COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

PAR DÉFAUT

DU 20 MAI 2026

N° RG 25/05035 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XME7

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire, Maître [E] [K]

C/

[N] [I]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 20 Janvier 2025 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

N° RG : 24/00006

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Philippe THOMAS COURCEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT MAI DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2], représenté par son administrateur provisoire, Maître [E] [K], administrateur judiciaire dont l’Etude est sise [Adresse 3] à 75010 PARIS, fonctions auxquelles elle a été désignée suivant ordonnance sur requête signée le 19 juillet 2016 par le délégataire de Madame le Président du Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentant : M^e Philippe THOMAS COURCEL de la SELARL THOMAS-COURCEL BLONDE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0165

APPELANTE

****************

Monsieur [N] [I], DA signifiée le 24/09/25 – PV 659 du CPC établi

[Adresse 4]

[Localité 3]

Défaillant

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 Mars 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

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FAITS & PROCEDURE

M. [N] [I] est propriétaire des lots n°15 (appartement) et n°25 de l’immeuble sis [Adresse 5], à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété.

A la suite d’importantes difficultés de trésorerie, le syndicat des copropriétaires a sollicité et obtenu, par ordonnance du 19 juillet 2016 du Président du Tribunal judiciaire de Nanterre, la désignation d’un administrateur provisoire en la personne de Mme [E] [K].

Par exploit du 27 décembre 2023, invoquant la défaillance de M. [I] dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires, représenté par son administrateur judiciaire, l’a fait assigner devant le Tribunal judiciaire de Nanterre afin de le voir condamner à lui payer :

— la somme de 10 717, 80 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété, selon décompte arrêté au 27 novembre 2013, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, tout en ordonnant la capitalisation des intérêts,

— la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour la gêne causée au syndicat,

— la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens de l’instance, en ce y compris les droits d’engagement de poursuite mis à la charge du créancier en application de l’arrêté du 23 février 2022 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice.

Par jugement du 20 janvier 2025, rendu en premier ressort et réputé contradictoire (M. [I], régulièrement assigné selon procès-verbal de recherches infructueuses, n’ayant pas comparu), le Tribunal judiciaire de Nanterre a condamné M. [I] à :

— payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 538, 93 euros au titre des arriérés de charges de copropriété dus pour la période du 17 décembre 2020 au 23 novembre 2023 (répartition des charges de 2020 à 2022 incluses), avec intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2023, lesquels seront capitalisés lorsqu’ils seront échus pour une année entière ;

— payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts;

— payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— payer les dépens de l’instance, qui ne comprendront pas les hypothétiques frais d’exécution en application de l’arrêté du 23 février 2022,

Le Tribunal a en outre :

— débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration en date du 6 août 2025, le syndicat des copropriétaires en a interjeté appel.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 10 septembre 2025, le syndicat des copropriétairesdemande à la Cour :

— d’annuler le jugement dont appel,

En tout état de cause,

— d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [N] [I] à payer au syndicat des copropriétaires agissant par son représentant légal :

— la somme de 5 538, 93 euros au titre des charges dues pour la période du 17 décembre 2020 au 23 novembre 2023 (répartition des charges 2020 à 2022 incluses) augmentée des intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2023, lesquels seront capitalisés lorsqu’ils seront échus pour une année entière,

— la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts,

— la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

— condamné M. [N] [I] au paiement des dépens de l’instance, qui ne comprendront pas les hypothétiques frais d’exécution en application de l’arrêté du 23 février 2022 ;

Statuant à nouveau, vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— de condamner M. [N] [I] à lui payer la somme de 14 609,24 euros au titre des charges de copropriété, selon décompte provisoirement arrêté au 3ème trimestre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2023 sur la somme de 10 717,80 euros et sur le solde à compter du 9 décembre 2025 ;

— d’ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

— de condamner M. [N] [I] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour la gêne causée au syndicat ;

— de condamner M. [N] [I] à lui payer la somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner M. [N] [I] à supporter les entiers dépens de l’instance, en ce y compris les droits d’engagement de poursuite mis à la charge du créancier en application de l’arrêté du 20 juin 2025 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice.

M. [N] [I], qui s’est vu signifier la déclaration d’appel avec les conclusions du syndicat des copropriétaires en date du 24 septembre 2025 par procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas constitué avocat.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 17 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Malgré l’absence de M. [N] [I], il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées.

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 al. 2 et 3 du code de procédure civile, 'la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien des prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion’ et ' Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.'

Sur la demande du syndicat des copropriétaires en paiement d’une somme de 14 609,24 euros au titre des charges de copropriété, selon décompte provisoirement arrêté au 3ème trimestre 2025

En droit

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.'

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2.

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

En l’espèce

Pour condamner M. [I] à payer la somme de 5 538, 93 euros au titre des arriérés de charges de copropriété dus pour la période du 17 décembre 2020 au 23 novembre 2023 (répartition des charges de 2020 à 2022 incluses), le Tribunal a pris en compte le solde débiteur de son compte de copropriétaire à la date du 23 novembre 2023 (pièce n°6) dont il a toutefois ôté la somme de 5 178,87 euros correspondant au montant du report à nouveau débiteur, inscrit en date du 17 décembre 2020, qui n’était pas suffisamment justifié au vu des pièces produites.

A l’appui de sa demande actualisée en appel, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces supplémentaires suivantes :

— le relevé du compte de copropriétaire de M. [I], couvrant la période comprise entre le 1er juillet 2017 et le 1er juillet 2025,

— les procès-verbaux des décisions de l’administrateur judiciaire de 2017 à 2024 inclus, portant approbation des comptes, du budget prévisionnel et approuvant des travaux, et tous les appels de fonds y afférents.

Il ressort de l’analyse de l’ensemble des pièces produites, concordantes, que le syndicat des copropriétaires justifie de la réalité et de la liquidité de sa créance comme suit :

— le solde débiteur au 1er juillet 2025 est de – 14 609,24 euros, 3ème appel trimestriel inclus

— il convient toutefois d’en ôter la somme de 1 534,81 qui correspond à la différence entre le montant débiteur de 12 539,81 euros porté sur le relevé de compte en date du 1er juillet 2018, intitulé 'Arrêté de péril Phase 1', et le montant effectivement appelé à ce titre, qui est de 11 005 euros selon l’appel de fonds daté du 22 juin 2018.

Le solde débiteur du compte de copropriétaire de l’intimé s’établit donc ainsi :

(- 14 609,24 + 1 534,81 ) = – 13 074,43 euros au 1er juillet 2025, 3ème appel trimestriel inclus.

Par réformation du jugement, M. [I] sera condamné à payer une somme de 13 074,43 euros au 1er juillet 2025, 3ème appel trimestriel inclus, au titre de ses arriérés de charges de copropriété, avec intérêts au taux légal sur la somme de 10 717,80 euros à compter du 27 décembre 2023, date de l’assignation, et sur le surplus à compter du 24 septembre 2025, date de la signification des conclusions d’appelant du syndicat des copropriétaires.

Les intérêts seront capitalisés pour peu qu’il s’agisse d’intérêts dus pour une année entière, comme il est dit à l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires à hauteur de 3 000 euros

Selon l’article 1231-6 du code civil :

'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire'.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires (Cass. Civ. 3ème 12 juillet 2018 n°17-21.518 ; Cass. Civ 3ème 24 mars 2009, n°07-21.107 ; Civ. 3ème, 3 novembre 2016, n° 15-24.793).

En l’espèce

Le Tribunal a condamné M. [I] à payer une somme de 500 euros de dommages-intérêts.

Par le présent arrêt, la Cour juge que la dette de M. [S] n’a cessé de croître jusqu’à atteindre le montant de 13 074,43 euros au 1er juillet 2025 alors que son dernier règlement, de 300 euros, date d’avril 2023 : depuis presque trois ans, l’intimé n’a effectué aucun paiement ni début de paiement.

Il ressort de ces faits que M. [I] a causé, par ses manquements systématiques et répétés à ses obligations essentielles de copropriétaire à l’égard de son syndicat des copropriétaires, à savoir en particulier le paiement de ses charges de copropriété, une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, la Cour réforme le jugement entrepris et condamne M. [I] à payer une somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [I], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel et, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Il n’y a pas lieu d’y inclure spécifiquement dans les dépens le droit d’engagement des poursuite facturé par le commissaire de justice, qui est à la charge du débiteur, lorsqu’il est perçu dans un acte d’exécution forcée, comme il est dit à l’article A 444-15 du code de commerce.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut,

REFORME le jugement du 20 janvier 2025 du Tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu’il a :

— Condamné M. [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 538, 93 euros au titre des arriérés de charges de copropriété dus pour la période du 17 décembre 2020 au 23 novembre 2023 (répartition des charges de 2020 à 2022 incluses), avec intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2023, lesquels seront capitalisés lorsqu’ils seront échus pour une année entière ;

— Condamné M. [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts;

le CONFIRME en ses autres dispositions,

Statuant à nouveau des chefs réformés,

CONDAMNE M. [N] [I], [Adresse 6], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son administrateur provisoire, Maître [E] [K], administrateur judiciaire, [Adresse 8], suivant ordonnance du 19 juillet 2016 du Président du Tribunal judiciaire de Nanterre, une somme de 13 074,43 euros au titre de ses arriérés de charges de copropriété arrêtés au 1er juillet 2025, 3ème appel trimestriel inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 10 717,80 euros à compter du 27 décembre 2023, et sur le surplus à compter du 24 septembre 2025,

DIT que les intérêts seront capitalisés pour peu qu’il s’agisse d’intérêts dus pour une année entière,

CONDAMNE M. [N] [I], [Adresse 6], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son administrateur provisoire, Maître [E] [K], administrateur judiciaire, [Adresse 8], suivant ordonnance du 19 juillet 2016 du Président du Tribunal judiciaire de Nanterre, une somme de 1 500 euros au titre des dommages-intérêts,

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [N] [I], [Adresse 6], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son administrateur provisoire, Maître [E] [K], administrateur judiciaire, [Adresse 8], suivant ordonnance du 19 juillet 2016 du Président du Tribunal judiciaire de Nanterre, une somme de 2 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

CONDAMNE M. [N] [I], [Adresse 6], aux dépens d’appel,

REJETTE toute autre demande ou surplus.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT