COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 28A

Chambre civile 1-1

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 17 FEVRIER 2026

N° RG 24/05822 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WXQT

AFFAIRE :

[B], [P] [L]

C/

[Y], [I] [L]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 26 mars 2024 par le Juge aux affaires familiales de [Localité 1]

N° RG : 21/09326

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

— M^e BOULLAND

— Me [Localité 2]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX SEPT FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [B], [P] [L]

née le [Date naissance 1] 1961 à [Localité 3] (ZAÏRE)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Cécilia BOULLAND, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 407

APPELANTE

****************

Monsieur [Y], [I] [L]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

défaillant

Monsieur [W], [E], [C] [L]

né le [Date naissance 2] 1959 à [Localité 6] (ALLEMAGNE)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Elisabeth ROUSSET, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 313

INTIMES

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 08 janvier 2026 devant Madame Marina IGELMAN, Conseillère chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anna MANES, Présidente,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Madame Lorraine DIGOT, Conseillère,

Greffier, lors des débats et du prononcé : Madame Rosanna VALETTE,

FAITS ET PROCEDURE

[H], [R], [Q], née le [Date naissance 3] 1928 à [Localité 8], veuve de [O] [L], est décédée le [Date décès 1] 2014 à [Localité 1], laissant pour lui succéder ses trois enfants issus de son union ave [O] [L] :

* M. [Y] [L],

* M. [W] [L],

* Mme [B] [L].

Par acte du 14 novembre 1977, [H], [R] [Q] (dénommée [R] [Q]) et [O] [L] avaient acquis l’ensemble immobilier situé aux [Adresse 4] à [Localité 9] (34).

Par acte du 11 octobre 1988, [R] [Q] avait opté pour l’usufruit de l’universalité des biens composant la succession de son époux [O] [L], décédé le [Date décès 2] 1987, en ce compris le bien de [Localité 9].

Selon l’acte de notoriété dressé le 29 janvier 2015 par Mme [D] [M], notaire à [Localité 10], il n’est pas connu de disposition testamentaire ou autre à cause de mort émanant d'[R] [Q], à l’exception des dispositions ci-après relatées du 23 juillet 2002 :

' Je soussignée [R] [F], lègue à titre particulier à mon fils [W] et ma fille [B] tous mes droits dans la maison de [Localité 9] et ses dépendances, chacun pour moitié. En cas de prédécès de l’un d’eux : sa part accroîtra à son colégataire.

Fait à [Localité 11], le 23 juillet 2002

Signature'

Par acte des 20 octobre et 4 novembre 2021, Mme [B] [L] a fait assigner MM. [Y] et [W] [L] devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins de liquidation partage, avec demande de licitation, de la succession d'[R] [Q].

Par jugement réputé contradictoire rendu le 26 mars 2024, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

— ordonné l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de la succession de [H], [R] [Q],

— désigné, pour y procéder Mme [N] [Z], notaire à [Localité 12],

— commis tout juge de la 3ème section du pôle famille du tribunal judiciaire de Nanterre pour surveiller les opérations et faire rapport en cas de difficultés,

— dit qu’en cas d’empêchement du notaire et du juge commis, il sera pourvu à leur remplacement à la demande de la partie la plus diligente,

— dit que, conformément aux dispositions de l’article 1368 du code de procédure civile, le notaire, agissant dans le respect des règles du contradictoire, devra procéder dans les meilleurs délais et rendre compte, en toute hypothèse dans un délai maximum d’un an à compter de sa désignation, du déroulement de sa mission au juge commis :

* soit en adressant une copie simple de l’état liquidatif dûment accepté et établissant les comptes entre copartageants, la masse partageable, les droits des parties et la composition des lots à répartir,

* soit en adressant un procès-verbal de difficultés circonstancié, accompagné d’un projet liquidatif,

— dit que le notaire désigné devra saisir, dans les meilleurs délais le juge commis, à tout moment de toutes difficultés faisant obstacle à sa mission,

