COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 54C

Ch civ. 1-4 construction

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 16 FEVRIER 2026

N° RG 23/00361

N° Portalis DBV3-V-B7H-VUGJ

AFFAIRE :

[U] [E]

[D] [K]

C/

S.A.R.L. SOCIETE NOUVELLE DES CONSTRUCTIONS LE BAIL

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Novembre 2022 par le tribunal judiciaire de PONTOISE

N° RG : 19/06819

Expéditions exécutoires, Copies certifiées conforme délivrées le :

à :

M^e Samba SIDIBE

M^e Julien AUCHET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEIZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTS

Monsieur [U] [N] [E]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : M^e Samba SIDIBE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 695

Plaidant : M^e Sybille ADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0491

Madame [D] [K]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : M^e Samba SIDIBE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 695

Plaidant : M^e Sybille ADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0491

****************

INTIMÉE

S.A.R.L. SOCIETE NOUVELLE DES CONSTRUCTIONS LE BAIL

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentant : M^e Julien AUCHET de la SCP EVODROIT, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 13

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 24 Novembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Fabienne TROUILLER, Présidente chargée du rapport et Madame Séverine ROMI, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Fabienne TROUILLER, Présidente,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffière lors des débats : Madame Jeannette BELROSE,

FAITS ET PROCÉDURE

Le 25 février 2017, M. [U], [N] [E] et Mme [D] [K] (ci-après « les consorts [E]/[K] ») ont confié à la société nouvelle Constructions Le bail (ci-après « Le bail » la construction d’une maison sur un terrain situé [Adresse 3] à [Localité 3] (95) suivant contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec fourniture de plans.

Le contrat prévoyait un montant total forfaitaire de la construction de 307 260 euros TTC comprenant un total de travaux réservés à la charge des maîtres de l’ouvrage de 34 260 euros TTC, soit 273 000 euros TTC dus à la société Le bail.

Deux avenants ont été signés le 24 juillet 2018 et le 27 septembre 2018, portant le montant dû à la société Le bail à 277 526,51 TTC.

Le permis de construire a été délivré le 19 juin 2017 et la déclaration d’ouverture de chantier a été déposée en mairie le 9 mars 2018.

La réception a été prononcée le 27 mars 2019, en présence d’un huissier de justice, avec réserves.

Un procès-verbal de constat a été dressé le même jour à l’initiative de la société Le bail.

Le 1er avril 2019, les maîtres d’ouvrage ont signifié à la société Le bail des réserves supplémentaires et l’ont mise en demeure d’y remédier dans les plus brefs délais.

Par courrier du 25 avril 2019, la société Le bail les a informés de la complète levée des réserves, à l’exception de celles concernant des prestations non comprises dans le contrat de construction ou des prestations conformes au contrat.

Le 22 mai 2019, un nouveau procès-verbal de constat a été dressé à l’initiative de la société Le bail.

Les 2 et 22 juillet 2019, la société Le bail a mis en demeure les consorts [E]/[K] de payer la somme de 17 429,37 euros TTC au titre du solde du marché.

Le 17 septembre 2019, une sommation de payer la somme de 18 235,18 euros leur a été délivrée.

Par acte du 22 octobre 2019 la société Le bail a fait assigner en paiement M. [E] et Mme [K] devant le tribunal de grande instance de Pontoise.

Le 28 octobre 2019 un nouveau procès-verbal de constat a été dressé à l’initiative des consorts [E]/[K].

Par jugement contradictoire du 4 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

— condamné solidairement M. [E] et Mme [K] à payer à la société Le bail les sommes de :

—  17 429,37 euros TTC au titre du solde du marché du CCMI,

—  1 394,34 euros arrêtée au mois de novembre 2019,

—  2 091,48 euros de décembre 2019 à décembre 2020,

—  174,29 euros par mois, de janvier 2021 jusqu’au jugement,

— condamné in solidum M. [E] et Mme [K] à payer à la société Le bail la somme de 805,81 euros au titre des frais de la sommation de payer,

— dit que ces sommes porteraient intérêts au taux légal à compter du jugement,

— rejeté la demande de capitalisation des intérêts,

— débouté M. [E] et Mme [K] de leurs demandes reconventionnelles en paiement et levées des réserves,

— condamné in solidum M. [E] et Mme [K] à payer à la société Le bail la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile, en ce non compris les frais de sommation à payer,

— débouté les parties de toute autre demande,

— ordonné l’exécution provisoire.

Le tribunal a considéré que les maîtres de l’ouvrage ne démontraient pas d’inexécution de ses obligations par le constructeur justifiant qu’il soit procédé à une retenue sur le paiement du prix du marché, qu’ils n’étaient pas fondés à s’opposer au paiement de l’échéance correspondant à l’intégralité du prix du contrat et qu’ils lui devaient le solde du marché, augmenté de pénalités de retard.

Il a rejeté la demande reconventionnelle en paiement et levée de réserves.

Par déclaration du 16 janvier 2023, M. [K] et Mme [E] ont interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives remises au greffe le 2 juin 2025 (20 pages) M. [E] et Mme [K] demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— de débouter la société Le bail de toutes ses demandes,

— de juger que la société Le bail a commis de nombreuses malfaçons qui n’ont pas été purgées,

— d’enjoindre à la société Le bail de procéder sans délai au remplacement des fenêtres actuelles de leur domicile par des fenêtres oscillo-battantes à ses frais,

— à défaut, de déduire la somme de 6 587,33 euros de la somme restant due par les concluants,

— de déduire la somme de 7 122,31 euros, correspondant au coût de remplacement de la chaudière défectueuse, des sommes restant dues par eux à la société Le bail,

— d’enjoindre à la société Le bail de procéder sans délai à la reprise de toutes les malfaçons soulevées lors des réserves formulées sur le PV de réception du 27 mars 2019 et dans leur courrier du 1er avril 2019,

— de condamner la société Le bail à leur rembourser :

— la facture de la société Taskiran pour la transformation de la voie d’accès extérieure en escalier pour un montant de 1 500 euros,

— la facture de la société Gaz service rapide d’un montant de 529,20 euros,

— de prendre acte du fait qu’ils s’engagent à régler à la société Le bail le reliquat du solde qui lui est dû une fois que toutes les reprises auront été dûment effectuées,

— de condamner la société Le bail à leur payer la somme de 350 euros correspondant au coût de l’exploit d’huissier de la société Fourgeaud-Ravissot en date du 28 octobre 2019,

— de condamner la société Le bail à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de statuer quant aux dépens.

Aux termes de ses conclusions remises au greffe le 19 mai 2023 (15 pages) la société Le bail demande à la cour de :

— confirmer le jugement,

— débouter Mme [K] et M. [E] de leurs demandes,

— les condamner solidairement à lui verser une indemnité de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés par la société Evodroit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 24 novembre 2025 et elle a été mise en délibéré au 16 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande au titre du solde du marché

Si les consorts [E]/[K] réclament l’infirmation du jugement et le rejet des demandes adverses, force est de constater qu’ils n’émettent aucune contestation sur le quantum réclamé par la société Le bail et retenu par le tribunal.

Au contraire, dans leurs écritures, les appelants indiquent (page 5) ne pas avoir voulu « s’acquitter du solde du prix du marché, soit la somme de 17 429,37 euros », nullement contestée par ailleurs.

Ils ajoutent (page 19) que s’ils n’avaient pas prêté attention à l’article 15 du CCMI relatif à l’actualisation du prix, qu’ils pensaient forfaitaire et définitif, ils s’estiment de bonne foi et affirment qu’ils : « respecteront leur contrat et régleront cette somme une fois que les comptes entre les parties auront été actualisés ».

En l’absence de toute contestation formelle et sérieuse, et reprenant à son compte les motifs énoncés, la cour confirme le jugement en ce qu’il les a condamnés à régler le solde du marché augmenté des pénalités de retard de 1 % par mois de retard, soit les sommes de :

—  17 429,37 euros TTC au titre du solde du marché du CCMI,

—  1 394,34 euros arrêtée au mois de novembre 2019,

—  2 091,48 euros de décembre 2019 à décembre 2020,

—  174,29 euros par mois, de janvier 2021 jusqu’au jugement.

Sur les demandes reconventionnelles

Les maîtres d’ouvrage réclament, sur un fondement contractuel, le remplacement des fenêtres par des fenêtres oscillo-battantes, à défaut, une déduction de 6 587,33 euros, une somme de 7 122,31 euros, pour le remplacement de la chaudière défectueuse, la reprise, sans délai, de toutes les malfaçons soulevées le 27 mars et le 1er avril 2019 et le remboursement de la facture de la société Taskiran d’un montant de 1 500 euros, de la facture de la société Gaz service rapide d’un montant de 529,20 euros et des frais d’huissier, d’un montant de 350 euros.

Rappel des principes applicables

Le constructeur est tenu à une obligation de résultat pour les désordres réservés jusqu’à la levée des réserves sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

Il est établi que le constructeur est tenu à l’égard du maître de l’ouvrage d’une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les désordres intermédiaires et que la garantie de parfait achèvement due par l’entrepreneur n’exclut pas l’application de la responsabilité contractuelle de droit commun pour faute prouvée.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 1353 alinéa 1 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ». Il s’ensuit qu’il incombe à celui qui réclame l’indemnisation d’une non-conformité n’ayant pas fait l’objet d’une réserve lors de la réception, de prouver qu’elle n’était pas apparente à cette date pour le maître d’ouvrage.

En présence d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec fourniture de plan, les dispositions d’ordre publique des articles L.231-1 à L.231-13 du code de la construction et de l’habitation (CCH) s’appliquent. Le contrat comprend la notice descriptive dont le contenu engage strictement le constructeur.

L’intimée a relevé l’irrecevabilité des demandes au titre de la garantie de parfait achèvement mais ce fondement n’est pas invoqué par les appelants.

Les fenêtres oscillo-battantes

Les appelants développent longuement cette demande.

Ils font valoir qu’il s’agit du point n°6 de leur courrier du 1er avril 2019, qu’ils ont insisté dès la souscription du contrat et ultérieurement, en juillet et en novembre 2018, pour avoir une finition « oscillo-battant » à laquelle ils tenaient, que la société Le bail ne justifie pas d’un refus concernant cette prestation et qu’ils ont signé un avenant le 24 juillet 2018 et payé une plus-value de 1 418 euros à ce titre.

Selon eux, la société Le bail est de mauvaise foi et n’a pas passé la bonne commande. Ils ajoutent que les fenêtres posées sont défectueuses comme cela résulte du constat effectué le 28 octobre 2019.

Pour autant, ces affirmations ne sont pas établies par les pièces produites : la notice descriptive annexée au contrat signé le 25 février 2017 prévoit des « menuiseries extérieures en aluminium gris anthracite 7016 Référence Batistyl ou similaire » et ne fait aucune référence à une finition « oscillo-battant », l’avenant du 24 juillet 2018, évoqué dans un courriel du 11 juillet 2018 (pièce 10), ne le précise pas plus et rien ne permet de confirmer que la somme de 1 418 euros y corresponde. Ainsi l’absence de fenêtres en oscillo-battant ne constitue pas une « réserve » puisqu’elles n’étaient pas contractuellement dues, ce qu’a rappelé la société Le bail dans un courrier du 12 novembre 2018 et un courriel du 15 novembre 2018 adressés aux maîtres d’ouvrage (pièces 25 et 26). Les demandes formulées par les maîtres d’ouvrage dans les courriels des 27 février 2017, 8 janvier 2018 qui ne concernent que la fenêtre du cellier, 20 juillet 2018 et 14 novembre 2018 (pièces 5, 7, 10 et 13) et la note manuscrite (pièce 6) ne suffisent pas à caractériser un engagement contractuel liant la société Le bail, d’autant qu’aucune pièce n’en démontre le paiement.

Au contraire, il est évident qu’une modification de l’ensemble des menuiseries extérieures avec un système oscillo-battant aurait été concrétisé par un avenant au contrat initial écrit et signé afin de valider ladite commande. L’avenant produit ne précise rien sur le système d’ouverture des fenêtres et porte sur l’agrandissement d’une menuiserie.

Enfin, il n’est pas plus démontré que les fenêtres installées seraient défectueuses, la mention du constat d’huissier dressé de façon non contradictoire (« De plus, en ouvrant les fenêtres, celles-ci font du bruit ») ne suffisant pas à rapporter cette preuve.

Partant, le jugement, qui n’a pas fait de mauvaise interprétation du contrat, est confirmé en ce qu’il a, par de justes motifs, rejeté cette demande.

Le remplacement de la chaudière défectueuse

Les maîtres d’ouvrage font valoir, au visa de l’article L.217-4 du code de la consommation, que la chaudière installée par la société Le bail est défectueuse depuis son installation, qu’elle s’interrompt lorsqu’elle est allumée plus de trente minutes et qu’elle ne fonctionne plus du tout depuis décembre 2020.

Selon eux, cette chaudière n’est pas compatible avec l’environnement de leur maison.

Ils produisent un courriel adressé le 26 décembre 2020 à la société Le bail (« pour faire intervenir votre prestataire pour réparation » du chauffage au sol, ce message faisant suite à la réponse de la société Atlantic du 14 décembre les renvoyant vers l’entreprise en charge du contrat de maintenance (pièce 20) et un courriel du 3 septembre 2019 (« Pour information. Le devis de travaux pour la chaudière. Si je n’ai pas votre retour aujourd’hui, je valide l’intervention et la somme sera imputée ») (pièce 24). Néanmoins, le devis évoqué n’est pas communiqué. Seul un devis du 19 mars 2021 est produit (pièce 21).

La société Le bail indique sans être contestée que c’est la société Atlantic, fournisseur de la chaudière, qui a procédé à la mise en service et qu’elle n’a jamais signalé de dysfonctionnement.

Il est patent que les consorts [E]/[K] ne produisent aucun contrat d’entretien et ne justifient pas avoir signalé un dysfonctionnement, ni une absence de fonctionnement dès l’origine. Ils n’explicitent pas l’incompatibilité qu’ils invoquent.

Dans ces conditions, il est jugé que la preuve d’un défaut de conformité intervenu dans les vingt-quatre mois de l’installation et de la mise en service n’est pas rapportée. Le jugement est confirmé sur ce point.

La reprise de toutes les malfaçons soulevées lors de la réception du 27 mars 2019 et par courrier du 1er avril 2019

Les appelants font valoir que contrairement à ce que soutient la société Le bail, les réserves n’ont pas été levées.

Ils reprennent la liste mentionnée dans leur courrier du 1er avril 2019 (pièce 3) :

« 1 – Une grosse bosse sur le tuyau de la gouttière

2 – Le mur du voisin cassé doit être remis en état ainsi que le goudron de la voie publique

3 – Le terrain est à débarrasser des déchets que vous avez laissés

4 – Les radiateurs de gaz aux murs doivent être démontés par votre soin et sont à remettre après la finition de la peinture de même que les portes coulissantes. Vous êtes garants du bon fonctionnement de ces appareils pendant une durée

5 – Les moins-values sur les éclairages sont à calculer (salle de bain chambre parentale, toilette, etc … ; nous vous proposons de refaire le point ensemble)

6 – Les fenêtres de toutes les chambres et du cellier doivent être en oscillo Battants

7 – L’entrée sur le chantier doit être mise à niveau

8 – Le certificat du test d’étanchéités est à nous rendre

9 – Pour le déplacement du tuyau VMC du gaz qui donne sur l’entrée du garage que vous devriez reprendre, nous vous proposons de laisser le tuyau dans la cave et de faire sortir que le bouchon à l’extérieur. Nous vous proposons de refaire le point avant de commercer les travaux

10 – Vous devez nous communiquer une attestation du nettoyage de tout à l’égout et la preuve que vous avez fait passer une caméra comme convenu lors la réception le 27 mars 2019

11 – Les deux fosses de canalisations ont été implantées à la limite de séparation avec le voisin. Cela ne permet pas de faire la fondation pour ériger le mur de séparation des deux terrains alors que je vous avais alerté au moment de l’exécution des travaux

12 – Le ravalement extérieur à l’arrière de la maison présente des taches visibles à nettoyer

13 – La 1er mise en service du gaz doit être faite par votre société

14 – La pose des caches ainsi les interrupteurs des volets électriques doivent être posés par la société, date d’exécution à fixer ensemble ».

La société Le bail réplique que l’ensemble des réserves a été levé et qu’en toute hypothèse, cette demande n’a pas été émise dans le délai d’un an à compter de la réception, conformément à l’article 1792-6 du code civil. Elle conteste, point par point, les termes du courrier du 25 avril, qu’elle estime confus, inexacts ou hors contrat.

Elle produit le procès-verbal d’huissier établi le jour de la réception et celui établi le 22 mai 2019 pour constat de la bonne réalisation des travaux de levée des réserves.

En toute hypothèse, les appelants n’ont développé que le point 6, à l’exclusion de tous les autres.

Cette demande imprécise sur les malfaçons concernées, ni fondée, ni étayée, est rejetée.

L’accès au sous-sol

Les maîtres d’ouvrage réclament le remboursement de la facture de la société Taskiran d’un montant de 1 500 euros. Ils estiment que la rampe piétonne est non-conforme et dangereuse, qu’ils ont été contraints de recourir à un autre artisan pour transformer la pente en escalier et produisent un constat d’huissier dressé le 28 octobre 2019.

La société Le bail rétorque que cette rampe, qui est un accès secondaire, est conforme aux plans et que les maîtres d’ouvrage étaient assistés d’un conseil technique le jour de la réception qui l’a déclarée conforme et que cette demande, faite plus de deux ans et demi après la réception est tardive.

Comme l’a relevé justement le tribunal, le constat d’huissier contradictoire dressé le jour de la réception n’a pas relevé de non-conformité. Ainsi, le procès-verbal, non contradictoire, dressé le 28 octobre 2019 par un non-professionnel de la construction ne suffit pas pour établir la non-conformité invoquée.

En l’absence de preuve supplémentaire notamment technique, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Le tube du chauffage

Les maîtres d’ouvrage réclament le remboursement de la facture de la société Gaz service rapide d’un montant de 529,20 euros.

Ils font valoir qu’ils ont dû faire reprendre le tuyau de chauffage et que l’installation n’était pas conforme aux règles de l’art, qu’elle aurait dû être placée au nord et qu’elle présentait un danger pour les occupants.

Là encore, c’est par un procès-verbal non contradictoire qu’ils entendent démontrer cette non-conformité qui ne fait pas partie de la liste des réserves et qui ne peut justifier une non-paiement du solde du marché.

Les frais d’huissier

Au vu de ce qui précède, et en l’absence de tout moyen à l’appui de cette demande, rien ne justifie d’imputer à l’intimée les frais du constat d’huissier dressé le 28 octobre 2019 à la demande des consorts [E]/[K]. Ils en sont déboutés.

Sur les dépens et les autres frais de procédure

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [E]/[K], qui succombent en appel, supporteront la charge des entiers dépens d’appel, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Les dépens pourront être recouvrés directement dans les conditions prévues par l’article 699 du même code.

Selon l’article 700 1° de ce code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Les circonstances de l’espèce justifient de condamner les consorts [E]/[K] à payer à la société Le bail une indemnité totale de 3 000 euros au titre des frais exclus des dépens exposés en appel.

Les appelants conserveront la charge de leurs frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Rejette la demande au titre des frais de constat d’huissier ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [U], [N] [E] et Mme [D] [K] aux dépens d’appel, dont distraction au profit de la SCP &vodroit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [U], [N] [E] et Mme [D] [K] à payer à société nouvelle Constructions Le bail la somme totale de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Fabienne TROUILLER, Présidente et par Madame Jeannette BELROSE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,