller

M^me Véronique Lamoine, conseiller,

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 mai 2024 madame Blatry, conseiller chargé du rapport en présence de madame Clerc président de chambre, assistées de Anne Burel, greffier, ont entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

La SCI Le Belvédère (la SCI), propriétaire des murs d’un hôtel-restaurant sur la commune de Pelvoux (05), a entrepris en 2006 de le transformer en habitation et de le commercialiser par lots.

Me [O] [S], notaire à [Localité 1], a établi le 27 octobre 2006 le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, puis le 24 février 2007 un acte modificatif affectant certaines parties communes à la jouissance privative des lots 1 à 4.

Le 26 février 2007, la SCI a vendu ces 4 lots à la société GC, laquelle, sans l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires, y a fait réaliser divers travaux sur les parties communes, dont notamment la construction de 4 terrasses.

Ensuite, la société GC a commercialisé les lots n°1 au profit de M. [C] [P], n° 2 au profit de M. [Z] [X] et n° 4 au profit de l’indivision [M] [J]-[B] et [K] [A].

Par exploit d’huissier des 18 janvier et 15 février 2011, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Belvédère (le Syndicat) a poursuivi la SCI, la SCP Pierre Court et [O] [S], Me [O] [S], la société GC, M. [X], Mme [J] et les consorts [A] aux fins d’annulation de l’acte notarié du 24 février 2007 et de remise en état des lieux dans leur état antérieur.

Après radiation puis réinscription de l’affaire, un protocole transactionnel sur la reconnaissance des terrasses a été signé le 9 juillet 2019.

Suivant conclusions du 1er juillet 2022, le Syndicat s’est désisté de ses demandes à l’encontre de M. [X], de Mme [J] et des consorts [A].

M. [I] [D], gérant de la société GC, est intervenu volontairement à l’instance.

Par jugement du 13 février 2023 rectifié par décision du 17 avril 2023, le tribunal judiciaire de Gap a :

déclaré irrecevable la demande en dommages-intérêts du Syndicat,

déclaré irrecevable la demande en dommages-intérêts de la société GC,

condamné la SCP Court-[S] et Me [S] à prendre en charge les frais du géomètre-expert chargé de calculer la nouvelle répartition des tantièmes et des frais nécessaires à l’établissement d’un état descriptif de division modificatif et de sa publication au service de la publicité foncière,

condamné la société GC, sous astreinte de 50€ par jour de retard passé le délai de 2 mois suivant la signification du jugement, à :

déplacer le compteur EDF de la copropriété qui se trouve sur la terrasse privative du lot n° 1 sur une partie commune accessible,

remettre en état les soubassements de l’immeuble résultant des travaux réalisés et notamment le décaissement,

condamné in solidum la SCP Court-[S] et Me [S], d’une part, et la société GC, d’autre part, à payer au Syndicat une indemnité de procédure de 5.000€ et à supporter les dépens de l’instance.

Suivant déclarations des 16 mars et 26 octobre 2023, la société GC a relevé appel de ces décisions.

Par ordonnance du 5 décembre 2023, les procédures ont été jointes.

Au dernier état de ses écritures en date du 8 avril 2024, la société GC demande à la cour d’infirmer le jugement déféré et de :

à titre principal,

condamner solidairement la SCP Pierre Court-[O] [S]-Bernard Sardy, Me [S] et la SCI Le Belvédère à :

supporter son entier préjudice comptable et financier du fait de l’oubli du notaire et de la contestation de l’acte modificatif du règlement de copropriété du 24 février 2007,

lui payer les sommes de :

15.000€ au titre du préjudice financier lié à la perte des 3 séquestres de 5.000€ chacun, le tout majoré des intérêts au taux légal capitalisés et de l’impact de l’inflation,

4.264 355€ au titre de sa perte de chance arrêtée au 30 septembre 2022,

condamner le Syndicat à lui payer la somme de 10.000€ en réparation de son préjudice moral,

subsidiairement :

ordonner une mesure d’expertise judiciaire comptable et financière afin d’avoir un avis s’agissant du montant du préjudice indirect de sa perte de chance et, ensuite, définir la part à attribuer aux lots 1, 2 et 4,

lui allouer une provision immédiate de 199.167€,

ordonner une mesure d’expertise judiciaire s’agissant du décaissement et du compteur EDF afin d’identifier les dates du décaissement des soubassements et du déplacement du compteur ainsi que de leur auteur,

condamner solidairement la SCP Pierre Court-[O] [S]-Bernard Sardy, Me [S] et la SCI Le Belvédère à la relever et garantir de toute somme qui serait mise à sa charge,

en tout état de cause, condamner solidairement la SCP Pierre Court-[O] [S]-Bernard Sardy, Me [S] et la SCI Le Belvédère à lui payer une indemnité de procédure de 15.000€, outre aux entiers dépens de l’instance avec distraction.

Elle fait valoir que :

sur les fautes du notaire

le notaire a commis deux fautes tenant à l’oubli dans le règlement de copropriété qu’il a établi en octobre 2006 et dans le modificatif du règlement de copropriété du 24 février 2007,

ces deux fautes sont à l’origine d’un préjudice de perte de chance,

elle a vu échouer ses projets d’investissements à grande échelle et, au surplus, a perdu d’importantes sommes d’argent, ce qui a généré des problèmes de trésorerie,

le compromis qu’elle a signé le 15 mai 2006 est parfaitement clair en ce qu’il précise pour chaque lot'«'une surface à aménager au rez de chaussée du bâtiment… avec terrasse privative et, en page 3, 3 places de parkings sur les emplacements à titre privatif'»,

la SCI Le Belvédère a ensuite présenté des projets d’actes de vente non conformes au compromis ne mentionnant plus ni les 4 terrasses ni les 3 places de parking,

le notaire et le vendeur ont voulu la contraindre à signer et, devant son refus, le notaire a rédigé un modificatif au règlement de copropriété sans requérir l’autorisation du Syndicat,

sur la recevabilité de son action à l’encontre de la SCI

le raisonnement du tribunal est complètement erroné puisqu’il y a eu interruption de la prescription avant le 30 avril 2017,

par écritures du 19 octobre 2015, elle a présenté des demandes reconventionnelles en condamnation du ou des succombants à supporter son entier préjudice comptable et financier et en expertise judiciaire,

de surcroît, pour la garantie d’éviction des articles 1626 et suivants du code civil, le point de départ de l’action est fixé au jour où l’éviction a effectivement eu lieu,

par application de l’article 1637 de ce code, le délai n’a pas commencé à courir et son action n’est pas prescrite,

au surplus, la garantie d’éviction s’intègre dans le cadre d’une action réelle immobilière qui se prescrit par 30 ans selon l’article 2227 nouveau du code civil,

la jouissance privative des aires rattachées aux lots 1, 2, 3 et 4 qu’elle avait acquis auprès de la SCI a été remise en cause,

si la garantie d’éviction n’était pas retenue, il est tout aussi évident qu’elle a été victime d’un dol ou d’une erreur déterminante ayant vicié son consentement,

la cause de tout le litige résulte dans l’oubli du notaire de mentionner dans le règlement de copropriété la mention pour les 4 lots des espaces privatifs pour 4 terrasses et de l’existence de 3 parkings, mention pourtant visée dans le compromis de vente,

ni la SCI ni ses associés n’ont attiré l’attention de Me [S] sur cette omission,

pour tenter de corriger son oubli, Me [S] s’est permis de rédiger, sans détenir la moindre autorisation des organes de la copropriété, un modificatif de règlement de copropriété pour qu’il corresponde au compromis de vente,

c’est de façon surprenante que le tribunal a écarté toute faute de la part du notaire en soutenant qu’au surplus cela lui profitait,

en outre, le tribunal se trompe puisqu’elle n’a retiré aucun profit de cet acte dont elle ignorait le caractère irrégulier et qui a engendré pour elle beaucoup de difficultés,

contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, elle n’avait pas d’autorisation à demander pour la réalisation des terrasses puisque le règlement de copropriété modifié l’en dispensait,

ses terrasses en bois ne sont pas des constructions en dur mais sont au contraire démontables,

les protocoles d’accord ont tous validé l’existence des terrasses avec impossibilité de retour en arrière,

le Syndicat a accepté l’existence des terrasses, sans réserve,

c’est à tort que le tribunal a retenu une faute à son encontre au titre du défaut de demande d’autorisation auprès du Syndicat

concernant la demande de déplacement du compteur, une autorisation urbanistique ayant été obtenue, le Syndicat ne démontre aucun préjudice et il n’est nullement justifié qu’elle soit à l’origine de la modification du lieu d’emplacement du coffret électrique commun,

de surcroît, il ne s’agit que d’un coffret «'coupure générale'» de l’alimentation de l’immeuble qui n’est accessible qu’aux services ENEDIS et aux pompiers et donc pas accessible pour le Syndicat, le syndic et les copropriétaires,

concernant le décaissement des soubassements de l’immeuble, il n’est pas davantage démontré de préjudice ou de faute,

tout au début de son activité, elle a rencontré 3 écueils majeurs tenant aux dégâts des eaux à la maison du Roy, à des infiltrations d’eau par la terrasse couvrant le lot 3 et enfin à l’oubli du notaire et au modificatif du règlement de copropriété,

les retards de vente ont été anormaux, la crise immobilière y étant totalement étrangère,

au regard de son activité de marchand de biens, elle a subi un préjudice de trésorerie depuis 17 ans, ce qui l’a affectée pour maintenir la société en vie,

elle a subi du fait de la faute des notaires une perte de chance d’un gain à venir,

si la cour ne faisait pas droit à ses demandes indemnitaires, une mesure d’expertise comptable serait ordonnée et une indemnité provisionnelle lui serait allouée.

Par uniques conclusions du 10 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Belvédère sollicite de confirmer le jugement déféré et, y ajoutant, de condamner la société GC ou qui mieux le devra à lui payer une indemnité de procédure de 5.000€ ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Il expose que :

le notaire, à la seule demande de la SCI, a purement et simplement transformé des parties communes indivises à usage commun en parties communes à jouissance privative affectées exclusivement et de façon perpétuelle aux lots 1, 2, 3 et 4 de la copropriété,

ce règlement modificatif n’avait d’autre finalité que de faciliter la commercialisation des dits lots à la société GC, qui s’est empressée de procéder aux travaux touchant les parties communes de l’immeuble,

ces travaux ont été entrepris sans la moindre consultation ni autorisation de l’assemblée des copropriétaires,

les modifications apportées par le règlement de copropriété n’autorisent nullement une modification des façades sans l’accord de la copropriété,

la société GC a, en toute connaissance de cause, entrepris les travaux litigieux,

la copropriété ne peut plus accéder à son compteur du fait de la construction de la terrasse privative du lot 1,

de ce même fait, les soubassements ont été creusés et endommagés,

il est parfaitement recevable à agir contre la société GC et les notaires ayant qualité et intérêt,

contrairement à l’argumentation des notaires, l’acte litigieux du 27 février 2007 modifie le règlement de copropriété initial,

cet acte s’intitule d’ailleurs «'règlement de copropriété Le Belvèdère modificatif'»,

cet acte a été publié en enregistré au SPFE de [Localité 8] le 16 mars 2007 pour être opposable aux tiers,

Me [S] ne pouvait ignorer que la SCI ne disposait pas de l’autorisation prévue à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965,

le notaire doit donc assumer les conséquences de ses défaillances et les réparer en étant condamné à supporter les frais de mise en conformité.

Par dernières conclusions du 10 avril 2024 la SCI le Belvédère demande à la cour de:

Sur la déclaration d’appel du 16 mars 2023

à titre principal, confirmer le jugement déféré,

subsidiairement :

débouter la société GC de l’ensemble de ses prétentions au titre de la garantie d’éviction,

déclarer irrecevables comme nouvelles en cause d’appel les prétentions au titre de la réparation d’un préjudice causé par un sinistre d’infiltration d’eau, à défaut, les rejeter et, plus subsidiairement, opérer un partage de responsabilité entre le Syndic et les autres succombants,

en tout état de cause, condamner la société GC ou tout autre succombants à lui payer une indemnité de procédure de 6.000€, outre aux entiers dépens.

Sur la déclaration d’appel du 26 octobre 2023

à titre principal :

infirmer le jugement déféré en ce que le tribunal a commis un excès de pouvoir en faisant droit à la requête en rectification d’erreur matérielle alors que la cour était saisie de l’appel du jugement depuis le 27 mars 2023,

dire que le jugement rectificatif du 17 avril 2023 n’a pas à s’incorporer au jugement rectifié du 13 février 2023 et n’a pas pu régulariser le jugement du 13 février 2023,

prononcer l’irrecevabilité de l’appel principal dirigé contre le jugement rectificatif du 17 avril 2023,

subsidiairement, déclarer prescrites les demandes dirigées à son encontre,

plus subsidiairement,

débouter la société GC de l’ensemble de ses prétentions au titre de la garantie d’éviction,

déclarer irrecevables comme nouvelles en cause d’appel les prétentions au titre de la réparation d’un préjudice causé par un sinistre d’infiltration d’eau, à défaut, les rejeter et plus subsidiairement, opérer un partage de responsabilité entre le Syndic et les autres succombants,

en tout état de cause, condamner la société GC ou tout autre succombants à lui payer une indemnité de procédure de 6.000€ outre aux entiers dépens.

Elle fait valoir que :

sur l’absence d’effet dévolutif concernant les chefs de jugement relatif à la prescription

la déclaration d’appel de la société CG ne mentionne qu’une partie des chefs de jugement et omet ceux relatifs à la prescription de l’action du Syndicat et de la société GC,

le jugement du 13 février 2023 a été rectifié par décision du 17 avril 2023 et aucune déclaration d’appel n’est intervenue dans le délai de 3 mois expirant le 16 juin 2023,

la société GC est irrecevable à régulariser la situation par voie de conclusions survenues postérieurement à l’expiration du délai de 3 mois,

la cour n’est donc pas saisie des chefs de jugements relatifs à la prescription et ne peut se prononcer sur ce chef de jugement qui ne lui est pas dévolu,

le jugement rectificatif est frappé d’excès de pouvoir,

la société GC n’a pas dans les trois mois de sa première déclaration d’appel demandé à la cour de rectifier l’erreur matérielle affectant le jugement du 13 février 2023,

sur la prescription de l’action de la société GC

le Syndicat rappelle que la société GC a été mise en garde tant par le syndic que par le notaire les 21 novembre 2007 et 14 novembre 2009 sur la nécessité d’une autorisation de l’assemblée générale pour réaliser des travaux sur les parties communes,

le courrier de la société GC du 4 janvier 2010 renvoyant la responsabilité de la situation au notaire et à elle-même montre qu’elle avait à cette date une parfaite connaissance du vice juridique affectant l’acte modificatif et du risque d’éviction qui pouvait en résulter,

il est donc incontestable que la société GC avait connaissance des causes de l’action engagée par le Syndicat dès le 21 novembre 2007 et au plus tard en 2009,

l’éviction est intervenue dès l’année 2007 ainsi que cela ressort des conclusions de première instance de la société GC du 30 avril 2019 qui expose qu’après qu’elle ait commencé les travaux en 2007, la copropriété est venue les contester,

en 2007, le trouble n’était pas éventuel mais bien né et actuel de sorte que le délai de prescription a couru dès 2007,

la société GC avait donc un délai de 5 ans pour agir, soit jusqu’en décembre 2012,

aux termes de ses conclusions de 2015, la société GC ne forme qu’une demande non chiffrée générale dirigée contre tous succombants avec une demande avant dire droit en expertise,

les conclusions régularisées en 2019 par la société GC sont encore dirigées contre tous succombants et non contre elle-même,

sur la garantie d’éviction

seul le propriétaire est recevable à invoquer la garantie d’éviction,

n’étant pas vendeur professionnel, elle n’a commis aucune faute,

le caractère irrégulier de l’acte ne saurait lui être reproché, le notaire ayant agi de sa seule initiative,

elle n’a pas participé à la rédaction de l’acte ni donné la moindre instruction au notaire, professionnel du droit fautif.

Au dernier état de leurs écritures en date du 24 avril 2024, M. [O] [S] et la SCP [O] [S]-Bernard Sardy et Marie Fortoul venant aux droits de la SCP Pierre Court-[O] [S]-Bernard Sardy demandent à la cour de :

Sur l’action de la société GC

à titre principal :

juger que la cour n’a pas été saisie dans les délais utiles par la société GC d’une critique des chefs du jugement sur la prescription de son action,

confirmer le jugement déféré en ce qu’il a retenu la prescription de l’action de la société GC,

subsidiairement :

débouter la société GC de ses prétentions financières et en expertise judiciaire,

déclarer irrecevables comme formées pour la premières fois en cause d’appel les demandes relatives au séquestre,

en tout état de cause, condamner la société GC à leur payer une indemnité de procédure de 4.000€ ainsi qu’aux entiers dépens,

Sur l’action du Syndicat

à titre principal, réformer le jugement déféré et déclarer le Syndicat irrecevable pour défaut de qualité et d’intérêt à agir,

subsidiairement, débouter le Syndicat de ses demandes,

Sur l’appel en garantie de la SCI, la débouter de l’ensemble de ses demandes à son encontre.

Ils exposent que :

sur la saisine limitée de la cour au regard de la déclaration d’appel de la société GC

la déclaration d’appel de la société GC du 16 mars 2023 ne comporte aucune mention au titre des chefs de jugements critiqués concernant la prescription de son action indemnitaire à l’encontre des défendeurs, de sorte que cette déclaration d’appel n’a pas eu pour objet de solliciter la réformation du jugement ayant jugé son action prescrite,

la cour ne peut être saisie d’une quelconque critique à l’encontre du jugement ayant déclaré son action indemnitaire prescrite,

il appartenait à la société GC, dans le délai de l’article 901-4 du code de procédure civile, de procéder à la régularisation de son appel initial,

n’ayant pas jugé utile d’agir en ce sens, la société GC est irrecevable à régulariser la situation par voie de conclusions survenues postérieurement à l’expiration du délai de 3 mois de la déclaration d’appel du 16 mars 2023,

sur la prescription de l’action engagée par la société GC

la société GC a été informée dès le 21 novembre 2007 des difficultés relatives à l’exécution des travaux mis en 'uvre après l’acquisition des lots 1 à 4,

cette connaissance ressort également des courriers que la société GC a adressé à la présidente du conseil syndical en date du 21 juin 2010, puis le 8 février 2011,

suivant courrier du 9 avril 2010, la société GC s’est rapprochée de la chambre des notaires de l’Isère pour faire état de la situation conflictuelle en découlant,

la poursuite judiciaire du Syndicat a confirmé la problématique juridique,

ce n’est que par écritures du 12 décembre 2018 que la société GC a recherché la responsabilité des notaires, soit hors du délai de prescription quinquennale,

sur le rejet subsidiaire des demandes de la société GC

sous couvert d’une action à leur encontre, la société GC essaye d’échapper à ses propres responsabilités,

elle ne démontre aucune faute à leur encontre.

La clôture de la procédure est intervenue le 30 avril 2024.

MOTIFS

1/ sur l’irrecevabilité de l’appel principal dirigé contre le jugement rectificatif du 17 avril 2023 et sur la saisine de la cour

Le jugement du 13 février 2023, bien qu’il ait dans ses motifs retenu la prescription de l’action du Syndicat et de la société GC, a omis de viser la dite prescription dans son dispositif.

Par jugement du 17 avril 2023 cette erreur matérielle a été rectifiée en déclarant irrecevables les demandes en dommages-intérêts formées tant par le Syndicat que par la société GC.

La société GC a formé un premier appel le 16 mars 2023 de la décision du 13 février 2023 et un deuxième appel le 26 octobre 2023 de la décision du 17 avril 2023.

La SCI et les notaires, s’étant dispensés de saisir le conseiller de la mise en état d’une demande en caducité de la déclaration d’appel du 26 octobre 2023, sont irrecevables en leurs prétentions, la cour étant bien saisie de la recevabilité de la demande de la société GC en dommages-intérêts, étant observé que le Syndicat ne soutient plus sa demande indemnitaire initiale.

2/ sur les demandes du Syndicat

à l’encontre de M° [O] [S] et de la SCP [O] [S]-Bernard Sardy et Marie Fortoul

sur la recevabilité de l’action du Syndicat

Au motif de l’existence du protocole du 9 juillet 2019, les notaires concluent à l’irrecevabilité des demandes du Syndicat en prise en charge des frais du géomètre-expert chargé de calculer la nouvelle répartition des tantièmes et des frais nécessaires à l’établissement d’un état descriptif de division modificatif et de sa publication au service de la publicité foncière.

Le protocole revendiqué entérine uniquement la situation de fait relative à la construction des terrasses et a conduit le Syndicat à se désister à l’encontre des seuls copropriétaires concernés.

Les notaires n’étant pas partie à ce protocole, le Syndicat conserve intérêt et qualité à agir à leur encontre pour voir supporter les frais de la mise en conformité découlant de l’application du règlement modificatif, demande distincte de la remise en état sollicitée initialement.

