Vu les procédures suivantes :

Procédure contentieuse antérieure :

La société civile immobilière (SCI) Foncière SDV et la société à responsabilité limitée (SARL) Le Clos du Phare ont demandé au tribunal administratif de Rouen d’annuler l’arrêté du 13 mai 2024 par lequel le maire de la commune de Saint-Samson-dela-Roque a délivré le permis d’aménager n° PA 027 601 24 S0001 à M. A… pour la création de quatre lots à bâtir sur le territoire de la commune de Saint-Samson-de-la-Roque.

Par un jugement n°2402599 du 3 avril 2025, le tribunal administratif de Rouen a annulé l’arrêté du 13 mai 2024.

Procédure devant la cour :

I- Sous le n°25DA00885, par une requête, enregistrée le 20 mai 2025, , M. B… A… représenté par M^e Colliou, demande à la cour :

1°) d’annuler ce jugement ;

2°) de mettre à la charge de la SCI Foncière SDV et de la SARL Le Clos du Phare la somme de 2 200 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il soutient que :

le jugement est entaché d’irrégularité pour défaut de mention de l’ensemble des dispositions dont il a fait application, en particulier l’article L. 172-1 du code de l’urbanisme, en méconnaissance de l’article R. 741-2 du code de justice administrative ;

les premiers juges ont statué ultra petita, en considérant que le secteur d’implantation du projet ne constitue pas un village existant ;

le jugement a reconnu à tort un intérêt à agir de la SCI Foncière SDV et la SARL Le Clos du Phare ;

le projet ne méconnaît pas les dispositions de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, le projet étant intégré dans un secteur déjà urbanisé, en continuité du village existant et classé en zone urbaine au plan local d’urbanisme au sein de l’opération d’aménagement et de programmation du Secteur de la route du Plateau tendant à la création de logements ;

les moyens soulevés dans la demande de première instance, tirés de l’incomplétude du dossier de permis d’aménager du fait de l’absence de mention du caractère littoral de la commune, de la méconnaissance des articles R. 111-2 et R. 111-27 du code de l’urbanisme ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense enregistré le 26 septembre 2025, la SCI Foncière SDV et la SARL Le Clos du Phare, représentées par M^e Launay, concluent au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 3 500 euros soit mise à la charge de M. A… en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elles soutiennent que :

leur demande présentée devant le tribunal administratif est recevable ;

les moyens de la requête ne sont pas fondés.

La clôture d’instruction a été prononcée à effet immédiat le 6 novembre 2025.

II- Sous le n°25DA00941, par une requête, enregistrée le 28 mai 2025, et un mémoire enregistré le 13 novembre 2025, la commune de Saint-Samson-de-la-Roque, représentée par M^e Coquerel, demande à la cour :

1°) d’annuler le jugement du 3 avril 2025 du tribunal administratif de Rouen ;

2°) de rejeter la demande présentée par la SCI Foncière SDV et la SARL Le Clos du Phare devant le tribunal administratif de Rouen ;

3°) de mettre à la charge de la SCI Foncière SDV et la SARL Le Clos du Phare la somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

la demande de première instance était irrecevable, faute d’intérêt à agir de la SCI Foncière SDV et de la SARL Le Clos du Phare ;

le projet ne méconnaît pas les dispositions de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme ;

les moyens soulevés dans la demande de première instance, tirés de l’incomplétude du dossier de permis d’aménager du fait de l’absence de mention du caractère littoral de la commune, de la méconnaissance des articles R. 111-2 et R. 111-27 du code de l’urbanisme ne sont pas fondés.

Par des mémoires enregistrés le 26 septembre et le 9 décembre 2025, ce dernier mémoire n’ayant pas été communiqué, la SCI Foncière SDV et la SARL Le Clos du Phare, représentées par M^e Launay, concluent au rejet de la requête et à ce qu’une somme de 3 500 euros soit mise à la charge de la commune de Saint-Samson-de-la-Roque en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elles soutiennent que :

leur demande présentée devant le tribunal administratif est recevable ;

les moyens de la requête ne sont pas fondés.

Une ordonnance du 18 novembre 2025 a fixé la clôture de l’instruction au 10 décembre 2025.

Vu les autres pièces des dossiers.

Vu :

le code de l’urbanisme ;

le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

le rapport de M. de Miguel, président assesseur,

les conclusions de M^me Potin, rapporteure publique désignée en application de l’article R. 222-24 du code de justice administrative,

et les observations de M^e Coquerel représentant la commune de Saint-Samson-de-la-Roque et de M^e Launay représentant la SCI Foncière SDV et la SARL Le Clos du Phare.

Considérant ce qui suit :

1. M. B… A… est propriétaire de plusieurs parcelles cadastrées section B 350, 400, 401 et 431 situées à l’adresse Le Village, route du Plateau sur le territoire de la commune de Saint-Samson de la Roque (Eure). Le 15 janvier 2024, il a déposé une demande de permis d’aménager n° PA 027 601 24 S0001 pour la création d’un lotissement de quatre terrains à bâtir sur ses parcelles, pour lequel il avait auparavant obtenu un certificat d’urbanisme positif le 6 septembre 2023. Par un arrêté du 13 mai 2024, le maire de la commune de Saint-Samson-de-la-Roque a délivré le permis d’aménager en l’assortissant de prescriptions. La SCI Foncière SDV et la SARL Le Clos du Phare, propriétaires de parcelles jouxtant celles de M. A… ont demandé au tribunal administratif de Rouen d’annuler le permis d’aménager du 13 mai 2024. Par deux requêtes distinctes qu’il y a lieu de joindre, M. A… et la commune de Saint-Samson-de-la-Roque relèvent appel du jugement du 3 avril 2025 par lequel le tribunal administratif de Rouen a annulé l’arrêté du 13 mai 2024.

Sur la régularité du jugement :

2. En premier lieu, aux termes de l’article R. 741-2 du code de justice administrative : « La décision mentionne que l’audience a été publique, sauf s’il a été fait application des dispositions de l’article L. 731-1. Dans ce dernier cas, il est mentionné que l’audience a eu lieu ou s’est poursuivie hors la présence du public. / Elle contient le nom des parties, l’analyse des conclusions et mémoires ainsi que les visas des dispositions législatives ou réglementaires dont elle fait application (…) ».

3. Les dispositions des articles L. 172-1 et L. 172-2 du code de l’urbanisme exposent de manière générale le maintien en vigueur et l’objet des directives territoriales d’aménagement. Il ressort des termes du jugement attaqué, dont les visas mentionnent le code de l’urbanisme, que la référence aux articles L. 172-1 et L. 172-2 de ce code, qui n’apportent rien à la solution du litige et l’absence de citation de ces textes, est restée sans influence sur la régularité du jugement attaqué.

4. En deuxième lieu, il appartient au juge administratif de se prononcer sur le bien-fondé des moyens dont il est saisi et, le cas échéant, d’écarter de lui-même, quelle que soit l’argumentation du défendeur, un moyen qui lui paraît infondé, au vu de l’argumentation qu’il incombe au requérant de présenter au soutien de ses prétentions. Ainsi, en considérant que le secteur d’implantation du projet ne constitue pas un « village existant », au sens des dispositions du premier alinéa de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, les premiers juges se sont bornés à exercer leur office afin de répondre au moyen soulevé devant eux par les sociétés requérantes, tiré de la méconnaissance des dispositions de cet article. M. A… n’est, dès lors, pas fondé à soutenir que les premiers juges auraient statué ultra petita.

Sur la recevabilité de la demande de première instance :

5. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation. (…) ».

6. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Il appartient ensuite au juge de l’excès de pouvoir de former sa conviction sur la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

7. Il ressort des pièces du dossier que la SCI Foncière SDV est propriétaire des parcelles cadastrées B 275, 303, 124 et 430 limitrophes en partie nord du terrain d’assiette du projet, sur lesquelles la SARL Le Clos du Phare exploite une activité commerciale de gîtes, chambres d’hôtes et de salles de réception, qui ont ainsi la qualité de voisins immédiats. Les sociétés défenderesses justifient disposer en l’état initial, de vues dégagées sur le terrain à l’état naturel de prairie et les boisements à proximité, ce qui constitue un argument commercial mis en perspective sur le site de la société Le Clos du Phare, tel qu’il ressort des photos produites au dossier. Il est établi par les deux sociétés que l’implantation des quatre habitations prévues par le projet de lotissement en litige créera des vues réciproques, compte tenu de la proximité du projet au regard des bâtiments déjà implantés sur le terrain de la SCI Foncière SDV, en particulier sur la piscine et les espaces extérieurs de la SARL, ainsi que de la situation en léger surplomb du terrain d’assiette du projet. Dans ces conditions, le projet est de nature à affecter directement les conditions d’occupation et de jouissance des biens de la SCI Foncière SDV et de la SARL Le Clos du Phare. Par suite, M. A… et la commune de Saint-Samson-de-la-Roque ne sont pas fondés à soutenir que c’est à tort que les premiers juges ont considéré qu’elles justifiaient d’un intérêt suffisant leur donnant qualité pour agir.

Sur le moyen retenu par le tribunal :

8. Aux termes de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme : « L’extension de l’urbanisation se réalise en continuité avec les agglomérations et villages existants. (…). ».

9. D’une part, il appartient à l’autorité administrative chargée de se prononcer sur une demande d’autorisation d’occupation ou d’utilisation du sol de s’assurer, sous le contrôle du juge de l’excès de pouvoir, de la conformité du projet avec les dispositions du code de l’urbanisme particulières au littoral, notamment celles de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme qui prévoient que l’extension de l’urbanisation ne peut se réaliser qu’en continuité avec les agglomérations et villages existants.

10. D’autre part, il résulte des dispositions du premier alinéa de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme que les constructions peuvent être autorisées dans les communes littorales en continuité avec les secteurs déjà urbanisés caractérisés par un nombre et une densité significatifs de constructions, mais qu’aucune construction ne peut en revanche être autorisée, même en continuité avec d’autres constructions, dans les espaces d’urbanisation diffuse éloignées de ces agglomérations et villages.

11. Il ressort des pièces du dossier, notamment des photos qui y sont jointes, que le terrain d’assiette du projet est constitué d’une vaste parcelle à l’état naturel de prairie, la seule construction présente est l’habitation de M. A… à l’est, en bordure de la route du Plateau. Aucune construction n’est présente au sud et à l’ouest de cette parcelle, qui est bordée par des vastes espaces naturels boisés ou herbages. La commune de Saint-Samson-de-la-Roque est une commune littorale en bordure de Seine dont le territoire étiré du nord au sud, essentiellement constituée d’espaces naturels et d’un habitat peu dense aux constructions diffuses et très espacées, dont le bourg est essentiellement situé autour du croisement des routes du Plateau, du Phare et du Village, à une distance d’environ 500 mètres plus au nord que le terrain d’assiette du projet, qui ne fait pas partie des « espaces remarquables du littoral » visés par les directives territoriales d’aménagement (DTA) ne pouvant faire l’objet d’une urbanisation Le rapport de présentation du plan local d’urbanisme de la commune, s’agissant du bourg de Saint-Samson-de-la-Roque, fait état d’une très faible densité de construction, d’environ 5 à 6 logements par hectare et en l’absence de schéma de cohérence territoriale, les dispositions du deuxième alinéa de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme ne s’appliquent pas au cas d’espèce. La circonstance que le terrain d’assiette du projet soit inscrit en zone urbaine au PLU et incluse dans l’OAP relative à la création d’habitats, reste sans influence sur l’appréciation à porter sur l’existence ou pas d’une extension de l’urbanisation en continuité avec les agglomérations et les villages existants, laquelle s’apprécie par rapport à l’urbanisation existante et non par rapport aux panneaux de signalisation d’entrée et de sortie d’agglomération. Dans ces conditions, compte tenu de la faible densité d’implantation des constructions, de la présence de parcelles non bâties autour du terrain d’assiette et de vastes espaces agricoles et naturels, le secteur d’implantation du projet ne constitue pas une agglomération ni un village existant, au sens du premier alinéa de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme, et la réalisation du projet en litige est prohibée par les mêmes dispositions.

12. Il résulte de ce qui précède que M. A… et la commune de Saint-Samson-de-la-Roque ne sont pas fondés à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Rouen a annulé l’arrêté du 13 mai 2024.

Sur les frais liés au litige :

13. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la SCI Foncière SDV et la SARL Clos du Phare, qui ne sont pas les parties perdantes dans les présentes instances, versent à M. A… et à la commune de Saint-Samson-de-la-Roque les sommes qu’ils réclament au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. Il y a lieu en revanche de mettre à la charge respective de M. A… et de la commune de Saint-Samson-de-la-Roque, le versement chacun d’une somme de 1 500 euros à la SCI Foncière SDV et la SARL Clos du Phare en application des mêmes dispositions.

DÉCIDE :

Article 1er : Les requêtes présentées par M. A… et la commune de Saint-Samson-de-la-Roque sont rejetées.

Article 2 : M. A… et la commune de Saint-Samson-de-la-Roque verseront chacun une somme de 1 500 euros à la SCI Foncière SDV et à la SCI Clos du Phare en application des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. B… A…, à la commune de Saint-Samson-de-la-Roque, à la SCI Foncière SDC et à la SARL Clos du Phare.

Délibéré après l’audience publique du 5 février 2026 à laquelle siégeaient :

M^me Ghislaine Borot, présidente de chambre,

M. François-Xavier de Miguel, président-assesseur,

M. Vincent Thulard, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 19 février 2026.

Le président assesseur,

Signé : F-X de Miguel

Le président de la 1ère chambre,

Signé : G. Borot

La greffière,

Signé : N. Roméro

La République mande et ordonne au préfet de l’Eure en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent arrêt.

Pour expédition conforme,

La greffière en chef,

Par délégation,

La greffière,

Nathalie Roméro