Procédure contentieuse antérieure :

La préfète de la Gironde a demandé au tribunal administratif de Bordeaux d’annuler l’arrêté du 8 octobre 2021 par lequel le maire de la commune d’Hourtin a accordé un permis de construire à M. B… pour la démolition d’une habitation et la construction d’une nouvelle maison sur un terrain situé 2 rue des Ecureuils, ainsi que la décision du 6 janvier 2022 par laquelle le maire a refusé de retirer cet acte.

Par un jugement n° 2201257 du 5 avril 2023, le tribunal administratif de Bordeaux a annulé ces décisions.

Procédure devant la cour :

Par une requête, des pièces et un mémoire complémentaire enregistrés les 30 mai, 21 juin 2023 et 1er juin 2025, la commune d’Hourtin, représentée par M^e Tissot, demande à la cour :

1°) d’annuler ce jugement du tribunal administratif de Bordeaux du 5 avril 2023 ;

2°) de rejeter le déféré du préfet de la Gironde ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 2 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- le moyen de défense, de légalité externe, tiré de la non-consultation de la commission départementale de la nature des paysages et des sites préalablement à la délivrance du permis, n’est pas fondé ; en tout état de cause, ce moyen, qui a été soulevé pour la première fois en appel par le préfet de la Gironde, alors qu’il n’avait invoqué en première instance que des moyens de légalité interne, est irrecevable ;

- contrairement à ce qu’a jugé le tribunal, l’arrêté déféré ne méconnaît ni les dispositions de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, ni celles de l’article L. 422-5 du code de l’urbanisme ;

- d’une part, s’il n’est pas allégué que le secteur de Lachanau constituerait une agglomération ou un village existant, le projet de maison individuelle n’est pas pour autant situé dans une zone d’urbanisation diffuse, mais dans un secteur déjà urbanisé comprenant plus de trois cents maisons d’habitation ; alors que le secteur de Lachanau, était déjà identifié par la schéma de cohérence territoriale (SCOT) des lacs médocains approuvé le 6 avril 2012 comme un espace déjà urbanisé, le SCOT Médoc Atlantique, approuvé le 22 février 2024 et entré en vigueur le 6 mai 2024 classe ce secteur comme un « village » au titre de la loi Littoral ; il bénéficie d’un accès à la voie publique et est desservie par les réseaux d’eau, d’assainissement et d’électricité ; le terrain d’assiette du projet en cause, qui n’est pas entouré de terrains naturels non bâtis ; le projet, qui prévoit la démolition d’une maison existante puis la réalisation d’une maison individuelle d’une surface de plancher de soixante-trois mètres carrés, ne conduit pas à une extension du périmètre bâti existant, ni ne modifie les caractéristiques du quartier ;

- d’autre part, dès lors qu’il est démontré que l’avis défavorable du Préfet de Gironde était illégal et constitutif d’une application erronée des dispositions de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, le maire pouvait valablement s’en écarter pour accorder le permis de construire contesté ;

- il y a rupture d’égalité devant les charges publiques, dès lors que d’autres permis de construire délivrés dans le même secteur n’ont pas été déférés par la préfète de la Gironde.

Par un mémoire en défense enregistré le 7 février 2025, le préfet de la Gironde conclut au rejet de la requête.

Il soutient que :

- les moyens soulevés ne sont pas fondés ;

- de surcroît, il n’est pas justifié de ce que la commission départementale de la nature, des paysages et des sites aurait été saisie pour avis.

Par un courrier du 23 octobre 2025, les parties ont été informées que la cour était susceptible de faire application des dispositions de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme afin de permettre à M. B… de régulariser, en lui accordant un délai de quatre mois, le vice entachant le permis de construire en litige, tiré de la méconnaissance de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, par l’obtention d’un permis modificatif, obtenu après avis de la commission départementale de la nature des paysages et des sites.

La commune d’Hourtin a produit des observations, enregistrées le 7 novembre 2025, qui ont été communiquées.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code forestier ;

- le code de l’urbanisme ;

- la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Molina-Andréo,

- et les conclusions de M. Kauffmann, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 8 octobre 2021, le maire de la commune d’Hourtin a délivré à M. B… un permis portant sur la démolition d’une habitation et la construction d’une nouvelle maison sur un terrain situé 2 rue des Ecureuils. Le sous-préfet de Lesparre a, dans le cadre du contrôle de légalité, formé un recours gracieux contre cette décision, rejeté par le maire d’Hourtin, le 6 janvier 2022. Sur déféré de la préfète de la Gironde, le tribunal administratif de Bordeaux a, par un jugement du 5 avril 2023, annulé l’arrêté du 8 octobre 2021, ainsi que la décision du 6 janvier 2022 rejetant le recours gracieux formé contre cet arrêté. Par la requête visée ci-dessus, la commune d’Hourtin relève appel de ce jugement.

Sur la fin de non-recevoir opposée au moyen de défense présenté par le préfet de la Gironde tiré du défaut de consultation obligatoire :

2. Il ressort des pièces du dossier que le préfet de la Gironde n’a soulevé en première instance que des moyens de légalité interne, dont celui tiré de la méconnaissance de l’article L.121-8 du code de l’urbanisme. Par suite, et ainsi que le soutient la commune d’Hourtin, il n’est pas recevable à soulever pour la première fois devant la cour le moyen de légalité externe, qui n’est pas d’ordre public et relève d’une cause juridique nouvelle, tiré de l’absence de consultation obligatoire de la commission départementale de la nature des paysages et des sites.

Sur le bien-fondé du jugement attaqué :

3. Pour annuler l’arrêté du maire d’Hourtin du 8 octobre 2021, ainsi que la décision du 6 janvier 2022 rejetant le recours gracieux formé contre cet arrêté, le tribunal administratif de Bordeaux a retenu deux motifs tirés de ce que le permis de construire délivré M. B… méconnaissait les dispositions de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, et de ce que le maire d’Hourtin était tenu, en application des dispositions de l’article L. 422-5 du code de l’urbanisme, de se conformer à l’avis conforme défavorable au projet du préfet de la Gironde, légalement justifié, émis le 23 juin 2021.

4. En premier lieu, aux termes de l’article L. 121-3 du code de l’urbanisme : « (…) Le schéma de cohérence territoriale précise, en tenant compte des paysages, de l’environnement, des particularités locales et de la capacité d’accueil du territoire, les modalités d’application des dispositions du présent chapitre. Il détermine les critères d’identification des villages, agglomérations et autres secteurs déjà urbanisés prévus à l’article L. 121-8, et en définit la localisation ». Aux termes de l’article L. 121-8 du même code, dans sa version issue de la loi du 23 novembre 2018 applicable aux demandes d’autorisation d’urbanisme déposées avant le 31 décembre 2021 : « L’extension de l’urbanisation se réalise soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l’environnement. / Dans les secteurs déjà urbanisés autres que les agglomérations et villages identifiés par le schéma de cohérence territoriale et délimités par le plan local d’urbanisme, des constructions et installations peuvent être autorisées, en dehors de la bande littorale de cent mètres, des espaces proches du rivage et des rives des plans d’eau mentionnés à l’article L. 121-13, à des fins exclusives d’amélioration de l’offre de logement ou d’hébergement et d’implantation de services publics, lorsque ces constructions et installations n’ont pas pour effet d’étendre le périmètre bâti existant ni de modifier de manière significative les caractéristiques de ce bâti. Ces secteurs déjà urbanisés se distinguent des espaces d’urbanisation diffuse par, entre autres, la densité de l’urbanisation, sa continuité, sa structuration par des voies de circulation et des réseaux d’accès aux services publics de distribution d’eau potable, d’électricité, d’assainissement et de collecte de déchets, ou la présence d’équipements ou de lieux collectifs. / L’autorisation d’urbanisme est soumise pour avis à la commission départementale de la nature, des paysages et des sites. Elle est refusée lorsque ces constructions et installations sont de nature à porter atteinte à l’environnement ou aux paysages ». Aux termes du III de l’article 42 de la loi du 23 novembre 2018 : « Jusqu’au 31 décembre 2021, des constructions et installations qui n’ont pas pour effet d’étendre le périmètre du bâti existant, ni de modifier de manière significative les caractéristiques de ce bâti, peuvent être autorisées avec l’accord de l’autorité administrative compétente de l’Etat, après avis de la commission départementale de la nature des paysages et des sites, dans les secteurs mentionnés au deuxième alinéa de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction résultant de la présente loi, mais non identifiés par le schéma de cohérence territoriale ou non délimités par le plan local d’urbanisme en l’absence de modification ou de révision de ces documents initiée postérieurement à la publication de la présente loi. ».

5. D’une part, il résulte de ces dispositions que, dans les communes littorales, ne peuvent être autorisées que les constructions réalisées en continuité avec les agglomérations et villages existants, c’est-à-dire avec les zones déjà urbanisées caractérisées par un nombre et une densité significatifs de constructions ou, sous certaines conditions, au sein des secteurs déjà urbanisés autres que les agglomérations et villages identifiés par le schéma de cohérence territoriale et délimités par le plan local d’urbanisme, se distinguant des espaces d’urbanisation diffuse par, entre autres, la densité de l’urbanisation, sa continuité, sa structuration par des voies de circulation et des réseaux d’accès aux services publics de distribution d’eau potable, d’électricité, d’assainissement et de collecte de déchets, ou la présence d’équipements ou de lieux collectifs. En revanche, aucune construction ne peut être autorisée, même en continuité avec d’autres, dans les zones d’urbanisation diffuse éloignées de ces agglomérations et villages ou de ces secteurs déjà urbanisés.

6. D’autre part, il appartient à l’autorité administrative chargée de se prononcer sur une demande d’autorisation d’occupation ou d’utilisation du sol de s’assurer, sous le contrôle du juge de l’excès de pouvoir, de la conformité du projet avec les dispositions du code de l’urbanisme particulières au littoral, notamment celles de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme compte tenu des dispositions du schéma de cohérence territoriale applicable déterminant les critères d’identification des villages, agglomérations et autres secteurs déjà urbanisés et définissant leur localisation, dès lors qu’elles sont suffisamment précises et compatibles avec les dispositions législatives particulières au littoral, ou, jusqu’au 31 décembre 2021, avec les dispositions du III de l’article 42 de la loi du 23 novembre 2018 autorisant les constructions sous certaines conditions dans les secteurs mentionnés au deuxième alinéa de l’article L. 121-8 dans sa rédaction résultant de cette loi, mais non identifiés par le schéma de cohérence territoriale ou non délimités par le plan local d’urbanisme en l’absence de modification ou de révision de ces documents initiée postérieurement à la publication de ladite loi.

7. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet est constitué par la parcelle cadastrée section BX n°385, située 2 rue des Ecureuils, sur le territoire de la commune d’Hourtin, commune littorale au sens de l’article L. 321-2 du code de l’environnement. Elle s’insère dans le quartier de Lachanau, dont la commune d’Hourtin admet expressément en appel que ce quartier ne constituait pas, à la date de l’arrêté contesté, une agglomération ou un village au sens des dispositions précitées du premier alinéa de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme. La commune d’Hourtin fait en revanche valoir que le terrain d’assiette du projet en litige est situé dans un « secteur déjà urbanisé » au sens du deuxième alinéa de ce même article L. 121-8. Le schéma de cohérence territoriale des lacs Médocains approuvé le 6 avril 2012, applicable à la date de la décision contestée, n’identifie toutefois pas le terrain d’assiette du projet comme s’insérant dans « un secteur déjà urbanisé autre que les agglomérations et villages » au sens du deuxième alinéa des dispositions précitées de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, le secteur de Lachanau y étant seulement présenté comme un hameau lacustre d’urbanisation limitée. Par suite, et compte tenu de la date de dépôt de la demande de permis de construire en cause, il y a lieu de vérifier si le terrain d’assiette en litige serait situé dans un secteur déjà urbanisé au sens et dans les conditions du III précité de l’article 42 de la loi du 23 novembre 2018.

8. Il ressort des pièces du dossier que le quartier de Lachanau, distant d’environ deux kilomètres du centre bourg, dont il est séparé par de vastes espaces laissés à l’état naturel constituées principalement d’étendues de pins, se compose effectivement d’environ trois cents maisons d’habitation essentiellement de plain-pied, implantées en deux ensembles en forme de triangles inversés, le long des trois principales voies de circulation structurant la zone, la rue du Port et la rue de Leyssaut à l’ouest, la rue Buffon au nord, et la rue Julien Bataille à l’ouest. Compte tenu du nombre et de l’implantation des constructions existantes, et de la configuration relativement regroupée du bâti, qui s’il n’est pas d’une densité significative, reste assez dense, le secteur de Lachanau, qui est structuré par des voies de circulation et est desservi par l’ensemble des réseaux, doit être considéré comme un « secteur déjà urbanisé » au sens du III précité de l’article 42 de la loi du 23 novembre 2018. En outre, le projet litigieux, qui permet de remplir un trou non bâti à l’intérieur du lotissement, n’aura pas pour effet d’étendre le périmètre du bâti existant, ni de modifier de manière significative les caractéristiques de ce bâti. Dans ces conditions, le projet en cause ne peut être regardé comme une extension de l’urbanisation prohibée par les dispositions du III précité de l’article 42 de la loi du 23 novembre 2018.

9. En second lieu, aux termes de l’article L. 422-1 du code de l’urbanisme : « L’autorité compétente pour délivrer le permis de construire, d’aménager ou de démolir (…) est : / a) Le maire, au nom de la commune, dans les communes qui se sont dotées d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, ainsi que dans les communes qui se sont dotées d’une carte communale après la date de publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové. (…) Lorsque le transfert de compétence à la commune est intervenu, il est définitif (…) ». Aux termes de l’article L. 422-5 de ce même code : « Lorsque le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale est compétent, il recueille l’avis conforme du préfet si le projet est situé : / a) Sur une partie du territoire communal non couverte par une carte communale, un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu ; / (…) ».

10. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet litigieux est situé sur une partie du territoire communal qui n’était pas couverte par un document d’urbanisme à la date de la demande de permis de construire. La préfète de la Gironde, saisi par le maire de la commune d’Hourtin de la demande de permis de construire de M. B… en application des dispositions précitées de l’article L. 422-5 du code de l’urbanisme, a rendu le 23 juin 2021 un avis conforme défavorable au motif tiré de ce que, le secteur ne pouvant être regardé comme une agglomération ou un village, le projet n’était pas conforme à l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme. Alors qu’il résulte de ce qui a été dit ci-dessus que cet avis, en ce qu’il ne retient pas l’existence d’un secteur déjà urbanisé, était illégal, le maire de la commune d’Hourtin pouvait légalement s’en écarter.

11. Il résulte de ce qui précède que la commune d’Hourtin est fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Bordeaux a annulé son arrêté du 8 octobre 2021 ainsi que, par voie de conséquence, la décision rejetant le recours gracieux formé par le sous-préfet de Lesparre-Médoc.

Sur les frais liés au litige :

12. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de l’Etat une somme de 1 500 euros à verser à la commune d’Hourtin, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

décide :

Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Bordeaux du 5 avril 2023 est annulé.

Article 2 : Le déféré de la préfète de la Gironde est rejeté.

Article 3 : L’Etat versera à la commune d’Hourtin une somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la commune d’Hourtin, à la ministre de la transition écologique, de la biodiversité, et des négociations internationales sur le climat et la nature et à M. A… B….

Copie en sera adressée au préfet de la Gironde.

Délibéré après l’audience du 13 novembre 2025 à laquelle siégeaient :

M^me Molina-Andréo, présidente, rapporteure,

M^me Martin, présidente-assesseure,

M. Ellie, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 4 décembre 2025.

La présidente-assesseure

B. Martin

La présidente, rapporteure,

B. Molina-Andréo

La greffière,

S. Larrue

La République mande et ordonne à la ministre de la transition écologique, de la biodiversité et des négociations internationales sur le climat et la nature, en ce qui la concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent arrêt.