Par voie de conséquence, le jugement déféré, qui retient la recevabilité de l’action du Syndicat à l’encontre des notaires, sera confirmé.

sur la responsabilité des notaires

Le notaire doit, avant de dresser les actes, procéder aux vérifications des faits et conditions de nature à assurer la validité et l’efficacité de ses actes.

Le notaire est tenu d’éclairer les parties sur la portée des actes par lui dressés et d’attirer leur attention sur leurs conséquences et risques potentiels.

A défaut, le notaire engage sa responsabilité délictuelle, ce qui suppose la démonstration d’une faute en lien de causalité direct et certain avec un préjudice.

En l’espèce, Me [S] a procédé, unilatéralement en sa qualité de notaire, à la modification du règlement de copropriété sans y avoir été autorisé par le Syndicat.

L’acte critiqué du 27 février 2007, intitulé «'règlement de copropriété Le Belvèdère modificatif'» et publié au SPFE de [Localité 8] le 16 mars 2007, a transformé des parties communes indivises à usage commun en parties communes à jouissance privative affectées exclusivement et de façon perpétuelle aux lots 1, 2, 3 et 4 de la copropriété.

Me [S], professionnel du droit, qui ne pouvait ignorer que la SCI ne disposait pas de l’autorisation prévue par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1985 sur la modification des parties communes, s’est en outre dispensé de faire participer le Syndicat à l’acte modificatif.

Ainsi, il a gravement manqué à ses diverses obligations telles que précédemment rappelées, ce qui a occasionné de nombreux problèmes au Syndicat mis devant le fait accompli de la réalisation des travaux contestés, justifiés par la société GC par la modification litigieuse du règlement de copropriété.

Par voie de conséquence, c’est à bon droit que le tribunal a retenu la responsabilité des notaires et les a condamnés à prendre en charge le coût des diverses démarches découlant du règlement modificatif litigieux du 27 février 2007.

à l’encontre de la société GC

Le Syndicat demande la confirmation du jugement déféré sur la condamnation de la société GC, sous astreinte de 50€ par jour de retard passé le délai de 2 mois suivant la signification du jugement, à :

déplacer le compteur EDF de la copropriété qui se trouve sur la terrasse privative du lot n° 1 sur une partie commune accessible,

remettre en état les soubassements de l’immeuble résultant des travaux réalisés et notamment le décaissement.

La société GC conteste être à l’origine de la situation irrégulière du compteur électrique et du décaissement des soubassements de l’immeuble.

A défaut, il soutient l’absence de préjudice.

Il est incontestable qu’avant les travaux réalisés en 2007 par la société GC, notamment en implantation des terrasses sur les lots 1, 2, 3 et 4 de la copropriété Le Belvédère, le compteur électrique de la copropriété, et peu importe la nature de celui ci, était situé dans les parties communes indivises à usage commun transformées par le règlement modificatif litigieux et les travaux réalisés par la société GC en parties communes à jouissance privative affectées exclusivement et de façon perpétuelle, notamment au lot 1 au sein duquel se trouve désormais le dit compteur.

Il est donc incontestable que la société GC est, de façon certaine et directe, à l’origine de la situation du compteur de la copropriété dans le lot 1 à usage privatif et qu’il s’ensuit nécessairement un préjudice pour la copropriété qui n’y a plus accès.

Dès le jugement déféré sera confirmé sur la condamnation de la société GC au déplacement du compteur.

Concernant le décaissement des soubassements, il est tout aussi évident que celui-ci est intervenu à l’occasion des seuls travaux réalisés par la société GC, ce qui cause également un préjudice indiscutable à la copropriété.

C’est à bon droit que la société GC a été condamnée à la remise en état des lieux.

Par voie de conséquence, le jugement déféré sera confirmé sur ces points.

3/ sur les demandes de la société GC

La société GC ne forme plus de demande à l’encontre du Syndicat mais uniquement contre la SCI et les notaires.

à l’encontre de la SCI

En réplique aux demandes du Syndicat, la société GC forme à l’encontre de son vendeur une demande en dommages-intérêts sur le fondement de la garantie d’éviction et à défaut pour vice de son consentement.

Le tribunal a retenu que cette demande était irrecevable comme prescrite.

La garantie d’éviction se prescrit selon le délai commun de 5 ans dont le point de départ court, aux termes des dispositions de l’article 2233 du code civil, à partir du moment où l’éviction a eu lieu.

En l’espèce, selon exploit d’huissier du 11 février 2011, le Syndicat a poursuivi la société GC en remise en état des lieux, ce qui fait courir le délai de prescription qui expire le 12 février 2017.

Dans ses écritures du 19 octobre 2015, la société GC a demandé à l’encontre de tous succombants de supporter son entier préjudice comptable et financier, outre l’instauration avant dire droit d’une mesure d’expertise comptable, ce qui ne constitue pas une demande en justice interruptive de prescription au sens de l’article 2241 du code civil.

En outre, la demande, cette fois-ci chiffrée, du 30 avril 2019 en dommages-intérêts formée encore contre tous succombants, à supposer qu’elle constitue une demande en justice à l’encontre de la SCI, est intervenue hors du délai de prescription.

Dès lors, c’est à bon droit que le tribunal a déclaré la demande en dommages-intérêts de la société GC à l’encontre de la SCI irrecevable comme prescrite qu’il s’agisse de la garantie d’éviction ou d’une action au titre du vice de son consentement dont le point de départ du délai quinquennal a commencé à courir dès la vente de 2006.

à l’encontre des notaires

L’action en responsabilité des notaires se prescrit selon les dispositions de droit commun de l’article 2224 du code civil faisant courir le délai quinquennal à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, il ressort des propres écritures de première instance de la société GC du 30 avril 2019 qu’après qu’elle ait commencé les travaux de modification des façades en 2007, elle a été confrontée à diverses demandes d’arrêt de ceux-ci, en premier lieu, par le syndic le 21 novembre 2007.

La connaissance par la société GC de la problématique juridique ressort, par la suite, de la teneur des courriers qu’elle a adressés à la présidente du conseil syndical les 21 juin 2010 et 8 février 2011, ainsi qu’au président de la chambre des notaires de l’Isère du 9 avril 2010.

Enfin, l’assignation délivrée par le Syndicat le 18 janvier 2011 a conforté les éléments déjà portés à sa connaissance.

Ainsi, les demandes en dommages-intérêts, y compris les demandes supplémentaires au titre du séquestre, que la société GC a formé à l’encontre des notaires postérieurement au délai de prescription, expirant par application de la réforme de la prescription au 19 juin 2013, sont prescrites.

en expertise judiciaire

Les demandes principales de la société GC en dommages-intérêts étant prescrites, la prétention subsidiaire en expertise comptable doit être rejetée pour défaut d’intérêt légitime, aucune demande judiciaire postérieure ne pouvant prospérer.

Concernant la demande en expertise pour déterminer les dates du décaissement des soubassements et du déplacement du compteur ainsi que de leur auteur, elle est totalement inutile au regard des considérations précédentes qui retiennent que la présence du compteur électrique de la copropriété dans le lot 1 et le décaissement des soubassements résultent des seuls travaux modificatifs entrepris par la société GC.

Dès lors, il convient de rejeter les demandes en double expertise judiciaire formées par la société GC.

en provision

La société GC ayant été déclarée irrecevable en ses demandes indemnitaires, sa demande de provision est également irrecevable.

4/ sur les mesures accessoires

L’équité justifie de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au seul bénéfice du Syndicat en cause d’appel.

Enfin, les dépens de la procédure d’appel seront supportés in solidum par les notaires et la société GC et les mesures accessoires de première instance sont confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Déclare irrecevables la SCI Le Belvèdère, Me [O] [S] et la SCP [O] [S]-Bernard Sardy et Marie Fortoul en leurs demandes de caducité de la déclaration d’appel du 26 octobre 2023 et en défaut de saisine de la cour des chefs de jugements visés dans la décision rectificative du 17 avril 2023,

Déclare irrecevable la demande en provision de la société GC,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Rejette les demandes subsidiaires de la société GC en double expertise,

Condamne in solidum la société GC avec Me [O] [S] et la SCP [O] [S]-Bernard Sardy et Marie Fortoul à payer au syndicat de copropriété de 'limmeuble le Bélvèdére la somme de 5.000€ par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes formées à ce titre,

Condamne in solidum la société GC avec Me [O] [S] et la SCP [O] [S]-Bernard Sardy et Marie Fortoul aux dépens de la procédure d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de la procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE