COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 70H

Ch civ.1-4 expropriation

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 13 JANVIER 2026

N° RG 25/01894 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XC7R

AFFAIRE :

S.C.I. A. CARREL MONTREUIL – ACM

C/

COMMUNE NOUVELLE DE [Localité 13]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Février 2025 par le juge de l’expropriation de VERSAILLES

RG n° : 24/00014

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Christophe DEBRAY,

M^e Céline BORREL,

Mme [X] [E] (Commissaire du Gouvernement)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TREIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.C.I. A. CARREL MONTREUIL – ACM

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentant : M^e Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 et M^e Xavier DE LESQUEN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

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COMMUNE NOUVELLE DE [Localité 13], prise en la personne de son maire en exercice

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Localité 13]

Représentant : M^e Céline BORREL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122 et M^e Sophie LAPPRAND, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

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Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Madame [X] [E], direction départementale des finances publiques.

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Décembre 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI

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La commune de [Localité 13] procède à l’expropriation d’une portion de parcelle (à savoir une terrasse) située [Adresse 1], cadastrée AI [Cadastre 2], d’une superficie de 179 m², appartenant à la société A. Carrel Montreuil ACM, et ce, aux fins de réaliser une place publique. La déclaration d’utilité publique est datée du 31 mars 2022, et l’ordonnance d’expropriation a été rendue le 26 mai 2023.

Saisi par la commune de [Localité 13] selon mémoire parvenu au greffe le 5 septembre 2024, le juge de l’expropriation de Versailles a par jugement en date du 6 février 2025 fixé le montant des indemnités dues à la société A. Carrel Montreuil ACM à 70 800 euros au titre de l’indemnité principale et à 8 080 euros au titre de l’indemnité de remploi, sur la base de 791,26 euros/m² mais en pratiquant un abattement de 50 %, et a condamné la commune de [Localité 13] à payer à la société A. Carrel Montreuil ACM la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par déclaration en date du 24 mars 2025, la société A. Carrel Montreuil ACM a relevé appel de ce jugement.

En son mémoire parvenu au greffe le 20 juin 2025, qui a été notifié en une lettre recommandée du 23 juin 2025, elle expose :

— que le terrain d’assiette de l’immeuble est situé en zone UA du plan local d’urbanisme de [Localité 13] ; que seules les constructions sans lien avec la vocation urbaine du site y sont interdites ;

— que de nombreuses destinations sont possibles ;

— que l’indemnité principale a été sous-évaluée dans le jugement dont appel, qui a retenu 4 des 6 termes de comparaison du commissaire du gouvernement, lesquels n’étaient pas similaires au bien à évaluer s’agissant de terrains à bâtir, ou qui n’étaient nullement attenants à un local commercial, ou encore, qui se trouvaient éloignés du centre ;

— qu’il n’est pas justifié de l’abattement de 50 % qui a été appliqué, sans tenir compte, en outre, de la situation privilégiée du terrain en cause, alors que le juge de l’expropriation aurait dû le faire même s’il considérait qu’il ne s’agissait pas là d’un terrain à bâtir ;

— qu’elle avait versé aux débats 13 termes de comparaison aboutissant à un prix moyen de 1 640 euros/m², mais ce sont ceux portant les n ° 2 et 10 à 13, situés en centre-ville de [Localité 13], qui sont adéquats, aboutissant ainsi à une moyenne de 2 542 euros/m² ;

— qu’en utilisant la méthode d’évaluation par référence aux prix métriques de foncier de locaux commerciaux, l’on parvient à une somme de 1 500 euros/m² soit 269 000 euros ;

— que si la méthode par comparaison est communément utilisée, celle de la capitalisation est plus adéquate ici ; qu’en effet la terrasse en cause faisait partie intégrante des biens donnés à bail, des tables et des chaises à destination des clients de la boulangerie-pâtisserie y ayant été disposées ; que ladite terrasse était donc indissociable du local ; que le loyer afférent à celle-ci peut ainsi être évalué à 27 660 euros par an (soit 23 % du loyer annuel) ; que la valeur vénale de la terrasse est ainsi de 395 149 euros ;

— qu’elle peut réclamer également une indemnité pour dépréciation du surplus, la terrasse ayant toujours constitué l’accessoire indispensable du local commercial situé au rez-de-chaussée ; qu’il y a donc une perte vénale de 100 084 euros.

