COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

DU 20 MAI 2026

N° RG 25/04225 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XJYF

AFFAIRE :

[T] [Y]

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE 'TOUR JUPITER', représenté par son syndic, la SAS ETHICA GESTION ET ADMINISTRATION DE BIENS

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 18 Mars 2025 par le Tribunal judiciaire de VERSAILLES

N° RG : 24/03347

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Yazid ABBES,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT MAI DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [T] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : M^e Yazid ABBES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 260

APPELANTE

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE 'TOUR JUPITER', représenté par son syndic, la SAS ETHICA GESTION ET ADMINISTRATION DE BIENS, dont le siège social est situé [Adresse 2] à [Localité 2], DA signifiée le 13/10/2025 à personne morale

[Adresse 3]

[Localité 3]

Défaillant

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 01 Avril 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCEDURE

Mme [T] [Y] est propriétaire des lots n°33 et 138 de l’immeuble '[Adresse 4]' sis [Adresse 3] à [Localité 4]. L’immeuble en question est soumis au statut de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Mme [Y] devant le Tribunal judiciaire de Versailles aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

—  8 524,86 euros à titre principal, charges arrêtées au 15 novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 mai 2022 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

—  92,50 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire,

—  3 600 euros à titre de dommages-intérêts,

—  3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux entiers dépens.

Par jugement du 18 mars 2025, rendu en premier ressort et réputé contradictoire, le Tribunal judiciaire de Versailles a :

— déclaré le syndicat des copropriétaires recevable en ses demandes ;

— condamné Mme [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8 524,86 euros au titre des charges de copropriété échues au 15 novembre 2023, appel de fonds du 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2023, date de l’assignation ;

— dit que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil ;

— condamné Mme [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 850 euros à titre de dommages-intérêts ;

— condamné Mme [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 656 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [Y] aux dépens ;

— débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration en date du 9 juillet 2025, Mme [Y] en a interjeté appel.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 3 septembre 2025, par lesquelles Mme [Y], appelante,demande à la Cour de :

— Infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Et, statuant à nouveau,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, qui s’est vu signifier à personne la déclaration d’appel avec les conclusions de Mme [Y] le 13 octobre 2025, n’a pas constitué avocat.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 17 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Malgré l’absence du syndicat des copropriétaires, il convient de statuer sur les prétentions de Mme [Y] après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées.

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 al. 2 et 3 du code de procédure civile, 'la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien des prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion’ et ' Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.'

Sur la condamnation au paiement des charges de copropriété et appels travaux

En droit

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.'

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2.

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

En l’espèce

Pour condamner Mme [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8 524,86 euros au titre des charges de copropriété échues au 15 novembre 2023, le Tribunal s’est fondé sur les pièces produites devant lui et en particulier sur l’extrait de compte de copropriétaire de Mme [Y] arrêté au 15 novembre 2023.

En appel, le syndicat des copropriétaires n’a pas constitué avocat et dès lors, seules les pièces produites par Mme [Y] sont disponibles : s’agissant des arriérés de charges, elle ne produit que deux appels de charges du 4ème trimestre 2024 et du 3ème trimestre 2025.

Mme [Y] fait valoir en appel un unique moyen fondé sur l’envoi, par ses soins le 15 juin 2024, de trois chèques de montants respectifs de 5 000 euros, 4 486,39 euros et 3 000 euros, soldant selon ses propres termes, son 'retard de charges de 12 486,39 euros’ à cette date du 15 juin 2024.

Elle produit son appel de charges du 4ème trimestre 2024, d’où il ressort que :

— les chèques de 5 000 euros et 3 000 euros ont été portés au crédit de son compte, respectivement, en date des 10 et 26 juillet 2024,

— le chèque de 4 486,39 euros qui aurait été envoyé en même temps que les deux autres, n’a pas été porté au crédit de son compte, toutefois la Cour relève que Mme [Y] s’abstient de produire son relevé de son compte bancaire justifiant du débit de ce chèque,

— son solde débiteur au 24 septembre 2024, postérieurement à l’encaissement des deux chèques de 5 000 euros et 3 000 euros, était de 7 341,80 euros.

Mme [Y] produit un second appel de charges du 3ème trimestre 2025, d’où il ressort que :

— aucun règlement n’apparaît,

— le solde débiteur s’agissant des seules charges impayées au 26 juin 2025, s’élevait à 5 452,79 euros.

Par ailleurs, si l’appelante fait encore valoir que le syndicat des copropriétaires aurait procédé à tort, en juillet 2025, à des saisies-attributions sur ses comptes bancaires, aucune pièce produite ne permet de vérifier si ces mesures d’exécution ont permis d’appréhender des sommes, ni si ces sommes auraient été portées au crédit de son compte de copropriétaire.

Le jugement sera réformé et Mme [Y] condamnée à payer une somme de 5 452,79 euros au titre des charges impayées au 26 juin 2025.

Eu égard au sens du présent arrêt, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné l’appelante à payer une somme de 850 euros de dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [Y], partie perdante, supportera ses propres dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire,

REFORME le jugement du 18 mars 2025 du Tribunal judiciaire de Versailles en ce qu’il a :

condamné Mme [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8 524,86 euros au titre des charges de copropriété échues au 15 novembre 2023, appel de fonds du 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2023, date de l’assignation,

le CONFIRME en ses autres dispositions,

Statuant de nouveau du chef réformé

CONDAMNE Mme [T] [Y], [Adresse 5], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 4] ' sis [Adresse 6], représenté par son syndic, la SAS Ethica Gestion et administration de biens, dont le siège social est situé [Adresse 7], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, la somme de 5 452,79 euros au titre des charges impayées au 26 juin 2025, appel de fonds du 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2023,

Y ajoutant,

DIT que Mme [T] [Y], [Adresse 8], supportera ses propres dépens d’appel,

REJETTE toute autre demande ou surplus.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT