COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 63B

Chambre civile 1-1

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 04 NOVEMBRE 2025

N° RG 23/07799 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WGKC

AFFAIRE :

[Y] [J]

C/

[D] [P]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 février 2023 par le tribunal judiciaire du Havre

N° RG : 19/02345

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— M^e DONTOT

— M^e DELORME-MUNIGLIA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [Y] [J]

née le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 17]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 – N° du dossier 20230477

M^e Anne-Valérie BENOIT de la SELEURL Anne-Valérie Benoit Avocat, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0686

APPELANTE

****************

Maître [D] [P]

né le [Date naissance 2] 1958 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Adresse 10]

[Localité 4]

représenté par M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 52 – N° du dossier 023237

M^e Matthieu PATRIMONIO de la SCP RAFFIN & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0133, substitué par M^e Anaïs LOURABI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0133

INTIME

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 Septembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseillère chargée du rapport et Madame Anna MANES, Présidente

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Madame Isabelle CHESNOT, Présidente de chambre,

Greffier, lors des débats : Madame Rosanna VALETTE,

FAITS ET PROCEDURE

La société civile de construction vente [11] (ci-après, la SCCV [11]) a été constituée par le groupe [14] pour réaliser un programme de construction de 39 maisons individuelles au [Localité 16]. Ses actionnaires étaient les SAS [14] et SARL [14]. La maîtrise d’oeuvre de l’opération a été assurée par la société [15]. M. [M] [W], notaire à [Localité 8], est le notaire habituel des sociétés du groupe [14].

Par acte authentique du 19 janvier 2008 dressé par M. [W], notaire, Mme [Y] [J] a acquis auprès de la SCCV [11] au prix de 137 000 euros une maison individuelle en l’état futur d’achèvement ([18]) dans ce programme immobilier, dont la livraison était prévue au plus tard au cours du deuxième trimestre 2009.

Pour financer son acquisition, Mme [J] a souscrit un emprunt immobilier d’un montant de 137 000 euros auprès du [12] et a versé à la SCCV [11] la somme de 127 410 euros entre le 13 janvier et le 4 mai 2009.

Du fait de l’absence de livraison du bien, Mme [J] a confié la défense de ses intérêts à M. [D] [P], avocat au barreau de Rouen.

Par acte d’huissier de justice du 24 février 2011, Mme [J] a fait assigner la SCCV [11], le [12] et M. [W], notaire, devant le tribunal de grande instance d’Evreux aux fins d’obtenir l’annulation de la vente et du contrat de prêt, la condamnation solidaire du vendeur et du notaire à lui restituer le prix de vente, outre 13 700 euros de dommages et intérêts et 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 20 juillet 2012 rendu alors que la SCCV [11] n’avait pas constitué avocat, le tribunal de grande instance d’Evreux a:

— annulé l’acte authentique de ventre entre la SCCV [11] et Mme [J],

— condamné la SCCV [11] à régler à Mme [J] la somme de 127 410 euros en restitution de la part du prix de vente versée,

— condamné M. [W], notaire, au paiement de cette somme à Mme [J] en cas de défaut de paiement de la SCCV [11] ou au paiement de la partie de cette somme qui n’aurait pas été réglée par la SCCV [11] en cas d’insolvabilité partielle de celle-ci,

— condamné in solidum la SCCV [11] et M. [W], notaire, à lui régler 13 700 euros à titre de dommages et intérêts,

— dit que ces différentes sommes porteront intéréts au taux légal à compter du jugement outre la capitalisation des intérêts,

— prononcé la résolution du contrat de prêt souscrit par Mme [J] auprès du [12],

— condamné Mme [J] à verser au [12] la somme de 108 997, 21 euros après compensation avec les sommes déjà réglées à cette banque,

— condamné in solidum la SCCV [11] et M. [W], notaire, au paiement d’une indemnité de 35 000 euros au [12] en réparation de son préjudice,

— déclaré sans objet les demandes subsidiaires de Mme [J],

— condamné in solidum la SCCV [11] et M. [W], notaire, à régler à Mme [J] la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et la somme de 3 000 euros au [12],

— ordonné l’exécution provisoire.

M. [W], notaire, ayant interjeté appel de cette décision, la cour d’appel de Rouen a, par arrêt du 19 juin 2013 :

— infirmé le jugement en ce qu’il a condamné M. [W], notaire, au paiement de la somme de 127 410 euros à Mme [J] en cas de défaut de paiement de la SCCV [11] ou au paiement de la partie de cette somme qui n’aurait pas été réglée par la SCCV [11] en cas d’insolvabilité partielle de celle-ci,

— infirmé le jugement en ce qu’il a condamné in solidum la SCCV [11] et M. [W], notaire, au paiement d’une indemnité de 35 000 euros au [12] en réparation de son préjudice,

statuant à nouveau de ces chefs,

— débouté Mme [J] de sa prétention visant à voir M. [W], notaire, condamné à la restitution du prix de vente en cas de défaut de la SCCV [11],

— débouté le [12] de sa demande de condamnation dirigée contre le notaire,

— confirmé le jugement pour le surplus.

Par acte d’huissier de justice en date du 2 juin 2015, le [12] a fait signifier à Mme [J] un commandement de payer valant saisie immobilière, d’avoir à régler la somme de 93 302,56 euros en application de l’arrêt de la cour d’appel de Rouen du 19 juin 2013 lui ayant été signifié le 20 septembre 2013.

Par acte d’huissier de justice en date du 17 septembre 2015, le [12] a fait assigner Mme [J] devant le juge de l’exécution d'[Localité 13], pour solliciter la poursuite de la procédure de saisie-immobilière et, le cas échéant, la vente forcée du bien acquis par cette dernière auprès de la SCCV [11].

Par jugement du 29 novembre 2016, le juge de l’exécution a mentionné que la créance du [12] à l’encontre de Mme [J] s’établissait à 93 902, 56 euros en principal, frais, intérêts et autres accessoires, décompte arrêté au 31 décembre 2014, outre les intérêts postérieurs au taux légal de 0,93% l’an à compter du 1er janvier 2015, les cotisations [7] et les frais, et ordonné la vente du bien saisi.

Par jugement du 6 mars 2017, le bien a été adjugé au prix de 66 000 euros.

Par courrier en date du 18 octobre 2017, M. [G], avocat, nouveau conseil de Mme [J], a écrit à M. [P], avocat, pour lui indiquer que sa responsabilité professionnelle dans la gestion du contentieux l’opposant à la SCCV [11] était recherchée.

Par acte d’huissier de justice en date du 15 février 2018, Mme [J] a fait assigner M. [P], avocat, devant le tribunal de grande instance du Havre pour solliciter sa condamnation à lui régler la somme de 359 423,56 euros en réparation du préjudice causé par ses fautes dans la gestion de la procédure introduite à l’encontre de la SCCV [11].

Par jugement contradictoire rendu le 9 février 2023, le tribunal judiciaire du Havre a :

— déclaré M. [P], avocat, responsable du préjudice moral subi par Mme [J],

— condamné M. [P], avocat, à régler à Mme [J] la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

— condamné M. [P], avocat, à régler à Mme [J] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [P], avocat, aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de M. Lacaisse, avocat,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Le 8 septembre 2023, Mme [J] a interjeté appel de la décision à l’encontre de M. [P], avocat, devant la cour d’appel du Rouen.

Par ordonnance d’incident rendue le 14 novembre 2023, la présidente de la première chambre civile de la cour d’appel de Rouen a, en application de l’article 47 du code de procédure civile :

— ordonné le renvoi de l’affaire devant la cour d’appel de Versailles,

— dit que la procédure sera communiquée par le greffe dans les meilleurs délais,

— décidé que les dépens de l’incident suivront le sort des dépens de l’instance au fond.

Par d’uniques conclusions notifiées le 15 avril 2024, Mme [J], appelante, demande à la cour de :

'Vu les articles 1134 et suivants et 1984 et suivants du Code Civil, dans leur rédaction applicable à la cause,

Recevoir Madame [J] dans son appel,

Réformer la décision entreprise et statuant à nouveau :

Dire et juger que Maître [P] a manqué à ses devoir de conseil, d’information, de diligence ;

Dire que les graves fautes commises par Maître [P] causent à Madame [J] un préjudice direct, réel et certain ;

En conséquence, condamner Maître [P] à réparer les conséquences dommageables de ses manquements, soit :

—  129.517,93 € au titre des sommes qu’elle a dû régler au [12] alors qu’elle n’a pas été remboursée des fonds versés à la SCCV [11],

—  1.348 € au titre des taxes foncières payées par Madame [J],

—  4.353,45 € au titre des honoraires versés à Maître [P] en pure perte,

—  25.000€ en réparation de son préjudice moral.

outre intérêts au taux légal sur les sommes remboursées à la banque à compter de chaque remboursement,

Prononcer la capitalisation des intérêts,

Condamner Maître [P] à verser à Madame [J] la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouter Maître [P] de son appel incident et de toutes ses demandes ;

Condamner Maître [P] aux dépens dont distraction au profit de Maître Oriane Dontot, avocat, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.'

Par dernières conclusions notifiées le 16 décembre 2024, M. [P], avocat, intimé, demande à la cour de :

'- infirmer le jugement du Tribunal judiciaire du Havre du 9 février 2023 en ce qu’il a :

o déclare Maître [D] [P] responsable du préjudice moral subi par [Y] [J] ;

o condamne Maître [D] [P] à régler à [Y] [J] la somme de 2 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

o condamne Maître [D] [P] à régler à [Y] [J] la somme de 3 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— confirmer le jugement du Tribunal judiciaire du Havre du 9 février 2023 pour le surplus.

Statuant à nouveau, il est demandé à la Cour d’appel de Versailles de :

à titre principal,

— juger que Madame [J] ne démontre pas la réalité des fautes qu’elle allègue à l’encontre de Maître [P],

par conséquent :

— débouter Madame [J] de toutes ses demandes, fins et conclusions, et prononcer la mise hors de cause de Maître [P].

À titre subsidiaire :

— juger que Madame [J] ne démontre pas l’existence de préjudices certains, nés et actuels en relation de causalité avec les fautes alléguées à l’encontre de Maître [P],

par conséquent :

— débouter de plus fort Madame [J] des demandes telles qu’elles sont formulées dans ses écritures successives,

en toutes hypothèses,

— condamner Madame [J] à payer à Maître [P] la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC,

— condamner Madame [J] aux entiers dépens de la présente instance avec application au bénéfice de Maître Martin Menard (SCP EMO Avocats) des dispositions de l’article 699 du CPC.'

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 28 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’objet de l’appel

L’appelante poursuit l’infirmation du jugement en toutes ses dispositions, à l’exception de ce qu’il a déclaré M. [P] responsable de son préjudice moral, tandis que l’intimé forme un appel incident en demandant l’infirmation du jugement sur ce point ainsi qu’en ce qu’il l’a condamné au titre des frais accessoires.

Sur les fautes alléguées

Le tribunal a tout d’abord considéré qu’en recommandant à Mme [J] de solliciter en justice l’annulation de la vente immobilière et du contrat de prêt l’ayant financée, M. [P] n’avait pas commis de manquement à son devoir de conseil dès lors qu’au jour de l’introduction de l’action par acte du 24 février 2011, aucune procédure collective n’avait été initiée à l’encontre de la SCCV [11] et que le chantier était laissé à l’abandon.

Il a également souligné que M. [P] demandait également la condamnation du notaire à règler des sommes au moins équivalentes au prix d’acquisition du bien ; que nonobstant la désignation d’un administrateur ad hoc pour la SCCV [11] en juin 2012, aucun élément ne permettait de s’assurer de la réalité d’une reprise effective des travaux ; qu’en outre, il avait obtenu un jugement pleinement satisfactoire le 20 juillet 2012.

La juridiction de première instance a également relevé que l’insolvabilité de la SCCV [11] n’était pas davantage établie lors de la procédure d’appel et que la reprise des travaux demeurait incertaine.

Elle a indiqué que Mme [J] ne démontrait pas avoir chargé M. [P] de procéder à l’exécution de l’arrêt d’appel ni d’initier des procédures pour que la SCCV [11] dépose son bilan.

Elle a également retenu que l’absence de publication de l’arrêt à la conservation des hypothèques ne pouvait être considérée comme préjudiciable à Mme [J] qui de ce fait, était restée titulaire des droits réels immobiliers sur le bien acheté.

Par ailleurs, le tribunal, après avoir retenu que Mme [J] avait également confié la défense de ses intérêts à M. [P] s’agissant de la procédure de saisie immobilière et que l’avocat avait commis une faute en acceptant cette mission sans tenir sa cliente informée de l’évolution du dossier, a jugé que les préjudices matériels invoqués n’étaient pas en lien avec ce manquement, et que seul un préjudice moral était caractérisé.

Mme [J] entend démontrer que M. [P] a commis des fautes à deux reprises en expliquant que suite à l’absence de livraison du bien qu’elle avait acheté, elle est allée le voir pour lui demander conseil sur ce qu’elle pouvait faire ; qu’il lui a conseillé de demander l’anéantissement de la vente et du prêt ; que dans le prolongement de la décision d’annulation de la vente et du prêt obtenue par ce dernier, elle a fait l’objet d’une saisie immobilière de la banque prêteuse, procédure à l’occassion de laquelle il a également failli.

Elle soutient tout d’abord que M. [P] a manqué à son obligation d’information des tenants et aboutissants de la procédure qu’il lui a conseillé de mettre en 'uvre, à savoir la demande d’annulation de la vente et du prêt ayant financé cette acquisition, alors que la réponse à son courrier du 13 juin 2013 démontre que l’avocat savait que les premiers arrêts de la cour d’appel de Rouen ne retenaient pas la responsabilité du notaire dans les restitutions prononcées à la suite de l’annulation de la vente.

Elle prétend ensuite que M. [P] a manqué à son obligation de conseil et de compétence en engageant une procédure judiciaire manifestement vouée à l’échec puisque, d’une part il ne pouvait ignorer la situation obérée de la SCCV [11] et du groupe [14] au moment où il a engagé son action en février 2011 et a fortiori, lors de la poursuite de celle-ci, de sorte qu’il a engagé une action présentant un trop grand risque pour sa cliente, risque qui s’est révélé réalité après le dépôt de bilan du groupe [14] en juin 2012.

Elle souligne qu’en outre, un mandataire ad hoc avait été désigné afin de faire achever les résidences qui ont pu être livrées en juillet 2013 ; que dès lors, et d’autre part, la solution la plus sûre pour elle lors de la procédure d’appel aurait été de renoncer à l’annulation de la vente pour prendre possession du bien, de sorte que M. [P] aurait dû demander un sursis à statuer à la cour dans l’attente de la vérification de l’achèvement de la construction.

Mme [J] invoque également un manquement de M. [P] à ses obligations car il ne pouvait ignorer au vu de la jurisprudence établie que les conditions de la garantie du notaire n’étaient pas réunies.

Elle lui fait également grief de n’avoir pas fait exécuter le jugement du tribunal de grande instance d’Evreux à l’encontre notamment de la SCCV, dont la carence certaine aurait permis de démontrer devant la cour qu’elle était insolvable et donc l’existence d’une obligation de garantie du notaire.

Dans un second temps, l’appelante entend démontrer que M. [P] a manqué à ses obligations à l’occasion de la saisie immobilière engagée par le [12] puisque comme l’a retenu le tribunal, il ne l’a pas représentée devant le juge de l’exécution ni conseillée et assistée lors de cette procédure.

Enfin, elle reproche à M. [P] un manquement à son devoir de diligence pour avoir omis de faire publier aux hypothèques le jugement du tribunal de grande instance d’Evreux, ce qui a permis à la procédure de saisie immobilière d’aboutir et l’a obligée à payer les taxes foncières sur les années 2015 à 2017.

M. [P] dénie toute responsabilité en faisant valoir sur l’engagement de la procédure d’annulation de la vente, qu’il ignorait légitimement l’insolvabilité de la venderesse et qu’à l’issue de la procédure engagée, Mme [J] disposait d’un titre exécutoire la rendant créancière de la somme de 127 410 euros en restitution du prix de vente, de sorte que loin d’être vouée à l’échec, cette action a permis à l’appelante d’obtenir gain de cause et de faire annuler la vente d’un ouvrage qui ne lui avait pas été livré.

Sur « le désistement de l’action » en appel que l’appelante lui reproche de ne pas avoir demandé, il indique que cela n’était pas envisageable compte tenu du fait qu’elle s’était précisément rapprochée de lui au motif que la livraison du bien accusait un retard de 3 ans, tandis qu’aucun élément ne permettait de s’assurer que le bien pouvait être effectivement livré.

Sur l’action contre le notaire, il prétend avoir été parfaitement diligent en sollicitant sa garantie pour le cas où la venderesse ne serait pas à même de restituer le prix de vente et que l’absence de condamnation en ce sens de la cour d’appel de Rouen relève de l’appréciation souveraine de celle-ci, tandis que Mme [J] ne démontre pas qu’elle lui aurait donné un mandat afin de provoquer le dépôt de bilan de la SCCV [11].

Appréciation de la cour

En vertu des dispositions de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 applicable en l’espèce, l’avocat est tenu d’accomplir toutes les diligences utiles à la défense des intérêts de son client. Il est investi d’un devoir de compétence et de conseil. Il lui incombe de prendre toutes les initiatives qu’il juge conformes à l’intérêt de son client dans le cadre de son mandat. En particulier, le devoir de conseil et de mise en garde impose au praticien de déconseiller l’acte projeté ou la voie de droit envisagée lorsque l’échec est assuré.

Par ailleurs, il découle de l’article 420 du code civil, dans sa version applicable au litige, que l’avocat remplit les obligations de son mandat sans nouveau pouvoir jusqu’à l’exécution du jugement.

Au cas présent, il n’est pas contesté que le mandat confié à M. [P] par Mme [J] dans le cadre de la défense de ses intérêts à l’encontre de la SCCV [11], suite au défaut de livraison, a perduré a minima jusqu’au prononcé de l’arrêt rendu le 19 juin 2013.

