COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71F

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 05 NOVEMBRE 2025

N° RG 23/07687 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WF6E

AFFAIRE :

[KG] [R]

et autres

C/

S.C.I. PLANQUETTE REVE

et autre

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Janvier 2021 par le Tribunal de Grande Instance de PARIS

N° Chambre : 8

N° Section : 2

N° RG : 18/3853

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Banna NDAO,

M^e Olivier AMANN,

M^e Pascale REGRETTIER-

GERMAIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE CINQ NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [KG] [R]

[Adresse 4]

[Localité 13]

Représentant : M^e Banna NDAO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 667 et M^e Jérémie BLOND, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1151

Monsieur [J] [P]

[Adresse 6]

[Localité 15]

Représentant : M^e Banna NDAO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 667 et M^e Jérémie BLOND, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1151

Madame [B] [W]

[Adresse 6]

[Localité 15]

Représentant : M^e Banna NDAO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 667 et M^e Jérémie BLOND, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1151

Madame [C] [I] veuve [O], venant aux droit et ès-qualités d’héritier de Monsieur [S] [O], décédé à [Localité 18] le 27 novembre 2023

[Adresse 6]

[Localité 15]

Représentant : M^e Banna NDAO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 667 et M^e Jérémie BLOND, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1151

Monsieur [D], [T], [M] [O], ès-qualités d’héritier de [S] [O], décédé

[Adresse 3]

[Localité 16]

Représentant : M^e Banna NDAO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 667 et M^e Jérémie BLOND, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1151

Monsieur [MF], [G], [U] [O], ès-qualités d’héritier de [S] [O], décédé

[Adresse 12]

[Localité 17]

Représentant : M^e Banna NDAO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 667 et M^e Jérémie BLOND, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1151

Madame [A], [Z], [X], [N] [O], ès-qualités d’héritier de [S] [O], décédé

[Adresse 6]

[Localité 15]

Représentant : M^e Banna NDAO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 667 et M^e Jérémie BLOND, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1151

Madame [L], [V], [Y], [E] [O], ès-qualités d’héritier de [S] [O], décédé

[Adresse 11]

[Localité 15]

Représentant : M^e Banna NDAO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 667 et M^e Jérémie BLOND, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1151

APPELANTS

****************

S.C.I. PLANQUETTE REVE

[Adresse 5]

[Localité 15]

Représentant : M^e Olivier AMANN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 116 et M^e Florian TOSONI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1192

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 9], représenté par son syndic, la SAS CABINET BAROND, dont le siège est [Adresse 2],

[Adresse 1]

[Localité 14]

Représentant : M^e Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE et Associés, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 98 et M^e Philippe HERAL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 174

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 Septembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

Mme [R] est propriétaire du lot n°8 au sein de l’immeuble sis [Adresse 10]), soumis au statut de la copropriété.

M. [P] et Mme [B] [W] sont propriétaires des lots n°9, 10 et 16 ;

M. [S] et Mme [C] [O] étaient propriétaires des lots n°6, 11, 12, 13, 19, 20 et 21 ;

La SCI Planquette-Reve est propriétaire des lots n°1, 5, 7, 17,18, 101 à 109, 201, 202 et 301.

Les tantièmes étaient répartis comme suit :

— Mme [R] (488/10.000 tantièmes) ;

— M. [P] et Mme [B] [W] (1.018/10.000 tantièmes) ;

— M. [S] et Mme [C] [O] (2.298/10.000 tantièmes) ;

— Mme [K] [H] [F] (465/10.000 tantièmes) ;

— la SCI Planquette-Reve (4.730/10.000 tantièmes) ;

— la SCI Tretaigne-Reve (1.001/10.000 tantièmes).

Le 29 janvier 2018, les copropriétaires se sont réunis en assemblée générale, notamment pour voter une résolution n°5 relative à une 'Autorisation à donner à la SCI Planquette-Reve pour le positionnement de la porte de la cave reliant les lots n° 17 et 19 suivant plan annexé de l’architecte de la copropriété M. [NZ]'.

Cette résolution était adoptée, celle-ci ayant obtenu le vote de la SCI Planquette-Reve et celui de la SCI Tretaigne-Reve totalisant à elles deux 5.731/10.000 tantièmes.

