COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72C

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 13 FEVRIER 2025

N° RG 24/04880 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WVTO

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 5]

C/

[V] [E]

[I] [X] épouse [E]

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 05 Juillet 2024 par le Président du TJ de [Localité 10]

N° RG : 23/02099

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes

délivrées le : 13/02/2025

à :

M^e René-louis PETRELLI, avocat au barreau de PARIS, C1160

M^e François MEVEL, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, 519

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TREIZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 5]

représentée par son Syndic la Société FONCIA AGENCE CENTRALE [Adresse 6]

[Localité 7]

Représentant : M^e René-louis PETRELLI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1160

APPELANTE

****************

Monsieur [V] [E]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Madame [I] [X] épouse [E]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentant : M^e François MEVEL de l’AARPI TOURON-MONCALM ASSOCIES, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 519

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 Janvier 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Thomas VASSEUR, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Thomas VASSEUR, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère

Madame Marina IGELMAN, Conseillère

L’adjointe faisant fonction de Greffière, lors des débats : Madame Marion SEUS,

EXPOSE DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] comprend six lots principaux, dont un appartement en rez-de-chaussée donnant sur rue et jardin intérieur formant le lot n°2 acquis le 16 mai 2019 par M. et Mme [E], avec le lot n°51 consistant en la jouissance d’un jardin d’environ 163 m².

M. et Mme [E] ont présenté au syndicat des copropriétaires une demande d’autorisation de réaliser un ensemble de travaux privatifs affectant les parties communes, ce qui a fait l’objet d’une résolution d’autorisation par l’assemblée générale des copropriétaires du 25 novembre 2019.

Par acte du 4 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait assigner en référé M. et Mme [E] afin d’obtenir notamment diverses mesures de remises en état et une mesure d’expertise.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 5 juillet 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :

au principal, renvoyé les parties à se pourvoir au fond, mais, par provision ;

condamné M. et Mme [E] à remettre dans l’état antérieur leur jardin faisant partie de leurs lots, et à déposer à leurs frais la piscine semi enterrée, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de 6 mois à compter de la signification de l’ordonnance, pendant un délai de 120 jours, ce sous la supervision de l’architecte de l’immeuble aux frais des défendeurs ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de dépose de la terrasse surélevée, du percement des murs communs, du débarras des objets entassés dans les parties communes, de la destruction de l’harmonie de la façade sur rue ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de réimplanter les compteurs et branchements ;

dit que la demande de suppression des ouvrages illicites est surabondante et sans objet ;

condamné M. et Mme [E] à produire l’autorisation d’urbanisme relative aux aménagements autorisés en assemblée générale du 25 novembre 2019, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de 1 mois après la signification, pour 60 jours ;

condamné M. et Mme [E] à produire un projet de nouvel état de descriptif de division et de nouvelle répartition des tantièmes de charges suite aux travaux autorisés, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de 1 mois après la signification, pour 120 jours ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’autoriser le syndicat à effectuer lui-même les travaux de remise en état ;

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expertise judiciaire ;

condamné M. et Mme [E] aux dépens de l’instance ;

condamné M. et Mme [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

rejeté le surplus des demandes.

Par déclaration reçue au greffe le 25 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette ordonnance, mais seulement en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expertise judiciaire.

Dans ses dernières conclusions déposées le 30 décembre 2024, auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8] demande à la cour, au visa des articles 145 et 834 du code de procédure civile, de :

'- infirmer l’ordonnance de référé rendue le 5 juillet 2024 par le président du tribunal judiciaire de Nanterre, en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à Montrouge de sa demande afin d’expertise judiciaire.

et statuant à nouveau :

— désigner tel expert qu’il plaira avec mission de :

— se rendre dans les parties communes et privatives de l’immeuble sis à [Adresse 9], et notamment dans les lots privatifs appartenant à M. [V] [E] et Mme [I] [X] en présence des parties où celles-ci dûment convoquées, avec faculté de recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, pour connaitre des éléments de faits ci-après :

— affouillement du sol du jardin intérieur de la copropriété avec excavation de la terre végétale pour implantation au raz des murs d’enceinte d’une piscine semi enterrée sur une profondeur de plus de 1,40 mètre avec suppression des végétaux, création d’une armature périphérique en béton, et fondations en béton armé en sous-'uvre,

— alimentation de la piscine de M. et Mme [E] avec l’eau de la copropriété, et déversement de l’eau dans ledit jardin intérieur,

— suppression du compteur d’eau individuel de leur lot, prélèvement d’électricité sur compte de l’immeuble,

— fixation par arrimage en surface et support maçonné en sous ' 'uvre, d’une terrasse de 25 m² d’une hauteur de 75 centimètres au-dessus du niveau du sol condamnant les soupiraux d’aération du sous ' sol, se prolongeant sur plusieurs mètres de profondeur sur le sol dudit jardin à partir de la façade sur cour en fraude délibérée tant de la décision précitée de l’assemblée générale que des règles d’urbanisme,

— percement des murs entre des caves privatives d’autres copropriétaires pour passage de gaines et tuyaux en sous-sol, emportant ainsi destruction partielle desdits murs, et encombrement de l’espace aérien des caves d’autres copropriétaires,

— pose d’étagères ainsi que de divers objets dans le couloir commun du sous-sol, et en rez de chaussée encombrement des parties communes par vélos et trottinettes,

— destruction de l’harmonie de la façade sur rue par pose de matériaux en sous 'uvre de deux fenêtres sur rue de leur appartement de rez de chaussée,

— implantation d’un tuyau d’évacuation de leur fumées de cuisine (ancienne véranda) les déversant sur le jardin et dénaturant l’harmonie la façade,

— transformation du jardin en espace de stockage de leurs objets au moyen notamment de d’une large armoire métallique déposée sur sa surface en permanence,

— privatisation par édification d’un mur maçonné en parpaings d’une partie du couloir commun du sous ' sol ;

— arasement du mur de la façade sur jardin pour élargir l’accès à leur véranda à l’origine de fissures en murs et plafonds de l’appartement de Mme [H] en 1er étage,

— encombrement de la courette commune (également issue de secours) par des objets hétéroclites, – dégradation des coffrage et plâtre du hall d’entrée de l’immeuble.

— et se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les lieux,

— entendre les parties ainsi que tous sachants,

— examiner l’ensemble des désordres ci-dessus mentionnés aux termes des présentes conclusions,

— rechercher l’origine, l’étendue et les causes de ces désordres,

— dire si les lieux ont été utilisés conformément à leur usage,

— dire si tous les travaux effectués ont été conduits conformément aux documents contractuels et aux règles de l’art,

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues,

— donner son avis sur tous les préjudices allégués et chiffrés par les parties,

— donner son avis sur les travaux éventuellement nécessaires à la réfection et mises en conformité des lieux et installations dont s’agit; et les évaluer à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties,

— en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnus par l’expert, autoriser le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, sous la direction du maître d''uvre et par des entreprises qualifiées de son choix, les travaux estimés indispensables par l’expert qui, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature, l’importance, et le coût de ces travaux,

— donner son avis sur les comptes entre les parties, et la nouvelle répartition des tantièmes de charges qu’impliquent les travaux et extension de surfaces habitables des lots privatifs de M. et Mme [I] et [V] [E],

— dire que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions du code de procédure civile relatives aux mesures d’instruction et prendra en compte dans son avis, selon les dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, les observations qui lui seront éventuellement faites dans un délai qu’il aura imparti.

— dire qu’il en sera référé au magistrat chargé du contrôle des mesures d’instruction en cas de difficultés de nature en particulier à compromettre le démarrage, l’avancement, ou l’achèvement des opérations.

— débouter M. et Mme [V] et [I] [E] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions.

— condamner in solidum M. et Mme [V] et [I] [E] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 8] une indemnité de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes sous la même solidarité aux dépens d’appel'

Le syndicat des copropriétaires indique que les époux [E] ont acquis un lot le 16 mai 2019 et ont sollicité l’autorisation de réaliser un ensemble de travaux privatifs affectant les parties communes, ce qui leur a été accordé par l’assemblée générale des copropriétaires du 25 novembre 2019. Il expose que les travaux ont commencé le mois suivant et que, loin de s’agir d’une simple réhabilitation, ils consistaient en une restructuration d’envergure de l’appartement avec adjonction à ce dernier des trois caves se situant en-dessous, aboutissant à la création d’un duplex avec escalier de communication vers le sous-sol. Il expose que ni à l’ouverture ni durant les travaux une autorisation d’urbanisme n’a été produite et que les époux [E] n’ont pas produit non plus d’attestation d’assurance, bien que des fissures soient apparues au niveau de l’appartement du premier étage appartenant à un autre copropriétaire. Le syndicat des copropriétaires ajoute qu’au mois de juin 2022, les époux [E] ont supprimé une grande partie de la végétation du jardin afin de se livrer au creusement d’une piscine et qu’ils ont également édifié une terrasse sur support maçonné surélevée à 75 centimères au-dessus du sol. Invoquant un ensemble de travaux présentés comme ayant été irrégulièrement commis par les époux [E], le syndicat des copropriétaires demande une mesure d’expertise reprenant les points évoqués dans la mission sollicitée.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 16 décembre 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. et Mme [E] demandent à la cour, au visa de l’article 146 du code de procédure civile, de :

'- confirmer l’ordonnance de référés rn° RG23/0299 rendue le 05 juillet 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu’elle dit n’y avoir lieu à la désignation d’un expert judiciaire.

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], de l’ensemble de ses autres demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], à payer à M. [V] [E] et Mme [I] [X] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] aux entiers dépens,'

Les époux [E] exposent qu’ils ont été autorisés par l’assemblée générale du 25 novembre 2019 à faire procéder à un ensemble de travaux affectant les parties communes et que cette autorisation leur permettait notamment de modifier la destination de la cave ainsi que d’installer une terrasse sur jardin. Ils indiquent que ces travaux portaient sur une opération de réhabilitation de leur lot et qu’ils ont ensuite décidé, après avoir informé leurs voisins, d’apposer une piscine tubulaire démontable sur leur jardin privatif. Les époux [E] considèrent qu’aucun commencement de preuve des affirmations du syndicat des copropriétaires n’existe et, s’agissant de la terrasse, ajoutent qu’elle a été autorisée tant par les services de l’urbanisme que par la copropriété. Ils ajoutent qu’en exécution de l’ordonnance de référé de première instance, des travaux de remise en état de l’affouillement ont été réalisés et que la demande d’expertise n’a pas lieu d’aboutir.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 janvier 2024.

Lors de l’audience du 15 janvier 2025, au vu des explications des parties, il a été demandé à celles-ci de produire une note en délibéré afin d’expurger le litige de plusieurs points sur lesquels le syndicat des copropriétaires lui-même a reconnu qu’il n’y avait plus lieu d’ordonner une mesure d’expertise.

Par une note en délibéré transmise par RPVA le 16 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires a indiqué se désister de :

sa demande d’expertise sur la remise en état d’origine du jardin de la copropriété, en indiquant que cette remise en état avait été effectivement réalisée à la suite de la suppression par les époux [E] de la piscine et du comblement de cet endroit avec de la terre végétale de la fosse qui hébergeait ladite piscine ;

sa demande d’expertise sur la production d’un projet d’état modificatif du règlement de copropriété, sur l’état descriptif de division et sur la répartition des charges, dont le syndicat des copropriétaires indique qu’il a été produit en cours de procédure d’appel par les époux [E] ; le syndicat a en outre reconnu que l’adoption de ce modificatif ne relève en tout état de cause pas de la compétence de l’expert judiciaire mais exclusivement du vote de l’assemblée générale des copropriétaires.

Par une note en délibéré du 21 janvier 2025, les époux [E] ont indiqué prendre acte de l’abandon par le syndicat des copropriétaires de sa demande d’expertise sur les points évoqués dans la note en délibéré de cette partie. Ils ont par ailleurs repris les deux autres chefs de demandes d’expertise.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 145 du code de procédure civile, 's’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées, à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé'.

L’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile suppose que soit constaté qu’il existe un procès non manifestement voué à l’échec au regard des moyens soulevés par les défendeurs, sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée. La partie qui la sollicite doit justifier de la véracité des éléments rendant crédibles les griefs allégués et plausible le procès en germe ; elle doit en outre justifier de ce que la mesure sollicitée est utile (Com. 18 février 1986, n° 84-10.620) et de l’insuffisance d’autres mesures moins coûteuses, comme les constatations, telles que prévues aux articles 249 à 255 du code de procédure civile ou comme les consultations, telles que prévues aux articles 256 à 262 du même code. Ainsi que l’indique l’article 263 du code de procédure civile, « l’expertise n’a lieu d’être ordonnée que dans les cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à écrire le juge. »

En l’espèce, il convient de reprendre point par point les différents chefs de la mission d’expertise sollicitée par le syndicat des copropriétaires en en excluant désormais ceux qui ont fait l’objet d’un abandon par cette partie à l’occasion de sa note en délibéré du 16 janvier 2025.

Sur la demande d’expertise en ce qu’elle porte sur l’alimentation de la piscine de M. et Mme [E] avec l’eau de la copropriété, et sur le déversement de l’eau dans ledit jardin intérieur :

Les appelants ne justifient pas de ce que la mesure d’expertise serait sur ce point en mesure de leur apporter de plus précis que les éléments probatoires dont ils font déjà état et qui tiennent notamment aux photographies du compteur d’eau le jour en cause. Un expert judiciaire, près de trois années après la mise en eau de cette piscine, ne serait pas susceptible d’apporter un quelconque éclairage nouveau à cet égard.

Sur la demande d’expertise en ce qu’elle porte sur la suppression du compteur d’eau individuel de leur lot et sur le prélèvement d’électricité sur compte de l’immeuble :

Le point de savoir si un compteur d’eau individuel a été supprimé ne relève pas d’une mesure d’expertise ; le syndicat des copropriétaires produit (pièce n° 51) un état des consommations de la société Proxiserve qui indique que le compteur des époux [E] n’a pas été trouvé mais la question relative à l’existence ou non d’un compteur individuel ne relève que d’une mesure de constatation et au demeurant peut faire l’objet d’un débat notamment sur la question relative au paiement ou non par les époux [E] de charges d’eau à titre individuel. Il en va de même s’agissant de la question du prélèvement d’électricité sur le compte de l’immeuble.

Sur la demande d’expertise en ce qu’elle porte sur la fixation par arrimage en surface et support maçonné en sous-'uvre, d’une terrasse de 25 m² d’une hauteur de 75 centimètres au-dessus du niveau du sol condamnant les soupiraux d’aération du sous ' sol, se prolongeant sur plusieurs mètres de profondeur sur le sol dudit jardin à partir de la façade sur cour en fraude délibérée tant de la décision précitée de l’assemblée générale que des règles d’urbanisme :

De nouveau sur ce point, la mesure d’expertise sollicitée serait inopérante dès lors qu’il convient de comparer les travaux qui ont fait l’objet d’une autorisation par l’assemblée générale du 25 novembre 2019 avec ceux qui ont été effectivement réalisés et qui sont justement précisément décrits, s’agissant notamment de leur dimension, par le syndicat des copropriétaires dans sa demande d’expertise. Le syndicat des copropriétaires ne justifie aucunement en quoi une mesure d’expertise serait à privilégier par rapport à une simple mesure de constatation, voire de consultation, si tant est même que de telles mesures soient nécessaires.

Sur la demande d’expertise en ce qu’elle porte sur le percement des murs entre des caves privatives d’autres copropriétaires pour le passage de gaines et tuyaux en sous-sol, emportant ainsi destruction partielle desdits murs, et encombrement de l’espace aérien des caves d’autres copropriétaires :

Les motifs qui viennent d’être indiqués s’agissant du chef de demande précédent sont repris s’agissant de cet autre chef de demande : un expert judiciaire n’a pas lieu d’être nommé pour simplement constater des percements de murs afin de permettre le passage de gaines et de tuyaux.

Sur la demande d’expertise en ce qu’elle porte sur la pose d’étagères ainsi que de divers objets dans le couloir commun du sous-sol, et en rez-de-chaussée et sur l’encombrement des parties communes par des vélos et trottinettes :

Il ne se conçoit pas qu’une mesure d’expertise puisse avoir pour objet de constater l’existence de la pose d’étagères et de divers objets encombrants des parties communes. Aussi n’y a-t-il pas lieu de faire droit à la demande d’expertise sur ce point.

Sur la demande d’expertise en ce qu’elle porte sur la destruction de l’harmonie de la façade sur rue par la pose de matériaux en sous-'uvre de deux fenêtres sur rue de leur appartement de rez-de-chaussée :

Le point de savoir si les matériaux posés sous une fenêtre détruisent l’harmonie d’une façade ne procède pas d’une question technique relevant d’une mesure d’expertise, de sorte que sur cette question également, la demande du syndicat des copropriétaires ne se justifie pas.

Sur la demande d’expertise en ce qu’elle porte sur l’implantation d’un tuyau d’évacuation de fumées de cuisine (ancienne véranda) les déversant sur le jardin et dénaturant l’harmonie la façade :

À l’instar de ce qui vient d’être indiqué précédemment, la question de ce que l’appelant considère être la dénaturation de l’harmonie d’une façade par la pose d’un tuyau d’évacuation ne relève pas d’une mesure d’expertise.

Sur la demande d’expertise en ce qu’elle porte sur la transformation du jardin en espace de stockage d’objets au moyen notamment d’une large armoire métallique déposée sur sa surface en permanence :

Ainsi qu’il a été indiqué plus haut, une mesure d’expertise ne peut se concevoir comme étant destinée à constater simplement un encombrement de biens meubles.

Sur la demande d’expertise en ce qu’elle porte sur la privatisation par édification d’un mur maçonné en parpaings d’une partie du couloir commun du sous-sol :

Ni le constat de l’édification d’un mur ni l’appréciation des conséquences qui en résultent ne relèvent d’une mesure d’expertise.

Sur la demande d’expertise en ce qu’elle porte sur l’arasement du mur de la façade sur jardin pour élargir l’accès à la véranda à l’origine de fissures en murs et plafonds de l’appartement de Mme [H] en 1er étage :

La question d’un arasement du mur de façade sur jardin pour élargir l’accès des époux [E] à leur véranda est évoquée pour la première fois dans les conclusions des appelants en leur page 14, précisément dans l’énoncé de la mission demandée à l’expert mais aucun élément n’est rapporté pour faire état de la nécessité d’une mission d’expertise sur ce point. Le bordereau de communication des pièces mentionne en pièces n° 25 et 52 des photographies relatives à cet arasement mais la seule production de ces photographies, qui ne sont d’ailleurs pas issues d’un procès-verbal de constat par commissaire de justice, indépendamment de tout élément de contextualisation dans les conclusions, ne constitue pas le commencement d’un élément probatoire justifiant la mesure d’instruction sollicitée.

Sur la demande d’expertise en ce qu’elle porte sur l’encombrement de la courette commune (également issue de secours) par des objets hétéroclites et la dégradation des coffrages et du plâtre du hall d’entrée de l’immeuble :

À l’instar de ce qui a été indiqué plus haut, il ne se conçoit pas qu’une mesure d’expertise puisse être ordonnée pour simplement constater l’encombrement d’un lieu par divers objets mobiliers ou des dégradations aisément visibles.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de confirmer l’ordonnance entreprise.

Partie succcombante en cause d’appel, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens.

En revanche, il n’y a pas lieu en équité de faire droit à la demande des époux [E] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] aux dépens d’appel ;

Rejette les demandes respectives des parties formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Monsieur Thomas VASSEUR, président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président