De plus, c’est par de justes et pertinents motifs que la cour adopte, et qui ne sont au demeurant pas critiqués par M. [P], que le jugement querellé a retenu qu’il ressortait des pièces versées aux débats que Mme [J] avait également confié la défense de ses intérêts à M. [P] s’agissant de la procédure de saisie immobilière diligentée à son encontre par le [12] et qu’il découlait du courrier de l’avocat du 14 janvier 2016, qu’il avait accepté cette mission.

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil (anciennement article 1315), la charge de la preuve de la bonne exécution de son obligation pèse sur l’avocat.

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier que lorsque M. [P] a engagé l’action en nullité de la vente et de l’acte de prêt par assignation du 24 février 2011, celle-ci n’était pas manifestement vouée à l’échec ce qui résulte en tout premier lieu du jugement rendu par le tribunal de grande instance d’Evreux le 20 juillet 2012 qui a fait droit pour l’essentiel aux demandes de Mme [J], en :

— annulant l’acte authentique de ventre entre la SCCV [11] et Mme [J],

— condamnant la SCCV [11] à régler à Mme [J] la somme de 127 410 euros en restitution de la part du prix de vente versée,

— condamnant M. [W], notaire, au paiement de cette somme à Mme [J] en cas de défaut de paiement de la SCCV [11] ou au paiement de la partie de cette somme qui n’aurait pas été réglée par la SCCV [11] en cas d’insolvabilité partielle de celle-ci,

— condamnant in solidum la SCCV [11] et M. [W], notaire, à lui régler 13 700 euros à titre de dommages et intérêts,

— disant que ces différentes sommes porteront intéréts au taux légal à compter du jugement outre la capitalisation des intérêts,

— prononçant la résolution du contrat de prêt souscrit par Mme [J] auprès du [12],

— condamnant Mme [J] à verser au [12] la somme de 108 997, 21 euros après compensation avec les sommes déjà réglées à cette banque,

— condamnant in solidum la SCCV [11] et M. [W], notaire, au paiement d’une indemnité de 35 000 euros au [12] en réparation de son préjudice,

— condamnant in solidum la SCCV [11] et M. [W], notaire, à régler à Mme [J] la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et la somme de 3 000 euros au [12],

le tout en ordonnant l’exécution provisoire.

Mme [J] ne saurait sérieusement prétendre qu’elle n’avait pas été informée des tenants et aboutissants de l’action choisie alors qu’en outre elle ne précise pas quelle autre action aurait été plus avantageuse pour elle à une époque où le bon achèvement du chantier de construction était compromis.

Par ailleurs, contrairement à ce que prétend Mme [J], la SCCV [11] n’apparaissait pas lors de l’introduction de l’action notablement insolvable ou dans de « graves difficultés financières », tandis qu’il est habituel pour un promoteur s’engageant dans un programme de construction immobilier neuf, de constituer une société civile de construction vente qui ne détient pas d’autre capital substantiel que celui relatif au programme concerné, et que le seul retard dans la livraison du programme ne saurait en lui-même caractériser une insolvabilité.

L’appelante fait état de la constitution d’une fiducie par le groupe [14] ayant eu pour effet de transférer les parts sociales de la SCCV [11] au fiduciaire. Toutefois, comme elle l’indique elle-même, ce transfert a été publié au greffe du tribunal de commerce d’Amiens le 22 juin 2011, soit postérieurement à l’introduction de l’action, et il n’impliquait pas en lui-même un risque de problème de trésorerie pour la société s’agissant uniquement d’un transfert de parts sociales.

En outre, l’appelante fait valoir que la SCCV [11] ne remboursait plus les intérêts intercalaires aux clients depuis longtemps, sans toutefois prouver cette assertion puisqu’elle se contente de verser aux débats à cet égard un simple récapitulatif, non daté, les sommes dues au titre de ces intérêts par la SCCV aux différents acquéreurs (pièce appelante n° 27), sans indication d’un quelconque retard de paiement.

De la même manière, il ne saurait inférer de la procédure collective ouverte à l’égard des sociétés de tête du groupe [14] des difficultés pour la SCCV [11], laquelle en outre a pu mener à bien le projet immobilier grâce notamment à la désignation d’un mandataire ad’hoc chargé d’y veiller.

Mme [J] quant à elle, comme elle l’indiquait alors dans un courriel qu’elle adressait au mandataire ad hoc le 17 juillet 2012, avait des doutes sur l’effectivité de la possibilité d’une livraison du bien acquis, de sorte que la poursuite de l’action en nullités réciproques apparaissait à cet égard une voie procédurale adéquate, étant souligné qu’une demande de sursis à statuer au cours de la procédure d’appel, outre qu’elle avait peu de chances d’aboutir compte tenu d’un appel interjeté par le notaire, n’aurait pas été opportune au vu des incertitudes existant sur la bonne réalisation de la construction.

Ainsi, il découle de l’ensemble de ces éléments que l’appelante n’est pas fondée à reprocher un manquement à son conseil concernant la nature de l’action intentée, laquelle n’était pas vouée à l’échec.

S’agissant de l’obligation de compétence à laquelle est tenu l’avocat dans l’exécution de son mandat, si les demandes de Mme [J] avaient pour l’essentiel prospéré devant le juge de première instance, sur appel de M. [W], notaire, la cour d’appel de Rouen, dans l’arrêt du 19 juin 2013, a infirmé partiellement le jugement du tribunal de grande instance d’Evreux, en déboutant Mme [J] de sa prétention visant à voir le notaire, M. [W], condamné à la restitution du prix de vente en cas de défaut de la société [11].

Pour statuer ainsi, la juridiction du second degré a indiqué qu’en droit, la restitution du prix à laquelle le vendeur est tenu suite à l’annulation de la vente ne constitue pas un préjudice indemnisable, de sorte que le notaire ne peut être condamné in soildum avec le vendeur à cette restitution, mais seulement être tenu d’indemniser les acquéreurs du préjudice résultant du défaut de restitution des fonds, lorsqu’il est démontré que cette restitution est ou sera impossible par suite de l’insolvabilité du vendeur.

Ce faisant, la cour d’appel de Rouen n’a fait qu’appliquer une jurisprudence établie de la Cour de cassation qui retient que si la restitution à laquelle un contractant est condamné à la suite de l’annulation d’une vente ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable ouvrant droit à réparation (Civ. 1ère, 6 novembre 2001, pourvoi no 98-21220), le notaire qui a instrumenté l’acte peut seulement, pour le cas d’insolvabilité du débiteur de la restitution, être tenu de garantir celle-ci au profit de l’acquéreur (Civ. 1ère, 25 mars 2009, pourvoi n° 07-20774 ; 6 novembre 2001, précité ; Civ. 3ème, 17 juin 2009, pourvoi no 08-14792 et plus récemment, 1re Civ., 7 décembre 2022, pourvoi n° 20-23.440).

La cour rouennaise a poursuivi en retenant qu’au cas d’espèce, il ne résultait d’aucun élément de preuve que cette restitution serait impossible, alors qu’en outre, nonobstant l’exécution provisoire du jugement ordonnée, Mme [J] ne justifiait d’aucun acte de poursuite resté infructueux qui aurait pu démontrer l’insolvabilité de la société [11].

Ainsi, M. [P], en ne faisant pas exécuter la condamnation à paiement prononcée par le tribunal d’Evreux à l’encontre de la SCCV [11], ou en ne conseillant pas à sa cliente de le faire faire, ce qui aurait permis à Mme [J], soit d’obtenir un remboursement effectif de sa venderesse, soit de constituer une preuve d’un défaut de celle-ci, a manqué à son obligation de diligence.

Contrairement a ce qu’a retenu le premier juge, la cour considère que la faute de l’avocat est caractérisée à cet égard.

En ce qui concerne la procédure de saisie immobilière, il a été ci-dessus rappelé que l’existence d’un mandat d’assistance n’était pas contestable, tandis que par ailleurs, le tribunal a également justement jugé, par des motifs que la cour adopte et qui ne sont au demeurant là non plus pas contestés par M. [P], qu’il appartenait à ce dernier de tenir sa cliente régulièrement informée de l’évolution tant de la procédure que de ses négociations avec le [12], et de la conseiller à cet égard, ce qu’il ne justifie pas avoir fait.

Cette carence constitue un deuxième manquement commis par M. [P] à son obligation de diligences.

Enfin, il est constant qu’en application des dispositions de l’article 28 4°c) du décret 55-22 du 4-1-1955 la décision qui prononce la nullité d’une vente immobilière doit être publiée aux services de la publicité foncière afin d’entériner la nouvelle mutation qui opère un retour à la situation antérieure, tandis qu’en l’espèce M. [P] ne démontre ni y avoir procédé, ni avoir conseillé à sa cliente de le faire et ce, nonobstant les obligations de son mandat s’étendant jusqu’à l’exécution de la décision judiciaire obtenue.

Il existe en conséquence un troisième manquement de M. [P] à son obligation de diligences, ce qu’au demeurant il ne conteste pas aux termes de ses conclusions devant cette cour, se contenant de contester tout préjudice découlant de cette faute.

Sur le lien de causalité et le préjudice

Sur les préjudices économiques, Mme [J] demande que l’avocat soit condamné à lui payer les sommes qu’elle a dû régler au [12] du fait de la résolution du prêt, soit la somme totale de 129 517,93 euros, tandis qu’elle n’a eu aucune contrepartie puisque l’action de M. [P] a conduit à l’anéantissement de la vente.

Elle demande également sa condamnation à lui verser la somme de 1 348 euros correspondant aux taxes foncières dont elle a dû s’acquitter du fait que M. [P] n’ait publié le jugement, ni l’arrêt, ainsi qu’à lui rembourser la somme de 4 353,45 euros au titre des honoraires qu’elle lui a payé « en pure perte ».

Elle argue également d’un préjudice moral à hauteur de 25 000 euros compte tenu des tourments de la procédure, qui a abouti à un résultat catastrophique pour elle, le tout sans être assistée par un avocat en qui elle avait placé sa confiance pour la défendre et la représenter.

Mme [J] prétend enfin que le lien de causalité réside dans le fait que l’intégralité des préjudices qu’elle a subis résultent de l’intervention de M. [P] qui a provoqué le résultat judiciaire critiqué.

Elle fait valoir que sa situation a été exclusivement générée par l’action de l’avocat ; qu’il n’y a pas d’aléa judiciaire qui justifierait une simple perte de chance de ne pas voir la vente annulée, de sorte que les préjudices doivent être intégralement indemnisés sans référence à la notion de perte de chance.

M. [P] conclut à l’inexistence d’un lien de causalité entre les prétendus manquements et le préjudice invoqué et ajoute que Mme [J] ne justifie en tout état de cause d’aucune perte de chance sérieuse et certaine d’obtenir la restitution du prix de vente de l’immeuble dans la mesure où elle reconnaît elle-même que l’exécution de l’arrêt du 19 juin 2013 était impossible.

Il soutient également que le défaut de publication des décisions ordonnant l’annulation de la vente n’a eu aucune incidence défavorable pour Mme [J] et qu’au contraire, la saisie immobilière a permis d’apurer une partie des sommes dues à la banque.

Il fait également valoir que l’achat du bien à un prix surévalué ne saurait lui être imputé.

Enfin, il fait des développements sur le montant disproportionné et sans fondement des préjudices invoqués.

Sur la demande de paiement « des sommes qu’elle a dû payer au [12] », il fait valoir que ces restitutions ne constituent pas un préjudice indemnisable, outre que Mme [J] ne justifie toujours pas du paiement du solde du prix auprès de la banque.

Il rappelle que grâce à son intervention, Mme [J] a bénéficié d’une indemnisation à hauteur de 24 830,93 euros du notaire qui a conduit à réduire l’impact négatif de cette opération immobilière et surabondamment, il ajoute qu’un éventuel préjudice ne pourrait se résoudre qu’en une perte de chance.

Il soutient que l’assiette du préjudice allégué par l’appelante est seulement selon lui d’environ 18 000 euros qui ne lui est en tout état de cause nullement imputable.

Sur la demande au titre de la taxe foncière, il répète que l’absence de publication de la décision n’a entraîné aucun préjudice pour Mme [J] qui au contraire a pu rembourser l’emprunt en vendant l’appartement, soulignant qu’au surplus, l’appelante ne démontre pas s’être acquittée de ces sommes.

Il conteste tout préjudice moral faisant valoir que l’anxiété dont l’appelante se prévaut ne peut qu’être liée à l’investissement malheureux qu’elle a réalisé, faisant observer que Mme [J] ne se prévaut pas d’un préjudice moral du fait de l’absence d’information sur la procédure de saisie immobilière. Il sollicite l’infirmation du jugement qui l’a condamné à verser 2 500 euros à ce titre.

Sur le paiement des honoraires, il fait valoir d’une part que la contestation des honoraires relève de la compétence exclusive du Bâtonnier et d’autre part qu’il a démontré avoir été diligent et que les actions qu’il a menées ont permis à Mme [J] d’obtenir gain de cause et de faire annuler la vente d’un ouvrage qui ne lui avait pas été livré. Il sollicite la confirmation du jugement qui a débouté l’appelante de sa demande à ce titre.

Appréciation de la cour

Lorsque le dommage causé par la faute de l’avocat consiste en la disparition de la possibilité d’un événement favorable, sa réparation ne peut être accordée qu’au titre d’une perte de chance, entendue comme la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable, qui doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Il appartient à celui qui s’en prévaut, soit à Mme [J] au cas d’espèce, d’établir un lien de causalité direct entre la perte de chance alléguée et la faute.

Au cas présent, Mme [J] sollicite l’indemnisation d’un préjudice économique résultant selon elle de l’intégralité des sommes qu’elle a dû restituer au [12].

Toutefois, il a été ci-dessus jugé qu’aucun manquement n’était caractérisé à l’encontre de M. [P] pour avoir conseillé à sa cliente d’intenter une action en nullité de la vente immobilière et corrélativement du prêt ayant servi à la financer.

Seul a été retenu à cet égard un manquement de M. [P] pour n’avoir pas fait exécuter la condamnation à paiement prononcée par le tribunal d’Evreux à l’encontre de la SCCV [11], ou en ne conseillant pas à sa cliente de le faire faire, ce qui aurait permis à Mme [J], soit d’obtenir un remboursement effectif de la part de sa venderesse, soit de constituer une preuve d’un défaut de celle-ci.

Ce manquement ne peut qu’être à l’origine pout Mme [J] d’une perte de chance d’obtenir la confirmation par la cour d’appel de Rouen de la condamnation de M. [W] au paiement de la somme de 127 410 euros, mise à la charge de la SCCV [11] en restitution de la part du prix de vente versée, en cas de défaut de paiement de la société [11] ou au paiement de la partie de cette somme qui n’aurait pas été réglée par la société [11] en cas d’insolvabilité partielle de celle-ci.

Toutefois, alors que la condamnation de la SCCV [11] au paiement de cette somme a été confirmée par la cour d’appel de Rouen dans son arrêt du 19 juin 2013, force est de constater que Mme [J] n’allègue ni ne démontre avoir été dans l’impossibilité de faire exécuter l’arrêt à l’encontre de sa venderesse alors que celle-ci est demeurée in bonis tout au long de la procédure et a pu, au final, procéder à la livraison du programme immobilier comme en atteste le procès-verbal de livraison d’un des lots en date du 4 juillet 2013, versé aux débats par l’appelante elle-même (sa pièce n° 29), ce dont il se déduit qu’elle aurait été en mesure de restituer à Mme [J] le prix de vente.

Mme [J] ne démontre pas en conséquence l’effectivité d’un défaut total ou partiel de remboursement de sa venderesse, de sorte qu’elle ne prouve pas non plus avoir perdu une chance de se retourner contre le notaire.

Par ailleurs, si Mme [J], restée propriétaire du bien nonobstant les décisions judiciaires ayant prononcé l’annulation de la vente du bien, a dû payer les taxes foncières des années 2015 à 2017, cette situation ne saurait être imputée directement à l’absence de publication de ces décisions à la conservation des hypothèques. L’appelante n’explique au demeurant pas pourquoi elle a renoncé à se prévaloir de ces décisions et préféré rester propriétaire du bien.

En tout état de cause, cette situation lui a permis de désintéresser pour partie la banque prêteuse, à hauteur du prix auquel le bien a été judiciairement adjugé.

S’agissant de la demande d’indemnisation du préjudice au titre des honoraires versés à M. [P], le tribunal a justement écarté cette prétention en faisant valoir qu’il ressortait de la note de frais et honoraires du 1er août 2012 d’un montant total de 4 962,45 euros correspondait aux diligences de l’avocat effectuées pour la procédure de première instance dans le cadre de laquelle aucun manquement de M. [P] n’a été caractérisé.

En conséquence de ce qui précède, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [J] de ses demandes au titre des préjudices matériels.

S’agissant du préjudice moral, « l’inquiétude et les tourments d’une procédure » invoqués par l’appelante sont indéniables et ont été nécessairement aggravés du fait des manquements commis par M. [P] à l’occasion de la non-exécution de la décision de première instance à l’égard de la venderesse, de l’absence de publication des décisions ayant prononcé l’annulation de la vente ainsi que du fait qu’il n’est pas assumé son mandat envers sa cliente à l’occasion de la procédure de saisie immobilière.

Par voie d’infirmation du jugement querellé il convient en conséquence d’accorder à Mme [J] la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral.

Sur les demandes accessoires :

Mme [J] étant partiellement accueillie en son recours, le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, M. [P] ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles. Il devra en outre supporter les dépens d’appel qui seront recouvrés avec distraction au bénéfice de l’avocat qui en a fait la demande.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à Mme [J] la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. M. [P] sera en conséquence condamné à lui verser une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement du 9 février 2023 sauf en ce qu’il a statué sur le quantum du préjudice moral,

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Condamne M. [D] [P] à régler à Mme [Y] [J] la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral,

Condamne M. [D] [P] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne M. [D] [P] à verser à Mme [Y] [J] la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anna MANES, Présidente et par Madame VALETTE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente