COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50D

Chambre civile 1-3

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 11 JUIN 2026

N° RG 23/02917 – N° Portalis DBV3-V-B7H-V2VC

AFFAIRE :

[M] [J] [U] [Z]

…

C/

[L] [N]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Avril 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

N° Chambre : 2

N° Section :

N° RG : 21/03831

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Marc BRESDIN de la SELARL ALEXANDRE BRESDIN CHARBONNIER, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Dominique REGNIER, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE ONZE JUIN DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [M] [J] [U] [Z]

né le 01 Avril 1946 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [D] [F]

née le 06 Novembre 1951 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : M^e Marc BRESDIN de la SELARL ALEXANDRE BRESDIN CHARBONNIER, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 003

APPELANTS

****************

Monsieur [L] [N]

né le 13 Avril 1981 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 7]

Monsieur [T] [V]

né le 23 Juin 1987 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentant : M^e Dominique REGNIER, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 141

Représentant : M^e Eric CHEVALIER, Plaidant, avocat au barreau d’EVREUX

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 avril 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente

Madame Anne-Gaëlle DUMAS, Conseillère

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me FOULON

**************

FAITS ET PROCEDURE

Par acte notarié du 10 octobre 2015 régularisé en l’Etude de Maître [I], notaire à [Localité 9] (28), M. [L] [N] et Mme [T] [V] (« les consorts [C] ») ont acquis de M. [M] [Z] et de Mme [D] [F], divorcée [Z] (« les consorts [A] »), un bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 10].

Le 17 octobre 2015, les consorts [C] ont emménagé dans les lieux. Alors qu’ils utilisaient la cheminée du salon, ils ont constaté que celle-ci dégageait une très importante chaleur qui faisait fondre des plaques de polystyrène collées au plafond.

Par courrier du 2 novembre 2015, les consorts [C] ont alerté les consorts [A]. Ils ont dans le même temps pris l’attache de leur compagnie d’assurance, la société Protect BTP Assistance, pour déclarer le sinistre.

La société Protect BTP Assistance a missionné le cabinet (d’expertise) [R] et [Q] pour réaliser une expertise, lequel a conclu que les dalles décoratives en polystyrène au pourtour de la hotte de la cheminée avaient été remplacées par les vendeurs à la suite de fonte de celles-ci, survenue lors d’une précédente utilisation de la cheminée et que la construction de la hotte n’était pas conforme à la réglementation.

Les consorts [C] ont fait établir un devis par la société [B] [H] pour une mise en conformité de la cheminée, pour un montant de 2 384,30 euros dont ils ont vainement demandé le paiement aux consorts [A].

Par acte du 16 février 2017, les consorts [C] ont fait assigner les consorts [A] devant le tribunal de grande instance de Versailles en paiement des sommes de 4 182,80 euros au titre du coût de la reprise des désordres de la cheminée, 6 000 euros à titre de dommages et intérêts, 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

Par jugement avant-dire droit du 26 janvier 2018, le tribunal de grande instance de Versailles s’est déclaré territorialement incompétent au profit du tribunal d’instance de Mantes-la-Jolie.

Par jugement du 11 janvier 2019, le tribunal d’instance de Mantes-la-Jolie a ordonné une expertise judiciaire et désigné M. [Y] en qualité d’expert.

Au regard du montant des demandes des consorts [C] et par jugement du 13 novembre 2020, le tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie s’est déclaré matériellement incompétent au profit du tribunal de grande instance de Versailles.

Par jugement du 18 avril 2023, le tribunal judiciaire de Versailles a :

— condamné solidairement les consorts [A] à payer aux consorts [C]:

*au titre de la « restitution d’une partie du prix de vente du bien immobilier », la somme de

19 880,80 euros TTC indexée sur l’évolution de l’indice BT01 entre l’indice publié à la date du dépôt du rapport d’expertise et l’indice publié à la date du jugement,

*au titre de leur préjudice de jouissance, la somme de 3 600 euros,

— condamné in solidum les consorts [A] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de l’expertise judiciaire,

— condamné in solidum les consorts [A] à verser au titre de l’article 700 du code de procédure civile aux consorts [C], la somme de 3 000 euros,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Par acte du 9 mai 2023, les consorts [A] ont interjeté appel.

