COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 04 MARS 2025

N° RG 24/00162 -

N° Portalis

DBV3-V-B7I-WIWC

AFFAIRE :

[M] [D]

…

C/

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 novembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection de GONESSE

N° RG : 11-12-0011

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes

délivrées le : 04.03.25

à :

M^e Sefik TOSUN

M^e Gaëlle LE DEUN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE MARS DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTS

Monsieur [M] [D]

né le 22 janvier 1980 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentant : M^e Sefik TOSUN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 190

Plaidant : M^e Salima ROBAI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J82

Madame [H] [I] épouse [D]

née le 06 février 1985 à [Localité 12]

[Adresse 2]

[Localité 7] / France

Représentant : M^e Sefik TOSUN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 190

Plaidant : M^e Salima ROBAI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J82

Monsieur [F] [Y]

né le 21 décembre 1961 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentant : M^e Sefik TOSUN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 190

Plaidant : M^e Salima ROBAI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J82

****************

INTIMÉE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL au capital de 281 119 536,00 € agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 552 046 484

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentant : M^e Gaëlle LE DEUN de la SELARL LE NAIR-BOUYER ET ASSOCIES, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 décembre 2024, Madame Anne THIVELLIER, conseillère ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée,

qui en ont délibéré,

Greffière placée lors des débats et du prononcé : Madame Gaëlle RULLIER

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 17 décembre 2013, la société d’HLM CDC Habitat Social, anciennement nommée Osica, a donné en location à M. [M] [D] et Mme [H] [I] épouse [D] des locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 6] à [Localité 8], devenu [Adresse 3], à la suite de la modification de la numérotation de l’ensemble immobilier par arrêté du maire du 23 octobre 2015.

Suivant procès-verbal de constat du 5 janvier 2023, le commissaire de justice a constaté l’occupation des lieux par M. [F] [Y].

Par actes de commissaire de justice délivrés les 21 et 22 juin 2023, la société CDC Habitat Social a assigné M. et Mme [D] et M. [Y] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à M. et Mme [D],

— constater l’occupation sans droit ni titre des lieux par M. [Y],

— ordonner l’expulsion de M. et Mme [D] et M. [Y] et de tous occupants de leur chef, avec toutes conséquences de droit,

— condamner M. et Mme [D] in solidum avec M. [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération totale des lieux,

— les condamner in solidum au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— les condamner in solidum au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 13 novembre 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Gonesse a :

— prononcé la résiliation du bail conclu le 17 décembre 2013 entre la société CDC Habitat Social anciennement dénommée la société d’HLM Osica d’une part, et d’autre part, M. et Mme [D], portant sur le logement situé au [Adresse 6], devenu le [Adresse 3], rez-de-chaussée droit, à [Localité 8], à compter du 13 novembre 2023,

— constaté l’occupation sans droit ni titre du logement susmentionné par M. [Y] depuis le 5 janvier 2023,

— ordonné en conséquence à M. et Mme [D] et M. [Y] de libérer les lieux, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, dès la signification du présent jugement,

— dit qu’à défaut pour M. et Mme [D] et M. [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société CDC Habitat Social pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion,

— condamné in solidum M. et Mme [D] et M. [Y] à verser à la société CDC Habitat Social une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges applicables au logement susmentionné, à compter du 13 novembre 2023, date de résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

— débouté la société CDC Habitat Social de sa demande en paiement de l’arriéré locatif,

— condamné in solidum M. et Mme [D] et M. [Y] à verser à la société CDC Habitat Social la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. et Mme [D] et M. [Y] aux entiers dépens,

— rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision,

— dit que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Val d’Oise en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

L’expulsion a eu lieu le 29 mai 2024.

Par déclaration reçue au greffe le 29 décembre 2023, M. et Mme [D] et M. [Y] ont relevé appel de ce jugement.

Aux termes de leurs conclusions signifiées le 28 mars 2024, M. et Mme [D] et M. [Y], appelants, demandent à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 13 novembre 2023 par le tribunal de proximité de Gonesse en ce qu’il :

* a prononcé la résiliation du bail conclu le 17 décembre 2013 entre la société CDC Habitat Social d’une part, et d’autre part, M. et Mme [D], à compter du 13 novembre 2023,

* a constaté l’occupation sans droit ni titre du logement susmentionné par M. [Y] depuis le 5 janvier 2023,

* leur a ordonné de libérer les lieux, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, dès la signification du présent jugement,

* a dit qu’à défaut pour eux d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société CDC Habitat Social pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

* a rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion,

* les a condamnés in solidum à verser à la société CDC Habitat Social une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges applicables au logement susmentionné, à compter du 13 novembre 2023, date de résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

* les a condamnés in solidum à verser à la société CDC Habitat Social la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* les a condamnés in solidum aux entiers dépens,

Statuant de nouveau,

— valider le bail d’habitation existant entre la société CDC Habitat Social et M. [D] en ce qu’il constitue sa résidence principale,

— ordonner sa poursuite entre la société CDC Habitat Social et M. [D],

— condamner la société CDC Habitat Social à payer la somme de 2 500 euros au profit de chaque appelant au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter la société CDC Habitat Social de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société CDC Habitat Social aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 10 décembre 2024, la société CDC Habitat Social, intimée et appelante à titre incident, demande à la cour de :

— confirmer le jugement prononcé le 13 novembre 2023 en ce qu’il a :

* prononcé la résiliation du bail conclu le 17 décembre 2013 entre elle d’une part et M. et Mme [D] d’autre part portant sur le logement situé au [Adresse 6], devenu le [Adresse 3], rez-de-chaussée droit, à [Localité 8], à compter du 13 novembre 2023,

* constaté l’occupation sans titre du logement par M. [Y] depuis le 5 janvier 2023,

* ordonné en conséquence à M. et Mme [D] et M. [Y] de libérer les lieux en satisfaisant aux obligations des locataires sortants notamment par la remise des clefs dès la signification du jugement,

* dit qu’à défaut pour M. et Mme [D] et M. [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai elle pourra dans les deux mois du commandement de quitter les lieux faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

* rappelé que le sort des meubles est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion,

* condamné in solidum M. et Mme [D] et M. [Y] à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges à compter du 13 novembre 2023, date de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux,

* condamné in solidum M. et Mme [D] et M. [Y] à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens,

— l’infirmer en ce qu’elle a été déboutée de sa demande en paiement de l’arriéré locatif qui était de 1 030,91 euros le 6 septembre 2023,

— condamner in solidum M. et Mme [D] et M. [Y] à lui verser la somme de 3 184,90 euros au titre des loyers impayés suivant décompte arrêté au 10 décembre 2024,

— débouter M. et Mme [D] et M. [Y] de l’intégralité de leurs demandes,

— les condamner in solidum à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— les condamner in solidum aux dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 17 décembre 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

Le premier juge a prononcé la résiliation du bail aux motifs que M. et Mme [D] n’occupaient pas personnellement les lieux loués à titre de résidence principale et qu’ils y avaient introduit M. [Y] et ce en violation des dispositions du bail et de celles spécifiques aux organismes d’habitation à loyer modéré et leurs règles d’attribution.

M. et Mme [D] et M. [Y], qui poursuivent l’infirmation du jugement déféré de ce chef, demandent à la cour de valider le bail d’habitation existant entre la société CDC Habitat Social et M. [D] en ce qu’il constitue sa résidence principale.

Ils soutiennent que M. [D] occupe personnellement les lieux en faisant valoir qu’il est séparé de fait de son épouse depuis plusieurs années ; qu’il a continué à habiter l’ancien logement familial situé à l’adresse du bail litigieux; que son épouse a pris à bail un autre logement situé dans les Hauts-de-Seine dont il a accepté d’être cotitulaire afin de lui permettre de l’obtenir sans pour autant y avoir établi son domicile. Ils indiquent que la communauté de vie entre époux n’implique pas nécessairement leur cohabitation et que les époux [D] ont continué à collaborer dans l’intérêt de leur enfant.

Ils ajoutent que la bailleresse ne rapporte pas la preuve de ce que M. [D] dispose d’une autre adresse juridique consistant dans le logement de son épouse ni que l’appartement objet du bail litigieux ne constituerait pas sa résidence principale, le seul constat du commissaire de justice du 5 janvier 2023 étant insuffisant à l’établir, de même que le fait que l’adresse figurant sur sa déclaration fiscale soit celle de son épouse dans la mesure où les époux sont tenus de procéder à une déclaration conjointe de leurs revenus et qu’ils ont choisi celle du logement familial où réside l’enfant commun.

Ils soutiennent que le nom de M. [D] figure sur la boîte aux lettres. Ils ajoutent que M. [Y] n’a jamais déclaré que ce dernier ne dormait plus dans les lieux depuis environ deux mois et qu’il est curieux que le commissaire de justice ait compris cela, expliquant qu’il a pu perdre ses moyens face à un huissier dont il n’aurait pas compris la question. Ils demandent à la cour de s’en tenir à ses premières déclarations selon lesquelles il résidait avec M. et Mme [D].

La société CDC Habitat Social demande la confirmation du jugement sur ce point et fait valoir que M. et Mme [D] ne respectent pas leur obligation selon laquelle le logement doit constituer leur habitation principale et effective et permanente ainsi que leur interdiction de le sous-louer.

Elle affirme que M. et Mme [D] ne résident pas dans les lieux ainsi qu’il en résulte du procès-verbal de constat du commissaire de justice du 5 janvier 2023 ayant repris les déclarations de M. [Y] et des modalités de signification des actes de procédures à l’adresse de leur autre logement faisant apparaître que leur nom figurent sur le tableau des occupants et la boîte aux lettres.

Elle ajoute que M. [D], qui prétend résider à l’adresse des lieux loués, ne produit aucun justificatif de sa résidence effective à cette adresse.

Elle relève enfin que le logement a été récupéré le 29 mai 2024, jour de l’expulsion de M. [Y] qui se trouvait encore dans les lieux lesquels ont été rendus dans un état de saleté innommable. Elle indique que le défaut d’entretien constitue également un obstacle à la poursuite du bail.

Sur ce,

En application de l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire se doit d’user paisiblement les locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le bail.

Il est de principe que si le locataire n’use pas de la chose louée conformément à l’usage auquel elle a été destinée, le bailleur peut demander la résiliation judiciaire du bail. La résiliation judiciaire ne peut être prononcée que si le manquement est suffisamment grave pour la justifier.

Au cas d’espèce, le bailleur reproche aux locataires de ne pas occuper les lieux à titre de résidence principale.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

Lorsque les locaux sont prévus à usage d’habitation principale, le locataire doit donc justifier d’une occupation effective et personnelle, étant précisé que cette obligation d’occupation effective et personnelle n’oblige pas le locataire à occuper les lieux en permanence.

La charge de la preuve de l’inoccupation des lieux incombe au bailleur.

M. et Mme [D] reconnaissent avoir signé un contrat de bail portant sur un autre logement, situé dans le département des Hauts-de-Seine, tout en contestant que M. [D] y réside. Il est donc établi que les époux sont co-titulaires de deux contrats de bail.

La société CDC Habitat Social produit un procès-verbal du 5 janvier 2023 duquel il ressort que:

— le commissaire de justice s’est présenté à l’adresse du bail objet de la présente procédure où il a rencontré un individu qui s’est présenté comme étant le cousin de M. et Mme [D] et lui a déclaré, dans un premier temps, habiter avec eux depuis un peu plus de deux années environ une vingtaine de jours par mois sans lui donner plus de précision malgré sa demande et qu’ils étaient absents pour le moment pour cause de décès familial ;

— il a refusé de le laisser entrer et lui a demandé de revenir dans une heure pour lui permette de ranger et nettoyer le logement qui était sale ; qu’à la demande du commissaire de justice, l’individu lui a déclaré ne pas avoir le numéro de M. [D] ;

— à son retour, l’individu a déclaré se nommer M. [F] [Y] sans en justifier ; qu’il a refusé de le laisser entrer mais qu’à travers l’ouverture de la porte, il a pu constater que le sol était sale et crasseux et qu’une odeur très forte et désagréable émanait des lieux ; que l’individu lui a alors déclaré que M. et Mme [D] étaient actuellement dans le 78 et qu’ils ne dormaient pas dans les lieux depuis environ deux mois.

Les appelants ne rapportent pas la preuve que M. [D] séjournait alors en Algérie suite au décès de son frère dont le corps aurait fait l’objet d’un rapatriement, ce qui ne résulte pas de l’acte de décès produit émanant de la mairie de [Localité 11] (Yvelines) mentionnant qu’il est décédé à son domicile ([Adresse 1]). Aucun élément du dossier ne permet d’écarter les déclarations de M. [Y], précises et circonstanciées, faites au commissaire de justice dans un second temps ni d’établir qu’il n’aurait pas compris ses questions.

La bailleresse produit par ailleurs une enquête ATER du 23 janvier 2023 de laquelle il ressort que l’adresse de M. [D] est situé à [Localité 7] ([Adresse 2]). M. [D] reconnaît d’ailleurs avoir sa domiciliation fiscale à cette adresse tout en l’expliquant par la nécessité d’une déclaration commune des époux. Il convient cependant de relever qu’il s’agit d’un choix personnel de se domicilier fiscalement à cette adresse.

La cour relève par ailleurs que M. et Mme [D] ont été assignés à l’adresse de [Localité 7] devant le premier juge et qu’il résulte du procès-verbal de signification du 21 juin 2023 que leur nom est inscrit sur le tableau des occupants et sur la boîte aux lettres, ce qui ressort également du procès-verbal de signification du jugement du 29 novembre 2023.

Il ressort enfin du procès-verbal d’expulsion du 29 mai 2024 que seul M. [Y] était présent; que le logement était en très mauvais état et extrêmement sale (excréments au sol) et encombré de détritus; que l’occupant a pris quelques affaires et documents personnels en quittant les lieux. Le commissaire de justice a indiqué n’avoir pas trouvé dans les lieux de papier ou document personnel.

La signification du procès-verbal d’expulsion a été faite le 4 juin 2024 à M. et Mme [D] également à l’adresse de [Localité 7] et à tiers présent au domicile, à savoir Mme [C], nièce déclarée, laquelle a confirmé l’adresse.

Il résulte de l’ensemble des observations qui précèdent que la société CDC Habitat Social rapporte la preuve de ce que M. [D] ne réside pas à titre principal dans le logement qu’elle lui a donné à bail, étant relevé que celui-ci ne produit aucun élément permettant d’établir le contraire et qu’il résiderait effectivement à cette adresse, le seul fait que son nom figure sur la boîte aux lettres étant insuffisant, étant ajouté qu’il n’est pas contesté que Mme [D], cotitulaire du bail, n’y réside pas.

Il est donc établi que M. et Mme [D] ont manqué à leur obligation d’occupation personnelle des lieux et que ce manquement est suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail. Il convient en conséquence de débouter M. [D] de ses demandes visant à valider le bail d’habitation et d’ordonner sa poursuite à son égard.

Le jugement déféré mérite donc confirmation en ce qu’il a ordonné la résiliation du bail à compter du 13 novembre 2023, constaté l’occupation sans droit ni titre de M. [Y], ordonné l’expulsion des lieux des appelants et les a condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur l’arriéré locatif

Le premier juge a débouté la société d’HLM CDC Habitat Social de sa demande en paiement de l’arriéré locatif au motif que cette demande, formulée à l’audience, ne figurait pas dans l’assignation et n’avait donc pas été portée à la connaissance des défendeurs non comparants.

La société CDC Habitat Social demande à la cour de condamner M. et Mme [D] et M. [Y] in solidum au paiement de la somme de 3 1784,90 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 10 décembre 2024.

M. et Mme [D] qui concluent au débouté des demandes de l’intimée, ne formulent aucun moyen à ce titre.

Sur ce,

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le décompte locatif, arrêté au 10 décembre 2024, fait apparaître un solde locatif débiteur de – 4 713,77 euros, duquel la société CDC Habitat Social a déduit la somme de 1 528,87 euros imputée au titre des frais ainsi que le dépôt de garantie.

Seuls M. et Mme [D], en leur qualité de co-titulaires du bail, peuvent être condamnés au paiement des loyers et charges dont l’arriéré était de – 632,78 euros, arrêté au 23 décembre 2023, terme de novembre 2023 inclus, duquel il convient de déduire la somme de 109,64 euros imputée au titre de frais.

Ils seront donc condamnés solidairement à payer à la société CDC Habitat Social la somme de 523,14 euros à ce titre.

L’arriéré correspondant pour le surplus à des indemnités d’occupation, il convient de condamner M. et Mme [D] et M. [Y] in solidum au paiement de la somme de 2 661,76 euros arrêtée au 10 décembre 2024.

Le jugement déféré est infirmé de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

M. et Mme [D] et M. [Y], qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens d’appel, les dispositions du jugement déféré relative aux dépens étant par ailleurs confirmées.

Ils sont en outre condamnés in solidum à verser à la société CDC Habitat Social la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions dévolues à la cour à l’exception de celle ayant débouté la société d’HLM CDC Habitat Social de sa demande en paiement d’un arriéré locatif ;

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne M. [M] [D] et Mme [H] [I] épouse [D] solidairement à payer à la société d’HLM CDC Habitat Social la somme de 523,14 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêté au 23 décembre 2023, terme de novembre 2023 inclus ;

Condamne M. [M] [D], Mme [H] [I] épouse [D] et M. [F] [Y] in solidum à payer à la société d’HLM CDC Habitat Social la somme de 2 661,76 euros au titre des indemnités d’occupation et des charges arrêtées au 10 décembre 2024 ;

Ajoutant au jugement entrepris,

Déboute M. [M] [D] et Mme [H] [I] épouse [D] et M. [F] [Y] de toutes leurs demandes ;

Condamne M. [M] [D], Mme [H] [I] épouse [D] et M. [F] [Y] in solidum à payer à la société d’HLM CDC Habitat Social la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [M] [D] et Mme [H] [I] épouse [D] et M. [F] [Y] in solidum aux dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, président et par Madame Gaëlle RULLIER, greffière placée, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière placée, Le président,