Les consorts [R], [P], [W], [O] et [F], lesquels avaient tous voté contre la résolution n°5, ont assigné le syndicat des copropriétaires et la SCI Planquette-Reve devant le Tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir l’annulation de ladite résolution, mais également la condamnation de la SCI à la remise en état de la façade de l’immeuble à la suite des travaux réalisés par elle.

Par jugement rendu le 14 janvier 2021, le Tribunal a :

— rejeté la demande de réouverture des débats ;

— déclaré irrecevable la demande de Mme [R], M. [P], Mme [W], M. [S] [O], Mme [C] [O] et Mme [F] relative à la réduction des voix de la SCI Planquette-Reve ;

— débouté Mme [R], M. [P], Mme [W], M. [S] [O], Mme [C] [O] et Mme [F] de leur demande de remise en état des lieux à la suite des travaux portant sur la porte d’entrée de l’immeuble côté [Adresse 19] ;

— annulé la résolution n°5 votée par l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 8]) tenue le 29 janvier 2018 ;

— débouté Mme [R], M. [P], Mme [W], M. [S] [O], Mme [C] [O] et Mme [F] du surplus de leurs demandes ;

— débouté la SCI Planquette-Reve du surplus de ses demandes ;

— ordonné l’exécution provisoire du jugement ;

— fait masse des dépens ;

— dit qu’ils seront supportés pour moitié, in solidum, par Mme [R], M. [P], Mme [W], M. [S] [O], Mme [C] [O] et Mme [F], et, pour l’autre moitié, par la SCI Planquette-Reve.

Les premiers juges se sont notamment fondés sur les motifs suivants :

— S’agissant de l’application de la réduction des voix prévue à l’article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les demandeurs étaient irrecevables en leur demande dans la mesure où ils n’avaient pas mis en cause la SCI Tretaigne Reve ;

— S’agissant de la résolution n°6 sur les travaux d’ouverture du second vantail de la porte d’entrée de l’immeuble, par une précédente assemblée générale du 19 octobre 2017, non contestée dans le délai de deux mois prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, la copropriété avait adopté purement et simplement une résolution n°8 autorisant la SCI Planquette-Reve à procéder à la réouverture de la porte cochère donnant directement dans le lot n°1, de sorte que celle-ci était définitive et que la demande de remise en état des lieux ne pouvait qu’être rejetée ;

— S’agissant de la demande d’annulation de la résolution n°5 relative à la pose d’une porte reliant les caves n°17 et 18, la réunion par la SCI Planquette-Reve de ces deux caves était une faculté offerte par l’article 4 du règlement de copropriété, mais que celle-ci avait pour conséquence la création d’un espace réservé à la jouissance exclusive d’un copropriétaire dans une partie commune, de sorte que la résolution devait être soumise à la majorité prévue à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, et non pas à celle prévue à l’article 25.

Les consorts [R], [P], [W], [O] et [F] ont interjeté appel de cette décision devant la Cour d’appel de Paris, le 24 février 2021, leur appel étant limité aux seuls chefs du jugement selon lesquels le Tribunal :

— les a déboutés de leur demande de remise en état des lieux à la suite des travaux portant sur la porte d’entrée de l’immeuble côté [Adresse 19] ;

— les a déboutés du surplus de leurs demandes ;

— a fait masse des dépens et dit qu’ils seront supportés pour moitié, in solidum, par eux d’une part, par la SCI Planquette-Reve d’autre part.

Mme [F] a cédé son lot à la SCI NSM Veron le 12 octobre 2022. Elle s’est ensuite désistée de l’instance, ce qui a été constaté par une ordonnance du conseiller de la mise en état datée du 8 mars 2023.

M. [S] [O] est décédé le 27 novembre 2023, laissant pour lui succéder M. [D] [O], M. [MF] [O], Mme [A] [O], Mme [L] [O] et Mme [C] [I] veuve [O].

Selon ordonnance en date du 8 novembre 2023, le conseiller de la mise en état a ordonné le renvoi de l’affaire devant la Cour d’appel de Versailles, en application de l’article 47 du code de procédure civile, motif pris de ce que Mme [R] exerce actuellement les fonctions de conseillère à la Cour d’appel de Paris.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 26 septembre 2024, par lesquelles Mme [R], M. [P], Mme [W], Mme [C] [I] veuve [O], Mme [L] [O], Mme [A] [O], M. [D] [O] et M. [MF] [O] invitent la Cour à :

— infirmer le jugement en ce qu’il les a déboutés de leur demande de remise en état des lieux à la suite des travaux portant sur la porte d’entrée de l’immeuble côté [Adresse 19], et du surplus de leurs demandes ;

statuant à nouveau :

— dire et juger que les travaux engagés par la SCI Planquette-Reve, emportant suppression d’un mur, partie commune, création d’une ouverture en façade derrière le vantail droit de la porte d’entrée et affectant l’aspect extérieur de l’immeuble, exigent une autorisation préalable et précise de l’assemblée générale, à défaut de laquelle les travaux entrepris sont illicites ;

— condamner en conséquence la SCI Planquette-Reve à remettre les lieux dans leur état d’origine, et ce, sous un délai de 2 mois courant à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ; à savoir : reconstruction du mur séparatif entre le lot n° 1 et le vantail droit de la porte, suppression du dispositif électrique d’ouverture du vantail droit, remise en état du vantail droit, de telle manière à ce que soit de nouveau respectée la symétrie des dimensions et des détails avec le vantail gauche, aux couleurs d’origines, et remise en état du pas de porte, qui avait été détruit au marteau piqueur ;

— assortir, à défaut d’exécution sous un délai de 2 mois courant à compter de la signification du 'jugement’ à intervenir, la condamnation de la SCI Planquette-Reve d’une astreinte de 500 euros par jour de retard, et ce jusqu’à réalisation complète et intégrale des travaux de remise en état ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a annulé la résolution n° 5 votée par l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 29 janvier 2018, en ce que : faute (i) d’information préalable des copropriétaires sur une résolution équivoque, (ii) de plan lisible et précis antérieur à l’assemblée générale, et (iii) d’avoir été soumise à la majorité de l’article 26, gênant en outre l’usage des parties communes par les autres copropriétaires, ladite résolution est nulle ;

— condamner la seule SCI Planquette-Reve à verser aux copropriétaires appelants la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens, de première instance comme d’appel.

Vu les conclusions notifiées le 30 octobre 2024, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, invite la Cour à :

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les appelants de leur demande de remise en état des lieux à la suite des travaux portant sur la porte d’entrée de l’immeuble côté [Adresse 19] et du surplus de leurs demandes ;

— condamner tout succombant aux entiers dépens.

Vu les conclusions notifiées le 30 octobre 2024, par lesquelles la SCI Planquette-Reve, intimée, invite la Cour à :

— confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevables Mme [R], M. [P], Mme [W], les époux [O] et Mme [F] de leur demande relative à la réduction des voix de la SCI Planquette-Reve, et en ce qu’il les a déboutés de leur demande de remise en état des lieux à la suite des travaux portant sur la porte d’entrée de l’immeuble côté [Adresse 19] ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la nullité de la résolution n°5 votée par l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 7] tenue le 29 janvier 2018 ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a mis à sa charge la moitié des dépens d’instance ;

— condamner in solidum Mme [R], M. [P], Mme [W], Mme [C] [I] veuve [O], Mme [L] [O], Mme [A] [O], M. [D] [O] et M. [MF] [O] à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner in solidum aux entiers dépens, de première instance et d’appel.

La clôture d’instruction est intervenue le 24 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

A titre préliminaire :

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Les demandes tendant à voir 'dire', 'juger', 'donner acte', 'déclarer', 'constater’ et 'recevoir’ telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt. Il n’y sera pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur la demande de condamnation de la SCI Planquette-Reve à remettre les lieux dans leur état d’origine :

La résolution n° 8 de l’assemblée générale du 19 octobre 2017 était intitulée 'Autorisation à donner à la SCI Planquette-Reve de procéder à la réouverture de la porte cochère donnant directement dans le lot n° 1, côté [Adresse 6]'.

Les appelants soutiennent d’une part que cette résolution avait pour seul objet de vérifier les règles de majorité applicables, et ne valait ainsi pas autorisation ferme et définitive, d’autre part que la SCI Planquette-Reve n’a pas rouvert, mais ouvert une porte qui jusque là était factice et se trouvait juste devant un mur en briques, si bien qu’en procédant à ces travaux et en cassant le pas de porte, elle a empiété sur les parties communes telles que prévues à l’article 3 du règlement de copropriété.

Même si la mention 'conditions de majorité de l’article 25' était inscrite au dessous du titre de la résolution querellée, en plus petits caractères, et que plus bas il était marqué ' Il est demandé de vérifier la majorité requise pour la réouverture de la porte cochère', ce qui constituait en réalité une demande des copropriétaires autres que la SCI Planquette-Reve, la copropriété a bel et bien autorisé cette dernière à rouvrir la porte litigieuse : la résolution portait effectivement sur cette question et les appelants ne peuvent être suivis en leur argumentation lorsqu’ils prétendent que son objet était simplement de vérifier quelles étaient les conditions de majorité applicables.

Et c’est en vain que les appelants font valoir que la porte en question constitue une partie commune. En effet dès lors que l’autorisation donnée à la SCI est définitive il n’est plus possible de revenir sur son contenu. Il incombait aux copropriétaires opposants à ce projet d’attaquer cette résolution en justice dans les délais impartis (à savoir deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale), ce qu’ils n’ont pas fait.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté les demandeurs de leur demande de remise en état des lieux à la suite des travaux portant sur la porte d’entrée de l’immeuble côté [Adresse 19].

Sur la demande d’annulation de la résolution n°5 votée par l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires le 29 janvier 2018

Cette résolution était intitulée 'Autorisation à donner à la SCI Planquette-Reve pour le positionnement de la porte de cave reliant les lots n° 17 et 18 suivant plan annexé de l’architecte de la copropriété M. [NZ]'. Elle a été adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

La SCI Planquette-Reve fait valoir que la réunion des caves n° 17 et 18 en un seul lot n’aboutit qu’à lui octroyer la jouissance de la partie du couloir qui dessert ces deux lots, et qu’il ne s’agit donc pas d’une cession de parties communes ; elle ajoute que l’opération est conforme à l’article 4 du règlement de copropriété ; elle en déduit que c’est la majorité de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 qui devait s’appliquer.

Les appelants, de leur côté, pour solliciter la confirmation du jugement de ce chef, prétendent que le projet de plan qui a été soumis à l’assemblée générale est imprécis, et que dès lors qu’il y a disposition de parties communes c’est la majorité de l’article 26 qui s’applique, étant observé qu’il y a ici atteinte au droit de jouissance des autres copropriétaires.

Le droit de jouissance privative n’étant pas assimilable à un droit de propriété, le partie de couloir litigieuse demeure une partie commune qui continue d’appartenir indivisément à tous les copropriétaires. Ce droit doit en principe être prévu dans le règlement de copropriété ; à ce titre, les syndicats de copropriétaires, pour des immeubles mis en copropriété avant le 1er juillet 2022, ce qui est le cas de celui objet du litige, devront mettre à l’ordre du jour la question de la mention des parties communes à jouissance privative dans le règlement de copropriété ; ceux dont l’immeuble est mis en copropriété après le 1er juillet 2022 devront mentionner les parties communes à jouissance privative sous peine d’inexistence, conformément à l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version issue de la loi du 25 novembre 2018 et à l’article 209 II de ladite loi.

Les actes d’acquisition immobilière ou de disposition, lorsque ces actes ne résultent pas d’obligations légales ou réglementaires, entrent dans le domaine de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ; le même régime vaut pour la concession de l’usage exclusif d’une partie commune désormais réservée à un seul copropriétaire. Cette dernière opération doit être traitée comme la transformation d’un élément commun en partie privative, même si elle en est différente ; le changement de qualification et de destination de la partie commune en cause est alors complet, puisque les autres copropriétaires perdent l’usage de ladite partie commune.

Il en résulte que même si la résolution en cause était conforme aux dispositions de l’article 4 du règlement de copropriété, selon lesquelles, dans les cas où les lots donnant sur un même couloir de distribution ou de circulation ou sur un même dégagement ou palier appartiendraient à un seul copropriétaire, celui-ci aurait le droit de faire installer une porte ou une clôture commune auxdits lots et qu’il aurait ainsi la jouissance de la partie de couloir, dégagement ou palier, elle aurait dû être adoptée selon la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir celle des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a annulé la résolution litigieuse.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens.

L’équité ne commande pas d’allouer une somme en application de l’article 700 du code de procédure civile à la SCI Planquette-Reve.

Les consorts [R] [O] [W] [P] seront condamnés in solidum aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS, LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

— CONFIRME le jugement en date du 14 janvier 2021 en toutes ses dispositions ;

— REJETTE la demande de la SCI Planquette-Reve en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE in solidum Mme [KG] [R], M. [J] [P], Mme [B] [W], Mme [C] [I] veuve [O], Mme [L] [O], Mme [A] [O], M. [D] [O] et M. [MF] [O] aux dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT