COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51Z

Chambre civile 1-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 7 JANVIER 2025

N° RG 23/06191 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WCB3

AFFAIRE :

S.C.I. CCB

…

C/

[G] [C]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 23 Mai 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 10]

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 22/06215

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 07/01/25

à :

M^e Emmanuelle BOQUET

M^e Paul [Localité 8]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTES

S.C.I. CCB

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 452 569 635

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentant : M^e Emmanuelle BOQUET de la SCP BOQUET-NICLET-LAGEAT, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 155

Substitué par : M^e Nawel BOULAKDAM, avocat au barreau du VAL D’OISE

S.A.R.L. NS-B GESTION

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : 832 132 138

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentant : M^e Emmanuelle BOQUET de la SCP BOQUET-NICLET-LAGEAT, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 155

Substitué par : M^e Nawel BOULAKDAM, avocat au barreau du VAL D’OISE

***************

INTIMÉE

Madame [G] [C]

née le 26 avril 1984 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Paul COUTURE de l’AARPI ABC ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 292

Plaidant : M^e Jean-Baptiste LE ROY, avocat au barreau de PARIS, toque : E2313

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 24 octobre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès PACCIONI, Magistrate placée chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Agnès PACCIONI, Magistrate placée,

Greffière, lors des débats : Madame Jeannette BELROSE,

Greffière placée lors du prononcé : Madame Gaëlle RULLIER,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 25 juillet 2018, la SCI CCB a donné en location pour une durée de six ans à Mme [G] [C], médecin gynécologue, un bureau situé [Adresse 5], à Sarcelles (95200), moyennant un loyer mensuel de 681 euros, outre des charges de 212 euros et 790 euros de charges de fonctionnement comprenant notamment la mise à disposition d’un standard téléphonique et d’un secrétariat médical. L’ensemble était dénommé le groupe médical [J] [M] et comprenait 17 bureaux mis à la disposition des praticiens ou de leurs collaborateurs.

Par ordonnance de référé du 7 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Pontoise a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant la SCI CCB et Mme [C] au 3 septembre 2021 et condamné cette dernière à verser à titre provisionnel la somme de 80 086,08 euros au titre de loyers et charges prétendument échus et impayés.

Par acte de commissaire de justice délivré le 10 novembre 2022, Mme [C] a assigné la SCI CCB devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins d’obtenir :

— la résiliation du bail professionnel la liant à la SCI CCB et la fixation de la date de ladite résiliation au 26 décembre 2019 ;

— la condamnation de la SCI CCB à lui verser à titre de dommages intérêts les sommes de :

—  80 000 euros au titre de son préjudice financier ;

—  30 000 euros au titre de son préjudice moral ;

en raison de la mauvaise foi de la SCI CCB dans l’exécution du bail professionnel,

A titre subsidiaire,

— fixer et justifier légalement les sommes dues à la SCI CCB, au titre du bail professionnel conclu le 25 juillet 2018 ;

— lui accorder un échéancier des sommes dues à la SCI CCB comportant 24 mensualités correspondant à 1/24ème du montant définitivement fixé comme étant dû à la SCI CCB qui ne saurait être supérieur à 27 217,44 euros ;

En tout état de cause,

— condamner la SCI CCB à lui verser la somme de 4 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par jugement contradictoire du 22 mai 2023, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

— prononcé la résiliation du bail professionnel liant Mme [C] et la SCI CCB au 26 décembre 2019 ;

— condamné la SCI CCB à payer à Mme [C] les sommes suivantes :

—  8 000 euros au titre de son préjudice moral ;

—  3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI CCB aux dépens ;

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 25 août 2023, la société CCB et la société NS-B Gestion ont relevé appel de ce jugement.

Par ordonnance d’incident rendue le 23 mai 2024, le magistrat chargé de la mise en état a :

— déclaré irrecevable la demande de radiation formée par Mme [C] à l’encontre de la société NS-B Gestion ;

— déclaré recevable la demande de radiation formée par Mme [C] à l’encontre de la société civile immobilière CCB ;

— prononcé la radiation de l’appel interjeté par la société civile immobilière CCB dans l’instance enregistrée sous le numéro RG 23/06191 ;

— débouté les société CCB et NS-B Gestion de leurs demandes ;

— rappelé que cette mesure d’administration judiciaire, insusceptible de recours, suspend le cours de l’instance soit jusqu’au règlement des condamnations par l’appelant qui sollicite la réinscription de son appel, soit jusqu’à la péremption d’instance qui entraîne son extinction ;

— dit qu’il sera procédé à la réinscription de l’affaire au rôle sur justification de l’exécution de la décision attaquée, sauf si la péremption est constatée ;

— condamné la société CCB à payer à Mme [C] une indemnité de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société CCB aux dépens de l’incident, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par M^e Le Roy, avocat en ayant fait la demande.

Aux termes de leurs conclusions signifiées le 22 octobre 2024, la société CCB et la S.A.R.L NS-B Gestion, appelantes, demandent à la cour de :

— infirmer le jugement du 22 mai 2023 ;

Statuant de nouveau,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 3 septembre 2021 ;

— condamner Mme [C] à payer à la SCI CCB la somme de 231 502,76 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés avec intérêts et pénalités dus au 30 novembre 2023 ;

— condamner Mme [C] à rembourser à la SCI CCB la somme de 11 000 euros versée dans le cadre de l’exécution du jugement dont appel ;

— condamner Mme [C] à payer à la SCI CCB la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Mme [C] à payer à la SCI CCB la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [C] à payer à société NS-B GESTION la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [C] aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 16 octobre 2024, Mme [C], intimée, demande à la cour de :

A titre principal,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement attaqué ;

A titre subsidiaire,

— écarter l’application de la clause pénale insérée dans le bail qui devra être réputée non écrite ;

— rejeter toutes demandes de condamnation liées aux charges ;

— fixer et justifier légalement les sommes dues par elle-même à la SCI CCB au titre du bail professionnel conclu le 25 juillet 2018 à la somme de 27 217,44 euros ;

— lui accorder un échéancier des sommes dues à la SCI CCB comportant 24 mensualités correspondant à 1/24ème du montant définitivement fixé comme étant dû à la SCI CCB qui ne saurait être supérieur à 27 217,44 euros ;

En tout état de cause,

— condamner la SCI CCB à lui verser la somme de 4 800 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 septembre 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le tribunal a prononcé la résiliation du bail litigieux, jugeant que le bail avait pris fin le 26 décembre 2019 à la suite de la lettre recommandée notifiée par Mme [C] à la SCI CCB le 26 juin 2019, relevant que le bail prévoyait que le locataire pouvait résilier le bail par lettre recommandée ou par acte d’huissier à tout moment en respectant un préavis de six mois, et qu’il résultait d’un courrier de la société Dacodoc que les locaux avaient été libérés le 1er septembre 2020.

La SCI CCB poursuivant l’infirmation du jugement sur ce point fait valoir que le bail ne peut être considéré comme rompu sans restitution des clés, et que la résiliation du bail est intervenue le 3 septembre 2021, à la suite du commandement de payer visant la clause résolutoire, ainsi que l’a constaté l’ordonnance de référé du 7 janvier 2022. Elle fait également valoir que Mme [C] n’a jamais voulu donner effet à la lettre de résiliation, lettre qu’elle n’a jamais reçue, en se maintenant dans les lieux. Elle soutient aussi que la lettre de la société Dacodoc, chargée du recouvrement des loyers, ne prouve pas qu’elle a libéré les locaux au 1er septembre 2020. Elle souligne enfin que Mme [C] n’a jamais libéré les locaux et qu’elle a été contrainte de faire venir un huissier pour son expulsion le 15 avril 2022.

Mme [C] rétorque que les parties ont conclu un bail professionnel prévoyant une possible résiliation moyennant un préavis de six mois, ce qu’elle a fait par lettre du 26 juin 2019, soulignant que la société Dacodoc a confirmé cet élément. Elle ajoute que la remise des clés est indifférente, outre qu’elle les a remises le 3 novembre 2019.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées sont la loi des parties.

Selon l’article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, modifié par l’article 36 de la loi du 6 juillet 1989 :

« Le contrat de location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit.

Au terme fixé par le contrat et sous réserve des dispositions du troisième alinéa du présent article, le contrat est reconduit tacitement pour la même durée.

Chaque partie peut notifier à l’autre son intention de ne pas renouveler le contrat à l’expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de six mois.

Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois.

Les notifications mentionnées au présent article sont effectuées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier.

Les parties peuvent déroger au présent article dans les conditions fixées au 7° du I de l’article L.145-2 du code de commerce ».

Selon l’article 46 de la même loi, ces dispositions sont d’ordre public.

En l’espèce, le bail s’intitule « bail professionnel » et précise en préambule que « le contrat se trouve régit par l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986 et par l’article 36 de la loi du 6 juillet 1989 quant à sa durée, son renouvellement et ses modalités de résiliation ». Il reprend également les dispositions précitées de l’article 57A au titre de sa durée, notamment en précisant « le locataire peut à tout moment notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois » et que « les notifications (') doivent être effectuées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ».

Mme [C] produit la lettre recommandée du 26 juin 2019 par laquelle elle informe la SCI CCB qu’elle résilie le contrat de bail moyennant un préavis de six mois et produit la preuve du dépôt et donc de l’expédition de la lettre recommandée. Elle produit également une lettre de relance du 6 juin 2020, ainsi que la preuve du dépôt et de sa réception, la lettre n’ayant pas été réclamée, par laquelle elle rappelle avoir résilié le contrat de bail.

C’est donc à juste titre que le premier juge, faisant droit à la demande de Mme [C], a prononcé la résiliation judiciaire du bail au 26 décembre 2019, étant rappelé que la validité de la résiliation du bail n’est pas subordonnée à la restitution des clés qui n’en est que l’exécution. Un défaut de restitution des clés est donc sans conséquence sur la résiliation du bail.

Le jugement est donc confirmé à ce titre.

Sur la libération des lieux et la restitution des clés

Le tribunal a relevé qu’il ressortait d’un courrier du 1er septembre 2020 de la société Dacodoc produit par Mme [C] que les locaux avaient bien été libérés par cette dernière.

La SCI CCB soutient que le bail n’a pu être résilié qu’au 3 septembre 2021 et que Mme [C] n’a jamais libéré les locaux par la remise des clés, seule son expulsion, tel que cela ressort du procès-verbal d’expulsion qu’elle produit aux débats, démontre que Mme [C] n’était plus en possession à cette date des lieux qu’elle occupait. Elle ajoute que l’attestation de sa s’ur et de son ex-conjoint, qui attestent de ce qu’elle aurait remis les clés à M. [R], gérant de la SCI CCB le 3 novembre 2019 ne peuvent être prises en considération compte tenu de l’intimité de leurs liens.

Mme [C] de son côté fait valoir qu’elle a remis les clés le 3 novembre 2021 en main propre à M. [R], ainsi qu’en atteste sa s’ur et son ex-conjoint, outre que le procès-verbal d’expulsion du 15 avril 2022 ne démontre pas qu’elle se serait maintenue dans les lieux puisque les meubles listés par l’huissier appartenaient au bailleur.

Réponse de la cour

Il est constant que le preneur en se maintenant dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail est redevable d’une indemnité d’occupation laquelle constitue la contrepartie de la jouissance des lieux. La restitution des locaux intervient lorsque le bailleur est mis en mesure de reprendre les lieux. Elle se distingue du simple départ matériel du locataire et résulte de la remise des clés au propriétaire ou à son mandataire dûment habilité à les recevoir.

En l’espèce, tant le témoignage de la s’ur de Mme [C] que de son ex-époux sont précis et circonstanciés et tous les deux attestent de la remise des clés à M. [R], en sorte qu’il n’y a pas lieu de les écarter au seul motif du lien d’alliance entre les parties, et ce d’autant que ces deux témoignages respectent les conditions édictées par l’article 202 du code de procédure civile. Dans ces conditions, même s’ils émanent de sa s’ur ou de son ex-mari, ils n’en demeurent pas moins valables.

Au demeurant, plusieurs autres éléments objectifs produits à la procédure démontrent que Mme [C] avait libéré les lieux, outre le document émanant de la société Dacodoc daté du 1er septembre 2020 qui confirme l’absence de Mme [C] dans les locaux ainsi que relevé par les premiers juges « depuis plus de huit mois », et le procès-verbal d’expulsion du 15 avril 2022 qui constate que le nom de Mme [C] ne figure pas sur le tableau des praticiens inscrits dans le hall d’entrée et que les lieux sont dépourvus de téléphone, d’ordinateur ou d’imprimante, listant seulement la présence de différents meubles de bureau, lesquels avaient été laissés à disposition par Mme [C] qui précisait dans sa lettre résiliant le bail du 26 juin 2019 « comme convenu je vous laisse mon bureau et mes meubles pour le futur locataire ».

Si la SCI CCB produit trois attestations pour contredire les deux attestations ci-dessus évoquées, deux d’entre elles indiquent que des employés n’ont pas reçu les clés des mains de Mme [C], ce qui ne contredit en rien les propos tenus par les deux témoignages qui tous deux confirment les propos de Mme [C] en précisant que les clés ont été remises en main propre au gérant de la SCI CCB, M. [R].

Seul le témoignage de M. [R] vient contredire partiellement ces deux témoignages, en indiquant qu’il n’y a pas eu de remise de clés, mais partiellement puisqu’il confirme bien qu’un déménagement a eu lieu ce jour-là, le 3 novembre 2019, Mme [C] déménageant ses équipements informatiques et sa table de consultation, preuve qu’elle ne pouvait plus exercer dans les locaux. Au demeurant ce témoignage n’est corroboré par aucun autre élément objectif qui viendrait confirmer que Mme [C] a continué à exercer dans les locaux, comme la preuve de prises de rendez-vous postérieures à son déménagement, à l’inverse de ceux produits par Mme [C], comme il a été vu plus haut, en sorte qu’il apparaît être un témoignage de circonstance.

Mme [C] apporte ainsi la preuve de sa libération des lieux avant le 26 décembre 2019 et n’est dès lors pas redevable des loyers ou indemnité d’occupation après cette date, ayant démontré qu’elle avait libéré les lieux et remis les clés le 3 novembre 2019.

En conséquence, la SCI CCB sera déboutée de ses demandes de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et de voir condamner Mme [C] à lui verser la somme de 231 502,76 euros au titre des arriérés de loyers et de charges, faute de démonstration d’un maintien de cette dernière dans les lieux au-delà du 26 décembre 2019.

Le jugement est dès lors confirmé sur ce point.

De la même manière, au regard de la solution donnée au litige, la SCI CCB sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [C]

Le tribunal a retenu un préjudice moral à hauteur de la somme de 8 000 euros, estimant que la mauvaise foi de la SCI CCB se déduisait de la procédure de référé qu’elle avait diligentée à l’encontre de Mme [C] notamment pour le paiement des loyers postérieurement au 26 décembre 2019 alors que ceux-ci étaient manifestement indus.

La SCI CCB qui poursuit l’infirmation du jugement sur ce point fait valoir qu’elle a agi sans mauvaise foi, rappelant qu’elle n’a pas été destinataire des courriers de résiliation de Mme [C] et qu’elle a délivré l’assignation de référé à l’adresse connue de Mme [C], en sorte qu’elle n’a pas agi délibérément sans contradictoire, tentant par tous les moyens de trouver l’adresse de Mme [C], en sorte que cette dernière ne pouvait ignorer l’existence du commandement de payer ni la procédure de référé, et c’est en réalité elle qui est de mauvaise foi, la SCI CCB ne demandant que l’application du contrat.

Mme [C] de son coté, à l’appui de sa demande de confirmation du jugement, soutient que la SCI CCB a été informée de la résiliation du bail, ayant eu connaissance des lettres recommandées qu’elle n’est pas allée chercher, outre qu’elle l’a assignée à une adresse qui n’a pas permis de la toucher, lui permettant de réclamer des sommes non dues au titre des loyers et au titre des charges de personnel, autant de man’uvres qui lui ont causé un préjudice moral important dans le cadre du bail la liant la SCI CCB.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les conventions légalement formées doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, si la SCI CCB soutient ne pas avoir été destinataire des lettres de résiliation, en réalité, il ressort de la procédure et de la preuve des dépôts des deux lettres et de l’accusé de réception produit, qu’elle n’est en réalité pas allée chercher les lettres de résiliation. Au demeurant, le document de la société Dacodoc du 1er septembre 2020, vraisemblablement édité en réalité le 1er décembre 2020, fait état de la résiliation du bail par Mme [C], qui produit l’accusé de réception de la lettre de relance de la résiliation du bail, en sorte qu’à cette date, la SCI CCB ne pouvait pas ne pas être au courant de la résiliation du bail sollicitée par Mme [C].

En outre, le gérant de la SCI CCB a reconnu dans son attestation nouvellement communiquée à hauteur de cour et déjà évoquée que Mme [C] avait déménagé partiellement en novembre 2019, indiquant qu’elle avait repris sa table de consultation et ses équipements informatiques, en sorte qu’il ne pouvait ignorer que Mme [C] n’exerçait plus et n’occupait plus les locaux objet du bail professionnel depuis lors.

Enfin, outre la résiliation du bail notifiée à la SCI CCB, Mme [C] avait notifié la résiliation des services attachés au bail s’agissant d’un cabinet médical offrant des prestations de secrétariat notamment et de prises de rendez-vous.

Dès lors, en assignant le 2 août 2021 Mme [C] aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers et des charges et services annexes alors qu’ils n’étaient pas dus, la SCI CCB s’est montrée de particulière mauvaise foi.

En conséquence, les premiers juges ont justement évalué à la somme de 8 000 euros le préjudice subi par Mme [C] qui s’est vue notifier d’avoir à régler la somme de plus de 80 000 euros au titre des loyers et charges.

Le jugement sera dès lors confirmé à ce titre.

Sur les autres demandes

Il convient de confirmer le jugement déféré en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

La SCI CCB qui succombe en son appel sera condamnée à payer la somme de 3 000 euros à Mme [C] en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel et sera déboutée de sa demande fondée sur ce texte.

Il convient de condamner la SCI CCB aux dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 23 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Pontoise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute la SCI CCB de l’ensemble de ses demandes et notamment de sa demande en paiement au titre des arriérés et charges impayés dus au 30 novembre 2023,

Condamne la SCI CCB à payer la somme de 3 000 euros à Mme [G] [C] en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

Condamne la SCI CCB aux dépens d’appel.

— prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Gaëlle RULLIER Greffière placée, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière placée Le Président