La société A. Carrel Montreuil ACM demande en conséquence à la Cour d’infirmer le jugement, et de :

— lui allouer une somme de 435 664 euros (soit 395 149 euros HT au titre de l’indemnité principale et 40 515 euros HT au titre de l’indemnité de remploi) ;

— fixer l’indemnité pour dépréciation du surplus à 100 084 euros ;

— débouter la commune de [Localité 13] de ses demandes ;

— la condamner au paiement de la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Dans son mémoire parvenu au greffe le 27 août 2025, qui a été notifié par une lettre recommandée du 4 septembre 2025, lequel sera suivi d’un autre mémoire déposé le 5 septembre 2025 et notifié le 11 septembre 2025, la commune de [Localité 13] réplique :

— que le juge de l’expropriation a appliqué à juste titre la méthode par comparaison ;

— que la méthode par capitalisation n’est pas pertinente, en ce qu’elle est préférable pour indemniser une perte de revenus de location ; qu’elle est en outre aléatoire ;

— que la question de la situation privilégiée d’un bien s’apprécie par rapport à l’entière parcelle dont il a été détaché par l’effet de l’emprise ;

— que les termes de comparaison retenus par le jugement, situés dans un périmètre de 1 000 mètres du bien concerné, sont similaires ;

— que ce dernier est situé en zone UA du plan local d’urbanisme, et comme tel, soumis à une servitude relative aux monuments historiques ;

— qu’il se trouve non pas en coeur de ville, mais dans une zone secondaire, au croisement de deux voies, en retrait de la [Adresse 12], dans un quartier dont la desserte par les transports en commun est limitée ;

— que la société A. Carrel Montreuil ACM ne peut donc pas se prévaloir d’une situation privilégiée ;

— que s’agissant du bail commercial dont l’appelante se prévaut, la terrasse n’entrait pas dans son assiette et n’avait nullement pour destination la consommation sur place des clients ; qu’aucune autorisation d’urbanisme n’a été sollicitée à son sujet ;

— qu’il n’existe pas de dépréciation du surplus, car la terrasse n’était pas un accessoire du local commercial.

La commune de [Localité 13] demande en conséquence à la Cour de :

— confirmer le jugement ;

— condamner la société A. Carrel Montreuil ACM au paiement de la somme de 6 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Le commissaire du gouvernement n’a pas déposé de mémoire.

MOTIFS

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

En vertu de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

En application de l’article L 321-3 du même code le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

En application de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété (soit au 26 mai 2023).

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte. La date du jugement est le 6 février 2025.

La date de référence visée à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, s’agissant de l’usage effectif de l’immeuble, conformément à l’article L 215-18 du code de l’urbanisme, est constituée par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. Cette date se situe au 23 mai 2023, date à laquelle est devenue opposable aux tiers la dernière modification du plan local d’urbanisme. Enfin il n’y a pas lieu de tenir compte de l’usage que l’autorité expropriante compte faire du bien.

Le bien litigieux se trouve en plein centre de la commune de [Localité 13], à moins de 50 m de la [Adresse 11] qui constitue la principale place de la ville. Il s’agit d’une terrasse.

La société A. Carrel Montreuil ACM soutient que la méthode par capitalisation doit être utilisée, mais celle-ci a l’inconvénient de faire reposer l’évaluation sur un seul paramètre : le loyer payé par le preneur au bailleur, alors même qu’il a été fixé par ce dernier. Par ailleurs, et surtout, le bail commercial qui avait été conclu entre la société A. Carrel Montreuil ACM, bailleur, et la société Gontran Cherrier, preneur, visait, s’agissant des lieux loués (article 4.1), un local commercial d’environ 200 m² mais restait taisant sur la terrasse, qui de toute évidence ne faisait pas partie de l’assiette dudit bail, peu important qu’elle ait été utilisée par des consommateurs d’aliments achetés dans ce local, dans le cadre, dans le meilleur des cas, d’une tolérance. Il sera rappelé en outre que l’activité autorisée dans le cadre du bail était celle de boulangerie pâtisserie et la vente à emporter, ce qui suppose que les clients du fond de commerce ne consommaient pas les denrées sur place.

C’est donc la méthode par comparaison qui sera utilisée.

La partie expropriée invoque 13 termes de comparaison qui sont tous, de son propre aveu, des terrains à bâtir.

Selon les dispositions de l’article L 322-3 du code de l’expropriation :

La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L 322-2.

Or la terrasse litigieuse ne constitue pas un terrain à bâtir, même si par ailleurs elle se trouve en zone UA du plan local d’urbanisme de [Localité 13] et donc dans une zone constructible, et la société A. Carrel Montreuil ACM le reconnaît elle-même dans ses écritures (p. 10). Les termes de comparaison invoqués par l’intéressée en cause d’appel ne peuvent dès lors qu’être écartés.

A hauteur d’appel, la commune de [Localité 13] n’en produit aucun et le commissaire du gouvernement non plus. Il convient en conséquence d’examiner les termes de comparaison qui avaient été produits par le commissaire du gouvernement en première instance. Ceux-ci sont constitués de :

— la cession du 29 mars 2021, portant sur un terrain constructible en centre-ville sis [Adresse 5] (690,60 euros/m² ) ;

— la cession du 12 mars 2020, portant sur un terrain sis [Adresse 9] (869,57 euros/m²) ; ce terme de comparaison sera écarté s’agissant d’un terrain à bâtir ;

— la cession du 18 septembre 2023, portant sur un terrain sis [Adresse 3] (1 062,37 euros/m²) ; ce terme de comparaison sera écarté s’agissant d’un terrain à bâtir ;

— la cession du 29 juin 2022, portant sur un terrain sis [Adresse 7] (542,50 euros/m²) ; ce terme de comparaison sera écarté s’agissant d’un terrain à bâtir ;

— la cession du 3 juin 2024, portant sur un terrain à usage de voirie sis [Adresse 6] (3,69 euros/m²) ; cette valeur est très nettement inférieure à l’ensemble des termes de comparaison qui ont été invoqués, si bien que cette cession ne saurait être retenue ; le bien était en outre très dissemblable ;

— la cession du 16 septembre 2022, portant sur un terrain situé dans un emplacement réservé (50 euros/m²) ; cette valeur est très nettement inférieure à l’ensemble des termes de comparaison qui ont été invoqués, si bien que cette cession ne saurait être retenue.

Cela donne une valeur de référence de 690,60 euros.

Enfin la situation privilégiée de la terrasse est démontrée car elle est très proche du centre ville. C’est donc une somme arrondie à 700 euros/m² qui doit être retenue. La terrasse se trouve dans une zone d’urbanisme qui autorise les constructions, mais eu égard à sa configuration et à sa faible superficie (179 m²), elle est de fait inconstructible. Un abattement de 40 % sera en conséquence pratiqué ce qui donne en définitive une valeur de 420 euros/m².

L’indemnité principale sera fixée à 420 x 179 soit 75 180 euros, par infirmation du jugement.

Selon les dispositions de l’article R 322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :

20 % entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15 % entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros

10 % au delà de 15 000 euros : 6 018 euros

soit 8 518 euros.

La somme de 8 518 euros sera donc allouée à la société A. Carrel Montreuil ACM au titre de l’indemnité de remploi, par infirmation du jugement.

S’agissant de l’indemnité pour dépréciation du surplus : en cas d’expropriation partielle, le surplus non touché par l’emprise peut quelquefois se trouver déprécié, et la nécessité qu’il y a à réparer l’intégralité du préjudice oblige l’expropriant à régler une indemnité de dépréciation du reste de la propriété. Celle-ci est due si les parcelles en cause forment une unité foncière. Au cas d’espèce, l’expropriation porte sur une portion de 179 m² prise sur la parcelle AI [Cadastre 2] ; l’appelante ne démontre nullement en quoi le surplus de son bien serait déprécié en conséquence, et ce d’autant plus qu’ainsi qu’il a été indiqué supra, la terrasse en question n’était pas louée à la société qui occupait le local. Cette demande sera rejetée.

La commune de [Localité 13], qui succombe, sera condamnée au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

— INFIRME le jugement en date du 6 février 2025 en ce qu’il a fixé à 70 800 euros le montantde l’indemnité principale et à 8 080 euros celui de l’indemnité de remploi dues à la société A. Carrel Montreuil ACM ;

et statuant à nouveau :

— FIXE à 75 180 euros le montant de l’indemnité principale et à 8 518 euros celui de l’indemnité de remploi dues à la société A. Carrel Montreuil ACM ;

— CONFIRME le jugement pour le surplus ;

y ajoutant :

— REJETTE la demande de la société A. Carrel Montreuil ACM au titre de la dépréciation du surplus ;

— CONDAMNE la commune de [Localité 13] à payer à la société A. Carrel Montreuil ACM la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE la commune de [Localité 13] aux dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT