COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°93

RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

DU 01 AVRIL 2025

N° RG 24/03581 -

N° Portalis DBV3-V-B7I-WSQD

AFFAIRE :

E.P.I.C. L’OPH HABITAT DROUAIS

C/

[C] [J]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 mars 2024 par le Tribunal de proximité de DREUX

N° RG : 1123000508

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées

le : 01.04.25

à :

M^e Sabrina DOURLEN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE PREMIER AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

E.P.I.C. L’OPH HABITAT DROUAIS

N° SIRET : 393 44 8 8 81

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentant : M^e Sabrina DOURLEN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453

Plaidant : M^e Stéphanie PASQUET de la SELARL DALLE PASQUET AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000010

****************

INTIMÉE

Madame [C] [J]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Défaillante, déclaration d’appel signifiée par huissier de justice à personne

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 janvier 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, magistrate honoraire chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,

Greffière placée lors des débats : Madame Gaëlle RULLIER,

Greffière en pré-affectation, lors du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé du 17 février 2020, l’OPH Habitat Drouais a donné à bail à Mme [C] [J] un logement situé à l’appartement [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer révisable de 293,52 euros hors charges.

Par courrier du 12 juillet 2022, la locataire a donné congé à son bailleur moyennant le respect d’un préavis d’un mois.

Par courrier du 21 juillet 2022, l’OPH Habitat Drouais a accusé réception du congé et fixé la fin du bail et l’état des lieux de sortie au 18 août 2022.

Par acte de commissaire de justice délivré le 18 novembre 2022, l’OPH Habitat Drouais a adressé à Mme [J] un commandement de payer et une sommation d’avoir à justifier l’occupation du logement.

Par ordonnance du 24 novembre 2022, le juge du contentieux de la protection de Dreux a constaté la résiliation du bail et autorisé l’OPH Habitat Drouais à reprendre possession du logement.

Par procès-verbal du 24 janvier 2023, un procès-verbal de constat locatif a été dressé.

Par acte de commissaire de justice délivré le 20 septembre 2023, l’OPH Habitat Drouais a assigné Mme [J] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Dreux aux fins de :

— la voir condamner à lui payer 1 077,25 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 avril 2023,

— la voir condamner à lui payer 3 169,67 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Par jugement réputé contradictoire du 15 mars 2024, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Dreux a :

— condamné Mme [J] à verser à l’OPH Habitat Drouais la somme de 4,75 euros au titre du solde des loyers et charges et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

— condamné Mme [J] à verser à l’OPH Habitat Drouais la somme de 2 299,35 euros au titre des réparations locatives et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

— dit que le dépôt de garantie d’un montant de 293 euros reste acquis à l’OPH Habitat Drouais,

— débouté l’OPH Habitat Drouais de sa demande au titre des dommages et intérêts,

— rappelé qu’en vertu de l’article L.722-2 du code de la consommation, la décision de recevabilité de la commission de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions des rémunérations consenties par celui-ci sur des dettes autres qu’alimentaires,

— condamné Mme [J] aux dépens qui comprendront notamment la moitié du coût du procès verbal de constat locatif, la moitié du coût des photographies au soutien de ce procès-verbal et le coût de l’assignation,

— débouté l’OPH Habitat Drouais de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Par déclaration reçue au greffe le 10 juin 2024, l’OPH Habitat Drouais a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 26 juillet 2024, l’OPH Habitat Drouais, appelante, demande à la cour :

— de la déclarer recevable et bien fondé en son appel, ses demandes, fins et conclusions,

— d’infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Dreux le 15 mars 2024 en ce qu’il :

* a condamné Mme [J] au seul montant de 4,75 euros au titre du solde des loyers et charges d’occupation,

* a condamné Mme [J] aux réparations locatives pour le seul montant de 2 299,35 euros,

* l’a déboutée de sa demande au titre des dommages et intérêts,

* a condamné Mme [J] au paiement partiel des dépens,

* l’a déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau,

— condamner Mme [J] à lui payer la somme de 1 077,25 euros (s’ajoutant à la somme de 872,77 euros à laquelle Mme [J] a précédemment été condamnée), au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges restant dus à la reprise des lieux et échues postérieurement au 22 novembre 2022 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 avril 2023,

— condamner Mme [J] lui payer la somme de 3 169,67 euros au titre des réparations locatives,

— condamner Mme [J] à lui payer, sur cette somme, les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner Mme [J] à indemniser le préjudice financier et le trouble de gestion subi du fait de la résistance abusive opposée par la locataire et la condamner ainsi à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner Mme [J] à lui verser la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens exposés au titre de la procédure d’appel, outre la somme de 1 500 euros pour ceux exposés en première instance,

— condamner Mme [J] aux entiers dépens outre ceux retenus par le premier juge et y ajoutant, la condamner à ceux notamment : de reprise du logement (1 640,26 euros dont les frais de déplacement des meubles avant leur destruction, les frais de police, de serrurier, les notifications), de destruction des effets mobiliers abandonnés dans le logement par l’intimée (398,81 euros) et à ceux de la présente procédure d’appel, ceux notamment de signification de la déclaration d’appel et des conclusions d’appelant, de timbre d’appel, de droit de plaidoirie, ceux de la signification de l’arrêt à intervenir et de son exécution.

Mme [J] n’a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 7 août 2024, la déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées à personne.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 15 janvier 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Sur l’appel de l’établissement public OPH Habitat Drouais.

Il y a lieu de rappeler à titre liminaire que l’article 472 du code de procédure civile dispose que 'lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n’est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée'.

Sur l’appel de l’EPIC OPH Habitat Drouais.

— Sur le montant de l’arriéré locatif.

L’EPIC OPH Habitat Drouais reproche au premier juge d’avoir exonéré Mme [J] de toute indemnité d’occupation pour la période comprise entre le 24 novembre 2022, date à laquelle la résiliation du bail a été prononcée par ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Dreux et le 24 janvier 2023, date de reprise effective des lieux. Elle conclut à la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 1 077,25 euros au titre de l’arriéré locatif.

De l’examen du décompte actualisé à avril 2023 produit aux débats par le bailleur, il ressort que Mme [J] lui restait redevable de la somme de 872,77 euros, terme d’octobre 2022 inclus, qui a été retenue par le juge des contentieux de la protection, aux termes de l’ordonnance rendue le 24 novembre 2022.

Les lieux n’ayant été restitués que le 24 janvier 2023 ainsi qu’il résulte du procès-verbal de reprise des lieux dressé par la SCP Coquin et Fraisse, commissaires de justice associés à [Localité 1], Mme [J] doit être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, outre les charges, au titre des mois de novembre, décembre 2022 et janvier 2023 inclus.

Il s’ensuit que Mme [J] doit être condamnée au paiement de la somme de 1 950,02 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté à la date de reprise des lieux, sous déduction de la somme de 872,77 euros au paiement de laquelle elle a été condamnée par l’ordonnance rendue le 24 novembre 2022, soit en définitive au paiement de la somme de 1 077,25 euros ainsi que le sollicite l’EPIC OPH Drouais Habitat.

— Sur les réparations locatives.

L’EPIC OPH Drouais Habitat s’étonne que le premier juge ait estimé, après avoir relevé que les lieux étaient en bon état général, que les papiers peints et la peinture n’étant pas neufs à l’entrée, qu’il y avait lieu d’appliquer un taux de vétusté de 60%, ce qui correspond à une durée d’occupation de 9 ans alors même que Mme [J] n’est restée que trois ans dans les lieux. Il explique que cette courte occupation des lieux par la locataire a donné lieu à des dégradations locatives qui ne sauraient être imputées à la vétusté, que l’examen comparatif des états des lieux d’entrée et de sortie fait ressortir que la locataire n’a pas convenablement entretenu les lieux, mais que, pis encore, elle les a dégradés, engageant ainsi sa responsabilité de manière manifeste. L’EPIC L’établissement public Hauts de Seine Habitat-OPH Drouais Habitat sollicite la somme de 3 169,67 euros, sans que ne soit appliqué le moindre taux de vétusté, dans la mesure où les dégradations résultent d’un défaut d’usage, d’un manque d’entretien, d’un défaut de nettoyage avant la reprise des lieux, soulignant qu’aucune clé ou éléments d’accès n’a été restitué.

Sur ce,

L’article 1728 du code civil dispose que 'le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille suivant la destination qui lui a été donnée par le bail'.

L’article 1730 du même code prévoit que 's’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure'.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure. L’obligation légale de prise en charge des réparations locatives est reprise dans le contrat de bail'.

Le bailleur est donc en droit, en application des articles susvisés, de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le locataire des réparations locatives et l’indemnisation à laquelle il peut prétendre n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations, ni même à la justification d’un préjudice.

Pour autant, la remise des lieux en état exigée du locataire, ne s’entend évidemment pas d’une remise à neuf.

En l’espèce, la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie, après trois années de location permet de constater que :

* qu’à l’entrée des lieux, le logement est en bon état général avec des éléments en état d’usage (sols),quelques éléments dégradés (plinthes- dalle du balcon), des éléments sont neufs et notamment l’électricité, que les peintures et papiers peints sont en bon état dans l’ensemble du logement,

* qu’à la sortie des lieux, le logement est en état d’usage, présentant des traces de saleté, des papiers peints sont déchirés, et les parquets présentent des traces, que les clés ne sont pas restituées.

Le bailleur a évalué pièce par pièce le coût des travaux de réfection des peintures et papiers peints qui s’élève à la somme totale de 2 175,80 euros. L’EPIC OPH Habitat Drouais n’établit pas que Mme [J] ait volontairement dégradé les lieux loués. Il s’ensuit qu’il y lieu d’appliquer un coefficient de vétusté dont la cour a les éléments pour le fixer, compte tenu de la durée d’occupation, à 20% et non 60% ainsi que retenu par le premier juge.

Mme [J] doit en conséquence être condamnée à verser la somme de 1 740,64 euros à ce tire.

Les autres postes étant justifiés (nettoyage – reprise émail baignoire – remplacement bonde lavabo repositionnement de la porte d’entrée – remplacement douille – changement d’un barillet – remplacement de trois clés d’accès et de badges d’accès), Mme [J] doit être condamnée au paiement à hauteur de la somme de 993,87 euros à ce titre.

Mme [J] doit être condamnée à verser à l’L'EPIC OPH Habitat Drouais la somme totale de 2734,51 euros au titre de l’ensemble des réparations locatives (1 740,64 euros + 993,87 euros) sous déduction du montant du dépôt de garantie de 293 euros, soit en définitive la somme de 2 441,51 euros et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance. Le jugement est infirmé sur le montant de la somme allouée à de ce chef.

— Sur la demande de dommages-intérêts.

L’EPIC OPH Habitat Drouais sollicite la somme de 1 000 euros à titre d’indemnisation du préjudice résultant pour elle du fait qu’il n’a pas pu louer les lieux durant les travaux de remise en état et qu’il a consacré beaucoup de temps à la gestion de ce seul dossier, rappelant qu’alors qu’elle avait donné congé, Mme [J] n’a pas restitué les lieux de son propre chef, et prolongé inutilement l’occupation.

Le préjudice incontestablement subi par l’EPIC OPH Habitat Drouais, au regard des éléments du dossier et de la perte d’une chance de relouer immédiatement son logement, sera intégralement indemnisé par l’allocation de la somme de 250 euros. Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a débouté le bailleur de sa demande de ce chef.

Sur les mesures accessoires.

Mme [J] doit être condamnée aux dépens de la procédure d’appel incluant les frais d’acte, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de l’L'EPIC OPH Habitat Drouais au titre des frais de procédure par lui exposés en première instance et en cause d’appel en condamnant Mme [J] à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu le 15 mars 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Dreux sur le montant des condamnations prononcées à l’encontre de Mme [J] ainsi qu’en sa disposition ayant débouté l’EPIC OPH Habitat Drouais, de sa demande de dommages-intérêts,

Statuant à nouveau de ces chefs,

Condamne Mme [J] à verser à l’EPIC OPH Habitat Drouais les sommes de 1 077,25 euros au titre de l’arriéré locatif et de 2 441,51 au titre de l’ensemble des réparations locatives, déduction étant faite du dépôt de garantie de 293 euros et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance,

Condamne Mme [J] à verser à l’EPIC OPH Habitat Drouais la somme de 250 euros à titre de dommages-intérêts,

Condamne Mme [J] à verser à l’EPIC OPH Habitat Drouais la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [J] aux dépens d’appel incluant les frais des seuls actes de signification de la déclaration d’appel et des conclusions d’appelant, de timbre d’appel, de droit de plaidoirie, et de ceux de la signification de l’arrêt à intervenir.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, greffière en pré-affectation, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière en pré-affectation, Le Président,