Par acte du 23 août 2023, les consorts [A] ont fait assigner les consorts [C] devant la juridiction du premier président de la cour d’appel de Versailles en lui demandant de :

— ordonner l’arrêt de l’exécution provisoire du jugement déféré,

— subsidiairement, les autoriser à consigner le montant des condamnations dans le jugement dont appel, soit la somme totale de 26 481 euros et arrêter l’exécution provisoire pour le surplus, à savoir les dépens, dont les frais d’expertise judiciaire,

— plus subsidiairement, les autoriser à consigner en sus de cette somme de 26 481 euros les frais d’expertise judiciaire,

— laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles et les dépens exposés par chacune d’elles à l’occasion de la présente procédure de référé.

Saisi par les consorts [Z] [F] aux fins de suspension de l’exécution provisoire du jugement, et afin de se voir autoriser à consigner le montant des condamnations du jugement, le premier président a rejeté leur demandes par ordonnance du 5 octobre 2023.

Par dernières écritures du 24 mars 2025, les consorts [A] prient la cour de :

— infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— et statuant à nouveau, débouter les consorts [C] de toutes leurs demandes sans exception,

— les condamner in solidum à leur payer la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux dépens,

— à défaut, et subsidiairement, retrancher de la condamnation à payer la somme de 19 880,80 euros à titre de remboursement partiel du prix d’achat,

— réduire à 1 000 euros le montant des dommages-intérêts alloués,

— rejeter la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par les consorts [C] en 1ère instance,

— dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— laisser à chaque partie la charge des dépens par elle respectivement exposés tant en instance qu’en appel.

Bien qu’ayant constitué avocat, les intimés n’ont pas conclu au fond.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 février 2026.

SUR QUOI :

A titre liminaire, il est rappelé que si l’intimé ne conclut pas ou si ses conclusions sont irrecevables, la cour est appelée à apprécier les mérites de l’appel, en application de l’article 472 du code de procédure civile (Civ. 2e, 30 avril 2009, n° 08-15947) et que l’intimé est, dans cette même circonstance, réputé s’approprier les motifs du jugement, conformément au dernier alinéa de l’article 954 du même code (Civ. 2e, 25 nov. 2021, n° 20-13.780).

Sur la saisine du tribunal judiciaire de Versailles

En premier lieu, les appelants font valoir que le tribunal judiciaire de Versailles a statué ultra petita puisqu’il les a condamnés à payer la somme de 19 880,80 euros TTC au titre de la « restitution d’une partie du prix de vente » ce qui n’était pas la demande des consorts [C]. Ils n’en tirent toutefois pas d’autre conséquence que la demande d’infirmation de la décision.

En outre, la lecture du jugement déféré démontre que la mention dans le dispositif de la décision de la « restitution d’une partie du prix de vente » est une erreur purement matérielle car il est longuement développé dans les motifs de la décision que cette somme est issue d’un devis de réparation de l’ensemble des désordres, qu’elle est qualifiée comme telle et que sa composition est décrite conformément audit devis dans un paragraphe intitulé « Sur le paiement du prix des travaux ».

Cette erreur purement matérielle ne peut à elle seule justifier l’infirmation de la décision.

Sur les vices cachés

Comme l’a justement exposé le tribunal, l’article 1641 du code civil dispose que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

L’acheteur qui agit contre son vendeur en raison des vices cachés de la chose vendue dispose à son choix de l’action rédhibitoire ou estimatoire.

Le vice caché se définit comme le défaut qui existait antérieurement à la vente, que l’acheteur ne pouvait déceler compte tenu de la nature de la chose vendue, et dont il n’a pas eu connaissance au moment de la vente.

En application de l’article 1641 du code civil, seul le vice rendant le bien impropre à l’usage auquel on le destine, ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur, s’il l’avait connu, n’aurait pas acquis ledit bien à ce prix, justifie la mise en 'uvre de la garantie légale des vices cachés.

Et l’article 1643 du même code ajoute que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Néanmoins, cette exonération ne s’applique pas lorsque le vendeur est de mauvaise foi et avait en réalité connaissance des vices cachés.

Enfin, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ». Il découle, ainsi, de l’application combinée de cet article avec l’article 1641 du code civil que pèse sur l’acquéreur la charge de rapporter la preuve de l’existence du vice caché et de ses différents caractères.

Il doit ainsi établir que la chose vendue est atteinte d’un vice :

— inhérent à la chose et constituant la cause technique des défectuosités,

— présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l’usage attendu de la chose,

— existant antérieurement à la vente, au moins en l’état de germe,

— n’étant, au moment de la vente, ni apparent ni connu de lui, le vendeur n’étant pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même conformément à l’article 1642 du Code civil.

Cette preuve peut être rapportée par tous moyens, notamment par le biais d’un rapport d’expertise judiciaire.

En l’espèce, l’acte de vente du 10 octobre 2015 contient une clause d’exonération de responsabilité en sa page 8, stipulant que l’acquéreur « prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents, des vices cachés. »

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— « si le vendeur à la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel, s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR ».

Il incombe donc aux consorts [C] de prouver non seulement l’existence du vice, mais aussi celle de leur connaissance, par les vendeurs, auquel cas ces derniers seront tenus de tous les dommages et intérêts envers eux, conformément aux dispositions de l’article 1645 du code civil.

Les consorts [A] qui forment appel principal présentent à la cour les mêmes moyens que ceux qu’ils avaient opposés en défense devant le tribunal judiciaire de Versailles et qui énumèrent tout à la fois le caractère apparent pour les acquéreurs du changement de dalles autour du conduit de la cheminée avant la vente, la séparation des époux à compter de 2009 qui a laissé Mme [F] seule dans le domicile alors qu’elle est mal voyante et l’absence de tout vice.

La cour ne trouve pas dans les écritures déposées devant elle d’éléments nouveaux qui justifieraient l’infirmation du jugement sur ces dispositions, et adopte les motifs pertinents et complets énoncés par le tribunal. Les circonstances de la cause ayant été minutieusement rapportées par le tribunal dans son jugement au contenu duquel la cour entend se référer pour un plus ample exposé, il suffit de relever au surplus que les moyens des vendeurs recèlent une certaine contradiction interne ou bien sont inopérants: les consorts [A], après avoir changé de version comme l’a relevé le tribunal, ont reconnu avoir changé avant la vente les dalles du pourtour du conduit de cheminée qui avaient éclairci sous l’effet de la trop forte température et ne s’être plus servis de celle-ci à la suite de cette opération qui leur aurait été suggérée par leur aide-ménagère.

De la sorte, il est avéré qu’ils avaient connaissance du danger d’incendie présenté par l’insert et ils ne peuvent pas arguer de leur séparation pour prétendre l’avoir ignoré puisqu’ils avaient utilisé la cheminée du temps de leur vie commune entre 1984 et 2009.

Quant au simple décalage de la cheminée avec des normes édictées postérieurement à la construction de la maison comme ils le soutiennent, ce n’est pas ainsi qualifié par les deux professionnels qui ont procédé à une expertise dont M. [Y], nommé par le tribunal de Mantes-la-Jolie. Ce dernier, comme son confrère, a, au contraire, mis en évidence une défaillance de la structure même de l’insert qui n’était pas visible dans sa profondeur et sa gravité : absence d’isolant thermique tant sur la face interne de la hotte qu’au plafond et absence de chambre de décompression en partie haute de la hotte qui non seulement ne permettaient pas une utilisation normale de l’appareil mais mettaient véritablement en danger la sécurité des personnes à cause d’un risque d’incendie.

Il en voulait notamment pour preuve le caractère cassant des dalles qui démontrait leur exposition à une très forte température.

Les normes anciennes de construction n’induisaient pas en elles-mêmes ce risque sauf défaut de conception et de construction, constaté en l’espèce.

Ce n’est pas la décoloration de six dalles de polystyrène décoratives au plafond du salon qui, lors des visites en vue de la vente, pouvait faire comprendre et mesurer aux acquéreurs que le simple usage de la cheminée était susceptible de déclencher un incendie de l’habitation et nécessitait une reconstruction d’ampleur. C’est pourquoi après leur achat, ils ont d’ailleurs tenté de s’en servir.

Si les acquéreurs ont fait réaliser avant la vente en juillet 2015 un devis par l’entreprise Nedellec Maçonnerie, c’est simplement pour remplacer l’ensemble des dalles par souci esthétique (puisqu’il y avait une grande tache plus claire au plafond) en prenant la précaution banale d’utiliser autour du conduit un « BA 13 coupe-feu 1h » ce qui est une exigence minimale, la durée d’une heure indiquant bien qu’ils étaient inconscients du danger.

Les appelants eux-mêmes font valoir avec quelque paradoxe qu’ils ont changé ces six dalles « par simple souci esthétique » et d’autre part, que s’ils avaient voulu cacher le problème aux visiteurs, ils auraient naturellement changé l’ensemble des dalles du plafond : mais s’ils y avaient procédé « par simple souci esthétique », ils auraient justement fait changer l’ensemble du plafond.

Les vendeurs n’ont pas révélé le vice de la cheminée, alors qu’ils l’ont utilisée dans le passé et constaté son dysfonctionnement majeur manifesté par la fonte des plaques de polystyrène du plafond, vice dont ils ont implicitement admis en première instance le caractère caché en arguant que l’expert avait dû aller dans les combles de la maison et visiter l’intérieur de l’insert pour se rendre compte « si bien que les désordres n’étaient pas décelables par un profane ». C’est justement pour les raisons invoquées par les appelants eux-mêmes que le fait que les acquéreurs ont visité 4 fois la maison avant son achat n’est pas de nature à prouver qu’ils avaient connaissance du vice.

Ayant tu l’impossibilité de se servir de l’insert dans ces conditions de dangerosité, précaution qu’ils ont observée dans les 5 ans précédant la vente, la clause exonératoire ne peut pas s’appliquer comme l’ont affirmé par de justes motifs les premiers juges.

Sur la réparation

S’agissant de la réparation matérielle à laquelle les appelants sont astreints, ils ne peuvent soutenir qu’il suffit de changer les dalles au plafond, ce qui ne remédierait nullement au vice alors que l’expert a préconisé le remplacement de l’insert, la démolition du conduit de fumée, la réfection de la cloison et du plafond y compris la peinture en chiffrant le tout à la somme de 19 880,80 € TTC, conformément aux devis produits par les acquéreurs.

Il ne s’agit donc pas de mettre indûment la cheminée aux nouvelles normes comme le soutiennent les appelants mais de la reconstruire, forcément aux nouvelles normes de sécurité actuelles.

En ce qui concerne le préjudice de jouissance, le tribunal a justement fixé, pour 90 mois de privation de la cheminée, la somme de 3600 euros au titre du préjudice de jouissance soit (45 mois d’hiver x 50 €) + (45 mois d’été x 30 €).

Sur les autres demandes

Les dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance sont confirmées.

Eu égard au sens de la présente décision, la demande de condamnation des intimés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens est rejetée.

Au contraire, les consorts [A] sont condamnés aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

la cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition,

Confirme l’ensemble des dispositions du jugement déféré,

Condamne M. [M] [Z] et de Mme [D] [F], divorcée [Z], aux dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,