— dit que les parties ou leur conseil pourront saisir directement le juge commis en cas de retard, de manque de diligence ou de difficultés particulières dans le déroulement des opérations,

— rappelé que le notaire commis pourra s’adjoindre, si la valeur ou la consistance des biens le justifie, un expert choisi d’un commun accord entre les parties ou, à défaut, désigné par le juge commis,

— dit que la provision à valoir sur les honoraires du notaire sera à partager entre les parties,

— au préalable, à défaut de vente amiable des biens immobiliers indivis, dans un délai de six mois à compter de la signification du jugement, ordonné, sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence de l’autre partie, ou celle-ci dûment appelée, la licitation, à l’audience des criées du tribunal judiciaire de Nanterre auquel il est donné commission rogatoire à cette fin, du bien sis [Adresse 5] à Saint-Jean-de-Fos,

— fixé la mise à prix à la somme de 100 000 euros avec possibilité de baisse de mise à prix du quart en cas d’absence d’enchères,

— dit qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de :

* constituer avocat dans le ressort du tribunal chargé de la vente et de déposer les conditions de vente utile au greffe du tribunal,

* communiquer ce cahier aux autres indivisaires dès son dépôt au greffe du tribunal,

— dit qu’il sera procédé par la partie la plus diligente aux formalités de publicité prévues aux articles R. 322-31 à R. 322-6 du code des procédures civiles d’exécution,

— autorisé la partie la plus diligente à faire visiter par le commissaire de justice de son choix territorialement compétent, les biens à vendre aux fins de rédaction d’un procès-verbal descriptif comprenant les informations prévues à l’article R. 322-2 du code des procédures civiles d’exécution et de réalisation des diagnostics obligatoires,

— autorisé la partie la plus diligente à faire procéder par le commissaire de justice territorialement compétent de son choix, à la visite des biens à vendre dans les jours précédant la vente,

— dit qu’à chaque fois, le commissaire de justice pourra pénétrer dans lesdits biens avec l’assistance, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins, à condition d’avertir de sa venue les occupants des lieux au moins 7 jours à l’avance,

— rejeté la demande formée par Mme [B] [L] tendant à voir condamner MM. [Y] et [W] [L] à la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’emploi des dépens en frais généraux de partage,

— dit ne pas y avoir lieu à application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Le 30 août 2024, Mme [B] [L] a interjeté appel de cette décision à l’encontre de MM. [Y] et [W] [L].

Par dernières conclusions notifiées au greffe le 3 juin 2025, Mme [B] [L], demande à la cour de :

« Vu les articles 815 et suivants du code civil ;

Vu le jugement en date du 26 mars 2024 ;

— infirmer partiellement le jugement rendu par le Juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Nanterre le 26 mars 2024 en ce qu’il a :

* au préalable, à défaut de vente amiable des biens immobiliers indivis, dans un délai de six mois à compter de la signification du jugement, ordonné sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence de l’autre partie, ou celle-ci dûment appelée, la licitation, à l’audience des criées du tribunal judiciaire de Nanterre auquel il est donné commission rogatoire à cette fin, du bien sis [Adresse 6] ».

en conséquence et statuant à nouveau,

— au préalable, à défaut de vente amiable des biens immobiliers indivis, dans un délai de deux années à compter de la signification du jugement, ordonner, sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence de l’autre partie, ou celle-ci dûment appelée, la licitation, à l’audience des criées du tribunal judiciaire de Nanterre auquel il est donné commission rogatoire à cette fin, du bien sis [Adresse 6] ;

— autoriser Mme [B] [L] à vendre sans l’autorisation de M. [Y] [L], en concours avec M. [W] [L], les biens sis [Adresse 7] [Localité 9] au prix plancher de 200 000 euros,

— confirmer le jugement rendu le 4 juillet 2024 dans toutes ses autres dispositions ;

en tout état de cause :

— débouter MM. [W] et [Y] [L] de leurs demandes plus amples et contraires,

— statuer ce que de droit sur les dépens. »

Par d’uniques conclusions notifiées au greffe le 3 mars 2025, M. [W] [L], demande à la cour de :

« Vu les dispositions de l’article 815-5 du code civil,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nanterre le 26 mars 2024 en ce qu’il a :

* Au préalable, à défaut de vente amiable des biens immobiliers indivis, dans un délai de six mois à compter de la signification du jugement, ordonné, sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence de l’autre partie, ou celle-ci dûment appelée, la licitation, à l’audience des criées du tribunal judiciaire de Nanterre auquel il est donné commission rogatoire à cette fin, du bien sis [Adresse 5] à Saint-Jean-de-Fos,

* fixé la mise à prix à la somme de 100 000 euros avec possibilité de baisse de mise à prix du quart en cas d’absence d’enchères,

* dit qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de :

— constituer avocat dans le ressort du tribunal chargé de la vente et de déposer les conditions de vente utile au greffe du tribunal,

— communiquer ce cahier aux autres indivisaires dès son dépôt au greffe du tribunal,

* dit qu’il sera procédé par la partie la plus diligente aux formalités de publicité prévues aux articles R. 322-31 à R. 322-6 du code des procédures civiles d’exécution,

* autorisé la partie la plus diligente à faire visiter par le commissaire de justice de son choix territorialement compétent, les biens à vendre aux fins de rédaction d’un procès-verbal descriptif comprenant les informations prévues à l’article R. 322-2 du code des procédures civiles d’exécution et de réalisation des diagnostics obligatoires,

* autorisé la partie la plus diligente à faire procéder par le commissaire de justice territorialement compétent de son choix, à la visite des biens à vendre dans les jours précédant la vente,

* dit qu’à chaque fois, le commissaire de justice pourra pénétrer dans lesdits biens avec l’assistance, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins, à condition d’avertir de sa venue les occupations des lieux au moins 7 jours à l’avance,

Statuant à nouveau,

— autoriser M. [W] à vendre sans l’autorisation de M. [Y] [L], en concours avec Mme [B] [L], les biens sis [Adresse 5] à [Localité 9] au prix plancher de 200 000 euros,

— juger que les parties conservent la charge de leurs frais et dépens. »

Par acte de commissaire de justice des 24 octobre et 4 décembre 2024, la déclaration d’appel ainsi que les conclusions de l’appelante ont été signifiées à M. [Y] [L], conformément à l’article 659 du code de procédure civile.

M. [Y] [L] n’a pas constitué avocat.

L’arrêt sera en conséquence rendu par défaut.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le [Date décès 2] 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’objet de l’appel

L’appelante Mme [B] [L], sollicite l’infirmation du jugement uniquement en ce qu’il a fixé un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement pour permettre à l’une des parties de procéder à la vente amiable du bien immobilier.

M. [W] [L] forme un appel incident et demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a ordonné, à défaut de vente amiable du bien immobilier situé à [Localité 9] dans un délai de 6 mois, la licitation judiciaire du bien et les modalités pour ce faire.

Sur les modalités de la vente du bien immobilier

Le tribunal, après avoir rappelé que Mme [B] [L] sollicitait la licitation du bien immobilier et que M. [W] [L] tout en s’associant à cette demande en raison de l’inertie de leur frère [Y] [L], sollicitait l’octroi préalable d’un délai de 6 mois afin de parvenir à une vente amiable du bien, a fait droit aux demandes de ces parties.

Moyens et arguments des parties

Mme [B] [L] explique qu’elle est, avec son frère M. [W] [L], légataire à titre particulier du bien immobilier situé à [Localité 9] à concurrence de la moitié indivise chacun en pleine propriété et que leur frère M. [Y] [L] est propriétaire d’un sixième de la maison ; qu’à ce jour, l’actif de la succession se compose uniquement de ce bien et qu’il faudra prendre en compte l’ensemble des dépenses faites pour son administration et son entretien entre le décès et le partage.

Elle indique que si elle ne s’oppose pas sur le principe à la demande de son frère M. [W] [L], elle maintient sa demande de délai de 2 ans pour vendre amiablement.

Elle soutient que pour fixer le délai de vente amiable, le premier juge n’a pas pris en considération les caractéristiques du bien immobilier, ni la conjoncture actuelle de l’immobilier.

Ainsi, s’agissant des caractéristiques du bien, elle souligne qu’il se situe au sein d’un périmètre de bâtiments classés monuments historiques et qu’il doit donc répondre à un cahier des charges strict ; que compte tenu de sa superficie de 600 m², la réalisation de travaux nécessite de faire appel à un architecte entraînant nécessairement des délais.

Elle conteste également la mise à prix de 100 000 euros fixée par le premier juge alors que les agents immobiliers qu’elle a contactés avec M. [W] [L] estiment un prix de vente aux alentours de 350 000 euros ; que lesdits agents immobiliers ont précisé que le marché immobilier était pratiquement à l’arrêt, malgré les atouts du bien ; qu’il lui a été recommandé de faire réaliser un « diagnostic BET structure » par un expert en raison de l’état de la maison et de la « férocité des acheteurs du coin ».

Elle rappelle qu’avec son frère [W], elle a effectué de nombreuses dépenses d’entretien ; qu’elle a assumé la gestion courante ; qu’en revanche, son frère [Y] ne règle pas sa part et accumule les dettes, notamment auprès du service des impôts de [Localité 13].

Elle précise également que souhaitant vendre le bien immobilier au meilleur prix, elle se rallie à la demande de l’intimé constitué afin d’être autorisé à vendre sans l’autorisation de M. [Y] [L].

Elle souligne qu’à ce jour ce dernier a « disparu », bloquant tout règlement de la succession ; que l’ensemble des actes de procédure qu’elle lui a signifié démontre qu’il a quitté son dernier domicile connu sans laisser d’adresse, de sorte que son consentement ne peut être recueilli.

Elle prétend que le silence de ce co-indivisaire met en péril l’intérêt commun et fait craindre que ses créanciers ne se manifestent et actionnent sans délai la procédure de vente forcée.

M. [W] [L] relate quant à lui qu’au cours de la procédure de première instance, M. [Y] [L] avait été touché par l’assignation délivrée à l’étude de commissaire de justice et qu’il semblait encore possible de trouver un accord sur la vente ; que toutefois, au stade de la signification du jugement, il est apparu que M. [Y] [L] ne résidait plus à la dernière adresse connue et qu’il était parti sans laisser d’adresse, de sorte qu’une vente amiable n’est désormais plus possible, ce pourquoi il forme un appel incident sur le fondement de l’article 815-5 du code civil afin d’être autorisé à vendre le bien immobilier sans l’autorisation de M. [Y] [L], au prix plancher de 200 000 euros.

Il entend démontrer que l’absence de recueil de consentement possible de la part de M. [Y] [L] met en péril l’intérêt commun pour deux raisons : d’abord parce que le bien se dégrade, la maison n’étant plus occupée depuis le décès d'[R] [Q] il y a 10 ans ; qu’elle n’est plus entretenue qu’a minima par lui et sa soeur ; que leur présence très ponctuelle sur place n’interdit pas les intrusions (plainte pénale du 13 août 2020) et laisse craindre qu’un jour la maison se retrouve squattée.

Il ajoute que l’absence de consensus entre les héritiers a conduit à la dégradation de la maison et donc à une perte de valeur ; que selon l’analyse de l’agence immobilière [1], la maison devrait être estimée entre 460 126 euros et 512 352 euros mais que compte-tenu de son état, elle l’estime à 324 550 euros, soit bien en deçà ; que l’agence Agence [2], aux termes de son estimation du 3 juin 2024, est à peine plus généreuse (332 000 à 346 000 euros) ; qu’au surplus, le bien est fragilisé dans sa structure ; qu’il a fait établir avec l’appelante deux devis de recherche de désordres, anomalies ou malfaçons.

Il explique également que le bien se trouve dans la partie ancienne du village [Localité 9], de sorte que les travaux doivent être menés sous le contrôle de l’architecte des Bâtiments de France.

Il soutient que la multiplicité des contraintes laisse penser qu’une vente aux enchères serait désastreuse pour l’indivision.

Il argue ensuite de l’indisponibilité des droits de M. [Y] [L], ayant découvert dans la boîte aux lettres un commandement aux fins de saisie-vente qui lui était adressé, précisant craindre qu’au gré d’une action paulienne, les créanciers de son frère prennent la main sur la vente aux enchères non maîtrisées.

Il soutient donc qu’au regard de l’évolution de la situation, le jugement doit être infirmé et qu’en lieu et place d’une vente aux enchères, l’autorisation de vendre le bien sans l’autorisation de M. [Y] [L] lui soit donné, avec une mise à prix plancher de 200 000 euros pour se prémunir des résultats de l’expertise sur la structure des planchers.

Appréciation de la cour

L’article 1377, alinéa 1er, du code de procédure civile dispose que le tribunal ordonne, dans les conditions qu’il détermine, la vente par adjudication des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués.

L’article 815-5 du code civil prévoit quant à lui qu’un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun et que l’acte passé dans les conditions fixées par l’autorisation de justice est opposable à l’indivisaire dont le consentement a fait défaut.

Pour ordonner la licitation du bien immobilier le jugement dont appel s’est référé aux demandes alors convergentes de Mme [B] [L] et M. [W] [L] en ce sens.

Force est toutefois de constater que désormais, à hauteur d’appel, ces deux parties s’accordent pour demander que soit privilégiée la voie de la vente amiable du bien, même si les conclusions de l’appelante ne sont pas exemptes de contradiction sur ce point puisque tout en se ralliant aux demandes de l’intimé, elle insiste sur la nécessité d’obtenir un délai supérieur pour permettre la vente amiable de la maison de [Localité 9] avant la licitation judiciaire.

Au vu des productions versées par les parties à la cour, soit des documents démontrant qu’ils administrent et entretiennent tous deux la maison, au vu des estimations de valeur de celle-ci effectuées par deux agences immobilières, de la justification des travaux de structures à faire réaliser, il apparaît en effet que les parties sont tout à fait aptes et déterminées à vendre le bien à l’amiable dans les meilleures conditions possibles.

Par ailleurs, il résulte des multiples significations par commissaire de justice délivrées à M. [Y] [L] que celui-ci est désormais introuvable tandis que par le passé, il n’avait donné aucune suite à la demande de vente amiable qui lui avait été adressée.

La carence de M. [Y] [L] dans la cadre de l’administration et de l’entretien du bien indivis caractérise une mise en péril de l’intérêt commun.

Pour ce motif, et afin d’optimiser la vente du bien, il y a lieu d’autoriser la vente amiable par les seuls Mme [B] [L] et M. [W] [L] au prix minimal de 200 000 euros.

Par voie d’infirmation du jugement querellé, il sera dit n’y avoir lieu à ordonner la licitation judiciaire de la maison.

Sur les demandes accessoires

Le jugement n’est pas querellé en ses dispositions accessoires.

Le sens du présent arrêt commande de dire que chaque partie conservera par devers elle la charge des dépens d’appel exposés.

PAR CES MOTIFS

La cour,

dans les limites de sa saisine,

statuant par arrêt rendu par défaut et mis à disposition,

Infirme le jugement du 26 mars 2024 en ce qu’il a ordonné, à défaut de vente amiable des biens immobiliers indivis dans un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement la licitation de ces biens, ainsi qu’en ses dispositions subséquentes,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à ordonner la licitation judiciaire du bien situé [Adresse 8],

Autorise Mme [B] [L] et M. [W] [L] à signer seuls mais ensemble toute promesse et/ou compromis et/ou acte de vente et/ou mandat de vente à toute agence immobilière de leur choix, au prix minimal de 200 000 euros, concernant le bien situé [Adresse 8],

Dit que chaque partie conservera la charge des dépens par elle exposés en appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anna MANES, Présidente et par Madame Rosanna VALETTE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente